Sunteți pe pagina 1din 37

PLAN DE AFACERI

PENSIUNEA TURISTICA SARA SEMENIC


CUPRINS

1. DATE GENERALE
2. DATE TEHNICE ALE PROIECTULUI DE INVESTIŢII
3. DEVIZUL GENERAL ESTIMATIV AL INVESTIŢIEI
4. DATE PRIVIND FORŢA DE MUNCĂ OCUPATĂ DUPĂ REALIZAREA
INVESTIŢIEI
5. PRINCIPALII INDICATORI TEHNICO-ECONOMICI AI
INVESTIŢIEI
6. FINANŢAREA INVESTIŢIEI
7. AVIZE ŞI ACORDURI
8. PĂRŢI DESENATE

1. DATE GENERALE
1.1. Denumirea investiţiei: Pensiunea turistică „Sara”

1.2. Autoritatea contractantă: Albu Geanina

1.3. Amplasamentul (judeţul, localitatea): judeţul Caras-Severin, comuna


Valiug, perimetru Crivaia

1.4. Oportunitatea realizării investiţiei

Obiectivul realizării proiectului îl reprezintă valorificarea pe piaţa turistică


internă şi internaţională a turismului rural din judeţul Caras-Severin, în special a
agroturismului şi turismului montan, componentă esenţială în dezvoltarea durabilă,
ecologică a zonei Munţilor Semenic.

Relieful, cu preponderenţă montan, creează oportunităţi pentru dezvoltarea


turismului, prin cadrul natural şi obiective turistice de mare valoare naţională.

Motivaţia amenajării acestei pensiuni la poalele Munţilor Semenic, este dată


de faptul ca turismul dispune de obiective notabile (Defileul Dunării cu Cazanele, zona
carstică Anina, Cheile Nerei, Cheile Carasului, amenajările turistice de pe muntele
Semenic potenţialul turistic natural deosebit, în ansamblu, care oferă turistului
împătimit de natură, un peisaj incredibil, un loc perfect pentru relaxare.

Realizarea proiectului a dus la relansarea activităţii economice, sociale,


culturale a zonei din subdiviziunea sudica a Carpatilor Occidentali judeţului Caras-
Severin în care s-a realiza pensiunea, precum şi a zonei adiacente.
Patrimoniul natural

Muntii Semenic sunt situati pe aliniamentul muntilor Tarcu, Godeanu si,


patial al Cernei, apartinand Carpatilor Meridionali. Catre nord ei corespund, in linii
generale, directiei pe care sunt amplasati muntii Zarandului, apartinand
compartimentului muntilor Apuseni. De la Caransebes pana la Valea Minisului pe
directia nord-est-sud-vest, masivul Semenic se extinde pe o lungime de circa 34
km, iar de la vest la est, intre localitatile Cuptoare si Sadova Veche, pe o latime de

circa 31 km.

Rezervatii

Rezervatia naturala Izvoarele Nerei, constituita aproape integral din exemplare


falnice de fag, cu o suprafata de 2500 ha, care se desfasoara altimetric intre 800 si
1400 m; varsta arborilor depaseste 350 de ani, iar inaltimea lor este de peste 40
m.; spatiul rezervatiei cuprinde in interiorul ei Tilva Nerganita Mare la nord, partea
de est a Cracului Pietrosul, Tilva Nerganita Mica, la sud; apartine localitatii
Borlovenii Vechi si ocolului silvic Nera.

-Rezervatia paleontologica de la Soceni conserva numeroase forme fosile de


gasteropode(melci), lamelibranhiate(scoici), schelete de pesti etc.

-Punctul fosilifer de la Apadia, situat pe ogasul Buiana, contine exemplare de


lamelibranhiate si gasteropode; accesul se face din localitatea Brebu, mergand spre
sud-est inca 6 km spre Apadia.

-Punctele fosilifere de la Delinesti conserva in orizontul superior al


formatiunilor marine pannoniene numeroase resturi de foraminifere, moluste,
spongieri, gasteropode.

-Punctele fosilifere de la Tarnova contin o bogata fauna fosila de gasteropode


conservata in formatiuni sedimentare neogene
situate pe valea Satului si valea
Surupinii la 8 km de Resita.

-Punctele fosilifere de la Petrosnita situate pe


valea Bejnei, la punctul numit
"Tarana alba", pun in evidenta formatiuni neogene cu o fauna bogata de moluste si
gasteropode.

-Punctele fosilifere de la Globu Craiovei sunt situate la marginea de SSE a


masivului Semenic, in partea de vest a vaii Globului, afluent pe dreapta al raului
Mehadica.

Resurse turistice legate de cadrul natural

 formele de relief submontan şi montan

În zonă există un relief muntos cu păduri de conifere.


Altitudinile medii sunt sub 1.000 m, iar altitudinile cele mai mari sunt în Semenic
(1445 m) și Munții Almăjului (1228 m în Vf. Svinecea Mare). Munții Banatului
sunt formați în mod predominant din șisturi cristaline la care se adaugă calcare,
fliș și roci vulcanice.
Arealele calcaroase au un relief carstic foarte reprezentativ: peșteri
(Peștera Comarnic), chei (Cheile Minișului, Cheile Nerei, Cheile
Carașului), cursuri subterane, izvoare carstice, văi seci. Pe fliș se
dezvoltă forme de relief structural, iar pe șisturile cristaline s-au
conservat formale de modelare ciclică (platformele de eroziune), mai
reduse altitudinal decât în Carpații Meridionali. În partea de vest și nord,
Munții Banatului sunt mărginiți de o bordură deluroasă formată din strate
sedimentare friabile (depuneri submarine și litorale din timpul
pliocenului) cvasiorizontale și acumulări de pietrișuri și nisipuri
piemontane. Partea centrala o constituie Munții Semenicului, mai înalți,
cu platforme largi pe culmi și văi adânci pe margini. Zona de izvoare ale
Bârzavei, Nerei și Timișului a constituit o regiune cu vechi așezări
permanente situate la altitudine. Spre deosebire de Munții Semenic,
alcătuiți din șisturi cristaline, Munții Aninei, situați spre vest, în
continuarea acestora, au o structură și petrografie foarte complicate, în
care calcarele ocupă suprafețe importante și dau forme reprezentative. La
nord de zona Semenic-Anina se dezvoltă, pe Valea Nerei, Depresiunea
Almăjului (Bozovici), o depresiune intramontana ca poziție; în sudul
acesteia, Munții Almăjului, mai înalți, au la interferența cu Dunărea un
relief spectaculos, îndeosebi în zona Cazanelor. Fâșia calcaroasă este
continuată din Munții Aninei în Munții Locvei, iar la intersecția ei cu
Valea Nerei s-au dezvoltat Cheile Nerei. Munții Banatului continuă spre
nord-vest, dincolo de Depresiunea Caraș-Ezeriș cu Munții Dognecei, mai
joși (615 m) și „înecați” în sedimente.

