EL IMPUESTO DE ALCABALA

Mario Alva Matteucci

1. INTRODUCCIÓN

Con el mercado inmobiliario en crecimiento desde hace algunos años atrás, las ofertas por las cuales se
realiza la transferencia de predios ha crecido de manera exponencial, ya sea por la adquisición de
terrenos para realizar las edificaciones de departamentos, la transferencia de terrenos agrícolas para
realizar proyectos de irrigación en frutales, la enajenación de predios ya construidos, entre otras
operaciones a través de las cuales se transfieren la propiedad de dichos bienes.

Uno de los tributos que debe cumplir con cancelarse cada vez que se realice la transferencia de
propiedad de los bienes inmuebles es el Impuesto de Alcabala, el cual está a cargo del comprador o
adquirente de los bienes, existiendo diferencias con respecto del IGV, toda vez que este último impuesto
solo grava la primera venta de los inmuebles efectuados por el constructor y está a cargo del vendedor,
no del comprador.

El motivo del presente informe es realizar una revisión de la normativa que regula este tributo, procurando
señalar algunos problemas en su aplicación, la revisión de jurisprudencia emitida por el Tribunal Fiscal y
doctrina relacionada con este tributo.

2. ¿QUÉ ES LO QUE GRAVA EL IMPUESTO DE ALCABALA?

El Impuesto de Alcabala refleja en cierto modo una capacidad contributiva de parte del adquirente o
comprador del bien inmueble, motivo por el cual el legislador decidió afectar al comprador y no al
vendedor del bien inmueble que es transferido.

En ese sentido, parte de este criterio se refleja en la emisión de la RTF Nº 07268-8-2010 cuando
precisa que “Se revoca la resolución apelada. Se indica que lo que grava el Impuesto de
Alcabala es la adquisición de inmuebles urbanos o rústicos, por constituir una manifestación
de riqueza que conlleva a concluir la existencia de capacidad contributiva; en consecuencia,
en el caso de transferencia de cuotas ideales de un predio, la base imponible del referido
impuesto estará constituida únicamente por la parte proporcional del valor de transferencia el
cual no podrá ser menor al valor proporcional de autoavalúo del predio ajustado, de ser el
caso” .

La RTF Nº 7870-3-2001 indica que “El hecho generador del Impuesto de Alcabala debe ser
entendido como la adquisición de propiedad o el poder jurídico que recae sobre determinado
predio o inmueble en totalidad o parte de él” .

2.1 TRIBUTO DE REALIZACIÓN INMEDIATA

De acuerdo a lo dispuesto por el texto del artículo 21º de la Ley de Tributación Municipal1, el Impuesto de
Alcabala califica como un tributo de realización inmediata2.

Cabe precisar que en los tributos de realización inmediata se observa que el hecho generador del
tributo se verifica en un momento específico de tiempo, en esta clasificación observamos al Impuesto de
Alcabala, el Impuesto General a las ventas – IGV, el Impuesto Selectivo al Consumo – ISC, el Impuesto a
los Espectáculos Públicos No Deportivos.

En sentido contrario encontramos a los tributos periódicos, que se va generando a lo largo de un

determinado periodo (puede ser mensual, semestral, anual, etc.), dentro de esta categoría está el
Impuesto a la Renta, el Impuesto Temporal a los Activos Netos – ITAN, el Impuesto Predial, el Impuesto
Vehicular, el Impuesto a las Embarcaciones de Recreo, entre otros.
La RTF Nº 4162-6-2003 precisa que “La obligación tributaria por concepto de Alcabala nace en
la fecha de suscripción del contrato de compraventa” .

En cuanto al nacimiento de la obligación tributaria resulta interesante analizar el criterio de la RTF Nº

8602‐11‐2011, la cual indica que “La minuta de constitución de una EIRL no es suficiente para
demostrar el nacimiento de la obligación tributaria en el caso del Impuesto de Alcabala. Se
revoca la apelada que declaró infundada la reclamación contra la resolución que declaró
improcedente la solicitud de devolución de pago indebido por Impuesto de Alcabala, al no
haber acreditado la Administración el nacimiento de la obligación tributaria por el aporte de
capital para la constitución de una EIRL, al no obrar en autos la inscripción en Registros
Públicos sino solo la minuta de constitución, lo que no se ajusta a lo exigido por las normas
que regulan dichas empresas, por lo que el pago efectuado resulta indebido” .

2.2 GRAVA LAS TRANSFERENCIAS DE PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES URBANOS O

RUSTICOS

Como un supuesto normativo para afectar este tributo se indica que el Impuesto de Alcabala grava las
transferencias de propiedad de los bienes inmuebles, urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito,
cualquiera sea su forma o modalidad, inclusive las ventas con reserva de dominio.

Si se observa, el universo de las formas de transferencia de la propiedad son variadas, incluso pueden
tener diferentes combinaciones y nombres, pero si todas están orientadas a realizar la transferencia de
las atribuciones inherentes del propietario al comprador o adquirente, ello determina que se afecta con el
pago del Impuesto de Alcabala.

