INTRODUCCIÓN

Las Litis de derechos registrados tienen una gran importancia en todo nuestro ordenamiento
jurídico, y muy especialmente para el régimen legal de la tenencia de las tierras que rige en nuestro
país. No obstante, todos los inmuebles registrados en determinado momento pueden ser objetos de
una litis sobre derechos registrados. Basta con que existan contestaciones juridiciales que pongan en
juego esos derechos.

Hoy, juristas, doctrinarios, abogados y funcionarios del área valoran como esencial, atinada
y cónsona la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario, resaltando que la normativa viene a llenar un
vacío dentro de la jurisdicción, dado que con la normativa se aceleran los procesos, se dinamiza
el organigrama, dando un giro a los expedientes, mensuras, adjudicación y procesos.

Para los doctrinarios en la materia, la litis sobre derechos registrados constituye la vía
idónea para dirimir los conflictos de derechos que se suscitan con posterioridad al primer registro
de los terrenos. A juicio de estos, basta con que existan contestaciones judiciales que pongan en
juego esos derechos.

Nuestro marco supremo legal, La Constitución en su artículo 51 establece de manera

precisa y clara el derecho de propiedad, donde especifica que el estado reconoce y garantiza el derecho
de propiedad, la cual tiene una función social que implica obligaciones.

Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes.

Igualmente, nuestra carta magna establece que ninguna persona puede ser privada de su
propiedad, sino por causa justificada de utilidad pública o de interés social , previo pago de su justo
valor, determinado por acuerdo entre las partes o sentencia de tribunal competente, de conformidad
con lo establecido en la ley.

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 OBJETIVOS

Objetivo General

Analizar el proceso de litis sobre derechos registrados a la luz de la Ley No. 108-05 de Registro
Inmobiliario en la Republica Dominicana.

Objetivos Específicos

 Definir el concepto de litis sobre derechos registrados.

 Enumerar las causas de las Litis.
 Identificar la competencia de la jurisdicción inmobiliaria sobre la litis sobre derechos
reservados.
 Desarrollar el procedimiento para interponer una litis sobre derechos reservados.
 Comparar el procedimiento de la litis sobre derechos reservados según la Ley 1542 de Registro
de Tierras y la Ley 108-05 sobre el Registro Inmobiliario.

METODOLOGÍA

El procedimiento utilizado en este trabajo es el de la investigación documental, adquirimos la

información a través de documentos de diferentes tipos como son: libros, diarios, revistas, internet,
etc. por lo tanto, no generamos información, sino que consultamos en varios documentos. este tipo
de investigación la desarrollamos a partir de la revisión, recopilación y análisis de documentos escritos
o impresos, que sobre el tema habíamos abordado con anterioridad.

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 MARCO TEÓRICO

Antecedentes

La Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario ha revolucionado la jurisdicción de tierras de la

República Dominicana con la introducción al sistema nacional de una serie de instituciones legales y
figuras que no existían en la anterior Ley núm. 1542 del año 1947 que regía en el país. Ahora, con la
nueva normativa, existe mucha más garantía de respeto al debido proceso de ley y al derecho de
defensa de las partes en las litis en los Tribunales de lo Jurisdicción Inmobiliaria.

No es un secreto para nadie, especialmente para la comunidad jurídica nacional e internacional,

los avances hacia la modernización que hemos obtenido en la República Dominicana con la
implementación y vigencia de la Ley núm. 108-05, la cual sustituyó la vieja Ley núm. 1542 del año
1947. Entendiendo por supuesto, que, si bien esta última pieza legal contribuyó al ordenamiento
procesal-jurídico de la propiedad inmobiliaria en su momento, lo cierto es que los nuevos avances
tecnológicos y científicos han propiciado la renovación de la referida legislación en materia de tierras
en la República Dominicana.

Base Conceptual

El artículo 28 de la ley de registro inmobiliario se encuentra el tema que trata sobre derechos
registrados en litis, y él lo define de la siguiente manera: es el proceso contradictorio que se introduce
por antes los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria en relación con el derecho registrado, el jurista
y doctrinario Víctor Santana Polanco en su obra “Derecho procesal para la jurisdicción inmobiliaria
define la litis sobre derecho registrado de la siguiente manera: La litis sobre derecho registrado es
aquella que pone en juego el derecho sobre la propiedad inmobiliaria o algún derecho real sobre la
misma registrado.

Nuestra Suprema Corte de Justicia, actuando como Corte de Casación a la jurisprudencial para
los fines de las litis sobre derechos registrados.

Cabe destacar que el terreno se considera registrado desde el momento que ha intervenido la
sentencia final del saneamiento, aun cuando la operación material del Registro no se haya efectuado.

