Id.7 Modulo7pdf Autor.166 - 08 07 2018

Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1
Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal – www.ligadelconsorcista.org
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MÓDULO 7
IDENTIDAD DE LOS PARTICIPANTES (Cont.)
En caso de que la unidad sea de propiedad de varias personas, por razones obvias
éstas deberán unificar su representación, que puede ser efectuada verbalmente o por
escrito. Si nada de esto ocurre, el Presidente de la asamblea deberá considerar que
quien se presenta como condómino de una unidad, posee mandato tácito dado por sus
copropietarios, de modo que su voto compromete a la unidad como si fuese dado por
todos.
Cuando un propietario no puede o no desea concurrir a una asamblea, puede hacerlo

por poder. El poder es un contrato de mandato del Código Civil que en principio puede
ser dado verbalmente o por escrito y, como hemos visto, en algunos casos es
considerado tácito.
No obstante, la regularidad de la vida consorcial impone que la voluntad del propietario

expresada en asamblea por otra persona, reúna ciertas garantías de certidumbre. Por
eso se entiende que el mandato puede ser dado verbalmente sólo en el propio acto de
la asamblea. Cuando por ejemplo, el propietario concurre con otra persona y deja
constancia de que desea ser representado por ella. En cualquier otra circunstancia el
apoderado deberá poseer una autorización por escrito.
Algunos reglamentos nada dicen al respecto, de modo que bastará una simple nota con
la firma del propietario poderdante y los datos de identidad del apoderado. Pero hay
otros reglamentos que exigen que la firma de quien extiende la autorización
(poderdante) sea certificada. Algunos exigen que la certificación sea hecha por el
Administrador, otros por un Banco o por la Policía y hay algunos que llegan a exigir
incluso un acta notarial, es decir, un poder extendido frente a Escribano Público.
Nosotros entendemos que este último supuesto constituye un exceso de formalismo

que en la práctica conspira contra la propia asamblea, pues todos sabemos que los
actos notariales son, en general, caros y en la práctica muchos propietarios se
abstienen de adoptar esa vía y entonces no pueden participar de las discusiones.
En la gran mayoría de los Consorcios, cuando el propietario llega a la reunión, es

invitado por el Administrador a firmar al costado izquierdo del acta en blanco como
constancia de su presencia al acto asambleario. Este procedimiento no es muy
ortodoxo, pues lo correcto es que todos los participantes firmen el acta al finalizar la
asamblea, pero razones de orden práctico lo han impuesto. Algunas asambleas se
extienden más de lo debido, por múltiples causas y ciertos propietarios se cansan y
abandonan el recinto antes de su finalización, de modo que si no se adoptara tal
proceder, no habría modo de probar, eventualmente, que hubo el "quorum" suficiente
para deliberar.
MAYORÍAS
En el régimen asambleario adoptado por la Propiedad Horizontal, todas las decisiones

que no sean privativas del Administrador deberán adoptarse previa deliberación de los
propietarios y por mayoría de votos, delegando en los Reglamentos, en su caso, la
determinación de distintas mayorías según los asuntos a tratar, siempre y cuando no
se infrinjan ciertas mayorías establecidas obligatoriamente por la ley.
La "unanimidad" consiste en la totalidad de votos.

La mayoría es "simple", cuando es la mayor cantidad de votos obtenidos en el conteo.
Será en cambio "absoluta" cuando esos votos totalicen más de la mitad de todos los
propietarios.
Estas mayorías, a su vez, pueden serlo respecto sólo de los votos presentes, o respecto
a los votos de la totalidad del edificio.
La ley 13.512 imponía ciertas mayorías necesarias para determinados actos. Ellas son:
1) UNANIMIDAD: Se exige el voto de todos los propietarios para la realización de obras

nuevas en el edificio (art. 7), y para hipotecar el terreno común (art. 14).
2) DOS TERCIOS DE VOTOS: Se precisa el 66,66 por ciento de los votos para modificar
el Reglamento de Copropiedad y Administración (art. 9); Igual en el CCC (dos tercios
de los propietarios. Art. 2057 CCC).
3) MAYORÍA ABSOLUTA: Se requiere más de la mitad de los votos de todo el edificio,

para resolver en caso de destrucción total o parcial del edificio (art. 12) y en caso de
vetustez del inmueble (ar. 16).
CÓMPUTO DE VOTOS
Una cosa son las mayorías de votos y otra diferente el modo de computarse dichos
votos. El art. 10 de la vieja ley dice que los votos se computarán en la forma que
prevea el Reglamento y en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un
voto.
Hay reglamentos que efectivamente atribuyen un voto a cada unidad, pero no son
frecuentes y por lo general corresponden a edificios donde todas las unidades son de
valor semejante. Cuando las unidades tienen distinto valor, los reglamentos establecen
que el poder de voto debe reflejar los respectivos valores y entonces el voto de cada
unidad tendrá el valor del porcentual de la misma respecto de la totalidad del edificio.
Porcentual que es el mismo que se tiene en cuenta para calcular el pago de expensas.
Estas mayorías, a su vez, pueden serlo respecto sólo de los votos presentes, o respecto
a los votos de la totalidad del edificio.
Los reglamentos suelen fijar determinadas mayorías para distintas especies de

