Prin contractul de vânzare-cumpărare una dintre părţi, numită vânzător, strămută

proprietatea unui bun al său asupra celeilalte părţi, numită cumpărător, care se obligă în
schimb a plăti vânzătorului preţul bunului vândut. Atât cumpărătorul, cât şi vânzătorul
trebuie să aibă capacitate de exerciţiu deplină (18 ani împliniţi), iar persoanele lipsite de
capacitate sau cu capacitate de exerciţiu restrânsă (16-18 ani) trebuie să încheie contractul
prin ocrotitor legal, respectiv cu încuviinţarea acestuia şi, în toate cazurile, cu autorizaţia
autorităţii tutelare.
Dacă îndeplinesc condiţiile de capacitate, persoanele care doresc să încheie un contract de vânzare-
cumpărare a unui imobil (apartament, casă, teren), se vor prezenta la un Notariat public cu
următoarele acte:

1. Vânzătorul:
* să aibă capacitatea de a încheia un contract de vânzare-cumpărare a unui imobil;

* să aibă asupra sa următoarele acte:

- acte care să dovedească identitatea sa (Carte de identitate, Buletin de identitate, Adeverinţă de

identitate), în original;

- actele de proprietate asupra imobilului, în original;

- adeverinţă de la Secţia financiară, care să dovedească că imobilul nu este supus vreunei sarcini
(Gaj, Ipotecă etc.), şi că impozitele către stat sunt plătite la zi, în original;

- adeverinţă de la tribunalul unde este înregistrat imobilul (unde s-a făcut transcrierea imobilului,
după efectuarea cadastrului), care să dovedească că imobilul este proprietatea vânzătorului, în
original.

Adeverinţele de la Secţia Financiară şi de la Tribunal, sunt valabile 24 ore de la emiterea lor.

În cazul în care imobilul este bun comun, la notariat se vor prezenta toţi coproprietarii pentru
semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Coproprietarul care nu se poate prezenta la Notariat,
în acel moment, va trebui să fie reprezentat de o altă persoană în baza unei procuri speciale
legalizată de notar.
În cazul în care proprietarul unui teren agricol din extravilan intenţionează să-l vândă, legea
conferă un drept prioritar la cumpărare (drept de preemţiune) coproprietarilor, proprietarilor
vecini, arendaşului şi statului (art. 48-49 din Legea nr. 18/1991 şi art. 9 din Legea nr. 16/1994 a
arendării).

Dreptul de preemţiune are un domeniu de aplicare bine determinat, şi anume: trebuie să privească
un teren agricol din extravilan, actul juridic proiectat să fie o vânzare-cumpărare şi să aibă ca obiect
transmiterea dreptului de proprietate. Dacă aceste trei condiţii sunt îndeplinite, dreptul de
preemţiune trebuie să fie recunoscut, indiferent de persoana proprietarului-vânzător, legea
nefăcând nici o distincţie în această privinţă.
Dreptul de preemţiune poate fi exercitat şi în cazul în care terenul agricol din extravilan face parte
din domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, terenuri care se pot vinde.
Titularii dreptului de preemţiune sunt, în ordinea stabilită de Legea nr. 18/1991; coproprietarii
terenului agricol, proprietarii vecini, arendaşul şi, în final, statul. În cazul în care titularii dreptului
de preemţiune nu vor sa cumpere terenul în cauză, la preţul stabilit de vânzător, acesta poate vinde
terenul altei persoane care e dispusă să plătească acel preţ.
2. Cumpărătorul:
* să aibă, asupra sa, un act de identitate (Carte de identitate, Buletin de identitate, Adeverinţă de
identitate), în original;

* să aibă, asupra sa, suma de bani hotărâtă de comun acord cu vânzătorul, sumă ce va constitui
preţul imobilului. În cazul în care plata se face în rate, acestea se vor achita la datele şi locurile
stabilite prin contractul de vânzare-cumpărare;

* să aibă capacitatea de a încheia un contract de vânzare-cumpărare.

