Sunteți pe pagina 1din 22

Cuprins

1. Sinteza evaluarii ............................................................................................................................. 2


2. Termenii de referinta ai evaluarii ................................................................................................... 3
2.1. Client ....................................................................................................................................... 3
2.2. Identificarea utilizatorului desemnat ..................................................................................... 3
2.3. Identificarea evaluatorului ..................................................................................................... 3
2.4. Identificarea cladirilor supuse evaluarii .................................................................................. 3
2.5. Scopul evaluarii....................................................................................................................... 3
2.6. Documentarea necesara pentru efectuarea evaluarii: .......................................................... 3
2.7. Conformitatea evalurii cu SEV. Tipul valorii estimate ........................................................... 3
2.8. Ipoteze .................................................................................................................................... 4
2.9. Ipoteze speciale ...................................................................................................................... 5
2.10. Responsabilitatea faţă de terţi ........................................................................................... 6
2.11. Natura si sursa informatiilor utilizate ..................................................................................... 6
2.12. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare ..................................................................... 6
2.13. Descrierea raportului .............................................................................................................. 6
3. Prezentarea datelor ........................................................................................................................ 7
3.1. Descrierea juridică .................................................................................................................. 7
3.2. Descrierea cladirilor ................................................................................................................ 7
4. Evaluarea pentru impozitare .......................................................................................................... 8
4.1. Metodologia de determinare a valorii impozabile ................................................................. 8
4.2. Abordare prin cost ................................................................................................................ 10
5. Concluzii........................................................................................................................................ 12
6. Recipisa BIF ................................................................................................................................... 13
7. Identificarea şi competenţa evaluatorului ................................................................................... 14
8. Anexele raportului de evaluare .................................................................................................... 15
Anexa 3 – Documentele evaluarii – copii.......................................................................................... 15
Anexa 4 – Fotografiile cladirilor evaluate......................................................................................... 19
Anexa 5 – Fise de calcul Cost de inlocuire pentru cladirile evaluate ................................................ 22

Pagina 1 / 22
1. Sinteza evaluarii
Catre: UAT CRAIOVA
Ref: Estimarea valorii impozabile la 31.12.2017
Nr. inregistrare raport la evaluator: 24.04.2018

La cererea clientului, am demarat procesul de intocmire al raportului de evaluare in vederea


estimarii valorii impozabile, pentru utilizatorul desemnat, UAT CRAIOVA Raportul de evaluare este
fundamentat in concordanta cu prevederile Standardelor de Evaluare a bunurilor 2018 si a fost
intocmit de evaluator autorizat BASIUL Stanislav.

Valoarea impozabilă este un tip al valorii estimat în scopul impozitării clădirilor nerezidenţiale
deţinute de persoane fizice sau juridice și a clădirilor rezidenţiale deţinute de persoane juridice.

Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat şi numai pentru uzul destinatarilor
mentionaţi anterior.

Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu SEV 103 și cuprinde
descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăţilor relevante pe care s-a bazat
opinia privitoare la indicaţia asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de
la respectivul Standard

Raportul este confidenţial, strict pentru destinatar si client; evaluatorul nu acceptă nici o
responsabilitate faţă de altă persoană, în nici o circumstanţă.

Raportul de evaluare, în totalitate sau pe părţi, sau oricare altă referire la acesta, nu poate fi
publicat, nici inclus într-un document destinat publicităţii fără acordul scris şi prealabil al
evaluatorului cu specificarea formei şi contextului în care urmează să apară. Publicarea, parţială sau
integrală, precum şi utilizarea lui de către alte persoane decât cele la care s-au făcut referire in
raport, atrage după sine încetarea obligaţiilor contractuale. De asemenea, intrarea în posesia unui
terţ a unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia.

Luand in calcul bazele subliniate mai sus si, dupa cum este expus in acest raport, opinia noastra
asupra valorii impozabile a constructiilor evaluate, la data evaluarii de 24.04.2017 este de1:
Denumire Adresa Numar cadastral Valoare impozabila
Ref. Anexa 1
Distinct R N
Da/ Nu Lei Lei

1 Spatiu rezidential Drumul Crucii 94, ap. 8 Da -

1
Aceasta scrisoare trebuie sa ramana atasata de raportul de evaluare pentru ca opinia asupra valorii sa fie
considerata valabila.