resoluciones. Y a su vez, dirán que esas mayorías deben calcularse, en algunos casos
sobre la totalidad de las unidades y en otros sobre la totalidad de los presentes en la
Asamblea.
Hay consorcios que establecen que para resolver la modificación del Reglamento de
Copropiedad y Administración (hoy de Propiedad Horizontal), son necesarios votos que
equivalgan al 75 % de la totalidad de los porcentuales del Consorcio. -Nótese que la ley
vieja y el nuevo CCC establecen un mínimo de dos tercios (66,66%)-. Pero hay otros
reglamentos que para esa misma resolución exigen el voto de la unanimidad de los
propietarios.
Hay reglamentos para los cuales, cualquier resolución asamblearia, salvo aquellas para
las que específicamente la ley impone otras mayorías, se aprueban con la mayoría
absoluta (más de la mitad) de todos los votos del Consorcio.
La mayoría de los reglamentos requieren para desplazar al administrador el voto de los

dos tercios de los votos totales, mientras que la aprobación de cuentas se realiza con la
simple mayoría de los presentes y en segunda convocatoria. Y así por el estilo.
QUORUM
"Quorum"es el número mínimo necesario de participantes para que un cuerpo

colegiado pueda sesionar válidamente. Se basa en la necesidad de garantizarle a la
asamblea, suficiente representatividad. En materia de propiedad horizontal, debe ser
previsto en los reglamentos según lo dispone el art. 3., Inc. 8 del Decreto
Reglamentario de la Ley 13.512, Nro. 18.734/49.
El nuevo CCC(ley 26994) dispone:

ARTICULO 2059.- "Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser convocados a la
asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad horizontal, con
transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es
nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y
acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son
válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos
tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los
propietarios aunque no lo hagan en asamblea."
Como vemos el CCC menciona el quórum pero no lo define. Quedará entonces

determinado en los Reglamentos de Propiedad Horizontal-
“ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan

por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las
unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de
unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al
conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben
comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por
aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan antes por
igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta
días contados desde la fecha de la asamblea.”
ASAMBLEA JUDICIAL
Hay una implícita alusión al quórum en la segunda parte del art. 10 de la vieja ley
cuando regula la convocatoria judicial de las asambleas. Dice "Cuando no fuere posible
lograr la reunión de la mayoría necesaria de propietarios, se solicitará al juez que
convoque a la reunión, que se llevará a cabo en presencia suya y quedará autorizado a
tomar medidas urgentes. El juez deberá resolver en forma sumarísima, sin más
procedimiento que una audiencia y deberá citar a los propietarios en la forma que
procesalmente corresponda a fin de escucharlos".
Sin duda esta mayoría necesaria a que alude la ley no puede ser sino mayoría para
sesionar y no para resolver, pues el artículo, que luego examinaremos, dice que el Juez
resolverá con cualquier número de asistentes.
Hay, incluso entre los abogados una gran confusión acerca de la procedencia de las
asambleas judiciales. Es frecuente ver que se inician juicios solicitando asamblea
judicial por la simple razón de que no se han logrado reunir ciertas mayorías
importantes impuestas por el Reglamento para discutir determinado punto. Estas
demandas por lo general son rechazadas porque el Juez estima que si los consorcistas
no han concurrido para tratar la medida que requiere tal número de votos es porque no
desean cambio alguno en ese sentido. Distinto es el caso en que las numerosas
ausencias impiden la propia celebración de el asamblea. Sólo en este supuesto, como
también en caso de existir razones de necesidad o urgencia, el pedido resulta
procedente.
El nuevo CCC (ley 26994) dispone:
“ARTICULO 2063.- Asamblea judicial. Si el administrador o el consejo de
propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los propietarios
que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la
convocatoria de una asamblea judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse
en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La asamblea judicial puede
resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en
forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas
cautelares para regularizar la situación del consorcio.”
Es decir el CCC sólo autoriza la asamblea judicial cuando no se convoca pero

no cuando no hay quorum.
SEGUNDA CONVOCATORIA
Para el caso de verificarse falta de quórum el día y hora señalados para la celebración
de la asamblea, muchos reglamentos prevén una segunda convocatoria automática
para cierto tiempo después, que puede variar entre media hora y varios días luego de
aquella fecha y hora señaladas. La razón de esta medida es facilitar la concurrencia a
los propietarios rezagados. Pero a veces, para determinados temas, como por ejemplo,
la aprobación de las cuentas de la administración, la mayoría de los reglamentos
advierten que en segunda convocatoria las cuentas de la administración se aprueban
con la simple mayoría de los presentes, cualquiera sea su número.
Evidentemente, el consorcista que, estando suficientemente anoticiado de la asamblea

