DERECHOS REALES

El derecho real es una figura que proviene del Derecho Romano ius in re o derecho
sobre la cosa.
cosa. Es un término que se utiliza en contraposición a los derechos personales
personales o
de crédito.
Por derecho real entendemos derecho de bienes o de cosas. Por tanto, en una primera
aproximación, podemos decir que el derecho real supone una relación entre persona y
cosa.

Para completar el concepto de derecho real se suele hacer referencia a la distinción

entr
entre
e este
este y el dere
derecho
cho de crédi
crédito
to u obliga
obligació
ción.
n. Derech
Derechos
os real
reales
es son aque
aquello
llos
s que
que
atribuyen a su titular un derecho pleno o limitado sobre una cosa, un bien. Derecho de
obligación es aquel que atribuye a su titular la facultad de exigir una prestación (de dar
hacer o no hacer) a un tercero.

Hay teorías que niegan los derechos reales basándose en la inexistencia de relaciones
entre personas y cosas. Para estas teorías las relaciones serían entre personas. Es cierto,
que en todo derecho real hay una relación entre personas, derivada de la obligación de
respetar las situaciones de titularidad o derechos sobre los bienes, pero esta es una
obligación de Derecho público, de respeto de las situaciones jurídicas de los terceros y
aplicable a todos los ámbitos de la normatividad.
Las notas características de los derechos reales son:

○ Inmediatividad. En los derechos reales hay una relación directa e inmediata entre una
persona y una cosa.

○ Exclusividad. El titular de un derecho real excluye a cualquier otra persona en la

relación con la cosa.

○ Reipersecutoriedad. El titular del derecho real tiene la facultad de perseguir la cosa

cuando ha salido indebidamente de su patrimonio.

Elementos de los derechos reales

Como elementos de los derechos reales
reales podemos mencionar los siguientes:
El Sujeto Activo; que es la persona en quien se produce el poder de hecho o el
•

derecho sobre la cosa, es la persona que ha adquirido el derecho real y es titular

de ese derecho.
El Sujeto Pasivo; Un sujeto pasivo, el deudor, es la persona que está obligada a
•

procurar al acreedor del objeto de la obligación. Puede haber en ella uno o varios
deudores, como uno o varios acreedores.

Características de los derechos reales

Como características se pueden establecer los siguientes aspectos:
El Derecho Real es Absoluto; es decir que vale contra todos, surge para todos; es
•

erga omnes; esto significa que los no titulares del derecho, las personas que no
forman parte de esa relación jurídica que constituye los derechos reales tiene el
deber de guardar respeto frente al derecho real y deben abstenerse de interferir
en esa relación entre persona y cosa.
 • Los derechos reales son transmisibles; por cuanto se trasmite de un titular a otro a
través, de todos los modos
modos de enajenación
enajenación y adquisición
adquisición que se establecen
establecen en el
derecho civil.
• Los derechos
derechos reales no se extinguen
extinguen por el no uso; pero si se aplica la prescripción
prescripción
adquisitiva.
• Los derechos reales son preferentes; es decir que el titular del derecho nada tiene
que temer, aun cuando se constituyeran posteriormente otros derechos sobre la
misma cosa y en beneficio de otras personas.
• Los derechos son limitados; en el sentido de que solo pueden ser creados por el
derecho.

• Los derechos reales se sancionan y se defienden con acciones reales y contra

cualquier persona que obstaculice su ejercicio, pudiéndose perseguir la cosa de
manos de quien se encuentre.

Concepto de cosas.
Los romanos denominaban a la cosa como “res”, esta es todo objeto extraño al hombre
que ocupa un lugar en el espacio, en este sentido es todo lo que existe y por lo tanto en
este concepto se engloban las cosas materiales o corporales; así como las incorporales.

En sentido Restringido: Cosa es todo aquello que procura una utilidad al hombre y es
susceptible de propiedad privada, es este sentido cosa es sinónimo de bien.

