Anexo 1 Tecnico Desarrollo de Gestion Predial (2) - Eic-Epc-2014

ANEXO TECNICO No.
1 DESARROLLO DE GESTION PREDIAL
El presente documento tiene como objeto fijar de manera clara los procedimientos, requisitos
y factores que deberán tenerse en cuenta al momento de contratar el proceso de gestión
predial, entendiendo por este, la elaboración de todos los insumos propios del proceso, así
como también la gestión socio – predial frente a las comunidades y propietarios del proceso
de enajenación voluntaria de las zonas de terreno requeridas para la ejecución de las obras;
sin embargo, el desarrollo de los puntos aquí mencionados deberá ser acordado
conjuntamente por las partes a fin de llevarlo a documento contractual, en el cual la principal
recomendación que se debe dejar plasmada es que en materia de términos y
procedimientos, el proceso de adquisición de predios debe necesariamente desarrollarse de
conformidad a los términos establecidos en la normatividad respectiva; por tanto, la entidad
dentro de sus funciones de administración y supervisión deberá vigilar esencialmente el
cumplimiento por parte del gestor predial, de la normatividad y del proceso reglado y de
orden publico señalado en las Leyes 9ª de 1989, 388 de 1997, 1474 de 2011, Decreto Ley
2150 de 1995, en la Reglamentación de la Ley 80, decreto 1420 de 1998 y las resoluciones
0762 de 1998 y 0149 de 2002 del IGAC.
Fijar términos de revisión de documentos por parte del contratante para revisión.
GESTION PREDIAL
Como parte del marco jurídico que orienta la gestión predial, se encuentra la Ley de Reforma
Urbana o Ley 9ª de 1989, la cual en su Capítulo III decreta el procedimiento para la
adquisición por enajenación voluntaria y por expropiación.
Posteriormente surge la Ley de Ordenamiento Territorial, Ley 388 de 1997, que reforma y
complementa la ley 9ª de 1989 y decreta, en su capítulo VII, la adquisición de inmuebles por
enajenación voluntaria y expropiación judicial; siendo importante mencionar el artículo 61 de
la citada ley y su parágrafo 1o.
ACTIVIDADES A DESARROLLAR
FICHAS, PLANOS E INVENTARIOS PREDIALES:
Presentar los documentos debidamente elaborados y suscritos por personal calificado en

cada caso: Planos y fichas prediales con base en los formatos entregados por el contratante.
Gobernación de Cundinamarca, Sede Administrativa. Calle 26 51-53. Torre Central Piso 9.

Bogotá, D.C. Tel. (1) 749 1253 - 749 1280 www.cundinamarca.gov.co
Entregar la documentación requerida de acuerdo con las especificaciones establecidas,
confrontando en todo caso LA INFORMACIÓN TÉCNICA (ÁREAS LEVANTADAS EN
TERRENO, INFORMACIÓN CATASTRAL, URBANISMO, ETC) CON LA OBTENIDA EN
LOS TÍTULOS (FOLIO DE MATRICULA, ESCRITURA PÚBLICA, ETC.), DE TAL FORMA
QUE EXISTA CORRELACIÓN EN LOS DOCUMENTOS PRESENTADOS (PLANOS Y
FICHAS PREDIALES Y LOS DOCUMENTOS JURIDICOS.
Especialmente en las actividades tendientes a la adquisición de inmuebles por enajenación

voluntaria o expropiación judicial, el gestor predial deberá tener en cuenta las condiciones
sociales de los propietarios e incorporar en su gestión todos los mecanismos para garantizar
un manejo de respeto, equidad y transparencia en los procedimientos a implementar en
cada caso concreto.
El cronograma de adquisición de predios debe estar directamente relacionado con el

cronograma de priorización de obras y el mismo debe estar orientado a las necesidades
establecidas en obra.
Mantener en reserva la información que obtenga y conozca con ocasión y desarrollo del
contrato, haciendo extensiva esta obligación a las personas que intervengan por cuenta del
gestor predial en su ejecución.
ACTIVIDADES ESPECÍFICAS
Como requisitos previos al inicio de las actividades propias de la gestión predial; el gestor
predial deberá contar con:
a. Los diseños definitivos de las obras a ser construidas, sobre el cual deberá desarrollar la
gestión predial, de acuerdo con los parámetros establecidos dentro de los diseños.
b. Cartas de presentación del gestor predial, dirigidas a las Oficinas de Registro de

Instrumentos Públicos, Departamentos de Catastro, IGAC, Archivo General de la Nación,
despachos judiciales, notarias y demás entidades a donde deba acudir para obtener la
información necesaria en el levantamiento de fichas y planos prediales, y la identificación
básica jurídica del predio (que permita determinar al titular actual).
Con base en la información entregada, el gestor predial deberá hacer un inventario

organizado de toda la información, abriendo carpetas individuales para cada predio,
identificadas con el número de ficha predial a las que incorporará, en desarrollo de las

actividades, los siguientes documentos en orden ascendente y discriminado con pestañas
dentro del expediente:
a) Ficha y plano predial y documentos soporte de éstos.

b) Boletín de nomenclatura catastral ( de fecha no superior a tres meses)
c) Copia de las planchas catastrales donde se encuentran ubicados los predios requeridos
para el proyecto (se debe entregar de manera independiente a las carpetas pero al
mismo tiempo)
d) Fotografías externas del predio (mínimo 2, una debe ser de la fachada)
e) Certificación de Cabida y Linderos expedida por la autoridad catastral competente,
cuando exista diferencia de áreas entre ficha predial y títulos.
f) Copia de los títulos que permitan determinar el titular actual del predio (folio de matricula
y escritura pública de la ultima transferencia de dominio).
g) Fotocopia de la Cédula de ciudadanía del titular de dominio o certificado de existencia y
representación legal, en caso de que se trate de una persona jurídica.
h) Folio de matricula inmobiliaria (de fecha no superior a 3 meses)
i) Constancia de solicitud de los documentos que no se aporten con el expediente, en caso
de no ser posible obtenerlos y respuesta de la respectiva entidad a dicha solicitud.
3.2.2.1. ELABORACIÓN DE PLANOS Y FICHAS PREDIALES
La elaboración de planos y fichas prediales es la primera etapa del proceso de adquisición

de Predios que tiene como objetivo encontrar la correspondencia que existe entre la
información física y jurídica de cada inmueble. De ahí la importancia que tiene realizar un
buen trabajo, para que las etapas de elaboración de Avalúos y Gestión de Compra se
desarrollen sin inconvenientes.
El trabajo de elaboración de éste insumo incluye la recolección de información técnica,

jurídica y el levantamiento planimétrico de las áreas requeridas para el proyecto, con base en
lo cual se debe desarrollar un trabajo de INVESTIGACION TECNICO - JURIDICA que
permita determinar la CORRESPONDENCIA entre el levantamiento topográfico (físico) y la
titularidad de los predios. Lo anterior implica que deben estudiarse los documentos jurídicos
básicos de cada predio para que el objeto levantado topográficamente sea correspondiente,
o en caso distinto emitir un concepto técnico sobre las inconsistencias encontradas.
Esto quiere decir que debe existir una relación, entre el levantamiento topográfico VS. las
áreas y linderos descritas en los documentos recolectados (Escritura Pública, Certificado de

Tradición y Libertad, Boletín Catastral, etc), y en caso contrario debe permitir aclarar el
porqué de las diferencias de lo consignado en los títulos y lo determinado en terreno; de allí
la importancia de que pueden dar una idea más clara de la localización y descripción de
cada predio.
Es importante anotar que la entrega de un plano predial mal levantado o una ficha predial
con información errónea interrumpe y causa retrasos importantes en el proceso de
adquisición y en consecuencia en la ejecución del proyecto. Por ello, el desarrollo de esta
etapa no debe fijarse únicamente en el aspecto técnico, toda vez que el estudio jurídico
proporciona elementos que ayudan a interpretar los linderos y área del terreno, en casos
tales como:
 Es posible que las áreas construidas no siempre estén dentro del perímetro del lote
adquirido por el propietario. Es decir, que las construcciones estén ubicadas centímetros
o metros sobre áreas de espacio público, o en otros casos retrocedida con respecto al
límite de predio, encontrándose como áreas privadas para uso peatonal o acceso
público.
 Zonas de cesión, servidumbres, englobes, desenglobes, sucesiones, ventas parciales,
etc.
 Los linderos no se encuentran materializados.
De ahí la importancia de la precisión con que se haga el levantamiento general y la precisión

en el levantamiento de los detalles tomados en campo que permitan hacer un ajuste
cartográfico.
En todos los casos, donde linderos y área calculada difiera de los obtenidos de títulos, se
debe consultar con el comité predial conformado, para que se definan los procedimientos a
seguir y en todo caso acompañar de una nota aclaratoria y/o sustentar con una certificación
de cabida y linderos expedida por la autoridad catastral competente.
Los elementos aquí tratados constituyen la metodología a seguir para el desarrollo del
trabajo de campo y de oficina, en el proceso de elaboración de las fichas prediales.
 Para la definición de los anchos mínimos requeridos, se tendrá en cuenta los diseños
definitivos y el alcance físico de la obra, se definirá el ancho del corredor vial del
proyecto.
 El gestor predial deberá basarse en los diseños definitivos, alcances y las prioridades
definidas para el proyecto.

