Sunteți pe pagina 1din 13

Actiunea in rectificare a inscrierilor de carte funciara

sau a inscrierilor provizorii

Genarino Stoica
Anul II – Grupa I
Specializarea – Drept
Notiune. Rectificarea (art. 908 NCC) este operatiunea tehnico-materiala prin care se
asigura corespondenta intre evidenta cartii funciare si situatia juridica reala a imobilelor. Daca
aceasta corespondenta dispare, orice persoana interesata poate cere rectificarea inscrierilor
inexacte in cartea funciara. Refacerea acestei corespondente intre evidenta de carte funciara si
situatia juridica reala a imobilelor poate avea loc, atunci cand este cazul, pe baza recunoasterii
de catre titularul inscrierii, a carei rectificare e solicita, a neconcordantei aparute, sau, in
contrar, pe baza unei hotarari judecatoresti definitive.
Pentru a fi valabila, recunoasterea trebuie sa imbrace forma unei declaratii date in
forma autentica notariala de catre titularul inscrierii inexacte. De regula, hotararea
judecatoreasca de rectificare a unei inscrieri in cartea funciara se pronunta de instanta de
judecata ca urmare a admiterii unei actiuni de fond avand ca obiect desfiintarea actului juridic
care a stat la baza inscrierii inexacte.
Actiunea de fond poate avea ca obiect anularea, rezolutiunea, reductiunea sau o alta
forma de ineficacitate a actului juridic. Pe baza declaratiei autentice sau a hotararii
judecatorestii definitive, biroul teritorial de cadastru si publicitate imobiliara va proceda la
radierea, indreptarea sau corectarea inscrierii inexacte in cartea funciara.

Cazurile in care se poate dispune rectificarea intabularii sau inscrierii provizorii


in cartea funciara. Intabularea sin inscrierea provizorie au ca obiect drepturile reale
imobiliare. Indiferent de modul in care se produce, pe cale amiabila sau pe cale
judecatoreasca, rectificarea acestor inscrieri in cartea funciara poate fi ceruta de catre orice
persoana interesata, in urmatoarele cazuri:
 Inscrierea in cartea funciara nu este valabila, neavand corespondent in
actul juridic justificativ. Astfel, de exemplu, a fost inscrisa o cota de proprietate mai
mare decat cea prevazuta in titlul beneficiarului inscrierii sau o ipoteca a fost inscrisa
asupra unui alt imobil al debitorului, decat cel care face obiectul dreptului de ipoteca.
 Incheierea registratorului de carte funciara nu este valabila. Astfel, de exemplu, prin
incheierea registratorului a fost incalcat principiul relativitatii inscrierilor in cartea
funciara, dispunandu-se inscrierea unui drept real imobiliar in folosul altei persoane,
desi instrainatorul sau nu era proprietarul tabular al imobilului ori s-a dispus
intabularea unui asemenea drept in folosul unei persoane, desi nu a fist justificata
inscrierea provizorie a dreptului.
 Actul juridic in temeiul caruia a fost efectuata inscrierea a fost desfiintat, in conditiile
legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente incheierii ori, dupa caz,
emiterii lui. In acest caz, atat inscrierea, cat si incheierea prin care s-a dispus inscrierea
dreptului in cartea funciara au fost valabile, fiind emise in conformitate cu actul
justificativ al cererii de inscriere. Ulterior inscrierii dreptului se constata
nevalabilitatea actului juridic in baza caruia s-a efectuat aceasta inscriere. Valabilitatea
actului juridic se apreciaza pe baza legii in vigoare la data incheierii sau emiterii lui
(tempus regit actum).
 Dreptul inscris a fost gresit calificat. Astfel, desi in titlul beneficiarului inscrierii este
prevazut dreptul de servitute, in cartea funciara a fost inscris dreptul de superficie sau
invers.
 Nu mai sunt intrunite conditiile de existenta a dreptului inscris sau au incetat efectele
actului juridic in temeiul caruia s-a facut inscrierea. Unele drepturi reale imobiliare se
constituie pe durata determinata. Astfel, de exemplu, dreptul de uzufruct poate fi
viager sau pe o durata de 30 de ani (art. 708 NCC). Proprietarul tabular al imobilului
poate cere radierea acestui drept la incetarea din viata a uzufructuarului sau la
expirarea duartei pentru care a fost constituit uzufructul. De asemenea, debitorul poate
cere radierea dreptului de ipoteca care greveaza imobilul sau, daca s-a stins creanta
ipotecara [art. 2428 alin. (2) lit a). coroborat cu art. 2504 NCC].
 Inscrierea in cartea funciaraa unui drept nu mai este, din orice alte motive, in
concordanta cu situatia juridica reala. Textul de lege ne indica faptul ca enumerarea
acestor cazuri nu este limitativa, putand exista si alte motive de rectificare a
inscrierilor in cartea funciara decat cele prevazute in mod expres

Astfel, sediul materiei îl regăsim în Noul Cod Civil în cadrul capitolului IV al titlului
VII, respectiv în Ordinul nr. 633/ 2006.