y de los puntos a tratar y que se supone que conoce las cláusulas reglamentarias de su
edificio, no podrá luego impugnar esos balances. Pero también el Administrador deberá
tener en cuenta que aunque su rendición de cuentas fuere aprobada, de todos modos
nunca estará a salvo de cualquier cargo que se le haga en caso de que, revisadas las
cuentas posteriormente, sean advertidos malos manejos que pudieren encuadrar en la
esfera de la responsabilidad penal. Ya hemos analizado la rendición de cuentas en el
CCC.
Hay ciertos reglamentos que establecen que " en segunda convocatoria todos los temas
del orden del día serán resueltos por el voto de la simple mayoría de los presentes ".
Esto hay que tomarlo con las limitaciones del caso, pues ya sabemos que la ley impone
ciertas mayorías en relación a la totalidad de los votos del Consorcio, que no se pueden
violar.
COROLARIO
Nótese que esta forma de encarar la regulación del funcionamiento de las asambleas
ha sido en gran medida copiada de las sociedades comerciales y no resultan adecuadas
a la vida consorcial. La convivencia más bien se ve perturbada por los complejos
sistemas que presentan los distintos reglamentos, aparentemente redactados más para
evitar la participación de los propietarios que para fomentarla. En muchos casos puede
decirse que el régimen de Asambleas resulta ser tan complicado, tan impropio para
regular la simple convivencia de un grupo de vecinos, que en los hechos las Asambleas
resultan ser un lugar de desencuentros.
Estando la redacción de los reglamentos librada al exclusivo criterio del vendedor del
inmueble que se va a dividir en propiedad horizontal, es lógico que en la realidad nos
encontremos con una cantidad de reglamentos variopintos, casi todos ellos de difícil
lectura, con ausencia total de método expositivo y muchos, conteniendo ciertas
cláusulas de dudosa legalidad. Por eso la labor de los jueces, en nutrida jurisprudencia
a través de los años, ha intervenido derogando o modificando cláusulas notoriamente
infundadas, arbitrarias o que importan un abuso.
INDEPENDENCIA FISCAL DE LAS UNIDADES FUNCIONALES
Dice el Art. 13 de la vieja ley que " los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se
cobrarán a cada propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las
valuaciones en forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa

de los bienes comunes".
El artículo se refiere a impuestos, tasas y contribuciones . Nada dice acerca de los

servicios públicos. Existe al respecto un fallo en contra de la Empresa "Aguas
Argentinas" iniciado por el Defensor del Pueblo de la Nación. El tribunal declaró que esa
independencia en el cobro dispuesta por el art. 13 de la Ley 13.512 comprende además
a los servicios de aguas corrientes.
El problema se originó luego de la privatización de la empresa estatal Obras Sanitarias

de la Nación. La nueva prestataria, "Aguas Argentinas", comenzó a colocar medidores
del fluido para facturar sus servicios de acuerdo al consumo efectivo y no conforme a
un aforo como hasta entonces. Pero como por razones técnicas no es posible colocar
medidores en las unidades funcionales, la empresa procedió a colocar uno solo a la
entrada de cada consorcio, facturando el consumo en forma global, por lo cual los
Administradores se vieron obligados a cargar el monto correspondiente sobre las
expensas comunes. Esta situación motivó el descontento de los propietarios, quienes
advirtieron que ese sistema resultaba inequitativo porque cada unidad debería
contribuir al pago de acuerdo con su porcentual reglamentario, mientras que en los
hechos había unidades que consumían más agua que otras. Sin contar con el problema
de los morosos en el pago de las expensas, cuyas deudas deben ser soportadas por el
resto de los copropietarios. Similar situación se ha dado con la continuadora AYSA.-
DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO
En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor del
edificio, el Art. 12 decía que "cualquiera de los propietarios puede pedir la venta del
terreno y materiales". En primer lugar, notemos que la ley no habla de la destrucción
del edificio sino de su valor. Hoy emplearíamos la palabra: "desvalorización", que es a
eso que se refiere la ley, concepto algo más amplio que el de destrucción física. Si se
destruye el edificio en esa magnitud, muy probablemente comprenderá además la
pérdida en esa proporción de su valor, pero en el caso inverso, puede darse el caso de
desvalorización por otras causales que el deterioro físico, como ser: construcción de
una autopista a escasa distancia, o declaración de la zona donde está situado como
"zona roja" libre para el ejercicio de la prostitución callejera, etc., etc.
Ante ese pedido, que puede hacerlo cualquier propietario, el Administrador deberá
convocar inmediatamente a Asamblea para poner a consideración de ella la venta del
terreno y materiales. Si la mayoría no lo resolviera así, podrá recurrirse a la autoridad
judicial dice el texto.
La ley también contempla el caso de que la destrucción física fuere menor. " Si la
destrucción fuere menor, la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la
reconstrucción, quedando autorizada, en caso de negarse a ello dicha minoría, a
adquirir la parte de ésta, según valuación judicial".
Leída literalmente, esta parte del artículo contiene una contradicción. Por un lado dice
que si la destrucción fuere menor, " la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a
la reconstrucción", pero más adelante autoriza a esta minoría a negarse a tal
requerimiento. Finalmente dice que tal negativa dará derecho a la mayoría a adquirir la
parte de la minoría según valuación efectuada judicialmente. O sea, que se la compele
finalmente a contribuir en la reconstrucción del edificio, o a vender. Más allá de
posibles defectos de redacción, el artículo es claro y la solución, justa.
El nuevo CCC (ley 26994) dispone:

“ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave
deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la
mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales,
la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y
puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la
obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los
disconformes, según valuación judicial.”
VETUSTEZ DEL EDIFICIO
Al margen de lo que hemos dicho sobre la desvalorización del inmueble, conviene

distinguir los términos de "destrucción" física sufrida por el edificio que menciona el
Art. 12 que acabamos de ver, de la "vetustez" del edificio de la cual habla el Art. 16
que ahora veremos. La destrucción física tiene un origen circunstancial; se entiende
originada en cualquier accidente, como podría ser un incendio o una inundación. La
vetustez a que nos referiremos seguidamente, es el deterioro que sufre un edificio por
el simple transcurso del tiempo, que puede tornarlo desde poco funcional a inhabitable.
Decía el Art. 16: "En caso de vetustez del edificio, la mayoría que represente más de la
mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si
resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la
mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial" .
En este caso el régimen adoptado por la ley es en parte semejante a la solución

prevista para la "destrucción menor", con la diferencia de que si hay vetustez la
mayoría puede disponer la demolición o la reconstrucción, mientras que en el supuesto
de destrucción menor, la mayoría sólo tiene derecho a reconstruir. En ambos casos, si
la minoría se niega a colaborar en la reconstrucción podrá ser obligada por la mayoría a
vender por la valuación judicial.
El nuevo CCC (ley 26994) dispone en un solo articulo (2055) tanto los casos
de grave deterioro (vetustez) cuanto los de destrucción:
“ARTICULO 2055.- Grave deterioro o destrucción del edificio. En caso de grave

deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la
mitad del valor, puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales,
la reparación o la reconstrucción.
Si resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y
puede liberarse por transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la
obra. Ante la ausencia de interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los
disconformes, según valuación judicial.”
DECRETO Nº 18734/49 REGLAMENTARIO DE LA LEY DE PROPIEDAD

HORIZONTAL 13.512
Referencia Histórica:
Este Decreto está derogado a partir del 1-8-2015 por CCC nuevo (ley 26994)
Nuestra Constitución Nacional en su artículo 14 dice que los derechos que ella
consagra se ejercen "conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio" . Vale decir
que sienta el principio de que una ley que no ha sido reglamentada no puede ser
puesta en vigencia. Un caso típico es el juicio por jurados, cuya instauración la
Constitución viene ordenando desde 1853 y que sin embargo hasta ahora no ha sido
reglamentado.
Pero en 1948 había un acuciante interés por poner en vigencia una ley que activara la
industria de la construcción y a la vez facilitara la revolución social que el gobierno de
Perón llevaba a cabo. Y es así como al año siguiente de sancionada la Ley 13.512 de
Propiedad Horizontal, se dicta su Decreto reglamentario Nro. 18.734, que

seguidamente examinaremos.
Conforme al método que hemos adoptado, invitamos al alumno a hacer una primera
lectura por cuenta propia del articulado de la ley, porque la visión ingenua que se haga
de cualquier norma, aún desde la más supina ignorancia, siempre aportará con el
tiempo algo bueno. Quizás alguna observación original, y en algunos casos un
excelente medio de recordar lo que la ley dice rememorando nuestros primitivos
errores de interpretación. Y por supuesto existe otra razón mucho más elemental: que
al final de cuentas, lo que resulta obligatorio siempre será el texto descarnado de la ley
y no los comentarios que sobre el mismo el mejor tratadista pueda aportarnos.
Texto del derogado Dcto 18734/1949, que reglamentara la ley 13512:
I DISPOSICIONES GENERALES
ART 1º Sin perjuicio de la obligación de redactar e inscribir un Reglamento de

Copropiedad y Administración , impuesta al consorcio de propietarios por el art. 9º de
la ley 13512, dicho reglamento podrá también ser redactado e inscripto en los registros
públicos por toda persona , física o ideal, que se disponga a dividir horizontalmente en
propiedad - conforme al régimen de la ley 13512- un edificio existente o a construir y
que acredite ser titular del dominio del inmueble con respecto al cual solicite la
inscripción del referido reglamento.
ART 2º No se inscribirán en los registros públicos títulos por los que se constituyan o
transfieran el dominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos, cuando no
se encontrare inscripto con anterioridad el Reglamento de Copropiedad y
Administración o no se lo presentare en ese acto en condiciones de inscribirlo.
ART 3º El Reglamento de Copropiedad y Administración deberá proveer sobre las

siguientes materias:
1-especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva;
2- determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamento con

relación al valor del conjunto;
3- enumeración de las cosas comunes;
4-uso de las cosas y servicios comunes;
5-destino de las diferentes partes del inmueble;
6-cargas comunes y contribución a las mismas;
7- designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción;

facultades y obligaciones;
8- forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de

propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quorum; mayorías
necesarias para modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones ;cómputo de
los votos ;representación;
9-persona que ha de certificar los testimonios a que se refieren los artículos 5 y 6 del
presente decreto;
10- constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble ;