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 CAPITULO I

LITIS SOBRE DERECHOS REGISTRADOS

1.1 Causas de las Litis

Con relativa frecuencia surgen litis relacionadas con inmuebles definitivamente adjudicados,
pero respecto a los cuales no se han agotado los trámites de registro. Tanto la jurisprudencia como la
doctrina, han calificado esas acciones como Litis Sobre Derechos o Inmuebles Registrados. Las Litis
se presentan en diversas situaciones conflictivas, una de las más frecuentes son las impugnaciones de
ventas y de deslindes, así como las cuestiones relativas a cancelaciones de gravámenes, entre otras
causas.

1.2 Competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria sobre las litis sobre derechos

registrados

La competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria para conocer de la litis sobre derechos

registrados esta prevista en el artículo 29 de la Ley de Registro Inmobiliario, el cual dispone que los
Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria son los únicos competentes para conocer de las litis sobre
derechos registrados siguiendo las disposiciones procesales contenidas en la presente ley y sus
reglamentos. Las acciones deben iniciarse por ante el tribunal de jurisdicción original territorialmente
competente.

Desde que se solicita la autorización para la mensura y durante toda la vida jurídica del
inmueble, salvo algunas excepciones, la Jurisdicción Inmobiliaria es competente de manera exclusiva,
en virtud del artículo 3 de la Ley de Registro Inmobiliario, para conocer de todo lo relativo a derechos
inmobiliarios y su registro en la República Dominicana.

Por el hecho de que un inmueble o algún derecho real inmobiliario se encuentren registrados,
esto no implica que la jurisdicción Inmobiliaria sea el competente para conocer de todo lo relativo al
mismo, cuando en el caso de una promesa de venta, que ha sido inscrita en el Registro de Títulos; y
como consecuencia de ese contrato, una de las partes no cumple con alguna de sus obligaciones, y por
ese incumplimiento se demanda su ejecución y con ella la reparación de daños y perjuicios, la

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competencia es del tribunal ordinario, ya que no se está cuestionando el derecho de propiedad, ni se
está poniendo en duda.

1.3 El procedimiento para interponer una litis sobre derechos registrados

El procedimiento para interponer una litis sobre derechos registrados por ante los Tribunales
de la Jurisdicción Inmobiliaria, se inicia de la siguiente manera:

1.3.1 Introducción de la Instancia y Fijación de Audiencia

Se introduce mediante una instancia motivada sobre los hechos que se pretenden probar y el
derecho que debe ser aplicado, por ante la Secretaria del Despacho Judicial del Tribunal de Jurisdicción
Original territorialmente competente, que es el del lugar donde está radicado el inmueble objeto de la
Litis.

Una vez depositada la instancia por ante la Secretaria del Tribunal de Jurisdicción Original, la
parte demandante debe notificar dentro de la octava franca (10 días) a partir de la fecha de depósito
de la demanda en la secretaria del tribunal apoderado de la litis, la constancia de que ha notificado al
demandado por acto de alguacil la instancia introductiva de la demanda depositada en este tribunal.

Una vez le es notificada la instancia de la litis sobre derechos registrados, el demandante deberá
en todo caso citar al demandado para las audiencias conforme con lo dispone el artículo 61 de la Ley
de Registro Inmobiliario que dice lo siguiente: "las partes deben ser citadas para la audiencia mediante
acto de alguacil conforme a lo que establece el Código de Procedimiento Civil".

El juez o tribunal llamado a conocer una litis sobre derechos registrados, no fijará audiencia,
ni realizará ningún tipo de trámite procesal hasta tanto el demandante haya depositado en la Secretaría
del Despacho Judicial la notificación de la demanda a la contraparte por acto de alguacil.

El Juez o Tribunal, después del recibo de la prueba de la notificación de la instancia, deberá

informar al Registro de Títulos y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondientes al
inmueble en Litis que se ha iniciado la acción.

La publicidad de la litis sobre derechos registrados, prevista en el artículo 135 del Reglamento
de los Tribunales Superiores de Tierras y de jurisdicción Original, tiene por finalidad enterar a los
terceros de la situación jurídica por la cual está atravesando el inmueble; a este tipo de actuación es lo

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que se denomina oposición, ya que con la misma se prohíbe a un tercero que haga algo en ausencia
del oponente.

1.3.2 La audiencia sobre el sometimiento de las pruebas

De conformidad con las disposiciones del artículo 53 del Reglamento de los Tribunales
Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original, las audiencias son fijadas, a solicitud de parte
interesada o de oficio, por el Juez, o Tribunal, conforme a lo dispuesto por el artículo 30 de la Ley de
Registro Inmobiliario, puede fijar la fecha en que deberá conocerse la audiencia sobre el sometimiento
de pruebas, la cual deber ser celebrada en un plazo no menor de veinticinco (25) ni mayor de sesenta
(60) días posteriores al apoderamiento del juez o Tribunal.