Para profundizar más en el tema, cuando la norma se refiera a las transferencias de propiedad, ello alude
de manera general a cualquier mecanismo por el cual se realiza la transferencia de los derechos de
propiedad que se tienen respecto de los bienes inmuebles materia de la operación, por lo que allí pueden
estar incluidas distintas figuras jurídicas como:

• Compraventa.
• Permuta.
• Dación en pago.
• Permuta.
• Transacción.
• Prescripción adquisitiva de propiedad.
• Aporte a sociedades.
• Entre otras formas.

Es pertinente mencionar que en la Ley de Tributación Municipal no se ha establecido una lista de las
operaciones que pueden determinar cuando existe o no transferencia de propiedad, además que desde
su vigencia no existe aprobación de algún reglamento del Impuesto de Alcabala3, por lo que algunas
entidades ligadas a la aplicación de la normatividad municipal han intentado regular este aspecto, lo cual
consideramos que no es posible, ya que las municipalidades no tendrían competencia para poder
reglamentar una norma de carácter general.

Lo antes indicado fue mencionado por RUIZ DE CASTILLA PONCE DE LEÓN al analizar el caso de la
emisión de una Resolución Jefatural por parte del Servicio de Administración Tributaria de la
Municipalidad Metropolitana de Lima, cuando señala lo siguiente:

“En el caso específico del Impuesto de Alcabala, el Poder Ejecutivo no ha generado un

reglamento especial. Sin embargo la necesidad de contar con esta clase de normas, que
viabilizan la aplicación de una ley, ha llevado a que el Servicio de Administración Tributaria de
Lima – SAT genere la Directiva No 001-006-00000012 del 19-07-08
Al respecto cabe preguntarse si el SAT-Lima puede reglamentar una ley tributaria. Desde la
perspectiva de la Política Fiscal, consideramos que el punto de partida para reflexionar sobre
este tema debe ser la necesidad de preservar el sistema tributario nacional.

En el caso específico de los impuestos que financian al Gobierno Local ya hemos apreciado
que en la instancia de Gobierno Nacional se concentra la facultad de creación y estructuración
de esta clase de impuestos, pues de lo que se trata es de racionalizar y uniformizar
(homogenizar) los ingresos tributarios más importantes de las Municipalidades. Por
coherencia, la respectiva actividad reglamentaria también debe quedar centralizada y
reservada para el Gobierno Nacional.

Admitir que cada Municipalidad o SAT tiene la facultad de reglamentar una ley tributaria es
contraria a la propuesta de un sistema tributario, toda vez que en el Perú existen 1,833
Municipalidades y muchas de ellas administran el Impuesto de Alcabala. Si cada Gobierno
Local establece su propio reglamento de Impuesto de Alcabala, existirían diferentes esquemas
legales de tratamiento sobre un mismo impuesto, terminando por generar muchas veces
cargas tributarias francamente irracionales, además que se tornaría bastante complejo el
tratamiento del referido impuesto a nivel nacional, dificultando el accionar de las grandes
empresas que operan en todo el país, como por ejemplo aquellos bancos que vienen
incrementando su radio de acción y que se encuentran en la necesidad de adquirir predios
para instalar sus nuevas oficinas y tienen que pagar el Impuesto de Alcabala por cada compra
de estos inmuebles.

Desde el punto de vista del Derecho, conviene tener presente que el art. 20.6 de la
denominada “Ley Orgánica de Municipalidades” – LOM 4 establece que el Alcalde tiene la
atribución de dictar decretos y resoluciones de alcaldía, con sujeción a las leyes y ordenanzas.
Por su parte, el art. 42 de la LOM indica que los decretos de alcaldía establecen normas
reglamentarias y de aplicación de las ordenanzas, mientras que el art. 43 de la LOM prescribe
que las resoluciones de alcaldía aprueban y resuelven los asuntos de carácter administrativo.

Concordando estos dispositivos legales somos partidarios de la posición interpretativa según

la cual las Municipalidades tienen una facultad reglamentaria restringida, en el sentido que el
Alcalde, a través del decreto de alcaldía, puede reglamentar determinadas normas de mayor
jerarquía, pero siempre que éstas sean de nivel local.

En este sentido un Alcalde puede reglamentar una Ordenanza por tratarse una norma de nivel
local. Sin embargo un Alcalde no es competente para reglamentar normas de nivel nacional
como son las leyes que regulan impuestos.

Con mayor razón nos parece que el SAT-Lima carece de competencia para reglamentar
normas de alcance nacional, tal como la LTM en la parte que regula al Impuesto de Alcabala.

En efecto, si a nuestro entender la Municipalidad Metropolitana de Lima – MML carece de

competencia para reglamentar leyes nacionales, entonces también debemos sostener que esta
entidad no puede transferir facultades inexistentes a favor del SAT-Lima en torno a la
posibilidad de reglamentar a la LTM en la parte que se refiere al Impuesto de Alcabala” 4.

2.3 LOS PREDIOS URBANOS Y LOS PREDIOS RUSTICOS

Este tributo afecta la transferencia de propiedad inmueble de predios ubicados tanto en la zona urbana
como en el medio del agro.

Los PREDIOS URBANOS califican como aquellos ubicados en los centros poblados y el uso al cual se
le destina es (i) vivienda, (ii) comercio, (iii) industria, o (iv) cualquier otro fin urbano.
También se encuentran dentro de esta categoría los terrenos sin edificar, que cuenten con servicios
generales del centro poblado.

Finalmente, ubicamos a los predios que estén terminados y recibidas sus obras de habilitación urbana,
estén o no habilitadas legalmente5.