En sentido Jurídico: Cosa es todo aquello que puede ser objeto de derecho patrimonial y
representa una utilidad estimable en dinero.

Clases de cosas
Las cosas se clasifican atendiendo
atendiendo por un lado a sus características físicas y exteriores, o
por la consideración que merecen al derecho a efectos de su pertenencia y apropiación
por el hombre.

Por sus características exteriores o físicas, las cosas se dividen en:

• Corporales o incorporales: según Gayo son corporales las cosas tangibles, como un
fundo, un esclavo, un vestido, un objeto de oro o de plata y, en fin otras muchas.
Son incorporales las no tangibles, como son las que consisten en un derecho; por
ejemplo, una herencia, un usufructo, y las obligaciones de cualquier clase.
• Cosas divisibles e indivisibles: las que pueden dividirse, de forma que las partes
resultantes tienen la misma función que tenía la cosa entera, y aquellas otras que
no son susceptibles de división sin que sufran daño.
• Cosas simples o cosas compuestas: una la que constituye una unidad singular; otra
la que consta de cosas unidas.
• Cosas fungibles o no fungibles: la primeras son las que se determinan por su peso,
núme
númeroro,, medid
medida
a y las no fungib
fungibles
les son cosas
cosas espec
específi
ífica
cas
s o indivi
individu
dual
almen
mente
te
determinadas.
• Cosas consumibles o inconsumibles: según se pierdan o no en el primer uso que se
haga de ellas. La pérdida o consumición puede ser física o jurídica.
 • (mue
(muebl bles
es o inmu
inmueb
eble
les:
s: se pued
pueden
en desp
despla
laza
zar,
r, son
son ser
seres vivo
vivos
s que
que pued
puedenen
desplazarse por si mismos y fundos situados en suelos itálicos, no se pueden
desplazar).
• (mancipables o no mancipables: los primeros son los terrenos situados en suelo
itálic
itálico
o junto
junto con sus servid
servidum
umbr
bres
es rústi
rústica
cas
s y las
las otras
otras son las de cambio
cambio,, no
hereditario)
• (extra commercium o intra commercium: la primera son de dos tipos por derecho
divino que son las sagradas, las religiosas y las santas y por derecho humano que
son las públicas, comunes a todos los hombres y res universitatis la segunda son
las que no se pueden comercializar con ella)

Diferencias con los derechos reales

Para
ara estab
establec
lecer
er las
las difer
diferenc
encias
ias entr
entre
e los derech
derechos
os reale
reales
s y derech
derechos
os perso
persona
nale
les,
s,
debemos precisar
precisar la noción de derecho personal o conocido también como derechos
derechos de
crédito o de obligaciones; y donde el patrimonio de una persona se divide en derechos
reales
reales y derechos
derechos de crédito,
crédito, que son conocido
conocidos
s como obligacion
obligaciones.
es. El derecho
derecho de
crédito es la relación
relación que existe entre dos o más personas donde una es el acreedor que
pued
puedee exigi
xigirr de la otra
otra,, el deud
deudor
or un hech
hecho
o dete
determ
rmin
inad
ado
o apr
aprecia
eciabl
ble
e en dine
dinerro
denominado prestación.

Así podemos definir el derecho de crédito u obligación, como la facultad que tiene su
titular de exigir del obligado, el deudor una determinada conducta ya sea una acción o
una abstención, es decir el cumplimiento de una determinada prestación. En La Roma
antigua se definía como “un vinculo jurídico que nos constriñe en la necesidad de pagar
una cosa a alguien según el derecho de nuestra ciudad”

Vista esta noción general de los derechos personales, podemos establecer las siguientes
diferencias:

• Ambos derechos varían con referencia a sus caracteres, por cuanto el derecho real
es absoluto, preferente, limitado y se persigue con acciones reales y el derecho
personal es relativo, no implica preferencia, es amplio y se defiende a través de las
acciones in personam ( acciones personales).
• Ambos conceptos difieren en relación con sus conceptos.
• Ambos derechos son diferentes en función de sus elementos.