Atractii culturale - Colectia trofeelor de vanatoare, Biserica din


sec.XIX-lea, in apropiere statiunile climaterice Trei Ape, Crivaia, Satul de

Vacanta Garana, Orasul Resita.

fondul forestier bogat, care acoperă versanţii Munţilor Semenic, reprezentat


prin păduri de foioase şi conifere, îmbogăţesc aspectul peisagistic al regiunii şi
creează oportunităţi pentru turismul de odihnă şi recreere activă;
domeniul schiabil amenajabil în arealul Semenic-3Ape, este o premisă
favorabilă pentru dezvoltarea sporturilor de iarna;
flora pajiştilor montane şi a fâneţelor, de o diversitate impresionantă, în
funcţie de altitudine, îmbogăţesc peisajul cadrul natural cu specii floristice
multicolore;
elementele climatice ale zonei, fără valori extreme, sunt favorabile practicării
turismului în tot timpul anului, pentru repunere în formă a organismului după
stres (climat de dealuri - sedativ de cruţare, cu temperatură medie anuală de
aproximativ 6°C);
fondul de vânătoare şi de pescuit sportiv – fondul forestier al comunei
cuprinde specii cu valoare cinegetică, iar pe cursul superior al pâraielor, trăieşte
avifaună specifică arealului montan, pe seama cărora se pot organiza partide de
vânătoare şi pescuit sportiv;

Patrimoniul cultural

Monumente cultural – istorice


Tradiţia populară spune că în apropierea piscului Piatra Nedei de veacuri se
săvârşeau ritualul unor credinţe necunoscute. Aşa se explică pelerinajul la
Scăldătoarea Vulturului (un izvor cu apă curată şi rece). În ziua Sfântului Ilie,
care pe parcursul anilor s-a dovedit a avea puteri tămăduitoare de patimi
trupeşti.
Frumuseţea naturală a locului a determinat credincioşii să construiască
între anii 1945-1946 o biserică din lemn, iniţiativa construirii schitului
aparţinând domnului inginer Alexandru Papp şi numeroşi credincioşi din reşiţa
şi alte părţi. În ziua de 6 august 1946 biserica a fost sfinţită de Episcopul
Veniamin Nistor, ca numai la trei ani de la aceasta schitul să fie desfiinţat de
către regimul comunist. In anul 1988 la 20 iulie IPS Nicolae Corneanu,
Mitropolitul Banatului la o vizită canonică la aceste locuri, constatând
deteriorarea schitului a luat hotărârea după Revoluţia din 1989 ca schitul să fie
reactivat prin încredinţarea conducerii schitului părintelui ieromonah Porhirie
Nica. În scurt timp preacuvioşia sa ridicând un corp de clădire ce adăposteşte
chilii, trapeză, bucătărie, arhondaric. Biserica schitului a fost renovată
primindu-şi binecuvântarea la data de 20 iulie 1999 prin slujirea Preasfinţitului
Episcop.
Actualmente schitul de pe muntele Semenic împodobeşte mireasma
muntelui situat în centrul Banatului Montan, binecuvântând credincioşii care se
închină Domnului Iisus Hristos.

Resurse turistice antropice cu regim protectiv

Nr.
Denumire Localitate Adresă Datare
crt.
1. Biserica schitului Muntii Semenic 1945-1946

Oferta de petrecere a timpului liber


Diversitatea, volumul şi valoarea potenţialului turistic existent pe teritoriul
comunei Valiug sunt premise care favorizează modalităţi multiple de petrecere
activă a timpului liber prin practicarea unor forme de turism specifice.

Turismul cultural-religios
Turism etnocultural. Caracterul şi tradiţia acestei zone a orientat locuitorii
către meşteşuguri artizanale cu specific românesc.
Speoturismul – este favorizat de prezenţa mai multor peşteri.
Turism rural. Dezvoltarea turismului rural în comuna Valiug este
argumentată de existenţa unor ţinuturi străvechi, pitoreşti, în care obiceiuri,
cunoscute de multe generaţii, sărbători strămoşeşti şi meşteşuguri devenite
artă, sunt la ele acasă. Promovarea turismului rural va asigura acestui spaţiu
păstrător de valori tradiţionale româneşti o dezvoltare durabilă şi echilibrată.
Turismul de sfârşit de săptămână (weekend) este o formă de turism din ce
în ce mai apreciată, locuitorii marilor centre urbane dorind să-şi petreacă
sfârşitul de săptămână în locuri nepoluate, departe de aglomeraţia şi stresul
marilor oraşe. Apropierea de municipiul Resita, favorizează afluxuri
importante dinspre capitala de judeţ sau dinspre alte oraşe mari. Practicarea
acestei forme de turism, într-un cadrul natural pitoresc, oferit de ţinutul de
sub munte al Banatului, este din ce în ce mai des întâlnită.
Turismul de tranzit
Caile ferate:

-Bucuresti-Rosiori-Caracal-Drobeta Turnu Severin-Orsova-Caransebes (linia


100)
-Satu Mare-Oradea (linia 402)-Arad-Timisoara (linia 310)-Lugoj-Caransebes
(linia 100)
-Cluj Napoca-razboieni-teius (linia 300)-Alba Iulia-Vintu de Jos-Simeria-Ilia
(linia 200)-Lujoj (linia 212)-Caransebes (linia 100)
-Caransebes-Resita Sud (linia 115)
-Subcetate-Caransebes (linia 211)
-Brasov-Fagaras-Sibiu-Simeria (linia 200)-Subcetate (linia 202)
Cai rutiere:
-DN 6= Orsova-Mehadia-Domasnea-Teregova-Slatina Timis-Caransebes-Lugoj-
Timisoara
-DN 57B= Iablanita-Lapusnicel-Bozovici-Izbucul Bigar-Valea Minisului-Anina
-DN 58= Caransebes-Paltinis-Brebu-Resita-Anina
-DN 58A= Lugoj-Farliug-Ezeris-Soceni
-DJ 581= Gradinari-Ticvanu Mare-Goruia-Lupac-Resita
-DJ 582= Resita-Valiug-Garana-Brebu Nou
-DJ 582A= Resita-Tarnava
-DJ 583= Bocsa-Ezeris-Soceni
-DJ 582C= Resita-pestera Comarnic
-DJ 587= Farliug-Zorlentu Mare-Brebu-Valeadeni-Apadia-Rugi-Caransebes
-DJ 608- Mehadia-Luncavita-Teregova-Brebu Nou

Prezenţa a numeroase obiective turistice de interes cultural, istoric,


etnografic, religios sau natural în întreaga parte a Banatului, face ca traseul
să atragă anual zeci de mii de turuişti români şi străini.
Turismul montan. În perspectivă, comuna Valiug poate deveni un centru
important al turismul montan, atât datorită existenţei unor trasee turistice
marcate sau nemarcate din Munţii Semenic.
Turismul pentru sporturi extreme, o formă de turism cu adresabilitate preponderentă
către tânăra generaţie, prinde contur din ce în ce mai mult şi în România. Zona oferă
suportul necesar pentru parapantă, cicloturism, snowboard, motocross, deltaplan.