11 -autorización que prescribe el art. 27;
ART 4º Para la inscripción del Reglamento de Copropiedad y Administración deberá

presentarse éste al Regitro de la Propiedad, juntamente con el formulario Nº 1 a que se
refiere el art. 29 y un plano del edificio extendido en tela , firmado por profesional con
tItulo habilitante. En dicho plano las unidades se designarán con numeración corrida y
comenzando por las de la primera planta; se consignará las dimensiones y la
descripción detallada de cada unidad y de las partes comunes del edificio y se
destacará en color las partes de propiedad exclusiva.
ART 5º Las decisiones que tome el consorcio de propietarios conforme al art. 10 de la

ley 13512 , se harán constar en actas que firmarán todos los presentes. El libro de
actas será rubricado en la Capital Federal y territorios nacionales por el Registro de la
Propiedad, y en las provincias por la autoridad que los respectivos gobiernos
determinen. Todo propietario podrá imponerse del contenido del libro y hacerse expedir
copia de las actas, la que será certificada por el representante de los propietarios o por
la persona que estos designen. Las actas podrán ser protocolizadas.
Será también rubricado por la misma autoridad el Libro de Administración del
Inmueble.
ART 6º A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una escritura

pública de transferencia de dominio sobre pisos o departamentos , el Consorcio de
propietarios, por intermedio de la persona autorizada certificará sobre la existencia de
deuda por expensas comunes que afecten al piso o departameno que haya de ser
transferido.
ART 7º El Banco Hipotecario Nacional concederá préstamos de fomento, especiales u

ordinarios, según corresponda a cada caso, de acuerdo con su ley orgánica, escala de
acuerdos e intereses y normas internas que se dicten para facilitar la construcción o la
adquisición de inmuebles destinados a ser divididos en departamentos o pisos que

hubieran de adjudicarse a distintos propietarios , como así también para la adquisición
aislada de uno o más departamentos o pisos de un inmuble.
ART 8º Los préstamos que el Banco Hipotecario Nacional ha concedido o acuerde por el
sistema llamado de sociedad de propiedad colectiva, podrán ser convertidos en
préstamos individuales, siempre que los interesados se ajusten al régimen de la ley
13512 y cumplan los requisitos que a ese efecto establezca el Banco.
II DISPOSICIONES ESPECIALES PARA LA CAPITAL FEDERAL Y TERRITORIOS NACIONALES
ART 9º Se inscribirán en el Registro de la Propiedad de la Capital Federal :
Los títulos constitutivos o traslativos de dominio sobre pisos o departamentos.

Los títulos en que constituyan transfieran reconozcan modifiquen o extingan derechos
de hipoteca , usufructo, uso, habitación servidumbre o cualquier otro derecho real
sobre ellos;
Los actos o contratos en cuya virtud se adjudiquen pisos o departamentos o derechos
reales, aun cuando sea con la obligación por parte del adjudicatario de transmitirlos a
otro, o invertir su importe en objetos determinados.
Las sentencias ejecutoriadas que por herencia, prescripción u otra causa reconocieren
adquirido el dominio o cualquier otro derecho real sobre pisos o departamentos;
Los contratos de arrendamiento de spisos o departamentos por tiempo determinado
que exceda de un año;
Las ejecutorias que disopongan el embargo de departamentos o pisos o que inhiban a
una persona de la libre disposición de los mismos.
ART.10 Sin perjuicio de la aplicación de las disposiciones der la ley 1893, Título XIV, en
lo fuere compatible con el presente régimen, para las disposiciones q ue se señalan en
el artículo anterior se aplicarán estrictamente o por analogía las disposiciones que

contienen los arts. 6,7,11,14 al 17,35,37 a 44,46 a 56 ,58 a 60,65,66,68/,72 a 75,77,89
al 100,102 a 111,114 a 186,190,191,193 a 207 del Reglamento del Registro de la
Propiedad, como asI también las disdposiciones del Decreto Nº104961 del 4 de mayo
de 1937.
ART. 11 Toda inscripción deberá contener las siguientes enunciaciones:
1º Día y hora de presentación del título en el Registro;
2º Situación del edificio, calle ,número,zona, designación numérica y superficie de la

unidad y su proporción en la co-propiedad;
3º Valor extensión, condiciones y cargos de cualquier especie del derecho real que se
inscribe:
4º Naturaleza del acto que se inscribe y su fecha;
5º Nombre, apellido, estado y domicilio de la persona a cuyo favor se haga la

inscripción;
6º Nombre, apellido, estado y domicilio de la persona de quien proceda

inmediatamente el derecho as inscribir;
7º Tomo y Folio de la inscripción correspondiente al título del transmitente;
8º derogado por decreto 23049/56
9º Constancia de haber solicitado los certificados del Registro;