Pagina 2 / 22
2. Termenii de referinta ai evaluarii2
2.1. Client
Nume: STRATU Lilia
CUI/CNP: 023456789
Adresa: Drumul Crucii 94, ap. 8
2.2. Identificarea utilizatorului desemnat
UAT CRAIOVA, judetul DOLJ - prezentul raport de evaluare se adresează exclusiv acestuia, în
calitate de destinatar; evaluatorul nu își asumă responsabilitatea în faţa niciunui terţ,
niciodată și în nicio altă circumstanţă în care raportul de evaluare ar putea fi utilizat.

2.3. Identificarea evaluatorului


SC CONSULT PRIM SRL – numar autorizatie ANEVAR 2121;
BASIUL Stanislav – expert evaluator numar legitimatie 212121 valabilă 2020
Tel.: 0762.58.93.94
E-mail: office@avensiscapital.ro
2.4. Identificarea cladirilor supuse evaluarii

Ref. Categorie de utilizare


Anexa 1 Denumire R/ N/ M Localitate Adresa
DRUMUL CRUCII 94
1. SPAȚIU REZIDENȚIAL R CHIȘINĂU

2.5. Scopul evaluarii


Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea contribuabilului, in scopul estimarii
valorii impozabile a cladirilor aflate in proprietatea acestuia si este interzisa utilizarea
raportului de evaluare, integral sau in parte, pentru orice alt scop. In consecinta, in mod
expres, este interzisa utilizarea valorii impozabile rezultate in urma aplicarii GEV 500
“Determinarea valorii impozabile a cladirilor” in scopul raportarii financiare, garantarii
imprumutului, vanzarii sau oricarui alt scop cu exceptia impozitarii cladirii de catre Autoritatea
Locala pe raza careia contribuabilul are obligatia legala a achitarii impozitului pe cladiri.

2.6. Documentarea necesara pentru efectuarea evaluarii:


Inspecţia interioara si exterioara a fost realizata de evaluator BASIUL Stanislav în prezenţa
reprezentantului clientului, în data de 25.04.2018, data la care se considera valabile ipotezele
utilizate şi valorile estimate de evaluator si au fost preluate informaţii referitoare la
proprietatea imobiliara evaluate si s-au realizat fotogtafii.

Inspecţia realizată a fost una neinvazivă cu observarea elementelor constructive aparente, în


limita accesului pe proprietate.

2.7. Conformitatea evalurii cu SEV. Tipul valorii estimate


Prezentul raport are la bază Standardele de Evaluare ANEVAR – GEV 500 „Determinarea
valorii impozabile a clădirilor”. Prezentul raport de evaluare este întocmit în conformitate cu
Standardele de Evaluare ANEVAR 2018 și Codului Fiscal și Normele de aplicare ale Codului
Fiscal.

2
In conformitate cu GEV 500

Pagina 3 / 22
Standardele de evaluare SEV, care au stat la baza elaborării lucrării, sunt:
 SEV 100 – Cadrul general (IVS – Cadru general);
 SEV 101 – Termenii de referinţă ai evaluării (IVS 101);
 SEV 102 – Implementare (IVS 102);
 SEV 103 – Raportare (IVS 103);
 SEV 230 – Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 230)

Ghidurile de evaluare (GEV), care au stat la baza elaborării lucrării, sunt:


 GEV 500 – Determinarea valorii impozabile a unei clădiri.

Un tip al valorii este o precizare a ipotezelor fundamentale de cuantificare a unei valori.


Tipul valorii estimate: Raportul de evaluare va estima valoarea impozabilă în conformitate cu
Standardele de Evaluare ANEVAR – GEV 500 „Determinarea valorii impozabile a unei clădiri”.
Valoarea impozabilă este un tip al valorii estimat în scopul impozitării unei clădiri și
reprezintă rezultatul evaluării pentru impozitare realizată în baza prevederilor Standardelor
de Evaluare ANEVAR – GEV 500 „Determinarea valorii impozabile a unei clădiri”.

