ANÁLISIS MORFOLÓGICO DEL SOLAR:

El solar se encuentra emplazado en una zona de edificios para viviendas y

locales comerciales, en la avenida de Buenos Aires, paralela a la Avenida Tres de
Mayo en S/C de Tenerife. La distancia al centro de la ciudad es de
aproximadamente un kilómetro y fácil acceso. Se encuentra a unos 9 Km de la
zona universitaria (La Laguna) a través del enlace con la autopista Norte.

El solar ocupa 400 m2 con fachada de 20 mts ubicado en terreno llano y

consistente y cuyas dimensiones son de 20 X 20 mts. No existe servidumbre
aparente que afecte al solar y sus linderos están correctamente marcados. Existen
escombros por anterior construcción ya demolida.

ANÁLISIS DE LAS CONDICIONES LEGALES DEL SOLAR:

Comprobada la escritura, las dimensiones del solar coinciden con las

especificadas en el documento, y pedido un informe al ayuntamiento damos por
afirmativo la libertad de cargas y gravámenes.

ANÁLISIS DE LAS CONDICIONES URBANÍSTICAS DEL SOLAR:

Tipo de suelo: Solar Urbano.

Ocupación Permitida: 100 %
Altura máxima de edificación: 20 m
Límite de nº de plantas: 5 pl.
Fondo máximo edificable: 20 m
Alineaciones y rasantes: A la vía pública.
Uso permitido: Viviendas, locales comerciales y plazas de garaje.
Dotación de servicios: Agua luz y teléfono.
Condiciones Vivienda: Calidad media.

ESTUDIO COMERCIAL:

Promoción realizada en un solar perteneciente a una edificación nueva,

construida al 100% de su capacidad.

SITUACIÓN:

Edificación situada entre el Mercado de Nuestra Señora de África y la

Avenida Tres de Mayo en S/C de Tenerife.

1
 DATOS DE LA EDIFICACIÓN A PROMOVER:

Viviendas: 12 unidades de 120 m2 en plantas de 1 a 4.

Comerciales: 2 unidades de 175 m2 en planta baja.
Plazas de garaje: 29 plazas que ocupan 725 m2 en niveles 1 y 2 de
sótano.

ESTUDIO DE OFERTA Y DEMANDA:

Estudio de precio de venta de las viviendas a promover.

VIVIENDAS A LA VENTA EN LA ZONA:

Viviendas de 30 mill.___________45
Viviendas de 25 mill.___________40
Viviendas de 18 mill.___________30
Viviendas de 12 mill.___________20
Viviendas de 8 mill.___________10

VIVIENDAS VENDIDAS EN LA ZONA:

Viviendas de 28 mill.___________12
Viviendas de 24 mill.___________25
Viviendas de 15 mill.___________50
Viviendas de 10 mill.___________32
Viviendas de 5 mill.___________12

CURVAS DE OFERTA Y DEMANDA

Oferta Demanda

35
30
Mill. Pesetas

25
20
15
10
5
0
0 20 40 60
Nº Viviendas

2
ESTUDIO ECONÓMICO:

PLANTEAMIENTO BÁSICO DE INGRESOS Y GASTOS:

Ud. Uds Coste de Precio de venta por

m2
inmobiliaria . construcción unidad
Viviendas 12 120 65.000 pts/ m2 15,000.000 Pts

Locales 2 175 50.000 pts/ m2 160.000 pts/ m2

Plazas de garaje 29 725 45.000 pts/ m2 1,250.000 pts/ m2

Coste del solar 30,000.000 Mill.

Gastos complementarios 21,525.000 Mill.
Estructura empresa promotora 3,500.000 Mill.
Gastos financieros 2,109.000 Mill.
Promoción y Ventas 10,590.000 Mill.

INGRESOS:

Viviendas 12 X 15,000.000 Pts 180,000.000 Pts

Locales 2 X 175 X 160.000 Pts 56,000.000 Pts
Plazas garaje 29 X 1,250.000 Pts 2,875.000 Pts

Total Ingresos: 264,750.000 Pts

GASTOS:

Solar 30,000.000 Pts

Const. Viviendas 12 X 120 X 65.000 Pts/m2 93,600.000 Pts
Const. Locales 2 X 175 X 50.000 Pts/m2 17,500.000 Pts
Const. Garaje 725 X 45.000 Pts/m2 32,625.000 Pts
Gastos Complement. 21,525.000 Pts
Estruct. de la empresa 3,500.000 Pts
Gastos Financieros 2,109.000 Pts
Gastos de Promoc. Y Venta: 4% S / 264,750.000 Pts 10,590.000 Pts

Total Gastos: 230,430.000 Pts

ESTUDIO DE FLUJOS DE CAJA:

3
PLANIFICACIÓN DE TESORERÍA:

Duración de la Promoción: 22 Meses.

Condiciones de venta de las viviendas:

Firma del contrato 2,000.000 Pts

Entrega de llaves 3,000.000 Pts
Hipoteca 10,000.000 Pts

Total: 15,000.000 Pts

Condiciones de venta de los locales:

Firma del contrato 5,000.000 Pts

Entrega de llaves 8,000.000 Pts
Hipoteca 15,000.000 Pts

Total: 15,000.000 Pts

Condiciones de venta de garajes:

Firma del contrato 500.000 Pts

Entrega de llaves 750.000 Pts

Total: 1,250.000 Pts

Cobro de Hipoteca:

150,000.000 Pts percibidos al 50% los meses 2º y 10º

Previsiones de venta:

4
 Mes Viviendas Locales Plazas Garaje
10 1 0 2
11 1 1 2
12 0 0 2
13 1 0 2
14 1 0 1
15 0 1 0
16 1 0 2
17 2 0 1
18 1 0 3
19 0 0 2
20 1 0 2
21 1 0 2
22 2 0 2

Abono del solar:

El mes 2º 50% al contado. El mes 10º al contado aval bancario por pago
aplazado.