În primul rând, NCC consacră posibilitatea rectificării înscrierilor din cartea funciară,
fie că vorbim despre contestarea unui drept real, fie că este în discuție înscrierea provizorie
sau notarea unei mențiuni.

Legiuitorul a dorit să clarifice situația juridică a imobilului întrucât nu este exclus ca


pe parcurs să apară neconcordanțe sau modificări care necesită a fi tranșate.

Art. 907 Noul Cod civil își propune a defini conceptul de rectificare. În Legea nr.
7/1996 există o deosebire fundamentală la nivelul definiției. Art. 35 prevedea: „În cazul în
care cuprinsul cărţii funciare nu corespunde în privinţa înscrierii cu situaţia juridică reală, se
poate cere rectificarea acesteia. Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau
menţionarea înscrierii oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea
funciară.” Art. 907 alin. (2) Noul Cod civil precizează că ,,prin rectificare se
înțelege radierea, îndreptarea sau corectarea oricărei înscrieri inexacte efectuate în cartea
funciară.”

Prin sintagma „corectarea oricărei înscrieri inexacte” s-a dorit o delimitare de o altă
operațiune juridică și anume îndreptarea erorilor materiale.

Art. 907 alin. (3) Noul Cod civil prezintă formele prin care se poate dispune
rectificare. Prima modalitate este aceea a recunoașterii voluntare. De pildă A și B încheie un
contract de vânzare-cumpărare a unui imobil care ulterior se desființează pe motiv de eroare
asupra persoanei vânzătorului. Părțile decid să constate nulitatea pe cale amiabilă. Între timp,
bunul reîntorcându-se în patrimoniul lui A, acesta constată că nu este el proprietarul bunului
întrucât C este declarat, odată cu finalizarea partajului, unic proprietar. C obține o
recunoaștere voită a dreptului său în fața notarului public din partea lui A.

Trebuie precizat că textul de lege exista și în Legea nr. 7/ 1996 art. 33 alin. (4) și (5),
însă odată cu recunoașterea rectificării, antecesorul tabular era obligat să predea înscrisurile
necesare.

Această obligație a fost identificată de către doctrină ca fiind o acțiune în prestație


tabulară negativă.

Se pare că legiuitorul a optat pentru introducerea acestei acțiuni în cadrul acțiunii în


rectificare și nu în cuprinsul art. 890 (acțiunea în prestație tabulară) așa cum ar fi fost logic.
Recunoașterea voluntară a dreptului concurent urmat de predarea înscrisurilor este un
caz destul de rar întâlnit în practică, de cele mai multe ori cel care dorește rectificarea cărții
funciare fiind nevoit să introducă o acțiune în rectificare tabulară.

Acțiunea în rectificare tabulară este, de regulă, una accesorie. Se grefează pe o acțiune


principală care are ca obiect, de cele mai multe ori, desființarea titlului în temeiul căruia
antecesorul tabular s-a înscris în cartea funciară.

Legiuitorul permite introducerea unei acțiuni pe cale separată dacă acțiunea de fond a
fost exercitată separat și există o hotărâre prin care s-a dispus desființarea actului juridic.

Se poate întâmpla ca între două persoane să existe un litigiu cu privire la un bun


imobil, însă instanța să aprecieze că niciunul nu este proprietarul bunului în discuție. Instanța
va respinge ca nefondată acțiunea reclamantului, însă nu va putea din oficiu să dispună
rectificarea în cartea funciară. Este o aplicare a principiului disponibilității.

Art. 907 alin. (3) Noul Cod civil ultima teză impune existența unei acțiuni pe fondul
dreptului prin care anterior să fie desființat titlul celui înscris în cartea funciară.

Doctrina a identificat o ipoteză în care acțiunea în rectificare tabulară este una strict
personală: ,,… cel care are obligația de a preda înscrisurile necesare radierii sau modificării
înscrierii, este o acțiune în realizarea unui drept de creanță, acțiunea în rectificare este
întotdeauna o acțiune personală, acțiunea de fond pe care se grefează putând îmbrăca forma
unei acțiuni reale sau personale, în funcție de natura dreptului ocrotit.”

Dacă înscrierea efectuată de registrator nu a fost corectă, dar titlul și încheierea


pronunțată sunt în deplină concordanță cu situația juridică a imobilului, atunci petentul nu
poate formula plângere sau cerere de reexaminare, întrucât aceste căi de atac sunt prevăzute
pentru încheierea pronunțată de registrator.

În acest context, este necesar a se face distincție între art. 908 și art. 913 care se referă la
îndreptarea erorilor materiale.