Oferta de cazare

Oferta de cazare a comunei Valiug este reprezentată de mai multe pensiuni


rurale. (vezi tabelul).
Structura capacităţii de cazare în Valiug în anul 2011

Numele pensiunii Categoria Număr de locuri


Cusma 3 margarete 6
Andra 2 margarete 4
Melisa 2 margarete 4
Zaraza 2 margarete 9

Capacitatea de cazare în cadrul mănăstirilor

Unitate Număr locuri


Biserica
2
schitului
TOTAL 2

Oferta de alimentaţie pentru turism

Servicii de alimentaţie sunt oferite turiştilor, la cerere, doar în cadrul


pensiunilor turistice din Valiug,3Ape,Crivaia. Nu există în localitate structuri de
alimentaţie clasice pentru turişti.
2. DATE TEHNICE ALE PROIECTULUI DE INVESTIŢII

2.1. Prezentarea proiectului de investiţii

2.1.1. Denumirea investiţiei: Constatarea existentei unei pensiuni turistice rurale


în judeţul Caras-Severin – sat Valiug – comuna Crivaia

2.1.2. Beneficiar: Albu Geanina, proprietar al unei suprafeţe de teren de


aproximativ 1000 mp

2.1.3. Amplasament

Pensiunea turistică este amplasată în satul Valiug, în apropierea Muntilor


Semenic.
- Accesul la amplasamentul pensiunii se face prin loc Crivaia.

2.1.4. Situaţia actuală

Construcţia, la stadiul la care este în prezent, a fost achiziţionată de către


S.C. CONDOR-EX.SRL în anul 2002 de la SC AGROSETT SRL.

Clădirea este formată din 4 niveleluri :

- demisol

-parter

-etaj 1

-mansarda

Cu o capacitate de 6 camere si 1 apartamente. La construirea pensiunii Sara a fost


folosit un avansat grad de finisaj, punandu-se un important accent pe detaliu,
avandu-se in vedere in permanenta, confortul si relaxarea, atat de necesare
oaspetilor nostrii. Situata intr-o zona de munte, Pensiunea Sara 3 margarete, va

ofera confortul si relaxarea de care aveti nevoie, la adapost de zgomotul si agitatia


orasului.

* la parter:
- camera de zi (cu bar) = 36,80 mp;
- bucătărie = 10,02 mp;
- cămară = 3,00 mp;
- W.C. de serviciu = 1,80 mp;
- hol cu scară de acces la etaje = 15,36 mp;
- terasă acoperită = 23,10 mp
Total parter = 90,08 mp
* la etaj:
- hol cu casa scării = 4,60 mp
- oficiu (pentru tot pavilionul) = 3,90 mp
- un apartament cu:
o cameră de zi = 40,03 mp
o dormitor = 16,80 mp
o debara = 4,40 mp
o hol = 7,21 mp
o duş = 8,23 mp
o terasă descoperită = 16,32 mp
Total etaj = 101,49 mp
* la mansardă:
- hol cu casa scării = 3,70 mp
- o cameră de 2 locuri cu:
o dormitor = 14,80 mp
o duş = 5,23 mp
o hol (cu dulap înzidit) = 4,00 mp
- un apartament cu:
o cameră mare semicompartimentată
(cameră de zi + dormitor) = 30,03 mp
o duş = 3,70 mp
o hol (cu dulap înzidit) = 3,80 mp
Total mansardă = 65,26 mp
Capacităţi de cazare:
- cazare: 3 pavilioane, fiecare cu câte două apartamente şi o cameră de
două locuri: total 6 apartamente + 3 camere duble (număr maxim de
locuri:24);
- alimentaţie publică (cameră de zi cu bar şi bucătărie la fiecare pavilion):
8 locuri x 3 pavilioane = 24 locuri.
Indicatori principali
A(suprafaţă) teren = 500 mp
AC (arie construită) = 320,6,00 mp
AD (arie desfăşurată) = 892,20 mp
VC (volum construit) = 2113,0 mc
Sistemul constructiv
Structura de rezistenţă a pensiunii este realizată din pereţi portanţi de zidărie
de piatră pe fundaţii continue din beton - la parter, pereţi din bârne de lemn la etaj
+ mansardă şi planşee din beton peste parter şi din lemn peste etajul 1 şi peste
mansardă.
Zona seismică de calcul este F şi Ks=0,08.
Învelitoarea este din şindrilă (în trei straturi) pe şarpantă din lemn în două
ape, cu jgheaburi şi burlane din tablă zincată.
Utilităţi
Pensiunea este racordată la reţele de alimentare cu apă şi energie electrică.
Pentru alimentarea cu apă, la circa 30 de pensiune, există o reţea de
aducţiune apă potabilă realizată de către un grup de localnici (inclusiv beneficiarul
pensiunii) la care este racordată pensiunea.
Clădirea existentă este racordată la reţeaua publică de alimentare cu energie
electrică.
Pentru deversarea apelor uzate menajere, este montată o microstaţie de
epurare la care va fi racordată pensiunea.
3. DEVIZUL GENERAL ESTIMATIV AL INVESTIŢIEI

Valoarea totală a investiţiei a fost de 150.000 lei (inclusiv TVA), din care:
10.000 lei sunt cheltuieli eligibile şi 25.490 lei au fost cheltuieli neeligibile.

Sursele proprii de finanţare (constituite din împrumuturi bancare şi numerar


evidenţiat în contul întreprinzătorului) vor acoperi:
- ½ din volumul cheltuielilor eligibile;
- TVA-ul de 9,5% aferent cheltuielilor eligibile.

4. DATE PRIVIND FORŢA DE MUNCĂ OCUPATĂ DUPĂ


REALIZAREA INVESTIŢIEI

4.1. Consideraţii generale privind managementul forţei de muncă în turism

În industria turistică, spre deosebire de alte sectoare ale economiei naţionale,


activitatea se desfăşoară în condiţii diferite. Corespunzător acestora managementul
trebuie să ia în considerare aspectele caracteristice ale domeniului, respectiv:
 produsul turistic este perisabil;
 industria turismului este caracterizată prin fluctuaţia cererii pe termen scurt.
Acest aspect necesită adaptarea ofertei de muncă la cerere care, în majoritatea
cazurilor este spontană;
 denumirea activităţii arată tipul de activitate nu şi nivelul de îndemânare al
prestatorului;
 cererea pentru muncă este directă, turismul fiind considerat o "industrie a
mâinii de lucru";
 productivitatea se bazează pe capacitatea şi efortul personal al lucrătorilor, fiind
legată de însuşirile şi capacitatea acestora;
 standardele au o natură subiectivă, fiind supuse unui judecăţi şi interpretări
personale ale consumatorilor, care pot avea opinii diferite privind calitatea
serviciilor prestate;
 serviciile turistice sunt complexe, necesitând utilizarea unui număr relativ mare
de funcţii aferent diverselor servicii;
 ocuparea multor funcţii solicită un nivel relativ redus de calificare, dar o
vechime corespunzătoare în funcţia respectivă;
 adaptarea ofertei se face prin ajustarea numărului de personal în funcţie de
nivelul de activitate.

