PERFIL DE TESIS

ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA

CONSTRUCCIÓN Y COMERCIALIZACIÓN

DE 30 VIVIENDAS UNIFAMILIARES EN EL

CONDOMINIO “LOMAS DEL SUR”

ZONA DE ALTO ACHUMANI

CIUDAD DE LA PAZ - BOLIVIA

La Paz – Bolivia
2016

1
 INDICE GENERAL

CONTENIDO Pg.

CAPITULO I …………………………………………………..……………………… 4

INTRODUCCION ……………………………………………………………………. 4

1. FUNDAMENTACION DEL PROYECTO ………………………………………. 6

1.1. Antecedentes ………………………………………………………………… 6

1.2. Identificación del Problema ………………………………………………… 7

1.3. Justificación ………………………………………………………………….. 10

1.3.1. Ventajas del Proyecto ………………………………………………………. 14

1.4. Objetivos del Proyecto ……………………………………………………… 15

1.4.1. Objetivo General ……………………………………………………………. 16

1.4.2. Objetivo Específico …………………………………………………………. 16

CAPITULO II …………………………………………………………… ………….. 18

2. MARCO TEORICO ……………………………………………………………… 18

2.1. Administración Financiera ………………………………………………….. 18

2.2 Importancia de la Administración Financiera …………………………….. 19

2.3 Las Responsabilidades del Administrador Financiero …………………… 19

2.4. El Costo de Oportunidad del Capital ……………………………………… 20

2.5 Riesgo Financiero ………………………………………………………….. 20

2.6 Presupuesto de Capital ……………………………………………………. 21

2.7 Técnicas de Evaluación Financiera para proyectos de inversión ……. 21

2.7.1. Tasa Interna de Rendimiento (TIR) ………………………………………. 22

2
2.7.2 Valor Actual Neto (VAN) ……………………………………………………… 24

2.7.3 Evaluación de Proyectos (Teoría y Práctica) ………………………………. 25

2.8 La Relación Beneficio Costo …………………………………………………. 26

3. Marco Conceptual …………………………………………………………….. 28

4. Marco Legal. …………………………………………………………………… 29

CAPITULO III ………………………………………………………………….………. 31

3. DISEÑO METODOLÓGICO ………………………………………………………. 31

3.1. Localización ……………………………………………………………………. 33

3.2. Método de Investigación ……………………………………………………… 33

3.3. Tipo de Investigación …………………………………………………………. 34

3.4. Esquema tentativo del Informe Final ………………………………………… 34

3.5. Recursos y Presupuesto ……………………………………………………… 39

3.5.1. Recursos Humanos ……………………………………………………………. 39

3.5.2. Materiales y Equipos ………………………………………………………….. 39

3.6. Cronograma de Actividades …………………………………………………. 42

BIBLIOGRAFIA. ………………………………………………………………………. 43

CUADROS
Cuadro No. 1: Cuadro de Involucrados
Cuadro No. 1: Presupuesto de Elaboración de Tesis de Grado
Cuadro No. 1: Cronograma de Ejecución del Proyecto Tesis de Grado

GRÁFICAS
Gráfica No. 1: Árbol de Problemas
Gráfica No. 2: elación Funcional de Variables (dependiente i Independiente)

3
 CAPITULO I

INTRODUCCION

En Bolivia, de acuerdo con las estadísticas poseer VIVIENDA PROPIA todavía es un

artículo de lujo y no de primera necesidad como en algunos países.

De acuerdo con la realidad de la propiedad habitacional en Bolivia, este artículo de lujo,

sólo es alcanzable, en gran parte por la población, de las familias cuyos padres,
bordean los 60 años, en la mayoría de los casos con todos los ahorros de toda la vida
incluyendo los beneficios sociales que obtienen de la su trabajo en el mejor de los
casos.

En los últimos 20 años en Bolivia, no hubo un verdadero PLAN HABITACIONAL capaz

de resolver el problema del déficit de vivienda propia en forma clara, coherente y
sistemática.

Las ciudades de la red troncal de Bolivia; vale decir, los departamentos de La Paz,
Cochabamba y Santa Cruz, está claramente identificados por su densidad poblacional,
actividad económica, estilo y calidad de vida citadina, a lo que se añade la actividad
política y el desarrollo cultural en el ámbito de la educación, por lo mismo su
crecimiento significativo en los últimos 20 años, muestra en forma dramática la falta de
vivienda propia en sus diferentes estamentos sociales, al cual se añade la
manifestación de algunos fenómenos sociales como las migraciones campo-ciudad y al
extranjero en busca de trabajo, etc., en definitiva dando como resultado la formación de
una demanda insatisfecha de vivienda propia que a lo largo de este periodo se fue
acumulando, dando lugar a la formación de la demanda insatisfecha acumulada de
vivienda propia.

4
La información de datos históricos, índices y parámetros proporcionado por el Instituto
Nacional de Estadísticas que correspondiente al censo de población y vivienda del año
2012, muestra y refleja que, en la red troncal, por lo menos el 55% del total de los
permisos otorgados para la construcción de unidades habitacionales son destinados
para uso residencial, esto muestra que en la actualidad existe tendencia a la inversión
de casa propia en zonas residenciales.

En el caso específico de la ciudad de La Paz, es notoria la disminución de espacio

físico para la edificación de viviendas en la zona central o comúnmente denominada
“casco viejo” en comparación con el número de habitantes, lo que obliga a que las
nuevas edificaciones se realicen en lugares alejados, en las áreas residenciales de la
zona sur, con accesibilidad vehicular de 15 a 30 minutos de distancia, partiendo del
centro de la ciudad.

Por todas estas razones, el presente proyecto de Inversión pretende determinar la

factibilidad financiera de la construcción y posterior comercialización de unidades
habitacionales bajo la modalidad de “Vivienda Unifamiliar” en puntos estratégicos que
posee la ciudad de La Paz, a través de la aplicación del modelo tradicional de
administración eficiente, de manera que se optimicen los beneficios minimizando los
costos con el propósito de obtener una rentabilidad aceptable para el o los
inversionistas privados.

El presente trabajo de investigación, constituye la tesis de grado requerida en el curso

de Maestría que se viene encarando con patrocinio de la Universidad de SIGLO XX; sin
embargo el mismo, no solamente pretende enriquecer los conocimientos adquiridos
mediante tres Módulos de la referida Maestría denominada “Preparación, Evaluación
de Proyectos y Medio Ambiente”, sino poner en práctica dichos conocimientos en la
materia tomando como referencia datos confiables e hipotéticos de la realidad
económica de Bolivia.

5
De la misma forma, a través del presente documento Proyecto de factibilidad
financiera, se buscará la garantía que permita sustentar la decisión que los
inversionistas deberán asumir para atender todos los requerimientos de inversión que
son necesarios para la implementación de un PLAN HABITACIONAL, que para el caso
presente se denominará: Condominio “LOMAS DEL SUR” de la zona de Alto
Achumani, parcela de Kaquincorini en la ciudad de La Paz.

1. FUNDAMETACION DEL PROYECTO

1.1. Antecedentes

Considerando y aceptando la existencia de la demanda insatisfecha de vivienda propia

existente en la ciudad de La Paz, crecimiento de la población en general; en el año
2001 la población era de 8.274.325 habitantes y al año 2012 fue 10.027.254 habitantes,
es decir, un incremento poblacional durante estos once años del 1.74 %; incide también
en un incremento en la demanda insatisfecha de vivienda propia.

Según datos del INE; respecto al rubro de la construcción en Bolivia y en forma

excepcional, resulta que en Bolivia los permisos otorgados por el Gobierno Autónomo
Municipal de la ciudad de La Paz se han incrementado desde el año 2001 en un
promedio del 20.03% al 35.35% anual; por ello se espera que para el año 2016 los
permisos otorgados sean más o menos de 25.000 al año.

Tomando como base la información estadística del INE correspondientes al año 2012;
del total de permisos otorgados, se estima que un 20% de los mismos son entregados
en la ciudad de La Paz, esto representa alrededor de 5.000 aprobaciones para la
construcción.

