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Emprendedor.
Proactivo (tener motor propio)
Orientado al servicio
Ordenado (procesos, documentos, tiempos etc. )
Persuasivo (influenciar)
Empático.
Tener buen manejo de las relaciones
Tener coraje. (Atreverse)
Honesto y transparente con su gestión.
Instituciones del corredor:
Capacitarse formalmente.
Capacitarse permanentemente (leer noticias, anuncios, revisar canales de youtube
de corredores.
Analizar el mercado inmobiliario.
Entrar como captador o ejecutivo de ventas en una empresa de corretaje con
prestigio, a fin de adquirir experiencia y clientes, para luego independizarse.
Ingresar a asociaciones gremiales, aprovechando sus charlas y redes de contacto.
Prospectar y generar redes todos los días.
Como emprender?
Propiedades habitacionales.
Propiedades comerciales.
Propiedades industriales.
Propiedades no tradicionales.
El mercado inmobiliario es un buen nicho de negocios por el
desconocimiento que se tiene sobre ellos.
Propiedades, Oficinas:
Ubicación
Cantidad de vitrinas
Metros cuadrados
Están en constante remodelación para lograr atraer a su público objetivo.
Para evitar problemas definir si se trata de una venta de:
Un inmueble comercial.
Derecho de llaves.
Patente comercial (alcoholes, cabaret, etc)
La demanda de estos inmuebles está muy relacionada con el bienestar
económico del país.
Contrato de arriendo comercial:
6 boletas de honorarios.
Declaración anual de impuesto.
Dicom.
Cedula de identidad.
Como captar:
Llamados en frío
Emailing.
Barrido:
1 conserjes
2 carteles, edificios
3 carteles en diarios murales.
1 Modelo de trabajo.
2 Obligaciones.
3 Tiempos.
4 Comisiones .
Hacer fotos de la propiedad y entorno:
Amplitud.
Luz.
Casa ordenada, sin personas.
Llenar juntos, ficha de la propiedad.
Claridad (siguientes pasos)
Dejar puesto letrero.
Publicar.
Es importante señalar al cliente, que no somos guías turísticos, si no
ASESORES.
Para lograr que el cliente quede satisfecho se requiere; conocimiento,
comunicación y rapidez.
Estrategia.
1-análisis (interno-externo)
2-establecer objetivos (generales-corto- largo)
3-diseño de la estrategia.
Análisis interno:
Debilidades:
Las oportunidades:
La persuasión.
La cacería.
La emoción.
Técnicas de venta.
Conocer y escuchar al cliente:
Que, donde, cuando, como, para que.
La empatía.
La creatividad.
La disciplina.
El orden.
La pasión.
Gestión de arrendamiento
Orden de arriendo:
Pagar con cargo a las rentas, las deudas del inmueble y posibles
reparaciones.
Fecha.
Debe tener:
Fecha.
Datos del interesado.
Individualización del inmueble.
Precio de venta o arriendo.
Comisión del corredor.
Obligación de pagar la comisión del corredor.
Obligación de que si se hace el negocio con un familiar o relacionado debe
pagar la comisión igualmente.
Obligación a pagar comisión si se salta al corredor, ya que la obligación
nace al momento de conocer la propiedad gracias al corredor.
Contrato de arriendo.
Formas de otorgamiento:
2° La propiedad - Identificación
1. Momento de pago
2. Lugar o método de pago
3. Reajustes
4. Multas por atrasos
5. D°de solicitar restitución del inmueble
5° Otros pagos - Gastos comunes, servicios, extras, etc.
Prospectar
1. Familia.
2. Amigos.
3. Colegas.
4. Clientes.
5. Proveedores, etc.)
RRSS.
Llamados en frío.
Barridos inmobiliarios en terreno.
Tarjetas de presentación.
Letreros.
La realidad:
Orden de arriendo:
Publicación.