Ipoteza vizată de art. 908 Noul Cod civil, „înscrierea nu este valabilă”, este aceea în
care se trece un alt imobil decât cel care apare în actul juridic și asupra căruia a fost
pronunțată încheierea.

În cazul art. 913 Noul Cod civil se precizează „erori materiale (…) altele decât cele
care constituie cazuri de rectificare”, prin urmare se referă la erori care nu vizează însuși
dreptul în discuție.

Doctrina a definit acest concept: ,,Prin eroare materială se înțelege orice inadvertență
care se produce cu ocazia efectuării înscrierilor în cartea funciară, dar care nu afectează
existența sau conținutul drepturilor tabulare. Asemenea erori pot consta în menționarea greșită
a numelui titularului unei înscrieri în cartea funciară , indicarea greșită a adresei etc.”

De exemplu, numele petentului este transcris greșit sau la numărul cadastral este
adăugată o cifră. Aceste erori sunt involuntare, de aceea legiutorul a prevăzut posibilitatea
îndreptării din oficiu sau la cerere.
O procedură asemănătoare există în Noul Cod de procedură civilă în cazul hotărârilor
judecătorești de la art. 442. De regulă, este o procedură necontencioasă, instanța având
posibilitatea de a cita părțile, însă doar dacă apreciază că este necesar.

Prin urmare, rectificarea înscrierii are ca obiect dreptul real înscris în cartea funciară și
nu simple mențiuni care nu afectează situația juridică existentă în cartea funciară.

Mai mult, conform art. 88 din Regulament prevede că erorile materiale se pot îndrepta
de către registratorul de carte funciară, în mod gratuit, fără ca cel care reclamă potențialele
inadvertențe să fie nevoit să plătească vreo taxă pentru că literalmente culpa aparține statului.

O altă ipoteză ar fi eventualele modificări care se pot produce la nivelul unui imobil.
De exemplu s-a adăugat imobilului o cameră sau s-a mărit suprafața prin accesiune imobiliară
naturală. În acea ipoteză dacă proprietarul va alege să exercite opțiunea și să invoce
accesiunea imobiliară vorbim despre o rectificare a cărții funciare sau de deschidere a unei noi
cărți funciare întrucât terenului i s-a alăturat o construcție.

Analizând dispozițiile art. 876, se stipulează în alin. (3): „Prin imobil, în sensul
prezentului titlu, se înțelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de
categoria de folosință, cu sau fără construcții, aparținând aceluiași proprietar”. În discuție sunt
două parcele alăturate, însă în acest caz este vorba de aceeași parcelă, doar că mai există un
imobil construit la nivelul solului. Pe cale de consecință nu sunt incidente dispozițiile art. 913
sau 914. Am putea vorbi de aplicabilitatea art. 879 alin. (1) „dacă se adaugă un imobil la un
alt imobil”? Răspunsul este unul negativ întrucât în acea situație se pune problema unei
alipiri. Ori alipirea prin natura sa juridică reprezintă o operațiune tehnico-materială, deci nu
implică un transfer de proprietate.

Acesta este un caz de rectificare tabulară, iar proprietarul terenului poate solicita
întabularea în temeiul art. 908 pct. 4 Noul Cod civil.

Legiuitorul prevede posibilitatea pentru proprietar să solicite modificarea mențiunilor


cu privire la situația juridică a imobilului în temeiul art. 914 Noul Cod civil.

Conform analizei unui autor, „Ca atare, după cum se arată (…), modificarea unei
suprafețe de teren se poate dispune doar atunci când solicitantul este intabulat în cartea
funciară asupra terenului, iar înscrierea se referă la o altă suprafață decât cea corectă, dar
numai în limitele păstrării formei și dimensiunilor imobilului.”.

Dacă art. 913 Noul Cod civil se referă la îndreptarea erorilor materiale existente din
culpa registratorului de carte funciară, art. 914 Noul Cod civil se referă la posibilitatatea
modificării descrierii imobilului fără a cere rectificarea.

În primul rând, în cazul art. 914 Noul Cod civil numai proprietarul poate cere
modificarea situației imobilului în timp ce, în cazul art. 913 îndreptarea se poate face la cerere
sau din oficiu.

În al doilea rând, art. 914 Noul Cod civil face referire la „modificarea mențiunilor”,
fapt ce ar conduce la ideea că obiectul modificărilor îl constituie notările din cartea funciară.
Însă, din art. 914 Noul Cod civil reiese faptul că modificarea descrierii imobilului are în
vedere prima parte a cărții funciare și nu mențiunile existente în partea a doua sau a treia.
Textul art. 914 Noul Cod civil arată obiectul cererii: „descrierea, destinația sau
suprafața imobilului”.