Para la audiencia de sometimiento de pruebas las partes deberán ser citadas de conformidad
con lo expresado por el artículo 61 de la Ley de Registro Inmobiliario el cual dispone que las partes
deben ser citadas para la audiencia mediante acto de alguacil conforme a lo que establece el Código de
Procedimiento Civil. En virtud de dicho texto legal se coligen los siguientes criterios:

a) Este texto manda a que sean citadas las partes es decir quien promueva la fijación de audiencia,
es por ello que si el Juez o Tribunal la fija de oficio en virtud con lo dispuesto por el artículo
53 del Reglamento de los Tribunales, y el demandado se entera de que la audiencia fue fijada,
deberá notificarle al demandante mediante acto de alguacil la citación para la audiencia, o en
consecuencia el juez no puede conocerla en ausencia del demandante;
b) El artículo 61 de la citada ley, no es limitativo en el sentido que no distingue a cuál audiencia
es que deben ser citadas la partes, es decir que si el demandado no comparece a la audiencia
de sometimiento de pruebas a la cual fue citado legalmente, el mismo debe ser citado
nuevamente para la audiencia de fondo
c) Las citaciones deben hacerse tal y como lo consagran los artículos 63 al 74 del Código de
Procedimiento Civil, y en estos artículos está establecido el procedimiento para las citaciones
prevista por la Ley de Registro Inmobiliario.

De acuerdo con el artículo 65 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de

Jurisdicción Original, modificado por la Resolución No. 1737-2007, de fecha 12 de Julio del año 2007,
dictada por la Suprema Corte de Justicia "los medios de excepción deberán ser presentado a pena de
in admisibilidad de forma simultánea y en la audiencia de sometimiento de pruebas". De donde se
infiere que la parte que plantea un medio de excepción relativo a la irregularidad del procedimiento

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deberá presentarlo uno por uno, y no esperar que el Juez o Tribunal falle el primero, para luego
presentar el segundo o los demás, porque entonces después del primero que es presentados los demás
s/ no se presentan de forma simultánea, resultan inadmisible por extemporáneo.

De conformidad con el artículo 66 del Reglamento de los Tribunales de la Jurisdicción

Inmobiliaria en esta audiencia de sometimiento de pruebas quedará fijada por el Juez o Tribunal la
audiencia sobre el fondo, en un plazo no mayor de treinta (30) días.

1.3.3 La Audiencia Sobre El Fondo Del Caso

En la audiencia sobre el fondo las partes deberán presentar sus alegatos y depositar sus
conclusiones escritas; así mismo, en esta fase del proceso también se podrán presentar los medios de
inadmisión que se consideren oportunos, en virtud del párrafo del artículo 65 del Reglamento de los
Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original, modificado por la Resolución No. 1737-
2007 de fecha 12 de julio del 2007, distadas por la Suprema Corte de Justicia, el cual dispone que los
medios de inadmisión pueden ser propuestos en todo estado de causa, de conformidad con lo
establecido en el artículo 45 de la ley No. 834 de 1978.

Cuando el legislador sostiene que en la audiencia sobre el fondo las partes presentaran sus
alegatos, de esta expresión se desprende que los alegatos de las partes deberán ir en torno a las pruebas
depositadas en la audiencia celebrada para esos fines, es decir, en la primera audiencia; documentos
que no hayan sido depositados en esa fase del proceso, los mimo no pueden ser ponderado por el juez
o tribunal.

En esta audiencia también se pueden tomar medidas de carácter provisional y medidas

interlocutorias que puedan o no prejuzgar el fondo de la litis, a pedimento de parte o aun de oficio
por el juez, según las deposiciones previstas por los artículos 32 y 33 de la Ley de Registro Inmobiliario.
Estas medidas previstas en la ley, son la que en materia civil ordinaria se denominan sentencias
preparatorias, es decir, aquellas medidas dictadas por el tribunal para poner el expediente en
condiciones de ser fallado, o más bien aquellas que no dejan ver a favor de que el juez o tribunal va a
decidir, porque las mismas prejuzgan el fondo de la litis, porque las mismas ordenan prueba,
verificación o tramite de sustentación; las cuales están previstas por los artículos 451 y 452 del Código
Procedimiento Civil.

Es necesario destacar que por los resultados que se desean obtener al dictar una sentencia se
establece su naturaleza, esto es, si es una sentencia preparatoria o interlocutoria. Y de dicho fin
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perseguido se puede o no interponer el recurso de apelación correspondiente, ya que las medidas
provisionales dictadas por los jueces de los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria son recurribles
conjuntamente con la sentencia definitiva por ante el Tribunal Superior de Tierras correspondiente;
en cambio las medidas interlocutorias son recurribles independiente mente de la sentencia definitiva.