En el caso de los PREDIOS RÚSTICOS, ubicamos dentro de esta categoría a los terrenos ubicados en
zona rural, que estén dedicados a: (i) uso agrícola, (ii) pecuario, (iii) forestal y de protección y (iv) los
eriazos que sean susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos o
estén comprendidos dentro de los límites de expansión urbana.

Observemos el criterio expresado en la RTF Nº 04305-2-2004 por el Tribunal Fiscal sobre el tema de la
calificación de predios. Dicho Tribunal precisa que “Al no contar la Ley de Tributación Municipal con
una definición de predio urbano y rústico Procede que la Administración de predio urbano y
rústico, procede que la Administración realice una nueva tasación mediante la aplicación de lo
establecido por el Reglamento General de Tasaciones del Perú” .

Otro criterio se ubica en la RTF Nº 5147-2-2003, cuando precisa que “El hecho que un predio no
esté considerado en los planos básicos arancelarios no implica que se trate de un predio
rústico, en cuyo caso la valorización se efectúa conforme con el valor arancelario más próximo
de un terreno de iguales características” .

2.4 OPERACIONES DE TRANSFERENCIA A TITULO ONEROSO O GRATUITO

Al revisar el supuesto normativo señalado por el legislador se aprecia que se considera para afectarse
con el Impuesto de Alcabala a las transferencias que se produzcan bajo cualquier título, ello equivale a
decir que se puede ser tanto a título oneroso, es decir cuando se fija un precio determinado o también
puede ser a título gratuito, sin existencia de un precio determinado, como puede ser el caso de una
donación de un inmueble o la adquisición del mismo a través de un premio en una rifa o en una lotería o
sorteo.

2.5 LAS TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD DE LOS INMUEBLES SE AFECTA CUALQUIERA

SEA SU FORMA O MODALIDAD, INCLUSIVE LAS VENTAS CON RESERVA DE DOMINIO
El Impuesto de Alcabala grava todas las transferencias de propiedad de bienes inmuebles, efectuadas
tanto a título gratuito, como puede ser una donación de un terreno, la entrega de un departamento por
parte de un banco a un cliente por participar en un sorteo al aperturar una cuenta de ahorros, entre otros.
De igual modo, este tributo afecta las transferencias de propiedad de inmuebles realizada a título
oneroso. Dentro de este tipo de operaciones tenemos a la compraventa, la permuta, la dación en pago,
la transacción, entre otras.

Lo interesante que se precisa en este tema es que para considerar afectas las operaciones de
transferencia de propiedad de inmuebles con el Impuesto de Alcabala se incluyen a las reservas de
dominio, conocidas también como reservas de propiedad en el ámbito civil.

Sobre el tema indicamos que conforme lo dispone el texto del artículo 1583º del Código Civil, laCompra
Venta con Reserva de Propiedad es la compraventa en la que se pacta que el vendedor se reserve la
propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el
bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el
momento de su entrega; de este modo el comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad
del bien con el pago del importe del precio convenido.

La exposición de motivos que escribe ARIAS SCHEREIBER PEZET precisa en cuanto al texto del
artículo 1583º del Código Civil lo siguiente “… este artículo recoge la institución de la compraventa
con reserva de propiedad, precisándose que el riesgo de la pérdida del bien lo asume el
comprador desde que el bien le es entregado, aun cuando por este acto no adquiera la
propiedad de él.

Agrega que, la adquisición de la propiedad del bien por el comprador se produce

automáticamente con el pago total del precio o una parte determinada de él, sin que se
requiera una nueva declaración de voluntad. Existe duda en la doctrina respecto a si esta
adquisición se produce con efecto retroactivo al momento de la tradición física o jurídica o solo
a partir del pago de la última armada del precio. El Código opta por la segunda solución debido
a razones prácticas, tales como los inconvenientes que traería la primera solución para efectos
tributarios, adquisición de frutos por el vendedor, gravámenes constituidos por el vendedor,
etc.” 6.

En función a lo indicado en párrafos anteriores, en caso que exista una operación de venta de inmuebles
que consigne algún pacto de reserva de propiedad, se afectará dicha operación con el Impuesto de
Alcabala, en aplicación de lo señalado por el texto del artículo 21º de la Ley de Tributación Municipal.

Sobre un tema complementario resulta interesante citar la RTF Nº 07751-7-2008, la cual señala
que “No existe afectación al Impuesto de Alcabala respecto a la transferencia de propiedad de
un inmueble, mientras no se de cumplimiento a la condición suspensiva establecida por las
partes, toda vez que recién allí habría operado la transferencia de propiedad” . Aquí se observa
que si bien existió un contrato de compraventa, el mismo no se afectó con el Impuesto de Alcabala, en
tanto no se cumplió la condición suspensiva señalada en él7.

3. LA AFECTACIÓN DEL IMPUESTO DE ALCABALA POR LA PRIMERA VENTA DE

INMUEBLES EFECTUADOS POR LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS
Al efectuar una revisión del texto del artículo 22º de la Ley de Tributación Municipal, observamos que
indica que la primera venta de inmuebles que realizan las empresas constructoras no se encuentra afecta
al impuesto, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno.

