Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
INTEGRANTES :
• Arce Rodríguez, Luis U201417298
• Valverde Gonzales, Pablo U201519375
• Pinto Flores, Victor U201419384
• Torres Meza, David U201517554
LIMA – 2019
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
I. ESTUDIO DE MERCADO 5
1.1. ANTECEDENTES 5
1.1.1. NORMAS URBANAS LOCALES 6
1.1.2. PARÁMETROS URBANÍSTICOS 7
1.1.3. REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES 7
1.1.4. REGLAMENTO NACIONAL DE CONSTRUCCIONES 9
1.2. EL MERCADO 9
1.2.1. SEGMENTACIÓN DEL MERCADO 12
1.3. EL CONSUMIDOR 15
1.4. INVESTIGACIÓN DE MERCADO 17
1.4.1. ANÁLISIS DE LA OFERTA Y DEMANDA 17
1.4.2. ANÁLISIS DE LA OFERTA Y DEMANDA – ZONA DE INTERÉS 19
2.1. TERRENO 23
2.1.1. VALOR Y FORMA DE PAGO 24
2.2. PROPUESTA INMOBILIARIA 25
2.2.1. PLANEAMIENTO GENERAL 26
2.2.2. ANÁLISIS ECONÓMICO DE OBRA 30
2.2.3. ANÁLISIS ECONÓMICO DE VENTAS 32
V. BIBLIOGRAFÍA 59
__________________________________________________________________________________________
2
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
INDICE DE FIGURAS
INDICE DE GRAFICOS
INDICE DE TABLAS
Tabla 1 - AREAS MINIMAS DE AMBIENTES ....................................................................... 9
Tabla 2 - UNIDADES DE VIVIENDA VENDIDAS SEGÚN TIPO DE VIVIENDA Y PRECIO
DE VENTA - 2018 ............................................................................................................... 10
Tabla 3 - UNIDADES DE VIVIENDA VENDIDAS SEGUN SEGMENTO DE MERCADO -
2018.................................................................................................................................... 10
Tabla 4 - UNIDADES DE VIVIENDA POR TIPO DE VIVIENDA YSECTOR URBANO - 2018
........................................................................................................................................... 11
Tabla 5 - DISTRIBUCIÓN DE NSE POR ZONA APEIM 2018 - LIMA METROPOLITANA... 13
Tabla 6 - DISTRIBUCIÓN DE HOGARES SEGÚN ESTRATO SOCIECONOMICO -
MAGDALENA DEL MAR ..................................................................................................... 14
Tabla 7 - CARACTERÍSTICAS DE VIVIENDA DESEADA .................................................. 15
Tabla 8- FINANCIAMIENTO DE VIVIENDA DESEADA ...................................................... 15
Tabla 9 - ACTIVIDAD EDIFICATORIA TOTAL EN LIMA METROPOLITANA, SEGÚN
DESTINO (M2).................................................................................................................... 17
__________________________________________________________________________________________
3
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Tabla 10 - DEMANDA INSATISFECHA DE VIVIENDA POR SEGMENTO EN LIMA
METROPOLITANA - 2017 .................................................................................................. 18
Tabla 11 - OFERTA TOTAL DE VVIIENDAS EN LIMA METROPOLITANA, SEGÚN TIPO Y
ESTADO ............................................................................................................................. 18
Tabla 12 - OFERTA TOTAL DE DEPARTAMENTO 2017 POR SECTOR URBANO EN LIMA
METROPOLITANA ............................................................................................................. 19
Tabla 13 - PRECIOS DEL MERCADO ................................................................................ 20
Tabla 14 - ANALISIS DE AREAS ........................................................................................ 21
Tabla 15 - ANALISIS VENTAS ............................................................................................ 22
Tabla 16 - NORMATIVA Y DATOS DEL TERRENO ........................................................... 26
Tabla 17 - CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO ............................................................... 26
Tabla 18 - DEPARTAMENTO TIPO 1 ................................................................................. 27
Tabla 19 - DEPARTAMENTO TIPO 2 ................................................................................. 28
Tabla 20 - DEPARTAMENTO TIPO 3 ................................................................................. 28
Tabla 21 - DEPARTAMENTO TIPO 4 ................................................................................. 29
Tabla 22 - AREA CONSTRUIDA DE DEPARTAMENTOS .................................................. 29
Tabla 23 - COSTOS MUNICIPALES ................................................................................... 30
Tabla 24 - COSTOS ADMINISTRATIVOS .......................................................................... 31
Tabla 25 - COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN ..................................................................... 31
Tabla 26 - VALOR DE OBRA .............................................................................................. 31
Tabla 27 - VENTAS ESTIMADAS ....................................................................................... 32
__________________________________________________________________________________________
4
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
I. Estudio de Mercado
El presente estudio de mercado explica las etapas de la investigación de mercado en la
zona de interés, ubicada en el distrito de Magdalena del Mar y limitada entre las avenidas
Av. Del Ejercito, Av. Brasil, Av. Javier Prado Oeste y Av. Juan de Aliaga, tal como se
describe en el gráfico siguiente:
1.1. Antecedentes
El Distrito de Magdalena presenta un plano ortogonal ó en damero, es decir, un plano
cuadriculado en el que la mayoría de las calles se cortan en ángulo recto, tal como se
puede ver en la vista aérea.
__________________________________________________________________________________________
5
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
IMPORTANTES CENTROS:
1) La Municipalidad de Magdalena, 8) El hospital de Policía,
2) El Mercado de Magdalena, 9) El Lima Cricket,
3) Supermercados Candy, Vivanda, 10) La bajada a las playas,
Metro, 11) La Plaza Tupac Amaru,
4) El centro educativo Salesiano Rosental, 12) Numerosos parques.