Totodată, şi munca efectivă desfăşurată în activităţile de turism prezintă


anumite caracteristici ca de exemplu:
 necesită un set de atitudini specifice pentru această industrie şi o gamă de
aptitudini speciale pentru fiecare tip de activitate;
 este inegal normată, necesitând prelungirea orarului de funcţionare pentru
prestarea unor activităţi (exemplu: activităţi de restaurant, recepţie);
 este lipsită de aspecte birocratice;
 are un sistem complicat de plăţi;
 productivitatea muncii nu depinde neapărat de nivelul de calificare al
prestatorului;
 programul este permanent;
 în situaţia turelor prelungite, suprasolicitarea de ordin fizic şi neuropsihic
constituie factori de risc în desfăşurarea activităţilor;
 poate declanşa un conflict între promptitudinea prestării serviciului şi calitatea
prestaţiei;
 retribuţia muncii se situează sub nivelul înregistrat în alte ramuri;
 ca avantaje neoficiale, lucrătorii din industria turismului (hotelieră şi restauraţie)
pot beneficia de bacşişuri ("tips" sau "pourboire"), care pot întregi câştigurile
salariale.

4.2. Necesarul resurselor de forţă de muncă

Conform capacităţii şi categoriei de clasificare a pensiunii, necesarul minim de


personal, structurat pe funcţii, meserii şi servicii, precum şi salariul brut de incadrare,
este prezentat în următorul tabel:

Număr Salariul
Funcţia
posturi lunar–lei-
Administrator pensiune 1
Recepţioner 2
Cameristă 3
Bucătar 2
Ospătar 2
Îngrijitor spaţii exterioare 1
Total 11

În funcţie de evoluţia activităţii pensiunii se poate utiliza şi personal sezonier


pentru a asigura funcţionarea acesteia în bune condiţii.

Total personal (locuri de muncă create) 11, din care:


- personal de execuţie: 10.
5. PRINCIPALII INDICATORI TEHNICO - ECONOMICI AI INVESTIŢIEI

5.1 Valoarea totală a investiţiei:


150.000lei (inclusiv TVA)
Ajutorul public a fost acordat în cadrul măsurii 3.4 pentru realizarea
pensiunii turistice Sara care reprezenta 50% din totalul cheltuielilor eligibile.
Sursele de finanţare sunt repartizate astfel::
- 50% contribuţie privată
- 50% contribuţie publică SAPARD (75% contribuţie UE, 25% buget
naţional).
5.2 Eşalonarea investiţiei
Valoarea totală a investiţiei este de 150.000lei din care:
- Contribuţie privată: 75.000 lei
- Contribuţie publica Sapard: 5.000 lei din care:
 Contribuţie UE: 50.000 lei
 Buget naţional: 20.000 lei
5.3 Durata de realizare a fot: 5 luni (august – decembrie 2004), exclusiv
perioada realizării proiectelor, studiilor şi obţinerii avizelor necesare.
5.4 Capacităţi:
- cazare – pensiune clasificată la categoria 3 margarete, formată din trei
pavilioane, fiecare având următoarea structură:
 la etajul I - un apartament;
 la masardă - un apartament şi o cameră dublă.
Aceste camere vor fi modern dotate şi utilate, cu mobilier şi finisaje de cea mai
bună calitate.
Interioarele vor fi frumos decorate, cu elemente de artizanat locale sau trofee
de animale.
- alimentaţie – fiecare pavilion are la parter o cameră de zi (cu bar, bucătărie,
cămară şi terasă) ce va fi utilizată drept salon de restaurant, pentru mic dejun,
dejun şi cină.
Clienţii potenţiali ai pensiunii pot opta atât pentru prepararea şi servirea
meselor individual, cât şi în sistem restaurant prin angajaţii pensiunii (bucătari şi
ospătari).

În ceea ce priveşte bucătăria, vor putea fi servite mâncăruri tradiţionale,


pregătite din produse naturale proaspete. Meniurile oferite vor cuprinde ceaiuri din
flora spontană, cu efecte terapeutice demonstrate de mii de ani (afine, pojarniţa,
muşeţelul, menta, păpădia), lapte proaspăt şi natural de vacă, cu un conţinut de
proteine ridicat, brânzeturi, lapte bătut, carne proaspătă de pasăre de curte, friptă la
grătar, etc.
PROGRAMAREA TEMPORALĂ ŞI VALORICĂ A LUCRĂRILOR DE INVESTIŢII

MII LEI
2006
LUCRĂRI DE INVESTIŢII
APR AUG SEP OCT NOI DEC TOTAL
OBTINERE DE AVIZE,
PROIECTARE ACORDURI SI AUTORIZATII 24.301 0 0 0 0 0 24.301
SI ASISTENTA PROIECTARE SI
TEHNICA ENGINEERING 0 137.636 0 0 0 0 137.636
ASISTENTA TEHNICA 0 16.058 16.058 16.058 16.058 0 64.230
ALIMENTARE CU APA 0 20.645 0 0 0 0 20.645
CANALIZARE MENAJERA 0 0 15.301 15.301 0 0 30.601
UTILITATI INSTALAŢIE ELECTRICĂ 0 18.351 0 0 0 0 18.351
INSTALAŢIE TERMICĂ 0 0 0 0 22.939 0 22.939
ALEI PIETONALE 0 0 0 0 184.019 0 184.019
ARHITECTURA, ZIDARII,
FINISAJE, IZOLATII 0 1.482.417 1.482.417 1.482.417 0 0 4.447.250
INSTALATII ELECTRICE
CONSTRUCTII,
INTERIOARE 0 69.460 69.460 69.460 0 0 208.381
INSTALATII
INSTALATII SANITARE 0 65.499 65.499 65.499 0 0 196.498
INSTALATII INCALZIRE
INTERIOARE 0 84.356 84.356 84.356 0 0 253.067
UTILAJE, CENTRALA TERMICĂ 0 0 0 170.256 0 0 170.256
ECHIPAMENTE MICROSTATIE EPURARE 0 0 0 1.116.366 0 0 1.116.366
DOTARI MOBILIER 0 0 0 0 0 595.072 595.072
TOTAL 24.301 1.903.598 1.730.796 3.017.418 218.428 595.072 7.489.614
5.5. Analiza economico – financiară a proiectului

5.5.1. Ipoteze de lucru


Ipotezele de lucru pentru analiza economico – financiară sunt valabile atât
pentru perioada de implementare a proiectului (anul 2006), cât şi pentru perioada
de exploatare a acestuia (pensiune turistică).