Valoarea impozabilă nu reprezintă valoarea de piaţă, valoarea justă, valoarea de investiţie sau
orice alt tip de valoare definit în Standardele de Evaluare ANEVAR, Standarde Internaţionale
de Raportare Finaciară, standardele contabile naţionale sau alte referinţiale profesionale, cu
excepţia prevederilor specifice ale GEV 500 „Determinarea valorii impozabile a unei clădiri”.

2.8. Ipoteze
 Acest raport de evaluare a fost elaborat de către CONSULT PRIM S.R.L. în calitate de
consultant al Contribuabilului, avand la baza informatiile puse la dispoziţie de acesta;
Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile și documentele furnizate de către
Contribuabilul raportului și au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau
investigaţii suplimentare (întreaga responsabilitate privind corectitudinea acestora revine
acestora). Dreptul de proprietate este considerat absolut;
Evaluatorul a obţinut informaţii şi opinii, ce au fost evidenţiate în raport, de la surse pe
care el le consideră credibile şi nu îşi asumă nici o responsabilitate în privinţa
completitudinii şi corectitudinii datelor furnizate de beneficiari și terţe persoane, ele
nefiind verificate din surse independente;
 In elaborarea lucrarii au fost luati în considerare toţi factorii la care am avut acces care au
influenţă asupra valorii, nefiind omisă deliberat nici o informaţie;
 Inspecţia proprietăţii a fost neinvazivă şi nu s-a intenţionat să se scoată în evidenţă
defecte sau deteriorări ale construcţiilor şi instalaţiilor altele decât cele care sunt prin
execuţie aparente;
 Evaluatorul nu poate fi făcut răspunzător pentru existenţa unor vicii ascunse (neaparente)
privind construcţiile si/sau factorii externi care ar putea influenţa în vreun fel valoarea
estimată. Evaluatorul nu a efectuat o analiză a construcţiei, nici nu a inspectat acele părţi
care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate într-o stare
tehnică bună. Evaluatorul nu-şi poate exprima opinia asupra stării tehnice a acelor părţi
neinspectate şi acest raport nu trebuie înţeles că ar valida integritatea structurii sau
sistemului clădirii;
Evaluatorul nu va fi făcut responsabil pentru aspectele de natură juridică ale proprietăţii.
Evaluatorul a presupus că dreptul de proprietate este valabil și nu există sarcini asupra
imobilului la data evaluării, altele decât cele menţionate eventual în prezentul raport;

Pagina 4 / 22
 Evaluatorul nu este topometrist/topograf/geodez și nu are calificarea necesară pentru a
măsura și garanta că locaţia și limitele proprietăţii așa cum au fost ele indicate de
proprietar și descrise în raport corespund cu documentele de proprietate și cu cele
cadastrale. Acest raport are menirea de a estima o valoare a proprietăţii identificată și
descrisă în raport în ipoteza în care aceasta corespunde cu cea din documentele de
proprietate. Orice neconcordanţă între proprietatea identificată și cea din documentele
de proprietate invalidează corespondenţa dintre valoarea estimată și proprietatea
atestată de documentele de proprietate, dar pătrează validă valoarea estimată pentru
proprietatea identificată în raport;
 Proprietatea imobiliară nu a fost măsurată de reprezentanţii CONSULT PRIM S.R.L.,
toate dimensiunile se presupun a fi în concordanţă cu informaţiile puse la dispoziţie de
Contribuabil. În analiza realizată evaluatorul a luat în considerare suprafeţele care au
rezultat din documentele puse la dispoziţie de Contribuabil;
 Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au
fost rezonabile în limita informaţiilor disponibile la data evaluării;
 Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie
putând exista și alte informaţii de care evaluatorul nu are cunoștinţă și care pot influenţa
valoarea estimată;
 Situaţia actuală a proprietăţii imobiliare, disponibilitatea datelor de intrare și a
informaţiilor pentru evaluare, precum și particularităţile evaluării au stat la baza selectării
metodelor de evaluare utilizate și a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile
rezultate să conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile cu
regim de înălţime ului valorii selectate;
 Se presupune că proprietăţile se conformează tuturor reglementărilor și restricţiilor de
zonare și utilizare, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă
și luată în considerare în prezentul raport;
 Presupunem că nu există nici un fel de contaminanţi și costul activităţilor de
decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informaţi de nici o inspecţie sau raport
care să indice prezenţa contaminanţilor sau a materialelor periculoase;
 Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire
a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o
astfel de distribuire a fost prevăzută în raport;
 S-a presupus că legislaţia în vigoare se va menţine şi nu au fost luate în calcul eventuale
modificări care pot să apară în perioada următoare.