1. Ingresos.
2. Contrato trabajo.
3. Listado AFP.
Exhibición
Preparación.
Conocimiento absoluto de los datos de la propiedad.
Elementos necesarios.
Recorrido.
Recordar a los dueños la noche anterior.
Confirmar visita a los candidatos.
Saludo y recepción.
Firma orden de visita.
Consultas previas para ajustarse a las necesidades.
Recorrido de menos a más.
Si existe minusvalía evidente, tener la solución.
Destacar las ventajas y resumen acorde necesario.
Técnicas de cierre.
Quedar en «algo»
Evaluación del candidato.
Cédula de identidad
Dependientes
3 o 6 últimas liquidaciones de sueldo
Certificado de antigüedad o contrato de trabajo
Fotocopia de pagos previsionales con rut del empleador
Independientes.
1.5.1-Orden de venta
1.5.2-Ficha de propiedad
1.5.3-Orden de visita
1.5.4-Carta oferta
1.5.5-Carpeta legal
1.5.6-Carpeta Técnica
1.5.7-Promesa de Compraventa
1.5.8-Escritura de compraventa
1.5.9-Instrucciones notariales
1) Captación de una propiedad (1 día)
2) Reunión (1 día)
3) Publicación (1 día)
4) Exhibición (15 días)
5) Promesa (Si aplica - 1 día)
6) Recolección de antecedentes (6 días)
7) Revisión legal parte compradora (15 días)
8) Redacción borrador de escritura (1 días)
9) Firma compraventa en notaría (2 días)
10) Inscripción en CBR (12 días)
11) Liberación de VVs y cheques (2 día)
+ ----------------------------------------------------------
57 días
CAPTACIÓN DE PROPIEDADES
COMO CAPTAR ?
- Llamados en frio
- e-mail
- Barrido 1) Conserjes
2) Carteles edificios
3) Carteles en diarios
murales
- Dejar cartas en puertas
- Referidos
- Entrega de tarjetas de presentación
- Recomendaciones por clientes
satisfechos
CAPTACIÓN DE PROPIEDADES
- PLANIFICACIÓN:
- Inventar un sistema de registro
- Dónde buscar?
- Cuándo buscar?
- Cuándo no?
- Qué? (Deptos, zonas,
proyección)
LA REUNIÓN
- PRE-VISITA – Investigación de la
propiedad
97
2.2 LA REUNIÓN
- Entregar información - Modelo de
trabajo
- Obligaciones
- Tiempos
- Comisiones
- Leer y firmar ORDEN DE VENTA
- Hacer fotos de la propiedad y entorno
- Amplitud, luz, casa ordenada, sin
personas
- Llenar juntos FICHA DE LA PROPIEDAD
- Claridad «Pasos siguientes»
- Dejar puesto letrero
PUBLICACIÓN
- PRE-PUBLICACIÓN: -Elegir las 15 mejores
fotos
- Manejo de fotografías
- Redactar publicación
en txt
- PUBLICACIÓN
PUBLICACIÓN
- Amplia casa de 2 pisos 6 dormitorios 3 baños+ 3 bodegas + pieza de servicio y terraza con
parrilla, Silenciosa, segura e inserta en la naturaleza, ideal para familia.