Exploatarea pensiunii va fi făcută de S.C. CONDOR-EX SRL, care are ca obiect


de activitate pe lângă cel de desfacere en-gros de băuturi diverse şi pe cel de
prestări servicii turistice. Începând cu trimestrul al II-lea al anului 2006, odată cu
expirarea contractelor de desfacere de băuturi diverse (încheiate în anul 2005),
obiectul principal de activitate al firmei va fi cel de prestări servicii turistice.

 Valoarea totală şi durata de implementare a proiectului


Valoarea totală a proiectului: 150.000 lei (inclusiv TVA).
Implementarea fizică a proiectului şi plata contractorului s-au desfăşurat în
perioada august - decembrie 2004. Proiectul va fi operaţional la începutul anului
2005.
 Orizontul de timp
Analiza a fost efectuată pe o perioadă de 5 ani după finalizarea proiectului de
investiţii. Anul 2008 va fi anul în care activitatea pensiunii se va stabiliza la
parametri optimi.
 Stabilirea preţurilor
Analiza economico – financiară a fost efectuată în preţuri constante pe toată
perioada de prognoză.

Determinarea veniturilor şi cheltuielilor, precum şi a celorlaţi indicatori estimaţi s-


a efectuat în mii lei.
 Rata de actualizare
Rata de actualizare este rata la care valorile viitoare sunt aduse la valori prezente.
Aceasta a fost stabilită la 8%, considerând că reprezintă rata cea mai apropiată
pentru a stabili cel mai oportun cost al capitalului investit. Acest lucru este sugerat,
de asemenea, şi de cel mai recent ghid al Uniunii Europene în ceea ce priveşte
analiza economico – financiară a unui astfel de proiect investiţional.

5.5.2. Analiza contului de profit şi pierdere (pentru perioada de exploatare a


pensiunii)
Estimarea categoriilor de venituri şi cheltuieli s-a efectuat pentru
următoarele activităţi:
- servicii turistice oferite de pensiune, respectiv: cazare, alimentaţie-bar, alte
servicii;
- comerţ en-gros cu băuturi alcoolice şi nealcoolice (primul trimestru al anului
2005).
Rezultatele, pentru ambele tipuri de activitate, au fost evidenţiate distinct
pentru:
a. activitatea de exploatare;
b. activitatea financiară.

a. Activitatea de exploatare

Structura veniturilor din activitatea de exploatare a pensiunii


Veniturile din activitatea de exploatare a proiectului au fost determinate pe tipuri
de activităţi astfel:
o Servicii de cazare:
Veniturile din activitatea de cazare au fost determinate pornind de la:
- capacitatea pensiunii;
- durata de funcţionare anuală: permanent;
- tarifele preconizate pe zi pe apartament/cameră dublă;
- gradul mediu de ocupare anual şi trimestrial;
- numărul de camere comercializate pe durata unui an (număr de camere x
număr de zile de funcţionare x gradul de ocupare trimestru / an).

Ipotezele de calcul, precum şi rezultatele preconizate a fi obţinute sunt prezentate


în tabelul următor:

EURO
Indicatori 2006 2007 2008 2009
Nr. apartamente 6 6 6 6
Nr. camere duble 3 3 3 3
Nr. zile de funcţionare 365 365 365 365
TRIM I 90 90 90 90
TRIM II 91 91 91 91
TRIM III 92 92 92 92
TRIM IV 92 92 92 92
Grad mediu de ocupare
(%),
din care: 58,0% 60,0% 65,0% 65,0%
TRIM I 65,0% 70,0% 75,0% 75,0%
TRIM II 35,0% 35,0% 48,0% 48,0%
TRIM III 90,0% 90,0% 90,0% 90,0%
TRIM IV 42,0% 45,0% 47,0% 47,0%
Nr. camere vândute, din
care: 1.906 1.971 2.136 2.136
apartament 1.271 1.314 1.424 1.424
cameră dublă 635 657 712 712
Tarif mediu
€/apartament 32,0 32,0 32,0 32,0
€/camera dublă 25,0 25,0 25,0 25,0
Total venituri - € - 56.548 58.473 63.346 63.346

o Servicii de alimentaţie şi bar

Veniturile din exploatarea spaţiilor pentru alimentaţie (în sistem restaurant) au fost
determinate pornind de la:
- numărul de locuri la masă;
- numărul de zile de funcţionare;
- numărul de locuri/masă comercializate (nr. locuri la masă x nr. zile);
- rulaj/ loc la masă, corelat cu gradul de ocupare al capacităţii de cazare;
- număr clienţi (nr. locuri comercializate x rulaj/loc);
- tarifele preconizate.
Aceste venituri se estimează a fi generate, în cea mai mare parte, de clienţii
pensiunii şi ocazional de alţi clienţi.
Ipotezele de calcul, precum şi rezultatele preconizate a fi obţinute sunt
prezentate în tabelul următor:
EURO
INDICATORI 2006 2007 2008 2009
Nr. locuri la masă 24 24 24 24
Nr. zile funcţionare 365 365 365 365
Nr. locuri/masa
comerc. 8.760 8.760 8.760 8.760
Rulaj/loc la masă 0,58 0,60 0,65 0,65
Nr. clienţi 5.081 5.256 5.694 5.694
Tarif mediu individual 12 12 12 12
TOTAL VENITURI -
€- 60.972 63.072 68.328 68.328
TOTAL VENITURI/4
ANI 260700

o Alte servicii
Aceste venituri au fost estimate la 5% din veniturile totale din exploatare şi
vor proveni din:
- telefon, fax, Internet;
- transport: aeroport, autogară, gară;
- excursii;
- spălătorie – curăţătorie;
- pescuit şi vânătoare sportivă;
- plimbare cu căruţa sau cu sania trasă de cai.

Structura veniturilor din activitatea de comerţ en - gros


Veniturile din această activitate au fost determinate pe baza contractelor de
desfacere încheiate în anul 2005 pe o perioadă de 1 an, respectiv 01.04.2005 –
31.03.2006
În estimările efectuate au fost luate în calcul vânzările de băuturi din primul
trimestru al anului 2006.
Ipoteze de calcul a veniturilor:
- valoare de achiziţie totală contractată: 5.277.000 mii lei;
- nr. sticle, băuturi diverse, contractate: 304.600/an.
Pe baza acestor ipoteze rezultă:
- nr. mediu trimestrial de sticle, băuturi diverse, ce pot fi vândute: 76.150;
- preţ mediu de achiziţie/sticlă: 17.325 lei;
- adaos comercial mediu: 10%;
- preţ mediu de vânzare propus /sticlă: 19.055 lei.
În baza ipotezelor menţionate rezultă o valoare medie a vânzărilor pentru trim. I
2005: 1.451.038 mii lei.
Centralizatorul veniturilor din activitatea de exploatare a pensiunii pentru primii 5
ani previzionaţi, precum şi a veniturilor aferente activităţii de comerţ en-gros
pentru primul trimestru al anului 2006 este prezentat în tabelul următor (preluat din
secţiunea economică a Cererii de finanţare):