La propiedad 
El derecho de propiedad es el derecho por excelencia, aunque no fue definido por los
romanos sino unos siglos después. Por los postglusadores como el derecho a usar y
abusar de una cosa propia hasta que la razón hasta que la razón del derecho lo permita.

La propiedad se trata de derecho real que concede amplios poderes a su titular, como
usar, disfrutar, enajenar, reivindicar la cosa etc.
Características
La propiedad romana concebida como el poder de dominio jurídico sobre una cosa contó
con una serie de notas que la configuraron y modelaron a lo largo de su evolución
histórica.

A) Los fundos romanos:

romanos: Tenían
Tenían límites sagrados,
sagrados, igual que los muros de las ciudades,
ciudades,
mediant
mediante e la ceremon
ceremonia
ia de los limitati
limitativos
vos se procedía
procedía al señalamien
señalamiento
to de tales
tales
linder
linderos.
os. Alrede
Alrededor
dor del terre
terreno
no limita
limitado
do exist
existía
ía un espa
espacio
cio de cinco
cinco pies,
pies, los
los
terrenos no limitados aunque tuvieran linderos naturales o artificiales en el ager
publicus, y no eran de propiedad privada.
B) La propiedad
propiedad romana
romana sometía al al propietario
propietario en todos los aspectos,
aspectos, de manera que
era ilimitada para su titular en sentido de ser absoluta y exclusiva el titular podía
disponer como mejor le pareciera de la cosa.
C) La propieda
propiedadd tenía un aspecto
aspecto absorbent
absorbente e de suerte
suerte que todo lo que se uniera
uniera a
ella se entendía que pertenecía al propietario.
D) La propiedad
propiedad romana
romana era inmune, exenta
exenta de cargas
cargas públicas y privadas.
E) La propiedad
propiedad romana
romana era perpetua,
perpetua, sin ser admisible
admisible su constitución temporal.
temporal.

 Adquisición de la propiedad 
Los modos de adquirir la propiedad son todos aquellos hechos o modos jurídicos capaces
de producir la atribución del derecho real
real de propiedad
propiedad a una persona.

Por influencia Bizantina se clasificaron en modos originarios y modos derivados.

Originarios:
1) Modo ocupaci
ocupación;
ón; Consiste
Consiste en la aprensión
aprensión de una cosa que no pertenece
pertenece a nadie.
nadie. El
sujeto la adquiere con la intención de hacerla suya. Es decir que la cosa de nadie
pasa a ser de quien la ocupe.
2) Animales indómitos:
indómitos: (ferae bestiae)
bestiae) los animales
animales en estado de libertad
libertad son adquiridos
adquiridos
en virtud del ejercicio de caza y pasan a ser propiedad del cazador.
3) Las cosas tomadas del enemigo: (res hostium) en guerra o fuera de ella.
4) Piedras
Piedras preciosas
preciosas y perlas
perlas a orillas
orillas del mar
mar. Se podían
podían adquirir
adquirir por
por ocupación
ocupación de las
tierras situadas en la orilla del mar.
5) Cosas
Cosas abando
abandonad
nadas
as (res delictae)
delictae) abandona
abandonadas
das por temor a los bárbaros
bárbaros,, de modo
que cualquiera podía ocuparlas y cultivarlas. Lo mismo para las tierras abandonadas
por no poder pagar los impuestos, siempre que el ocupante corriera con el pago
pendiente.

Modos derivativos: En estos casos la adquisición de la propiedad tiene lugar por un

acto de disposición realizado por el titular de un derecho a favor de otra.

1) Mancipatio: Es la forma más antigua de transmitir la propiedad a una persona.

