UNIVERSIDAD NACIONAL DE TRUJILLO

UNT
FACULTAD DE CIENCIAS AGROPECUARIAS
ESCUELA PROFESIONAL DE AGRONOMIA

CONTRATOS AGRARIOS
LEGISLACION AGRARIA Y AMBIENTAL

% FIRMA
N° APELLIDOS Y PRENOMBRES PARTICIPACION

01 AGUSTIN RUBIO, DIANA LEIDY

02 ARTEAGA CASTAÑEDA, MAYUMI EPILAR
03 CASTILLO VERONICO, WINNY
04 DOMINGUEZ ABURTO, ANALBINA
05 MORON NORIEGA, YARI
06 QUILICHE RUBIO, NICOLAS NEY
07 RODRIGUEZ ANDRADE, GIANELLA LUCELY
08 RODRIGUEZ CARRION, MIRIAM ZARELA
09 VARGAS BLAS, BETTY EDITH
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TRUJILLO – PERU
2019
 ÍNDICE GENERAL
AGUSTIN RUBIO DIANA
I. INTRODUCCIÓN ................................................................................................................................ 4
1.1. ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN........................................................................................... 5
1.2. DEFINICIÓN ................................................................................................................................ 5
1.3. CAUSA DEL CONTRATO AGRARIO ..................................................................................... 5
1.4. ELEMENTOS QUE LO CARACTERIZAN ............................................................................. 6
1.4.1. Plazo ....................................................................................................................................... 6
1.4.2. Precio ...................................................................................................................................... 6
1.5. CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS AGRARIOS ........................................................ 7
1.5.1. Aparcería ............................................................................................................................... 7
1.5.2. Gratuito de tierras................................................................................................................. 7
1.5.3. Esquilmo ................................................................................................................................ 7
1.5.4. Arrendamiento agrario ......................................................................................................... 7
1.5.5. Asignación de tierras............................................................................................................. 7
1.5.6. El trabajo societario .............................................................................................................. 8
1.5.7. Otro tipo ................................................................................................................................. 8

ARTEAGA CASTAÑEDA MAYUMI

1.6. EL MARCO CONSTITUCIONAL ............................................................................................. 8
1.6.1. EL DECRETO LEGISLATIVO .......................................................................................... 9

CASTILLO VERONICO WINNY

II. ARRENDAMIENTO RURAL ....................................................................................................... 21
2.1. ANTECEDENTES ...................................................................................................................... 21
2.2. DEFINICIÓN .............................................................................................................................. 22
2.2.1. Plazos .................................................................................................................................... 22
2.2.2. Obligaciones del Propietario .............................................................................................. 22
2.2.3. Obligaciones del Arrendatario ........................................................................................... 22
2.2.4. Cesión del contrato y subarrendamiento .......................................................................... 23
2.2.5. Fallecimiento del Arrendatario .......................................................................................... 23
2.2.6. Las mejoras .......................................................................................................................... 23
2.3. APARCERÍA PECUARIA PROPIAMENTE DICHA ........................................................... 23
2.4. APARCERÍA PECUARIA PURO O SIMPLE ........................................................................ 23
2.4.1. Obligaciones del Aparcero Dador...................................................................................... 24
2.4.2. Obligaciones del Aparcero Tomador................................................................................. 24
2.4.3. Plazos .................................................................................................................................... 24
2.5. MEDIERIA PECUARIA ............................................................................................................ 24

1
 2.5.1. Plazos .................................................................................................................................... 24
2.5.2. Aportes y Obligaciones ....................................................................................................... 25

DOMINGUEZ ABURTO ANALBINA

2.6. CAPITALIZACIÓN ................................................................................................................... 25
2.6.1. Plazos .................................................................................................................................... 25
2.6.2. Obligaciones del Dador ....................................................................................................... 25
2.6.3. Obligaciones del Tomador .................................................................................................. 26
2.6.4. Responsabilidad .................................................................................................................. 26
2.6.5. Forma del contrato.............................................................................................................. 26
2.7. PASTOREO................................................................................................................................. 26
2.7.1. Plazos .................................................................................................................................... 27
2.7.2. Responsabilidad sobre la Hacienda ................................................................................... 27
2.7.3. Forma del contrato.............................................................................................................. 27
2.7.4. Testimonio, desalojo y multas ............................................................................................ 27
2.8. CONTRATO DE PASTAJE O PASTURAJE .......................................................................... 28
2.8.1. Responsabilidad de los animales y cuidado de ellos ......................................................... 28

MORON NORIEGA YARI

2.9. CONTRATO DE COSECHA .................................................................................................... 28
2.9.1. Aplicación ............................................................................................................................ 28
2.9.2. Requisitos especiales del contrato ...................................................................................... 28
2.9.3. Plazo ..................................................................................................................................... 28
2.10. CONTRATO DE FRANQUICIA GANADERA .................................................................. 29
2.10.1. Obligaciones del Fraquiciante ............................................................................................ 29
2.10.2. Obligaciones del Franquiciado........................................................................................... 29
2.10.3. Regulación legal................................................................................................................... 29
III. LEGISLACIÓN ESPECIAL PARA EL ARRENDAMIENTO .................................................. 29
3.1. PRINCIPIOS GENERALES QUE INSPIRAN EL RÉGIMEN DE LA LEY ....................... 29

QUILICHE RUBIO NICOLAS

3.2. EFECTO DE LA VIGENCIA DE LA NORMA SOBRE LA LEGISLACIÓN NACIONAL
33
3.2.1. Análisis Costo Beneficio ...................................................................................................... 33
3.2.2. Disposiciones Generales ...................................................................................................... 33

RODRIGUEZ ANDRADE GIANELLA

3.3. NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ........................................................ 44
3.3.1. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDADOR ...................................... 45
3.3.1.2. Condición de precario ......................................................................................................... 46

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 3.4. EL FRAUDE DE LA LEY ......................................................................................................... 47
3.4.1. ASPECTOS GENERALES ................................................................................................ 47
3.4.2. DEFINICIÓN ...................................................................................................................... 48

RODRIGUEZ CARRION MIRIAM

3.4.3. Naturaleza jurídica ............................................................................................................. 49
3.4.4. Condiciones .......................................................................................................................... 50
3.4.5. Solución al conflicto de leyes .............................................................................................. 51
3.4.6. ¿Es necesario incorporar en la ley peruana la excepción de fraude a la ley? ................ 51
3.5. CLÁUSULAS NULAS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ............................... 53
3.5.1. 1º Sobre la duración del contrato....................................................................................... 54
3.5.2. 2º Sobre las condiciones económicas.................................................................................. 54

VARGAS BLAS BETTY

3.6. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO ............................................................................ 55
3.7. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR ................................................................................ 58
3.7.1. Obligaciones ......................................................................................................................... 58
3.7.2. Derechos ............................................................................................................................... 58
4. EXTINCIÓN DE ARRENDAMIENTOS ......................................................................................... 59
4.1. RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO POR EL ARRENDADOR................................ 59
4.2. FIN DEL ARRENDAMIENTO POR EL ARRENDATARIO ............................................... 59
4.3. EXTINCIÓN POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA......................................................... 60
4.4. CONSECUENCIAS DE LA EXTINCIÓN DEL CONTRATO .............................................. 61
IV. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .......................................................................................... 64

3
I. INTRODUCCIÓN
Vélez Sarsfield consideró que en el Derecho Agrario eran suficientes las normas relativas al contrato
de locación inspiradas en el Derecho Romano, ya que se consideraba que esta materia que nos ocupa
no presentaba ninguna característica, ni principios generales, que permitieran aislarla del Derecho
Civil. El ejercicio de la actividad rural se identificaba totalmente con el derecho al goce de la tierra
garantizado por el derecho de propiedad, conformando un instrumento de renta, institutos ambos
que constituían el centro de gravedad del Derecho Civil

La cuestión cambia con la sanción del Código Italiano de 1942 y el surgimiento de la moderna
doctrina agrarista. La actividad agraria pasa a constituirse decididamente en una categoría jurídica
y, el medio para calificarla jurídicamente es el concepto de empresa.

El contrato agrario comienza a ser definido como aquel a través del cual las partes contratantes
convienen en poner a disposición de una de ellas y bajo el control de la otra los factores de
producción, con el objeto común de constituir y ejercitar un tipo de empresa reconocida por el
ordenamiento legal. A partir de entonces, la legislación especial en materia de contratos ha sido
dictada en épocas distintas, inspirada en criterios distintos. Esto resultó en un régimen
desordenado y muchas veces hasta contradictorio, que exige su actualización yarmonización
con arreglo a la nueva noción de Contratos Agrarios.

Dichas investigaciones, planteadas por la doctrina italiana, tienen su origen con la aparición en el
mundo jurídico de la Revista "Di Diritto Agrario", cuyo primer ejemplar vio la luz pública en el año
1922, gracias a la labor tesonera de Giangastone Bolla, con la creación de la primera Cátedra de
Derecho Agrario que se inauguró en Pisa, en el otoño de ese mismo año y cuyo titular fue el mismo
Bolla. Los estudios realizados en gran parte del siglo XVIII no se tomaron como origen del Derecho
Agrario como ciencia, todas las acciones tomadas hasta el momento fueron desvirtuadas por el
Código Napoleónico de 1804 y como representación jurídico- política de las ideas revolucionarias
de la época, es decir, la instauración del derecho de libertad del individuo y de la tierra como símbolo
del Feudalismo, las consecuencias fueron negativas. Para la doctrina, durante la revolución francesa
el individuo era el centro de toda riqueza y la propiedad de la tierra se encontraba ligada a la voluntad
de éste.

El factor determinante para considerar nuestro derecho como una rama autónoma se circunscriben
determinar si ésta puede producir sus propios principios generales o si debe mantenerse dentro del
derecho común (Derecho Civil). No fue sino entre los años 1928 y 1931 cuando en Italia el debate
cobró mayor significación, en esta época, algunos se manifestaron a favor y otros en contra sobre la

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debida autonomía; el planteamiento era demostrar si el Derecho Agrario era autónomo en los planos
legislativos, didácticos y científicos.

1.1. ANTECEDENTES Y EVOLUCIÓN

La existencia del Derecho Agrario como fenómeno histórico no ha existido siempre; esta aparece a
partir del momento en que se dan una serie de condiciones económicas, políticas, sociales e incluso
culturales, lo que permite su nacimiento. Al no ser el Derecho Agrario un fenómeno constante en el
mundo jurídico, y al encontrar su razón de ser en virtud de una serie de condiciones extrajurídicas,
resulta un Derecho Histórico. Un primer acercamiento desde el punto de vista histórico nos permite
afirmar el origen del Derecho Agrario como ciencia. Se ubica fundamentalmente en Italia a
principios del siglo XIX y en las décadas sub-siguientes en España, Francia y América Latina;
para mayor precisión, debemos indicar que las primeras manifestaciones de la ciencia que estudia
el Derecho Agrario tienen su origen en las investigaciones realizadas en Italia a finales del siglo
XVIII y principios del XIX, por un grupo que se dieron al estudio profundo de la normativa agraria,
dictada en la época, llamados, por las características comunes y homogeneidad de planteamientos,
la Escuela Toscaza que se diferencia de la Escuela Napolitana en que ésta se estudiaba la materia
civilista.

1.2. DEFINICIÓN
El contrato agrario se puede definir como la relación jurídica convencional que consiste en el
acuerdo de voluntad común, destinado a seguir los derechos y obligaciones de los sujetos
intervinientes en la actividad agraria, con relación a cosas o servicios agrarios.

Como concepto de los mismos podemos decir que los contratos agrarios regulan las relaciones
jurídicas nacidas de las necesidades reales de los productores agropecuarios. Los jueces, por su
parte, deberán resolver sobre ellos, teniendo en cuenta la legislación, las costumbres y los usos
rurales a los cuales las normas agrarias asignan una especial validez. Existen varias opciones
posibles para aquellos que necesiten contratar en el campo aspectos referentes a las distintas
situaciones o requerimientos en que pueden hallarse con motivo de llevar adelante su explotación
agropecuaria.

1.3. CAUSA DEL CONTRATO AGRARIO

Parte importante de la doctrina mencionan que la causa del contrato agrario es la empresa, así cuando
ésta es agraria la forma contractual va a tener esta calificación, y en consecuencia se le aplicarán las
normas y principios del Derecho agrario, y no de otra materia; sin embargo por tener todo el sistema,
incluida la disciplina agraria un fuerte raigambre en el Derecho romano, muchas veces se ha de

5
ubicar el contrato en el Derecho Civil, en cuanto a la estructura contractual se refiere, aplicándosele,
sobre todo respecto de la función, los lineamientos, principios y características de lo agrario.

La Sala Primera mantiene la posición de que la causa del contrato será siempre la empresa agraria,
ya que ésta nace, vive, crece e incluso se extingue a través de contratos. Por ello va a ser la empresa
la encargada de calificar la función económica y social del contrato.

1.4. ELEMENTOS QUE LO CARACTERIZAN

1.4.1. Plazo
Decíamos acerca del contexto particular en que se desarrolla la actividad agraria y
los condicionamientos que el mismo plantea a las relaciones en que se ve inmerso el
productor, entre los cuales emerge el referido al plazo de duración de los contratos
que celebre, plazo que se encuentra vinculado al ciclo biológico, porque el contrato
agrario es siempre de ejecución continuada. Este ciclo biológico implica un “mínimo
natural” que debe ser considerado por la legislación, al cual después se le agrega un
“mínimo legal” fundado en la necesidad de protección de la empresa. En atención a
ello se impone un plazo al cual va a quedar sujeto el contrato de arrendamiento
conforme se menciona en el Art. 4 de la Ley Nº 13.246 (Ley argentina).

La normativa civil -si bien apartada por la existencia de leyes especiales- cuenta con
una norma vinculada con el plazo, el Art. 1506 (además solo aplicable a la locación
de inmuebles urbanos para explotación agropecuaria) que plantea dos supuestos
según sea la percepción de los frutos:

1. Si el arrendamiento fuera de una heredad, cuyos frutos se recojan cada año y

no estuviere determinado el tiempo en el contrato, se reputara hecho por el
término de un año”.
2. “Cuando el arrendamiento sea de una heredad cuyos frutos no se recojan sino
después de algunos años, el arrendamiento se juzga hecho por todo el tiempo
que sea necesario para que el arrendatario pueda percibir los frutos”.

Este plazo, si bien consideraba lo que se conoce como año agrícola, no resultaba
suficiente para los intereses de la empresa agropecuaria en marcha.

1.4.2. Precio
Conforme lo indica el Art. 2 de la Ley una de las obligaciones asignadas al
arrendatario es la de pagar -por el inmueble cedido- un precio que debe ser efectuado
de determinada manera: “pagar por ese uso y goce un precio en dinero”; de allí que
podamos considerar que este precio configura un elemento especial del acuerdo y

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 que permite caracterizar el contrato y diferenciarlo de otros. Tan así de determinante,
que si el precio que abona el arrendatario no es en dinero sino que se recurre al reparto
de los frutos, dentro de la Ley Nº 13.246 no se puede hablar de arrendamiento sino
que nos encontramos con otro tipo de contrato: una aparcería.