En el sector urbano de la ciudad de La Paz es notoria la existencia de edificaciones con

espacios reducidos y construcción de edificaciones en las zonas residenciales como
Alto Achumani; es por esto que, en el presente proyecto se buscará optimizar los

6
espacios brindando un espacio mínimo de 300 metros cuadrados, cómodos y
funcionales para vivir.

Este proyecto se encuentra dentro de las tendencias de crecimiento del sector por lo
que la información anterior se considera un fundamento para su ejecución con acertado
éxito.

1.2. Identificación del Problema

Previa a la identificación del Problema Central de la presente investigación, se ha

procedido al análisis y consideración de varios elementos metodológicos de análisis
disponibles para lograr nuestro cometido; de esta forma, se acordó determinar el
Problema de la presente investigación, mediante el empleo de la metodología del
Marco Lógico, a este efecto se elaboraron dos componentes esenciales e importantes
de este procedimiento, es decir, el cuadro de INVOLUCRADOS y el ÁRBOL DE
PROBLEMAS (Ver: Cuadro de Involucrados).

7

1.2.1. Cuadro de Involucrados
GRUPOS
Familias de la ciudad de La Paz
que no cuentan con vivienda
propia y anhelan posees una
con sus propios ahorros de
toda la vida.
Inversionistas privados del
sector de la construccion de la
ciudad de La Paz.
Competidores Externos a nivel
nacional.
El Estado Plurinacional de
Bolivia
FUENTE: Elaboración propia
8
CUADRO No. 1
CUADRO DE INVOLUCRADOS
INTERESES PROBLEMA PERCIBIDOS RECURSOS Y MANDATOS INTERES EN UN PROYECTO CONFLICTOS POTENCIALES
* Existe capacidad de
endeudamiento *Los financimientos bancarios para
*EMPRESARIOS. *Elevado deficit habitacional en la para adquirir vivienda propia con vivienda incentivan el ahorro de la
*EMPLEADOS ciudad de La Paz. financiamiento. familia. *Las
PUBLICOS Y *Demanda insatisfecha * Construccion de viviendas con Mutuales de ahorro, credito para
PRIVADOS acumulada de vivienda propia en recursos financieros privados. vivienda.
*COMERCIANTES. la ciudad de La Paz. * Aumento de la oferta de viviendas *Las Cooperativas de ahorro y credito
unifamiliares y Dptos. para vivienda.
Multifamiliares.
Competencia desleal y monopolio*Constituidos en grandes empresas
Obtener utilidades y
del mercado interno. constructoras.
beneficios por la
*Poseen amplia experiencia en el Preparacion, elaboracion y *Empleo de tecnologia de punta para
venta y
rubro de la construcion. evaluacion proyectos reemplazar a la convencional.
comercializacion de
viv. Propia. habitacionales para
contribuir a la reduccion del
Monopolizan la *Administran recursos economicos deficit habitacional y
construccion, grandes y exigen al maximo los atender la demanda
comercializacion de rendimientos de su capital. insatisfecha acumulada de
bienes inmuebles en Competencia desleal y monopolio vivienda propia de la ciudad *El estado incentiva la construccion de
el mercado del mercado nacional.
de La Paz. Viv. Propia. *Requisitos accesibles para
mobiliario.
entrar al Finc. Bancario ofrecido por el
estado.
Benefician en la *Existe elevado deficit
adjudicacion de habitacional a nivel nacional. *Inversion publica para resolver el
*Recursos economicos propios.
vivienda propia de *Existe demanda insatisfecha deficit habitacional De viv. Propia.
*Puedes acceder al financiamiento
interes social con acumulada de vivienda propia. *Incremento constante y sostenido de
bancario Nacional e internacional
financiamiento del *Minima capacidad de los materiales de construccion y la mano
con garantia del estado.
100% con aporte endeudamiento en la mayoria de de obra.
propio del estado. la poblacion de Bolivia.
1.2.2. Árbol de Problemas

GRAFICA No. 1
ARBOL DE PROBLEMAS COND "LOMAS DEL SUR"
Aumenta demanda
Aumenta deficit hab.
insatisf. acumul. de viv.
Falta cap. de endeud. en la ciudad de La
propia en la ciudad de
Paz.
La Paz.

Dificultad en la construccion
y comercializacion de
vivienda propia destinada a
tres sectores con diferentes
niveles de ingreso y
capacidad de
endeudamiento.

Necesidad de Necesidad de proyectos Necesidad de

proyecto habitacional habitacionales para proyectos
de caracter social diferentes niveles de habitacionales con
ingresos y capacidad de inversion privada.
endeudamiento

Los ingresos familiares no Escaso ahorro Altos costos Falta una politica
Poseen capacidad de
permiten acceder a viv. de las familias de la habitacional real para
endeudamiento.
propia para vivienda construccion. la ciudad de La Paz.

Existe demanda insatisfecha Familias que pueden

acumulada de vivienda propia en la adquirir vivienda propia Escasa atencion al problema del
ciudad de La Paz. con recursos propios deficit habitacional en Bolivia.
FUENTE

FUENTE: Elaboración propia

9
 10

Considerando los elementos de análisis anteriores, se puede identificar el Problema

Central de nuestra investigación, de la siguiente forma:

¿Cómo dar solución al problema del DÉFICIT HABITACIONAL

existente en la ciudad de La Paz – Bolivia ?

¿Dando satisfacción o atendiendo a la demanda insatisfecha

acumulada de vivienda propia existente en la ciudad de La Paz,
mediante la ejecución de Proyectos de Inversión que permita la
construcción y comercialización de viviendas, durante la gestión de
2017 ?

1.3. Justificación

El presente trabajo de investigación, denominado TESIS DE GRADO CON ENFOQUE

DE PROYECTO, consiste en la elaboración de un “Estudio de Factibilidad Financiera
para la construcción y comercialización de unidades habitacionales (viviendas
unifamiliares), ubicadas en la zona de Alto Achumani, parcela de Kaquincorani en la
ciudad de La Paz-Bolivia.

La idea es poner a disposición de las familias que habitan en la ciudad de La Paz, la

posibilidad de contar con vivienda propia, mediante la construcción de viviendas
unifamiliares en lotes de terreno de 300 a 320 m2 de superficie en condominios
cerrados, brindando condiciones de mejor calidad de vida, funcionalidad, confort y
accesible a los ingresos promedio de la clase social media alta.

Por otro lado, el mercado para el presente proyecto estará conformada por las familias
que sueñan poseer vivienda propia, las mismas que representarán la demanda
insatisfecha determinada para este propósito.
La implementación del presente proyecto habitacional, aportará significativamente a
mejorar las condiciones y calidad de vida de la familia boliviana, contribuyendo al
crecimiento económico familiar, a la industria de la construcción, generará una
alternativa de solución habitacional destinada a los sectores de estrato social medio
alto y privilegiados, ya que por, las características socio económicas de los estratos de
nivel inferior al seleccionado por el proyecto no poseen capacidad de endeudamiento,
siendo casi imposible su inclusión.

Dentro de las razones y justificativos para la formulación del presente proyecto de

inversión habitacional, cabe considerar lo siguiente:

Es conveniente y atractivo para los inversionistas privados, porque a más de la

enseñanza académica adquirida a través de la presente investigación, este trabajo se
convertirá en una alternativa real, ya que se dispone del terreno y los recursos
económicos financieros suficientes, la experiencia, los conocimientos técnicos y
profesionales para su ejecución.

Las ganancias resultantes de este proyecto beneficiarán a los inversionistas que se

proyecten a mantenerse en el negocio del sector de la construcción, mediante la
reinversión de los recursos que genere este primer proyecto habitacional.