Los sujetos de la venta debían ser cuidadnos romanos y púberes. El comprador
teniendo un pedazo de cobre en la mano y en la otra la cosa que compraba
pronun
pronuncian
ciando
do unas palabras
palabras “Yo
“Yo afirmo que esto me pertene
pertenece
ce en derecho
derecho
quiritiano y que la compro con este cobre y esta balanza.
2) In Iure cessio: Es un negocio
negocio formal
formal y abstracto
abstracto de publicidad
publicidad por el
el que los
ciudad
ciudadananos
os se transm
transmití
itían
an el res
res manc
mancipi
ipi como
como la res
res nec
nec manci
mancipi.
pi. Este
proc
proced
edim
imie
ient
nto
o se util
utiliz
izo
o muy
muy ampl
amplia
iame
ment
nte
e en la cesi
cesión
ón,, cons
consti
titu
tuci
ción
ón y
 extensión de todos aquellos derechos que podían ser objeto de un proceso.
  Tales
ales como
como servservid
idum
umbrbre,
e, pers
person
onal
ales
es y realeeales,
s, her
herenci
encias
as,, adopc
dopció
ión,
n,
emancipación o manumisión.
3) Traditio: Significa entrega, por lo tanto consistía en la entraba de una res nec
mancipi con intención de transferir la propiedad al adquiriente en virtud de una
 justa causa. Es un negocio causal por lo que exige un motivo inmediato que
aliente a las partes a actuar de esta modo y justificar axial su actuación
4) Usucapio
Usucapio y praescri
praescriptio
ptio longui
longui temporis:
temporis: Usucapion
Usucapion provien
provienee de usus capere,
capere,
tomar por el uso.Es una forma de adquirir
adquirir la propiedad
propiedad en virtud de la cual
cual elm
poseedor de una cosa, que la está ocupando, se convierte en poseedor jurídica
en el transcurso del tiempo.

Defensa de la propiedad:
Es la acción
acción real
real por
por exce
excelen
lencia
cia con la que
que cuen
cuentata el domi
dominu
nuss ex iure quiriti
quiritium
um o
propie
propietari
tario
o civil
civil no poseedo
poseedorr de la cosa
cosa para
para reclam
reclamarla
arla y que se la la recono
reconozca
zca su
propiedad y obtener así su restitución contra el que poseyera ilegítimamente.

Elementos personales y reales:

El actor es el propietario de la cosa a el le incumbe la carga de pruebas de su derecho de
propi
propieda
edadd sobre
sobre la cosa
cosa litigi
litigios
osa
a el actor
actor adqu
adquiri
irió
ó la cosa
cosa de modo
modo origin
originar
ario
io debía
debía
probarlo de igual manera con otro modo.

Si el demandado no contradecía al actor, si el demandado no entregaba

lnvolutariamente la cosa mueble, el magistrado podía otorgar al actor nla action ad
exhibendum para la conseguir su exhibición por el demandado, que la mostrara, o bien
acudir a la fuerza para conseguir la entrega con la asistencia de la autoridad pública.

Si la cosa era un bien inmueble, por medio del interdictum quem fundum, el magistrado
autorizaba al actor a tomar posesión del fundo.
Si se trataba de una cosa compuesta,
compuesta, se podía reivindica
reivindicarr como una unidad.
unidad. Si la cosa
era accesoria no podía hacerse separadamente de la principal.
Efectos
1) Frutos y accesiones de la cosa reinvindicad
reinvindicadaa . El demandado a de restituir
restituir la cosa con
todas sus accesiones. En cuanto a los frutos habra que distinguir si la posesión había
sido de buena fe o de mala fe.
A) De buena fe: Los frutos percibi
percibidos
dos antes de la litis contesta
contestatio.
tio. En el derecho
derecho clásico
clásico
correspondían al poseedor, mientras que el derecho en el derecho Justiniano los frutos
percibidos. El poseedor hacia suyos los frutos consumidos.
B) De mala fe: El poseedor
poseedor debía devolver
devolver todos los frutos antes
antes y tras litis contestatio.
contestatio.