2.9. Ipoteze speciale


 Suprafeţele folosite pentru estimarea valorii impozabile sunt cele indicate client;
 Subiectul prezentului raport de evaluare este cel declarat de client în ANEXA 1 –
„Declaraţia contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare” – GEV
500;
 Informaţiile cu privire la anul construcţiei şi caracteristicile construcţiei au fost preluate
din declaraţiile clientului;
 Evaluarea a fost realizată în ipoteza că nu au survenit modificări în perioada dintre data
inspecţiei și data evaluării;
 Ipotezele speciale au fost agreate în scris cu clientul raportului;

Pagina 5 / 22
2.10. Responsabilitatea faţă de terţi
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către
contribuabil, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.
Raportul de evaluare este destinat scopului precizat la subcapotilul 2.5 pentru uzul
contribuabilului şi utilizatorului menţionaţi la subcapotilele 2.1. si 2.2.

2.11. Natura si sursa informatiilor utilizate


Au fost intervievaţi reprezentanţii clientului în vederea stabilirii dreptului de proprietate,
datelor tehnice privind vechimea clădirii, eventualele lucrări de reparaţii executate în timp
asupra construcţiei, modul de utilizare a spaţiilor, dacă sunt sau nu spaţii închiriate precum și
asupra altor aspecte de natură juridică sau economică.

Valoarea impozabilă a clădirii a fost estimată în baza inspecţiei efectuate, a documentelor și


informaţiilor furnizate de contribuabil, a datelor preluate din cataloage de costuri și baza de
date proprie, a ipotezelor de lucru.

Documentele şi informaţiile referitoare la clădirea ce face obiectul prezentei evaluări au fost


puse la dispoziţia evaluatorului de către contribuabil. Evaluatorul nu îşi asumă niciun fel de
răspundere pentru datele puse la dispoziţie, iar în cazul în care acestea sunt incomplete sau
greşite, nici pentru rezultatul evaluării care poate fi viciat.

Măsurătorile verificative au putut fi efectuate doar prin intermediul poziţionării și


măsurătorilor prin satelit pe site-uri specializate. Aceste măsurători pot varia faţă de cele
cadastrale avizate, evaluatorul neasumându-și responsabilitatea pentru astfel de diferenţe.
Orice schiţă și estimare din raport prezintă dimensiuni aproximative ale proprietăţii și este
realizată pentru a ajuta cititorul să vizualizeze proprietatea.

Sursa informaţiilor pe care se va baza evaluarea:


- Contract de vanzare cumparare aut. nr. 2272/18.03.2015 (se mentioneaza
suprafata construita a cladirii);
- Declaraţia contribuabilului - Anexa 1 (GEV 500);
- Fotografii realizate cu ocazia inspecţiei;
- Materiale metodologice ale Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din
România (ANEVAR);
2.12. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare
Raportul de evaluare sau orice referire la acesta nu pot fi publicate, nici incluse intr-un
document destinat publicitatii, fara acordul scris si prealabil al SC CONSULT PRIM SRL cu
specificarea formei si contextului in care ar urma sa fie reprodus sau publicat.

Publicarea, partiala sau integrala, precum si utilizarea lui de catre alte persoane decat clientul
si destinatarii atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale.

2.13. Descrierea raportului


În conformitate cu activităţile specifice realizate în vederea evaluării, raportul este realizat în
conformitate cu prevederile Standardelor de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR, ediţia 2018, GEV
500 şi conform cerinţelor de raportare cuprinde mai multe capitole şi anexe ce includ: sinteza
evaluării, termenii de referinţă ai evaluării, prezentarea datelor, evaluarea pentru impozitare,
concluzii și anexele raportului de evaluare.