Financieramente, se espera una rentabilidad superior al 20% sobre el riesgo que

incurran al decidir invertir recursos económicos financieros en el proyecto habitacional;
comparando esta rentabilidad con el rendimiento de un depósito a plazo fijo que pagan
en promedio el sistema financiero bancario, cooperativo y mutual de crédito para
vivienda a una tasa del 20% denominado para este fin el COSTO DE OPORTUNIDAD
DEL CAPITAL, a través del cual identificaremos al proyecto claramente beneficioso o
rentable cuando se obtenga un rendimiento económico superior al costo de oportunidad

11
del capital. A más de esto, se debe recalcar que el porcentaje del rendimiento que
administra el sistema bancario es anual, como el tiempo de ejecución (construcción) y
comercialización del proyecto es aproximadamente de un año y medio (18 meses) en
total, tiempo que demorará la construcción y comercialización del producto final del
proyecto habitacional traducido en una cantidad de:

“30 Viviendas Unifamiliares en dos plantas con una superficie neta de

construcción de 145.00 metros cuadrados y en lotes de terreno de
300-320 metros cuadrados de superficie”.

El proyecto también aportará al crecimiento económico de la ciudad de La Paz, a través

del Gobierno Autónomo Municipal mediante los pagos del impuesto a la transacción,
licencias y otras recaudaciones de ley; generando además, más de 500 empleos
durante dos años y un EFECTO MULTIPLICADOR por efecto del movimiento
económico comercial que implica el movimiento comercial el rubro de la industria de la
construcción, demostrable a través de la siguiente relación de datos económicos que
redundará en beneficio del desarrollo económico, social local y nacional, a saber:

Mercado de insumos para la construcción referido a los áridos (piedra, cascajo, arena
corriente, arena fina), ladrillos, estuco, cemento, fierro, madera, materiales pétreos,
techos, cerámica, cielos rasos, etc.; los mismos que al ser de producción nacional
aportarán al incremento de la producción local. Así como también, materias primas de
origen extranjero que serán adquiridos y aportarán financieramente al comercio
internacional.

Mano de obra calificada y no calificada, como es usual en este rubro, todo proyecto
arquitectónico conlleva la contratación de personal para la ejecución de las diferente
ítems y fases de la construcción, generando de esta manera, empleo directo e indirecto
para un número determinado de profesionales y obreros, entre los cuales podemos
citar arquitectos, maestros de obra (contratistas), contra maestros de obra, electricistas,

12
plomeros, ingenieros civiles, peones, guardias de seguridad, secretarias, contadores,
albañiles y otros; quienes serán beneficiados económicamente con la implementación
de este proyecto; y a su vez, aportarán a la educación, salud y vivienda de sus familias.
Cabe mencionar que adicionalmente, se requerirá de los servicios de personal eventual
para el área de marketing de ventas y comercialización.

Bienes y servicios privados, como es el caso de las empresas que se encargarán de la

construcción de estructuras metálicas, la distribución de tendidos eléctricos, carpintería
tanto metálica como en madera.

Servicios básicos gubernamentales, como son las empresas de agua potable (EPSAS),
luz eléctrica (ELECTROPAZ) y telefonía (COTEL, ENTEL y otros), quienes a su vez
percibirán ingresos por el emplazamiento de este proyecto.

En el ámbito social, el incremento poblacional, especialmente en la ciudad de La Paz,

emergente no solamente de nuevos paceños, sino también por el incremento de
residentes del interior del país, especialmente estudiantes universitarios que han
decidido culminar sus estudios en la ciudad de La Paz por sus universidades públicas
plenamente acreditadas deben trasladarse a vivir en esta ciudad, es así que este nuevo
grupo necesita de vivienda propia y la zona residencial de Alto Achumani.

Tomando en cuenta estos aspectos, concluimos que el aporte social del proyecto es
amplio ya que satisface las necesidades de vivienda propia del grupo poblacional
objetivo.

Desde el punto de vista del cliente, se puede recalcar que a diferencia de años
anteriores, en la actualidad existen mayores facilidades de endeudamiento para
obtener (adquirir) vivienda propia en Bolivia, se disponen de soluciones económicas
tales como; préstamos en Instituciones Financieras Privadas y Estatales, préstamos

13
Hipotecarios y supervisados y facilidades de endeudamiento con los constructores, lo
que hace más fácil para el inversionista, la comercialización de unidades habitacionales
en diferentes tipologías.

Considerando las características y naturaleza del proyecto, el déficit habitacional

traducido en una demanda insatisfecha acumulada de vivienda propia está conformado
por el mercado constituido por las familias de empresarios, comerciantes,
empleados públicos y privados de la ciudad de La Paz y en general familias
económicamente estables, quienes buscan invertir su dinero en vivienda propia.

Cabe recalcar que del 100% de la población económicamente activa en la ciudad de La

Paz, el 55% corresponde al género masculino y el 45% al género femenino; esto
muestra una igualdad y en muchos de los casos en un hogar aporta económicamente
el padre y la madre, lo que da mayor estabilidad económica y por ende mayor
capacidad para la adquisición de viviendas.

1.3.1. Ventajas del Proyecto

La implementación del proyecto habitacional posee las siguientes ventajas:

El lugar donde se implementará la construcción del proyecto habitacional es atractivo

para las familias que habitan en la ciudad de La Paz.

El sector de LOMAS DEL SUR de la zona de Alto Achumani, parcela de Kaquincorani

es un lugar seguro, atractivo y con clima templado agradable para vivir con calidad y
bienestar.

La cercanía y facilidad de acceso a los centros comerciales, mercados municipales,

supermercados privados, Hospitales, Centros de diversión, Colegios, Universidades y

14
una variedad de servicios de transporte de Buses, Minibuses, Trufis y Radio taxis que
prestan servicio las 24 horas del día.

Las unidades habitacionales (Viviendas Unifamiliares en condominio cerrado), cuenta

con agua potable fría y caliente, alcantarillado, luz eléctrica, conexión de gas
domiciliario, transporte público, comercio, jardines y vías de acceso; esto hace atractivo
el lugar ya que en otros sitios no se dispone de todas estas facilidades.

En la zona de Alto Achumani no existe mucha oferta de viviendas unifamiliares de las

seis tipologías que el proyecto ofrecerá.

La diversidad de modelos y tipologías que se construirán guarda estricta relación con

los factores climáticos, condiciones geológicas y de medio ambiente de la zona de Alto
Achumani.

Las viviendas unifamiliares serán construidas con material de primera y sus acabados
serán de calidad y de última generación.

Para la realización de este proyecto se cuenta con profesionales en la rama de la

construcción altamente calificados y una experiencia de 20 años en el rubro de la
construcción.

1.4. Objetivos del Proyecto

Con la implementación del Proyecto Habitacional, se propone alcanzar los siguientes

objetivos:

15
1.4.1. Objetivo General

Contribuir a la solución del DEFICIT HABITACIONAL de Bolivia, mediante la ejecución

de Proyectos de factibilidad que permita la construcción y comercialización de unidades
habitacionales (casas), destinada a satisfacer la necesidad de la demanda insatisfecha
acumulada de vivienda propia existente en el área urbana de la ciudad de La Paz.

1.4.2. Objetivo Específico

 Elaborar el Proyecto de Factibilidad financiera privada para la construcción y

comercialización de 30 Viviendas Unifamiliares en el Condominio “LOMAS DEL
SUR” de la zona de Alto Achumani, de la ciudad de La Paz de Bolivia, durante la
gestión del año 2017.

 Reducir en 0.56% el Índice del Déficit Habitacional reflejada a través de la demanda

insatisfecha acumulada de vivienda propia de la ciudad de La Paz.

 Determinar la Demanda Insatisfecha de vivienda propia para la ciudad de La Paz.

 Determinar el Estudio de Mercado (Demanda y Oferta) para el proyecto

habitacional.

 Determinar el Estudio de la Ingeniería del proyecto Habitacional. Determinar el

programa de construcción para el Proyecto habitacional.

 Determinar el Presupuesto de Inversiones, Ingresos y Costos de la construcción

para el Proyecto Habitacional.

 Determinar la Estructura Financiera para el Proyecto Habitacional.

 Demostrar la Factibilidad Financiera, a través de los indicadores de Evaluación

Financiera (VAN, TIR, B/c) para el Proyecto habitacional.