2) Pérdida
Pérdida o deterioro
deterioro de la posesión: Si la pérdida
pérdida es anterior a la litis contestatio
contestatio la rei
vindicatio se extingue, sea el poseedor de buena o de mala fe.

Si la pérdida es posterior a la litis contestatio el poseedor de buena fe la queda

liberado, mientras que el poseedor de mala fe responde siempre a la perdida incluso en
caso fortuito.

3) Gastos realizados
realizados por el poseedor:
poseedor: Se diferenciar
diferenciaron
on en las siguientes
siguientes categorías.
 A) Necesarios: Indispensables para la conservación de la cosa.
B) Útiles: Que incrementaran su valor y rendimiento.
C) Voluptuosos o de lujo, destinados al embellecimiento y ornamentación de la
cosa.
El poseedor tenía derecho a la indemnización de los gastos necesarios, de los
útiles, tenía derecho a la indemnización

La Posesión
Es el hecho de tener una cosa corporal en su poder reteniéndola materialmente con la
voluntad de poseerla y disponer de ella como lo haría su propietario. Como regla general
la posesión acompaña la propiedad, puesto que el propietario no puede utilizar la cosa
que le pertenece no teniéndola a su disposición, aun cuando pueden también separarse
de manera que el propietario no la posea y que el poseedor no sea el propietario, en
cuyo caso subsubsist
siste
e de la mism
mismaa manera la propied pieda
ad porque es un derec erecho
ho
independiente del hecho de la posesión.

Elementos de la Posesión
Para poseer es necesario “el hecho” y
hecho” y “la intención”. Se posee “corpore et animus” .
“Corpore”  es el elemento material y es para el poseedor el hecho de tener la cosa
físicamente en su poder.

“Animus”  es el elemen
elemento
to intenc
intencion
ional
al y es la volun
voluntad
tad existen
existente
te en el posee
poseedo
dorr de
conducirse como amo con respecto a la cosa, es lo que los comentaristas llaman el
“animus domini” .

  Tod
Todas
as las
las perso
persona
nas s que
que reuní
reunían
an estos
estos dos elemen
elemento
tos
s poseí
poseían
an en reali
realidad
dad y tenía
tenían
n
condición: el propietario, el que había adquirido una cosa recibiendo la tradición de ella a
“non domino” y
domino”  y el ladrón, toda vez que con la retención material de la cosa robada es su
voluntad disponer de élla como si fuera su dueño.

Por el contrario, no son poseedores los que no pueden tener intención de obrar como
amos con respecto a la cosa aunque la tengan a su disposición porque el título en virtud
del cual la retienen es un reconocimiento de la propiedad de un tercero, es decir, que
viene a ser instrumento de la posesión de otro y por eso no tiene ellos mismos la
posesión sino la simple detentación; tales son el colono, el usufructuario, el depositario,
el comodatario y en general todos aquellos que se hallan en una situación análoga.

Un poseedor puede ser de buena fe o de mala fe; es de buena fe se cree propietario y

será de mala fe si ha tomado posesión de alguna cosa a sabiendas de que pertenece a
otro.

Adquisición de la Posesión
Para adquirir la posesión hay que reunir los dos elementos de que se compone, o sea el
corpus o corpore y el animus,
animus , o sea la detentación material de la cosa y la voluntad de
disponer de ella como
como su dueño; pero,
pero, para
para que el corpore se considere cumplido no es
necesario el contacto directo entre el poseedor y el objeto, pues basta que el objeto se
halle a disposición del poseedor; así, el que toma posesión de un fundo no necesita
poner los pies sobre el fundo.
Perdida de la Posesión
La poses
posesión
ión pued
puedee perder
perderse
se cuan
cuando
do dejan
dejan de exist
existir
ir ambo
ambos
s elemen
elemento
tos,
s, corpore
corpore et 
animus,
animus, lo que ocurre por ejemplo cuando la cosa perece o cuando el poseedor se
deshace voluntariamente de élla abdicando el animus domini en beneficio de un tercero;
pero, como la posesión supone reunidos los dos elementos, o sea, el hecho material o
corpore y la intención o animus domini se pierde también la posesión desde el momento
en que el poseedor deja de tener uno de esos dos elementos.