Pagina 6 / 22
3. Prezentarea datelor
Subiectul evaluării: clădirile prezentate în ANEXA 1 – „ Declaraţia contribuabilului privind clădirile
supuse evaluării pentru impozitare”:

Categorie de utilizare
Ref. Anexa 1 Denumire R/ N/ M Localitate Adresa
1. SPAȚIU REZIDENȚIAL R
CHIȘINĂU DRUMUL CRUCII 98

3.1. Descrierea juridică


Drepturi de proprietate evaluate: considerat drepturi absolute.

Proprietar: STRATU Lilia

În capitolul Anexe sunt prezentate actele puse la dispoziţia evaluatorului. Din declaraţiile
contribuabilului și din actele pe care le-am avut la dispoziţie, dreptul de proprietate poate fi
transferat integral. Subiectul prezentului raport de evaluare este cel declarat de client în ANEXA 1 –
„Declaraţia contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare” – GEV 500;

Evaluarea s-a bazat exclusiv, strict pe datele din documentele si documentaţiile primite de la client.

Nu s-au pus la dispozitie extrase de carte funciara. Evaluarea a fost realizată în ipoteza că nu au
survenit modificări în perioada dintre data inspecţiei și data evaluării raportului. Toate aceste
informaţii au fost considerate credibile şi corecte, evaluatorul neverificând autenticitatea actelor
juridice deţinute. Pentru evaluare proprietatea se consideră liberă de sarcini şi marketabilă.
3.2. Descrierea cladirilor
In urma inspectiei si analizei documentelor puse la dispozite s-au constatat urmatoarele
caracteristici constructive pentru cladirea evaluata:

Spațiu Rezidențial

Suprafața conform documentului: 67 mp

Suprafața totală: 64 mp

Suprafața balcon/logie: 6 mp

Numărul etajului: 4

Numărul de odăi: 2

Conectat la rețeaua de gaz: Da

Încălzire: Centrală proprie

Apă: Centrală

Canalizare: Centrală

Baie: Da

Veceu: Da

Pagina 7 / 22
4. Evaluarea pentru impozitare
4.1. Metodologia de determinare a valorii impozabile
Una sau mai multe abordări pot fi utilizare pentru a obţine valoarea definită de tipul valorii adecvat
(Standardele de Evaluare a Bunurilor, ANEVAR - ediţia 2018, „SEV 100 – Cadrul general”).
Abordările utilizate în evaluare sunt fundamentate pe principiile economice ale preţului de echilibru,
anticipării beneficiilor sau substituţiei.

Abordările în evaluare sunt: abordarea prin cost, abordarea prin venit și abordarea prin piaţă, aşa
cum sunt definite acestea în standardele de evaluare în vigoare, aplicate în conformitate cu
prevederile din GEV 500 „Determinarea valorii impozabile a unei clădiri”. Aplicarea acestui ghid este
obligatorie pentru evaluatorii autorizaţi. Valoarea impozabilă nu include TVA.

În accepţiunea acestui Ghid, valoarea impozabilă este un tip al valorii estimat în scopul impozitării
clădirilor nerezidenţiale deţinute de persoane fizice sau juridice și a clădirilor rezidenţiale deţinute
de persoane juridice.

Pentru clădirile cu destinaţie rezidenţială, metodologia de estimare a valorii impozabile este o


metodologie administrativă, Conform GEV 500 – Anexa 3, „Metodologia de estimare a valorii
impozabile pentru proprietăţile rezidenţiale deţinute de persoane juridice”.

Valoarea impozabilă nu reprezintă „valoarea de piaţă” sau „valoarea justă” definite ca tipuri ale
valorii în standardele de evaluare în vigoare, respectiv în legislaţia română privind reglementările
contabile conforme cu directivele europene sau alte reglementări contabile specifice şi în
Standardele Internaţionale de Audit. Valoarea impozabilă nu se înregistrează în situaţiile
financiare ale contribuabililor.

În cazul în care un contribuabil deţine mai multe clădiri pe aceeaşi rază administrativ-teritorială a
unei localităţi, se va elabora un singur raport de evaluare care va include concluziile asupra valorilor
impozabile ale tuturor clădirilor de pe raza localităţii respective.

Etapele parcurse:
 Documentarea, studierea planurilor, a documentaţiei tehnice şi a actelor juridice puse la
dispoziţie de client;
 Inspecţia amplasamentului;
 Analiza informaţiilor culese şi interpretarea lor;
 Aplicarea metodelor de evaluare;
 Interpretarea şi reconcilierea valorilor.