16
 Determinar la Evaluación de Impacto Ambiental para el Proyecto habitacional.

 Determinar el Estudio Financiero privado para el Proyecto habitacional.

17
 CAPITULO II

2. MARCO TEORICO

En el presente capítulo, se pretende mostrar un conjunto de teorías, Enfoques teóricos,

Trabajos de investigación similares y Antecedentes referidos al tipo y trabajo de
investigación que tiene que encarar, mismos que se consideran válidos para el
encuadre (Marco) correcto de la investigación que se quiere realizar (Santalla, 2003).

Mediante la cual, se determinará la mejor y más adecuada exposición y análisis de la

teoría o grupos de teorías que nos permitirá fundamentar para poder lograr la mejor
explicación de los antecedentes e interpretación de los resultados.

El marco teórico, también permitirá describir en forma detallada cada uno de los
componentes, de los elementos y sus relaciones más significativas que se dan en la
teoría y que serán directamente utilizados en el desarrollo de la investigación.

Estos elementos teóricos considerados fundamentales para el desarrollo del presente

trabajo de investigación, se refiere a:

2.1 Administración Financiera

La administración financiera es importante en todos los tipos de empresas,
indistintamente de que sean públicas o privadas, que operen en el sector de la
cnstrucción y practicamente en todos los rubros de la producción nacional. Los tipos
de tareas que se encuentran en los trabajos de la administración financiera van
desde la asignación de recursos económicos financieros hasta la toma de decisiones
relacionadas con las espectativas de expansion de la empresa, las fuentes de
financiamiento y la evaluación financiera de los proyecto.

18
2.2 Importancia de la Administración Financiera
La administración financiera cuida de los recursos de la empresa, se centra en dos
aspectos importantes de los recursos financieros como lo son la rentabilidad y la
liquidez. Esto significa que busca hacer que los recursos financieros sean
lucrativos y líquidos al mismo tiempo.

2.3 Las responsabilidades del administrador financiero

La tarea del administrador financiero es tomar decisiones relacionadas con la
obtención y el uso de fondos para el mayor beneficio de la empresa. A
continuación se describen algunas actividades específicas que están relacionadas
con este contexto:

 Preparación de pronósticos y planeación. El administrador financiero debe

interactuar con otros ejecutivos cuando éstos miran hacia el futuro y establecen
los planes que darán forma a la posición futura de la empresa.

 Decisiones mayores de financiamiento e inversión. Por lo general, una

empresa exitosa muestra un rápido crecimiento de ventas, que requieren que
se realicen inversiones en planta, equipo e inventarios. El administrador
financiero debe ayudar a determinar la tasa óptima de crecimiento de ventas,
así como a tomar decisiones acerca de los activos específicos que deberán
adquirirse y la mejor forma de financiar esos activos.

 Coordinación y control. El administrador financiero debe interactuar con otros

ejecutivos para asegurarse de que la empresa sea administrada de la manera
más eficiente posible. Todas las decisiones de negocios tiene implicaciones
financieras, y todos los administradores – financieros de otro tipo – necesitan
tenerlo en cuenta.

19
2.4 El costo de Oportunidad del Capital
En una economía libre, los fondos se asignan por medio del sistema de precios.
La tasa de interés es el precio que se paga al recibir fondos en préstamo, mientras
que en el caso del capital contable, los inversionistas esperan recibir tanto
dividendos como ganancias de capital. Los factores que afectan a la demanda y a
la oferta de capital para inversiones, y por lo tanto al costo del dinero, se exponen
en esta sección.

Los cuatro factores fundamentales que afectan al costo del dinero son:

 Las oportunidades de producción. Rendimientos disponibles dentro de una

economía, procedentes de inversiones realizadas en activos productivos
(activos generadores de efectivo).
 Las preferencias de tiempo por el consumo. Preferencias de los compradores
por un consumo inmediato en oposición a la alternativa de ahorrar en aras de
su consumo futuro.
 El riesgo. En el contexto de un mercado financiero, probabilidad de que un
activo financiero no gane los rendimientos prometidos.
 La inflación. Tendencia de los precios a aumentar a través del tiempo.

2.5 Riesgo financiero

El Webster’s Collegiatte Dictionary define riesgo como la posibilidad de perdida o
daño, peligro. De este modo, por lo general, se utiliza el término riesgo para
referirse a la probabilidad de que ocurra algún suceso desfavorable.

En realidad el riesgo se presenta cuando no se puede estar seguros respecto al

resultado de una actividad o suceso en particular, es decir no se está seguro de lo
que ocurrirá en el futuro. En consecuencia, el riesgo resulta del hecho de que
una acción tal como la realización de inversiones puede producir más de un solo
resultado.

20
En el campo financiero, el rendimiento que los inversionistas recibirán cada año no
puede determinarse de manera precisa porque hay más de un resultado posible,
debido a que ésta es una inversión riesgosa. Toda vez que existe un peligro
significativo de que se obtenga una cantidad considerablemente inferior al
rendimiento esperado, es probable que los inversionistas consideren que las
acciones son sumamente riesgosas. Sin embargo, existe una muy alta
probabilidad de que el rendimiento real sea mayor al esperado, lo cual, desde
luego, es un resultado que se aceptará con gusto. Además, como se verá más
adelante, el rendimiento esperado de una inversión está positivamente relacionado
con el riesgo de la misma, es decir, un rendimiento esperado más alto representa
la compensación que recibe un inversionista por el hecho de asumir un mayor
riesgo. Sin embargo, esta relación no es tan clara como lo parece, puesto que
generalmente se define y evalúa al riesgo sobre dos bases distintas:

 Riesgo individual: riesgo asociado con una inversión cuando ésta se mantiene
por sí misma, o en forma aislada, sin combinaciones con otros activos.

 Riesgo de cartera: riesgo asociado con una inversión cuando se mantiene en

forma combinada con otros activos, no por sí misma.

2.6 Presupuesto de capital

Proceso que se sigue para planear y evaluar los gastos erogados sobre aquellos
activos cuyos flujos de efectivo se espera que se extienda más allá de un año.

2.7 Técnicas de evaluación Financiera para proyectos de inversión

Uno de los problemas fundamentales en torno a la evaluación de inversiones es
determinar los rendimientos de los proyectos de inversión. Al disponer de una
medida de rendimiento de los proyectos, se podrá decidir los que conviene aceptar
y los que deben rechazarse, y además se podrán ordenar de mayor a menor

21
rendimiento. La jerarquización de las oportunidades de inversión tiene mayor
importancia cuando la empresa dispone de recursos financieros limitados e
insuficientes para realizar todos los proyectos de inversión que tienen
rendimientos mayores al mínimo aceptable.

Los métodos para la evaluación de los proyectos de inversión pueden clasificase

en dos grupos fundamentales:

 Los métodos denominados aproximados, de los cuales se va a estudiar en este

capítulo el período o plazo de recuperación y la rentabilidad contable o tasa de
rendimiento contable.

 Los métodos que utilizan el valor cronológico de los flujos de efectivo, es decir,
los que conceden al dinero importancia en función del tiempo. Estos métodos
mucho más refinados desde el punto de vista técnico, son: la Tasa Interna de
Rendimiento (TIR), el Valor Actual Neto (VAN), el Índice de Deseabilidad (ID) y
el valor Actual Neto ajustado (VAN ajustado).

Es Importante reconocer que, aunque los métodos o criterios cuantitativos

dominan el proceso de evaluación de las inversiones, el buen juicio es un
elemento de gran importancia, debido a la complejidad del proceso. Algunas
veces consideraciones de tipo cualitativos, tales como el grado de necesidad o
urgencia para la realización del proyecto, regulaciones legales, requerimiento
estratégico o presiones laborales, pueden ser tan decisivas en la realización de
un proyecto de inversión, que podría pasarse por alto los criterios eminentemente
económicos.