 En campo, el gestor predial deberá informar a las autoridades municipales sobre los
alcances de su trabajo respecto del proyecto.
 Brindar información a las personas residentes en los predios, información sobre el
proyecto, objetivo de elaboración de fichas y planos prediales, contenido de las mismas,
las actividades necesarias para la elaboración de las fichas y la identificación del equipo
de trabajo; sin embargo, la información que suministre será solamente sobre el alcance
de su trabajo.
ACCIONES A DESARROLLAR
INVESTIGACIÓN CATASTRAL Y JURÍDICA
 En las Seccionales de Catastro del Instituto Geográfico Agustín Codazzi

correspondientes a la zona en estudio, el gestor predial deberá revisar las planchas
catastrales, superponiendo los predios que se afectan con el proyecto y solicitar copia de
las mismas.
 Indagar el estado de actualización de la información catastral y de registro para aquellos
predios afectados, de acuerdo al diseño.
 Consultar y analizar los registros 1 y 2 del IGAC para establecer la afectación real de los
predios, así como posibles cambios que pudieran presentarse por la dinámica de la zona
(englobes y desenglobes).
 Definir de forma preliminar el número de fichas prediales a elaborar y establecer la
existencia o no de la información necesaria respecto de los predios afectados por el
diseño.
 Determinar el tipo de tenencia del predio según documentos legales.
 Para los predios adjudicados por el INCODER, se debe obtener la resolución de
adjudicación. Para aquellos (predios baldíos), en los cuales aún no se iniciado el proceso
de titulación se debe adelantar un programa de seguimiento y acompañamiento – a
dichos poseedores – para que conozcan los alcances del trámite, involucrar a las
autoridades municipales, etc.
 Consultar en la Oficina de Planeación Municipal el Plan de Ordenamiento Territorial –
POT vigente, con el fin de determinar los usos del suelo: permitidos o principales,
condicionados, y prohibidos de los predios requeridos.
 Consultar y solicitar en la Oficina de Planeación sobre Licencias aprobadas de
construcción de los predios requeridos por el proyecto, cuando sea del caso o cuando el
Contratante lo requiera.

 Con el fin de tener la información básica que permita hacer el estudio técnico, en
conciliación con el estudio jurídico de cada predio, se debe revisar, en cada expediente,
los documentos relacionados.
TRABAJO DE CAMPO
 El gestor predial brindará al propietario o residente de cada predio requerido la

información necesaria sobre el trabajo a desarrollar.
 Levantará la información técnica, predial, jurídica y socio – económica de cada predio,
conforme a los ítems señalados en el formato de ficha predial que será entregado por el
supervisor o coordinador del contrato.
 Efectuará la localización técnica de cada franja requerida, teniendo en cuenta los puntos
de referencia (PR) Inicial y Final, entre los cuales se encuentre ubicado el predio
afectado con respecto al eje del proyecto o el eje proyectado; con base en ello la
localización debe ser exacta; además, se debe indicar con una I: izquierda, D: derecha,
la ubicación del predio en el sentido de origen del proyecto.
 Las medidas se darán en número entero y dos decimales. Para predios rurales y suelos
de protección en hectáreas (Has.) y metros cuadrados (Mts2); para áreas urbanas,
suburbanas, o de expansión urbana en metros cuadrados (M2).
 El área total es referente a la extensión total del predio, según documentos legales.
 El área requerida es aquella afectada por la construcción de las obras o por los cortes u
obras necesarias para la ejecución del proyecto y que se encuentren por fuera de las
adquiridas previamente para el proyecto, en caso de que así sea.
 El área remanente, cuyo levantamiento deberá incluirse igualmente en el plano de la
ficha (salvo cuando las áreas totales resulten excesivamente amplías) corresponde a la
diferencia entre el área total del inmueble y el área requerida para el proyecto. Si el
predio colinda con un área en que fue ya adquirida previamente, la misma se debe
descontar, previo estudio de títulos y determinación sobre la titularidad de dicha área.
 El área construida es aquella afectada total o parcialmente por el proyecto; hace
referencia al área total cubierta. Las ramadas, cobertizos, corredores cubiertos y
similares no se consideran como construcciones-vivienda sino como mejoras. Se
incluirán las cercas, instalaciones varias, redes de servicios, acometidas, parqueaderos,
zonas duras, etc.
 Las construcciones deberán determinarse como áreas cubiertas en metros cuadrados y
estarán clasificadas así: vivienda (casas), comercio (locales), institucionales (escuelas), o
industria (bodegas). Las construcciones afectadas - parcial o totalmente - se deberán
levantar en su totalidad.

 Las mejoras se considerarán así: Corrales (metros lineales y número de varas con su
altura), estanques o lagos (metros cúbicos o metros cuadrados), tanques para
almacenamiento de agua (metros cúbicos), pozos profundos (metros lineales), portales
de entrada (unidades), vías privadas de acceso describiendo el tipo de rodadura o
superficie (ancho y metros lineales), cercas de piedra superpuestas o fijas con concreto
(ancho, alto, metros lineales), muros de cerramiento en piedra o ladrillo o malla
eslabonada (metros lineales, altura), vallados (ancho, metros lineales), sistemas de riego
con sus especificaciones técnicas (metros lineales). Las cercas en alambre de púas se
considerarán, solamente en los casos en que se adquiera la totalidad del predio o en los
casos en que sean cercas internas divisorias de potreros afectados.
 Otras mejoras, como: corrales, estanques o lagos, tanques para almacenamiento de
agua, pozos profundos, portales de entrada, etc., deberán ser dimensionadas de acuerdo
a lo comercialmente establecido en las zonas de influencia del proyecto.
 En el caso de afectación de infraestructura industrial o comercial que esté conformada
por un sistema modular de construcción y que sea viable de modificar eliminando alguno
de los módulos sin afectar el funcionamiento, se debe relacionar como están integrados
estos módulos.
 Se medirán y cuantificarán las áreas ocupadas por cultivos permanentes,
semipermanentes, y plantaciones, indicando tipo, edad, densidad, diámetro promedio de
los árboles, estado y el fin de la misma.
 Solamente se incluirán los cultivos transitorios en el caso que por efectos de la obra no
puedan ser cosechados.
 Se levantarán fichas y planos prediales para las áreas destinadas como depósito de
materiales sobrantes de la obra (Botaderos) o como sitios de préstamo (Fuente de
materiales) autorizados en la Licencia Ambiental del proyecto, para lo cual se deberá
realizar la consulta correspondiente.
 Se tomarán los siguientes registros fotográficos: a) Vista general del predio respecto del
proyecto, b) vista exterior e interior de la construcción c) para los cultivos se tomará un
registro que permita apreciar la condición de los mismos. Los registros fotográficos
deben contener la fecha de toma.
SITUACIONES PARTICULARES
 Los predios de Beneficio Comunitario o Construcciones Especiales de Equipamiento