Conform art. 1306 din Codul civil, pot cumpăra toţi cărora nu le este oprit prin lege. Deci regula
este capacitatea, iar incapacitatea, excepţia. De aceea, cazurile de incapacitate sunt expres şi
limitativ prevăzute de lege. Pentru contractul de vânzare-cumpărare, legea prevede anumite
incapacităţi speciale. Aceste incapacităţi sunt interdicţii (prohibiţii) de a vinde şi cumpăra sau de
a cumpăra.
Incapacităţile speciale de vânzare-cumpărare sunt următoarele:
* Vânzarea între soţi este interzisă (art. 1307 Codul civil).

* Conform art. 1308 pct. 1 Codul civil, tutorii nu pot cumpăra bunurile persoanelor de sub tutela
lor (cât timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost date şi primite – art. 809 Codul civil).

* Mandatarii, atât convenţionali, cât şi legali, împuterniciţi a vinde un lucru nu pot să-l cumpere
(art. 1308 pct. 2 Codul civil) întrucât – de regulă nu se poate admite ca o persoană să cumuleze şi
rolul de vânzător şi cel de cumpărător. Legea a stabilit această prohibiţie (precum şi prohibiţia
pentru funcţionari) pentru ca mandatarul (funcţionarul) să nu fie pus în situaţia de a alege între
interesul său, care este de a cumpăra cât mai ieftin, şi interesul pe care trebuie să-l apere, obţinând
preţul cel mai ridicat.

* Persoanele care administrează bunuri ce aparţin statului, comunelor, oraşelor, municipiilor sau
judeţelor nu pot cumpăra bunurile aflate în administrarea lor (art. 1308 pct. 3 Codul civil).

* Funcţionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau unităţilor administrativ-teritoriale care
se vând prin mijlocirea lor (art. 1308 pct. 4 Codul civil). În cazul bunurilor destinate vânzării şi
pentru care există preţuri fixe, astfel încât aprecierile subiective sunt excluse, cumpărarea poate fi
recunoscută valabilă, dacă nu intervin alte cauze de nulitate.

* Judecătorii, procurorii şi avocaţii nu pot deveni cesionari (cumpărători) de drepturi litigioase

care sunt de competenţa Curţii de apel în a cărui circumscripţie îşi exercită funcţia sau profesia
(art. 1309 Codul civil). În cazul judecătorilor de la Curtea Supremă de Justiţie şi a procurorilor de
la Parchetul General (de pe lângă CSJ) interdicţia se întinde pe tot teritoriul ţării.

Prin “drepturi litigioase” trebuie să se înţeleagă nu numai drepturile care formează obiectul unui
proces început şi neterminat, dar şi cele în privinţa cărora se poate naşte o contestaţie serioasă şi
viitoare şi indiferent de natura dreptului şi de intenţia cumpărătorului de a-l revinde.
Întrucât această interdicţie este întemeiată pe un motiv de ordine publică (apărarea prestigiului
justiţiei), încălcarea ei se sancţionează cu nulitatea absolută a actului şi cu suportarea cheltuielilor
vânzării şi plata daunele-interese.

* O incapacitate specială de cumpărare (de dobândire prin acte între vii) este prevăzută de Legea
nr. 18/1991 în privinţa terenurilor agricole. Potrivit art. 46 alin 2, proprietatea dobânditorului şi a
familiei sale (soţ şi copii necăsătoriţi, dacă gospodăresc împreună cu părinţii lor – art. 8 alin. 3) nu
poate depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de
înstrăinare-dobândire.

Fiind o derogare de la regula capacităţii (art. 1306 Codul civil), textul este de strictă interpretare;
se aplică numai în privinţa terenurilor agricole (nu intră în calcul terenurile cu construcţii sau
destinate construcţiilor), dar indiferent de locul situării lor (intravilan sau extravilan) şi numai în
cazul dobândirii prin acte între vii (nu şi mortis causa sau prin faptul posesiunii), dar indiferent de
caracterul oneros sau gratuit al actului.
* Persoanele insolvabile nu pot cumpăra bunurile imobile care se vând prin licitaţie publică (art.
535 Codul de procedură civilă).