2.7.1 Tasa interna de rendimiento (TIR)

Los métodos de evaluación que utilizan la actualización o descuento de los flujos
futuros de efectivo, proporcionan bases más objetivas para seleccionar y

22
jerarquizar los proyectos de inversión. Estos métodos toman en cuenta tanto el
monto como el tiempo en que se producen cada uno de los flujos relacionados con

los proyectos, ya sea que representen inversiones o resultados de operación. El

método que se estudia en esta sección es el de la Tasa Interna de Rendimiento
(TIR) o Rentabilidad Interna Real (RIR).

La TIR de un proyecto de inversión es la tasa de descuento (r), que hace que el

valor actual de los flujos de beneficio (positivos) sea igual al valor actual de los
flujos de inversión (negativos). En una forma alterna se puede decir que la TIR es
la tasa que descuenta todos los flujos asociados con un proyecto a un valor de
exactamente cero. Cuando la inversión inicial se produce en el periodo de tiempo
cero, la Tasa Interna de Rendimiento será aquel valor de (r) que verifique la
ecuación siguiente:

Io = R1 __ + R2 + R3__ + …. + Rn___

(1+r) (1+r)2 (1+r)3 (1+r)n

o
Io = R1 FD1 + R2 FD2+ R3 FD 3+ …..+ Rn FDn

Donde:
Io = Inversión inicial
R1 a Rn = Flujos efectivo futuros por periodo.
FD1 a FDn = Factores de descuento por periodo

Una vez que se ha calculado la Tasa Interna de Rendimiento del Proyecto se

necesita conocer el punto de corte o rentabilidad Mínima aceptable para las
inversiones de la empresa, para así poder decidir si conviene llevar a cabo la
inversión.

23
La empresa debe realizar aquellos proyectos de inversión, cuya TIR sea superior
al punto de corte establecido y deberá rechazar aquellos con TIR inferior. Cuando
existan varios proyectos realizables y limitaciones de recursos financieros y

técnicos, se dará prioridad a las inversiones cuya tasas de rendimiento sean

mayores y se ira descendiendo en el orden de rendimiento, hasta agotar los
recursos financieros y técnicos.

2.7.2 Valor actual neto (VAN)

El valor actual neto (VAN) es uno de los métodos básicos que toma en cuenta la
importancia de los flujos de efectivo en función del tiempo. Consiste en encontrar
la diferencia entre el valor actualizado de los flujos de beneficio y el valor, también
actualizado, de las inversiones y otros egresos de efectivo. La tasa que se utiliza
para descontar los flujos es el rendimiento mínimo aceptable de la empresa, por
debajo del cual los proyectos de inversión no deben efectuarse; se puede
representar por la siguiente igualdad:

VAN = -Io + R1 _ + R2 + R3 + …. + Rn___

(1+k) (1+k)2 (1+k)3 (1+k)n

Donde:
Io = Inversión inicial
R1 a Rn = Flujos efectivo futuros por período.
k = Factores de descuento por período

No cabe duda de que si el valor actual neto de un proyecto es positivo, la inversión

deberá realizarse y si es negativo deberá rechazarse. Las inversiones con VAN
positivos incrementan el valor de la empresa, puesto que tiene un rendimiento
mayor que el mínimo aceptable. Como se verá adelante, el costo ponderado de
capital de la empresa es todavía una alternativa valida, en los países en vías de

24
desarrollo, para determinar el rendimiento mínimo aceptable.

Es importante observar que en el método de la TIR se proporcionan los flujos

positivos y negativos del proyecto; después se determina la tasa de rendimientos
(r) que resuelve la ecuación citada en el inciso 2.7.1 y se compara con el
rendimiento mínimo aceptable para decidir acerca de la aceptación o rechazo del
proyecto. En el método del VAN se proporcionan los flujos del proyecto y la tasa
de rendimiento mínimo aceptable (k) y entonces se determina el valor actual neto
del proyecto. La aceptabilidad dependerá de si el VAN es igual o mayor que cero.
El VAN de los proyectos variará en función de la tasa de descuento utilizadas, es
decir que la deseabilidad de los diferentes proyectos cambia, si cambia la tasa de
rendimiento mínimo aceptable por la empresa. A medida que la tasa es mayor, los
flujos de los primeros años cobran mayor importancia. A medida que la tasa es
menor, la importancia de los flujos en función del tiempo disminuye y cobran
mayor importancia aquellos proyectos que tienen flujos positivos absolutos
mayores.

2.7.3 Evaluación de proyectos (teoría y práctica)

La teoría financiera moderna ha enfatizado el uso de los métodos de evaluación
de inversiones, que reconocen el valor del dinero en función del tiempo. En la
teoría financiera el VAN es considerado como el mejor método, desde un punto de
vista teórico y la TIR como el que le sigue. Es necesario analizar en detalle las
ventajas teóricas del VAN con respecto a la TIR. Sin embargo, se puede
adelantar que la TIR supone que los flujos intermedios de un proyecto son
reinvertidos a la tasa de descuento encontrada, mientras que el VAN asume, más
razonablemente, que la tasa de reinversión es la misma que la tasa de corte
utilizada. Así mismo, la TIR tiene la debilidad potencial de ofrecer soluciones
múltiples, es decir, varias tasas de descuento que satisfacen la igualdad de los
flujos de beneficios con los flujos de inversiones.
Un tercer método que utiliza el descuento de los flujos futuros, es el llamado VAN
ajustado. Este método, muy poco utilizado en la práctica, tiene las ventajas

25
teóricas del VAN, pero además incorpora en su cálculo el impacto de las
decisiones de financiamiento. Este aspecto es de especial importancia para las
empresas localizadas en países en vías de desarrollo, debido a la alta incidencia
existente entre proyectos de inversión y financiamiento subsidiado. En la opinión

de expertos de las finanzas, como metodología para evaluación de proyectos, el

VAN es actualmente el mejor método teórico.

Muchas empresas emplean más de un método, especialmente cuando analizan

proyectos grandes y riesgosos.

Es interesante destacar que, en la práctica, se tiene clara preferencia por el

método de la Tasa Interna de Rendimiento (TIR), no obstante que desde un punto
de vista teórico el VAN es considerado como mejor método.

En las empresas multinacionales, intensivas en capital, como las petroleras,

químicas, electrónicas y otras, se usan con mayor propiedad y frecuencia los
métodos de descuento, como criterios para evaluar proyectos de inversión. Las
empresas medianas y pequeñas van más a la saga, pero se ha observado que las
grandes actúan como “polos de liderazgo tecnológico” en la adopción de nuevos
métodos y técnicas de evolución de inversiones. En este sentido, las tendencias
que se observen en las empresas grandes podrán servir de indicaciones sobre la
dirección y uso que se podrán encontrar, en el futuro, en las empresas medianas y
pequeñas.

2.8 La relación beneficio – costo

Este índice, cuya utilización es muy frecuente en estudios de grandes proyectos
públicos de inversión, se apoya en el método del valor presente neto, aunque esto
no impide que en ocasiones, como se verá más adelante, produzca resultados

26
inconsistentes con lo que arroja el VPN.

La relación beneficio – costo (B/C), se calcula de la siguiente manera:

 Se calcula el valor presente de los ingresos asociados con el proyecto en

cuestión.
 Se calcula el valor presente de los egresos del proyecto.
 Se establece una relación entre el VPN de los ingresos y el VPN de los
egresos, al dividir la primera cantidad por la segunda. El resultado de tal
división es la relación beneficio – costo:

En términos simbólicos:

B/C (i) = VPN ingresos (i) / VPN egresos (i)

Se debe observar que la relación beneficio – costo es una función de la tasa de

interés que se emplea en los cálculos del VPN de los ingresos y egresos, de modo
que al calcular este índice con propósitos decisorios, es menester utilizar la tasa
de interés de oportunidad.

La relación beneficio – costo puede asumir los siguientes valores:

Mayor que 1
B/C (i) igual a 1
Menor que 1

Cuando su valor es superior a la unidad, significa que el VPN de los ingresos es

superior al de los egresos, es decir, que el VPN de todo el proyecto es positivo y
en consecuencia el proyecto es atractivo.