1.5. CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS AGRARIOS

1.5.1. Aparcería
El contrato de aparcería es la forma de tenencia en donde el aparcero recibe
determinado predio por un tiempo limitado, por lo general el de la cosecha o de un
año, por lo general a cambio de una parte de la cosecha.

1.5.2. Gratuito de tierras

Es aquel préstamo gratuito por el cual una parte (propietario del fundo) concede su
terreno para que otro sujeto por un tiempo indeterminado realice en él actividad
agrícola. Es un contrato unilateral puesto que solo el que recibe la parcela se obliga.

1.5.3. Esquilmo
Este es un contrato por medio del cual un sujeto otorga a otro un terreno durante un
tiempo determinado a cambio de una contraprestación, una de sus características
principales es que es un contrato oneroso y se debe cuidar el fundo como buen padre.
Es muy semejante al contrato de arrendamiento aunque en este último se debe de
pagar un canon ya sea con dinero o bien con frutos.

1.5.4. Arrendamiento agrario

Este tipo de contrato es de frecuente uso y de mayor importancia en una sociedad
como costarricense en la que las personas que carecen de recursos para adquirir en
propiedad los terrenos procuran el uso y disfrute de los mismos por medio de este
contrato, mediante una adecuada retribución al propietario, el cual obtiene
rendimientos de sus bienes sin disminución de la sustancia o del importe de ellos.

1.5.5. Asignación de tierras

Es un contrato de duración por el cual el ente agrario adjudica a un beneficiario de
los programas de dotación de tierras, previamente calificados conforme a los
parámetros establecidos por su propia normativa, un fundo agrario,
comprometiéndose a traspasarlo, por un eventual precio o a título gratuito, si el
beneficiario demuestra tener capacidad técnica para desarrollar la empresa agraria y
cumple con las obligaciones impuestas durante un período de prueba

7
 1.5.6. El trabajo societario

Se trata de un contrato en cual una de las partes aporta un inmueble que será destinado

para la producción agraria y además otros bienes, tales como máquinas agrícolas,

implementos o insumos, y la otra parte aporta su trabajo, sin perjuicio de que también

pueda aportar otros bienes muebles destinados al mismo fin.

1.5.7. Otro tipo

De contrato también puede ser el Crédito Agrícola: Es el tipo de crédito destinado a

instalar una explotación agropecuaria o proveer las necesidades de su

funcionamiento, como así también a sostener a la familia productora en los periodos

de insuficiencia de rendimiento de la empresa. Sus caracteres son: El interés: inferior

al que rige para otros tipos de crédito; El plazo: debe adecuarse al

destino concreto que se dará al crédito; Garantías: adecuarse a las posibilidades del

agricultor; La supervisión: a fin de que la inversión se haga de acuerdo con los planes

previstos; La finalidad: destinado a la explotación de la agricultura.

1.6. EL MARCO CONSTITUCIONAL

La Constitución vigente desde 1993 en el Perú garantiza el derecho de propiedad, considerándolo
como uno de los derechos fundamentales de la persona. Con una fórmula más propia de textos
constitucionales del siglo XIX, el artículo 70 de la Constitución de 1993 señala que “La propiedad
es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites
de ley.” Más aún, el inciso 16 del artículo 2 del texto constitucional considera que toda persona tiene
derecho a la propiedad y a la herencia.

En general, la opción de los constituyentes en el llamado Congreso Constituyente Democrático fue

elaborar un texto constitucional más breve que el de la precedente carta de 1979. En tal sentido, los
cinco artículos que componían el capítulo sobre Régimen Agrario y los tres del capítulo sobre el
Régimen de Comunidades Campesinas y Nativas fueron condensados en la Constitución de 1993
en solo dos artículos, agrupados en el Capítulo VI, dedicado al Régimen Agrario (artículo 88) y de
las Comunidades Campesinas y Nativas (artículo 89), que hace parte del Título sobre el Régimen
Económico.

De manera más precisa en el artículo 88 la Constitución consagra la protección de la propiedad de

la tierra en forma privada o comunal, luego de declarar el apoyo preferente del Estado al desarrollo
agrario: “El Estado apoya preferentemente el desarrollo agrario. Garantiza el derecho de propiedad

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sobre la tierra, en forma privada o comunal o en cualquiera otra forma asociativa. La ley puede fijar
los límites y la extensión de la tierra según las peculiaridades de cada zona. Las tierras abandonadas,
según previsión legal, pasan al dominio del Estado para su adjudicación en venta.”

A diferencia de la Constitución de 1979, que garantizaba el derecho de propiedad sobre la tierra “en
forma individual, cooperativa, comunal, autogestionaria o cualquier otra forma asociativa,
directamente conducida por sus propietarios”, lo que encontramos en el texto constitucional vigente
es la garantía de la propiedad de la tierra en forma más amplia, usando en este caso la expresión
“forma asociativa” en general, lo que incluye formas de asociación y también de sociedades, como
veremos más adelante.

1.6.1. EL DECRETO LEGISLATIVO

EL CONGRESO DE LA REPUBLICA:

Ha dado la Ley siguiente:

LEY DE ARRENDAMIENTO RUSTICO

CAPÍTULO I

Disposiciones Generales

Artículo 1. Arrendamiento rústico.

Se considerarán arrendamientos rústicos aquéllos contratos mediante los cuales se

ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento
agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.

Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que
no se oponga a la presente Ley. Supletoriamente, regirá el Código Civil y, en su
defecto, los usos y costumbres que sean aplicables.

Tendrán también la misma consideración los arrendamientos de explotaciones

agrícolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las disposiciones de la
presente Ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que
las partes hayan expresamente acordado.

Artículo 2. Arrendamiento de explotación.

Se entenderá que el arrendamiento es de explotación, ya esté constituida con

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anterioridad o al concertar el contrato, cuando sea ella objeto del mismo en el
conjunto de sus elementos, considerada como una unidad orgánica y siempre que lo
hagan constar las partes expresamente, acompañando el correspondiente inventario.

Artículo 3. Derechos de producción agraria y otros derechos.

Los derechos de producción agraria y otros derechos inherentes a las fincas o a las
explotaciones integrarán el contenido del contrato, tanto en los arrendamientos de
fincas como en los de explotaciones, salvo que las partes establezcan expresamente
lo contrario, conforme a la normativa estatal, autonómica o comunitaria aplicable.

Artículo 4. Compatibilidad de arrendamientos.

Una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos,
cuando cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y
principales.

Salvo pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento

agrícola, ganadero o forestal no se considerarán incluidos aprovechamientos de otra
naturaleza, como la caza.

Artículo 5. Contratos no considerados como arrendamientos rústicos.

No se considerarán arrendamientos rústicos los contratos de recolección de

cosechas a cambio de una parte de los productos, ni, en general, los de realización
de alguna faena agrícola claramente individualizada, aunque se retribuya o
compense con una participación en los productos o con algún aprovechamiento
singular.

Artículo 6. Arrendamientos exceptuados de esta Ley.

Quedan exceptuados de esta Ley:

1. Los arrendamientos que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año
agrícola.
2. Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario
para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato.

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3. Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de
interés social, en los términos que disponga la legislación especial aplicable.
4. Los que tengan como objeto principal:
a) Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas,
montaneras y, en general aprovechamientos de carácter secundario.
b) Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.
c) La caza.
d) Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados
exclusivamente a la estabulación del ganado.
e) Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.
5. Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las
Corporaciones Locales y montes vecinales en mano común, que se regirán por sus
normas específicas.

Artículo 7. Inaplicación de la Ley.

Tampoco se aplicará esta Ley a los arrendamientos urbanos o aquéllos que tengan
por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las
circunstancias siguientes:
a) Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo
urbanizable.
b) Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico siempre
que el rendimiento distinto del rústico sea superior en más del doble a éste.
c) Tener, por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en venta
superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o en la
zona a las de su misma calidad o cultivo.

Si, vigente el contrato, sobreviniere alguna de las circunstancias determinadas en el

apartado anterior, el arrendador podrá poner término al arrendamiento, conforme a
lo dispuesto en el artículo 25, mediante un plazo de preaviso de un año. Ello se
aplicará igualmente al arrendamiento de explotaciones, cuando las circunstancias
contempladas afecten a las fincas que las integran o a otros de sus elementos en una
proporción superior al cincuenta por ciento.

Artículo 8. Desenvolvimiento del contrato.

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El arrendatario de fincas rústicas tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin
perjuicio de devolverlas, al terminar el arriendo, en el estado en que las recibió y de
lo dispuesto sobre mejoras en la presente Ley.

Serán nulos los pactos que impongan al arrendatario cualquier restricción sobre los
cultivos o sobre el destino de los productos, salvo los que tengan por fin evitar que
la tierra sea esquilmada o sean consecuencia de disposiciones legales o
reglamentarias.

Cuando la determinación del tipo o sistema de cultivo implique transformación del

destino o suponga mejoras extraordinarias sólo podrá hacerse mediante acuerdo
expreso entre las partes y, en su caso, en cumplimiento de las normas legales o
reglamentarias pertinentes.

En el arrendamiento de explotación, el arrendatario goza igualmente de plena

autonomía en el ejercicio de su actividad empresarial, según contrato, pero asume la
obligación de conservar la unidad orgánica de la explotación, en la totalidad de
todos los elementos que la integran y de efectuar, a la terminación del arriendo, su
devolución al arrendador.

CAPÍTULO II
Partes Contratantes
Artículo 9. Capacidad.
Podrán celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o
jurídicas. En el caso de las personas físicas, se precisa únicamente la
capacidad de contratar conforme a ley.
También podrán ser arrendatarios las comunidades de bienes dedicadas
a actividades agrarias.
El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su
padre o tutor, podrá poner fin al contrato una vez emancipado, siempre
que haya transcurrido la duración mínima, comunicándolo al arrendatario
en el plazo de seis meses desde que alcanzó dicho estado o, en su caso,
desde que falte un año para que se cumpla el plazo mínimo de duración.

12
En todo caso, la resolución del contrato no surtirá efecto hasta
transcurrido un año desde su realización.
Artículo 10. Resolución del derecho del concedente.
Los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios,
enfiteutas y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca o
la explotación se resolverán al extinguirse el derecho del arrendador,
salvo que no haya terminado el año agrícola, en cuyo caso subsistirán
hasta que éste concluya.
También podrán subsistir durante el tiempo concertado en el contrato,
cuando éste exceda de la duración de aquellos derechos si a su
otorgamiento hubiera concurrido el propietario.

CAPÍTULO III
Forma
Artículo 11.
Criterios y requisitos formales.
Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier
momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento
público, cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán
compelerse a la constitución del inventario de los bienes arrendados.

Los arrendamientos de explotación, por la propia naturaleza de los

mismos, deberán ir acompañados de un inventario circunstanciado de los
diversos elementos que integran la explotación, del estado de
conservación en que los recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias
sean necesarias para el adecuado desenvolvimiento del contrato.

CAPÍTULO IV
Duración del arrendamiento
Artículo 12. Tiempo de duración.
Los arrendamientos tendrán una duración mínima de tres años. Será nula
y se tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes
estipulen una duración menor.
Salvo estipulación de las partes, estableciendo una duración mayor, el
arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por

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un plazo de tres años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las
partes hayan dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro
momento posterior, el arrendatario de fincas pondrá a disposición del
arrendador la posesión de las fincas arrendadas.
El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del
plazo contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario
con un año de antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la
posesión de las fincas arrendadas a disposición del arrendador al término
del plazo, el contrato se entenderá prorrogado por un período de tres años.
Tales prórrogas se sucederán indefinidamente en tanto no se produzca la
denuncia del contrato.

CAPÍTULO V
Renta
Artículo 13. Fijación de la renta.
La renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes.
No obstante si la fijaren en especie o parte en dinero y parte en especie,
llevarán a cabo su conversión a dinero.
Artículo 14. Pago.
El pago de la renta se verificará en la forma y lugar pactados y, en defecto
de pacto o costumbre aplicable, se abonará en metálico por años vencidos
en el domicilio del arrendatario.
El arrendador deberá entregar al arrendatario recibo del pago.
Artículo 15. Cantidades asimiladas a la renta.
Todas las cantidades que hubiere de pagar el arrendador y que por
disposición legal sean repercutibles al arrendatario podrán ser exigidas
por aquél desde el momento en que las haya satisfecho, expresando el
concepto, importe y disposición que autorice la repercusión.

El impago de tales cantidades equivaldrá al impago de la renta.

El derecho a repercutir prescribirá al año de haberse efectuado el pago

por el arrendador.

CAPÍTULO VI

14
Gastos y Mejoras
Artículo 16. Principio general.
Arrendador y arrendatario están obligados a permitir la realización de las
obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte
contratante.

Tales reparaciones y mejoras se realizarán en la época del año y en la

forma que menos perturben, salvo que no puedan diferirse.

Artículo 17. Gastos de conservación a cargo del arrendador.

El arrendador, sin derecho a elevar por ello la renta, realizará todas las
obras y reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado
de servir para el aprovechamiento o explotación a que fue destinada al
concertar el contrato.
Si, requerido el arrendador, no realiza las obras a las que se refiere el
apartado anterior, el arrendatario podrá optar bien por compelerle a ello
judicialmente, o resolver el contrato, u obtener una reducción
proporcional de la renta, o por realizarlas él mismo, reintegrándose
mediante compensación con las rentas pendientes a medida que vayan
venciendo.

Cuando por causa de fuerza mayor la finca arrendada sufra daños no

indemnizables, cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad
de renta, no estará obligado el arrendador a dicha reparación, debiendo
comunicárselo al arrendatario en tal sentido, el cual podrá optar por
rescindir el contrato, comunicándoselo por escrito al arrendador o
continuar el arriendo con la disminución proporcional de la renta a que
hubiere lugar.
Artículo 18. Otros gastos a cargo del arrendador.

Incumben también al arrendador las obras, mejoras o inversiones que,

por disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes o
por acuerdo firme de la Comunidad de Regantes sobre la modernización
de regadíos para el cambio de sistema de riego, hayan de realizarse sobre
la finca arrendada.

15
Cuando las obras, mejoras o inversiones, a que alude el apartado anterior,
sean de tal entidad y naturaleza que, excediendo de la natural
conservación de la finca, supongan una transformación que redunde en
el incremento de la producción, el arrendador tendrá derecho a la
revalorización proporcional de la renta y, en su caso, a la rescisión del
contrato, cuando el arrendatario no estuviere conforme con dicha
revalorización.

Artículo 19. Obras y mejoras a cargo del arrendatario.