10º Designación de la oficina, escribanía o archivo donde existe el título original;
11º Nombre y jurisdicciòn del funcionario , Juez o Tribunal que haya expedido el
testimonio o la ejecutoria u ordenado la inscripción;
12º Firma del encargado del Registro.
ART.12 Con los formularios de adquisición que presenten los escribanos conjuntamente
con los testimonios del acto a inscribir , y los originales de los oficios que por duplicado
remitan los jueces , se confeccionarán los protocolos de " Registro de Propiedad
Horizontal".
Este Registro se llevará abriendo uno particular a cada piso o departamento . Se

asentará por primera partida, la primera inscripción , ligàndose por notas marginales
todas las posteriores inscripciones , anotaciones y cancelaciones relativas al mismo
piso o departamento.
ART. 13 Las inscripciones de dominio de las distintas unidades que constituyen una
finca, se ligarán la primera vez por notas a la inscripción del dominio de la Ley 1893.
ART.14 En las escrituras de transmisiòn de dominio de cada unidad se hará constar,

cuando corresponda, la autorización de la Dirección General Impositiva.
ART. 15 Los libros del domicilio de la Propiedad Horizontal , serán llevados, para los
inmuebles de la Capital Federal, por Zona Norte y Zona Sud, según que los edificios
estén situados en la parte que se extriemdeal Norte de la línea media de la calle
Rivadavia o en la parte que se extiende al Sud de la referida línea.
En cuanto a los inmuebles ubicados en los territorios nacionales, se abrirá un libro para
cada gobernación.
ART 16 Las inscripciones de cada piso o departamento pertenecientes a un mismo "

Edificio" , llevarán igual número de orden que se denominará " Número de Edificio"
ART 17 El formulario del Reglamento de Copropiedad y Administración , sus eventuales

modificaciones, y el plano del edificioa que se refiere el art. 4º , serán debidamente
registrados.
ART 18 En el Registro de Hipotecas sobre la Propiedad Horizontal, se llevarán libros

correspondientes a la Zona Norte y Zona Sud de la Capital Federal y además libros
especiales de ambas zonas para las escrituras de hipotecas a favor del Banco
Hiopotecario Nacional. Tambièn se abrirá un libro para cada gobernación.
ART 19 Las referencias de hipotecas, embargos y demás restricciones al dominio , se

anotarán al margen de la inscripción de cada unidad.
ART 20 Si en garantìa de una misma obligación se grava con hipoteca varios pisos o
departamentos , se deberá presentqar un formulario de inscripción por cada
departamento.
ART 21 Cuando el Reglamento de Copropiedad y Administración establezca

determinadas condiciones para la transferencia del piso o departamento, el Registro
observará y suspenderá el trámite de la inscripción del documento correspondiente
hasta tanto se dé cumplimiento a lo exigido por el aludido Reglamento.
ART 22 En los testimonios y Oficios Judiciales que se presenten para su inscripción se

hará constar, además de los datos que prescribe la ley 1893 , los tomos , folios,
númkerows de ordende cada inscripción de la Propiedad Horizontal, como así también

del legajo especial
ART 23 Todo documento que se presente para su inscripción en el Registro de la

Propiedad Horizontal, se asentará en los libros Diario e Indice que se llevan
actualmente en los que se dejará constancia del tomo y folio correspondiente.
ART 24 Los escribanos de Registro no autorizarán escrituras públicas de constitución o

traspaso de dominio u otros derechos reales sobre pisos o departamentos, si no se
hubiese inscripto previamente el Reglamento de Copropiedad y Administración en el
Registro de la Propiedad, o no se lo presentase en ese acto para ser inscripto
simultáneamente con el título.Deberán asimismo exigir constancia que el edificio ha
sido asegurado contra incendio, conforme a lo establecido en el art. 11 de la ley 13512,
como también de la autorización municipàl que prevé el art. 27 de este decreto.
ART.25 Derogado por Dcto -ley 7795 del 30-12-55.
ART 26 A los efectos del pago del impuesto inmobiliario, en la valuación de cada piso o
departamento irá incluída la parte proporcional del valor atribuido al terreno y a las
cosas de propiedad común. La proporción entre esa valuación y la que corresponde al
conjunto del inmueble , permanecerá inalterable.
Si en algún departamento o piso se realizaren mejoras o se agregasen detalles de

ornamentación que justifiquen el aumento del impuesto, una valuaciòn adicional se
establecerá por separado para ese fin.
ART 27 Las autoridades municipales podrán establecer los requisitos que deben reunir
los edificios que hayan de someterse al régimen de la ley 13512 y expedir las
pertinentes autorizaciones, las que, una vez otorgadas, no podrán revocarse.
ART 28 Las decisiones que tome válidamente la mayoría de propietarios serán

comunicadas a los interesados ausentes por carta certificada.
ART 29 Apruébanse los modelos de formularios anexos al presente decreto, los que,
además de los recaudos que establece el art. 4º del Decreto 104961,deberán presentar
un margen de siete centímetros (FORMULARIOS DEJADOS SIN EFECTO POR EL ART. 4º
DEL DECRETO 23049 DEL 27-12-56).
RESUMEN
Los dos primeros artículos se refieren al Reglamento de Copropiedad y Administración.