Un autor arată că: „Din moment ce numai proprietarul poate cere modificarea
descrierii imobilului, suntem de părere că modificarea suprafeței în acest caz poate fi
efectuată doar în situația modificării întinderii imobilului în sensul determinării unei suprafețe
mai mici decât cea înscrisă. Altfel, atunci când se tinde la înscrierea unei suprafețe mai mari
decât cea înscrisă inițial, procedura de urmat este a rectificării înscrierii de carte funciară, pe
cale amiabilă sau, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească, pe temeiul prevăzut de art.
908 alin. (1) pct. 4 Noul Cod civil.”

Aceasta este opinia și comentatorilor Noului Cod civil. Aceștia aduc argumente de
ordin normativ: Regulamentul privind conținutul și modul de întocmire a documentațiilor
cadastrale, respectiv Ordinul nr. 634/2006 al Ministerului Administrației și Internelor.

Dacă suprafața unei parcele este mai mare cu 5 % decât suprafața înscrisă, atunci
petentul este obligat să ceară înscrierea suprafeței sale pe cale judecătorească. Ce se întâmplă
dacă modificarea nu este una substanțială și anume este mai mică de 5%? În acest caz devin
incidente dispozițiile art. 908 Noul Cod civil?

Ordinul nr. 634/2006 prevede: „dacă suprafaţa din măsurători este mai mică, atunci
suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale şi a
declaraţiei proprietarului, dacă suprafaţa din măsurători este mai mare cu un procent de până
la 2% inclusiv, atunci suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza
documentaţiei cadastrale şi a declaraţiei proprietarului/ proprietarilor”, în schimb „dacă
suprafaţa din măsurători este mai mare cu un procent cuprins între 2-5% inclusiv, atunci
suprafaţa din măsurători se înscrie în cartea funciară în baza documentaţiei cadastrale, cu
condiţia prezentării declaraţiei proprietarului/ proprietarilor, conform anexei nr. 5 şi a
procesului-verbal de vecinătate care conţine acordul proprietarilor tuturor imobilelor
învecinate, întocmit conform anexei nr. 18. În această situaţie oficiul teritorial verifică la teren
corectitudinea întocmirii documentaţiei, verificare consemnată într-o notă de constatare
semnată de către consilierul de cadastru şi contrasemnată de către şeful serviciului cadastru.”
Dacă se depășește pragul de 5% atunci documentația va fi respinsă.

A doua ipoteză vizată este: ,,încheierea nu este valabilă”. În discuție este încheierea
registratorului de carte funciară. Dacă se constată faptul că încheierea registratorului este una
eronată atunci devin aplicabile dispozițiile art. 31 alin. (2) și (3) din Legea nr. 7/1996.

Mai întâi, notarul public și orice persoană interesată pot formula cererea de
reexaminare a încheierii de admitere sau de respingere. Aceasta va fi soluționată de
registratorul șef.

Alin. (4) prevede posibilitatea introducerii unei plângeri împotriva încheierii


pronunțate de registratorul șef la judecătoria în a cărei rază teritorială se află imobilul. Cu alte
cuvinte, există o procedură prealabilă pe care reclamantul este nevoit să o urmeze pentru a
cere rectificarea încheierii cărții funciare. Se pune întrebarea dacă reclamantul poate introduce
direct acțiunea în rectificare tabulară.
Unii autori susțin că nu este necesară parcurgerea acestei etape și aduc ca și argumente
faptul că plângerea împotriva încheierii de carte funciară se judecă într-o procedură
necontencioasă, prin urmare soluția nu se bucură de autoritate de lucru judecat.

Totuși, dacă legea specială prevede o cale de atac specială, respectiv plângerea
împotriva încheierii conform NCPC la art. 193 alin. (1) se precizează: „sesizarea instanței se
poate face numai după îndeplinirea unei proceduri prealabile, dacă legea prevede în mod
expres. Dovada îndeplinirii procedurii prealabile se va anexa la cererea de chemare în
judecată.”.

Art. 31 alin. (2) și (3) utlizează verbul „poate”, însă cel mai curând legiuitorul a făcut
o eroare de exprimare întrucât alin. (2) este strâns legat de conținutul alin. (3). Pe același
raționament nu se poate introduce plângere împotriva încheierii registratorului șef dacă
anterior nu s-a introdus o cerere de reexaminare.

Este important de clarificat aceste aspecte procedurale întrucât cel care solicită
acțiunea în rectificarea tabulară a încheierii poate avea surpriza ca acțiunea pe fond să-i fie
respinsă.

E o situație diferită dacă instanța s-a pronunțat în sensul respingerii plângerii


îndreptate împotriva încheierii registratorului șef. În acea situație, există o hotărâre care în
mod cert nu se bucură de autoritate de lucru judecat.

Pentru exemplificare, sunt incluse în acest caz nerespectarea principiului priorității,


dacă s-a înscris un drept real al unei persoane care a depus ulterior cererea de înscriere, deși
anterior exista o cerere în acest sens care a fost ignorată. Sau dacă s-a radiat o înscriere
provizorie cu privire la împlinirea unei condiții rezolutorii deși termenul legal de 10 ani nu s-a
împlinit.