Cuando la relación B/C es igual a 1, el valor presente neto de los ingresos es igual
al valor de los egresos; cuando esto acontece, el valor presente neto de todo el
proyecto es igual a cero. Por consiguiente, en tales circunstancias el proyecto es

27
indiferente y la tasa de interés utilizada representa la tasa interna de rentabilidad
del proyecto.

Finalmente, cuando el valor de esta relación es negativo, se tiene un proyecto en

el cual el VPN de los ingresos es menor que el de los egresos, lo cual señala que
el VPN de todo el proyecto es negativo, es decir, que el proyecto no es atractivo.

La relación beneficio – costo se utiliza especialmente en proyecto relacionados

con obras públicas o con inversiones financiadas por organismos internacionales
tales como Banco Interamericano de Desarrollo (BID) o el Banco Mundial. Estas

entidades han establecido el uso de este índice como resultado de la práctica y

prevalece en las agencias gubernamentales de los Estados Unidos de América
que exigen, por ley, una comparación explícita de los beneficios y de los costos.
La relación beneficio – costo también es útil para adelantar la evaluación
económico – social del proyecto, ya que este enfoque requiere que se hagan
explícitos los beneficio3 y costos para poder afectarlos con los factores de ajuste.

3. Marco Conceptual

Los siguientes conceptos pertenecen a los diferentes elementos que deberá elaborar y
plantearse para desarrollar el Marco Teórico del presente trabajo de investigación con
enfoque de PROYECTO DE FACTIBILIDAD FINANCIERA, mismos que se refieren a
los siguientes conceptos:

 Documento “Proyecto de Factibilidad”

 Proyecto de Factibilidad Financiera
 Déficit Habitacional
 Vivienda Unifamiliar
 Vivienda Multifamiliar
 Estudio Financiero
 Administración financiera

28
  Evaluación Financiera
 Demanda acumulada de vivienda propia
 Demanda insatisfecha de vivienda propia
 Demanda Potencial de vivienda propia
 Demanda aparente de vivienda propia
 Estudio de la Demanda de vivienda propia
 Estudio de la Oferta de vivienda propia
 Tamaño y Localización
 Ingeniería del proyecto
 Presupuesto de Ingresos y costos
 Organización Administrativa
 Estructura Financiera del Proyecto
 Evaluación Financiera Privada
 Evaluación Económica del proyecto
 Evaluación Social del Proyecto
 Valor Actual Neto (VAN)
 Tasa Interna de Retorno (TIR)
 Relación Beneficio Costo (B/C)
 Análisis de sensibilidad del proyecto
 Análisis de Riesgo e incertidumbre
 Estudio de Evaluación de Impacto Ambiental (EEIA)
 Matriz de Marco Lógico del Proyecto
 Análisis Funcional y Ergonomía

4. Marco Legal

El presente proyecto debe dar cumplimiento a las disposiciones legalmente

establecidas por el Gobierno Autónomo Municipalidad de la ciudad de La Paz,
mediante el Municipio distrital de Palca, quien se encargará de otorgar el permiso de
construcción, para lo cual se deben tener en cuenta las bases legales que se detallan a
continuación:

29
La Ley Orgánica de Régimen Municipal, determina la obligación municipal de dirigir el
desarrollo físico del sector “Las Lomas del Sur”, aprobar planes reguladores de
desarrollo urbano y ejercer el control sobre el uso del suelo en el territorio y establecer
el régimen urbanístico de la tierra a través de la promulgación de normas y Ordenanzas
específicas que regulen estas materias.

La Ley Orgánica De Régimen Municipal, determina que es atribución del Ilustre

Concejo la promulgación de las normas y especificaciones técnicas y legales por las
que deben regirse la construcción, reparación, transformación y demolición de los
edificios y sus instalaciones.

Además, la Ley Orgánica de Régimen Municipal establece la obligatoriedad de

observancia de los planes reguladores de desarrollo físico y planes reguladores de
desarrollo urbano determinando las limitaciones respecto del uso de la tierra,
especificando que no se podrán efectuar construcciones, movimientos de tierra,
destrucción de bosques o zonas arborizadas o dar cualquier uso que estuviere en
pugna con la calificación urbanística que corresponda a dichos terrenos en el plan
regulador de desarrollo urbano, así como que las nuevas construcciones se ajustarán a
la ordenación aprobada.

Es importante mencionar que para la realización del proyecto arquitectónico, se tomó

en cuenta las regulaciones establecidas en la “Ordenanza Municipal pertinente.

30
 CAPITULO III

3. DISEÑO METODOLÓGICO

Corresponde a establecer el Plan o Estrategia para responder al trabajo de

investigación, también se puede decir que corresponde al camino a seguir para
alcanzar los objetivos del Estudio y llegar a demostrar o rechazar la hipótesis.

En general, el Diseño Metodológico se ocupa de la descripción de “Cómo se” realiza la

investigación.

Para el presente trabajo de investigación, el diseño metodológico que más se adecúa a

la naturales del proyecto habitacional que se pretende implementar es el “DISEÑO
METODOLÓGICO CUANTITATIVO EXPERIMENTAL”; al respecto, en el
libro Metodología de la Investigación, su autor el Dr. Roberto Hernández Sampieri
(Pag. 118-129), refiriéndose al planteamiento de la base teórica respecto al Diseño
Metodológico Cuantitativo Experimental, establece el siguiente procedimiento:..”.. En el
proceso cuantitativo, ¿de qué tipos de diseños disponemos para investigar?
En la literatura sobre la investigación cuantitativa es posible encontrar diferentes
clasificaciones de los diseños. En esta obra adoptamos la siguiente clasificación:
investigación experimental e investigación no experimental. A su vez, la primera
puede dividirse de acuerdo con las clásicas categorías de Campbell y Stanley
(1966) en: pre experimentos, experimentos “puros” y cuasi experimentos. La
investigación no experimental la subdividimos en diseños transversales y
diseños longitudinales. Dentro de cada clasificación se comentarán los diseños
específicos…”.
“… En términos generales, no consideramos que un tipo de investigación —y los
consecuentes diseños— sea mejor que otro (experimental frente a no
experimental). Como mencionan Kerlinger y Lee (2002), ambos son relevantes y
necesarios, ya que tienen un valor propio. Cada uno posee sus características, y
la decisión sobre qué clase de investigación y diseño específico hemos de
seleccionar o desarrollar depende del planteamiento del problema, el alcance del
estudio y las hipótesis formuladas.
Diseños experimentales
¿Qué es un experimento?
El término experimento tiene al menos dos acepciones, una general y otra
particular. La general se refiere a “elegir o realizar una acción” y después

31
observar las consecuencias (Babbie, 2009). Este uso del término es bastante
coloquial; así, hablamos de “experimentar” cuando mezclamos sustancias
químicas y vemos la reacción provocada, o cuando nos cambiamos de peinado y
observamos el efecto que suscita en nuestras amistades dicha transformación.
La esencia de esta concepción de experimento es que requiere la manipulación
intencional de una acción para analizar sus posibles resultados.
Una acepción particular de experimento, más armónica con un sentido científico
del término, se refiere a un estudio en el que se manipulan intencionalmente una
o más variables independientes (supuestas causas-antecedentes), para analizar
las consecuencias que la manipulación tiene sobre una o más variables
dependientes (supuestos efectos-consecuentes), dentro de una situación de
control para el investigador. Esta definición quizá parezca compleja; sin
embargo, conforme se analicen sus componentes se aclarará el sentido de la
misma.

Causa Efecto
(variable dependiente) (variable independiente)
Y X

Creswell (2009) denomina a los experimentos como estudios de intervención,

porque un investigador genera una situación para tratar de explicar cómo afecta
a quienes participan en ella en comparación con quienes no lo hacen. Es posible
experimentar con seres humanos, seres vivos y ciertos objetos.
Los experimentos manipulan tratamientos, estímulos, influencias o
intervenciones (denominadas variables independientes) para observar sus
efectos sobre otras variables (las dependientes) en una situación de control…”.