Nótese que no existe una regla adicional a este dispositivo que permita aclarar su aplicación en la
práctica, tampoco existe una definición sobre lo que se debe entender como “empresas constructoras” .
Sobre el tema mencionamos que ni en la Ley de Tributación Municipal ni en ninguna otra norma que
tenga relación con el tema municipal existe una definición del término “constructor”. Sin embargo, es
necesario comentar que en el caso de las Municipalidades existe una forma de identificar a las empresas
constructoras de inmuebles de una manera muy simple, solamente se le requiere a aquella persona que
señala que es constructor que demuestre su condición adjuntando la copia de inscripción en el RUC8, en
donde debe figurar como rubro del negocio “construcción de edificios”.

En este caso pueden presentarse dos situaciones.

(i) La primera de ellas es que se trate de una empresa constructora, constituida como tal y que cuente
con personería jurídica, cuyo rubro sea la de edificación y posterior venta de los predios.
(ii) La segunda posibilidad se presenta cuando se trata de una persona natural con negocio, el cual se
encuentra dedicado a la edificación y posterior venta de los predios.

Lo antes señalado también lo mencionan las entidades administradoras de tributos municipales, como es
el caso del SAT de Cajamarca cuando precisa que “La primera venta de inmuebles que realizan
las empresas constructoras no se encuentra afecta al impuesto, salvo en la parte
correspondiente al valor del terreno (conforme se encuentra registrado en el autovalúo).

En este caso, se tiene que presentar, si se trata de una empresa constructora exhibir los
documentos que acrediten que el transferente es una empresa constructora (Ej.: la ficha RUC
de la empresa constructora o la escritura pública de constitución en donde se indique o se
desprenda que se dedica a la actividad empresarial de construcción y/o venta de inmuebles)” 9.
Si no se logra demostrar que quien realice la venta del inmueble en una primera oportunidad es una
empresa constructora o una persona natural con negocio dedicado a la construcción, entonces se
afectará el pago del Impuesto de Alcabala por la totalidad de la base imponible sin realizar descuento
alguno por el valor del terreno.

Inclusive lo mencionado en líneas anteriores se ve reflejado en una explicación del Manual del Usuario
del Sistema de Recaudación Tributaria Municipal Rentas – GL, a través del “Módulo de
Alcabala 10 versión 11.01.00”, elaborado por el Ministerio de Economía y Finanzas a través del punto
3.7.8 que trata sobre la Primera Venta de Empresa Constructora.

Allí se indica que “Si el Transferente es una Empresa Constructora y cumple lo siguiente:
– Ser primera venta del inmueble,
– Se trate solamente de contratos de compra – venta,
– La edificación es construcción nueva.

Entonces se determinará la Base Imponible en función al Valor de Terreno comparando empre

entre Valor de Autoavalúo reajustado del terreno y el Valor de Transferencia del Terreno” .

Observemos el pronunciamiento de la RTF Nº 04593-8-2010, que menciona lo siguiente “Se confirma

la apelada que resolvió la solicitud de inafectación del pago del Impuesto de Alcabala por la
adquisición de predio. Se indica que del análisis de la apelada y de la documentación que obra
en autos, no se aprecia que el recurrente haya presentado la documentación que acreditara el
valor del inmueble, ni la calidad de empresa constructora de la vendedora, por lo que resulta
arreglado a ley que la Administración haya declarado improcedente la solicitud de inafectación
presentada. Se remite los actuados a la Administración a fin que proceda conforme con lo
señalado en la presente resolución. Se indica que la Administración debió dar trámite de
solicitud no contenciosa al escrito presentado por el recurrente el 9 de agosto de 2006 y emitir
pronunciamiento al respecto y no elevarlo a esta instancia, por lo que procede remitir los
actuados a la Administración” .

4. ¿QUIÉN ES EL SUJETO PASIVO DEL PAGO DEL IMPUESTO DE ALCABALA?

Al efectuar una revisión del texto del artículo 23º de la Ley de Tributación Municipal, observamos que allí
se indica que “Es sujeto pasivo en calidad de contribuyente, el comprador o adquirente del
inmueble” .

Ello equivale a decir que la Administración Tributaria encargada del cobro del impuesto de Alcabala
exigirá el pago del mismo a quien tenga la calidad de comprador o adquirente del inmueble.

En el caso del comprador se observa que la adquisición del predio se ha realizado de manera onerosa, lo
cual implica una valorización del precio pactado por las partes y un desembolso de dinero por la
adquisición del predio.

Tratándose del caso del adquirente del bien inmueble, se puede presentar en el caso de la adquisición
gratuita del mismo, como puede ser el caso de una donación, el adquirir la propiedad a través de un
sorteo al calificar como ganador del mismo, entre otros.

En caso que se presente el caso en el cual el vendedor del predio afecto al pago del Impuesto de
Alcabala decidiera, a través de una cláusula contractual, que dicho tributo será asumido por el vendedor y
no el comprador, por un tema de estrategia comercial 11 o de poder concretar la venta del predio lo más
pronto, se tendría por no válida dicha cláusula, toda vez que las normas tributarias tienen por naturaleza
el carácter de imperativas, lo cual no admite pacto en contrario.

5. LA BASE IMPONIBLE EN EL IMPUESTO DE ALCABALA

El texto del artículo 24º de la Ley de Tributación Municipal considera que la base imponible del Impuesto
de Alcabala está constituido por el valor de transferencia, el cual no podrá ser menor al valor de autovalúo
del predio correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia ajustado por el Índice de
Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el Instituto Nacional de Estadística e
Informática.