Surse de informaţii:
 Anexa 1 – Declaraţia contribuabilului privind clădirile supuse evaluării pentru impozitare;
 Documentele şi planurile tehnice privind clădirea;
 Informaţii privind istoricul proprietăţii;
 Publicaţii de specialitate (cataloage de costuri – IROVAL, Îndreptar MATRIX ROM și Cataloage
1964);

Pagina 8 / 22
In alegerea abordarilor adecvate scopului evaluarii am procedat la analiza datelor de intrare care a
evidentiat urmatoarele:
Abordare in Adecvare Argumentare
evaluare
Abordarea prin neadecvata Conform GEC 500 art. 27 Abordarea prin piata se aplica numai
piata in cazul in care terenul aferent proprietatii imobiliare din care
face parte cladirea evaluata pentru impozitare nu este in cota
indiviza si contribuabilul a pus la dispozitia evaluatorului
informatii privind suprafata terenului.
Conform GEV 500 art. 29. Abordarea prin piata aplicata atat
pentru intreaha proprietate imobiliara, cat si doar pentru teren
va avea in vedere comparabile identificabile din punct de
vedere fizic. Nu se vor folosi informatii privind comparabilele
preluate de site-uri de specialitate sau din alte surse, daca
aceste comparabile nu pot fi identificate din punct de vedere
fizic. Prin identificarea fizica se intelege posibilitatea
vizualizarii in teren a proprietatii cu ocazia evaluarii sau in cazul
unot verificari ulterioare.
In cazul de fata pentru cladirile evaluate nu exista informatii
disponibile privind proprietati comparabile identificate din punct
de vedere fizic (evidente și verificabile) pentru evaluare.
Abordarea prin neadecvata Conform GEV 500 art. 23. Abrodarea prin venit se aplica numai
venit in cazul in care terenul aferent proprietatii imobiliare din care
face parte cladirea evaluata pentru impozitare nu este in cota
indiviza si daca contribuabilul a pus la dispozitia evaluatorului
informatii documentate privind suprafata terenului
corespunzatoare cladirii subiect. Conform GEV 500 art. 25.
Abordarea prin venit va fi aplicata pentru evaluarea
proprietatilor imobiliare inchiriate si pentru proprietatile
imobiliare pentru care exista o piata activa a inchirierilor. Prin
piata activa a inchirierilor se intelege existenta a cel putin trei
comparabile inchiriate la data estimarii evaluarii impozabile.
Nu s-a aplicat această abordare datorită informațiilor
insuficiente și nerelevante existente în piață, utilizarea acestora
putând să ducă la valori cu grad de încredere redus asupra valorii
estimate, evaluatorul nu a dispus de informații privind cel puțin
trei comparabile închiriate
Abordarea prin adecvata Conform GEV 500 art. 14 in determinarea valorii impozabile se
cost poate aplica doar o singura abordare in evaluare, in conditiile in
care nu exista informatii suficiente pentru aplicarea celorlalte
abordari, fiind obligatoriu insa ca aceasta sa fie abordarea prin
cost. In aceasta situatie, evaluatorul va trebui sa precizeze in
raportul de evaluare care sunt argumentele neaplicarii unei sau
a celorlalte doua abordari in evaluare.

Pagina 9 / 22
4.2. Abordare prin cost
Pentru stabilirea valorii impozabile a obiectivului evaluarii în cauză s-a aplicat abordarea prin cost.
În contextul GEV 500, cladirile reprezinta orice constructie situata deasupra solului si/sau sub nivelul
acestuia, indiferent de denumirea ori de folosinta sa si care are una sau mai multe încaperi ce pot
servi la adapostirea de oameni, animale, obiecte, produse, materiale, instalatii, echipamente si
altele asemenea, iar elementele structurale de baza ale acesteia sunt peretii si acoperisul, indiferent
de materialele din care sunt construite.

Evaluarea clădirii prin abordarea prin cost implică următoarele etape:


 Determinarea costului de înlocuire/reconstrucţie a clădirilor (C.I.B.);
 Estimarea deprecierii fizice și/sau funcţionale ale clădirii;
 Determinarea valorii rămase a clădirii (a Costului de Înlocuire Net – C.I.N.) prin deducerea
deprecierilor din costul de înlocuire / reconstrucţie.