Además de presentar sus alegatos las partes deberán depositar sus conclusiones escritas ye n
caso de que el tribunal le otorgue plazos a las partes que han concluido en esta audiencia para que
produzcan escritos sustentativos de las misma, deberán hacerlo de conformidad con lo contemplado
por el artículo 67 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierra y de Jurisdicción Original, el
cual dice que las partes en los escritos ampliatorios solo podrán desarrollar las conclusiones vertidas
en audiencia, siendo requisitos para su recepción en la Secretaria del Despacho Judicial
correspondiente, que se anexe al mismo el acto de notificación del escrito producido a la contraparte.

Del referido texto legal se infiere que las conclusiones que el juez o tribunal tomara en cuanta
son las producidas en la audiencia, puesto que los debates quedan cerrados el día en que se le dieron
lectura a las conclusiones sobre el fondo, ya que si una de las partes pretende ampliar esas conclusiones
debe hacerlo en base a los motivos, pero nunca en cuanto al dispositivo, ya que los debates tanto por
ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliarias, como por ante los tribunales de la jurisdicción
ordinaria, quedan cerrados cuando las partes han concluido al fondo.

En ese sentido la Suprema Corte de Justicia se ha pronunciado de la manera siguiente: los

medios de inadmisión con los cuales un adversario puede hacer declarar al otro inadmisible en su
demanda, sin examen al fondo, si bien pueden ser propuestos en todo estado de causa, y los jueces
pueden incluso promoverlos de oficio cuando resulten de la falta de interés o cuando tengan un
carácter de orden público, esto no pueden ser acogidos por ellos cuando son propuestos por una de
las partes en sus escritos ampliatorios, pues la parte que se pretende inadmisible no tiene oportunidad
de defenderse contra aquella, es decir, que pueda ser promovida en todo estado de causa, pero de
forma contradictoria, antes del cierre de los debates, lo que no ocurrió en la especie, y en consecuencia,
procede casar la sentencia impugnada. Cas.16 de octubre del 202, B.J. 1103 págs. 275-281.

1.3.4 Estado de Fallo y Decisión

Ya cuando se ha cumplido con todo el proceso, que las partes han dicho sus conclusiones, se
han vencido todos los plazos y no queda nada pendiente para poder tomar una decisión, pues el

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expediente entra en estado de fallo. El tribunal tiene un plazo de 60 días para dictar su sentencia y por
causas justificadas el juez puede prorrogar este plazo.

Luego, el siguiente paso es la decisión o sentencia, que es independiente de las partes. Este
solo depende del juez. En la sentencia, se establecerá la decisión del juez ante la Litis sobre Derechos
Registrados, sus motivaciones, todo lo que se vio en el proceso, las pruebas que forman una base para
su decisión, y el pago de las costas del procedimiento (si se pidieren) a cargo de la parte que sucumba
en el proceso. Esta sentencia es susceptible de ser apelada y se recurre ante la Secretaria del Despacho
Judicial de donde emanó la sentencia, volviendo así a abrirse otra instancia en el proceso.

1.4 La Apelación en Materia Inmobiliaria

Luego de terminado el proceso de Litis, la decisión emitida por el Tribunal de Jurisdicción

Original, es susceptible de ser recurrida, por el recurso de apelación.

El recurso de apelación es la acción mediante el cual se impugna una decisión dictada por un
tribunal de Jurisdicción Original. Éste recurso debe ser interpuesto ante la secretaría del Tribunal de
Jurisdicción Original correspondiente, mediante declaración por escrito motivado, ya sea
personalmente o mediante apoderado.

La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario establece que son susceptibles de Recurso de

Apelación las decisiones jurisdiccionales, es decir, aquellas que son dictadas por un Juez o Tribunal de
Jurisdicción Inmobiliaria con motivo de un proceso contradictorio.

En ese sentido, toda sentencia que pone fin a un proceso contradictorio o litigioso, donde el
tribunal apoderado instruyó el caso en audiencia pública, es susceptible de ser recurrida en apelación.

Éste recurso será interpuesto por la parte que se considere afectada, pues de lo contrario, el
recurso carecería de interés y la consecuencia de la falta de interés es la inadmisibilidad del mismo. El
recurso de Apelación deberá ser interpuesto dentro del plazo de treinta (30) días después de la
notificación de la sentencia que pone fin a la Litis. El mismo, debe ser notificado a la contraparte en
un plazo de diez (10) días.