Structura cheltuielilor din activitatea de exploatare a pensiunii

Cheltuielile efectuate pentru desfăşurarea activităţii curente, conform structurii


contului de profit şi pierdere din Cererea de finanţare, au inclus:
 mărfuri: cheltuielile de aprovizionare cu mărfuri alimentare şi băuturi
pentru restaurant şi bar. Acestea au fost stabilite la aproximativ 30% din
veniturile din alimentaţie;
 materiale consumabile: includ cheltuielile cu aprovizionarea cu detergenţi,
rechizite etc. şi au fost estimate la 5% din totalul veniturilor din exploatare;
 utilităţi (combustibil, energie, apă): au fost estimate la 7% din veniturile
totale din exploatare;
 alte cheltuieli materiale: includ cheltuieli neprevăzute cu mărfuri, materiale
consumabile şi au fost estimate la 0,5% din veniturile totale din exploatare;
 lucrări şi servicii executate de terţi:
- chirii: cheltuieli pentru închirierea de mijloace de transport auto,
estimate la 0,2 % din veniturile totale din exploatare;
- transport: cheltuieli pentru combustibilul necesar autovehiculelor
închiriate, estimate la 0,8% din veniturile totale din exploatare;
- reclamă / publicitate: cheltuieli pentru promovarea pensiunii, estimate
la 0,5% din veniturile totale din exploatare;
 impozite, taxe, asigurări: includ cheltuielile cu asigurarea clădirii (inclusiv a
dotărilor) şi impozitul pe clădire.
Impozitul pe clădire a fost calculat potrivit legislaţiei româneşti în vigoare,
respectiv 1% din valoarea construcţiei.
Asigurarea anuală pentru clădire şi bunurile din interior au fost estimate la
0,2%/an din valoarea construcţiei. Plăţile se estimează a fi efectuate în rate
trimestriale egale;
 salarizarea personalului angajat: includ cheltuielile cu salariile aferente
celor 17 de salariaţi operativi. Pornind de la salariile prevăzute anterior
rezultă următoarele grupe de salarizare:
- 600 lei/lună/salariat pentru 10 angajaţi,
- 850 lei/lună/salariat pentru 4 angajaţi;
- 1000 lei/lună/salariat pentru 2 angajaţi;
- 1300 lei/lună pentru administratorul pensiunii.
 asigurări şi protecţie socială: reprezintă cheltuielile angajatorului aferente
salariilor estimate, cuantumul acestora fiind potrivit legislaţiei din momentul
actual de 35,5% din totalul fondului de salarii;
 alte cheltuieli de exploatare includ cheltuielile pentru: deplasări, întreţinere
şi reparaţii, servicii profesionale (de pregătire personal) etc. În determinările
noastre cuantumul acestora a fost estimat la 0,5% din veniturile totale din
exploatare;
 cheltuieli cu amortizările şi provizioanele: Fondurile alocate pentru
înlocuirea mijloacelor fixe se bazează pe legislaţia românească actuală,
respectiv pe o amortizare liniară pentru o durată de viaţă de 50 de ani pentru
clădire, 15 ani pentru utilaje şi 8 ani pentru dotări.
impozit pe profit: reprezintă plăţile pentru impozitul pe profit, respectiv 25%
din profitul brut total.
Cheltuieli aferente activităţii de comerţ en-gros
Structura acestor cheltuieli şi ponderea fiecăreia în veniturile din vânzări en-gros
de băuturi diverse sunt următoarele:
- mărfuri: 70%;
- materiale consumabile: 5%;
- energie si apa: 0,5%;
- alte cheltuieli materiale: 2%;
- servicii prestate de terţi: 5%;
- impozite şi taxe: 0,6%;
- salarii: 0,6%;
- protecţie socială:0,2%;
- dobânzi: 2,4%;
- alte cheltuieli de exploatare: 5%;
- impozit pe profit: 3,7%.
Astfel, ponderea totală a acestor cheltuieli se situează la circa 95% din veniturile
obţinute.
b. Activitatea financiară
Veniturile din activitatea financiară provin din dobânzile bancare la
disponibilităţile din contul curent. Pentru determinarea acestora s-a luat în
considerare dobânda la vedere (0,05%) aplicată la veniturile totale din exploatare.
Cheltuieli din activitatea financiară sunt reprezentate de:
- comisioane bancare;
- dobânzi la creditul bancar ce va fi contractat pentru acoperirea contribuţiei
proprii.
Comisioanele bancare aferente decontărilor prin contul curent şi au fost
estimate la 0,1% din veniturile totale din exploatare.
Dobânda la creditul bancar a fost calculată în următoarele condiţii de
creditare:
- credit solicitat
- perioada de creditare: 48 luni, din care:
- perioadă de graţie: 9 luni;
- perioada de rambursare: 39 luni;
- rata dobânzii: 8%;
- mod de acordare: 3 tranşe de credit;
- mod de rambursare: rate lunare egale;
- data acordării: 01.08.2004;
- data primei scadenţe: 01.05.2005.
Calculul dobânzii pentru perioada de graţie, în funcţie de tranşele utilizate, corelat
cu necesarul de finanţare al proiectului, este prezentat în tabelul următor:

TRANSE
DATA DOBÂNDA
CREDIT - lei
ACORDĂRII - lei -
-
01,08,2004 1.800.000.000 0
01,09,2004 1.700.000.000 12.000.000
01,10,2004 244.816.680 23.333.333
01,11,2004 0 24.965.445
01,12,2004 0 24.965.445
01,01,2005 0 24.965.445
01,02,2005 0 24.965.445
01,03,2005 0 24.965.445
01,04,2005 0 24.965.445
01,05,2005 0 24.965.445
TOTAL 3.744.816.680 210.091.445