Corresponde al arrendatario efectuar las reparaciones, mejoras e
inversiones que sean propias del empresario agrario en el desempeño
normal de su actividad y las que le vengan impuestas por disposición
legal o por resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo
firme de la Comunidad de Regantes relativo a la mejora del regadío que
sea también propia del empresario agrario en el desempeño normal de su
actividad, sin que por ello tenga derecho a disminución de la renta, ni a
la prórroga del arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de las
propias disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas,
resultare otra cosa.
El arrendatario puede hacer desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o
muertos, zanjas y otras formas de cerramiento o cercado del predio
arrendado, si separan dos o más fincas integradas en una misma unidad
de explotación, sin perjuicio de la obligación de devolver las cosas al
término del arriendo tal como las recibió, de conformidad con lo
dispuesto en el Código Civil.
Las mejoras hechas durante el arrendamiento se presume que han sido
efectuadas a cargo del arrendatario.
Artículo 20. Mejoras útiles y voluntarias.
Por lo que se refiere a las mejoras útiles y voluntarias, de cualquier
naturaleza que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas
arrendadas, se estará, en primer término, a lo que hayan acordado las
partes al celebrar el contrato o en cualquier otro momento y, en defecto
de pacto, se aplicará el régimen establecido por el Código Civil para el
poseedor de buena fe.

16
CAPÍTULO VII
Enajenación y subarriendo
Artículo 21. Enajenación de la finca arrendada.
El adquirente de la finca, quedará subrogado en todos los derechos y
obligaciones del arrendador, debiendo respetar el plazo que reste de la
duración mínima del contrato o la de la prórroga tácita que esté en curso.

Artículo 22. Cesión y subarriendo.

Para la cesión y el subarriendo, se estará a lo pactado por las partes y, en
todo caso, deberá referirse a la totalidad de la finca o explotación y deberá
otorgarse por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento, por
una renta que no podrá ser superior a la pactada entre arrendador y
arrendatario.

El arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el

consentimiento expreso del arrendador.

CAPÍTULO VIII
Terminación del arrendamiento
Artículo 23. Terminación del arrendamiento.
El arrendamiento termina:
a) Por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa
cuando sea también total; si la pérdida es solo parcial, el arrendatario
tiene opción para continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de
expropiación forzosa, reduciendo proporcionalmente la renta.
b) Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en
su caso.
c) Por mutuo acuerdo de las partes.
d) Por desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año
agrícola, notificándoselo al arrendador con un año de antelación.
e) Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus
sucesores legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada
por el testador, los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por
mayoría, al que se subrogará en las condiciones y derechos del

17
arrendatario fallecido. Dándose esta última circunstancia, será necesaria
la correspondiente notificación por escrito al arrendador, en el plazo de
un año desde el fallecimiento.
f) En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de
comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la
persona jurídica o la comunidad.
g) Por resolución del derecho del arrendador.
h) Mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos
legalmente contemplados.
Artículo 24. Resolución del arrendamiento a instancia del
arrendador.
El contrato podrá resolverse en todo caso a instancia del arrendador por
alguna de las causas siguientes:
1. Falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas a la misma.
2. Incumplir gravemente la obligación de mejora o transformación de la
finca, a las que el arrendatario se hubiere comprometido en el contrato y
a aquellas otras que vengan impuestas por norma legal o resolución
judicial o administrativa.
3. No explotar la finca, aún parcialmente, o destinarla, en todo o en parte,
a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente,
salvo en los casos impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento
sea necesario para la percepción de ayudas o compensaciones en
aplicación de la normativa estatal, autonómica o comunitaria aplicable.
4. Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los
requisitos del artículo 22.
5. Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.

Artículo 26. Rescisión.

Tanto el arrendador, como el arrendatario, podrán rescindir el contrato,
por el incumplimiento de la otra parte de la obligación de satisfacer
gastos de conservación y mejoras, en los términos de los artículos 19, 20
y 21 de la presente Ley.
Artículo 27. Efectos.
El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás
medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente; y,

18
recíprocamente, el entrante tiene obligación de permitir al saliente lo
necesario para la recolección y aprovechamiento de los frutos, en la
forma prevista en el Código Civil.

CAPÍTULO IX
De las aparcerías
Artículo 28.
Contrato de aparcería.
Por el contrato de aparcería, el titular de una finca o de una explotación,
cede temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus
aprovechamientos, así como el de los elementos de la explotación,
ganado, maquinaria o capital circulante, conviniendo con el cesionario
aparcero en repartirse los productos por partes alícuotas en proporción a
sus respectivas aportaciones.
Se presumirá, salvo pacto en contrario, que el contrato de aparcería no
comprende relación laboral alguna entre cedente y cesionario; de
pactarse expresamente esa relación, se aplicará, además, la legislación
correspondiente.

Artículo 29. Régimen jurídico de la aparcería.

En defecto de pacto expreso, de normas forales o de derecho especial y
de costumbre, se aplicarán las disposiciones del presente capítulo y, con
carácter supletorio, las normas sobre arrendamientos rústicos contenidas
en los capítulos II, III y VI de la presente Ley. No obstante, tratándose de
las mejoras impuestas por ley o por resolución judicial o administrativa
firmes o acuerdo firme de la Comunidad de Regantes correspondiente,
deberán llevarse a cabo por las partes con arreglo a lo pactado entre ellas
y, si faltare el pacto, podrá resolverse el contrato a instancia del cedente
o del cesionario.
Artículo 30. Aplicación de la normativa laboral y de Seguridad
Social.
Se exceptúan de lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 27 de
esta Ley los contratos en los que el aparcero aporte únicamente su trabajo
personal y, en su caso, una parte del capital de explotación y del capital
circulante que no supere el 10 por 100 del valor total. En este supuesto,

19
deberá serle garantizado al aparcero el salario mínimo que corresponda
al tiempo de la actividad que dedique al cultivo de las fincas objeto del
contrato y cumplirse, en general, lo dispuesto en la legislación laboral y
de seguridad social.
Artículo 31. Duración.
La duración del contrato será la libremente pactada y, en defecto de
pacto, se estimará que es la de un año agrícola, entendiéndose prorrogado
por un periodo de un año, en los mismos términos que los señalados para
el arrendamiento en el artículo 12. En los contratos de duración anual o
inferior, la notificación previa de finalización del contrato se efectuará,
al menos, con seis meses de antelación.
Si se hubiere convenido la aparcería para la realización de un cultivo
determinado, el plazo mínimo de duración será el tiempo necesario para
completar una rotación o ciclo de cultivo.
Artículo 32. Aparcería asociativa.
Aquellos contratos parciarios en que dos o más personas, aporten o
pongan en común el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros
elementos de producción, con la finalidad de constituir una explotación
agrícola, ganadera o forestal, o de agrandarla, acordando repartirse el
beneficio que obtengan proporcionalmente a sus aportaciones, se regirán
por las reglas de su constitución y, en su defecto, por las del contrato de
sociedad, sin perjuicio de que les sean también aplicables, en su caso, las
reglas sobre gastos y mejoras establecidas para los arrendamientos.

CAPÍTULO X
Normas procesales
Artículo 33. Jurisdicción y competencia.
El conocimiento y resolución de los litigios que puedan suscitarse al
amparo de la presente Ley corresponderán a los Juzgados y Tribunales
de su jurisdicción.
Artículo 34. Cuestiones litigiosas extrajudiciales.
Las partes, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior, podrán
someterse libremente al arbitraje en los términos previstos en la
legislación aplicable en la materia.

20
II. ARRENDAMIENTO RURAL
2.1. ANTECEDENTES
La adecuación socioeconómica de las estructuras de las explotaciones agrarias es un
elemento clave en cualquier estrategia de modernización de la agricultura que
pretenda mejorar su competitividad en los mercados y consolidar empresas viables,
capaces de generar niveles de renta y de ocupación satisfactorios. Por ello, la reforma
o mejora estructural es especialmente necesaria en una buena parte de la agricultura
peruana que, a pesar de los cambios, a veces muy profundos, que se vienen
produciendo en los últimos años, se caracteriza por tener todavía acusadas
deficiencias estructurales, tanto en términos globales y territoriales, como en relación
a otros países con los que comparte intereses y mercados cada día más abiertos y
competitivos. Un elemento decisivo en esa mejora estructural ha de ser la movilidad
de La Constitución Política del Estado, en su artículo 88, establece como principio
constitucional, la misión que debe cumplir el Estado, de apoyar preferentemente el
desarrollo agrario. Garantiza el derecho de propiedad sobre la tierra, en forma privada
o comunal o en cualquiera otra forma asociativa. En consecuencia, el establecimiento
de una adecuada regulación de los arrendamientos rústicos, en cuanto coadyuva a la
modernización de las explotaciones agrarias, se convierte no ya en un instrumento de
política económica y social, sino también en un mandato constitucional dirigido a los
poderes públicos, y concretamente al Estado.

En las últimas décadas, se han observado diferentes tendencias en la tenencia de la

tierra en el país que, sin duda, han influido en su movilidad y en el proceso de ajuste
estructural. En este sentido, se constata un aumento relativo del arrendamiento
respecto a las demás formas de tenencia de la tierra. Así, la reestructuración de los
años sesenta está asociada con una fuerte expansión del arrendamiento.

Por el contrario, en los setenta y, sobre todo, los ochenta, se reduce la intensidad del
redimensionamiento de las explotaciones como consecuencia del bloqueo en la
movilidad de la tierra al frenarse la expansión de los arrendamientos con el Decreto
Ley N° 18003, y la Ley de Reforma Agraria Decreto Ley N° 17716, recobrando
vigencia mediante la Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario,
Decreto Legislativo N° 653. Esta Ley vino a adaptar la institución a la nueva
Constitución de 1993.

21
 2.2. DEFINICIÓN
Es aquel contrato en el cual una de las partes se obliga a entregar a la otra el uso y
goce de un predio ubicado fuera de la planta urbana de las ciudades o pueblos, con
destino a la explotación agropecuaria en cualquiera de las especializaciones y la otra,
a pagar por ese uso y goce un precio cierto en dinero. Es el contrato agrario más
importante y significativo. Es una modalidad simple y práctica de ordenar el uso de
la tierra por quien, sin ser dueño, va a llevar adelante una explotación agropecuaria
en cualquiera de sus manifestaciones. Es el clásico contrato conmutativo agrario. En
este caso, se otorga el uso temporal de la tierra por una suma de dinero determinada.
Es la ecuación descrita como “Tierra por Plata”. La tenencia de la tierra pasa del
propietario al arrendatario por el tiempo que dura el arrendamiento.

Se recomienda este contrato cuando el titular quiere dar la tierra a un tercero para que
la haga producir sin preocuparse del resultado o los problemas de su explotación y
tener por ello una renta fija y permanente.

2.2.1. Plazos
El plazo mínimo legal es actualmente de tres años. El plazo máximo es de diez años
y está fijado en el Código Civil. La ley fija el plazo de veinte años para determinados
supuestos en los cuales se requieren obras de mejoramiento del predio a cargo del
arrendatario, que retarden la productividad de su explotación por un lapso superior
de dos años.

2.2.2. Obligaciones del Propietario

 Entregar el predio
 Contribuir al combate de plagas y malezas
 Percibir el precio
 Construir escuelas cuando el número de arrendatarios exceda de 25 y no existan
escuelas públicas a menos de 10km del centro del predio.

2.2.3. Obligaciones del Arrendatario

 Recibir el campo
 Dar a la tierra el destino convenido con sujeción a las leyes agrícolas y ganaderas
 Mantener el predio libre de plagas y malezas y aportar con el 50% de los gastos
que demande la lucha contra ellas
 Pagar el precio y conservar los edificios y mejoras
 Devolver el campo al finalizar el contrato.

22
 2.2.4. Cesión del contrato y subarrendamiento
La ley admite la cesión del contrato por el arrendatario o el subarrendamiento parcial
o total si lo permite el arrendador.

2.2.5. Fallecimiento del Arrendatario

La ley de arrendamiento además permite a los descendientes, ascendientes, cónyuge
o colaterales hasta el segundo grado (hermanos) que hayan participado directamente
con el causante de la explotación del predio arrendado, continuar con ella dando aviso
fehaciente al dueño del campo de su voluntad de continuar con el arrendamiento
dentro de los treinta días contados a partir del fallecimiento.

2.2.6. Las mejoras

Es necesario prever en el contrato el problema de las mejoras entre los contratantes
para evitar litigios entre las partes.

2.3. APARCERÍA PECUARIA PROPIAMENTE DICHA

Es el contrato por el cual una de las partes se obliga a entregar a la otra un campo
poblado de animales, para que la otra lo destina a la ganadería con el objeto de
repartirse los frutos.

Esta figura no parece tener aplicación ni difusión entre nosotros ya que se confunde
con otras más propias y acordes con las costumbres rurales argentinas y de hecho, la
doctrina ha criticado con justicia esta posibilidad legal.

2.4. APARCERÍA PECUARIA PURO O SIMPLE

Existe este tipo de contratos cuando una de las partes llamada aparcero dador, entrega
a la otra, denominada aparcero tomador, un grupo de vacas a los efectos de que las
cuide y ordene su reproducción, para luego compartir los terneros que nazcan, al
tiempo de su destete (aprox. 8 meses de edad) en una distribución anual de ellos.

Es el más importante contrato asociativo de todos los pecuarios, ya que mediante ese
contrato el complemento tierra-ganado se torna inmejorable para producir un
resultado claro y seguro.

La distribución de los terneros es generalmente anual, al corte, eligiendo uno por vez
cada parte o formando dos lotes parejos y sorteando o por la manera que las partes
convengan.

Es el contrato ideal para repoblar un campo, ya que rápidamente el titular de este

puede hacerse de animales mediante la aparcería. En poco tiempo contará con
hacienda propia, aclimatada al terreno, con la que podrá ir formando su propio rodeo.

23
 2.4.1. Obligaciones del Aparcero Dador
- Dar las vacas al tomador.
- Contribuir con los gastos de cuidado y cría si así lo hubiera convenido
- Debe concurrir a la distribución de las crías al tiempo de su reparto.

2.4.2. Obligaciones del Aparcero Tomador

- Recibir los animales y cuidarlos como propios, proveyendo a los gastos
de su cuidado y cría.
- Deberá convocar al dador al acto de la distribución y reparto de las crías
citándolo en forma fehaciente con la anticipación necesaria, haciéndole
entrega allí de los animales que le corresponda recibir al dador.
- No es responsable de pérdidas de hacienda que no le sean imputable, pero
debe rendir cuentas de los despojos aprovechables del ganado.

2.4.3. Plazos
- El plazo queda librado a la voluntad de las partes, o sea, rige el principio
de autonomía de la voluntad, aunque siempre sujeto al respeto del orden
natural de las cosas. Así no podría haber aparcerías pecuarias “a dividir
crías o terneros” por ciclos menores a un año que es el propio de la
reproducción bovina.

2.5. MEDIERIA PECUARIA

Hay mediería pecuaria cuando una de las partes se obliga a dar a la otra un conjunto
de animales para que éste ordene su explotación en un campo del cual este último es
titular por cualquier forma legal, aportando ambos contratantes en medida
equivalente los elementos necesarios, soportando en común los gastos y
distribuyendo por mitades las utilidades o frutos. Ambas partes comparten la gestión
o dirección del negocio. Es una forma intensamente asociativa sólo pensable en un
marco familiar o negocial similar, con fuertes intereses comunes de diverso orden,
ya que casi se impone a la vista una forma societaria.