1.5 Papel pasivo del Juez de Jurisdicción Original en las litis sobre derechos registrados

Una vez concluido el proceso de saneamiento el derecho común recobra su imperio, ya que
en el mismo el procedimiento está organizado bajo el sistema de la neutralidad del juez. Su papel en la

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instrucción es sumamente pasivo. Corresponde a las partes probar los hechos y actos sobre los cuales
fundamentan su demanda y que puedan servir de base para esclarecer el caso del cual se encuentra
apoderado el tribunal.

Los Jueces de la Jurisdicción Inmobiliaria tienen un límite en lo que respecta a su papel activo;
esto es en materia de revisión por causa de fraude, y en las litis sobre derechos registrados, en las cuales
no gozan del papel activo en lo referente a las pruebas, que es lo propio del saneamiento, siendo el
demandante quien debe aportar la prueba del fraude.

De conformidad con los artículos 32 y 33 de la Ley de Registro Inmobiliario, los jueces de los
Tribunales de la jurisdicción Inmobiliaria pueden ordenar cuantas medidas estimen convenientes, a
pedimento de parte o de oficio, que puedan o no prejuzgar el fondo de la demanda, durante la
instrucción del proceso, tales como inspección, verificación de escritura, entre otras; las cuales pueden
ser ordenadas tanto en el proceso de saneamiento como en las litis sobre derechos registrados.

1.6 Demandas temerarias y reparación en daños y perjuicios por ante la Jurisdicción

Está instituido dentro de los principios que norman y regulan la Ley de Registro inmobiliario
la de evitar que ante esta jurisdicción se encaminen demandas temerarias, gratuitas, atropellantes,
ejercidas con ligereza censurable o con el propósito deliberado de hacer daño; y para evitarla consagra
dentro de sus disposiciones legales las posibles demandas en reparación en daños y perjuicios para
evitar el ejercicio abusivo de los derechos, en consecuencia queda habilitado el Principio X de la citada
ley. el cual dispone lo siguiente: “la presente ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos”. Se
considera ejercicio abusivo de derechos el que contraría los fines que la ley ha tenido en mira al
reconocerlos, o al que exceda los límites impuestos por las leyes vigentes la buena fe, la morar y las
buenas costumbres.

En virtud de las disposiciones del artículo 31 de la Ley de Registro Inmobiliario, “si queda
demostrado durante el proceso la falta de fundamento de la demanda porque la misma haya sido
ejercida con ligereza censurable o con el propósito deliberado de hacer daño, el juez podrá ordenar la
reparación moral del perjudicado y la indemnización por daños y perjuicios correspondiente conforme
a lo dispuesto por el Código Civil". Las demandas en daños y perjuicios sólo pueden ser intentada por
ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria de manera accesoria y no como acción principal.

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1.7 Inadmisibilidad de las litis sobre derechos registrados

En virtud del principio IV el cual forma parte de los que norman la Ley de Registro
Inmobiliario y regulan su aplicación, en el sentido de que todo derecho registrado de conformidad con
la citada ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta de Estado; así como por el
artículo 86 de la citada ley; todos los derechos que no hayan sido invocados en el proceso de
saneamiento quedan aniquilados por la sentencia que le pone término a éste, una vez que ha adquirido
la autoridad y la fuerza de la cosa irrevocablemente juzgada; como consecuencia de ello es imposible
mediante la interposición de una litis sobre derechos registrados, por ante la Jurisdicción Inmobiliaria,
que esos derechos que se aleguen puedan llegar a tener efectos jurídicos, por lo que las litis así
planteadas deben ser declaradas inadmisibles en virtud del artículo 86 de la Ley de Registro
Inmobiliario.

La excepción a este medio de inadmisión lo constituye el hecho de que cuando los documentos
sostenidos en apoyo a una litis sobre derechos registrados, son anteriores al saneamiento, es decir, un
acto de transferencia consentido por el dueño original del terreno, y este permanece en el patrimonio
del vendedor o de los herederos, los mismos le deben garantía a su causahabiente y que solo los
terceros de buena fe y a título oneroso no le es oponible este acto, en virtud del principio de
inscripción, toda vez que este principio es considerado fundamental para la aplicación de los derechos
registrados, lo que le otorga a la inscripción en el registro un carácter constitutivo de derechos
oponibles a todo el mundo; pero fuera de estos casos, es decir, si no ha intervenido un tercer
adquiriente a título oneroso, en caso de que sea planteada una litis sobre derechos registrados para
conocer de la validez de un acto de transferencia solicitado por el comprador obliga al tribunal a
conocer de dicha litis, no obstante si la litis está fundamentada en documentos, que aunque no se
hicieron valer en el saneamiento, los mismos son oponibles a los vendedores, ya que estos le deben
garantía al comprador y la misma es eterna, perpetua y dura para siempre, hasta que no intervenga un
tercer adquiriente de buena fe y título oneroso.