Costul de înlocuire reprezintă costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data
evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne,
normative, arhitectură şi planuri moderne, existente la data evaluării. Conform Ghidului de evaluare
GEV 500 intocmit de ANEVAR datele de intrare utilizate pentru estimarea costului de nou trebuie să
fie preluate din surse credibile. In cadrul acestui raport de evaluare s-au folosit date preluate
software-ul KOST Plus, actualizat cu indicii de actualizare aferenti.

Costul de reconstruire reprezintă costul estimat pentru a construi o replică a activului subiect, fiind
costul estimat pentru a construi la preţurile curente de la data evaluării, o replică identică (copie) a
construcţiei evaluate, utilizând aceleaşi materiale şi tehnici, aceleaşi standarde şi normative de
execuţie şi înglobând toate deficienţele funcţionale din supradimensionare etc. ale construcţiei
subiect.

Deprecierea fizica reprezinta o pierdere de utilitate cauzata de deteriorarile fizice ale activului sau
ale componentelor sale, ca efect al vechimii sale si al utilizarii în conditii normale, care se
concretizeaza într-o pierdere de valoare.

Deprecierea fizică a fost estimată în conformitate cu metodologia prezentată în Anexa 2 Estimarea


deprecierii fizice, precum şi metoda de calcul a vârstei efective, având în vedere modernizările/
extinderile aduse clădirii supuse evaluării:

S-a ţinut seama de urmatoarele definitii ale starii cladirilor:


 foarte bună (FB): situaţie în care s-au efectuat la timp şi în bune condiţii lucrările de întreţinere,
reparaţii curente , reparaţii capitale;
 bună (B): situaţie în care s-au efectuat lucrarile de întreţinere şi de reparaţii curente , la timp şi
în condiţii acceptabile, dar nu s-au efectuat reparaţii capitale;
 satisfacatoare (S): situaţie în care s-au efectuat cel mult unele lucrări de întreţinere, neglijându-
se complet lucrarile de reparaţii curente si capitale,

Se determină deprecierea conform GEV - 500, Anexa 2, corespunzător subgrupei, structurii


constructive, mediului de folosinţă, stării tehnice şi vârstei efective a clădirii. La determinarea
deprecierii pentru vârste necuprinse in tabele se va folosi interpolarea, pe baza formulei:
𝐷2 − 𝐷1
𝐷𝑓𝑛 = 𝐷1 (𝑉 − 𝑉1 )
𝑉2 − 𝑉1 𝑒𝑓
Unde:

 D1 este gradul de depreciere fizica normală pentru vechimea V1


Pagina 10 / 22
 D2 este gradul de depreciere fizica normala pentru vechimea V2
 Vef = varsta efectiva

Deprecierea funcţionala este o pierdere de valoare cauzata de supradimensionare, de deficienţe


ale traseului circulaţiei interioare, de lipsuri care diminueaza confortul. Nu înseamna depreciere
funcţionala, nefuncţionarea cladirii din motive independente de starea fizica a acesteia. Evaluatorul
nu a identificat deprecieri functionale.

Vef 11

Pagina 11 / 22
5. Concluzii
Având in vedere pe de o parte rezultatele obţinute prin aplicarea metodologiei de evaluare
conforma cu GEV 500 Determinarea Valorii impozabile a caldirlor şi caracteristicile cladirii supuse
evaluării, în opinia evaluatorului valoarea impozabila estimată a obiectivelor evaluarii este:
Denumire Adresa Numar cadastral Valoare impozabila
Ref. Anexa 1
Distinct R N
Da/ Nu Lei Lei
1. SPATIU REZIDENȚIAL DA
-