2.5.1. Plazos
Serían los convencionales conforme a lo normado por la Ley 13.246 ya que
requiere necesariamente equivalencia de aportes. Nunca el aporte del capital
del tomador podría alcanzar a la equivalencia o igualdad que la mediería
impone. Tampoco sería aplicable el orden público económico reflejado en
plazos mínimos legales en el caso de que los contratantes aportaran ambos, a
la vez hacienda y campo ya que revistarían simultáneamente como dadores y

24
 tomadores de campo y hacienda, siendo en el caso considerar a la voluntad
de las partes como el elemento que fije el plazo entre ellas, para la vigencia
del contrato.

2.5.2. Aportes y Obligaciones

Las partes se obligan a aportes similares, en tierra y ganado, por lo que
podrían darse situaciones de valor parejo de integraciones de campos y
haciendas, codirección y repartición igual de frutos, soportando por igual los
gastos de cuidado y atención del rodeo por el tiempo convenido.

2.6. CAPITALIZACIÓN
Hay contrato de capitalización de hacienda cuando una de las partes se obliga a
entregar a la otra un grupo de animales con el objeto de repartirse el aumento de peso
resultante del engorde posterior, ya sea en kilos o en dinero.

Este contrato define al engorde a partir de cierto tiempo (el de la entrega al tomador)
como un mayor valor que los animales adquieren y que es compatible entre los
contratantes. Al tiempo de su venta o adjudicación, la diferencia ganada desde la
entrega se distribuye entre las partes, ya sea repartiendo a los animales y adjudicando
tantos kilos a cada uno o vendiéndolos y tomando cada uno su parte del total,
descontando los kilos iniciales o el valor de origen asignado al rodeo.

Este contrato se ha usado siempre para evitar ventas inconvenientes, ya sea por estar
bajos los precios del mercado o hallarse los animales sin terminar su engorde en
forma adecuada.

Uno de los principales beneficios de este contrato es el de no desembolso de sumas

de dinero entre los contratantes, lo que siempre es preferido por el hombre de campo,
crónicamente falto de numerario.

2.6.1. Plazos
Las partes pueden convenir libremente el plazo de duración de este
contrato ganadero, de conformidad con el régimen general de la ley
13.246 para las aparcerías pecuarias.

2.6.2. Obligaciones del Dador

- Entregar los animales
- Concurrir al pago de los gastos del cuidado y sanidad de los animales en
la proporción pactada

25
 - Presentarse al tiempo del control de la ganancia y distribución o venta del
ganado
- Retirar animales o cobrar su parte en la proporción que corresponda el
concluir el contrato.

2.6.3. Obligaciones del Tomador

- Recibir los animales, cuidarlos, pagar su proporción de gastos en la forma
que hubieren convenido
- Citar al dador para recibir las utilidades en kilos o pesos del negocio, al
finalizar el plazo.

2.6.4. Responsabilidad
Como en la práctica a la hacienda la puede cuidar su dueño en el campo
de la otra parte, o el tomador en el suyo sin presencia del dador en el
control y guarda de ellos, las partes pueden, y es recomendable que así
sea, atribuir a una de ellas la responsabilidad por el cuidado y vigilancia
de los vacunos y también es dable eximir a la otra de toda responsabilidad
por hurto, extravío o pérdida de animales. Rige en general –salvo pacto
en contrario- el principio “res perit domino”, o sea que las cosas se
pierden para su dueño.

2.6.5. Forma del contrato

Los contratos deben ser hechos por escrito, aunque se los puede probar
por cualquier medio y las partes pueden exigir su redacción en cualquier
tiempo. Es conveniente concertar la forma en que la hacienda va a ser
liquidada o adjudicada, que es una de las mayores fuentes de conflicto en
la práctica.

2.7. PASTOREO
Habrá pastoreo cuando una de las partes se obligue a entregar a la otra un predio rural
o parte de un campo por un período menor a un año y por un precio cierto en dinero,
y la otra a pagarlo y utilizar el inmueble para alimentar sus animales.

En los pastoreos una de las partes se llama “Ganadero” que lleva sus animales a un
campo o a una fracción de él, con el objeto de tenerlos allí por períodos breves,
menores de un año; y la otra parte, llamada propietario, le cede a tal fin la tenencia
de la parcela correspondiente, por un precio cierto en dinero y por el tiempo indicado.

26
Los pastoreos menores de un año están regulados por la ley 13.246 y exigen ser
redactados por escrito y calificados como tales y homologados por los tribunales
provinciales que tengan a su cargo el fuero rural en la jurisdicción donde se halla el
inmueble.

Los contratos accidentales ganaderos, o sea, los pastoreos menores a un año, no

pueden ser renovados sobre el mismo predio o fracción en forma consecutiva porque
se los consideraría como arrendamiento rural. Debe al menos transcurrir un período
de un año entre el nuevo contrato y el vencimiento del anterior.

2.7.1. Plazos
Los pastoreos deben ser celebrados en la forma indicada por un
tiempo menor a un año de plazo.

2.7.2. Responsabilidad sobre la Hacienda

Las pérdidas de la hacienda incluso en caso de extravío o hurto de
ganado mayor, son de exclusiva cuenta del dueño de las reses. El
dueño del campo quedará desligado de toda responsabilidad respecto
de los animales que se hallan en pastoreo.

2.7.3. Forma del contrato

Debe realizarse en forma escrita para que sea válido al igual que su
calificación y homologación ante el tribunal provincial que tenga a su
cargo el fuero rural en el lugar del inmueble.

2.7.4. Testimonio, desalojo y multas

En todos los supuestos de pastoreos, que deben presentar cualquiera
de las partes ante el tribunal competente para su calificación y
homologación como tales, debe expedir un testimonio que se
entregará al interesado.

Con este testimonio podrá exigir el inmediato desalojo del predio si

éste no le es devuelto al concluir el plazo convenido. En tal supuesto
se impone al incumplidor que no haya desocupado el predio, una
multa equivalente al cinco por ciento diarios del precio del
arrendamiento, a favor del propietario, por cada día de demora en la
restitución del inmueble hasta su recepción libre de ocupantes por
parte del propietario.

27
 2.8. CONTRATO DE PASTAJE O PASTURAJE
Habrá contrato de pastaje o pasturaje cuando una de las partes se obligue a recibir de
la otra animales con el objeto de alimentarlos con el pasto de su campo y la otra a
pagar por dicha alimentación un precio por cabeza y por el tiempo de duración del
contrato. Se utiliza para lotes chicos de hacienda o por breves períodos de tiempo,
generalmente estacionales.

2.8.1. Responsabilidad de los animales y cuidado de ellos

En estos casos, el titular del predio no otorga la tenencia del potrero o de la
fracción de campo propia, al dueño de los animales y como tal puede entenderse
que sea el dueño del campo quien tendría a su cargo el cuidado y vigilancia de
los animales pero que suceda y de hecho, es frecuente, que el cuidado y la
responsabilidad las tenga el dueño de los mismos, ya que nada hay más bueno
que el propio dueño cuide de su ganado. Es fundamental dejar claro quien tendrá
a su cargo el cuidado de los animales.

2.9. CONTRATO DE COSECHA

Se produce cuando una de las partes se obliga a entregar a la otra un predio rural o
una fracción de campo con el objeto de que efectúe allí un cultivo agrícola y le pague
por el uso de dicho predio o fracción una suma de dinero o le otorgue una
participación de los frutos o utilidades a efectuar la correspondiente cosecha. Se trata
de un contrato excepcional cuya retribución se puede entregar al titular de la tierra
tanto en dinero como en una participación en los frutos.

2.9.1. Aplicación
Sólo puede ser otorgado por una sola cosecha entre los mismos contratantes y
respecto de la misma fracción.

2.9.2. Requisitos especiales del contrato

Debe ser realizado por escrito y calificado y homologado como contrato
accidental por el tribunal que tenga a su cargo el fuero rural en el lugar donde
esté situado el inmueble objeto del contrato.

2.9.3. Plazo
El plazo lo determina la realización de una cosecha y debe tenerse en cuenta
posibles contingencias, como períodos de lluvia excesiva, etc, para determinar el
momento de la devolución del campo a su titular. Tenencia del predio y guarda
de maquinarias y equipos agrícolas: Es el contratista o chacarero el que tendrá a

28
 su cargo la guarda delas maquinarias y equipos de su propiedad, o a su cuidado,
en el lugar donde se efectúa el cultivo.

2.10. CONTRATO DE FRANQUICIA GANADERA

Se refiere a las formas del denominado “franchising” de la contratación civil y
comercial. Habrá contrato de franquicia ganadera cuando una de las partes,
“contratista franquiciante”, se obliga a aportar a la otra, llamada “ganadero
franquiciado”, la tecnología, los sistemas y los alimentos balanceados o
complementación de nutrientes, que permitan un rápido desarrollo y engorde de los
animales de este último, obligando al ganadero a aportar el personal y a cumplir con
las instrucciones del contratista franquiciante, con el objeto de que las partes
compartan el aumento de peso de los animales así obtenido, repartiéndoselo
generalmente por mitades.

2.10.1. Obligaciones del Fraquiciante

Aporta la tecnología y el “manual de engorde” o las instrucciones a que debe
ajustarse la tarea, como también el alimento balanceado complementario y los
nutrientes que se le agregarán y en su caso, los anabólicos que se utilicen.

2.10.2. Obligaciones del Franquiciado

Llevar al contrato sus instalaciones y los animales objeto del engorde y aportará
también el personal necesario para desempeñar la actividad de crianza o
desarrollo intensivo.

2.10.3. Regulación legal

Esta figura se acerca a los contratos de provisión de servicios o cosas con pago
diferido o a formas asociativas de producción, con obligaciones recíprocas, de
tracto sucesivo y en un marco aleatorio y agrario. La contratación tiene como
marco la autonomía de la voluntad de las partes.

III. LEGISLACIÓN ESPECIAL PARA EL ARRENDAMIENTO

3.1. PRINCIPIOS GENERALES QUE INSPIRAN EL RÉGIMEN DE LA

LEY
La adecuación socioeconómica de las estructuras de las explotaciones agrarias es un
elemento clave en cualquier estrategia de modernización de la agricultura que
pretenda mejorar su competitividad en los mercados y consolidar empresas viables,

29
capaces de generar niveles de renta y de ocupación satisfactorios. Por ello, la reforma
o mejora estructural es especialmente necesaria en una buena parte de la agricultura
peruana que, a pesar de los cambios, a veces muy profundos, que se vienen
produciendo en los últimos años, se caracteriza por tener todavía acusadas
deficiencias estructurales, tanto en términos globales y territoriales, como en relación
a otros países con los que comparte intereses y mercados cada día más abiertos y
competitivos. Un elemento decisivo en esa mejora estructural ha de ser la movilidad
de la tierra, y uno de los mecanismos más idóneos para lograr este objetivo es la
figura del arrendamiento.

La Constitución Política del Estado, en su artículo 88, establece como principio

constitucional, la misión que debe cumplir el Estado, de apoyar preferentemente el
desarrollo agrario. Garantiza el derecho de propiedad sobre la tierra, en forma privada
o comunal o en cualquiera otra forma asociativa. En consecuencia, el establecimiento
de una adecuada regulación de los arrendamientos rústicos, en cuanto coadyuva a la
modernización de las explotaciones agrarias, se convierte no ya en un instrumento de
política económica y social, sino también en un mandato constitucional dirigido a los
poderes públicos, y concretamente al Estado.

En las últimas décadas, se han observado diferentes tendencias en la tenencia de la

tierra en el país que, sin duda, han influido en su movilidad y en el proceso de ajuste
estructural. En este sentido, se constata un aumento relativo del arrendamiento
respecto a las demás formas de tenencia de la tierra. Así, la reestructuración de los
años sesenta está asociada con una fuerte expansión del arrendamiento.

Por el contrario, en los setenta y, sobre todo, los ochenta, se reduce la intensidad del
redimensionamiento de las explotaciones como consecuencia del bloqueo en la
movilidad de la tierra al frenarse la expansión de los arrendamientos con el Decreto
Ley N° 18003, y la Ley de Reforma Agraria Decreto Ley N° 17716, recobrando
vigencia mediante la Ley de Promoción de las Inversiones en el Sector Agrario,
Decreto Legislativo N° 653. Esta Ley vino a adaptar la institución a la nueva
Constitución de 1993.

Por ejemplo en la Unión Europea se están produciendo cambios de gran

trascendencia en el pensamiento que inspira las reformas de la Política Agrícola
Común. El desafío fundamental que se plantea es lograr un aumento de la eficiencia
de las explotaciones, que compense posibles pérdidas de renta a agricultores y

30
ganaderos.

Generalmente se estima que ello requiere explotaciones muchos mayores que las
actuales, en términos de superficie y de rendimientos y, sobre todo, una dinamización
del mercado de la tierra. Y es aquí donde aparece el instrumento arrendaticio como
uno de los más indicados para lograr nuevas tierras, que los agricultores con vocación
de permanencia puedan agregar a las suyas. Existen, así, núcleos rurales donde unos
pocos empresarios llevan en cultivo todo el término, manteniendo labradas y vivas
las tierras, y permitiendo que sigan siendo comunidades viables, capaces de acoger,
por otra parte, el turismo de los habitantes de la ciudad, lo que proporciona a su vez
rentas complementarias a los agricultores, que permiten cumplir la doble función de
producción de alimentos y conservación del medio ambiente. Fue la Declaración de
Cork, de 9 de noviembre de 1996 (de donde surgen en gran medida las nuevas
tendencias de reordenación de las explotaciones) la que asumió inequívocamente el
objetivo del desarrollo rural, incorporado, desde entonces, al marco del sector
agrario.

Por lo que se refiere a las características presentes de la agricultura, se han producido

cambios de gran relieve que exigen nuevas normas para las nuevas realidades y
perspectivas de futuro, que se traducen en la actualidad en la necesidad de mejorar
las condiciones de vida y el nivel de empleo, así como la diversificación de la
actividad económica en el medio rural.

Es previsible que en el futuro continúe la tendencia a la disminución de la población

activa agraria, sin que ello suponga desconocer los favorables efectos de las políticas
de ayudas a la instalación de jóvenes agricultores que, junto a otros factores, tienden
a moderar esa disminución. Las estadísticas revelan que casi la mitad de los
responsables de explotación agraria declaran no tener sucesor en ella. De acuerdo
con el Censo Agrario de 1999, había en esa fecha 746.944 explotaciones dirigidas
por un titular de 55 o más años que carecía de sucesor, lo que supone el 44 por 100
de las explotaciones con empresario persona física y el 42,3 por 100 del total de
explotaciones censadas (aproximadamente el 20 por 100 de la superficie censada
total), que son las que podrían desaparecer durante el próximo decenio. Es deseable
que las tierras que queden sin cultivar puedan pasar a otros, lo que les permitirá
agrupar una buena base superficial: existe ya una tendencia clara, especialmente en
el sur del país, a la proliferación de sociedades de administración o arrendamiento de

31
fincas ajenas, que ha de dar como frutos unidades de producción mayores, más
tecnificadas, mejor informatizadas, con una integración más intensa en redes de
comercialización, llevadas, pues, con criterios empresariales.