Calculul dobânzii pentru perioada de rambursare a creditului s-a făcut


potrivit planului de rambursare prezentat în continuare (elaborat pornind de la
condiţiile de creditare menţionate anterior):
PLAN DE RAMBURSARE
- lei -
DATA RATA
NR.RATA RATA TOTALA CREDIT DOBANDA SOLD
1 01,05,2005 120.986.385 96.020.941 24.965.445 3.648.795.739
2 01,06,2005 120.346.245 96.020.941 24.325.305 3.552.774.799
3 01,07,2005 119.706.106 96.020.941 23.685.165 3.456.753.858
4 01,08,2005 119.065.966 96.020.941 23.045.026 3.360.732.918
5 01,09,2005 118.425.827 96.020.941 22.404.886 3.264.711.977
6 01,10,2005 117.785.687 96.020.941 21.764.747 3.168.691.037
7 01,11,2005 117.145.547 96.020.941 21.124.607 3.072.670.096
8 01,12,2005 116.505.408 96.020.941 20.484.467 2.976.649.156
9 01,01,2006 115.865.268 96.020.941 19.844.328 2.880.628.215
10 01,02,2006 115.225.129 96.020.941 19.204.188 2.784.607.275
11 01,03,2006 96.020.941 96.020.941 18.564.048 2.688.586.334
12 01,04,2006 113.944.849 96.020.941 17.923.909 2.592.565.394
13 01,05,2006 113.304.710 96.020.941 17.283.769 2.496.544.453
14 01,06,2006 112.664.570 96.020.941 16.643.630 2.400.523.513
15 01,07,2006 112.024.431 96.020.941 16.003.490 2.304.502.572
16 01,08,2006 111.384.291 96.020.941 15.363.350 2.208.481.632
17 01,09,2006 110.744.151 96.020.941 14.723.211 2.112.460.691
18 01,10,2006 110.104.012 96.020.941 14.083.071 2.016.439.751
19 01,11,2006 109.463.872 96.020.941 13.442.932 1.920.418.810
20 01,12,2006 108.823.733 96.020.941 12.802.792 1.824.397.870
21 01,01,2007 108.183.593 96.020.941 12.162.652 1.728.376.929
22 01,02,2007 107.543.453 96.020.941 11.522.513 1.632.355.989
23 01,03,2007 106.903.314 96.020.941 10.882.373 1.536.335.048
24 01,04,2007 106.263.174 96.020.941 10.242.234 1.440.314.108
25 01,05,2007 105.623.035 96.020.941 9.602.094 1.344.293.167
26 01,06,2007 104.982.895 96.020.941 8.961.954 1.248.272.227
27 01,07,2007 104.342.755 96.020.941 8.321.815 1.152.251.286
28 01,08,2007 103.702.616 96.020.941 7.681.675 1.056.230.346
29 01,09,2007 103.062.476 96.020.941 7.041.536 960.209.405
30 01,10,2007 102.422.337 96.020.941 6.401.396 864.188.465
31 01,11,2007 101.782.197 96.020.941 5.761.256 768.167.524
32 01,12,2007 101.142.057 96.020.941 5.121.117 672.146.584
33 01,01,2008 100.501.918 96.020.941 4.480.977 576.125.643
34 01,02,2008 99.861.778 96.020.941 3.840.838 480.104.703
35 01,03,2008 99.221.639 96.020.941 3.200.698 384.083.762
36 01,04,2008 98.581.499 96.020.941 2.560.558 288.062.822
37 01,05,2008 97.941.359 96.020.941 1.920.419 192.041.881
38 01,06,2008 97.301.220 96.020.941 1.280.279 96.020.941
39 01,06,2009 96.661.080 96.020.941 640.140 0
TOTAL 4.225.561.522 3.744.816.680 499.308.891
În tabelele următoare (preluate din secţiunea economică a Cererii de
finanţare) sunt prezentate:
- centralizatorul cheltuielilor din activitatea de exploatare a pensiunii pentru
primii 5 ani previzionaţi şi a cheltuielilor aferente activităţii de comerţ en-gros
pentru primul trimestru al anului 2005;
- contul de profit şi pierdere pentru perioada proiectată.
5.5.3. Analiza cash – flow-ului previzionat

Determinarea cash-flow-ului s-a efectuat pentru :


a. perioada de implementare a proiectului;
b. perioada de exploatare, respectiv primii 5 ani de funcţionare a pensiunii.

a) Cash flow-ul aferent perioadei de implementare s-a determinat lunar pentru:


a1. activitatea de investiţii şi finanţare;
a2. activitatea de exploatare şi alte activităţi.

a1. Activitatea de investiţii şi finanţare a fost analizată în funcţie de graficul de


realizare a investiţiei, pe perioada celor 5 luni necesare, respectiv august -
decembrie 2005

 Obţinerea fondurilor publice (50% din costurile totale eligibile) a fost


programată astfel:
- luna octombrie 2005: prima tranşă
- luna noiembrie 2005: a doua tranşă
- luna decembrie 2005: a treia tranşă
 Contribuţia beneficiarului este asigurată din:
- surse proprii, evidenţiată în contul întreprinzătorului;
- surse atrase (împrumut bancar) 50% din valoarea totală a proiectului),
solicitat în condiţiile prezentate la analiza contului de profit şi pierdere.

 Dobânda lunară la creditul contractat pentru completarea surselor proprii


de finanţare a investiţiei, aferentă primelor patru luni ale perioadei de
graţie, a fost evidenţiată ca şi cheltuială distinctă în perioada septembrie –
decembrie 2005, cuantumul lunar al dobânzii fiind cel prezentat în tabelul
anterior privind calculul dobânzii pentru perioada de graţie.

2. Activitatea de exploatare şi alte activităţi se referă la activitatea de comerţ en-


gros cu băuturi alcoolice şi nealcoolice aferentă anului 2005, care va susţine
finanţarea dobânzilor la creditul bancar contractat, pentru perioada de graţie.

Venituri şi cheltuieli din activitatea de comerţ en - gros


Veniturile din această activitate au fost determinate pe baza:
- balanţei de verificare la 30.04.2005 şi
- contractelor de desfacere încheiate pentru o perioadă de 1 an, respectiv
01.04.2005 – 31.03.2006
Pentru perioada ianuarie – aprilie 2005 veniturile au fost stabilite potrivit contului
de profit şi pierdere întocmit pe baza balanţei de verificare la 30.04.2005.

Pentru perioada mai – decembrie 2005 veniturile au fost determinate pornind de la


contractele de desfacere încheiate, astfel:
- valoare de achiziţie totală contractată: 5.277.000 mii lei;
- nr. sticle, băuturi diverse, contractate: 304.600/an.
Rezultatele estimate pentru perioada mai – decembrie 2005 sunt următoarele:
- nr. mediu lunar de sticle, băuturi diverse, ce pot fi vândute: 25.383;
- preţ mediu de achiziţie/sticlă: 17.325 lei;
- adaos comercial de 10%;
- preţ mediu de vânzare propus/sticlă: 19.055 lei.
Cheltuielile aferente acestei activităţi au fost determinate astfel:
- pentru perioada ianuarie – aprilie 2005, conform contului de profit şi
pierdere întrocmit la 30.04.2005;
- pentru perioada mai – decembrie 2005 procentual din veniturile din vânzări
de băuturi diverse aferente acestei perioade. Tipurile de cheltuieli şi
ponderea fiecăreia în total venituri, determinate pe baza activităţii anterioare
a societăţii sunt următoarele:
o mărfuri: 70%;
o materiale consumabile: 5%;
o energie si apa: 0,5%;
o alte cheltuieli materiale: 2%;
o servicii prestate de terţi: 5%;
o impozite şi taxe: 0,6%;
o salarii: 0,6%;
o protecţie socială:0,2%;
o dobânzi: 2,4%;
o alte cheltuieli de exploatare: 5%;
o impozit pe profit: 3,7%.
Ponderea totală a cheltuielilor în total venituri este de 95%.