Municipal como escuelas, salones comunales, puestos de salud y polideportivos, son
inmuebles que requieren un tratamiento social especial por la alta sensibilidad que
genera sobre las comunidades la posible afectación de este tipo de predio.
 Para el caso de los minifundios, se levantará el área total del predio. Cuando por razones

del proyecto queden pequeñas áreas no afectadas y fragmentadas de la totalidad del
predio, se levantará la información topográfica de dichas áreas.
 Si el trazado de, proyecto afecta un predio en diferentes tramos, se levantará una sola
ficha predial. Si el predio es extenso longitudinalmente y las áreas afectadas quedan
entre sí distanciadas, se hará un plano predial por cada área afectada con sus
respectivas consideraciones. Para cada área afectada deben incluirse los linderos,
distancias y áreas relacionando los respectivos puntos de inflexión de acuerdo a las
coordenadas geográficas.
 Cuando en un mismo predio el terreno pertenece a un propietario y las construcciones,
mejoras y cultivos a otro diferente, se elaborará una sola ficha predial de todo el
inmueble a nombre del propietario del terreno y esta misma ficha predial deberá indicar
claramente cada área de construcción y de mejoras, adicionalmente, se deberá elaborar
la encuesta socio predial por cada unidad familiar que se encuentre en el predio de
mayor extensión.
 Cuando se presenten dos o más cultivos en la zona afectada de un predio, se deben
discriminar las diferentes áreas para cada uno de los cultivos. En el caso que se
encuentren cultivos y formen parte de la zona de influencia de la vivienda rural, y estos
no sean afectados, pero la vivienda sea requerida, deberán aparecer medidos en la ficha
predial, ya que se considera que estos cultivos forman parte de la huerta casera que
genera sustento a la familia. También se consideran dentro de esta clasificación: árboles
maderables (unidades), frutales u ornamentales (unidades), cultivos de pan tomar
(unidades o metros cuadrados), etc.
 Se debe – a través de la Lonja que elabore los avalúos – establecer la afectación a la
renta, de acuerdo a lo establecido en el decreto 1420 y las resoluciones 0762 y 0149.
Este análisis debe presentarse con la oferta formal de compraventa y no motivado por los
propietarios.
 Para los casos que las construcciones o mejoras se encuentren total o parcialmente
sobre zonas de terreno adquiridas anteriormente, en esta área se registrarán solamente
las mejoras existentes.
 En caso de presentarse inconsistencias entre los documentos del predio y la medición
del área a afectar, se hará el análisis para encontrar la claridad requerida o se avisará al
COMITE PREDIAL a fin de que las referidas situaciones sean conjuntamente.
PLANOS PREDIALES
El Objetivo de este levantamiento – CON BASE EN LOS DISEÑOS DEFINITIVOS - es

GEOREFERENCIAR CON BASE EN LOS ELEMENTOS TOPOGRAFICOS Y

GEOGRAFICOS: COORDENADAS, ESCALA, NORTE, ETC. EL AREA REQUERIDA por el
trazado de la vía, LAS AREAS CONSTRUIDAS Y LOS DEMAS ELEMENTOS PROPIOS DE
UN PLANO (CONVENCIONES, LEYENDA, ETC)
 Se entregará este producto en escalas 1:200, 1:500, 1:1000, 1:2000 o la que el gestor
predial considere pertinente, con el ánimo de lograr el objetivo para el cual se deben
realizar los planos.
 El plano del predio debe aparecer en una posición central con respecto al formato y debe
contener dos (2) coordenadas geográficas como mínimo, en esquinas opuestas de tal
forma que faciliten una corroboración de áreas o distancias. La norte geográfica debe
estar orientada siempre hacia arriba a la izquierda y los linderos de este y de los predios
colindantes, debe aparecer perpendicular a la línea del plano y el texto centrado sobre
esta línea, en la plancha catastral, el área afectada debe aparecer achurada.
 Los datos que incluye la ficha y el plano predial referentes a la información del inmueble
se obtienen del Boletín Catastral del predio, de la Escritura Pública y/o del Certificado de
Tradición y Libertad y deben ser actualizados.
 El cuadro de coordenadas se diligencia en el espacio asignado para tal fin en el formato
del plano predial; se puede presentar en cualquier formato digital tal como imagen de hoja
de cálculo o como el gestor predial considere conveniente. Lo importante es que tenga
esa misma estructura y aparezca en ese espacio.
 Además, llevará un cuadro con los datos de longitudes de los linderos y área según la
Escritura Pública.
 Con fines de realizar una primera revisión la salida gráfica será en papel bond, una vez
aprobados los planos por el supervisor del contrato y se revise por parte de la
Interventoría del Proyecto, que los registros cumplen con los requisitos para adelantar el
proceso de compra de los predios, el gestor predial entregará la salida gráfica final en
archivos digitalizados, se deben entregar dos (2) originales por cada ficha. La información
en medio magnética se entregará en CD dos (2) copias, en Autocad mínimo versión 14,
en formato DWG y DXF, siguiendo las instrucciones del Cuadro anexo (Layer, tipo de
línea, color, etc.).
 Se indicará el norte geográfico claramente, dibujándolo en cada uno de los planos de
cada ficha.
 Se dibujarán los accidentes geográficos como ríos, quebradas, vías, caminos veredales o
referencias que faciliten la ubicación del predio.
 Sí el predio es colindante con ríos, quebradas o cualquier cuerpo de agua se debe tener
en cuenta la ronda de río para el respectivo descuento del área requerida del predio. De
todas maneras en alguna parte del plano predial se debe anotar el área de la ronda de río
que será afectada por el proyecto, la cual deberá ser determinada como área requerida

por parte del gestor predial dependiendo los diseños efectuados. Para tal fin se debe
consultar la normatividad establecida en el Código de Recursos Naturales (Decreto – Ley
2811 de 1974) y la normatividad específica para el municipio definida en el Plan de
Ordenamiento Territorial.
 El área requerida deberá ir acotada y con los PR’s entre los cuales se ubique el predio
afectado con referencia al eje del diseño, indicando sí es izquierda, y/o derecha D.
 En el plano predial, además de mostrar detalladamente los linderos de las áreas totales
del predio, de las áreas a adquirir por el la EPC y de las áreas remanentes, con su
longitud en metros lineales, se debe mostrar en esquema la forma general del predio del
cual se va a deslindar el área a adquirir. Situación que variara en predios con áreas
excesivamente grandes
 El área requerida deberá estar referenciada en un cuadro mínimo de coordenadas
geográficas.
 Las convenciones deben definir claramente cada una de las variables que contenga el
plano y dibujadas a color, como son: trazado definitivo, zona de retiro, construcciones,
linderos, cercas, árboles, accidentes geográficos, etc.
 El área requerida debidamente resaltada, subrayada o demarcada.
 El cuadro de coordenadas de los puntos de inflexión del predio requerido.
 El plano deberá contener los linderos de los predios circundantes al área requerida con el
nombre de los propietarios, de tal forma que facilite la identificación de los linderos.
 En los casos en que no sea posible levantar el plano en una sola hoja, se dibujará el
plano por sectores en varias hojas tamaño carta y en ellas mismas se podrá hacer la
aclaración de linderos de cada sector, PR de ubicación del área afectada, así como el
área requerida, la cual irá debidamente resaltada, subrayada o demarcada.
 El rótulo contendrá: nombre de la Gobernación de Cundinamarca, de la EPC, del gestor y
del Municipio respectivo, nombre del proyecto, propietario, número del predio, área
requerida, fecha de elaboración, escala gráfica y numérica, así como un cuadro de
coordenadas de los puntos de inflexión del predio requerido.
 El gestor predial presentará igualmente un informe de poligonales que contenga:
 Carteras de campo
 Certificaciones de coordenadas IGAC
 Esquema de poligonales
 Memorias de cálculo
 Listado de coordenadas ajustadas

Información Técnica General
Adicionalmente, con el fin de facilitar el análisis de la actividad ejecutada, se entregará la

siguiente información:
Relación de Predios afectados
Esta incluye el número de la ficha predial, dirección del predio, nombre del propietario,
linderos levantamiento topográfico, linderos escritura, área total de terreno, área afectada,
área sobrante, áreas de construcción, obras anexas y teléfono del propietario, etc.
Plano de Levantamiento General o Tira Topográfica
La denominada “Tira Topográfica” debe superponer la planta perfil del proyecto y las áreas
requeridas, se debe realizar a escala ajustable a la longitud del proyecto y fácilmente visible.
CONTENIDO DE LA FICHA PREDIAL
La ficha predial es el documento base para determinar el valor del predio (según los artículos
13 y 14 del Decreto 1420/98 del IGAC), toda vez que contiene la información y descripción
de los elementos materia del avalúo, como: nombre del proyecto, tipo de predio, número de
identificación del predio, número catastral, nombre del propietario, linderos, aspectos
jurídicos, identificación de puntos de referencia (PR`s) dentro de los cuales está ubicado el
predio requerido, área total del predio, área requerida para el proyecto tanto en terreno como
en construcción, áreas sobrantes, descripción del tipo de construcción existente, inventario
de mejoras clasificando cultivos, árboles.
Se anotarán aquellas observaciones que informen y faciliten la elaboración del avalúo.
 La identificación del predio deberá corresponder a lo que establecen los documentos
jurídicos, con su respectiva dirección y/o nombre del predio, vereda, municipio y
departamento.
 Los datos jurídicos contenidos en la ficha predial, deben ser exactos y coherentes con los
documentos jurídicos básicos.
 La información recopilada debe tener registrada la fecha de inicio y terminación del
trabajo en campo, fecha de envío y firma del responsable de la información.
 Las fichas prediales se identificarán con el número del predio de acuerdo a su ubicación
con respecto a los PR’S (puntos de referencia de la vía actual) y en forma ascendente,

