Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Avaliações em massa
com ênfase em
planta de valores
O avanço tecnológico está presente em todas as áreas do conhecimento humano. Sabe-se que
desde os primórdios até os tempos de hoje o ser humano e todas as ciências por ele dominadas
evoluíram. E é por isso que se apresentam hoje, também na área da engenharia de avaliações, mé-
todos que poderão ser implementados para uma evolução no sistema de avaliações imobiliárias.
Tomando como ponto de partida o avanço das tecnologias espaciais, referindo-se em especial
às ciências cartográficas e aos sistemas de informática ligados ao geoprocessamento, obtém-se um
excelente ferramental para aplicação no dia-a-dia do engenheiro avaliador.
É sabido que toda avaliação envolve não apenas aspectos intrínsecos ao próprio imóvel avalian-
do, mas também aspectos exógenos, pois toda avaliação, seja de pequeno, médio ou grande porte
está inserida em um universo, ou ainda, estreitando-se mais o tema no que concerne à avaliação
imobiliária, num mercado imobiliário.
A avaliação imobiliária, por sua vez, sofre, extrinsecamente, a influência de diversas caracterís-
ticas sociais e culturais (instituídas pela sociedade), econômicas (instituídas pelos agentes financei-
ros e mercadológicos), legais (instituídas pelo Estado) e, principalmente, as características físicas 961
– instituídas pelo ambiente onde está inserido o imóvel objeto da avaliação. E é a esta gama de
características físicas (geográficas), como a topografia, o tipo de solo, as distâncias a determinados
pólos de valorização e desvalorização, as delimitações físicas, as mensurações, etc., que envolvem
diretamente a engenharia de avaliações com diversas outras áreas do conhecimento humano, por
muitas vezes, até invadindo-as, como no caso da geografia, da cartografia e da informática inse-
ridas neste contexto.
Assim, é importante apresentar as funcionalidades e toda a problemática envolvida na elabora-
ção de Bases Cartográficas e Sistemas de Informações Geográficas para Avaliações, deixando-se
claro que o uso desta tecnologia pode não ser apenas em grandes projetos como plantas de valores,
mas também como avaliações de pequeno e médio porte, onde a exigência de um padrão técnico
mais apurado e de maior precisão se faz necessária.
c Planta de Valores
2.2 Geoprocessamento
Geoprocessamento nada mais é do que o processamento informatizado de dados georreferen-
ciados por meio de programas específicos, permitindo o uso de informações gerais associadas às
coordenadas dos mapas, gerando um arquivo de imagem composta inclusive por dados georrefe-
renciados e não arquivos de imagens tradicionais puramente cartográficos.
965
Figura 1
Na fig. 1 é possível observar algumas das variáveis que podem influenciar o valor unitário de
terreno para o imóvel avaliando, num mesmo plano de informação. Deve-se salientar que na refe-
rida figura não estão demonstradas todas as características tabuladas nesta base cartográfica, isto
é, como exemplo, no layer de logradouros, tem-se os seguintes dados tabulados, não apresentados
na figura anterior:
968
4.2.1 Metodologia
As plantas de valores, conforme mencionado anteriormente, podem ser executadas por meio da
homogeneização de valores, ou seja, por modelos determinísticos ou por intermédio da inferência
estatística, isto é, a utilização de modelos probabilísticos.
Assim, escolhidas as variáveis, passa-se à análise estatística dos dados, determinando-se uma
função matemática entre os dados observados através de um modelo estatístico que deve ser equa-
cionado para ser representativo da cidade ou região como um todo, de forma a permitir idealizar,
por fim, a essência da pesquisa, que é elaborar a Planta de Valores.
Considerando que a principal finalidade da avaliação em massa é a de se obter uma base de cál-
culo atualizada para cobrança dos tributos imobiliários, mais especificamente, o IPTU e o ITBI, de
maneira a garantir a eqüidade fiscal e a prática da justiça tributária, é imprescindível obter equações
matemáticas abrangentes e esclarecedoras, de modo que o modelo adotado permita representar
o universo em estudo, simplificando a uma estrutura de variáveis intervenientes consideradas im-
portantes e que possibilitem ser aplicadas para todos os imóveis da cidade, salvo aqueles que se
constituem em exceções.
Com o estudo destes modelos, espera-se um comportamento específico para as variáveis, em
que é possível considerar que o valor de um imóvel (variável dependente) possa ser deduzido me-
diante uma relação linear (ou linearizáveis), envolvendo seus múltiplos atributos (variáveis inde-
pendentes), em que a sua confiabilidade estatística é verificada através de testes de hipótese sobre
4.2.2 Organização
A característica principal para a elaboração da Planta de Valores, apesar das peculiaridades de
cada município estudado, é manter sua uniformidade no estabelecimento dos valores unitários
médios de cada face de quadra. Portanto, a organização de um projeto de planta de valores é fun-
damental para atingir este objetivo, sugerindo-se o seguinte fluxograma para a sua elaboração:
974
4.2.3 Prazos
Os prazos para execução dos serviços dependerão basicamente da metodologia escolhida, bem
como do número de unidades imobiliárias e de componentes da equipe de trabalho, variando nor-
978 malmente de dois a quatro meses para cidades entre 20 mil a 120 mil unidades imobiliárias.
4.2.4 Benfeitorias
O valor das benfeitorias deve ser determinado mediante critérios técnicos estabelecidos
pelas normas de avaliação vigentes, associadas à pesquisa de edificações existentes no mu-
Uma das grandes dificuldades é a diferenciação entre os lotes e glebas, visto que as normas não
fazem referência ao tamanho mínimo, normalmente fixado pela legislação municipal, variando em
até 1.000 m² para lotes, de 1.000 m² até 10.000 m² para áreas e instituições voltadas ao lazer e
acima de 10.000 m² para glebas.
983