En este sentido, las estimaciones realizadas apuntan a que en el próximo decenio

abandonarán la actividad agraria entre 400.000 y 500.000 explotaciones que liberarán
alrededor de 4 millones de hectáreas, que teóricamente quedarán disponibles para su
incorporación a otras explotaciones, normalmente bajo la forma de arrendamiento.
Por ello resulta necesaria una revisión de su régimen jurídico, que aumente su
eficacia y permita canalizar las superficies liberadas al redimensionamiento o mejora
de las explotaciones con mayores perspectivas de futuro, ya que en principio no cabe
esperar que la reestructuración transcurra a través de la compraventa de tierras, dado
su elevado precio.

En definitiva, la orientación fundamental que inspira la Ley es lograr una

flexibilización del régimen de los arrendamientos rústicos en el país, siguiendo la
senda de la legislación comparada.

En el capítulo I se consagra el objetivo de dar primacía a la autonomía de la voluntad

de las partes (art. 1), en todo aquello que no sea contrario al muy limitado contenido
imperativo de la ley. Se incluye no sólo el arrendamiento de fincas, también de
explotaciones (art. 2), así como una referencia al régimen de los derechos de
producción agrícola en caso de arrendamiento (art. 3), todo ello en concordancia con
la importancia que estas figuras han adquirido en el Derecho Comunitario.

El capítulo II regula las Partes Contratantes, donde se introducen importantes

novedades, como lo es permitir celebrar el contrato a cualquier persona física o
jurídica con capacidad de contratar y a las comunidades de bienes, una forma
asociativa crecientemente utilizada.

Uno de los aspectos fundamentales de la nueva norma es la duración del

arrendamiento, regulada en el capítulo IV.

Destaca también la regulación de los gastos y mejoras, del capítulo VI. Se ha utilizado
la normativa precedente, pero simplificada y aclarada, con novedades como la de
considerar mejora obligatoria la que venga impuesta por acuerdos de las
Comunidades de Regantes en lo que se refiera a la modernización de los regadíos,
tarea que constituye hoy uno de los pilares más importantes de la modernización

32
 agraria en peruana. Se trata de evitar que los arrendamientos de fincas sitas en zonas
irrigadas lleguen a ser un obstáculo a la modernización.

Constituye una importante novedad el capítulo VII, en el que se regula la enajenación

y el subarriendo. Por lo que se refiere a la enajenación, la Ley se aleja del principio
jurídico romano "emptor non teneturstare colono", recogido en el Código Civil.
También merece destacarse el capítulo IX, en el que se actualiza el régimen de las
aparcerías.
En definitiva, existe a lo largo del texto una clara orientación flexibilizadora de
régimen del arrendamiento, que es resultado de un largo período de reflexión y
consultas con expertos.

3.2. EFECTO DE LA VIGENCIA DE LA NORMA SOBRE LA

LEGISLACIÓN NACIONAL

La aprobación de la presente iniciativa legal pretende la adecuación socioeconómica

de las estructuras de las explotaciones agrarias como elemento clave en la
modernización de la agricultura que pretenda mejorar su competitividad en los
mercados y consolidar empresas viables, capaces de generar niveles de renta y de
ocupación satisfactorios. Por ello, la reforma o mejora estructural es especialmente
necesaria en una buena parte de la agricultura peruana que, a pesar de los cambios, a
veces muy profundos, que se vienen produciendo en los últimos años, se caracteriza
por tener todavía acusadas deficiencias estructurales, tanto en términos globales y
territoriales, como en relación a otros países con los que comparte intereses y
mercados cada día más abiertos y competitivos.

3.2.1. Análisis Costo Beneficio

La aprobación y aplicación de la presente norma no ocasiona gasto al erario nacional,
por el contrario tiene como finalidad fundamental perfeccionar la legislación agraria

3.2.2. Disposiciones Generales

CAPÍTULO I
Artículo 1. Arrendamiento rústico.
Se considerarán arrendamientos rústicos aquéllos contratos mediante los cuales
se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su
aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.
Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que

33
no se oponga a la presente Ley. Supletoriamente, regirá el Código Civil y, en su
defecto, los usos y costumbres que sean aplicables.
Tendrán también la misma consideración los arrendamientos de explotaciones
agrícolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las disposiciones de la
presente Ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo
que las partes hayan expresamente acordado.
Artículo 2. Arrendamiento de explotación.
Se entenderá que el arrendamiento es de explotación, ya esté constituida con
anterioridad o al concertar el contrato, cuando sea ella objeto del mismo en el
conjunto de sus elementos, considerada como una unidad orgánica y siempre que
lo hagan constar las partes expresamente, acompañando el correspondiente
inventario.

Artículo 3. Derechos de producción agraria y otros derechos.

Los derechos de producción agraria y otros derechos inherentes a las fincas o a
las explotaciones integrarán el contenido del contrato, tanto en los
arrendamientos de fincas como en los de explotaciones, salvo que las partes
establezcan expresamente lo contrario, conforme a la normativa estatal,
autonómica o comunitaria aplicable.
Artículo 4. Compatibilidad de arrendamientos.
Una misma finca puede ser susceptible de diversos arrendamientos simultáneos,
cuando cada uno tenga como objeto distintos aprovechamientos compatibles y
principales.
Salvo pacto expreso, en el arrendamiento de una finca para su aprovechamiento
agrícola, ganadero o forestal no se considerarán incluidos aprovechamientos de
otra naturaleza, como la caza.
Artículo 5. Contratos no considerados como arrendamientos rústicos.
No se considerarán arrendamientos rústicos los contratos de recolección de
cosechas a cambio de una parte de los productos, ni, en general, los de realización
de alguna faena agrícola claramente individualizada, aunque se retribuya o
compense con una participación en los productos o con algún aprovechamiento
singular.

Artículo 6. Arrendamientos exceptuados de esta Ley.

Quedan exceptuados de esta Ley:

34
1. Los arrendamientos que por su índole sean sólo de temporada, inferior al año
agrícola.
2. Los arrendamientos de tierras labradas y preparadas por cuenta del propietario
para la siembra o para la plantación a la que específicamente se refiera el contrato.
3. Los que tengan por objeto fincas adquiridas por causa de utilidad pública o de
interés social, en los términos que disponga la legislación especial aplicable.
4. Los que tengan como objeto principal:
a) Aprovechamientos de rastrojeras, pastos secundarios, praderas roturadas,
montaneras y, en general aprovechamientos de carácter secundario.
b) Aprovechamientos encaminados a semillar o mejorar barbechos.
c) La caza.
d) Explotaciones ganaderas de tipo industrial, o locales o terrenos dedicados
exclusivamente a la estabulación del ganado.
e) Cualquier otra actividad diferente a la agrícola, ganadera o forestal.
5. Los arrendamientos que afecten a bienes comunales, bienes propios de las
Corporaciones Locales y montes vecinales en mano comunes, que se regirán por
sus normas específicas.
Artículo 7. Inaplicación de la Ley.
Tampoco se aplicará esta Ley a los arrendamientos urbanos o aquéllos que tengan
por objeto, inicial o posteriormente, fincas en que concurran alguna de las
circunstancias siguientes:
a) Constituir, conforme a la legislación específica, suelo urbano o suelo
urbanizable.
b) Ser accesorias de edificios o de explotaciones ajenas al destino rústico siempre
que el rendimiento distinto del rústico sea superior en más del doble a éste.
c) Tener, por cualquier circunstancia ajena al destino agrario, un valor en venta
superior al doble del precio que normalmente corresponda en la comarca o en la
zona a las de su misma calidad o cultivo.
Si, vigente el contrato, sobreviniere alguna de las circunstancias determinadas en
el apartado anterior, el arrendador podrá poner término al arrendamiento,
conforme a lo dispuesto en el artículo 25, mediante un plazo de preaviso de un
año. Ello se aplicará igualmente al arrendamiento de explotaciones, cuando las
circunstancias contempladas afecten a las fincas que las integran o a otros de sus
elementos en una proporción superior al cincuenta por ciento.
Artículo 8. Desenvolvimiento del contrato.

35
El arrendatario de fincas rústicas tiene derecho a determinar el tipo de cultivo, sin
perjuicio de devolverlas, al terminar el arriendo, en el estado en que las recibió y
de lo dispuesto sobre mejoras en la presente Ley.
Serán nulos los pactos que impongan al arrendatario cualquier restricción sobre
los cultivos o sobre el destino de los productos, salvo los que tengan por fin evitar
que la tierra sea esquilmada o sean consecuencia de disposiciones legales o
reglamentarias.

Cuando la determinación del tipo o sistema de cultivo implique transformación

del destino o suponga mejoras extraordinarias sólo podrá hacerse mediante
acuerdo expreso entre las partes y, en su caso, en cumplimiento de las normas
legales o reglamentarias pertinentes.
En el arrendamiento de explotación, el arrendatario goza igualmente de plena
autonomía en el ejercicio de su actividad empresarial, según contrato, pero asume
la obligación de conservar la unidad orgánica de la explotación, en la totalidad
de todos los elementos que la integran y de efectuar, a la terminación del arriendo,
su devolución al arrendador.

CAPÍTULO II
Partes Contratantes
Artículo 9. Capacidad.
Podrán celebrarse arrendamientos rústicos entre personas físicas o jurídicas. En
el caso de las personas físicas, se precisa únicamente la capacidad de contratar
conforme a ley.
También podrán ser arrendatarios las comunidades de bienes dedicadas a
actividades agrarias.
El menor cuyas fincas o explotaciones hayan sido arrendadas por su padre o tutor,
podrá poner fin al contrato una vez emancipado, siempre que haya transcurrido
la duración mínima, comunicándolo al arrendatario en el plazo de seis meses
desde que alcanzó dicho estado o, en su caso, desde que falte un año para que se
cumpla el plazo mínimo de duración. En todo caso, la resolución del contrato no
surtirá efecto hasta transcurrido un año desde su realización.
Artículo 10. Resolución del derecho del concedente.
Los arrendamientos otorgados por usufructuarios, superficiarios, enfiteutas y
cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre la finca o la explotación se

36
resolverán al extinguirse el derecho del arrendador, salvo que no haya terminado
el año agrícola, en cuyo caso subsistirán hasta que éste concluya.
También podrán subsistir durante el tiempo concertado en el contrato, cuando
éste exceda de la duración de aquellos derechos si a su otorgamiento hubiera
concurrido el propietario.
CAPÍTULO III
Forma
Artículo 11. Criterios y requisitos formales.
Los contratos de arrendamiento deberán constar por escrito. En cualquier
momento, las partes podrán compelerse a formalizarlos en documento público,
cuyos gastos serán de cuenta del solicitante. También podrán compelerse a la
constitución del inventario de los bienes arrendados.
Los arrendamientos de explotación, por la propia naturaleza de los mismos,
deberán ir acompañados de un inventario circunstanciado de los diversos
elementos que integran la explotación, del estado de conservación en que los
recibe el arrendatario y de cuantas circunstancias sean necesarias para el
adecuado desenvolvimiento del contrato.
CAPÍTULO IV
Duración del arrendamiento
Artículo 12. Tiempo de duración.
Los arrendamientos tendrán una duración mínima de tres años. Será nula y se
tendrá por no puesta toda cláusula del contrato por la que las partes estipulen una
duración menor.
Salvo estipulación de las partes, estableciendo una duración mayor, el
arrendamiento de fincas y de explotaciones se entenderá concertado por un plazo
de tres años, por lo que, cumplido el tiempo, a no ser que las partes hayan
dispuesto otra cosa, al celebrar el contrato o en otro momento posterior, el
arrendatario de fincas pondrá a disposición del arrendador la posesión de las
fincas arrendadas.
El arrendador, para recuperar la posesión de las fincas al término del plazo
contractual, deberá notificárselo fehacientemente al arrendatario con un año de
antelación. De lo contrario, si el arrendatario no pone la posesión de las fincas
arrendadas a disposición del arrendador al término del plazo, el contrato se
entenderá prorrogado por un período de tres años. Tales prórrogas se sucederán

37
indefinidamente en tanto no se produzca la denuncia del contrato.
CAPÍTULO V
Renta
Artículo 13. Fijación de la renta.
La renta se fijará en dinero y será la que libremente estipulen las partes.
No obstante si la fijaren en especie o parte en dinero y parte en especie, llevarán
a cabo su conversión a dinero.
Artículo 14. Pago.
El pago de la renta se verificará en la forma y lugar pactados y, en defecto de
pacto o costumbre aplicable, se abonará en metálico por años vencidos en el
domicilio del arrendatario.
El arrendador deberá entregar al arrendatario recibo del pago.
Artículo 15. Cantidades asimiladas a la renta.
Todas las cantidades que hubiere de pagar el arrendador y que por disposición
legal sean repercutibles al arrendatario podrán ser exigidas por aquél desde el
momento en que las haya satisfecho, expresando el concepto, importe y
disposición que autorice la repercusión.

El impago de tales cantidades equivaldrá al impago de la renta.

El derecho a repercutir prescribirá al año de haberse efectuado el pago por el

arrendador.

CAPÍTULO VI
Gastos y Mejoras
Artículo 16. Principio general.

Arrendador y arrendatario están obligados a permitir la realización de las obras,

reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte contratante.

Tales reparaciones y mejoras se realizarán en la época del año y en la forma que

menos perturben, salvo que no puedan diferirse.

Artículo 17. Gastos de conservación a cargo del arrendador.

38
El arrendador, sin derecho a elevar por ello la renta, realizará todas las obras y
reparaciones necesarias con el fin de conservar la finca en estado de servir para
el aprovechamiento o explotación a que fue destinada al concertar el contrato.
Si, requerido el arrendador, no realiza las obras a las que se refiere el apartado
anterior, el arrendatario podrá optar bien por compelerle a ello judicialmente, o
resolver el contrato, u obtener una reducción proporcional de la renta, o por
realizarlas él mismo, reintegrándose mediante compensación con las rentas
pendientes a medida que vayan venciendo.

Cuando por causa de fuerza mayor la finca arrendada sufra daños no

indemnizables, cuya reparación tenga un coste superior a una anualidad de renta,
no estará obligado el arrendador a dicha reparación, debiendo comunicárselo al
arrendatario en tal sentido, el cual podrá optar por rescindir el contrato,
comunicándoselo por escrito al arrendador o continuar el arriendo con la
disminución proporcional de la renta a que hubiere lugar.

Artículo 18. Otros gastos a cargo del arrendador.

Incumben también al arrendador las obras, mejoras o inversiones que, por

disposición legal o por resolución judicial o administrativa firmes o por acuerdo
firme de la Comunidad de Regantes sobre la modernización de regadíos para el
cambio de sistema de riego, hayan de realizarse sobre la finca arrendada.

Cuando las obras, mejoras o inversiones, a que alude el apartado anterior, sean
de tal entidad y naturaleza que, excediendo de la natural conservación de la finca,
supongan una transformación que redunde en el incremento de la producción, el
arrendador tendrá derecho a la revalorización proporcional de la renta y, en su
caso, a la rescisión del contrato, cuando el arrendatario no estuviere conforme
con dicha revalorización.

Artículo 19. Obras y mejoras a cargo del arrendatario.