* Potrivit art. 41 alin. 2 din Constituţia din 1991, cetăţenii străini şi apatrizii nu pot dobândi dreptul
de proprietate asupra terenurilor. În prezent, prin art. 44 alin. 2 din Constituţia republicată în 2003,
cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor dar numai
în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale
la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică,
precum şi prin moştenire legală.

ÎNSTRĂINĂRI BUNURI IMOBILE

(contract de vânzare, donaţie, rentă viageră, întreţinere,schimb, etc.)

Pentru toate înstrăinările de bunuri imobile sunt necesare în principal:

a) Partile se prezintă personal cu actele de identificare sau prin mandatar, cu procură
autentică, mandatar care se identifică conform art.51 din Legea nr. 36/1995, republicată;

b) Actele de proprietate, (în funcţie de specificul tranzacţiei, apartament sau construcţii

şi/sau terenul aferent în original sau duplicat;

c) Încheierea de intabulare în original / sau copie lagalizate ANCPI , împreună

cu documentaţia cadastrală (în original sau copie după aceasta);

d) Certificat de atestare fiscală emis de organul fiscal competent al autorităţii administraţiei

publice locale care să ateste achitarea tuturor obligaţiilor locale datorare autorităţii administraţiei
publice locale pe a cărei raze se află înregistrat fiscal bunul care se înstrăinează, la solicitarea
contribuabilului sau a notarului, respectiv împuternicitului acestuia, conform delegării date de
către contabil (art. 113, alineatul (1) Cod procedură fiscală, modificat prin Legea 126/2012
privind aprobarea Ordonanţei Guvernului nr. 29/2011 pentru modificarea şi completarea OG nr.
92/2003 privind Codul de procedură fiscală, publicat în Monitorul Oficial nr.
484/16.07.2012), ce poate fi utilizat pe toată perioada lunii în care se emite, putând fi prezentat
de contribuabil, în original sau în copie legalizată (conform art. 113, alineatul (3) Cod procedură
fiscală, modificat prin Legea 126/2012 mai sus menţionată);

e) Extrasul de carte funciară pentru autentificare sau Certificatul de sarcini emis de Oficiul
de Cadastru şi Publicitate Imobiliară (O.C.P.I. ) de la locul situării bunului imobil obţinut de
notarul public la cererea vânzătorului, ce poate fi utilizat în termen de 10 (zece) zile lucrătoare,
calculate de la data depunerii cererii la O.C.P.I.- ul competent, perioadă de valabilitate stabilită
prin art. 54 alin (1) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată cu
modificările şi completările ulterioare (articol modificat şi completat prin Art. III din Legea nr.
60/2012);

f) Adresă emisă de instituţia bancară în favoarea căreia există constituite ipoteci şi

interdicţii, în cazul în care imobilul ce se doreşte a fi înstrăinat este grevat de ipoteci constituite
în favoarea unor instituţii bancare din care să reiasă acordul expres al acestora cu privire la
înstrăinare şi procedura radierii ipotecilor şi interdicţiilor aferente;

g) Certificat de performanţă energetică a clădirii , eliberat potrivit Legii nr. 372/2005,

modificata, privind performanţa energetică a clădirii de un auditor energetic autorizat (doar în
cazul vânzării şi închirierii). ( www.aaec.ro ) Legea nr. 372/2005 mai sus menţionată
reglementează obligaţia vânzătorului de a pune la dispoziţia cumpărătorului certificatul de
performanţă energetică;

h) Certificate de căsătorie vânzători şi cumpărători (după starea civilă a participanţilor la

actul juridic civil);

i) Dovada exercitării / neexercitării dreptul de preemţiune instituit prin Legea nr. 422/2001
republicată, cu modificările şi completările ulterioare, privind protejarea monumentelor
istorice (de ex: clădiri de valoare istorică sau arhitecturală deosebită sau terenuri pe care se
găsesc vestigii istorice); ( www.cultura.ro ).

j) Toate facturile emise de societăţile prestatoare de servicii cu care există încheiat contracte
de furnizare de servicii (curent electric, canalizare, apă, etc) şi chitanţele doveditoare de plată a
acestora, in conformitate cu art.53 din Legea 51/2006;