Lo antes expresado implica que se debe realizar una comparación entre:

(i) El valor de transferencia por el cual se adquiere el bien inmueble, que como sabemos puede ser a
título oneroso (cuando la transacción determina un precio o valorización) o a título gratuito (en donde no
existe de por medio algún desembolso de dinero para que se produzca la transferencia de propiedad),
como puede ser el obtener el inmueble como premio en un sorteo, rifa o lotería.

(ii) El valor del autovalúo del predio registrado en la respectiva municipalidad de la jurisdicción donde
se encuentra ubicado, el cual deberá ser reajustado con la aplicación del Índice de Precios al por Mayor
(IPM). Es pertinente indicar que la propia legislación indica que el reajuste se aplica sobre el valor del
autovalúo, lo cual determinará que no se debe realizar ajuste al valor de transferencia

Con respecto al ajuste, debemos precisar que éste es aplicable a las transferencias que se realicen a
partir del 1 de febrero de cada año y para su determinación, se tomará en cuenta el índice acumulado del
ejercicio, hasta el mes precedente a la fecha que se produzca la transferencia. Ello determina que si la
transferencia de los inmuebles se hubiera realizado en el mes de enero no existiría necesidad de realizar
el ajuste respectivo.

6. LA TASA DEL IMPUESTO Y EL TRAMO QUE ES CALIFICADO COMO MÍNIMO NO

IMPONIBLE
De acuerdo con la revisión del artículo 25º de la Ley de Tributación Municipal, se precisa que la tasa del
impuesto es de tres por ciento (3%), siendo de cargo exclusivo del comprador, sin admitir pacto en
contrario12.

No está afecto al Impuesto de Alcabala, el tramo comprendido por las primeras diez (10) UIT del valor
del inmueble13, calculado conforme a lo dispuesto en el artículo precedente.

Cabe mencionar que este tramo de inafectación ha tenido diversos cambios, desde que entró en vigencia
la Ley de Tributación Municipal el 01 de enero de 1994 hasta la actualidad. Ello se puede reflejar en el
siguiente cuadro:

Fecha de
publicación en el
Fecha de Monto no Diario El
vigencia imponible Base Legal Peruano
Decreto
01/01/94 al Legislativo Nº
31/12/01 25 UIT 776 31/12/93
01/01/02 al
17/03/03 No se aplica Ley Nº 27616 29/12/01
18/05/03 hasta
hoy 10 UIT Ley Nº 27963 17/05/03

De presentarse el caso actualmente de la venta de un predio cuya base imponible para efectos del
Impuesto de Alcabala no supere las 10 UIT, simplemente no se genera obligación tributaria alguna con el
pago de dicho tributo, al encontrase dentro del tramo en el cual no se considera la afectación.
Sobre el mínimo no afecto AELE indica que “No está afecto al Impuesto de Alcabala el tramo
comprendido por las primeras 10 UIT del valor del inmueble. Dicha inafectación se computa
después de efectuar el ajuste del autovalúo del inmueble, si corresponde utilizar este valor
como base imponible. En caso se transfirieran dos o más inmuebles en una sola operación, el
tramo de inafectación deberá aplicarse por cada uno de los inmuebles.

Si se adquiere el derecho de copropiedad de un inmueble de dos o más copropietarios, la

inafectación se aplica independientemente por cada copropietario, según criterio recogido en
la RTF Nº 7870-3-2001.
Cabe señalar que en la RTF Nº 6434-5-2003, ante una acotación de cobro del IA por la compra
de 120 predios conformantes de un Conjunto Habitacional, el TF señaló que en vista que los
montos de autovalúo de cada uno de ellos no superaba el monto de inafectación (en ese
entonces 25 UIT) y que de la copia de la minuta de compraventa se desprendía que el
conjunto habitacional estaba conformado por 120 inmuebles, interpretó que debía entenderse
que no se trataba de un solo predio, por lo que procedía la inafectación” 14.

7. ¿HASTA QUE FECHA SE DEBE REALIZAR EL PAGO DEL IMPUESTO DE ALCABALA?

De acuerdo a lo dispuesto por el artículo 26º de la Ley de Tributación Municipal, el pago del impuesto
debe realizarse hasta el último día hábil del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la
transferencia.

Si por ejemplo, se realiza la adquisición de un inmueble el día 16 de junio de 2014, el comprador del
mismo tiene plazo para poder cumplir con el pago del Impuesto de Alcabala hasta el último día del mes de
julio de 2014, el cual sería el día jueves 31 de julio de 2014.

Nótese que en ninguna parte de la norma se hace referencia al cumplimiento de la presentación de

alguna declaración jurada, motivo por el cual si no se cumple con el pago del Impuesto de alcabala en la
fecha indicada y se realiza en fecha posterior, solo se afectará dicho pago más los intereses moratorios
respectivos.

La RTF Nº 815-7-2008 menciona que “La infracción del numeral 1 del artículo 178º del Código
Tributario no es aplicable al Impuesto de Alcabala puesto que la norma que lo regula no
establece obligación de presentar declaración jurada” .