Corresponde al arrendatario efectuar las reparaciones, mejoras e inversiones que

sean propias del empresario agrario en el desempeño normal de su actividad y las
que le vengan impuestas por disposición legal o por resolución judicial o

39
administrativa firmes o por acuerdo firme de la Comunidad de Regantes relativo
a la mejora del regadío que sea también propia del empresario agrario en el
desempeño normal de su actividad, sin que por ello tenga derecho a disminución
de la renta, ni a la prórroga del arriendo, salvo que por acuerdo de las partes o de
las propias disposiciones legales o resoluciones judiciales o administrativas,
resultare otra cosa.

El arrendatario puede hacer desaparecer las paredes, vallas, setos vivos o

muertos, zanjas y otras formas de cerramiento o cercado del predio arrendado, si
separan dos o más fincas integradas en una misma unidad de explotación, sin
perjuicio de la obligación de devolver las cosas al término del arriendo tal como
las recibió, de conformidad con lo dispuesto en el Código Civil.

Las mejoras hechas durante el arrendamiento se presume que han sido efectuadas
a cargo del arrendatario.

Artículo 20. Mejoras útiles y voluntarias.

Por lo que se refiere a las mejoras útiles y voluntarias, de cualquier naturaleza

que sean, realizadas por el arrendatario en las fincas arrendadas, se estará, en
primer término, a lo que hayan acordado las partes al celebrar el contrato o en
cualquier otro momento y, en defecto de pacto, se aplicará el régimen establecido
por el Código Civil para el poseedor de buena fe.

CAPÍTULO VII
Enajenación y subarriendo
Artículo 21. Enajenación de la finca arrendada.

El adquirente de la finca, quedará subrogado en todos los derechos y obligaciones

del arrendador, debiendo respetar el plazo que reste de la duración mínima del
contrato o la de la prórroga tácita que esté en curso.

Artículo 22. Cesión y subarriendo.

Para la cesión y el subarriendo, se estará a lo pactado por las partes y, en todo

40
caso, deberá referirse a la totalidad de la finca o explotación y deberá otorgarse
por todo el tiempo que reste del plazo del arrendamiento, por una renta que no
podrá ser superior a la pactada entre arrendador y arrendatario.

El arrendatario no podrá ceder o subarrendar la finca o explotación sin el

consentimiento expreso del arrendador.

CAPÍTULO VIII
Terminación del arrendamiento
Artículo 23. Terminación del arrendamiento.

El arrendamiento termina:
a) Por pérdida total de la cosa arrendada y por expropiación forzosa cuando sea
también total; si la pérdida es solo parcial, el arrendatario tiene opción para
continuar en el arriendo, y lo mismo en el caso de expropiación forzosa,
reduciendo proporcionalmente la renta.
b) Por expiración del término convencional o legal y de la prórroga, en su caso.
c) Por mutuo acuerdo de las partes.
d) Por desistimiento unilateral del arrendatario, al término del año agrícola,
notificándoselo al arrendador con un año de antelación.
e) Por muerte del arrendatario, quedando a salvo el derecho de sus sucesores
legítimos. En tal caso, a falta de designación expresa efectuada por el testador,
los sucesores tendrán que escoger entre ellos, por mayoría, al que se subrogará
en las condiciones y derechos del arrendatario fallecido. Dándose esta última
circunstancia, será necesaria la correspondiente notificación por escrito al
arrendador, en el plazo de un año desde el fallecimiento.
f) En los arrendamientos efectuados a favor de personas jurídicas o de
comunidades de bienes, desde el momento mismo en que se extinga la persona
jurídica o la comunidad.
g) Por resolución del derecho del arrendador.
h) Mediante resolución o rescisión del contrato en los supuestos legalmente
contemplados.

Artículo 24. Resolución del arrendamiento a instancia del arrendador.

41
El contrato podrá resolverse en todo caso a instancia del arrendador por alguna
de las causas siguientes: 1. Falta de pago de la renta y de las cantidades asimiladas
a la misma.
2. Incumplir gravemente la obligación de mejora o transformación de la finca, a
las que el arrendatario se hubiere comprometido en el contrato y a aquellas otras
que vengan impuestas por norma legal o resolución judicial o administrativa.
3. No explotar la finca, aún parcialmente, o destinarla, en todo o en parte, a fines
o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente, salvo en los casos
impuestos por programas y planes, cuyo cumplimiento sea necesario para la
percepción de ayudas o compensaciones en aplicación de la normativa estatal,
autonómica o comunitaria aplicable.
4. Subarrendar o ceder el arriendo con incumplimiento de alguno de los requisitos
del artículo 22.
5. Causar graves daños en la finca, con dolo o negligencia manifiesta.

Artículo 26. Rescisión

Tanto el arrendador, como el arrendatario, podrán rescindir el contrato, por el

incumplimiento de la otra parte de la obligación de satisfacer gastos de
conservación y mejoras, en los términos de los artículos 19, 20 y 21 de la presente
Ley.

Artículo 27. Efectos.

El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios
necesarios para las labores preparatorias del año siguiente; y, recíprocamente, el
entrante tiene obligación de permitir al saliente lo necesario para la recolección y
aprovechamiento de los frutos, en la forma prevista en el Código Civil.

CAPÍTULO IX
De las aparcerías
Artículo 28. Contrato de aparcería.

Por el contrato de aparcería, el titular de una finca o de una explotación, cede

temporalmente su uso y disfrute o el de alguno de sus aprovechamientos, así

42
como el de los elementos de la explotación, ganado, maquinaria o capital
circulante, conviniendo con el cesionario aparcero en repartirse los productos por
partes alícuotas en proporción a sus respectivas aportaciones.

Se presumirá, salvo pacto en contrario, que el contrato de aparcería no comprende

relación laboral alguna entre cedente y cesionario; de pactarse expresamente esa
relación, se aplicará, además, la legislación correspondiente.

Artículo 29. Régimen jurídico de la aparcería.

En defecto de pacto expreso, de normas forales o de derecho especial y de

costumbre, se aplicarán las disposiciones del presente capítulo y, con carácter
supletorio, las normas sobre arrendamientos rústicos contenidas en los capítulos
II, III y VI de la presente Ley. No obstante, tratándose de las mejoras impuestas
por ley o por resolución judicial o administrativa firmes o acuerdo firme de la
Comunidad de Regantes correspondiente, deberán llevarse a cabo por las partes
con arreglo a lo pactado entre ellas y, si faltare el pacto, podrá resolverse el
contrato a instancia del cedente o del cesionario.

Artículo 30. Aplicación de la normativa laboral y de Seguridad Social.

Se exceptúan de lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 27 de esta Ley

los contratos en los que el aparcero aporte únicamente su trabajo personal y, en
su caso, una parte del capital de explotación y del capital circulante que no supere
el 10 por 100 del valor total. En este supuesto, deberá serle garantizado al
aparcero el salario mínimo que corresponda al tiempo de la actividad que dedique
al cultivo de las fincas objeto del contrato y cumplirse, en general, lo dispuesto
en la legislación laboral y de seguridad social.

Artículo 31. Duración.

La duración del contrato será la libremente pactada y, en defecto de pacto, se

estimará que es la de un año agrícola, entendiéndose prorrogado por un periodo
de un año, en los mismos términos que los señalados para el arrendamiento en el
artículo 12. En los contratos de duración anual o inferior, la notificación previa

43
 de finalización del contrato se efectuará, al menos, con seis meses de antelación.

Si se hubiere convenido la aparcería para la realización de un cultivo

determinado, el plazo mínimo de duración será el tiempo necesario para
completar una rotación o ciclo de cultivo.

Artículo 32. Aparcería asociativa.

Aquellos contratos parcelarios en que dos o más personas, aporten o pongan en

común el uso y disfrute de fincas, capital, trabajo y otros elementos de
producción, con la finalidad de constituir una explotación agrícola, ganadera o
forestal, o de agrandarla, acordando repartirse el beneficio que obtengan
proporcionalmente a sus aportaciones, se regirán por las reglas de su constitución
y, en su defecto, por las del contrato de sociedad, sin perjuicio de que les sean
también aplicables, en su caso, las reglas sobre gastos y mejoras establecidas para
los arrendamientos.

CAPÍTULO X
Normas procesales
Artículo 33. Jurisdicción y competencia.
El conocimiento y resolución de los litigios que puedan suscitarse al amparo de
la presente Ley corresponderán a los Juzgados y Tribunales de su jurisdicción.
Artículo 34. Cuestiones litigiosas extrajudiciales.
Las partes, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo anterior, podrán someterse
libremente al arbitraje 1en los términos previstos en la legislación aplicable en la
materia.

3.3. NULIDAD DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

El arrendatario carece de acción para invocarla, si se sustenta en que el inmueble arrendado es

propiedad de un tercero, o bien, que su celebración tuvo como finalidad el incumplimiento de una
ejecutoria en que aquél no fue parte y que se refiera a un derecho real.

Aunque conforme al artículo 2226 del código civil para el distrito federal, la nulidad absoluta
derivada de la ilicitud en el objeto puede invocarse por cualquier interesado, un arrendatario carece

44
de interés (acción) para demandar la nulidad de un contrato de arrendamiento, derivada de que el
inmueble arrendado es propiedad de un tercero, o bien, de que lo que se pretendió con su celebración
fue eludir el cumplimiento de una ejecutoria anterior dictada en diverso juicio.

Puesto que en ese supuesto el arrendatario no tiene un derecho protegido, en tanto que la relación
que deriva del contrato de arrendamiento es personal y no real, por ende, el hecho de que se hubiese
decretado la procedencia de una acción reivindicatoria mediante sentencia dictada en un diverso
juicio ordinario civil, en el que el arrendatario y accionante de la nulidad del contrato de
arrendamiento no fue parte, no produce, a favor del arrendatario, un derecho real que pueda proteger,
por no ser el directamente interesado en que se dé o en dar cumplimiento al fallo citado, relativo al
dominio (derecho real) del inmueble que tiene en arrendamiento (derecho personal), en tanto que
no es el arrendatario quien tiene interés directo en que se ejecute la sentencia dictada en el diverso
juicio reivindicatorio, por ende, si éste no es el interesado en que se ejecute la sentencia dictada en
el juicio reivindicatorio, su acción de nulidad del contrato de arrendamiento es improcedente.

Máxime que la acción tiene como presupuesto para su procedencia, la existencia de un derecho, un
interés protegido por la ley, así como la capacidad o actitud de actuar, de lo que se sigue que la
acción de nulidad de un contrato de arrendamiento, ejercida por el arrendatario y sustentada en
hechos referidos a un derecho real y no personal, es improcedente.

3.3.1. ACCIONES QUE PUEDE PLANTEAR EL ARRENDADOR

Todo arrendador, sea propietario, administrador judicial, albacea testamentario,
apoderado o condómino, puede accionar contra el acupante, inquilino, arrendatario,
sub-arrendatario o precario mediante las acciones de:

3.3.1.1. Desalojo.
Procede la acción de desalojo conforme a Proceso Sumarísimo previsto en el Titulo
III de la Sección Quinta (art. 546 y siguientes del TUO del Nuevo Código Procesal
Civil) como acción principal en los casos de resolución de contrato, por la condición
de precario y por vencimiento de plazo, y como accesorio o anticipado.

a. Acción principal.

Procede la acción de desalojo como acción principal contra el

ocupante del inmueble urbano en los casos de resolución del contrato;
condición de precario y por vencimiento de plazo como veremos.

* Resolución del contrato de arrendamiento.- En los cinco casos

previstos en el Art. 1697 del Código Civil se procede:

45
 * Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence
otro mes y además quince días. Si el alquiler se conviene por periodos
menores a un mes, basta que venzan tres periodos.

* En los casos previstos en el inciso 1, si el arrendatario necesito que

hubiese contra el sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se
vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya
pagado la nueva renta devengada.

* Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que

se le concedió expresa o tácticamente, o permite algún acto contrario
al orden público o a las buenas costumbres.

* Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o

sin asentimiento escrito del arrendador.

* Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus

obligaciones

3.3.1.2. Condición de precario.

Es poseedor precario el que no tiene documentos que justifiquen su posesión. Se
considera ocupante precario al que carece de título o cuando el que tenía ha fenecido
(art. 911 del Código Civil).

3.3.1.3. Vencimiento de plazo.

Es procedente la acción de desalojo cuando el contrato de arrendamiento ha fenecido
y no ha sido prorrogado por las partes o la ley, como lo señalan los artículos 1688
hasta 1709 del Código Civil.

3.3.1.4. Desalojo accesorio.

En los juicios tramitados como de Conocimiento o Abreviado, siempre que la
restitución se haya demandado acumulativamente, como lo señala el art. 590 del
TUO del Nuevo Código Procesal Civil.

3.3.1.5. Desalojo Anticipado.

Procede en los casos en que el demandante acredite indubitablemente el derecho a la
restitución pretendida y el abandono del bien, tal como se precisa en el art. 679 del
TUO del C.P.C.

En la acción de Desalojo debe tenerse en cuenta lo que contiene la TERCERA

DISPOSICIÓN MODIFICATORIA DEL NUEVO CÓDIGO PROCESAL CIVIL

46
 que modifica la Tercera Disposición Final del D. Leg. 709, que quedo redactada
así: “Las pretensiones de restitución de inmuebles por vencimiento de plazo de
contrato de arrendamiento, de que se trata este Decreto Legislativo se tramitan
conforme a lo dispuesto para el proceso de Desalojo en el Código Procesal Civil.”

3.4. EL FRAUDE DE LA LEY

3.4.1. ASPECTOS GENERALES
En general, todo fraude supone la realización de un acto intencional, eludiendo una
disposición legal o un convenio, desconociendo un derecho ajeno o perjudicando a
un tercero. Desde el punto de vista penal, el fraude supone siempre la mala fe, como
en el caso de mediar engaño en la venta de mercaderías. Desde el punto de vista del
Derecho Civil, puede considerarse como fraudulento todo acto jurídico que aun
cuando válido en sí mismo, se otorgue con la finalidad de evitar la aplicación de una
disposición legal; como podría ser el que se pretenda declarar como bien propio un
bien que tiene el carácter de común.

En el campo del Derecho Internacional Privado, la noción del fraude a la ley persigue
sancionar los casos en los cuales las partes han obtenido indebidamente un elemento
de conexión con un ordenamiento jurídico que no es el que normalmente les
corresponde, con el fin de eludir el cumplimiento de determinadas disposiciones de
su propia legislación o de acogerse a disposiciones más favorables de una legislación
extranjera.

La vinculación fraudulenta a un ordenamiento jurídico extranjero puede presentarse

en muchos y muy diversos casos, referentes a las relaciones de familia y en especial
al divorcio, a la forma de los actos y al derecho sucesorio, entre otros. Innumerables
son las situaciones en las que puede darse el fraude a la ley. La más común de ellas
es la de la vinculación ficticia obtenida con el propósito de conseguir el divorcio
mediante el cambio de nacionalidad o de domicilio. Este mismo cambio fraudulento
puede tener el propósito de realizar una legitimación o una adopción, el de testar
libremente cuando en el país de origen rija la herencia forzosa o el de contraer
matrimonio para eludir impedimentos de su propia ley.

El fraude puede darse también en materia contractual, al escoger las partes un

elemento de conexión ajeno a la esencia del contrato. En los Estados Unidos has
decisiones jurídicas sobre los contratos usurarios que las partes hacen depender de la
legislación de un Estado que autoriza un tipo de interés más.