En definitiva, de acuerdo con el ordenamiento jurídico establecido en la ley de Registro

Inmobiliario, después de dictada una sentencia en el saneamiento de un terreno cualquiera, y expedido
el Certificado de Título, para poder anular todo ese procedimiento antes del año de la expedición del
citado certificado, solo hay un recurso posible; que lo es la revisión por causa de fraude, prevista por
los artículos 86 y siguientes de la Ley de Registro Inmobiliario; esto es cuando la Jurisdicción
Inmobiliaria que esté apoderado de una litis sobre derechos registrados no está facultado, en forma

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alguna, para alterar el contenido jurídico de una decisión acerca del saneamiento, puesto que la misma
es terminante, oponible a todo el mundo y purga o extingue todo interés o derechos contrarios
registrados al de quien interpuso la litis sobre derechos registrados con el fin de que se modifiquen los
derechos, que salvo la posibilidad de un recurso de revisión por causa de fraude, resulta inadmisible
toda pretensión que tienda a reivindicar extemporáneamente derechos que se aleguen existían antes
de que terminara el proceso de saneamiento.

Cuando la litis sobre derechos registrados tienen por finalidad jurídica, el cuestionamiento de
los derechos que surjan corno consecuencia de un embargo inmobiliario previsto por los artículos 673
y siguientes del Código de Procedimiento Civil, los mismos no pueden ser cuestionados por ante los
Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, ya que las sentencias de adjudicación al estar inscritas en el
Registro de Títulos correspondiente se convierten en una sentencia atributiva de propiedad, y los
hechos y derechos anteriores a ésta quedan aniquilados, y sólo pueden ser atacadas mediante una
demanda en nulidad de sentencia de adjudicación por la vía principal por ante el mismo tribunal que
dictó dicha sentencia, cuando en el procedimiento de embargo inmobiliario no han surgido incidentes,
ni contestaciones, ya que la misma no es una verdadera sentencia, sino un acto de administración
judicial que se contrae a dar constancia de la transferencia forzosa del inmueble operada como
consecuencia del procedimiento de embargo; que, sin embargo, cuando las mismas resuelven
incidentes que hayan surgido en el procedimiento, ellas adquieren todos los caracteres de forma y de
fondo inherentes a las sentencias propiamente dichas, porque en esos casos deben ser motivadas y
adquieren la autoridad de la cosa juzgada y pueden ser impugnadas por las vías de los recursos
ordinarios y extraordinarios, excepto el de oposición, conforme con la parte final del artículo 731 del
Código de Procedimiento Civil; cuyos cuestionamientos son de la competencia exclusiva de los
Tribunales ordinarios, en sus atribuciones civiles; en consecuencia, es posible que esos hechos y
derechos anteriores a dicha sentencia puedan llegar a surtir efectos jurídicos, pero no por ante los
Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, a través de una litis sobre derechos registrados, la cual
resultaría inadmisible. Cuando se plantea una litis sobre derechos registrados por ante los Tribunales
de la Jurisdicción Inmobiliario, cuya finalidad jurídica tiene por naturaleza la demanda en persecución
de nulidad o cancelación de una hipoteca judicial, la cual ha sido inscrita en el Registro de Títulos
correspondiente en virtud de una sentencia dictada por un Tribunal de la jurisdicción civil ordinaria,
la misma es inadmisible, a pesar de que dicha hipoteca resulta para el acreedor un derecho registrado

12
y el posible cuestionamiento a esos derechos, constituyan una litis sobre derechos registrados de
acuerdo con del artículo 29 de la Ley de Registro Inmobiliario.

Si bien es cierto que la hipoteca judicial definitiva inscrita en el Registro de Títulos

correspondiente, en virtud de una sentencia definitiva con la autoridad de la cosa irrevocablemente
juzgada, la misma constituye un derecho real accesorio a la propiedad o inmueble registrado, y cuyo
cuestionamiento constituiría en principio una litis sobre derechos registrados de acuerdo con el
artículo 29 de la Ley de Registro Inmobiliario, no menos cierto es que los hechos recogidos en esa
sentencia que ordenó la inscripción de la hipoteca judicial definitiva, así como el derecho que adquirió
el acreedor o titular de ese derecho real accesorio a la propiedad o inmueble, no pueden ser
cuestionados ni ponderados nuevamente ni por ante el tribunal que la dictó ni por ante ninguna Otra
jurisdicción distinta a la civil ordinaria; por lo que toda litis sobre derechos registrados que sea llevada
por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria con el propósito de atacar dicha sentencia o
derechos, resultarían inadmisibles.