- LA CASA CUENTA CON:
- - Espacioso antejardín
- - Amplio living-comedor con chimenea de fierro forjado
- - 6 Dormitorios
- - 3 Baños revestidos en cerámica
- - Cocina de cerámica, amoblada, con cocina de 4 fuegos y campana funcionando
- - Terraza de cerámica con parrilla
- - Iluminada sala de computación en el segundo piso
- - Inmenso patio trasero con árboles frutales
- - Adicional pieza de servicio en el patio
- - Protecciones en las puertas y ventanas exteriores
- - 3 bodegas (Una dedicada a despensa y 2 destinadas para leña de la chimenea)
- CERCANO A:
- - A pasos de plaza Esperanza
- - Comercio a una cuadra de distancia(Panadería, carnicería, farmacias, Sushi, ferretería,
botillería y verduras)
- - Movilización 24/7 de colectivos, buses y taxis
- - Constante vigilancia policial
- OTROS:
- - Sólida construcción de albañilería reforzada, con cimientos de excelente calidad y libre
de filtraciones
- - 502 mts2 de terreno y 128 mts2 construidos
- - Para conocerlo, llamar al celular +569 90169369 Gabriel
EXHIBICIÓN
«No somos guías turísticos, sino ASESORES»
- ETAPAS
1) Reunir info de la propiedad y su
entorno
2) Preparación gral (Vestir, tarjetas, docs,
cartel)
3) Saludo y recepción de interesados
4) Firma orden de visita
5) Consultas previas para ajustarse a
necesidades
6) Recorrido del inmueble
7) técnicas de cierre
8) Carta oferta
9) «Quedar en algo» 101
RECOLECCIÓN DE ANTECEDENTES (CARPETA)
102
103
Revisión legal parte compradora (15 días)
Siempre pedirán algo que retrasará el proceso
Pedir contacto con depto legal o esperar email
Redacción borrador de escritura (1 día)
- Al comienzo, pedir que la haga un abogado
Enviar vía email a las partes para su revisión y ok
Firma en notaría (2 días)
- Adjuntar : 1) Último pago de contribuciones
2) Cert. de deuda de contribuciones
3) Acreditaciones de estado civil
4) Avalúo fiscal
- Coordinar con anticipación en notaría (Llamar)
- Contacto con ejecutivas
- Consultar horarios de atención
Coordinar con las partes y revisar carnet al día
Inscripción en CBR (12 días)
- Pedir «Pack» para inscripciones(escritura +
último pago contribuciones bs raices )
- Avisar del cobro adicional y pedir devolución al comprador.
- El objetivo
- El modelo
- El contacto
- Los trucos
El Barrido
Que tener?
- El guión para hablar con los conserjes
- Un block para anotar, todos los datos posibles
- Tarjetas de presentación o papeles
- Ropa cómoda para caminar, pero no tan
informal
- Botella de agua
El Barrido
Listado de conserjes
1) Fecha
2) Nombre conserje
3) Dirección del edificio
4) Acuerdo
5) Observaciones (Ejemplos):
- Conserje interesado
- No trabajan con corredores
- Malas experiencias
- Ya trabajan con uno
- Hay varios deptos vacios
- Arriendos de estacionamientos
- Información de los diarios murales
Que conseguir?
- Nombre y teléfono del Conserje
- Consulta frecuente por nuevas
unidades
- Hacer seguimiento
- Propiedades que se vendan o arrienden
- Nombre dueño
- Teléfono
- Número del depto
- Programa, Mts², gastos comunes
- Datos de propiedades en el diario mural del
edificio
- Elementos importantes del entorno para
vender
EL GUIÓN Objetivo: El contacto con conserje
(Rolplay)
1) Buenas tardes, cual es su nombre?.............(Repetirlo)
2) Estoy buscando propiedades que se vendan en este edificio?
3) Mi nombre es………… y soy agente inmobiliario
4) Sé que ustedes saben todo lo que pasa en el edificio
5) Le parece que hagamos un trato?, usted me da un dato y yo le
doy un incentivo
6) «Departamento vendido, es comisión pagada»
7) Así nos ayudamos entre todos, especialmente en estos
tiempos difíciles
8) Deme una oportunidad con un dato y verá que le cumplo
9) Para empezar, le voy a dejar mi compromiso firmado
10) Le parecen $................. Por propiedad concretada?
11) (Firma de tarjeta y escribe la comisión)
12) Me puede dar su teléfono para llamarlo y ver como vamos?
13) Trabajo con otros conserjes y los tengo súper contentos
14) En unos 15 días me voy a dar otra vuelta para ver como
vamos.