A doua teză a art. 908 pct. 1 Noul Cod civil este cea mai des întâlnită în practică și
anume titlul în baza căruia s-a efectuat înscrierea a fost desființat din motive anterioare sau
concomitente încheierii sale. Practic sunt în discuție toate cauzele de ineeficacitate ale actului
juridic.

Trebuie facută precizare că, dacă aceste motive sunt ulterioare încheierii actului,
atunci incident este art. 908 alin (1) pct. 3 Noul Cod civil.

De pildă, dacă s-a încheiat un contract de donație, iar donatorul instituie o sarcină în
persoana donatarului, de exemplu ca pentru a păstra bunul donatarul trebuie să promoveze
examenul de doctorat. Dacă acesta nu promovează, autorul donației poate prin intermediul
acțiunii în rectificare tabulară pe art.908 alin (1) pct.1 Noul Cod civil? Răspunsul este unul
negativ întrucât nu sunt motive anterioare sau concomitente încheierii contractului. Mai
degrabă, s-ar putea invoca pct. 3, „nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului
înscris”.

Pct. 2 al alin. 1 al art. 908 Noul Cod civil tratează problema dreptului greșit calificat.
Dacă de pildă părțile în mod eronat au intitulat un contract de donație cu sarcini deși sarcinile
depășeau în mod vădit valoarea imobilului transferat, atunci contractul poate fi recalificat ca
fiind unul cu titlu oneros. S-ar putea pune problema existenței unui viciu de consimțământ la
încheierea contractului.
De pildă, atât donatarul cât și donatorul au fost ferm convinși ca se încheie un contract
de donație. Sau prin manopere dolosive, donatorul a ascuns valoarea reală a sarcinilor pentru
a-l determina pe donatar să încheie contractul.

Dacă părțile au calificat în mod voit altfel un contract, în baza unui acord simulatoriu
se poate admite acțiunea în rectificare în temeiul art. 908 pct. 3 „au încetat efectele actului
juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea”.

Art. 908 pct. 3 Noul Cod civil are în vedere și alte ipoteze, de pildă: moartea
uzufructuarului sau consolidarea unei servituții în patrimoniul aceluiași titular.

Art. 908 alin. (4) Noul Cod civil determină calitatea procesuală pasivă în cadrul
acțiunii în rectificare.

În primul rând, legiuitorul a făcut o distincție între cazurile prevăzute la alin. (1). Astfel, în
cazurile prevăzute la pct.3 si 4 ale alin. 1 art. 908 Noul Cod civil, atât terții dobânditori cât și
dobânditorii nemijlociți de bună-credință care și-au întemeiat înscrierea pe cuprinsul cărții
funciare nu pot pierde dreptul lor.

Per a contrario, cei care se regăsesc în ipoteza de la pct. 1 și 2 ale alin. 1 art. 908 Noul
Cod civil nu sunt protejați de cartea funciară. Să luam un exemplu concret. Dacă A încheie un
contract de vânzare-cumpărare cu B asupra unui imobil, iar B și-a înscris în cartea funciară
dreptul său, însă dreptul lui A a fost desființat fiind lovit de nulitate absolută, partajul efectuat
nu s-a făcut cu participarea tuturor comoștenitorilor. B, deși la momentul înscrierii în carte
funciară nu exista notat un litigiu, iar B a achitat în integralitate prețul, el nu este protejat
decât după trecerea unui termen de 3 ani atunci când dreptul său se consolidează.

Conform art. 901 alin. (2) Noul Cod civil: „terțul dobânditor este considerat de bună-
credință numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt
îndeplinite următoarele condiții: a) nu a fost înregistrată nicio acțiune prin care se contestă
cuprinsul cărții funciare, b) din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice
rectificarea acesteia în favoarea altei persoane și c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea
cuprinsului cărții funciare.

Astfel, se pune întrebarea de ce art. 908 Noul Cod civil face distincție din moment ce
în exemplul de mai sus cumpărătorul este inocent. Mai mult, nici vânzătorul nu a cunoscut
existența unui alt coproprietar atunci când s-a realizat partajul. Soluția logică ar fi ca terțul de
bună-credință, în speță B, să nu fie nevoit odată cu admiterea acțiunii în rectificare tabulară să
fie lipsit de dreptul său. Aparent, nici dacă s-ar fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare, A
constituind anterior un drept convențional de preemțiune în favoarea lui B, iar acesta să își
exercite dreptul, contractul având un caracter intuitu personae, nici măcar într-o asemenea
ipoteză B nu este protejat de efectul constitutiv al cărții funciare.

Coroborând textele, termenul de introducere a acțiunii este de 3 ani de la data


înregistrării cererii a dobânditorului nemijlocit.