Con respecto al cómputo de la prescripción en el caso del Impuesto de Alcabala, la RTF Nº 0265-5-
2004 indica lo siguiente: “Dado que las normas no establecen la obligación de presentar
declaración jurada por Impuesto de Alcabala, resulta aplicable el término prescriptorio de 4
años por la deuda correspondiente a dicho impuesto” .

El último párrafo del artículo 26 de la Ley de Tributación Municipal indica que el pago se efectuará al
contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien materia del
impuesto, acordada por las partes.

Lo antes mencionado considera que el Impuesto de Alcabala no se puede fraccionar y tampoco se puede
realizar la cancelación del mismo a través de la entrega de bienes, lo que determinaría que se prohíbe el
pago en especie.

8. ¿CUÁLES SON LAS TRANSFERENCIAS INAFECTAS AL PAGO DEL IMPUESTO DE

ALCABALA?
Al efectuar una revisión del texto del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal, se observa que el
legislador ha determinado una serie de transferencias que considera inafectas al pago del Impuesto de
Alcabala.

8.1 LOS ANTICIPOS DE LEGÍTIMA

El literal a) del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal indica que las transferencias que se
produzcan por los anticipos de legítima son inafectos al pago del Impuesto de Alcabala.
Recordemos que según lo dispone el texto del artículo 723º del Código Civil Peruano de 1984, la legítima
constituye la parte de la herencia de la que no puede disponer libremente el testador cuando tiene
herederos forzosos.

De este modo, la persona natural que tenga herederos forzosos puede realizar mientras viva un reparto
de los bienes en los que tenga la calidad de propietario, haciendo uso para ello del llamado “Anticipo de
legítima”, el cual también se le conoce en la doctrina como “Anticipo de Herencia”.

La ESCRITURA PÚBLICA constituye el documento que se debe redactar para formalizar este acuerdo,
bajo sanción de nulidad si no se sigue la misma. En este acuerdo intervienen el anticipante y el
beneficiario. Se entiende que para poder realizar la entrega del patrimonio quien entrega los bienes debe
tener inscrito previamente su dominio en los Registros Públicos, siempre que se trate de bienes
registrables.

Otras de las formalidades que deben cumplirse es consignar el dato del valor que se asigna a los bienes
donados en una de las cláusulas de la minuta que posteriormente se convertirá en Escritura Pública , así
como, la ubicación del predio con indicación del dato de su inscripción en el registro de la Propiedad
Inmueble. La Escritura de Anticipo de Legítima deberá contener una cláusula donde el beneficiario acepte
de manera expresa e indubitable el anticipo, esta requisito es importante debido a que se requiere la
manifestación de voluntad que en donde se indique la aceptación del anticipo15.

8.2 LAS TRANSFEFENCIAS DE INMUEBLES QUE SE PRODUZCAN POR CAUSA DE MUERTE

El literal b) del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal indica que las transferencias que se
produzcan por causa de muerte son inafectos al pago del Impuesto de Alcabala. En este supuesto nos
estamos refiriendo a la transferencia de bienes inmuebles que se producen por la muerte de un familiar
que tiene herederos forzosos o de la transferencia de propiedad de algún legado. De manera inmediata al
fallecimiento surge la sucesión indivisa, la cual tiene naturaleza temporal y no tiene límite de tiempo, por
lo que puede tener existencia de manera indefinida hasta el momento en el cual los herederos ya
determinados soliciten la división y partición de la masa hereditaria.

Así, en tanto exista la Sucesión Indivisa los miembros que la conforman (herederos) forman parte
integrante de un mecanismo de copropiedad con respecto a los bienes que en vida le pertenecieron al la
persona que falleció, los cuales serán transmitidos posteriormente a éstos cuando se produzca un
proceso de división o partición, sea esta de naturaleza judicial o extrajudicial. La copropiedad señalada en
líneas anteriores se da a través del sistema de cuotas ideales o porcentajes.

8.3 LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE TRANSFERENCIA QUE SE PRODUZCA ANTES DE

LA CANCELACIÓN DEL PRECIO

El literal c) del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal precisa que se considera inafecta al pago
del Impuesto de alcabala, la resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la
cancelación del precio.

Debemos indicar que por medio de una resolución de contrato, el mismo se deja sin efecto por un hecho
o causa posterior a la celebración del contrato, de tal manera que los efectos jurídicos de esa declaración
se aplican desde el momento en el cual ocurrió la causal y no desde el momento inicial16 de la
celebración del contrato. Ello en la doctrina se le denomina efectos “ex nunc”.

La DIRECTIVA Nº 001-006-00000012 emitida por el Servicio de Administración Tributaria lo explica del

siguiente modo: “La resolución de un contrato de transferencia de propiedad inmueble lo deja
sin efecto por causal sobreviniente a su celebración, siendo que los efectos de su declaración
judicial o extrajudicial se retrotraen al momento en que se produce la causal que la motiva, por
lo que en este caso, no se libera al adquiriente del pago del impuesto.
La inafectación de la transferencia producida como con secuencia de la resolución del contrato
antes de la cancelación del precio, no alcanza a la transferencia que se realizó al momento de
celebrarse el contrato” 17.