En tal sentido, para los fines y propósitos del Diseño Metodológico a adoptar para
nuestro estudio de investigación, los experimentos que nos permitirá MANIPULAR la
variable independiente consiste en la ejecución de Proyectos de construcción y
comercialización de vivienda propia, el mismo que nos permitirá observar los efectos o
resultados de la manipulación a verificar y cuantificar a través de las variables
dependientes en una situación de tiempo y espacio determinado, el siguiente esquema
explicará mejor nuestra intención:

32
 GÁFICA No. 2
RELACION FUNCIONAL DE VARIABLES

X: Variable Independiente Y: Variable Dependiente

EL INDICE DEL DEFICIT

LA CONSTRUCCION Y HABITACIONAL DE
COMERCIALIZACION DE REDUCE VIVIENDA PROPIA
VIVIENDA PROPIA EXISTENTE EN LA
CIUDAD DE LA PAZ-
BOLIVIA.

EFECTO CAUSA

3.1. Localización

El proyecto habitacional será implementado en la zona de Alto Achumani, en el sector

de nominado LOMAS DEL SUR, en la parcela de Kaquincorani de la ciudad de La Paz
de Bolivia, en un terreno de 27.307.00 metros cuadrados, a 25 minutos en auto bus
desde el centro de la ciudad.

3.2. Método de Investigación

Según la naturaleza de tendencia de la investigación y sobre todo de la forma como va

a ser abordada o tratada las variables del estudio, se emplearán los siguientes
métodos:

 Investigación Cuantitativa y Cualitativa

 Investigación Retrospectiva
 Investigación Descriptiva y Comparativa
 Investigación Aplicada

33
3.3. Tipo de Investigación

Los tipos de Investigación a emplear a lo largo de la elaboración del presente estudio

son:

 Experimental
 Descriptivo
 Correlacional
 Explicativo
 Documental
 De Campo

3.4. Esquema tentativo del Informe Final

PREFACIO
PRÓLOGO
AGRADECIMIENTO
CAPITULO 1
FUNDAMENTACION DEL PROYECTO
1.1. Idea y Alcance del proyecto
1.2. Antecedentes
1.3. Justificación
1.4. Identificación de la demanda insatisfecha acumulada a atender con el Proyecto.
1.5. Ventajas del Proyecto
1.6. Objetivos del Proyecto
1.6.1. Objetivo General
1.6.2. Objetivo Específico
CAPITULO 2
ESTUDIO DE MERCADO
2.1. Estudio de Mercado
2.2. Identificación y determinación del Déficit Habitacional.
34
2.3. Análisis del Mercado
2.3.1. Estudio de la Demanda
2.3.1.1. Recopilación de Información
2.3.1.2. Análisis de la Demanda a Nivel Nacional
2.3.1.3. Demanda de Vivienda Propia en la ciudad de La Paz
2.3.1.4. Demanda de Vivienda Propia en la ciudad de La Paz.
2.3.1.5. Obtención de la Información Primaria
2.3.1.5.1. Metodología de la Investigación
2.3.1.5.1.1. Determinación del Tamaño de la Muestra
2.3.1.5.1.2. Desarrollo del Cuestionario
2.3.1.5.1.3. Resultados de la Investigación
2.3.2. Estudio de la Oferta
2.3.2.1. Obtención de la Información Secundaria
2.3.2.2. Estudio de la Oferta a Nivel Nacional
2.3.2.3. Estudio de la Oferta en la ciudad de La Paz.
2.4. Análisis Estratégico del Mercado
2.4.1. Estrategias de Publicidad, Venta y Financiamiento

CAPITULO 3
TAMAÑO Y LOCALIZACIÓN
3.1. Análisis de Tamaño y Localización del Proyecto.
3.2. Tamaño del proyecto.
3.3. Localización del Proyecto
3.3.1. Macro Localización del Proyecto.
3.3.2. Micro Localización.
3.4. Justificación de la Ubicación con respecto de otras zonas.
3.4.1. Disponibilidad:
3.4.2. Valor ambiental:

35
3.4.3. Servicios Disponibles:
3.4.4. Sector Comercial:
3.4.5. Fácil acceso:
3.4.6. Vista panorámica:
CAPITULO 4
INGENIERÍA DEL PROYECTO
4.1. Ingeniería del Proyecto
4.2. Características de la Ingeniería del Proyecto
4.3. Diseño del Proyecto Arquitectónico.
4.3.1. Planta Baja
4.3.2. Planta Alta
4.3.3. Patio de propiedad de la casa
4.3.4. Fachada de la Vivienda
4.3.5. Perspectiva General del Proyecto “Tipo”
4.4. Modalidad de ejecución del proyecto habitacional mediante la contratación de una
empresa constructora.
4.4.1. Descripción del Proceso de Construcción para la Modalidad de construcción, a
través de la contratación de una empresa constructora por obra terminada.
4.4.2. Administración del Proyecto de acuerdo con la modalidad de Construcción No. 1
(mediante contratación de una empresa constructora) por Obra Terminada
4.4.3. Estructura de Costos Generales para la Modelo de Construcción mediante la
contratación de una empresa constructora por Obra Terminada.
4.4.4. Cómputo métrico y Presupuesto de Costo de Construcción para la modalidad de
construcción No.1.
4.4.4.1. Análisis comparativo de las ventajas y desventajas de la Modalidad de
construcción No. 1.
4.5. Modalidad de construcción No. 2: Por Administración Directa, al destajo.
4.5.1. Proceso de Construcción para la modalidad por Administración Directa.
4.5.2. Administración del Proyecto, empleando la modalidad de construcción por
Administración Directa con mano de obra al destajo.

36
4.5.3. Análisis y determinación del costo total de la vivienda por ADMINISTRACIÓN
DIRECTA con mano de obra al destajo.
4.5.3.1. Determinación del Costo de Construcción por Unidad Habitacional para la
modalidad de construcción por administración directa al destajo.
4.5.4. Ventajas y Desventajas de la modalidad de construcción por Administración
Directa al destajo.
4.5.4.1. Ventajas.
4.5.4.2. Desventajas:
4.6. Comparación de Las dos Modalidades de construcción
4.6.1. Variable 1: Duración del tiempo necesario para Construcción
4.6.2. Variable 2. Costos de Construcción
4.7. Costo del Terreno
4.8. Costos Administrativos y de Comercialización
4.8.1. Ventas al contado.
4.8.2. Ventas con pagos parciales.
4.8.3. Ventas con Financiamiento Directo y/o Bancario.
4.9. Determinación del Precio de Venta de las Viviendas Unifamiliares.
4.10. Marco Jurídico Legal del proyecto.
4.11. Conclusiones de la Ingeniería del Proyecto.
CAPITULO 5
ORGANIZACIÓN ADMINISTRATIVA Y RECURSOS HUMANOS
5.1. Organización Administrativa.
5.2. Recursos Humanos
CAPITULO 6
EVALUACION FINANCIERA PRIVADA
6.1. Estructura de la Inversión de Costos del Proyecto
6.2. Presupuesto de Ingresos del Proyecto.
6.3.1. Inversión Fija
6.3.2. Inversión Diferida

37
6.3.3. Capital de Trabajo.
6.4. Financiamiento del Capital de Trabajo
6.4.1. Estrategia de Auto Financiamiento para la SEGUNDA FASE
6.5. Evaluación Privada del Proyecto
6.5.1. VALOR ACTUAL NETO (VAN)
6.5.2. TASA INTERNA DE RETORNO (TIR)
6.5.3. RELACIÓN BENEFICIO COSTO (B/C)
CAPITULO 7
ANALISIS DE: SENSIBILIDAD, RIESGO, INCERTIDUMBRE E IMPACTO MBIENTAL
7.1. Análisis de Sensibilidad
7.1.1. Escenario 1. ¿Qué sucedería si la primera vivienda no se vende en el momento
planificado?
7.1.2. Escenario 2. ¿Qué sucedería si los costos de los materiales de mayor Influencia
en el proceso de construcción se incrementan?
7.2. Conclusiones y Recomendaciones de la Evaluación Financiera Privada
7.3. Análisis de Riesgos e Impactos
7.3.1. Objetivo General
7.3.2. Objetivos Específicos
7.4. Riesgo de Mercado
7.5. Riesgo Tecnológico
7.6. Riesgo Financiero
7.7. Impacto Ambiental
7.7.1. Impacto Social
7.8. Conclusiones y Recomendaciones del Análisis de riesgos e impactos
CAPITULO 8
MATRIZ DEL MARCO LOGICO
8.1. Antecedentes
8.1.1. Matriz del Marco Lógico del Proyecto Habitacional “LOMAS DEL SUR”