BASIUL Stanislav
Membru titular ANEVAR
Evaluator autorizat – EPI, EI, EBM

Pagina 12 / 22
6. Recipisa BIF

Pagina 13 / 22
7. Identificarea şi competenţa evaluatorului
Prezentul raport de evaluare este realizat de BASIUL Stanislav, in calitate de expert evaluator
proprietati imobiliare, care semnează raportul de evaluare, în limita cunoştinţelor şi
informaţiilor deţinute, certifică și următoarele:
 afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte, evaluarea
este obiectiva si impartiala;
 analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate
şi condiţiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale,
fiind nepărtinitoare din punct de vedere profesional;
 nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea care face obiectul
prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate;
 remunerarea mea nu depinde de niciun acord, aranjament sau intelegere care sa-mi
confere mie sau unei persoane afiliate sau implicate in Societatea la care sunt
angajat/pe care o reprezint un stimulent financiar pentru concluziile exprimate in
evaluare;
 acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori
minime/maxime, a unei asemenea valori;
 nu am niciun interes financiar, direct sau indirect, de pe urma clientului/utilizatorului;
 nu am obtinut niciun imprumut si nicio garantie din partea clientului/utilizatorului;
 analizele şi opiniile noastre au fost bazate şi elaborate conform cerinţelor Standardele
de evaluare a bunurilor 2018 ANEVAR;
 evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR;
 în elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenţă semnificativă din partea niciunei
alte persoane în afara evaluatorului care semnează mai jos; acesta, la data elaborării
prezentului raport, este evaluator autorizat, a îndeplinit cerinţele programului de
pregătire profesională continuă şi are competenţa necesară întocmirii acestuia;
 am incheiat asigurarea de raspundere profesionala pentru anul 2018
 la societatea de asigurare-reasigurare ALLIANZ-TIRIAC

BASIUL Stanislav
Membru titular ANEVAR
Evaluator autorizat – EPI, EI, EBM

Pagina 14 / 22
8. Anexele raportului de evaluare
Anexa 3 – Documentele evaluarii – copii

Pagina 15 / 22
Pagina 16 / 22
Pagina 17 / 22
Pagina 18 / 22
Anexa 4 – Fotografiile cladirilor evaluate

Pagina 19 / 22
Pagina 20 / 22
Pagina 21 / 22
Anexa 5 – Fise de calcul Cost de inlocuire pentru cladirile evaluare

Sutila conform documentatie cadastrala (mp) 64


Scd (mp)= Sutila x 1.4 89,60
Total cost Cost de nou (
Suprafata Cost Indice Coeficient Rest de
catalog la stadiu
construita catalog actualizare corectie executat
corectat actual)
Nr.
Denumire Simbol Transp. Manop.
crt.
A B K F=AxBxKxDxE G H=FxG
D E I=F-H [lei]
[mp] [lei/ mp] - [lei] [%] [lei]
1,000 1,000
1 STRUCTURĂ BLOC P+8E+SUBSOL TEHNIC 7BLOC8E 89,6 867,80 1,0546 1,000 1,000 82000,29645 0 0,00 82000,30
2 Terasă necirculabilă TERNE8E 89,6 48,8 1,0305 1,000 1,000 4505,84064 0% 0,00 4505,84
3 Finisaj superior fără scară FSUPFS8E 89,6 1.253,6 1,0628 1,000 1,000 119376,4168 0% 0,00 119376,42
Instalaţii electrice de iluminat, prize,
3 ELINGR8E 89,6 82,4 1,0811 1,000 1,000 7981,804544 0% 0,00 7981,80
monofazate și trasee de curenți slabi
Încălzire cu traseu din ţeavă cupru şi corp
4 INCELFS8E 89,6 172,5 0,9137 1,000 1,000 14122,1472 0% 0,00 14122,15
static
5 2 apartamente pe nivel FINSC2AP8E 89,6 7.706,8 0,9748 1,000 1,000 673127,9421 0% 0,00 673127,94

Chiuvetă fontă + baterie amestec, cadă CHFOBO8E 89,6 1.159,7 0,9969 1,000 1,000 103587,0017 0% 0,00 103587,00
6
fontă + lavoar + wc CALAWC8E 89,6 3.642,0 1,2421 1,000 1,000 405326,0467 0% 0,00 405326,05
1.328.027,20 1.410.027,50
COST TOTAL DE NOU cu TVA [€] si [lei] 303.819,76 euro sau 1.410.027,50
COST TOTAL DE NOU fara TVA [€] si [lei] 245.016 euro 1.137.119
€ / MP] si [lei /MP] 2.735 euro 12.691

Pagina 22 / 22