La condenación en costas por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria con motivo
de una litis sobre derechos registrados Por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria con
motivo de una litis sobre derechos registrados se podrá condenar en costas reteniendo las mismas
contra la parte que ha sucumbido, en virtud de lo dispuesto por el artículo 66 de la Ley de Registro
Inmobiliario el cual señala que "en todos los procesos judiciales conocidos por ante los Tribunales de
la Jurisdicción Inmobiliaria con excepción del saneamiento, se podrá condenar al pago de las costas a
la parte que sucumba de acuerdo con la Ley".

El Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Inmobiliaria, establece

en sus artículos 88, 89, 90 y 91 el procedimiento a seguir en caso de que se haya producido una
condenación en costas como consecuencia de un proceso que tenga carácter de litigioso, con la
excepción del saneamiento.

La condenación en costas por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria corno

consecuencia de una litis sobre derechos registrados, las mismas no tienen un carácter de orden
público, sino de puro interés privada, de donde se infiere que el Juez o Tribunal no puede acordar
costas de un procedimiento que por ante la Jurisdicción Inmobiliaria, sea como consecuencia de una
demanda sobre el fondo de la litis, como consecuencia de un incidente relativo a un medio de
inadmisión o una excepción de procedimiento, así como una demanda en referimiento, si las partes

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no solicitan en sus conclusiones producidas en audiencia que la parte que sucumba sea condenada al
pago de las costas. En este sentido se ha pronunciado nuestra Suprema Corte de Justicia como Corte
de Casación, señalando "que la condenación en costas al sucumbiese en una litis, sólo debe
pronunciarse cuando la parte gananciosa así lo ha solicitado, que como el recurrido no ha hecho tal
pedimento, tratándose de un asunto de interés privad. No procede imponer de oficio tal condenación"

Las costas y honorarios obtenidos como consecuencia de un incidente, ya sea corno un medio
de inadmisión o un medio de excepción, las mismas no podrán ser validadas por el Juez a pedimento
del abogado en su provecho que se hayan acordado, hasta que el fondo del asunto no haya sido fallado
en virtud del artículo 130 del Código de Procedimiento Civil el cual dispone que "toda parte que
sucumba será condenada en las costas; pero éstas no serán exigibles, sea que provengan de nulidades,
excepciones o incidentes o del fallo de lo principal, sino después que recaiga sentencia sobre el fondo
que haya adquirido la fuerza de la cosa irrevocablemente juzgada. Sin embargo, si en virtud de
sentencia sobre incidente, nulidad o excepción el tribunal ha quedado desapoderado del conocimiento
del fallo, las costas serán exigibles un mes después de haber adquirido dicha sentencia la fuerza de la
cosa irrevocablemente juzgada, siempre que durante ese plazo no se haya introducido de nuevo
demanda sobre el fondo".

Es necesario destacar que cuando el juez o tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria suple de

oficio un medio de inadmisión o de excepción, por tener por ante esta jurisdicción un carácter de
orden público, las costas deberán ser compensadas, y en ese sentido nuestra Suprema Corte de Justicia
ha dicho que "cuando un medio de in- admisión es suplido de oficio la condenación en costas debe
ser compensadas".

El abogado que haya obtenido por ante el Tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria que la parte
contra la cual le adversa la demanda puede cobrar las costas y honorarios de una decisión del Juez de
los referimientos que se ha agotado ya, aunque el fondo del asunto se encuentre pendiente de fallo;
toda vez que estas costas no provienen de una excepción, ni de una nulidad ni de un incidente
vinculado a lo principal de la demanda, ya que el referimiento instituido por la Ley de Registro
Inmobiliario en virtud de los artículos 50 al 53. Puesto que la demanda en referimiento a pesar de que
la misma por ante los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria sólo es posible conocerla cuando el
Juez apoderado de la misma esté apoderado de una litis sobre derechos registrados, no obstante esta
demanda tiene una configuración jurídica por ante la Jurisdicción Inmobiliaria que cae dentro del
ámbito del derecho positivo, y en tal virtud es independiente de la demanda principal, ya que la

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ordenanza en referimiento no puede prejuiciar el fondo del asunto, no adquiere en cuanto a lo principal
la autoridad de la cosa juzgada, y es ejecutoria provisionalmente, no obstante cualquier re-curso, toda
vez que su misión no es otra que la de resolver, al margen de las contingencias del fondo del asunto,
cuestiones consideradas como urgentes.