El art. 1ro. se refiere a su autoría: Dice, ampliando lo dispuesto por el at. 9 de la Ley
13.512, que sin perjuicio de la obligaciones de redactarlo e inscribirlo que pesan sobre
el Consorcio, dichas obligaciones podrán ser asumidas por todo propietario de un
inmueble que se disponga a dividirlo conforme al permiso otorgado por la Ley 13.512.
Establece que dicho propietario podrá ser una persona física o ideal, con lo que quedan
descartados los usufructuarios y tenedores bajo cualquier título. Y establece también
que podrá inscribirse el Reglamento de un edificio no construído aún , con lo cual se
facilita la venta de las unidades en la etapa de proyecto de obra. Esta última
autorización, históricamente, ha sido nefasta porque ha permitido durante años
grandes abusos por parte de constructores inescrupulosos, que vendían proyectos que
jamás se realizaban y en muchos casos prometiéndolos en venta a varias personas
simultáneamente.
Esos fraudes sólo fueron corregidos mucho después, mediante la sanción de la Ley de
Prehorizontalidad Nro. 19724 que veremos más adelante.
El art. 2do. completa la idea del 1ro., estableciendo que para vender o constituir
derechos reales sobre un inmueble en Propiedad Horizontal, es requisito ineludible que
exista previamente inscripto en el Registro de la Propiedad el correspondiente
Reglamento de Copropiedad y Administración.
La norma de este Decreto, en verdad, viene a tornar imposible a los propietarios el

derecho otorgado por el art. 9 de la Ley 13.512 de redactarse un Reglamento. En
adelante, pues, sólo les quedará la vía de tratar de reformar el Reglamento
preexistente impuesto por el vendedor, debiendo para ello cumplir con los recaudos de
procedimiento asambleario impuestos por éste.
Es necesario decir que este Decreto reglamentario ha violentado dos principios

jurídicos universalmente aceptados: el primero es relativo a las jerarquías de las
disposiciones legales: un Decreto del Poder Ejecutivo no puede invalidar lo dispuesto
por una Ley. El segundo indica que el Decreto debe " reglamentar" las leyes y no
crearlas, modificarlas ni distorsionarlas.
El art. 3ro. completa los recaudos exigidos por el art. 9 de la Ley 13.512 para la
redacción de los reglamentos. Dice que deben contener:
1- especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva;

2- determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamento con
relación al valor del conjunto;
3- enumeración de las cosas comunes;
4- uso de las cosas y servicios comunes;
5- destino de las diferentes partes del inmueble;
6- cargas comunes y contribución a las mismas;
7- designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción;
facultades y obligaciones;
8- forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de

propietarios; persona que las preside; reglas para deliberar; quorum; mayorías
necesarias para modificar el reglamento y para adoptar otras resoluciones ;cómputo de
los votos; representación;
Puede decirse que casi todos los Reglamentos cumplen escrupulosamente

con estas especificaciones, pues de lo contrario el Registro de la Propiedad
Inmueble no les habilitará su inscripción y las unidades del inmueble a
dividirse no se podrán vender.
No ocurre lo mismo con los recaudos que exigen los incisos 9 y 10. El 9 dice que el
Reglamento debe designar a la persona que ha de certificar los testimonios a que se
refieren los artículos 5 y 6, que son las actas de asamblea, cuyas copias deben ser
expedidas a requerimiento de los propietarios, y las certificaciones de deudas por
expensas que deben solicitar los escribanos con motivo de la venta de las unidades.
Estos dos exigencias no se cumplen en la práctica, porque nadie mejor que el propio
Administrador puede efectuar tales certificaciones. Sobre todo las referidas a deudas
por expensas que mantienen las unidades.
El inc. 10 alude a los propietarios que no han de habitar el inmueble y ordena que
constituyan un domicilio. Esta disposición tampoco se cumple. Piénsese que el texto de
los reglamentos, en general, permanece intocado durante generaciones, de modo que
aunque tal requisito se cumpliera, esos domicilios quedarían desactualizados por el
simple transcurso del tiempo.
En cuanto al último requisito, mencionado en el inciso 11, trata sobre las facultades
que la autoridad municipal posee para instituir las condiciones que deben reunir los
respectivos edificios y necesidad de que la respectiva autorización expedida por
aquella autoridad conste en el cuerpo del Reglamento.
El art. 4to. es de vital importancia para todo aquel que pretenda inscribir un
Reglamento de Copropiedad y Administración en el Registro Público de la Propiedad
Inmueble.
Dice: "Para la inscripción del Reglamento de Copropiedad y Administración deberá