ejemplo: 001, 002…,.
 Si el proyecto se divide en sectores, se procederá a identificar el sector en la casilla
“Nombre del sector y su correspondiente número del predio”. Si en el transcurso de la
compra de los predios surgen algunas divisiones dentro de un mismo predio o áreas
adicionales, estas fichas se numerarán de la siguiente manera: 001A, 001B, 001C, etc. En
caso que se generen dos o más fichas en uno de estos predios por ajuste de información
u otra causa, su identificación será así: 001A-1 o 001B-2, etc.
 La numeración de las fichas prediales será continua y ascendente, de tal manera que el
último número de la última ficha establezca la cantidad total de fichas prediales requeridas
por el proyecto.
 En la identificación del predio, solicitada en la casilla “tipo de predio“, se debe tener en
cuenta la implementación de la Ley 388 de 1997, la cual en su capítulo IV, artículos 30 al
35, establece la clasificación del suelo para municipios y distritos así: suelo urbano, suelo
de expansión urbana, suelo rural, suelo suburbano, y suelo de protección, reglamentado
en el Plan de Ordenamiento Territorial.
 En la casilla “Nombre del propietario” se debe consignar el que aparece en el certificado
de tradición y libertad actualizado, con su respectivo documento de identificación y si
posee algún número telefónico para su posterior ubicación.
 La ficha deberá contener los linderos de las áreas totales del predio, de las áreas a
adquirir para la ejecución del proyecto y de las áreas remanentes, lo cual variara en áreas
excesivamente grandes, con su longitud en metros lineales y el respectivo propietario
colindante. Los linderos serán descritos con base a rumbos, distancias perimetrales y
coordenadas, las cuales deberán ser amarradas al sistema de coordenadas geográficas
del país, e irán en el plano así: -NORTE-ORIENTE-SUR-OCCIDENTE- COLINDANTE-
DISTANCIA.
 Los elementos constructivos se especificarán haciendo una descripción somera de:
estructura, muros, cubierta, pisos, baños, cocina, servicios públicos, equipos adicionales,
acabados y estado de conservación general.
 El inventario de especies deberá contener el nombre, cantidad, densidad y numero,
tamaño y estado.
 La fecha hará referencia al día que se realizó el levantamiento en campo.
 La ficha predial debe ser firmada por el responsable del levantamiento con su respectiva
matricula profesional y será quien avala los datos contenidos en ella y a quien el
contratante acudirá para las aclaraciones o reclamaciones del caso.

ANEXOS
Anexos a las fichas y planos prediales que deben entregarse:
 Una relación de predios afectados

 Fotografías del Predio internas y externas que permitan determinar cada una de las
áreas construidas, vista superior y fachada
 Copia de cédula de ciudadanía del propietario o NIT
 Certificado de Tradición y Libertad no mayor a tres (3) meses
 Copia de Escrituras Públicas
 Boletín catastral no mayor a tres meses (Predios a Nivel Urbano)
 Archivo magnético de las fotografías (con fecha) tomadas con cámara digital (si es el
caso)
 Planos catastrales (como anexo a todos los predios)
 Certificado de los usos del suelo, de acuerdo a la oficina de planeación municipal
respectiva.
 Certificado de desarrollabilidad o no de las áreas remanentes, expedido por la oficina de
planeación municipal respectiva, cuando se requiera.
AVALÚOS COMERCIALES
En materia de avalúos y con el fin de establecer una mayor calidad y claridad en los
avalúos, estos serán de tipo corporativo, que consisten en la ejecución de los trabajos
valuatorios por parte del Instituto Geográfico Agustín Codazzi, o la entidad que haga sus
veces, las lonjas de propiedad raíz, las personas naturales o jurídicas de carácter privado,
registradas o autorizadas por las lonjas de propiedad raíz del lugar donde se ubiquen los
bienes objeto de la valoración, como entes jurídicos, utilizando la metodología establecida
para tal fin (Decreto 1420 de 1988 y las Resoluciones 0762 y 0149 del I.G.A.C.),
garantizando así la objetividad en el proceso y el control de calidad respectivo.
Como información única para la práctica de los avalúos, se debe consultar la respectiva ficha
técnica o predial y su correspondiente levantamiento topográfico, y ceñirse a la información
contenida en ella, documentos previamente remitidos a los diferentes gremios avaluadores;
dichas fichas en ningún caso pueden ser modificadas por los avaluadores y en caso de existir
inconsistencia se deberá dejar constancia de las mismas en la ficha y plano y abstenerse de
practicar el avalúo respectivo, informando por escrito de tal situación al gestor predial y la
Interventoría del proyecto dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al conocimiento de las

mismas.
Así mismo, para la práctica de los avalúos y en los casos en que así lo determine el
contratante, el Gestor Predial y/o la Interventoría y/o supervisión, se entregará a la Lonja la
respectiva ficha social que determina los factores sociales a ser avaluados.
Dentro de este proceso, el gestor predial verificará que la firma avaluadora realice las
siguientes actividades
 Realizar una visita técnica a cada uno de los inmuebles objeto del Avalúo. De dicha visita
se debe informar a los propietarios en forma previa, especificándoles el objetivo de la
misma, la coordinación de esta actividad la debe ejercer el comité social.
 Tomar fotografías que identifiquen el predio y las mejoras objeto del Avalúo (fotografías de
fachada, internas donde se observe el estado de la vivienda y sus acabados).
 Evaluar las condiciones de cada inmueble de acuerdo a la ficha y plano predial, y la
metodología implantada por el IGAC.
 Producir el correspondiente concepto de peritazgo (Certificado de Avalúo), dentro del plazo
establecido por el gestor predial, ajustado al cronograma de adquisición de predios, el cual
no podrá exceder diez (10) días hábiles, los cuales se contarán a partir del día siguiente al
recibo de la solicitud con toda la información y documentos establecidos, salvo las
excepciones legales.
 Realizar el Avalúo final para cada predio con todas las observaciones a que hubiere lugar y
en las prioridades indicadas por el gestor predial del proyecto y en concordancia con el
cronograma de priorización de compra por construcción.
 Todas las solicitudes deberán ser atendidas, y su entrega se realizará en original y una
copia, firmados por el representante legal de la firma avaluadora y el perito avaluador,
incorporando dentro del documento una fotocopia de la ficha predial con su plano. Para
cada predio el avalúo será entregado en un documento que contenga los pormenores de la
investigación y el trabajo de campo adelantado, además del certificado de avalúo y las
fotografías.
 Cuando se trate de más de un avalúo, estos deberán entregarse con su correspondiente
“sábana” resumen, debidamente totalizada en todos sus Ítem. (Número de predios,
Propietarios, Terreno a adquirir, Construcciones, Mejoras, Valor Total de los Avalúos, etc.).
 Se debe entregar adicionalmente una memoria explicativa del procedimiento empleado en
la elaboración de los respectivos avalúos, junto con la investigación económica y de
mercado, sus soportes y el análisis estadístico requerido en la Resolución 0762 del IGAC.
 Determinar, presentar e incluir dentro del avalúo los parámetros valuatorios tenidos en
cuenta (los cuales deben incluir las zonas homogéneas físicas y socioeconómicas del

IGAC) y los factores que influyen de manera directa en el valor del inmueble (Rondas de
Río, servidumbres, humedales, reglamento de propiedad horizontal, etc).
 Velar por la buena calidad de los trabajos y procedimientos utilizados en la elaboración del
avalúo comercial, en virtud de lo cual, efectuará las revisiones o modificaciones al informe
del avalúo cuando el gestor predial así lo requiera mediante comunicación escrita
indicando claramente los motivos de dicha solicitud, de conformidad con el decreto 1420
de 1998 y la ley 80 de 1993.
 Mantener en reserva la información que obtenga y conozca con ocasión y desarrollo del
contrato, obligación extensiva a las personas que intervengan por cuenta de esta en su
ejecución.
4. PARAMETROS VALUATORIOS
Para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberán tener en cuenta por lo
menos los siguientes parámetros:
4.1. PARA EL TERRENO
 Aspectos físicos: área, ubicación, topografía y forma.

 Clases de suelo: Según su capacidad de uso, manejo y aptitud, en urbano, rural,
de expansión urbana, suburbano o de protección ambiental.
 Fuentes de agua natural o artificial y disponibilidad efectiva de ellas, en forma
permanente o transitoria.
 Normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio.
 Tipo de construcciones en la zona.
 Dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos
domiciliarios, así como la infraestructura vial, vías internas, de acceso y servicio de
transporte.
 En zonas rurales además de las anteriores características deberá tenerse en
cuenta las agrológicas del suelo y las aguas.
 La estratificación socioeconómica del inmueble.
4.2. PARA LAS CONSTRUCCIONES
 El área de construcciones existentes en la ficha y plano predial.

 Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados.
 Las obras adicionales complementarias o existentes.

 La edad de los materiales.
 El estado de conservación física.
 La vida útil económica y técnica remanente.
 La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido.
 Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las características de las áreas
comunes
4.3. PARA LOS CULTIVOS
 La Variedad de los cultivos.

 La densidad del cultivo.
 La vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo.
 El estado fitosanitario.
 La productividad del cultivo, asociada a las condiciones climáticas donde se
encuentre localizado.
Se deben presentar los respectivos soportes de las agremiaciones o entes gubernamentales

donde se sustente el valor de producción o valor económico asignado.
4.4. PARA LAS MEJORAS.
Todos los elementos valuatorios no contemplados en los Ítem anteriores y que hacen
parte del inventario de la ficha predial.
5. INFORMACION SUMINISTRADA AL GESTOR PREDIAL
5.1 METODOLOGIA
El gestor predial deberá presentar una explicación de la metodología para la elaboración de

avalúos, ajustándose a las Resoluciones No. 0762 de 1998 y 0149 de 2002, decreto
reglamentario 1420 de 1998 y demás aspectos incorporados en los términos de referencia.
5.2 INFORME TÉCNICO INDIVIDUAL DEL AVALÚO
Por cada ficha predial entregada por el gestor predial al avaluador, éste deberá entregar un
informe técnico de avalúo elaborado con base en los parámetros establecidos en el Decreto
1420 de 1998, conforme al formato presentado por el gestor predial y aprobado por el

contratante, en original y copia, firmado por el representante legal de la firma avaluadora
y el perito avaluador, consignando entre otros aspectos los siguientes:
a) Descripción General del sector en el cual se encuentra ubicado el predio, la cual debe
incluir entre otras, las características físicas, económicas, jurídicas y sociales.
b) Descripción General del predio en el cual se encuentra ubicado el predio, la cual debe
incluir entre otras, las características físicas, económicas, jurídicas y sociales, y todas las
descritas en el Decreto 1420 de 1998.
c) Memoria explicativa de los parámetros que se tuvieron en cuenta en la determinación del

valor comercial del inmueble, de acuerdo a lo establecido en los artículos 20, 21 y 22 del
Decreto 1420 y las resoluciones 0762 y 0149 del IGAC.
d) Se debe describir los métodos de valoración aplicados. Debe incluir la investigación de

mercado y la económica, y los resultados estadísticos de las muestras tomadas.
e) Adicionalmente, en forma particular se debe establecer: Valor total y por metro cuadrado
de terreno y construcción, discriminado los valores de las áreas requeridas y los
sobrantes.
f) Norma urbanística aplicada.
g) Uso del inmueble
h) Estratificación socioeconómica del bien.
i) Área de terreno
j) Área de construcción, discriminando construcción, zona dura y enramada
k) Área remanente de terreno
l) Valor de Reposición de construcción (fachadas), si es el caso.
m) Otras (muro de cerramiento, cimentaciones, etc.)
n) Servicios públicos

o) Calculo de la afectación de la renta, cuando las condiciones del predio así lo ameriten.
p) Fotografías del predio tanto internas como externas, mínimo cuatro (4), (una de ellas de
la fachada, identificando altura).
q) Observaciones y/o recomendaciones, en las cuales se deben aclarar aspectos

importantes que tienen que ver con el avalúo.
Para efectos de la reposición de que trata el literal l deberá el gestor predial determinar
mediante un estudio técnico, del cual dejará constancia dentro del avalúo, que el predio no
se verá afectado estructuralmente con el retiro de la parte requerida y que las obras de
adecuación que se proyecten permitirán su uso y destinación de acuerdo a la norma, o en su
defecto, que el mismo debe ser adquirido totalmente.
5.3. INFORME GENERAL DEL SECTOR
Los informes Técnicos Individuales serán acompañados en todo caso y cómo requisito
necesario para su recepción por el contratante, por el respectivo informe general del sector.
Los sectores se determinarán teniendo en cuenta, entre otros, la similitud de norma

urbanística, tipología de construcciones, estratificación económica, etc.
Cada informe de sector deberá contener como mínimo:
a. La información básica acerca de los parámetros utilizados en la delimitación del sector.

b. Presentación y explicación de las metodologías utilizadas para determinar los valores a
los predios del sector.
c. Análisis de los datos aplicados en las metodologías utilizadas.
d. Resumen sobre las actividades realizadas.
e. Fotografías del sector.
En caso de utilizarse los mismos valores de referencia, fuentes y cálculos para varios o todos
los inmuebles del mismo sector, valdrá como soporte de los respectivos avalúos individuales
la explicación de la metodología aplicada contenida en el informe general del sector, siempre
que así se mencione en los dos informes.
5.4. INFORMES DE AVALUOS

Los avalúos deberán ser presentados en forma individual, plenamente identificados,
conservando la numeración de la ficha, en original y una copia, acompañados de sus
respectivas actas, Avalúo Técnico (Valor comercial del terreno, de la construcción y de las
mejoras) el avalúo deberá venir acompañado de un informe fotográfico, mínimo una foto por
cada ítem valorado y los anexos soporte del mismo. Deberán contener la fecha de su
presentación y avalados por la respectiva agremiación que los soportan.
En el momento de entregar los respectivos informes de avalúos estos deben ir acompañados

de una memoria explicativa de la metodología aplicada, soportes del uso del suelo y del
propósito del avalúo.
El gestor predial deberá realizar todas las actividades necesarias para garantizar los
objetivos indicados anteriormente, tales como: visitas individuales a cada uno de los predios
objeto del contrato, y/o los propietarios, recolección de antecedentes inmobiliarios,
elaboración de conceptos valuatorios inmobiliarios, preparación de informes y reportes para
seguimiento del proceso, entre otros.
PROCESO JURIDICO
3. DESCRIPCIÓN Y ALCANCES
El gestor predial deberá adelantar todas y cada una de las actividades descritas a
continuación, hasta finiquitar el proceso de adquisición con la suscripción de las
correspondientes escrituras a nombre de los municipios y lograr la entrega real y material de
los predios, siguiendo para el efecto la normatividad vigente para adquisición de predios por
parte de entidades públicas y Leyes Colombianas.
3.1 ALCANCE DE RESPONSABILIDADES Y ACTIVIDADES A DESARROLLAR
En desarrollo del objeto contractual, el gestor predial se obliga a cumplir con las siguientes
obligaciones:
OBLIGACIONES GENERALES
1) Ejecutar las actividades necesarias para el desarrollo del contrato bajo criterios de
legalidad, transparencia, economía, eficiencia, eficacia y demás principios de la
contratación administrativa, teniendo especial cuidado de cumplir a cabalidad con las
actividades descritas en los presentes términos de referencia, el contrato y los procesos

y procedimientos de gestión predial y social establecidos por la normatividad
correspondiente y los procesos y procedimientos de gestión predial y social establecidos
para la EPC, los cuales hacen parte integral del presente contrato y en lo no
contemplado, adelantar su ejecución mediante los parámetros establecidos en las leyes
aplicables, teniendo en cuenta la prelación normativa establecida por el ordenamiento
jurídico colombiano.
2) Realizar una visita de reconocimiento a cada uno de los inmuebles objeto de adquisición,
identificando a los propietarios y poseedores de los predios afectados y adelantar
inicialmente una jornada de información y divulgación en cada inmueble, coordinada por el
profesional del área social incluido en su grupo, a fin de presentar con nombre e
identificación a cada uno de los profesionales que participará en el procedimiento de
adquisición y brindar información de direcciones, teléfonos, fax y correos electrónicos de
las entidades a las cuales puede dirigirse cada interesado en caso de inconformidad o
denuncias por manejos inadecuados o corruptos por parte de alguna de las personas
vinculadas al proceso. Para facilitar la comunicación, se incluirá la información
correspondiente a las personas que dentro de la EPC tengan responsabilidad directa con
el desarrollo del proyecto; en la misma reunión deberá hacer distribución de un boletín
informativo acerca de las actividades del proceso esmerándose por explicar en forma
detallada cada etapa del proceso, especialmente en lo referente a documentos a suscribir,
tiempos estimados para cada pago, oportunidad de entrega, documentos requeridos y
términos del procedimiento, de acuerdo con los procesos y procedimientos de gestión
predial y social establecidos por la EPC.
3) Cumplir con el cronograma que para el desarrollo de las actividades específicas se