47
3.4.2. DEFINICIÓN
El supuesto de fraude a la ley consiste en que una persona fraudulentamente,
consigue colocarse en una situación tal que puede invocar las ventajas de una ley
extranjera, a la que, normalmente, no podía recurrir. El ejemplo clásico es el de dos
cónyuges que por pertenecer a un país donde no se admite el divorcio, se nacionalizan
en otro país que sí lo acepta, y obtenida la naturalización, se divorcian e invocan una
nueva situación en el país de origen. La noción de fraude a la ley es un remedio y
“tiene por objeto establecer una sanción para tales manejos y un medio de impedir la
aplicación de la ley extranjera, cuando alguno, mediante fraude, se ha colocado en
situación de invocarla, adquiriendo la nacionalidad francesa únicamente para
divorciarse”[2]. El fraude a la ley se conoce con diversos nombres: fraudem legis,
fraude a la loi, frode alla legge, evasión of law.

La doctrina del fraude a la ley constituye una excepción a la validez de actos

verificados en el extranjero, si alguna de las partes obró con la clara intención de
sustraerse a los efectos de la ley local.

El fraude no es otra cosa que el hecho de frustrar la ley, o los derechos que de ella se
nos derivan; esto es, el hecho de burlar, eludir o dejar sin efecto la disposición de la
ley, o de usurparnos lo que por derecho nos pertenece.

Si vamos a la legislación internacional, el Art. 12-4 del título preliminar del Código
Civil español establece “Se considera como fraude a la ley la utilización de una norma
de conflicto con el fin de eludir una ley imperativa española”. Asimismo el Art. 6-4
del título preliminar del Código Civil español establece “Los actos realizados al
amparo del texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el
ordenamiento jurídico, o contrario a él, se considerarán ejecutados en fraude a la ley,
y no impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiese tratado de eludir”.

Para DE LA MUELA afirma que antes de la formulación de estos artículos, la

jurisprudencia española invocaba el fraude a la ley para justificar la excepción de
orden público internacional. Mientras que para PEREZNIETO, el fraude a la ley
“consiste en la utilización del mecanismo conflictual para lograr un resultado que, de
otra manera, normalmente no sería posible. Es decir, mediante el cambio voluntario
de los puntos de contacto”.

La noción de fraude a la ley, en derecho internacional privado, es el remedio

necesario para que la ley conserve su carácter imperativo y su sanción en los casos

48
 en que deje de ser aplicable a una relación jurídica por haberse acogido los
interesados fraudulentamente a una nueva ley. Esta definición es técnica, ya que
considera el fraude a la ley como el orden público, constituyendo un remedio, al cual
se recurre a falta de otro remedio contra la aplicación de la ley extranjera. Esto,
porque se debe evitar que en el plano internacional la ley imperativa se convierta en
facultativa.

Definimos al fraude a la ley como “La realización de actos que aisladamente serían
válidos, pero que se hallan presididos en su comisión por una intención, dolosa del
agente con la finalidad de alcanzar un resultado prohibido por el derecho y más
específicamente por la norma de derechos internacional privado”.

3.4.3. Naturaleza jurídica

En relación con la naturaleza jurídica del fraude a la ley, se han expuesto varias tesis.

1. Teoría que rechaza la noción de fraude. Algunos autores no aceptan la existencia

del fraude a la ley en Derecho Internacional Privado. Es decir, cuando dos
personas piden que se les aplique su ley nacional, dicho juez no tiene para qué
buscar los móviles o intenciones por las cuales han querido invocarla. Lo
importante es determinar si pueden o no invocarla.
2. Teoría que admite la noción de fraude. Dentro de esta teoría, algunos autores la
admiten, pero solamente para contratos y forma de los actos, rechazándola para
los casos de cambio de nacionalidad. Esto, por cuanto en el cambio de
nacionalidad hay un interés, ya que, de no haberlo, se conservaría la nacionalidad
anterior. No obstante, la teoría del fraude a la ley debe aplicarse como norma
general para impedir la aplicación de la ley extranjera. NIBOYET expresa: “La
noción de fraude a la ley debe aplicarse a todos aquellos casos, de cualquier clase
que sean, en que un individuo pueda invocar una ley extranjera una vez cometido
el fraude, sea cualquiera la materia a que se refiera. Se trata, pues, de un remedio
para no aplicar la ley extranjera que normalmente debiera intervenir”.

Cabe decir que en cuanto a la naturaleza del fraude a la ley, puede distinguirse tres
teorías:

a. Teoría objetiva. Considera el fraude como una violación indirecta de la ley (elemento
material).
b. Teoría subjetiva. Esta teoría caracteriza el fraude por la voluntad culposa del agente.

49
c. Teoría ecléctica. Exige para la existencia del fraude la concurrencia de los elementos
material e intencional.
Esta es la concepción verdadera, ya que el fraude precisa la existencia de un acto
que lleva a un resultado prohibido por la ley, pero realizado con el propósito de
violar el espíritu de esta, acogiéndose a su texto.
Se puede afirmar que el fraude a la ley constituye una excepción a la aplicación
de la ley extranjera.

3.4.4. Condiciones
1. la existencia del fraude.
En Derecho Internacional Privado el fraude a la ley tiende a burlar la ley
que contiene una disposición que prohíbe realizar un determinado acto,
sometiéndose al imperio de una ley más tolerante. El grado de
imputabilidad o elemento psicológico será juzgado por el Juez, quien
apreciará si la intencionalidad es burlar la ley. En estas condiciones el
fraude se puede presentar en los casos siguientes: a) naturalizaciones
fraudulentas; b) cambios de domicilio; c) cambios de religión; y d) en
realización de determinados actos jurídicos.
El caso más utilizado es el de las naturalizaciones fraudulentas. Ejemplo
de esta clase es el Caso Bauffremont,
2. Ausencia de cualquier otro remedio.
El fraude a la ley es subsidiario, vale decir, es necesario que no se
disponga de otro medio. Siempre que haya otro medio, aunque existe
fraude, no es posible alegar esta teoría. NIBOYET cita el caso de los
famosos matrimonios de Gretna Green celebrados clandestinamente en la
frontera de Escocia. Un herrero se limitaba a extender una acta declarando
que los contrayentes habían comparecido ante él manifestando su
decisión de contraer matrimonio. Conforme al derecho escocés, el
matrimonio era válido, pero no siempre de acuerdo con la ley de los
contrayentes. Pero, en estos eventos, si se podría recurrir al estatuto
personal o aplicación de ley nacional, no era necesario acudir al fraude a
la Ley.[4]

50
3.4.5. Solución al conflicto de leyes
Se ha considerado necesario referirnos a los razonamientos que efectúa el Juez al
que se recurre para la solución de un problema concreto que trate acerca del
conflicto de leyes en el espacio. En este sentido, podemos distinguir los siguientes
niveles o procedimiento:
1. La presentación del problema hasta que el Juez nacional asume su
conocimiento; es decir, la puesta en causa de la cuestión en conflicto.
2. La elección de la regla de conflicto en el sistema del Foro; e decir, la
calificación.
3. La aplicación propiamente dicha de la regla de conflicto; que conduce al
orden jurídico competente.
4. La aplicación de la ley designada por la regla de conflicto. Este
procedimiento es el que sigue la solución, por la regla de conflicto del
Foro, de un conflicto de leyes en el espacio, concerniente a una cuestión
de Derecho determinado, pero, existen algunos factores que complican
este procedimiento; así:
a. Al conflicto en el espacio se puede añadir un conflicto en el tiempo; a
la que se le denomina como el primer nivel: La puesta en causa de la
regla de conflicto.
b. La regla de conflicto del Foro puede ser descartada por –y en todo
caso, aplicada en combinación con- una regla de conflicto extranjera;
considerada como segundo Nivel: La calificación.
c. La coexistencia de dos cuestiones de Derecho puede necesitar que se
realicen adaptaciones; propiamente tercer nivel: La designación del
orden jurídico competente.

En este último nivel, se producen algunas circunstancias propias, entre las que
aparece la vinculación fraudulenta de la ley ; o lo que normalmente conocemos
como Fraude a la Ley.

3.4.6. ¿Es necesario incorporar en la ley peruana la excepción de fraude a la

ley?
En la que el Perú ha participado activamente y suscrito cada una de las convenciones
aprobadas. De las convenciones aprobadas, el tema del fraude a la ley ha sido tratado
en dos de ellas:

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1. Convención Interamericana sobre Conflicto de Leyes en materia de Sociedades
Mercantiles; y,
2. Convención Interamericana sobre Normas Generales de Derecho Internacional
Privado.
De todos los artículos incluidos en las Normas generales de Derecho Internacional
Privado aprobados en la SEGUNDA CONFERENCIA ESPECIALIZADA
INTERAMERICANA SOBRE DERECHO INTERNACIONAL PRIVADO de
Montevideo en 1979, el referido al fraude a la ley es uno de los más controvertidos.
En lo que respecta a la vigencia de la categoría del fraude a la ley en el Derecho
Comparado podemos admitir la existencia de diversas tendencias, así tenemos el caso
de Francia y España que admiten la excepción de una manera general; otros países
como Inglaterra y Portugal lo rechazan explícitamente; y por último, una tercera
categoría mantiene una posición que calificamos como vacilante. Estas diversas
posiciones se reflejaron en el debate en torno al artículo 6º en el seno de la
Conferencia, motivo por el cual se buscó infrutuosamente un término medio. Sin
embargo, esto no se ha logrado.
A la postre la excepción de orden público terminó absorbiendo la de fraude a la ley,
al limitar sus alcances a la evasión artificiosa de los principios fundamentales de la
ley de otro Estado Parte, y sin hacerla extensiva a las leyes imperativas, las cuales
ipso facto se han convertido en facultativas en el plano internacional. Como en las
actuales circunstancias resulta imposible lograr un consenso en el seno de la
Conferencia Interamericana de Derecho Internacional Privado sobre la excepción de
fraude a la ley, cada uno de los países miembros, de acuerdo a su excepción y sus
necesidades, debe adoptar su propia solución.
La excepción de “fraude dela ley” ha venido siendo utilizada en la jurisprudencia de
distintos países, ya sea por mandato expreso de la ley o por propia iniciativa de los
jueces; cabe señalar que en el Código Civil de 1984 no expresa en ninguna norma
legal la institución de fraude de la ley, pues la actitud del legislador del nuevo Código
Civil no puede dejar de llamarnos la atención puesto que se trata de una institución
fundamental sin la cual no concebimos el funcionamiento de una autonomía de
voluntad que sea conforme a nuestras normas del D.I.Pr, sin embargo ya venía siendo
aplicada por los jueces peruanos en sus fallos, en el entendimiento que el hecho que
no esté expresamente recogido en un texto legal no implica que esta haya sido
desechada, puesto que la labor del juez debe ir mas allá de la letra de la ley, supliendo

52
 omisiones de esta en base a otros principios jurídicos también fundamentales más
aun cuando en nuestro Codigo señala en su artículo 2047 que:
“el derecho aplicable para regular las relaciones jurídicas vinculadas con
ordenamientos jurídicos extranjeros se determina de acuerdo con los tratados
internacionales ratificados por el Perú que sean pertinentes y, si estos no lo
fueran conforme a las normas del presente libro

Además son aplicables supletoriamente los principios y criterios consagrados por la

Doctrina del derecho internacional privado

En mi opinión contraria a la recién mencionada, si bien el legislador de 1984 hizo

mal en no incorporarlo, no por ellos vamos a negar la facultad, y mas aun la
obligación que tiene el juez de suplir las omisiones del Código Civil, sobretodo
cuando esta de por medio una evasión fraudulenta de la ley peruana, ya que el
mantenimiento de la autoridad y del prestigio de las leyes nacionales se exige que se
reprima el fraude a sus disposiciones.

Se debe interpretar que el legislador no incluyo una norma semejante debido a que
no lo considero necesaria dada la aplicación de la cual había venido siendo objeto
esta institución por la jurisprudencia sin que para ello hiciese falta una norma expresa
facultativa.

Además, podemos mencionar que un grupo de profesores de la Facultad de Derecho

de la Pontificia Universidad Católica del Perú propiciaron su incorporación cuando
se modifique el Título Primero del Libro X del Código Civil, para lo cual se propuso
la siguiente redacción: “No se aplicará el Derecho material resultante del juego de la
regla de conflicto cuando artificiosamente se halla evadido las leyes imperativas que,
de conformidad con las normas de conflicto peruanas, deben regir las relaciones
privadas internacionales. Rige en este caso, la norma material que se hubiese tratado
de eludir”.

3.5. CLÁUSULAS NULAS EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

En las grandes ciudades de España como es Valencia, cada día es más complicado para un inquilino
encontrar una vivienda en alquiler, esto unido a la gran dificultad de poder adquirir una vivienda en
propiedad está provocando que cada día sean más comunes las cláusulas abusivas impuestas por los
arrendadores que pueden ser consideradas nulas por un juez.

53
Incluso nos encontramos cláusulas que atentan un derecho fundamental de la Constitución como es
la inviolabilidad del domicilio, ya es casi común en la mayoría de contratos encontrar el derecho del
arrendador a entrar en la vivienda para verificar el estado de esta.

Las cláusulas nulas más comunes son las siguientes:

3.5.1. 1º Sobre la duración del contrato.

Este es el aspecto donde los arrendadores imponen con mayor vigor su situación de
superioridad:

a. Negativa a la prórroga legal: Es absolutamente ilegal establecer que el

contrato tiene una duración de un año, el artículo 9 de la ley de
Arrendamientos Urbanos establece de manera rigurosa que el contrato se
prorrogará de manera obligatoria para el arrendador hasta 3 años.
b. Falso arrendamiento de temporada: Esta es quizás la cláusula más nula de
todas y muy común. Intentando dejar el contrato al margen de lo dispuesto
por la normativa se da al contrato carácter de temporalidad celebrándolo por
11 meses y luego celebrando un contrato nuevo.
Esto es totalmente contrario a Ley y es muy fácil demostrarlo ya que el
contrato debe estar justificado por una causa muy específica de temporalidad
(reformas en una vivienda, un traslado laboral temporal, estudios….) y basta
con que el arrendatario demuestre que no tiene otra vivienda como domicilio
habitual.
c. Obligado cumplimiento del arrendatario del primer año de contrato: El
artículo 11 de la LAU señala que el arrendatario podrá rescindir el contrato
en cualquier momento una vez transcurrido 6 meses del contrato. Respecto la
duración el legislador protege especialmente al arrendatario porque además
la prórroga legal es obligada para el arrendador durante 3 años pero voluntaria
para el arrendatario como señala el punto A). Durante los 3 primeros años del
contrato el arrendatario tiene el poder de decisión sobre la continuidad o no
del contrato

3.5.2. 2º Sobre las condiciones económicas

a. Exigencia de mensualidades por adelantado. La LAU sólo permite pedir un
mes por adelantado, si el arrendador exige más mensualidades es una cláusula
denunciable.