Se pier
pierde
de la poses
posesióión
n sólo
sólo animus, cuan
cuando
do el posee
poseedodorr tiene
tiene el firme
firme propó
propósit
sito
o de
renunc
enunciar
iar a élla.
élla. Ejemp
Ejemplo:
lo: Si el posee
poseedor
dor de una
una casa
casa habié
habiéndo
ndola
la enaje
enajena
nado
do a una
una
tercera persona se queda habitándola a título de inquilino, pues, ya deja de ser poseedor
y sólo será un instrumento de la posesión del adquiriente.

La poses
posesión
ión se pier
pierde
de sólo
sólo corpore cuand
cuando
o sobre
sobrevie
viene
ne un obstá
obstácu
culo
lo que
que impid
impide
e al
poseedor disponer de la cosa a su voluntad, ejerciendo físicamente su poder sobre ella.
Ejemplo: El poseedor de una cosa deja de poseerla cuando el sitio donde se encuentra se
hace inaccesible para él.

La pérdida de la posesión corpore resulta de un hecho ajeno a la voluntad del poseedor;

pued
puedee reali
ealiza
zars
rse
e aún
aún sien
siendo
do el pose
poseed
edor
or un inca
incapa
paz,
z, como
como furi
furios
oso
o o un pupi
pupilo
lo,,
ocurriendo lo contrario con la pérdida de la posesión sólo animus,
animus, pues esto sólo es
posible para aquél que sea capaz de disminuir su patrimonio por un acto de su voluntad.
Así que el furioso no puede perder de esta manera una posesión adquirida válidamente,
válidamente,
puesto que no tiene voluntad; y lo mismo ocurre con el pupilo, que tampoco puede dejar
de poseer sólo animus sin la autoritas de su tutor.

Defensa de la Posesión: Los Interdictos

La posesión se defiende con los interdictos posesorios.
El interdicto es una orden dada por el magistrado, lo cual lo diferencia de la acción que
tiene su fundamento en la ley. El interdicto viene a ser una especie de edicto que es
dictado a petición de una de las partes por el pretor y en las provincias por el procónsul,
edicto éste en el que manda o prohíbe imperativamente alguna cosa, contiene reglas
determinadas de derecho que servían para un solo caso y tenían fuerza de ley para las
partes.

En relación con la posesión los interdictos tienen por objeto:

1.- Retener la posesión, o sea los llamados “retinendi possessionis” , que tienen por
objet
objeto
o conse
conserv
rvar
ar la poses
posesió
ión
n de una
una cosa
cosa hacie
haciend
ndo o cesar
cesar el acto
acto que
que pertur
perturba
ba su
ejercicio. Son ellos el “uti possidetis” , cuando se trata de bienes inmuebles en el que
triunfaba el poseedor actual; y el interdicto
interdicto “utrubi” , en el caso de bienes muebles, en el
que resultaba victorioso el que hubiera poseído por más tiempo durante el año anterior.

2.-
2.- Recup
ecuper
erar
ar la pose
posesió
sión,
n, o sea
sea los
los inte
interd
rdic
icto
tos
s “recuperandi
“recuperandi possessionis” , para
para
readqui
eadquirir
rir la poses
posesión
ión que
que se hubie
hubierre perdid
perdido.
o. Proce
Proceden
den enton
entonces
ces los sigui
siguient
entes
es
interdictos: para el que ha sido despojado por medio de la violencia, a mano armada, el
interdicto “unde vi” ; para el propietario despojado clandestinamente de un inmueble, el
interdicto de “clandestine possessioni” ; y el interdicto de “precario”  para recuperar un
inmueble o mueble cuyo uso hubiera sido concedido a título precario y reclamar la
indemnización correspondiente, si el reclamado se resistía injustamente a su restitución.

