TEMAS Y COMENTARIOS

Propiedad Horizontal
Normas y Jurisprudencia
José Libardo López Montes
Edición de 2019-07-05

Módulos de Contribución
Generales y Especiales

La Ley 675 de 2001, en sus artículos 3.2, 3.11.2, 3.12, 3.13; 5.6; 25.3;
26; 27; 28; 29; 31; 38; 46.3; 51; 86 y 87, regulan el tema de los módulos
de contribución tanto para la propiedades horizontales de uso
residencial, como para las uso comercial o mixto.

Conforme a estas normas, considero, que es necesario que en el

reglamento de propiedad horizontal, se encuentren expresamente
establecidas de manera clara y precisa, las normas que en cada caso
particular regulan los módulos de contribución y la forma de aplicarlos.
Dicha regulación es requisito previo para poderlos incluir en el
presupuesto y su distribución; en otras palabras, en las propiedades
horizontales, no se pueden cobrar cuotas de administración ordinarias
o extraordinarias, sin el soporte jurídico que exige la Ley 675 de 2001.

A continuación haré un breve comentario de cada una de las normas

citadas así:

1. El inciso 1° del artículo 3° de la Ley 675 de 2001 (3.2), dispone que

es en el Reglamento de Propiedad Horizontal, donde se deben regular
los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
Teniendo en cuenta que una de las obligaciones específicas de los
copropietarios, es el pago de las cuotas ordinarias y extraordinarias de
administración y esas cuotas deben ser determinadas como se precise
en los módulos de contribución, entonces estos módulos –como se irá
explicando en este documento- deben estar claramente regulados en el
Reglamento de Propiedad Horizontal; por lo tanto, la obligación
específica, únicamente puede tener origen y surgir, cuando se
determine conforme a la regulación que esté previamente determinada
en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

2. El párrafo 2 del inciso 11 del artículo 3° de la Ley 675 de 2001

(3.11.2), al definir, deja claramente establecido que Las expensas
comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio
cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el
efecto en la presente ley. Esta mayoría calificada se precisa en los
artículos 28 y 46 de la Ley 675 de 2001, en el 70% de los coeficientes
de copropiedad que integran el edificio o conjunto.

3. El inciso 12 del artículo 3° de la Ley 675 de 2001 (3.12), define de

manera general los coeficientes de copropiedad como un índice de
participación porcentual en los bienes comunes y en la asamblea de
propietarios; además lo define como un índice de contribución en las
expensas comunes, sin perjuicio de las que se determinen por módulos
de contribución, en propiedades horizontales de uso comercial o mixto,
que se definen de manera específica en el inciso trece de este mismo
artículo.

La expresión “Sin perjuicio de”, que se define como “dejando a salvo”,

quiere decir que las expensas que se determinen por los módulos de
contribución, no pueden ir contra de las expensas comunes que
constituyen otra obligación; es decir, que primero se determinan las
expensas comunes y adicionalmente se determinan las expensas por
módulos de contribución. Dicho de otra manera, los módulos de
contribución se deben determinar ‘sin daño’ o ‘sin pérdida’ de las
expensas comunes.

4. El inciso 13 del artículo 3° de la Ley 675 de 2001 (3.13), define los

módulos de contribución como un índice de participación porcentual en
las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes
cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del
edificio o conjunto de uso comercial o mixto. Aquí la participación
porcentual debe leerse como contribución porcentual, adicional a las
expensas comunes.

5. El numeral 6° del artículo 5° de la Ley 675 de 2001, en concordancia

con el inciso primero, ordena que los coeficientes de copropiedad y los
módulos de contribución -según el caso-, tienen que constar en la

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escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal.
Tal como lo establece esta norma, queda expresamente determinado
por la ley, que si los módulos de contribución no están consignados en
la escritura pública, no pueden los órganos de la administración de la
propiedad horizontal incluir en la facturación de las expensas ordinarias
o extraordinarias, suma alguna. Además, el artículo 86 de esta misma
Ley, se dispone que en ningún caso las disposiciones contenidas
en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las
normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se
entenderán no escritas.”. (Las negrillas y subrayados, no son del texto
original).

6. El numeral 3° del artículo 25 de la Ley 675 de 2001, en concordancia

con su inciso primero, ordena que en todo reglamento de propiedad
horizontal se deberán señalar los coeficientes de copropiedad, definidos
como índice de participación porcentual, los cuales deben estar
calculados de conformidad con lo establecido en esta misma ley. Esta
norma establece como regla general que los coeficientes de
copropiedad determinarán –según se precisa en el numeral tercero- el
índice de participación porcentual con que cada uno de los propietarios
de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edificio
o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de
administración. Al anterior índice de participación porcentual, -en el caso
de las propiedades horizontales de uso comercial o mixto- se les puede
adicionar el índice de participación porcentual que se determine de
acuerdo con los módulos de contribución en la forma señalada en el
reglamento de propiedad horizontal; es decir, que en el reglamento de
propiedad horizontal, no únicamente se deben especificar los módulos
de contribución, sino que se debe precisar la forma de aplicarlos.