Comentatorii Noului Cod civil nu au făcut nicio precizare cu privire la acest aspect,
deși se pune întrebarea ce înseamnă buna-credință în contextul actualei legislații.
Un studiu interesant a fost elaborat în 2006 cu privire la aceste aspecte dintre care vom
reaminti următoarele: în sistemul decretului Legii nr. 115/1938 prevedea la art. 37: „Acţiunea
în rectificare întemeiată pe art. 34 punctul 1 şi 2, dacă a fost intentată în termenul legiuit, îşi
va produce efectele şi faţă de terțele persoane, care au dobîndit de bună-credinţă şi prin act
juridic cu titlu oneros vreun drept real, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare”. Deci exista
o reglementare similară cu cea existentă în contextul Noului Cod civil.

Însă în contextul art. 909 alin. (3) Noul Cod civil se precizează că, de regulă, termenul
de 3 ani în ceea ce îl privește pe subdobânditorul de bună-credință va începe să curgă de la
momentul înregistrării cererii dobânditorului nemijlocit.

În acest caz trebuie analizat ce implicații comportă acest text de lege. Dacă am fi de
acord cu această teză, art. 909 alin. (3) Noul Cod civil ar intra în contradicție cu art. 901 Noul
Cod civil care prevede la ce moment se raportează buna-credință: momentul înregistrării
cererii sale în cartea funciară.

Soluția optimă pentru subdobânditor ar fi: dacă la momentul înscrierii sale în cartea
funciară nu cunoștea pe altă cale că titlul antecesorului este viciat, atunci ar fi echitabil să se
dea prevalență dreptului său.

Este greu de reproșat unui subdobânditor care a contractat cu terțul a cărui titlu, de
pildă, a fost desființat pe motiv de lipsă vremelnică de discernământ cu cel care cere
rectificarea, în condițiile în care subdobânditorul nu cunoștea pe nicio cale această situație de
fapt.

Art. 909 alin. (2) Noul Cod civil face referire la dobândirea unui drept real cu bună-
credință prin intermediul unui contract de donație sau printr-un legat cu titlu particular. Se
păstrează încă distincția între act cu titlu oneros și cu titlu gratuit.

În sistemul legii-decretului nr. 115/1938 în cadrul art. 36 exista o dispoziție


asemănătoare: „Față de terțele persoane, care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin
donaţie sau legat, acţiunea în rectificare nu se va putea porni decât în termen de 10 ani,
socotiţi din ziua cînd s-a înregistrat cererea lor de înscriere.”.

Se remarcă un termen mai lung acordat în favoarea celui care promovează acțiunea în
rectificare tabulară. În această situație termenul curge de la momentul înregistrării propriei
cereri și nu de la momentul înregistrării dreptului antecesorului său. În cazul dobândirii
dreptului cu titlu oneros, conform art. 37 termenul curge de la momentul înscrierii dreptului a
cărui rectificare se cere, adică de la efectuarea primei înscrieri. Este o deosebire fundamentală
întrucât în Noul Cod civil și în ipoteza obținerii a terțului subdobânditor a dreptului cu titlu
oneros, termenul de decădere începe să curgă de la momentul înscrierii a dobânditorului
nemijlocit.

Rămâne întrebarea, la ce moment trebuie să existe buna-credință a terțului


subdobânditor?

Dacă acesta a obținut dreptul cu titlu oneros, atunci trebuie să existe la momentul
înscrierii dreptului său așa cum prevede și art. 901 Noul Cod civil.
Dacă titlul este obținut cu titlu gratuit, atunci la momentul la care se creează aparența
care odată consolidată va duce la păstrarea dreptului său. În acest caz, la momentul înscrierii
în cartea funciară. Este incident efectul achizitiv aplicabil și în cazul uzucapciunii. Care este
legătura între art. 909 alin. (2) Noul Cod civil, respectiv art. 931 Noul Cod civil?

Art. 931 Noul Cod civil reintroduce uzucapciunea tabulară care necesită îndeplinirea
unor condiții pentru a fi invocată: pe de o parte este necesară înscrierea în cartea funciară iar
posesia să fie una neviciată. Art. 931 Noul Cod civil se referă la cel care a fost înscris în
cartea funciară fără cauză legitimă, fără a se face distincție între modalitățile de dobândire.
Însă este menționată expres cerința bunei-credințe la momentul înregistrării cererii. În cazul
art. 909 termenele sunt de decădere, în timp ce termenul de 5 ani prevăzut de art. 931 Noul
Cod civil este unul de prescripție.

Însă, să presupunem că în ambele cazuri a intervenit o cauză de forță majoră. Atât în


cazul decăderii cât și în cazul prescripției, aceasta constituie un motiv de suspendare. Prin
urmare, niciun termen nu se va împlini înaintea celuilalt. Poate că din perspectiva celui care
solicită rectificarea, distincția este una importantă întrucât decăderea are un regim juridic mult
mai drastic. Implică însuși pierderea dreptului subiectiv.