15) Puedo ver el diario mural?
La evaluación de «El Barrido»
IMPORTANCIA
- El saludo
- La actitud en general
- El manejo de la conversación
- Los resultados obtenidos
- El guión
Preparación de elementos claves para la gestión
- Administración del tiempo
- Creación de archivo de corretaje «Maestro»
- Llamado
- Listado Vendedores potenciales
- Guión llamado
- Barrido
- Listado de conserjes
- Prospección (Herramienta clave)
- Mis propiedades
- Proveedores
- La competencia
- Checklist documentos
- Arriendos
- Dudas
- Administración de los documentos digitales del corretaje
- Portales del corredor (CBR, Tesorería, SII, etc)
- Portales de publicación de propiedades
Administración del tiempo
¿Por qué?
«Lo único que no se recupera, es EL TIEMPO»
Actividad urgente
3.1 Listado Vendedores potenciales (Filtrados
internet)
GUIÓN PARA CAPTAR
PROPIEDADES
TIEMPO REAL Y CON CAPTACIÓN
REAL
1) Buenas tardes,
2) La estoy llamando en un buen momento?...SI
3) Lo estoy llamando por el aviso de la propiedad que publicó en
yapo.cl
4) Esta disponible esta propiedad?
5) Hablo con un Corredor o con el dueño?
6) Mi nombre es ……. Y me interesó su propiedad
7) Mire, tengo una lista de clientes que están interesados en comprar
propiedades como la suya, ya que soy el asesor inmobiliario de
ellos.
8) Le gustaría que te ayude a vender tu propiedad?
9) Me gustaría conocer su propiedad para ver si se ajusta a los
requerimientos de mis clientes
10) Cuando podemos juntarnos? Le parece mañana?
11) (Día…….., hora…….. Dirección……………..)
12) Llegaré unos 15 minutos antes para conocer el sector
El listado de conserjes
- Número
- Fecha
- Nombre conserje
- Dirección del edificio
- Observaciones (Ejemplos):Conserje interesado
No trabajan con corredores, Malas experiencias
Ya trabajan con uno, Hay varios deptos vacios
4.1 El listado Prospectos (conocidos)
N°
5.1 El listado Mis propiedades
6.1 El listado Proveedores
-
El listado de la Competencia
El listado de arriendos
11.1 Carpeta corretaje general
Propiedad 1
Propiedades
Propiedad 2
-Propiedad a consultar
-Región
-Comuna
-Rol
-Costo: Gratis
www.registrocivil.cl
https://www.registrocivil.cl/
12.5.1 Matrimonio
$1.820
12.5.2 Nacimiento
$710
12.5.3 Defunción
$710
12.6 Correos de Chile
www.correos.cl
12.7 Portales de publicación
inmobiliaria
12.7.1 http://www.icasas.cl/
12.7.2 http://www.mercadolibre.cl/
12.7.3 http://www.toctoc.com/
12.7.4 http://www.yapo.cl/
12.7.5 http://casas.trovit.cl/
12.7.6 http://www.doomos.cl/
12.7.7 http://www.locanto.cl/
12.7.8 https://www.goplaceit.com
12.7.9 http://www.vivastreet.cl/
12.7.10 http://www.portalinmobiliario.com/
12.7.11 http://www.elrastro.cl/
12.7.12 http://www.economicos.cl/
12.7 Portales de publicación inmobiliaria
Consejos finales
- Hacer fotografías amplias, claras y sin personas
- Republicar todas las semanas (eliminar y resubir)
- Utilizar inicialmente las cuentas gratuitas, luego
análisis costo/beneficio
- Inventar un modelo de adm. eficiente de
actividades
- Online (Publicaciones, documentos)
- Offline (Llamados, documentos,
trámites)
- Seguir «religiosamente el modelo» e incluso
mejorarlo
- Tratar de registrar y guardar todo documento
digitalmente