El Tribunal Fiscal ha emitido pronunciamiento en la RTF N° 04368-7-2013 que analiza el caso de la

Resolución del contrato de compraventa. Allí precisa que “Se confirma la resolución apelada por
cuanto con la suscripción del contrato de compraventa nació la obligación del impuesto de
alcabala de cargo de la recurrente en su calidad de adquirente, y si bien en atención al inciso
c) del artículo 27° del Texto Único Ordenado de la Ley de Tributación Municipal, invocado por
el recurrente, la resolución de dicho contrato está inafecta, a fin de no considerarla como una
nueva adquisición, dicha inafectación no se refiere en ningún caso a la adquisición
originalmente realizada, que generó el hecho imponible de manera inmediata de conformidad
con los artículos 21° y 23° de dicha norma” .

8.4 LAS TRANSFERENCIAS DE AERONAVES Y NAVES

El literal d) del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal señala que es una operación inafecta al
pago del Impuesto de alcabala, las transferencias de aeronaves y naves.
Ello tiene una explicación por el hecho que estos bienes inicialmente fueron considerados como bienes
inmuebles, conforme lo señalaba el numeral 4 del artículo 885 del Código Civil de 1984. Por lo que al
aplicarse el Impuesto de Alcabala debían estar afectos, pero el legislador decidió que no se aplicaba el
mismo, por lo que los declaró inafectos.

Años después se dictó la Ley Nº 28677, que aprobó la Ley de Garantía Mobiliaria, la cual en su numeral 4
del artículo 2º considera dentro de la definición de bienes muebles a las naves y aeronaves, con lo cual
ya no tendría sentido que el legislador señale como operaciones inafectas del pago del Impuesto de
Alcabala a la venta de naves y aeronaves, toda vez que ya no tienen la calidad de bienes inmuebles sino
más bien la de bienes muebles. Además se derogó el referido numeral 4 por la Sexta Disposición Final de
la Ley Nº 28677.

8.5 LAS DE DERECHOS SOBRE INMUEBLES QUE NO CONLLEVEN LA TRANSMISIÓN DE

PROPIEDAD
El literal e) del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal considera como una operación inafecta al
pago del Impuesto de Alcabala, las transferencias de derechos sobre inmuebles que no conlleven la
transmisión de propiedad.

Aquí podría presentarse el caso de un contrato por el cual se otorga el usufructo sobre una determinada
plantación de frutales, la transferencia de dicho derecho no determinaría la transferencia de propiedad del
inmueble.

Otro caso podría ser el de la transferencia de los derechos ligados al otorgamiento de

unaservidumbre respecto del predio, sea de vista o de paso.

8.6 LAS PRODUCIDAS POR LA DIVISIÓN Y PARTICIÓN DE LA MASA HEREDITARIA, DE

GANANCIALES O DE CONDÓMINOS ORIGINARIOS
El literal e) del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal considera como una operación inafecta al
pago del Impuesto de Alcabala, las transferencias producidas por la división y partición de la masa
hereditaria, de gananciales o de condóminos originarios.

Recordemos que en el caso de las transferencias realizadas por la división y partición de la masa
hereditaria, son posteriores a la identificación de los bienes entregados a los herederos forzosos, los
cuales se convierten en copropietarios por las alícuotas que les corresponden y que fueron reconocidas a
través de una sentencia, o a través de un reconocimiento notarial. Estas mismas alícuotas que equivalen
a porcentajes necesitan ser identificadas, razón por la cual se observa que no existe ninguna operación
comercial respecto de éstas, de tal manera que no resultaría lógico gravarlas con el pago del Impuesto de
Alcabala.

En ese mismo sentido se encuentran la división de los gananciales, entendiendo que bajo este
régimen se consideran que los bienes pertenecen en partes iguales a los cónyuges, lo cual determina que
se denominen como “bienes sociales” o también “bienes comunes”.

En este aspecto si uno de los cónyuges adquiere dentro del matrimonio dos departamentos, aun cuando
solo figure uno de ellos en el comprobante de pago o solo uno hubiera aportado el dinero para la
adquisición del bien, el mismo constituye un bien común. De allí observamos que al realizarse la
distribución de los bienes, si se acuerda que cada cónyuge se quede con un bien, es transferencia de
propiedad no se encuentra gravada con el Impuesto de Alcabala.
El mismo razonamiento se puede aplicar para el caso de la división de las alícuotas entrecondóminos
originarios o llamados también copropietarios.

8.7 LA TRANSFERENCIA DE LAS ALÍCUOTAS ENTRE HEREDEROS O DE CONDÓMINOS

ORIGINARIOS
El literal g) del artículo 27º de la Ley de Tributación Municipal considera como una operación inafecta al
pago del Impuesto de Alcabala, las transferencias de las alícuotas entre herederos o condóminos
originarios, este último concepto alude a los copropietarios que adquirieron las propiedad inicialmente y
entre ellos se realizan trasferencias. Distinto sería el caso que se produzca la venta a una tercera persona
que no es copropietario inicial. En esta última operación de transferencia no existe afectación al pago el
Alcabala.

9. INAFECTACIÓN SUBJETIVA DEL IMPUESTO DE ALCABALA

El artículo 28º de la Ley de Tributación Municipal considera como una operación inafecta del pago del
Impuesto de Alcabala en función a la calificación subjetiva respecto de las adquisiciones que realicen las
siguientes entidades:
a) El Gobierno Central, las Regiones y las Municipalidades.
b) Los Gobiernos extranjeros y organismos internacionales.
c) Entidades religiosas.
d) Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú.
e) Universidades y centros educativos, conforme a la Constitución.