Dacă terțul nemijlocit sau subdobânditorul au fost de rea-credință, atunci acțiunea în


rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescrierii acțiunii pe fond.

O soluție existentă și în cadrul art. 36 din decretul lege nr. 115/1938: „Acţiunea în
rectificare, sub rezerva prescripţiunii acţiunii de fond, va fi imprescriptibilă faţă de
dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de terţul care a dobîndit cu rea-credinţă dreptul înscris
în folosul său.”.

Art. 911 Noul Cod civil permite rectificarea înscrierilor având ca obiect alte drepturi,
fapte, raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară . Sunt aplicabile
dispozițiile art. 908 Noul Cod civil respectiv ipotezele de la alin. (1) pct. 1-4.

Anterior intrării în vigoare a Noului Cod civil, Legea nr. 7/1996 nu conținea dispoziții
în privința rectificării notărilor neconcordante cu situația reală a imobilelor înscrise în cartea
funciară.

Mai mult, atât înscrierile provizorii cât și notările pot fi rectificate pe cale amiabilă,
când există o declarație notarială ori pe baza unei hotărâri judecătorești. Se impune a se face
distincția în sensul că, în cazul notarilor acțiunea în rectificare tabulară este imprescriptibilă.
Se explică acest lucru prin faptul că notările au ca obiect fapte, acte juridice ce au legătură cu
imobilul în discuție, deci este necesar a fi corectate indiferent de momentul la care se solicită
acest lucru.

Revenind la art. 913-914 Noul Cod civil pe care le-am prezentat în antiteză cu art.
908 Noul Cod civil, se impune a se mai face câteva precizări.

Jurispriudența existentă este una neuniformă și nu sunt foarte clare situațiile în care
este incident art. 914 (modificarea descrierii imobilului) sau când este necesară o acțiune în
rectificare pe art. 908 Noul Cod civil.
Așadar, într-o cauză, reclamantul a solicitat instanței să dispună rectificarea cărții
funciare în sensul modificării suprafeței imobilului de la 405 mp la 707 mp, în contradictoriu
cu pârâtul Municipiul X prin Primar T. F.

În probațiune, reclamantul a arătat că deține o serie de înscrisuri pe care le-a depus la


dosar, anume 3 procese verbale prin care vecinii săi A, B, C nu se opuneau modificărilor și
arătau că nu sunt proprietarii suprafeței reclamate în cererea de chemare în judecată.

Prima instanță a respins acțiunea reclamantului pe considerentele: reclamantul nu a


putut proba dreptul său de proprietate asupra excedentului de 5% pretins.

Instanța de apel a admis apelul reclamantului pe următoarele considerente: a făcut


aplicarea art. 36 din Legea 7/1996 care prevede toate cazurile neprevăzute de lege în care
există neconcordanțe între situația reală a imobilului și cartea funciară. Mai departe, instanța a
făcut aplicarea art. 19 alin. (2) lit. k din Regulamentul privind conținutul și modul de
întocmire a documentațiilor cadastrale și anume posibilitatea reclamantului în a opta pentru
modificarea suprafeței imobilului între a obține o hotărâre judecătorească definitivă, respectiv
declarație unilaterală autentică însoțită de procese verbale ale potențialilor pârâți (proces
verbal de vecinătate). Fiind o soluție alternativă consacrată de lege, reclamantul a ales-o pe
cea de a doua.

Instanța de recurs a infirmat soluția instanței de apel și a apreciat legală soluția primei
instanțe.

În acest sens, a argumentat pe baza art. 25 din Ordinul nr. 634/2006. S-a apreciat că
instanța de apel în mod eronat a făcut aplicabile dispozițiile art. 36 din Legea 7/1996.

Astfel, dimensiunea cerută de reclamant depășea 5% din teren, prin urmare


reclamantul trebuia să facă dovada unui titlu de proprietate. Deși reclamantul a depus în
probațiune procese verbale, acesta nu a indicat parcelele învecinate cu date de carte funciară
pentru a se face o verificare a acestora.

Soluția este una în conformitate cu dispozițiile legale, însă nu se justifică rațiunea


pentru care legiuitorul a prevăzut acest prag de 5%. Unii autori au făcut referire la dispozițiile
art. 1743 alin. (2): „dacă suprafața reală se dovedește a fi mai mare decât cea stipulată, iar
excedentul depășește a douăzecea parte din suprafața convenită, cumpărătorul nu poate obține
rezoluțiunea, dar nu este nici dator să plătească excedentul prețului”. Oare aceasta să fie
rațiunea? Utilizarea unei proceduri necontencioase doar atunci când modificarea este de mică
însemnătate? S-ar cuveni ca legiuitorul să opteze pentru o singură cale și anume acțiunea în
rectificare indiferent de mărirea suprafeței imobilului, iar art. 914 să fie incident atunci când
se schimbă destinația sau descrierea imobilului este una incompletă.