Las Servidumbres
El estado ordinario de la propiedad es el de ser libre, es decir, el de procurar solamente
al prop
propiet
ietari
ario
o todas
todas las
las ventaj
ventajas
as que
que ella
ella tolera
tolera.. Pero
ero mientr
mientras
as que el ius abutend
abutendii
pertenece solo al propietario, otros derechos como el iu utendi,
utendi, el ius fruendi,
fruendi, están
algunas veces, total o parcialmente, separados de la propiedad, la cual se encuentra
disminuida o aminorada por ésta razón; en este caso se dice entonces que la propiedad
está gravada con una servidumbre. La palabra servidumbre proviene de servus y tiene
su equivalente latino en el vocablo servitus, el cual indica una relación de sumisión o una
restricción a la liberta, y aplicada a los derechos reales la servidumbre viene a ser el
poder que ejerce una persona sobre la cosa de otro, sea a su favor, o sea a favor de un
inmueble determinado.
De allí tenemos que la servidumbre es un derecho real establecido sobre una cosa en
provecho de una persona o de un fundo perteneciente a un propietario distinto.

Clases de Servidumbres
De la definición anterior se deducen dos clases o tipos de servidumbres:
1.- Las Servidumbres Personales (Servitutis Personarum) , cuando el derecho de utilizar la
cosa
cosa de otr
otro, sea
sea mueb
mueblele o inmu
inmueb
eble
le,, se ha esta
establ
blec
ecid
idoo a favo
favorr de una
una pers
person
onaa
determinada, sin pasar a sus herederos.
2.- Las Servidumbres Reales o Prediales (Servitudis rerum o praediorum), cuando la
utilidad de una cosa se ha establecido a favor de un inmueble; solo puede existir en
provecho de un fundo de tierra a favor de otro fundo, es decir, que es un derecho unido
a un fundo y que beneficia a los propietarios sucesivos de este fundo. El fundo a cuyo
favor se ha establecido la servidumbre se denomina fundo dominante o servido, y el
fundo
fundo que está gravad
gravado
o con la servidu
servidumbr
mbre e se denomin
denominaa fundo
fundo dominad
dominado o o sirvien
sirviente.
te.
Las hay de dos tipos servidumbres rústicas o rurales y servidumbres urbanas.

Características comunes a las servidumbres personales y reales

1. Ambas
bas consti
stituy
tuyen derecho
chos y por lo tant anto, son
son bien
ienes inco
incorrporal
rales, no
susceptibles de posesión.
2. Amba
Ambas s cons
consti
titu
tuye
yen
n der
derecho
echoss reale
eales,
s, y por
por lo tant
tanto
o no impo
imponenen
n a nadi
nadie
e la
obligación de hacer, sino simplemente la de sufrir su ejercicio, de dejar de hacer,
un no hacer.
3. Ambas
Ambas basan
basan su existen
existencia
cia sobre
sobre una cosa pertenecie
perteneciente
nte a otra persona,
persona, ya que
no se puede
puede tener
tener una
una servid
servidum
umbr
bre
e sobre
sobre una
una cosa
cosa prop
propia;
ia; ya que
que todas
todas las
las
ventajas que pudiese obtener entran en su derecho de propiedad.
4. Amba
Ambas s const
constitu
ituyen
yen cargas
cargas exce
excepci
pcion
onal
ales
es impu
impuest
estas
as a la prop
propied
iedad
ad,, ya que
que lo
normal es que la propiedad esté libre de toda carga o gravamen.
5. Pueden consistir en un in faciendo,
faciendo, un hacer (servidumbres positivas); o en un in
 prohibiendo,
 prohibiendo , un no hacer (servidumbres negativas).