establezca con el Supervisor del Proyecto y la interventoría, el cual hará parte integral del
contrato.
4) Entregar al Supervisor del Proyecto, informes semanales de gestión acerca del avance
de las diferentes actividades de acuerdo con la sábana de seguimiento establecida para
tal efecto. Cuando el supervisor o coordinador del contrato lo considere necesario,
efectuará el seguimiento de gestión mediante la revisión de expedientes, con el fin de
verificar su ajuste a los informes presentados.
5) Informar oportunamente al Supervisor del Proyecto o al Coordinador del Contrato por parte
de la EPC, sobre situaciones excepcionales que se presenten en el desarrollo de las
actividades específicas que no pueda resolver. En caso que presente inconveniente para
el cumplimiento del cronograma, debe identificar las causas a fin de que la entidad adopte

las acciones que considere pertinentes.
6) Al final de la gestión, entregar el inventario de la totalidad de los predios adquiridos de

acuerdo a cuadro general entregado por la EPC y un informe consolidado de todas las
actividades ejecutadas en desarrollo del contrato, señalando aspectos relevantes que
permitieron agilizar o que ocasionaron demoras o cambios, a fin de lograr mejores
resultados en siguientes procesos, información detallada de cada uno de los predios a
expropiar y razones por las que no se logró la enajenación voluntaria, así como la
información que considere útil a la entidad contratante para el mejoramiento continúo del
programa de adquisición de predios.
7) Atender y solucionar las reclamaciones de la comunidad en forma oportuna y en caso de

ser necesario enviarlas en forma inmediata a la EPC por intermedio del Supervisor del
proyecto, para su respectivo trámite.
8) Asistir a las reuniones programadas por la EPC relacionadas con el objeto de la

contratación. Para tal efecto, el Supervisor o Coordinador del contrato, sin perjuicio de
que participen otros funcionarios de las diferentes áreas de la EPC, establecerá
reuniones cuando lo estime conveniente, con el fin de analizar los diferentes aspectos
técnicos, jurídicos y administrativos para llevar un adecuado control al desarrollo,
ejecución y cumplimiento del contrato. Se evaluaran previamente los informes y las
actividades que se vayan realizando y los demás aspectos a que haya lugar. De cada
una de estas reuniones se levantará un acta firmada por los participantes, la cual
quedará en custodia por el Interventor o Coordinador.
9) Sin embargo se considera necesario desarrollar comités prediales con la periodicidad

que el desarrollo de la gestión exijan.
10) Velar por la buena calidad de los trabajos y procedimientos utilizados en ejecución de las
actividades.
11) Garantizar que el personal encargado de la ejecución del contrato se encuentre

debidamente capacitado.
12) Mantener en reserva la información que obtenga y conozca con ocasión y desarrollo del
contrato, haciendo extensiva esta obligación a las personas que intervengan por cuenta
del gestor predial en su ejecución.

ACTIVIDADES ESPECÍFICAS
ELABORACIÓN DE ESTUDIOS DE TÍTULOS
En desarrollo de esta actividad, el gestor predial, a través de abogado titulado se

comprometerá a elaborar los estudios de títulos, correspondiente a cada uno de los
inmuebles requeridos, según las fichas prediales levantadas, para lo cual contará al iniciar,
con los documentos que se relacionan a continuación:
a. Un listado de los predios objeto de estudio, según la información obtenida de las fichas
prediales.
b. La ficha predial de cada predio.
c. Cartas de presentación del gestor predial, dirigidas a las Oficinas de Registro de
Instrumentos Públicos, Departamentos de Catastro, Archivo General de la Nación,
despachos judiciales, notarias y demás entidades a donde deba acudir para obtener la
información necesaria en la elaboración de los estudios de títulos.
Con base en la información entregada el gestor predial deberá:
1. Levantar un inventario organizado de toda la información suministrada, en carpetas

individuales para cada predio, actualizándola, adicionándola o complementándola,
mediante la investigación de los documentos necesarios en desarrollo de la gestión.
En caso de encontrar inconsistencias en los insumos entregados o cuando el estudio

jurídico determine que una ficha corresponde a más de una unidad inmobiliaria
jurídicamente considerada, el gestor predial deberá informar al contratante a través del
supervisor del Proyecto, dentro de los cinco (5) días calendario siguientes a la fecha en
que tenga conocimiento de tal situación, a fin de que se hagan las correcciones técnicas
pertinentes.
2. Elaborar un documento denominado “MAPA JURIDICO”, en el cual conste la situación

jurídica de los inmuebles agrupados por manzanas o tramos, en cuanto a la titularidad
del dominio, gravámenes y/o limitaciones, según la información que conste en el folio de
matricula inmobiliaria. Este documento deberá entregarse según formato en hoja de
EXCEL o compatible que para el efecto disponga la EPC, y en caso de que la
información inicial correspondiente a cada manzana o tramo no estuviere completa,

deberá ser actualizada mensualmente por el gestor predial.
3. Organizar y entregar una carpeta por cada inmueble individual, identificada con el
número de ficha predial, a la que incorporará en desarrollo de las actividades, los
siguientes documentos en orden ascendente y separados mediante pestañas dentro del
expediente:
a) Ficha y plano predial y documentos soporte de éstos.

b) Boletín de nomenclatura catastral (de fecha no superior a tres meses)
c) Certificaciones de Cabida y Linderos expedida por la autoridad catastral competente,
cuando exista diferencia de áreas entre ficha predial y títulos.
d) Títulos que conformen la tradición del predio en el lapso de veinte (20) años y en
general todos los documentos a los que se haga mención en el estudio de títulos.
e) Fotocopia de la Cédula de ciudadanía del titular de dominio o certificado de
existencia y representación legal, en caso de que se trate de una persona jurídica.
f) Folio de matrícula inmobiliaria (de fecha no superior a 3 meses)
g) Estudio de títulos debidamente elaborado y firmado por el representante legal de la
entidad gestor predial o quien este delegue, siempre que se trate de abogado
titulado. (según formato concertado con EPC)
h) Constancia de solicitud de los documentos que no se aporten con el estudio, en caso
de no ser posible obtenerlos y respuesta de la respectiva entidad a dicha solicitud.
i) Certificación de Avalúo
j) Copia de Certificado de Existencia de recursos.
k) Oferta de Compra
l) Documentos de notificación (personal y por edicto en caso de ser necesario)
m) Solicitud y constancia de registro de oferta de compra
n) Promesa de compraventa o resolución de expropiación
o) Certificaciones relacionadas con servicios públicos e impuestos relacionados con el
predio.
p) Acta de entrega material del inmueble
q) Documentos de pago
r) Documentos relacionados con el proceso de escrituración.
4. Elaborar el estudio de títulos por cada predio previamente señalado por el cronograma
de priorización de obras, en el cual se plasme el resultado del análisis de los títulos
traslaticios y no traslaticios del dominio que aparezcan relacionados en el folio de
matricula inmobiliaria correspondiente, y las escrituras públicas estudiadas, en un lapso

que cubra (20) veinte años. El estudio de títulos será elaborado conforme al modelo
suministrado concertado con EPC y en todo caso será firmado por el profesional del
derecho contratado por el gestor predial.
En los casos que señale la EPC, el gestor predial estudiará los títulos jurídicos
remontándose hasta la fecha que se determine como necesaria para clarificar la
titularidad del derecho de dominio, extendiéndose de manera excepcional a lapsos
mayores a veinte (20) años.
En caso de existir predios con inmuebles constituidos bajo el régimen de propiedad

horizontal, se debe elaborar un estudio por cada inmueble individualmente considerado,
además del estudio de títulos del predio matriz, y un estudio del folio de matricula
inmobiliaria, en el que conste la tradición de las áreas comunes, estudio que deberá
incluir el régimen jurídico al que se somete el reglamento de propiedad horizontal y el
concepto jurídico del gestor predial, para proceder a la negociación.
En los casos de predios que provengan de procesos de segregaciones y ventas parciales

de un predio en mayor extensión, se deberán estudiar y aportar los títulos en los cuales
consten la mencionadas segregaciones y ventas parciales; cuando los predios tengan
una tradición común, considerablemente prolongada, se presentará un documento aparte
analizando dicha tradición, lo cual no se entiende como elaboración de un estudio de
títulos individual.
5. Obtener por lo menos copias simples de los títulos que aparezcan relacionados en los
folios de matricula inmobiliaria conformando la tradición de los respectivos inmuebles, así
como de los demás documentos a que se haga referencia en el estudio de títulos.
Igualmente obtener copia actualizada de los demás documentos que se requieran para
complementar el estudio de la situación jurídica de cada predio, tales como folios de
matrícula inmobiliaria, resoluciones expedidas por las Oficinas de Registro de
Instrumentos Públicos, boletines catastrales, resoluciones de urbanismo, sentencias,
autos judiciales, certificados de existencia y representación legal y constancias
notariales; en caso de no ser posible la obtención de las copias de alguno de los
documentos requeridos para completar un estudio de títulos, presentar los oficios en que
conste la solicitud de los dichos documentos, ya sea ante notarias, Archivo General de la
Nación, o el archivo de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos respectiva, entre
otros, al igual que la respuesta dada por la entidad a la que se haya oficiado.