1.8 Litis sobre Derechos Registrados a la luz de la Ley No. 1542 de Registro de Tierras

y la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario

Es sorprendente como la Ley de Registro de Tierras establece la figura de la litis sobre derechos
registrados, sin embargo, no consagra una definición clara ni un concepto específico sobre ella. En la
actualidad, dicha labor de conceptualización y de llenar los vacíos dejados por la Ley 1542 en cuanto
al tema le ha correspondido a la jurisprudencia y a la doctrina dominicana. A continuación, se
presentará una breve comparación de la litis sobre derechos registrados con relación a la Ley 1542 y
la Ley 108-05:

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 CONCLUSIÓN

Toda Litis sobre derechos registrados es un proceso contradictorio que se introduce ante los
Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria (Tribunal de Tierras), en relación con un derecho registrado;
establecido así por el artículo 28 de la Ley No.108-05 de Registro Inmobiliario.

Son contestaciones relativas a esos derechos registrados por hechos y circunstancias surgidas
con posterioridad a la sentencia final del Saneamiento o a la expedición del primer Certificado de
Título originado en ese proceso. También podríamos llamarle que es el procedimiento especial que se
desarrolla por ante la Jurisdicción de excepción, que es el Tribunal de Tierras, cuando se desata un
conflicto entre derechos que han sido objeto de registro y otros que se pretenden hacer conocer.»

Las Litis se presentan en diversas situaciones conflictivas, una de las más frecuentes son las
impugnaciones de ventas, nulidad de deslindes, determinación de herederos y partición, entre otras
causas.

Los artículos 3 y 25 de la Ley de Registro Inmobiliario establecen la competencia general de la

jurisdicción inmobiliaria. El artículo 10 de la misma ley, así como también el artículo 23 del Reglamento
de los Tribunales de Tierras, establecen la competencia territorial de los tribunales de la jurisdicción
inmobiliaria, tomando como base la ubicación física del o de los inmuebles en discusión. El artículo
29 de la ley de Registro Inmobiliario, prevé una competencia exclusiva a los tribunales de jurisdicción
original para conocer de las Litis Sobre Derechos Registrados.

Los Tribunales de Jurisdicción Original conocen de los asuntos administrativos y contenciosos

en primer grado, que son de la competencia de la jurisdicción inmobiliaria. En aquellos distritos
judiciales donde exista más de un Tribunal de Jurisdicción Original, los expedientes serán sorteados
aleatoriamente. En caso de que un mismo inmueble se encuentre ubicado entre dos o más
demarcaciones territoriales, el interesado tiene la opción de elegir la demarcación o distrito judicial que
más le convenga.

Es obligación de todo demandante en cualquier proceso judicial y más aún, de la litis sobre
derechos registrados, para que su acción prospere y pueda culminar con éxito, cumplir con el artículo
1315 del Código Civil Dominicano que establece que: El que reclama la ejecución de una obligación
debe probarla.

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 BIBLIOGRAFÍA

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http://www.ji.gov.do/webji/documentos/publicaciones/litis_dre_reg.pdf

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http://mistareasenelblog.blogspot.com/2017/03/litis-sobre-derechos-registrados.html

Leimier Lava, G. (s/f). Litis sobre derechos registrados. Publicado en:

https://www.eltiempo.com.do/capsula-inmobiliaria-litis-sobre-derechos-registrados/

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https://www.sabanetasr.com/la-litis-sobre-derechos-registrados/

Santana Polanco, V. (2012). Derecho Procesal para la Jurisdicción Inmobiliaria. Santo Domingo,
República Dominicana.

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 ÍNDICE
Introducción ....................................................................................................................................................... 1

Objetivos ............................................................................................................................................................. 2

Metodología ........................................................................................................................................................ 2

Marco Teórico .................................................................................................................................................... 3

Capitulo I ............................................................................................................................................................ 4

Litis Sobre Derechos Registrados.................................................................................................................... 4

1.1 Causas de las Litis ................................................................................................................................... 4

1.2 Competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria sobre las litis sobre derechos registrados............... 4

1.3 El procedimiento para interponer una litis sobre derechos registrados ......................................... 5

1.3.1 Introducción de la Instancia y Fijación de Audiencia ............................................................... 5

1.3.2 La audiencia sobre el sometimiento de las pruebas.................................................................... 6

1.3.3 La Audiencia Sobre El Fondo Del Caso...................................................................................... 7

1.3.4 Estado de Fallo y Decisión ............................................................................................................ 8

1.4 La Apelación en Materia Inmobiliaria .................................................................................................. 9

1.5 Papel pasivo del Juez de Jurisdicción Original en las litis sobre derechos registrados ................. 9

1.6 Demandas temerarias y reparación en daños y perjuicios por ante la Jurisdicción .....................10

1.7 Inadmisibilidad de las litis sobre derechos registrados ....................................................................11

1.8 Litis sobre Derechos Registrados a la luz de la Ley No. 1542 de Registro de Tierras y la Ley 108-
05 de Registro Inmobiliario .......................................................................................................................15

Conclusión ........................................................................................................................................................16

Bibliografía ........................................................................................................................................................17