Constitución y extinción de las servidumbres reales

La constitución de una servidumbre puede presentarse bajo dos aspectos
1. El propietario
propietario de un
un fundo puede
puede ceder sobre ese
ese fundo, sus ventajas,
ventajas, en provecho
provecho
de un inmueble vecino formando una servidumbre predial; entonces estamos en
presencia de una constitución directa, o translatio servidutis.
 2. El propietar
propietario
io de dos fundos
fundos puede
puede enajenar
enajenar uno de ellos, reservan
reservando
do sobre este
fund
fundoo una
una serv
servid
idum
umbr
bree en prov
provec
echo
ho del
del otr
otro; ento
entonc
nces
es hay
hay la cons
consti
titu
tuci
ción
ón
deductio servidutis.

Los procedi
cedimmient
entos para la constit stitu
ució
ción de las las ser
servidu
idumbre
bres mencio cionada
adas
anteriormente, han variado según la época:
1. En el antiguo derecho
derecho civil: una servidumbr
servidumbre e rural o urbana podía
podía ser directamente
directamente
creada: por in iure cessio, que era el modo ordinario de constitución entre vivos;
por Adjudicativo, pronunciada por el juez entre dos fundos comprendidos en un
proceso de partición o de deslinde; por testamento en virtud de un legado per
vindicat
vindicatione
ionem;
m; por mancipa
mancipatio,
tio, pero
pero solo parapara la constitu
constitución
ción de servidu
servidumbr
mbres
es
rurales. Estos eran los únicos modos de constitución, ya que la tradición o la
ocupación no eran aplicable a las cosas incorporales.
2. En el der
derecho
echo pret
pretor
oria
iano
no:: al tran
transc
scur
urri
rirr del
del tiem
tiempo
po,, y lueg
luegoo de una
una lar
larga
incertidumbre, vino a prevalecer una nueva idea, los jurisconsultos admiten que en
el ejercicio prolongado del derecho equivale, en materia de servidumbre, a la
pose
posesi
sión
ón de laslas cosa
cosass corp
corpor
oral
ales
es,, es deci
decir,r, por
por pose
posesisión
ón prol
prolon
onga
gada
da podí
podía
a
adquirirse la servidumbre; lo que llamaron quasi-possessio o possessio iuris en
consecuencia la posesión prolongada o el ejercicio prolongado de la servidumbre,
durante diez años, entre presentes, y veinte años, entre ausentes, hacia adquirir la
servidumbre.
3. En el dere
derech
cho
o justi
justinia
niane
neo:
o: en el últim
últimoo estad
estado o del derech
derecho o roma
romano
no cayer
cayeron
on en
desuso ciertos modos de constitución, como la mancipatio y la in iure cessio, y por
otro lado, el derecho civil admite los que estaban sancionados por el derecho
pretoriano.

Extinción de las servidumbres reales

Las servidumbres reales se extinguen de la siguiente manera:
1. Por renuncia
renuncia a la servidumbre
servidumbre por parte
parte del propietario
propietario del fondo dominante;
dominante; pero
pero
debía transferírsela al propietario del fundo sirviente, de la misma forma como se
había constituido la servidumbre.
2. Por la pér
pérdida
dida o dest
destru
rucc
cció
ión
n de uno de los dos dos fund
fundosos;; pero
pero si lueg
luegoo el fund
fundo
o
destruido era reconstruido en el mismo sitio la servidumbre resurgía.
3. Por confusió
confusión,
n, es decir,
decir, por reun
reunirs
irse
e en una misma
misma person
personaa las cualid
cualidad
ades
es de
propietario de ambos fundos, lo que ocurría, o porque el propietario del fondo
dominante adquiría el fundo sirviente, o viceversa; o porque un tercero adquiría la
propiedad de ambos fundos.
4. Por el no uso, duran
durante
te dos años,
años, según
según el derech
derechoo civil,
civil, y dura
durante
nte diez
diez o veinte
veinte
años, según Justiniano.