10. DESTINO DEL IMPUESTO DE ALCABALA

El texto del artículo 29º de la Ley de Tributación Municipal precisa que el impuesto constituye renta de la
Municipalidad Distrital en cuya jurisdicción se encuentre ubicado el inmueble materia de la transferencia.
En el caso de Municipalidades Provinciales que tengan constituidos Fondos de Inversión Municipal, éstas
serán las acreedoras del impuesto y transferirán, bajo responsabilidad del titular de la entidad y dentro de
los diez (10) días hábiles siguientes al último día del mes que se recibe el pago, el 50% del impuesto a la
Municipalidad Distrital donde se ubique el inmueble materia de transferencia y el 50% restante al Fondo
de Inversión que corresponda.
_______________________________________
1 La Ley de Tributación Municipal fue aprobada por el Decreto Legislativo Nº 776, fue publicada en el
Diario Oficial El Peruano el 31.12.1993 y vigente desde el 1.1.1994. El Texto Único Ordenado fue
aprobado por el Decreto Supremo Nº 156-2004-EF.

2 Sobre este tema recomendamos revisar JARACH, Dino. “Finanzas Públicas y Derecho Tributario”.
Editorial Cangallo S.A. Buenos Aires: 1983, Pág. 267.

3 Lo más grave se presenta porque cuando se modifica el texto del artículo 21 de la Ley de Tributación
Municipal a través del artículo 8º del Decreto Legislativo Nº 952 se incorpora un párrafo final al texto de
dicho artículo con la frase “de acuerdo a lo que disponga el reglamento”, el cual hasta la fecha no se ha
publicado.
4 RUIZ DE CASTILLA PONCE DE LEÓN, Francisco Javier . Potestad Tributaria de los Gobiernos
Regionales y Locales. Esta información puede consultarse en la siguiente página web:
http://blog.pucp.edu.pe/item/85248/potestad-tributaria-de-los-gobiernos-regionales-y-locales

5 Ello determina que aun cuando no se concluya con todo el expediente técnico para poder sanear al
predio puede ser considerado como predio urbano.

6 ARIAS SCHEREIBER PEZET, Max. Exégesis del Código Civil Peruano de 1984. Gaceta Jurídica
Editores. Página 130.

7 Se puede revisar un análisis de esta RTF en la siguiente dirección

web:http://blog.pucp.edu.pe/item/72981/la-condici-n-suspensiva-y-su-aplicaci-n-en-la-transferencia-de-
propiedad-inmobiliaria-para-efectos-de-la-afectaci-n-con-el-impuesto-de-alcabala

8 Ello también puede corroborarse de la revisión de la información pública que figura en la ficha RUC que
la SUNAT publica en su página web: www.sunat.gob.pe

9 Esta información puede consultarse ingresando a la siguiente dirección

web:http://www.satcajamarca.gob.pe/educacion-tributaria-impuestos-alcabala.php

10 Se puede consultar esta información ingresando a la siguiente dirección

web:https://www.mef.gob.pe/contenidos/siafgl/manuales/manual_alcabala.pdf

11 En algunos casos las empresas constructoras procuran realizar la transferencia de los predios
edificados a sus futuros compradores, porque existen algunos vicios ocultos en las edificaciones que no
se muestran en la venta, pero que aparecen en posterior oportunidad. Por ejemplo, se les informa a los
futuros compradores que el predio cuenta con agua y desagüe pero no se les informa que el predio no
tiene abastecimiento de la red pública sino por medio de la compra de agua para almacenarla en
cisternas; otro caso sería cuando los predios han sido edificados sobre un suelo inestable porque
anteriormente había sido utilizado como relleno sanitario, por lo que en algunos años las edificaciones
sufrirán alguna inclinación.

12 Ello equivale a decir que en caso exista un acuerdo o pacto para que vendedor asuma el pago del
Impuesto de Alcabala, ello se tendría como no válido.

13 Es pertinente indicar que la UIT aplicable es la del año en el cual se está realizando la adquisición del
inmueble.

14 AELE. Revista Análisis Tributario. Vol. XXI. Nº 247. Agosto 2008. Régimen del impuesto de Alcabala.
(Primera parte). Agosto 2008.Página 19. Esta información puede consultarse al ingresar a la siguiente
página web: http://www.aele.com/sites/default/files/archivos/anatrib/08.08%20AT.pdf

15 Esta información puede consultarse en la siguiente dirección

web:http://blog.pucp.edu.pe/item/130028/que-consecuencias-tributarias-se-producen-cuando-se-realiza-
un-anticipo-de-legitima-a-los-herederos

16 Cuando se retrotrae los efectos a la fecha inicial de la celebración del contrato por una determinada
causal ello se denomina rescisión y en doctrina genera la aplicación de efectos “ex tunc”.

17 Recomendamos revisar el punto 12.2 de la Directiva Nº 001-006-00000012, que aprobó Establecen

lineamientos para la aplicación del Impuesto de Alcabala en el ámbito de la Municipalidad Metropolitana
de Lima. Esta información puede consultarse en la siguiente página web:
http://www.sat.gob.pe/Websitev8/Modulos/documentos/normas/alcabala/Directiva_001_006_00000012.pd
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