38
CAPITULO 9
ANÁLISIS FUNCIONAL Y ERGONOMIA DEL PROYECTO
9.1. Análisis funcional
9.1.1. Cocina
9.1.2. Baño
9.1.3. Estar Comedor
9.1.4. Comedor
9.1.5. Dormitorio
9.2. Análisis ergonómico
CAPITULO 10
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
10.1. Conclusiones
10.2. Recomendaciones
BIBLIOGRAFÍA
LINKOGRAFÍA

3.5. Recursos y Presupuesto.

3.5.1. Recursos Humanos

En el presente trabajo de investigación participara el siguiente personal:

1 asesor Metodológico.
1 asesor Especialista.
1 Investigador
5 Encuestadores.
3.5.2. Materiales y Equipo

Los materiales y Equipos requeridos por el presente trabajo de investigación

corresponde a:

1 Laptop TOSHIBA

39
2 Impresoras
1 Calculadora Electrónica.

1 Flash Memory de 16 GB

5000 Hojas papel Bond Oficio

3000 hojas papel Bond Carta

4 Frasquitos de corrector líquido

12 Piezas de resaltadores.

24 Piezas. Lápices y Marcadores de color

12 Piezas Lápices para dibujo arquitectónico.

5 Cuadernos cuadriculados empastados tamaño Oficio.

150 Pasajes para transporte en movilidad de la ciudad a la zona de Alto Achumani.

2 Meses pago servicio de Teléfono e Internet.

2 Meses pago servicio básicos Agua, Luz y Gas domiciliario.

20 Juegos Impresiones (Proyecto de Factibilidad).

10 Anillados.

4 Empastados

Global Juego de utensilios de servicio de teé.

(Ver : Cuadro No 2)

40
 CUADRO No. 2
PRESUPUESTO DE ELABORACIÓN DE TESIS DE GRADO
COSTO COSTO
CANTI-
ITEM DESCRIPCION UNIDAD UNITARIO TOTAL OBSERVACIONES
DAD
(Bs) (Bs)
RECUERSOS HUMANOS
1 Asesor Metodológico 2 Meses 7.000,00 14.000,00
2 Asedor Especialista 2 Meses 7.000,00 14.000,00
3 Investigador 2 Meses 5.000,00 10.000,00
4 Encuestadores 5 Meses 2.500,00 12.500,00

MATERIALES Y EQUIPOS
1 Laptop TOSHIBA 1 Equipo 6.000,00 6.000,00
2 Impresora CANON 1 Equipo 500,00 500,00
3 Calcularodas Electrónicas 2 Equipo 400,00 800,00
4 Flach Memory de 16 GB 1 Pza. 80,00 80,00
5 Papel Bond tamaño OFICIO 5000 Hojas 0,09 450,00
6 Papel Bond tamaño CARTA 3000 Hojas 0,08 240,00
7 Corrector líquido 6 Frasquitos 5,00 30,00
8 Resaltadores, varios colores 12 Pza. 4,00 48,00
9 Cuchillas metálicas 12 Pza. 5,00 60,00
10 Reglas de 60 cm. Metalicas 2 Pza. 10,00 20,00
11 Reglas de 60 cm. Plastico 2 Pza. 6,00 12,00
12 Lápices y Mardores de Color 2 Docenas 20,00 40,00
13 Lápiz dibujo arquitectónico 3 Cajitas 30,00 90,00
14 Cuadernos empastados OFICIO 5 Pza. 25,00 125,00
15 Pasajes Movilidad Achumani-La Paz 150 Pasajes 2,60 390,00
16 Servicio de Telefono e Internet 2 Meses 500,00 1.000,00
17 Servicios básico (Agua y Luz) 2 Meses 500,00 1.000,00
18 Impresiones del Proyecto de Factibil 12 Juegos 35,00 420,00
19 Anillados del Doc. Proyecto de Fact. 9 Anillado 15,00 135,00
20 Empastados Doc. Proyecto de Fact. 4 Empastados 50,00 200,00
21 Utencilios de servicio de tee 1 Global 500,00 500,00
22 Otros gastos imprevisibles 1 Global 1.000,00 1.000,00
TOTALES 63.640,00
Fuente: Elaboración propia.

41
3.6. Cronograma de Actividades

Corresponde a los gastos que se deberá incurrir el trabajo de investigación de la TESIS

DE GRADO a desarrollar en un tiempo mínimo de dos meses computable a partir de la
segunda semana del mes de octubre hasta el 30 del mes de noviembre de la presente
gestión (2016).

(Ver: Cuadro No. 3)

ACUADRO No. 3
CRONOGRAMA DE EJECUCIÓN, PROYECTO TESIS DE GRADO
MES:OCTUBRE/2016 MES:NOVIEMBRE/2016
ITEM ACTIVIDADES Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem. Sem.
1 2 3 4 5 6 7 8

1 Generalidades
Elaboración y presentación del
2 PERFIL DE TESIS
Corrección y reformulación del
3 documento TESIS DE GRADO.

Identificación del Problema

4
Elaboración de ANTECEDENTES,
JUSTIFICACION y planteamiento
5 de OBJETIVOS
Elaboración del MARCO TEORICO
y CONCEPTUAL de la TESIS DE
6 GRADO
Elaboración del DISEÑO
METODOLOGICO Y LOCALIZACION
7
Elección y Descripcion del
MÉTODO DE INVESTIGACION
8
Elección y Descripcion del TIPO DE
9 INVESTIGACION

Ejecución trabajo de campo de

10 ENCUESTADORES

Presentación PRIMER BORRADOR

FINAL del doc. TESIS DE GRADO
11

Ajustes Generales
12
Fuente: Elaboración propia.

42
BIBLIOGRAFIA.

1. Cárdenas P., Faustino V. (1991). APUNTES PARA LA PREPARACIÓN DEL

PROYECTO DE TÉSIS Y DE TRABAJOS DE INVESTIGACIÓN EN ECONOMIA.
Editorial La Paz, Bolivia.
2. Escalera, PhD, Saúl. J. (2002) TÉCNICAS DE I&D EN CIENCIAS Y TECNOLOGÍA
(Guía para elaborar Proyectos de I&D y Tesis de Pre y Post Grado). Primera
Edición. Cochabamba, Bolivia.
3. Padilla Castro, Lucia, Ing. (2014) PROYECTO DE TESIS. Universidad cesar vallejo.
Perú.
4. Isique Huaroma, Julio Cesar (2016). PROYECTOS AGROPECUARIOS. Primera
Edición. Lima, Perú.
5. Vara Horna, Aristides Alfredo. (2015). 7 PASOS PARA ELABORAR UNA TESIS.
Primera Edición. Lima, Perú.
6. Hernández Sampieri, Roberto, Dr. y otros…(2010). METODOLOGÍA DE LA
INVESTIGACIÓN. Quinta Edición. México.
7. Quezada Lucio, Nel, Lic. (2015). METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN.
Primera Reimpresión. Editorial MACRO EIRL. Lima, Perú.
8. Sapag Chain, Nassir y Reinaldo (2007). PREPARACIÓN Y EVALUACIÓN DE
PROYECTOS. Quinta Edición. México.
9. Sapag Chain, Nassir. (2001). EVALUACIÓN DE PROYECTOS DE INVERSIÓN EN
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