Fluxul de numerar pentru perioada de implementare a proiectului (inclusiv


perioada efectuării studiilor, proiectelor şi obţinerii avizelor şi acordurilor), cu
evidenţierea activităţii de investiţii şi de finanţare a acestora din surse proprii şi
atrase (credit bancar şi grant SAPARD), precum şi rezultatele activităţii de comerţ
en-gros desfăşurare de S.C. CONDOR-EX SRL în această perioadă este prezentat
în tabelul următor (preluat din secţiunea economică a Cererii de finanţare):
Rezultatele fluxului de numerar aferent perioadei de implementare a proiectului
sunt pozitive, reflectând existenţa surselor de finanţare pentru investiţia propusă,
atât din surse proprii cât şi din fonduri publice (comunitare şi naţionale).

b) Cash flow-ul aferent perioadei de exploatare a pensiunii a fost determinat pe


baza veniturilor şi cheltuielilor din contul de profit şi pierdere la care s-a aplicat
TVA (19%), după caz.

Fluxul de lichidităţi net al perioadei include:


- fluxul de numerar din activitatea curentă = fluxul brut -TVA de plată + TVA de
recuperat*) - impozit pe profit;
- amortizarea anuală a investiţiei.

*) TVA-ul de recuperat este aferent investiţiei propuse prin proiect.

Fluxul de numerar pentru perioada de exploatare a pensiunii, cu evidenţierea


activităţii de rambursare a creditului bancar, precum şi rezultatele activităţii de
exploatare a pensiunii pentru primii 5 ani este prezentat în tabelul următor (preluat
din secţiunea economică a Cererii de finanţare).

Rezultatele activităţii de exploatare pentru anul 2006 le includ şi pe cele aferente


activităţii de comerţ en-gros, conform contractelor aflate în derulare, cu termen
scadent 31.03.2006.
5.5.4. Indicatorii financiari ai activităţii previzionate
Indicatorii calculaţi în scopul aprecierii viabilităţii proiectului sunt în concordanţă
cu cerinţele studiilor de fezabilitate şi cu recomandările şi standardele interne şi
internaţionale în domeniu (inclusiv Ghidul finaţării proiectelor SAPARD-măsura
3.4).
În cazul de faţă indicatorii calculaţi sunt:
- valoarea investiţiei (fără TVA);
- volumul veniturilor şi cheltuielilor din exploatare;
- rezultatul din exploatare;
- profitul net;
- durata de recuperare a investiţiei;
- rentabilitatea capitalului investit;
- cheltuieli financiare;
- gradul de acoperire a cheltuielilor financiare;
- rata îndatorării;
- rata acoperirii prin fluxul de numerar;
- valoarea actualizată netă.
Toţi indicatorii economico - financiari determinaţi în scopul analizei proiectului de
investiţii sunt indicatori ai activităţii efective a pensiunii, ţinând seama de
caracterul particular al surselor de investiţii, respectiv surse proprii şi granturi
SAPARD.

Profitul obţinut în urma exploatării pensiunii este determinat în concordanţă cu


normativele legislaţiei româneşti în materie, respectiv prin diminuarea veniturilor
totale din exploatare cu toate categoriile de cheltuieli admise a fi deduse.

Durata de recuperare a investiţiei exprimă numărul de ani în care suma


profitului net anual egalează valoarea investiţiei.

Valorile indicatorilor proiectaţi se înscriu în limitele prevăzute în Ghidul SAPARD,


în condiţiile unor ipoteze de lucru normale pentru o unitate turistică de acest tip
aflată la începutul perioadei de exploatare.

Evoluţia principalilor indicatori economico-financiari ai activităţii pensiunii pe


perioada analizată de 5 ani, este prezentată în tabelul următor, respectiv „Proiecţia
principalilor indicatori financiari”.
PROIECŢIA PRINCIPALILOR INDICATORI FINANCIARI

Curs leu/€ = 40.678


ANUL 1 ANUL 2 ANUL 3 ANUL 4 ANUL 5
SPECIFICAŢIE
MII LEI € MII LEI € MII LEI € MII LEI € MII LEI €
1. Valoarea investiţiei 6.841.877 mii lei 168.196 €
2. Venituri din exploatare 6.293.415 154.713 5.033.414 123.738 5.204.750 127.950 5.638.500 138.613 5.638.500 138.613
3. Cheltuieli din exploatare 4.614.268 113.434 3.099.786 76.203 3.148.721 77.406 3.272.586 80.451 3.272.586 80.451
4. Rezultatul din exploatare 1.679.147 41.279 1.933.629 47.535 2.056.029 50.544 2.365.873 58.161 2.365.873 58.161
5. Profitul net 1.045.872 25.711 1.301.533 31.996 1.462.415 35.951 1.758.957 43.241 1.772.422 43.572
6. Durata de recuperare a investiţiei 4 ani, 8 luni şi 19 zile
7. Rentabilitatea capitalului investit 15% 19% 21% 26% 26%
8. Cheltuieli financiare 281.654 6.924 195.865 4.815 103.688 2.549 17.939 441 0 0
9. Gradul de acoperire a cheltuielilor
financiare 6 10 20 132 Nu este cazul
10. Rata îndatorării 50,75% 32,56% 13,07% 0,00% 0,00%
11. Rata acoperirii prin fluxul de
numerar 1,60 1,44 1,64 3,43 Nu este cazul
12. Rata de actualizare 8%
13. Valoarea actualizată netă 14.813.625 mii lei 364.168 €
6. FINANŢAREA INVESTIŢIEI
Valoarea totală a investiţiei de 150.000 lei va fi acoperită astfel:
 beneficiar respectiv:
- cheltuieli eligibile (împrumut bancar).
- cheltuieli neeligibile:
- împrumut bancar;
- autofinanţare.

 fonduri publice respectiv:


- contribuţie comunitară (75%);
- cofinanţare naţională (25%).

7. AVIZE ŞI ACORDURI
Avizele şi acordurile emise de organele în drept, potrivit legislaţiei în vigoare, sunt:
- certificatul de urbanism însoţit de „Fişa tehnică în vederea emiterii Acordului
Unic pentru obţinerea acordului de mediu”;
- avizul sanitar veterinar;
- aviz de specialitate eliberat de Ministerul Trancporturilor, Construcţiilor şi
Turismului pentru construirea pensiunii.
Notă: Avizele şi acordurile solicitate în cazul investiţiei de faţă sunt documente
distincte anexate Cererii de finanţare.

8. PĂRŢI DESENATE
1. Planul de încadrare în zona (1:10.000);
2. Plan de situaţie;
3. Plan de amplasament şi delimitare al corpului de proprietate (1:500);
4. Fişa corpului de proprietate;
5. Planuri de arhitectură - planurile nivelurilor, faţade, vederi, secţiuni pentru
principalele obiecte de construcţii.