presentarse éste al Registro de la Propiedad, juntamente con el formulario Nº 1 a que
se refiere el art. 29 y un plano del edificio extendido en tela , firmado por profesional
con titulo habilitante. En dicho plano las unidades se designarán con numeración
corrida y comenzando por las de la primera planta; se consignará las dimensiones y la
descripción detallada de cada unidad y de las partes comunes del edificio y se
destacará en color las partes de propiedad exclusiva".
Respecto al art. 29 que menciona la norma, nos remite a formularios sobre los cuales
no vale la pena extendernos aquí porque es un tema administrativo, sujeto a
constantes cambios. En realidad, los artículos que siguen a partir del tercero, son de
incumbencia de los propietarios del inmueble que se va a dividir y de los funcionarios
que intervendrán en el registro del mismo más que del Administrador o los
consorcistas, por lo que no abundaremos en el tema.
Sale de contexto, sin embargo, el art. 28, que toca especialmente a los integrantes de
la comunidad consorcial. Dispone que " Las decisiones que tome válidamente la
mayoría de propietarios serán comunicadas a los interesados ausentes por carta
certificada". Indudablemente la ley se refiere aquí a las asambleas, pues es el único
medio que tiene la pluralidad de propietarios de tomar decisiones válidas en un
Consorcio. Y la solución adoptada resulta ser de toda justicia, pues se debe reconocer a
los propietarios el derecho a informarse de lo decidido en las asambleas a las cuales no
han asistido. La ley dice "carta certificada", instrumento que hoy celebramos que ha
sido reemplazado por la "carta-documento", porque lo único que certifica la "carta
certificada" es la recepción del sobre, pero no su contenido, lo que no ocurre con la

actual "carta-documento".
El artículo sólo se refiere a los "interesados ausentes", vale decir, que el Administrador
no estará obligado a notificar por aquella vía a todos los propietarios ausentes sino sólo
a los interesados, lo que significa: "a aquellos que lo soliciten".
Autor
Dr. Osvaldo Loisi

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IDENTIDAD DE LOS PARTICIPANTES (Cont.)

Cuando un propietario no puede o no desea concurrir a una asamblea, puede hacerlo

No obstante, la regularidad de la vida consorcial impone que la voluntad del propietario

Nosotros entendemos que este último supuesto constituye un exceso de formalismo

En la gran mayoría de los Consorcios, cuando el propietario llega a la reunión, es

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DECRETO Nº 18734/49 REGLAMENTARIO DE LA LEY DE PROPIEDAD

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Texto del derogado Dcto 18734/1949, que reglamentara la ley 13512:

ART 1º Sin perjuicio de la obligación de redactar e inscribir un Reglamento de

ART 3º El Reglamento de Copropiedad y Administración deberá proveer sobre las

1-especificación de las partes del edificio de propiedad exclusiva;

2- determinación de la proporción que corresponda a cada piso o departamento con

3- enumeración de las cosas comunes;

4-uso de las cosas y servicios comunes;

5-destino de las diferentes partes del inmueble;

6-cargas comunes y contribución a las mismas;

7- designación de representante o administrador; retribución y forma de remoción;

8- forma y tiempo de convocación a las reuniones ordinarias y extraordinarias de

10- constitución de domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble ;

11 -autorización que prescribe el art. 27;

ART 4º Para la inscripción del Reglamento de Copropiedad y Administración deberá

ART 5º Las decisiones que tome el consorcio de propietarios conforme al art. 10 de la

ART 6º A requerimiento de cualquier escribano que deba autorizar una escritura

ART 7º El Banco Hipotecario Nacional concederá préstamos de fomento, especiales u

adquisición de inmuebles destinados a ser divididos en departamentos o pisos que

II DISPOSICIONES ESPECIALES PARA LA CAPITAL FEDERAL Y TERRITORIOS NACIONALES

ART 9º Se inscribirán en el Registro de la Propiedad de la Capital Federal :

Los títulos constitutivos o traslativos de dominio sobre pisos o departamentos.

el artículo anterior se aplicarán estrictamente o por analogía las disposiciones que

ART. 11 Toda inscripción deberá contener las siguientes enunciaciones:

1º Día y hora de presentación del título en el Registro;

2º Situación del edificio, calle ,número,zona, designación numérica y superficie de la

4º Naturaleza del acto que se inscribe y su fecha;

5º Nombre, apellido, estado y domicilio de la persona a cuyo favor se haga la

6º Nombre, apellido, estado y domicilio de la persona de quien proceda

7º Tomo y Folio de la inscripción correspondiente al título del transmitente;

8º derogado por decreto 23049/56

9º Constancia de haber solicitado los certificados del Registro;

10º Designación de la oficina, escribanía o archivo donde existe el título original;