6. Realizar las revisiones o modificaciones a los estudios de títulos cuando así lo requiera.
El gestor predial será responsable de los conceptos y resultados de los estudios de
títulos entregados a la EPC, por lo que previamente al inicio del procedimiento de
enajenación voluntaria cada estudio de títulos deberá ser aprobado por el coordinador de
gestión predial del contratista.
ELABORACIÓN DE DIAGNOSTICO JURIDICO (En caso de existencia de mejoras en

inmuebles innominados)
Ante la imposibilidad de elaborar estudio de títulos, cuando sea imposible determinar la

titularidad de un inmueble ocupado por poseedores, de acuerdo con lo señalado en los
procesos y procedimientos de gestión predial, el gestor deberá elaborar un documento de
diagnóstico jurídico con base en certificaciones catastrales que permitan establecer la
veracidad del diagnóstico y documentos que permitan establecer la titularidad de mejoras en
cabeza de los poseedores.
En lo demás el procedimiento se ceñirá a lo establecido en el capítulo de elaboración de

estudio de títulos.
Sin perjuicio de lo anterior, la procedibilidad de adelantar compra de mejoras requerirá

aprobación de la EPC.
ENAJENACIÓN VOLUNTARIA
a) En desarrollo de esta actividad, el gestor predial deberá proyectar todos los documentos
necesarios y adelantar todas las gestiones para lograr la efectiva adquisición de los
inmuebles requeridos, por el procedimiento de enajenación voluntaria establecido en el
capítulo III de la ley 9 de 1989, modificado por el artículo 61 de la ley 388 de 1997, y
demás normas aplicables.
Obtenidos los insumos arriba mencionados, será obligación del gestor predial:
1. Verificar que las áreas (totales, requeridas y sobrantes) señaladas en la ficha predial
correspondan con las incluidas en el avalúo y en los títulos de propiedad, así como los
datos de identificación física, jurídica, y valor de adquisición; en caso de no
correspondencia, deberá poner dicha situación en conocimiento del coordinador del
contrato, quien dará las instrucciones pertinentes a fin de adelantar la adquisición de
acuerdo con las directrices señaladas para cada caso concreto por la EPC.

2. Dar inicio y llevar hasta su culminación la adquisición de los inmuebles ciñéndose a los
parámetros establecidos en el siguiente instructivo, para lo cual deberá:
2.1. Proyectar el oficio de oferta de compraventa dirigido a los titulares de derecho real de
dominio, sus elementos constitutivos y demás derechos reales que recaigan sobre el
inmueble, conforme lo establecen los artículos 9º y 13º de la ley 9ª de 1989, de acuerdo con
el formato que para el efecto se concerté con la EPC, por intermedio del Supervisor del
contrato.
Cuando se trate de una afectación total, exista diferencia entre las áreas de terreno
señaladas en los títulos de adquisición y la ficha predial y no se cuente con el certificado de
cabida y linderos expedido por la autoridad catastral competente, el precio del terreno será el
que resulte de multiplicar el área menor por el valor de metro cuadrado señalado en el
avalúo. En este caso el gestor predial empleará el formato “oferta de compra con diferencia
de áreas” que le suministrará el Supervisor del contrato. Lo anterior, sin perjuicio de que el
propietario, en cualquier momento de la adquisición aporte el certificado de cabida y linderos,
con base en el cual se podrá dar alcance a la oferta o suscribir otrosí a la promesa, para
ajustar la adquisición al valor de las áreas certificadas.
2.2. Entregar el oficio de oferta con los siguientes anexos: fotocopia de la ficha predial,
fotocopia del avalúo, trascripción de las normas pertinentes a la enajenación voluntaria y la
expropiación y oficio de citación al propietario para que comparezca a la notificación personal
dentro de los cinco días siguientes a su envío, según formato que suministre el supervisor
del contrato.
2.3. Una vez recibidos los oficios de oferta y citación proceder a enviar el oficio de citación
por correo certificado o en su defecto, por el medio más idóneo con que se cuente en la
región.
2.4. Notificar a los directos interesados, quienes deberán identificarse con la cédula de
ciudadanía original y en caso de personas jurídicas mediante el certificado de existencia y
representación legal expedido con antelación no mayor a quince días, en el que pueda
verificarse que quien comparece a notificarse cuenta con representación legal para actuar en
dicho acto; cuando se trate de apoderado, el poder debe estar autenticado; copia de dichos
documentos debe reposar en el expediente.

2.5 Cuando el destinatario de la oferta no comparezca dentro de los cinco (5) días siguientes
al envío de la citación, la notificación deberá surtirse mediante edicto, de acuerdo con lo
establecido en el artículo 45 del C.C.A. según formato que le será entregado por el
Supervisor del contrato.
En este punto es importante tener en cuenta que el gestor predial, a fin de dar completa
publicidad a los actos de notificación por edicto, adelantará las diligencias necesarias para
garantizar que el correspondiente edicto pueda ser fijado en los siguientes lugares de
manera simultánea:
 Cartelera de la entidad
 Oficinas del Gestor predial en la región
 Centros de atención a la comunidad del gestor predial
 Personería municipal de sector donde se encuentre ubicado el predio
 En el mismo predio
2.6. Notificada la oferta de compra, elaborar oficio de solicitud de inscripción de la oferta de

compra en el folio de matrícula inmobiliaria, el cual deberá ser radicado en la Oficina de
Registro de Instrumentos Públicos competente.
Eventualmente, cuando por razones inherentes al proyecto o al proceso de adquisición sea

necesario dar alcance a la oferta de compra, el gestor predial dará trámite en la misma forma
surtida para la oferta inicial, sin que se entienda como una etapa adicional al proceso de
adquisición.
2.7. En cumplimiento a lo establecido en el artículo 61 de la ley 388 de 1997, iniciar proceso

de expropiación si transcurridos treinta (30) días hábiles después de la comunicación de la
oferta de compra, no se ha llegado a un acuerdo formal para la enajenación voluntaria,
contenido en un contrato de promesa de compraventa; esto puede suceder por rechazo de la
oferta, por silencio o porque la situación jurídica del inmueble le impida al propietario
enajenarlo libremente; no obstante, durante el proceso de expropiación, siempre y cuando no
se haya dictado decisión definitiva, será posible que el propietario y la administración lleguen
a un acuerdo, el cual no podrá modificar los términos iniciales de adquisición.
Cuando el destinatario de la oferta de compra la rechace de forma manifiesta, no será

necesario esperar el término de 30 días hábiles para dar inicio al proceso de expropiación.

Igualmente, en caso de incumplimiento a una o varias de las obligaciones establecidas en la
promesa de compraventa por parte del prometiente vendedor, deberá iniciar de inmediato las
gestiones tendientes al inicio del proceso de expropiación.
2.8. Aceptada la oferta de compra y registrada en el folio de matrícula inmobiliaria, elaborar

contrato de promesa de compraventa o excepcionalmente minuta de Escritura Pública,
gestión que adelantará ciñéndose a los parámetros establecidos por la EPC, los cuales
quedarán establecidos en los formatos de documento que le serán entregados por el
coordinador del contrato, y gestionar su firma por parte del prometiente vendedor.
2.9. Velar por el estricto cumplimiento de los términos y condiciones establecidos en la
promesa de compraventa y presentar la solicitud de pago ante EPC o la entidad designada
para el pago, con los correspondientes soportes que permitan verificar la información
consignada, para lo cual debe haberse cumplido un estricto control de calidad, que permita
eliminar los errores que pueden inducir a demoras en los pagos.
Gestionar ante la EPC el pago de la compraventa efectuada y asegurarse que sea recibido a
satisfacción por el propietario.
Para efectuar los pagos, así como para la escrituración, y en general para todos los trámites
que se adelanten en desarrollo de procedimiento de adquisición, el gestor predial deberá
verificar que el folio de matrícula inmobiliaria incluido en el expediente no tenga una
antigüedad mayor a tres meses, en cuyo caso debe entregarlo actualizado, salvo para el
caso de la oferta de compraventa, para cuyo trámite el folio de matrícula inmobiliaria debe
tener una antelación máxima de un mes.
En cuanto a la forma de pago, dependerá principalmente de la posibilidad del prometiente

vendedor de entregar el inmueble, oscilando entre 2 y 3 contados, con un pago mínimo
inicial de un 50%; siempre debe quedar un pago final que se efectuará se efectúa una vez
registrada la escritura pública de compraventa a favor del Municipio; la adquisición se
adelantará directamente mediante Escritura Pública, solo cuando el propietario acepte
entregar el predio previamente a la escrituración y se pagará en un solo contado, una vez
registrada la transferencia de dominio a favor del Municipio en el folio de matrícula
inmobiliaria.
Previo al pago del primer contado, se debe verificar el estado de cuentas por valorización,
servicios públicos, así como gravámenes y limitaciones, de manera que el primer o segundo
pago, se condicionen a la puesta a paz y salvo de deudas que recaigan sobre el inmueble.