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 b. Establecer al arrendatario como el obligado a conservar la vivienda. La Ley
señala claramente en su artículo 21 que el arrendador tiene la obligación de
realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda.
Sin duda recomendamos tratar estos asuntos en la fase negociadora del
contrato, pero ante la especial dificultad de encontrar alquileres en ciertas
ciudades si te has encontrado ante un arrendador que ha abusado de su
situación de superioridad y que no quiere reconocer sus obligaciones
legales, puedes reclamar la nulidad de dichas cláusulas ante los Tribunales
posteriormente.

3.6. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Las Obligaciones del arrendatario son las siguientes:

1. Gozar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato. El arrendatario está
obligado a usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato; y no podrá
en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de
convención expresa. A aquellos que la cosa es naturalmente destinada, o que
deban presumirse las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.

La forma en que el arrendatario puede gozar de la cosa arrendada se establece

conforme a los siguientes criterios: a) por lo que expresamente diga el contrato,
o resulte del espíritu del mismo; b) por la naturaleza de la cosa arrendada, c) a
falta también de la estipulación expresa, por las circunstancias que rodeen la
celebración del contrato o por la costumbre del lugar, si un inmueble destinado a
casa y habitación es tomado en arriendo por una entidad de beneficencia con
ocasión de una epidemia, esta circunstancias permiten presumir que dicho
inmueble fue arrendado para destinarlo a hospital.
2. Velar por la conservación de la cosa arrendada. El arrendatario empleara en la
conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Si
el arrendatario no emplea dicho cuidado en la conservación de la cosa, el
arrendador tendrá derecho a exigirle indemnización de perjuicios, consecuencia
esta que es obvia. Si el descuido del arrendatario genera un grave deterioro de la
cosa arrendada, entonces el arrendador tiene un derecho más: el de pedir la
terminación del contrato, art. 1997 inciso 2.

55
 Daños debidos a culpa de ciertos terceros. El daño causado a la cosa arrendada
por un familiar, huésped o dependiente del arrendatario, no permitirá al
arrendador perseguir la correspondiente reparación sino en el campo de la
responsabilidad civil extracontractual así: directamente contra el familiar,
huésped o dependiente autor del daño, en el caso del daño causado por un hijo o
dependiente del arrendatario, contra el mismo arrendatario como responsable del
hecho de aquellos.
3. Pagar el precio o renta convenido. El precio o renta que debe pagar el
arrendamiento es estipulado en el contrato. Si el contrato ha empezado a
ejecutarse por entrega de la cosa, pero posteriormente surge el desacuerdo
respecto a la renta convenida, sin que ninguna e ellas pueda aportar la prueba de
lo estipulado en esa materia. Este problema lo resuelve la ley disponiendo que
por peritos se determine el precio o renta.

Si fue que no se estipulo nada del contrato o resta el contrato es nulo

absolutamente por indeterminación del objeto de la obligación del arrendatario,
o mejor inexistente por incompleto.

Cuando debe pagar el arrendador el precio o renta. En primer término, se

atenderá a lo estipulado expresamente en el contrato; si en este nada se ha
estipulado se atenderá entonces la costumbre del lugar; si no hay estipulación ni
costumbre fija al respecto, entonces hay que distinguir según que la cosa
arrendada sea un predio urbano, un predio rústico, o una cosa mueble o
semoviente: si es un predio urbano la renta se pagará por períodos mensuales; si
es un predio rustico la renta se pagará por anualidades; si es una cosa mueble o
semoviente arrendada por cierto numero de años, meses o días, la renta se pagara
inmediatamente después de la expiración del respectivo año, mes o día.

Puede ocurrir que la renta no sea periódica por que se arrienda la cosa por una
suma fija: en este caso la suma se deberá una vez que termine el arrendamiento.

El arrendatario no debe la renta si no al vencimiento del periodo correspondiente,

nada impide que contractualmente se estipule lo contrario, es decir que el precio
o renta, lo pague el arrendatario por anticipado.

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 Con la terminación del contrato desaparece naturalmente el titulo o causa de la
obligación de pagar dicho precio, el cual por lo mismo no puede serle exigido ni
aun en el caso de que, violando sus propias obligaciones, el arrendatario rehusé
restituir la cosa al arrendador y la mantenga en su poder, beneficiando se de ella
como si el arriendo subsistiera. En este caso solo por la vía de indemnización de
perjuicios, o, en último extremo por la de enriquecimiento sin causa, cabría lograr
que el arrendatario resultase obligado, previa sentencia condenatoria en el
proceso declarativo, a pagar el valor correspondiente al arbitrario disfrute del
bien. Con el fin de conjurar tal situación, es recomendable a todas luces estipular
en el contrato de arrendamiento que el arrendatario permanezca obligado a pagar
la renta no solo durante la vigencia del contrato, sino durante todo el tiempo que
mantenga la cosa en su poder y hasta la efectiva restitución de ella al arrendador.
4. Restituir la cosa a la terminación del contrato. Expirado el contrato de
arrendamiento por cualquier motivo legal, cesa la causa para que el inquilino
mantenga la cosa en su poder, y por lo mismo es apenas natural que deba
restituirla a aquel de que la recibió.

Si llegado el momento de restituir, el arrendatario no restituye, dispone el

arrendador de la acción de lanzamiento.
Destrucción pérdida o deterioro de la cosa durante el arrendamiento. Siempre
que la cosa perece en poder del deudor, se presume que ha sido por hecho o por
culpa suya, si estando en poder del arrendatario la cosa se destruye, o se
menoscaba o deteriora, la ley lo coloca en una situación muy desventajosa frente
al arrendador pues se presume que lo anterior ha ocurrido por culpa del
arrendatario. El arrendatario solo pude liberarse de la presunción demostrando
que la destrucción, pérdida o deterioro, ocurrió por fuerza mayor o caso fortuito.

Como se hace la restitución tratándose de cosa inmueble. Esta se verificará

desocupándola enteramente, poniéndola a disposición del arrendador y
entregándole las llaves, si las tuviere la cosa.

Constitución del arrendatario en mora de restituir. Para que el arrendatario sea

constituido en mora de restituir la cosa, no basta que haya terminado el contrato,
sino que es necesario que el arrendador lo requiera para que restituya, solo
constituido en mora en la forma dicha, viene a hacerse el arrendatario responsable

57
 de los perjuicios moratorios: antes de ese momento no es responsable de estos, ni
en general puede considerársele en mora para ningún efecto; aunque de otro lado,
como ya se dijo esté obligado a restituir y pueda imponérsele judicialmente la
restitución, art. 2007.

3.7. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Es importante conocer los derechos y obligaciones que se generan cuando
alquilamos nuestro inmueble, ya que de esta manera podemos saber cómo
defendernos legalmente ante alguna problemática ocasionada por tu inquilino, lo
que podemos y no podemos hacer, así como aquello que hay que exigir en el
contrato.

3.7.1. Obligaciones
Entregar a tu inquilino el inmueble en las condiciones aptas para ser habitado,
en cuanto a seguridad e higiene.
A conservar el inmueble en buen estado, salvo el deterioro normal del uso
que sufra durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones
necesarias, así como las obras de mantenimiento para la conservación,
funcionalidad y seguridad del inmueble.
Hacer entrega del inmueble a tiempo, de acuerdo con el convenio realizado
con el arrendador. (Artículo 2413).
Responder a los defectos y fallas del inmueble que impidan el uso de éste,
aunque no tuvieras conocimiento de éstos o hayan ocurrido durante el
arrendamiento pero no sean culpa del inquilino, quien puede pedir la
disminución de la renta o la rescisión del contrato, salvo que se pruebe que
tuvo conocimiento antes de celebrar el contrato. (Artículo 242).
No puedes intervenir en el uso del inmueble, mientras el contrato siga vigente,
es decir, que no puedes decidir que lo quieres usar para una tienda y sacar al
inquilino.
Si al terminar el arrendamiento hubiere algún saldo a favor del arrendatario,
deberás devolverlo inmediatamente, a no ser que tengas que cobrarle algún
daño. (Artículo 2422).

3.7.2. Derechos
Si tu inquilino ocasionó algún daño o perjuicio al inmueble, y éste no cumple
con las reparaciones necesarias, tienes derecho a rescindir el contrato o acudir

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 a un juez para que resuelva el problema (Artículo 2416). El juez, según las
circunstancias del caso, decidirá sobre el pago de los daños y perjuicios.
El inquilino te debe avisar con tiempo si se requiere alguna reparación, con
la posibilidad de que sea tu responsabilidad pagar los daños y perjuicios, salvo
que éstos no hayan sido ocasionados por el arrendatario (Artículo 2415).
Si realizaste alguna reparación urgente y que era necesaria para la
conservación de la casa o departamento, pero que fue ocasionado por el
inquilino, entonces tienes derecho a cobrarle el monto del arreglo.
A que el inquilino te pague la renta a tiempo y la cantidad acordada, de lo
contrario puedes rescindir el contrato o acudir a un juez.

4. EXTINCIÓN DE ARRENDAMIENTOS
4.1. RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO POR EL ARRENDADOR

Como ya hemos mencionado, la extinción de arrendamientos se podrá dar por

incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones del contrato.
Pero además, y de forma más concreta, el arrendador podrá resolver de pleno
derecho el contrato si se da alguna de las siguientes causas:
 Falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades
cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
 Falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
 Subarriendo o la cesión inconsentidos.
 Realización de daños causados voluntariamente en la finca o de obras no
consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea
necesario.
 Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilícitas.
 Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a
satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien
efectivamente la viniera ocupando.

4.2. FIN DEL ARRENDAMIENTO POR EL ARRENDATARIO

Igualmente, el arrendatario también podrá finalizar el contrato si se da alguna de

las siguientes causas:

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 No realización por el arrendador de las reparaciones que está obligado a hacer.
Perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de
la vivienda.

4.3. EXTINCIÓN POR FALTA DE PAGO DE LA RENTA

Como hemos dicho, la falta de pago de la renta es uno de los motivos por los que
el arrendador puede realizar la extinción de arrendamientos.
Pues bien, si se trara de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro
de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento
quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse
inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno
derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al
arrendatario, instándole al pago o cumplimiento.
Será así siempre que el arrendatario no haya contestado al requerimiento en los
10 días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho,
todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de
requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por
el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno
derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en
el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además
preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de
las mismas, en el domicilio que figure en el registro, y acreditar la consignación
a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

Extinción por causas especiales

Además de por los motivos ya mencionados, se podrá dar la extinción de

arrendamientos dándose por terminado el contrato si se da alguna de estas causas:
Pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
Declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

Extinción por inhabitabilidad de la vivienda por obras

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 Si se realizan obras de conservación o acordadas por una autoridad competente
en la vivienda arrendada y estas la hacen inhabitable, tendrá el arrendatario la
opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización
alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la
paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la
renta.

4.4. CONSECUENCIAS DE LA EXTINCIÓN DEL CONTRATO

La suspensión del contrato de arrendamiento es un "cese" o paralización temporal
del contrato que conlleva, en consecuencia, la suspensión de la obligación de
pagar la renta por el inquilino. La posibilidad de suspensión del contrato de
arrendamiento de vivienda se encuentra en el Art. 26 ,LAU (rotulado como
"Habitabilidad de la vivienda") que dispone lo siguiente:
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras
acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el
arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin
indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la
paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la
renta.
La extinción del contrato de arrendamiento consiste en la finalización de la
relación obligatoria que unía a arrendador y arrendatario en virtud del contrato
celebrado entre ellos. La Ley permite a ambas partes la posibilidad de finalizar la
relación arrendaticia que existía entre ellos cuando incumplan sus obligaciones,
pero no en cualquier momento, ya que tienen que darse unas causas para que se
pueda producir (Art. 27,LAU).
El arrendador podrá resolver el contrato cuando:
El arrendatario no haya pagado la renta o cualquier otra cantidad (diferente a la
renta) que tenía obligación de pagar (pago de garaje, gastos de comunidad cuando
así lo hayan pactado las partes…). A este respecto debe atenderse a la libertad de
pactos; en este sentido se pronuncia la TS, Sala de lo Civil, nº 528/2015, de
23/09/2015, Rec. 983/2013, referida a un litigio en el que el arrendatario cumplió
dentro del plazo pactado, manteniendo fondos suficientes en la cuenta corriente,
siendo la arrendadora la que anticipando arbitrariamente el cobro, provocó la

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devolución de recibos, lo que implica que el arrendatario no incurrió en impago
de dos recibos de renta.
El arrendatario no haya pagado la fianza o sus actualizaciones.
Se haya dado un subarriendo o cesión no consentido por el arrendador. Se fija
como doctrina jurisprudencial (TS, Sala de lo Civil, nº 631/2009, de 16/10/2009,
Rec. 203/2005) que no se considera como causa resolutoria del contrato de
arrendamiento la cesión de la vivienda en tanto el cesionario no hubiese iniciado,
en daño del arrendador, el disfrute del objeto del arrendamiento, no siendo
suficiente la mera designación en la vivienda de un domilicio social, sin
ocupación o aprovechamiento real. Lo que la Ley sanciona, según la TS, Sala de
lo Civil, nº 203/2013, de 20/03/2013, Rec. 117/2010,es laintroducción de un
tercero en el uso o goce de la cosa arrendada sin que medie el consentimiento del
arrendador o título que la justifique,- "llámese cesión, subarriendo o traspaso"-
, siendo causa de resolución del contrato a no ser que el arrendatario acredite la
legalidad de esa permanencia de tercero o terceros en el local.
El arrendatario haya causado dolosamente daños en la vivienda.
El arrendatario haya realizado obras en la vivienda sin el consentimiento del
arrendador, siempre y cuando este consentimiento era legalmente necesario para
realizar las mismas.
En la vivienda se hayan realizado por parte del arrendatario actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Cuando el inmueble ya no se destine por el arrendatario a cubrir la necesidad de
vivienda permanente(es decir, que ya no sea su “primera vivienda”).
El arrendatario podrá resolver el contrato cuando:
El arrendador no haya realizado las reparaciones y obras de conservación a las
que está obligado por ley.
El arrendador perturbe de hecho o de derecho en la utilización de la vivienda.
Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la
Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará
resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse
inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno
derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al
arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al
pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los 10 días

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hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello
por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de
requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por
el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno
derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en
el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además
preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de
las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a
su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.
La extinción del arrendamiento se produce por causas objetivas, que operan
automáticamente, según el Art. 28 ,LAU:
Cuando se pierda la finca por causa no imputable al arrendador, tanto si se trata
de una pérdida material, como sería la destrucción física de la vivienda, (sin que
pueda reconstruirse ni repararse) como cuando se trate de una pérdida jurídica
(en el supuesto por ejemplo, de expropiación forzosa).
Por declaración firme de ruina acordada por la Autoridad Competente. En este
sentido la vivienda ha de encontrarse en una situación de imposibilidad de uso
disfrute de la misma.
El arrendatario también podrá desistir del contrato en el caso de que el arrendador
se proponga realizar obras de mejora en el inmueble que afecten de forma
relevante a la vivienda arrendada (Art. 22 ,LAU).
Asimismo, y en todo caso, el arrendatario podrá desistir del contrato de
arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se
lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba
el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una
mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la
indemnización (Art. 11 ,LAU).

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IV. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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