Abono de la obra:

Duración de la obra 18 meses pagos al contado repartidos mensualmente.

Pagos complementarios:

Mes 2º__________________ 10,000.000 Pts

Mes 10º_________________ 6,525.000 Pts
Mes 16º_________________ 5,000.000 Pts

Gastos de estructura de la empresa:

En partes iguales cada mes de promoción.

Gastos financieros:

Intereses de créditos hipotecarios desde el mes 2º hasta la entrega de

llaves.

Gastos de promoción y venta:

4% en el momento de la firma del contrato de venta.

RESULTADOS DE LA PROMOCIÓN:

5
INVERSIÓN A REALIZAR: 16,000.000 Pts en dos plazos.

12,000.000 Pts_________22 meses________264,000.000 Pts / Mes

4,000.000 Pts_________ 6 meses________ 24,000.000 Pts / Mes

Total: 288,000.000 Pts / Mes

288,000.000 / 12 = 24,000.000 Pts / Año

BENEFICIO TOTAL DE LA INVERSIÓN: 80,155.000 Pts

24,000.000 Pts _____________ 100 %

X = 333,97 %
80,155.000 Pts _____________ X

6
 PLANIFICACIÓN TESORERÍA INICIAL:
Mes
Concepto 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
INGRESOS
Aportac. Capital
Créditos
Hipotecas 75 75
Ventas 3 8 1 3 2,5 5 3 4,5 54,75 2,5 17,5 17,5 32,5
Total Ingresos 75 78 8 1 3 2,5 5 3 4,5 54,75 2,5 17,5 17,5 32,5
GASTOS
Solar 15 15
Construcción 7,972 7,972 7,973 7,972 7,972 7,973 7,972 7,972 7,973 7,972 7,972 7,973 7,972 7,972 7,972 7,972 7,972 7,972
Compl. (Tec.Lic.) 10 6,525 5
Estruct. Empresa 0,159 0,159 0,16 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,16 0,159 0,159 0,159 0,159
Financiación 0,675 0,675 0,675 0,675 0,675 0,675 0,675 0,675 1,35 1,35 1,35 1,35 1,35 1,35 1,35 1,36 2,7 0,18
Promoc. y Ventas 0,7 1,82 0,1 0,7 0,65 1,12 0,7 1,25 0,75 0,1 0,7 0,7 1,3
Total Gastos 0,159 25,16 8,807 8,806 8,807 8,806 8,806 8,807 8,806 16,03 26,3 9,581 10,18 10,13 10,42 15,18 10,73 10,24 8,231 9,101 1,039 1,459
RESULTADOS
PARCIAL MENSUAL -0,16 49,84 -8,81 -8,81 -8,81 -8,81 -8,81 -8,81 -8,81 61,97 -18,30 -8,58 -7,18 -7,63 -5,42 -12,18 -6,23 45,51 -5,73 8,40 16,46 31,04
ACUMULADO -0,16 49,68 40,87 32,07 23,26 14,46 5,649 -3,16 -12 50,01 31,7 23,12 15,94 8,309 2,888 -9,29 -5,52 29,99 24,25 32,65 49,11 80,16

7
PLANIFICACIÓN TESORERÍA DEFINITIVA:

Mes
Concepto 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22
INGRESOS
Aportac. Capital 12 4
Créditos
Hipotecas 75 75
Ventas 3 8 1 3 2,5 5 3 4,5 54,75 2,5 17,5 17,5 32,5
Total Ingresos 12 75 0 0 0 0 0 0 0 78 8 1 3 2,5 5 3 8,5 54,75 2,5 17,5 17,5 32,5
GASTOS
Solar 15 15
Construcción 7,972 7,972 7,973 7,972 7,972 7,973 7,972 7,972 7,973 7,972 7,972 7,973 7,972 7,972 7,972 7,972 7,972 7,972
Compl. (Tec.Lic.) 10 6,525 5
Estruct. Empresa 0,159 0,159 0,16 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,159 0,16 0,159 0,159 0,159 0,159
Financiación 0,675 0,675 0,675 0,675 0,675 0,675 0,675 0,675 1,35 1,35 1,35 1,35 1,35 1,35 1,35 0,36 0,27 0,18
Promoc. y Ventas 0,7 1,82 0,1 0,7 0,65 1,12 0,7 1,25 0,75 0,1 0,7 0,7 1,3
Total Gastos 0,159 25,16 8,807 8,806 8,807 8,806 8,806 8,807 8,806 16,03 26,3 9,581 10,18 10,13 10,42 15,18 10,73 9,242 8,231 9,101 1,039 1,459
RESULTADOS
PARCIAL MENSUAL 11,84 49,84 -8,81 -8,81 -8,81 -8,81 -8,81 -8,81 -8,81 61,97 -18,30 -8,58 -7,18 -7,63 -5,42 -12,18 -2,23 45,51 -5,73 8,40 16,46 31,04
ACUMULADO 11,84 61,68 52,88 44,07 35,26 26,46 17,65 8,843 0,037 62,01 43,7 35,12 27,94 20,31 14,89 2,708 0,477 45,99 40,25 48,65 65,11 96,15