Regulación de los elementos privativos en la Comunidad de propietarios | Iberley 17/5/18 5'39

Regulación de los elementos

privativos en la Comunidad de
propietarios
En el Art. 396 ,Código Civil define los elementos
privativos como "los diferentes pisos o locales de un edificio o
las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente, por tener salida propia a un elemento común de
aquél o a la vía pública, de tal forma que serán objeto de
propiedad separada".

En una comunidad de propietarios sujeta a la Ley de Propiedad Horizontal

confluyen dos tipos de derechos: los de cada propietario sobre sus
elementos privativos y los de la Comunidad sobre los elementos y servicios
comunes.

Se entenderá por elementos privativos, conforme lo establecido en el Art.

396 ,Código Civil, los "diferentes pisos o locales de un edificio, o las partes
de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida
propia a un elemento común de aquél o a la vía pública, de tal forma que
serán objeto de propiedad separada". Por su parte el Art. 3 ,Ley 49/1960,
de 21 de julio indica que "corresponde a cada piso o local, el derecho
singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente
delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los
elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no,
que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al
propietario".

Dentro de los derechos del propietario de cada piso o local se encuentra,

atendiendo a lo establecido en el Art. 7 ,Ley 49/1960, de 21 de julio, la
posibilidad de modificación de los elementos arquitectónicos, instalaciones

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o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio,

su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique
los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras
previamente a quien represente a la comunidad.

En este sentido, la TS, Sala de lo Civil, nº 865/2011, de 17/11/2011, Rec.

2152/2008 determina la existencia de una dualidad legal establecida entre
elementos privativos (objeto de propiedad separada, según el artículo 396
CC ) y elementos comunes (sobre los que recae un derecho de
copropiedad).

Por otro lado, en lo que concierne a las obligaciones relacionadas con los
elementos privativos, cabe mencionar:

El apdo. 1 del Art. 7 ,Ley 49/1960, de 21 de julio determina que el

propietario no podrá realizar alteración alguna, en aquellos elementos
no catalogados de privativos, y si advirtiere la necesidad de
reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al
administrador.
El Art. 9 ,Ley 49/1960, de 21 de julio referido a las obligaciones de
cada propietario, recoge varias de ellas relacionadas con sus pisos o
locales, esto, es con sus elementos privativos.
El apdo. 2 del Art. 7 ,Ley 49/1960, de 21 de julio establece que al
propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido
desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en
los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan
las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilícitas ). En la TS, Sala de lo Civil, nº 728/2011,
de 24/10/2011, Rec. 527/2008 se reitera como doctrina
jurisprudencial que las limitaciones o prohibiciones referidas a la
alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad
horizontal exigen, para que sean eficaces, que consten de
manera expresa.

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Existe, asimismo, la posibilidad de que un elemento común sea convertido

en elemento privativo por acuerdo de los comuneros.
Esta desafectación es posible en la medida que el Art. 396 ,Código Civil,
es considerada una norma "ius dispositivum". Por ello, se permite que en el
propio título constitutivo del edificio, o por acuerdo posterior de la
Comunidad de propietarios, pueda atribuirse carácter de privativos
a ciertos elementos comunes, que no lo son por naturaleza, sino
por destino, como por ejemplo, los patios interiores, las terrazas a nivel o
cubiertas de parte del edificio.

Por tanto, en principio nada se opone a que, bien por medio de lo dispuesto
originariamente en el título constitutivo, bien por razón de decisión de la
junta de propietarios, pueda otorgarse el uso exclusivo de un elemento
común a alguno o alguno de los propietarios y restringir su uso a los
restantes dueños.

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