7. El artículo 26 de la Ley 675 de 2001, establece el procedimiento para

calcular los coeficientes de copropiedad y precisando como debe
quedar en el reglamento de propiedad horizontal el área privada libre y
la indicación de factores de ponderación utilizados en general y
particularmente para parqueaderos y depósitos.

8. El artículo 27 de la Ley 675 de 2001, para el caso de las propiedades

horizontales de uso mixto o exclusivamente comercial, dispone que
los coeficientes de copropiedad se calcularán de acuerdo con un
valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área

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privada y la destinación y características de los mismos. Esta norma
destaca la claridad y precisión con que deben quedar expresamente
establecidos en los reglamentos de propiedad horizontal los criterios de
ponderación que se van a utilizar para la determinación de los
coeficientes de copropiedad, aclarando que el referido valor inicial no
necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes
de dominio particular.

9. El artículo 28 de la Ley 675 de 2001, Exige para la modificación de

los coeficientes, que en la asamblea general se obtenga como mínimo
el voto favorable del 70% de los coeficientes de copropiedad del edificio
o conjunto, lo cual implica autorizar la reforma del reglamento de
propiedad horizontal, si se presentan los eventos siguientes: 1. Cuando
en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en
cuenta los parámetros legales para su fijación, 2. Cuando el edificio o
conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la
desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que
se anexen al mismo., 3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en
relación con una parte del edificio o conjunto y 4. Cuando se cambie la
destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta
para la fijación de los coeficientes de copropiedad.

10. El artículo 29 de la Ley 675 de 2001, Reitera que el pago de las

expensas comunes necesarias, se determinará de acuerdo con el
reglamento de propiedad horizontal, aclarando lo relativo al pago del
servicio de ascensor de los propietarios ubicados en el primer piso

11. El artículo 31 de la Ley 675 de 2001, Respecto a los módulos de

contribución, de las propiedades horizontales de uso comercial o mixto,
precisa que los reglamentos de propiedad horizontal deberán consignar
de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales
que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las
unidades privadas, en razón a su naturaleza, destinación o localización,
debido a que las expensas comunes necesarias relacionadas con estos
bienes y servicios en particular estarán a cargo de los propietarios de
los bienes privados del respectivo sector, quienes los sufragarán de
acuerdo con los módulos de contribución respectivos, calculados
conforme a las normas establecidas en el reglamento de propiedad
horizontal y que los recursos de cada sector de contribución se
precisarán dentro del presupuesto anual de edificio o conjunto, de uso

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comercial o mixto y solo podrán sufragar las erogaciones inherentes
a su destinación específica.

12. El artículo 38 de la Ley 675 de 2001, le fija como competencia

funcional a la asamblea general de propietarios, la de aprobar o
improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos
y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo
Administrativo y el Administrador. Además la de aprobar el presupuesto
anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas
ordinarias o extraordinarias. Esta norma deja claramente establecido
que no se trata de presupuestos globales, sino que las cuotas de
administración deben estar expresamente determinadas y en forma
clara.

13. El artículo 46 de la Ley 675 de 2001, en sus numerales 2, 3 y 5

nuevamente reitera y exige mayoría calificada del 70% de los
coeficientes de copropiedad que integran el edificio o conjunto para la
aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias,
aclarando que estas decisiones no podrán tomarse en reuniones no
presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en
este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley.

14. El artículo 51 de la Ley 675 de 2001, ordena al administrador

preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las
cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de
propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia,
el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de
prueba y su respectiva ejecución presupuestal, pues es bajo su
dependencia y responsabilidad, que se lleva la contabilidad del edificio
o conjunto. Además es quien tiene la obligación de elevar a escritura
pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal
aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la
entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y
representación legal de la persona jurídica.

15. El artículo 86 de la Ley 675 de 2001, expresamente determinó que

las propiedades horizontales quedaban sometidos a ella a partir de la
fecha de su vigencia, precisando que se entenderán incorporadas las
disposiciones de la misma a los reglamentos internos y que las
decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces.

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16. El artículo 87 de la Ley 675 de 2001, derogó expresamente las Leyes
182 de 1948, 16 de 1985 y 428 de 1998, así como los decretos que se
hayan expedido para reglamentarlas.

Estas normas deben interpretarse como lo manda esta ley y la

Constitución Política de Colombia, en forma integrada con las normas
urbanísticas y de policía, entre otras.

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