Care sunt efectele admiterii acțiunii în rectificare? Art. 910 alin. (1) Noul Cod civil
arată că: „persoanele care nu au fost părți în cauză nu li se vor aduce atingere drepturilor
sale”.

În Noul Cod de procedură civilă se prevede în art. 435 obligativitatea și opozabilitatea


hotărârii: alin. (1) „Hotărârea judecătorească este obligatorie și produce efecte numai între
părți și succesorii acestora”, alin (2): „Hotărârea este opozabilă oricărei terțe persoane atâta
timp cât aceasta din urmă nu face, în condițiile legii, dovada contrară”.
Astfel, în mod just doctrina a concluzionat: „Atunci când instanța de judecată admite
acțiunea în rectificare, hotărârea de admitere a acțiunii reclamantului se va da împotriva
pârâtului, iar atunci când este cazul, contra tuturor dobânditorilor subsecvenți ai acestuia care
vor fi condamnați să tolereze radierea, în tot sau în parte, a înscrierilor efectuate în favoarea
lor. Cu toate acestea, hotărârea judecătorească nu va fi opozabilă persoanelor împotriva cărora
acțiunea nu a fost introdusă. Dacă acțiunea a fost notată în cartea funciară, hotărârea de
admitere a rectificării înscrierii nevalabile sau inexacte va fi opozabilă și terțelor persoane
care au obținut drepturi după înscrierea acțiunii, în sensul că hotărârea se va executa fără a se
ține seama de înscrierile posterioare notării și fără să fi luat parte la proces terții achizitori
posterioare notării.”[9].

Art. 912 reprezintă o consecință a radierii drepturilor condiționale. Legiuitorul


instituie termene în vederea îndeplinii/ neîndeplinirii condiției tocmai pentru a clarifica
situația juridică a imobilului. Așadar, în această situație dacă, de pildă, se îndeplinește condiția
suspensivă înainte de termenul de 5 ani, atunci înscrierea provizorie se va transforma într-o
veritabilă întabulare? Mai este necesar ca titularul dreptului să solicite ulterior înscrierea
definitivă pe cale separată sau oficiul de carte funciară va proceda la a înscrie modificările
survenite?

Conform art. 912 Noul Cod civil, radierea are ca și consecință firească rectificarea
cărții funciare. Aceasta se va realiza din oficiu odată ce registratorul de carte funciară constată
că termenele legale s-au scurs. Acesta ar fi și raționamentul în sens contrar, anume
transformarea înscrierii provizorii în înscrierea dreptului definitiv.

Ultima dispoziție din titlul consacrat cărții funciare, art. 915 Noul Cod civil
reglementează în ce condiții se poate angaja răspunderea pentru ținerea defectuoasă a cărții
funciare.

Prejudiciul prezintă elemente de particularitate în acest caz. Pe de o parte, este necesar


ca acesta să rezulte dintr-o faptă săvârșită în păstrarea și administrarea cărții funciare și să nu
poate fi înlăturat în tot sau în parte printr-o altă acțiune prevăzută de lege. Deci această
acțiune are un caracter subsidiar.

Totodată, fapta este circumscrisă unui autor cu calitate de subiect calificat. Întrebarea
se pune dacă registratorul are calitate de prepus față de oficiul de cadastru care ar figura în
calitate de comitent.

Sunt aplicabile regulile privind răspunderea delictuală întrucât: „Fapta poate fi


săvârșită cu intenție, ca formă a vinovăției, după cum poate fi rezultatul unei culpe, art. 1357
alin. (2) Noul Cod civil statuând că autorul prejudiciului răspunde pentru cea mai ușoară
culpă”.”

„Exercitarea acțiunilor și căilor de atac are ca efect suspendarea cursului prescripției


dreptului la acțiune. Termenele speciale de prescripție a dreptului la acțiune în repararea
prejudiciului atrag atenția asupra rolului diligent care revine titularului dreptului unui drept
tabular regulat, cel puțin exactitatea ultimelor operațiuni de înscriere, garanțiile dorite ale
proprietății private și dreptului aferent trebuind să își găsesască reflectarea în sentimentul și
spiritul bunului proprietar”[10].
În concluzie, acțiunea în rectificare rămâne un subiect delicat în actuala reglementare
întrucât se remarcă o necorelare a textelor de lege. Deși a avut ca scop restabilirea situației
reale a unui imobil, nu trebuie omisă nici buna-credință a terților care și-au înscris dreptul
bazându-se pe cuprinsul cărții funciare. Pe aceste considerente, trebuie analizat care interes
prevalează și dacă termenul de 3 ani este unul oportun din moment ce legiuitorul a consacrat
efectul constitutiv al cărții funciare.

S-ar putea să vă placă și