2.11 Recibir el inmueble mediante acta formal de recibo y comunicar de ello a EPC a fin de
conocer la fecha de inicio de la administración del inmueble o zona de terreno recibida.
Cuando la compra que efectúe la EPC sea total, el gestor predial deberá asegurarse de que
el propietario entregue el predio con taponamiento de acometidas y retiro de contadores;
cuando la compra sea parcial la obligación es de solo traslado de acometidas; la entrega se
efectuará siempre mediante acta de entrega material; el prometiente vendedor debe entregar
todo lo contemplado en el avalúo, toda vez que el Instituto se compromete a pagar los
elementos contemplados en éste, en toda su integridad.
Debe determinarse con claridad el procedimiento de entrega de las zonas de terreno, en el
cual se considerara suficiente que participe la interventoría del proyecto y el coordinador de
gestión predial del gestor predial, a fin de que ellos verifiquen la entrega correcta de las
zonas de terreno adquiridas por la entidad, la entrega de las mejoras y demás elementos
adquiridos y por tanto el cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del
vendedor del predio a la zonas de terreno.
De igual manera debe determinarse con claridad quien adelantara, la demolición de las
construcciones adquiridas por la entidad a fin de evitar posibles detrimentos patrimoniales.
2.12. Proyectar la minuta de Escritura Pública ciñéndose estrictamente al cumplimiento de
los requisitos establecidos en la promesa de compraventa y someterla al trámite de reparto
notarial cuando en el círculo notarial exista más de una notaría.
2.13. Otorgada la Escritura Pública de transferencia de dominio, previamente a su registro,
deberá tramitar personalmente el levantamiento de la oferta de compra y verificar que este
procedimiento se efectúe de manera concomitante con la radicación de la Escritura Pública.
2.14. Una vez efectuada la inscripción del derecho de dominio en favor del Municipio y
efectuado el pago del último contado, entregar al Supervisor del contrato, mediante acta
formal, el expediente con todos los documentos referentes a la adquisición, con lo cual se
entenderá concluido el procedimiento de enajenación voluntaria.
3. Apoyar de manera concomitante con el procedimiento de adquisición de inmuebles los

planes de gestión social que adelante el gestor predial tendientes a mitigar los impactos
derivados del desplazamiento involuntario de población de acuerdo con lo establecido en
los procesos y procedimientos de gestión social establecidos por la EPC, teniendo en
cuenta las condiciones sociales de los propietarios e incorporando en su gestión todos
los mecanismos para garantizar un manejo de respeto, equidad y transparencia en los
procedimientos a implementar en cada caso concreto.

En desarrollo de esta obligación dará apoyará la coordinación necesaria con el grupo de
gestión social para la consecución de nueva vivienda a los propietarios identificados como
vulnerables, de acuerdo con las recomendaciones formuladas por el profesional del área social
que participa en el proceso.
4. De manera excepcional, la EPC autorizará la compra de mejoras, bajo las siguientes

condiciones:
1. Aprobación del documento de diagnostico jurídico presentado para el efecto por el

gestor predial.
2. Verificación de la imposibilidad de adelantar planes de gestión social para
reasentamiento de unidades sociales vulnerables, de forma que la compra de
mejoras se presente como la opción residual.
3. La adquisición se llevará a cabo mediante documento privado debidamente
autenticado, utilizando como mínimo soporte probatorio dos declaraciones extra juicio
de vecinos que den fe del tiempo en posesión y construcción adelantada por el
poseedor.
4. El proceso de compra deberá garantizar la entrega del inmueble a EPC y el
restablecimiento de las condiciones de vivienda digna al poseedor trasladado, para lo
cual los documentos de compraventa de mejoras serán aprobados por la EPC,
previamente a su suscripción por parte del vendedor.
5. El gestor predial deberá dar inicio al proceso de saneamiento de las zonas de terreno
así obtenidas para lo cual aportara recursos propios a fin de adelantar los
mencionados procesos.
RESTITUCIÓN DE BIENES DE USO PÚBLICO
En desarrollo de esta actividad el gestor predial se compromete a adelantar todas las

gestiones policivas y judiciales necesarias para la restitución de predios destinados al uso
público, ocupados indebidamente por terceros.
SE ENTENDERÁ POR ENTREGA DE LOS RESPECTIVOS DOCUMENTOS, LA QUE SE

EFECTÚE UNA VEZ APROBADOS POR EL COORDINADOR DEL CONTRATO.
Elaboró: ALFREDO CORAL TRIVIÑO

Asesor Jurídico Externo
Revisó: HUMBERTO FERREIRA SANTOS
Asesor de Gerencia


Anexo 1 Tecnico Desarrollo de Gestion Predial (2) - Eic-Epc-2014

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ANEXO TECNICO No.

1 DESARROLLO DE GESTION PREDIAL

FICHAS, PLANOS E INVENTARIOS PREDIALES:

Presentar los documentos debidamente elaborados y suscritos por personal calificado en

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Especialmente en las actividades tendientes a la adquisición de inmuebles por enajenación

El cronograma de adquisición de predios debe estar directamente relacionado con el

b. Cartas de presentación del gestor predial, dirigidas a las Oficinas de Registro de

Con base en la información entregada, el gestor predial deberá hacer un inventario

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a) Ficha y plano predial y documentos soporte de éstos.

3.2.2.1. ELABORACIÓN DE PLANOS Y FICHAS PREDIALES

La elaboración de planos y fichas prediales es la primera etapa del proceso de adquisición

El trabajo de elaboración de éste insumo incluye la recolección de información técnica,

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De ahí la importancia de la precisión con que se haga el levantamiento general y la precisión

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INVESTIGACIÓN CATASTRAL Y JURÍDICA

 En las Seccionales de Catastro del Instituto Geográfico Agustín Codazzi

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 El gestor predial brindará al propietario o residente de cada predio requerido la

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 Los predios de Beneficio Comunitario o Construcciones Especiales de Equipamiento

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El Objetivo de este levantamiento – CON BASE EN LOS DISEÑOS DEFINITIVOS - es

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Adicionalmente, con el fin de facilitar el análisis de la actividad ejecutada, se entregará la

Relación de Predios afectados

Plano de Levantamiento General o Tira Topográfica

CONTENIDO DE LA FICHA PREDIAL

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 Una relación de predios afectados

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4.1. PARA EL TERRENO

 Aspectos físicos: área, ubicación, topografía y forma.

4.2. PARA LAS CONSTRUCCIONES

 El área de construcciones existentes en la ficha y plano predial.

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4.3. PARA LOS CULTIVOS

 La Variedad de los cultivos.

Se deben presentar los respectivos soportes de las agremiaciones o entes gubernamentales

4.4. PARA LAS MEJORAS.

5. INFORMACION SUMINISTRADA AL GESTOR PREDIAL

El gestor predial deberá presentar una explicación de la metodología para la elaboración de

5.2 INFORME TÉCNICO INDIVIDUAL DEL AVALÚO

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c) Memoria explicativa de los parámetros que se tuvieron en cuenta en la determinación del

d) Se debe describir los métodos de valoración aplicados. Debe incluir la investigación de

f) Norma urbanística aplicada.

g) Uso del inmueble

h) Estratificación socioeconómica del bien.

j) Área de construcción, discriminando construcción, zona dura y enramada

k) Área remanente de terreno

l) Valor de Reposición de construcción (fachadas), si es el caso.

m) Otras (muro de cerramiento, cimentaciones, etc.)

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q) Observaciones y/o recomendaciones, en las cuales se deben aclarar aspectos

5.3. INFORME GENERAL DEL SECTOR

Los sectores se determinarán teniendo en cuenta, entre otros, la similitud de norma