5) La Iglesia Corazón de María, 13) Centro cultural Peruano Japonés,
6) El Hospital Larco Herrera, 14) El coliseo Chamochumbi
7) El Hospital Militar,
__________________________________________________________________________________________
6
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Relación de la edificación con la vía pública: Cap. II, Art. 11-14: Los retiros frontales pueden
ser empleados
para:
a) La construcción de gradas para subir y bajar como máx. 1.50 del nivel de vereda (Art. a).
b) Estacionamientos vehiculares con techos ligeros o sin techar (Art. d).
c) Uso de áreas verdes, ingreso del edificio, rampas vehiculares, rampas para
discapacitados.
d) Estacionamientos en semisótano, cuyo nivel superior del techo no sobrepase 1.50 m. por
encima del nivel de la
vereda frente al lote. En este caso la rampa de acceso al estacionamiento en semisótano
podrá iniciarse en el
límite de propiedad (Art. e).
e) Cercos delanteros opacos.
Separación entre edificaciones: Cap. III, Art. 19: Los pozos para iluminación y ventilación
natural para viviendas en edificaciones multifamiliares deberán cumplir con las siguientes
características:
La distancia perpendicular entre los vanos de los ambientes de dormitorios, estudios, salas
de estar y comedores que se sirven del pozo, medida en el punto central o eje del vano y el
__________________________________________________________________________________________
7
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
muro opuesto que conforma el pozo, no debe ser menor a 1/3 de la altura del parámetro
más bajo del pozo, medido a partir del alfeizar del vano más bajo.
La distancia perpendicular entre los vanos de los ambientes de servicio, cocinas, pasajes y
patios de servicio techados que se sirven del pozo, medida en el punto central o eje del
vano y el muro opuesto que conforma el pozo, no debe ser menor a 1/4 de la altura del
parámetro más bajo del pozo, medido a partir del alfeizar del vano más bajo.
Accesos y pasajes de circulación: Pasajes que sirven de acceso hasta 4 viviendas: 1.20 ml
de ancho.
Escaleras:
Para seis pisos ó más, se requiere una escalera de Evacuación con vestíbulo previo
ventilado.
De 1 a 3,000 ocupantes: Se requiere 1 escalera cuyo ancho mínimo debe ser 1.20 ml.
Dimensiones de los ductos: Se calcularán a razón de 0.036 m2 por inodoro de cada servicio
sanitario que ventilan, con un mínimo de 0.24 m2.
Iluminación: Los ambientes de las edificaciones contarán con componentes que aseguren la
iluminación natural y artificial necesaria para el uso de sus ocupantes.
Cálculo de ocupantes de una edificación:
Por vivienda de 3 dormitorios ó más ------------------------- 5 ocupantes.
Por vivienda de 2 dormitorios ---------------------------------- 3 ocupantes
Voladizos: Se puede edificar voladizos sobre el retiro frontal hasta .50 m. a partir de 2.30 m.
de altura.
__________________________________________________________________________________________
8
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Fuente: RNC
1.2. El mercado
El mercado inmobiliario tiene una alta correlación con el ciclo económico y se encuentra
influenciado por variables macroeconómicas como el PBI, empleo, ingresos de las familias,
tasas de interés, entre otras. De acuerdo con el 23° estudio “El Mercado de Edificaciones
Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao”, realizado por CAPECO1, la venta de viviendas
alcanzó las 15,238 unidades en el año 2018, superando en 12.6% el nivel de ventas del año
2017.
En lo referido a los precios de venta, las viviendas vendidas se ajustan en los rangos de
precios intermedios y altos al comportamiento que registra la oferta total y de sus
componentes. El precio promedio es de 481,216 soles, aunque el de las casas
independientes es sensiblemente menor: 254,149 soles. Las viviendas de hasta 80,000
soles de precio de venta apenas representan el 0,91% de las unidades vendidas y el 0,64%
de la superficie total, en tanto que las de precios entre 80,001 y 210,000 soles ascienden a
2,445 viviendas y 146,426 m2, equivalentes al 16,05% del número de viviendas y el 11,58%
del área vendida. En el rango de precios entre 210,001 y 400,000 soles concentra el
1
CAPECO. (2018). El Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana y el Callao. Lima,
Perú: CAPECO.
__________________________________________________________________________________________
9
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Finalmente, las viviendas vendidas con precios superiores a 700,000 soles concentran el
31,29% de la superficie constituyéndose en el rango que presenta el mayor volumen
(395,534 m2), aunque las 2,827 unidades representan solo el 18,55% del total.
Tabla 2 - UNIDADES DE VIVIENDA VENDIDAS SEGÚN TIPO DE VIVIENDA Y PRECIO DE VENTA - 2018
Otro dato significativo en relación con la venta de viviendas en Lima Metropolitana es que el
62,35% del total de unidades vendidas corresponde a la vivienda social, específicamente
Mivivienda, dado que el segmento Techo Propio es prácticamente inexistente en la capital.
__________________________________________________________________________________________
10
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Otro dato relevante de esta edición del estudio es que sólo 4 578 unidades, es decir el
30,04% del total de ventas se encontraban en condición de terminadas, el resto estaba en
proceso de comercialización en planos o en construcción.
En el año 2018, se vendieron 15 238 unidades de vivienda nueva, lo que implicó un 12,6%
de incremento respecto al año 2017 y un segundo año de crecimiento consecutivo – en el
2016 se vendieron 10 822 unidades – que interrumpió un trienio de fuerte caída en el que se
redujo a menos de la mitad el volumen de venta si se compara con el récord de 22 220
unidades del 2013. A pesar del significativo repunte del último bienio, el resultado de ventas
del 2018 ocupa el quinto lugar del último decenio, y el volumen vendido apenas supera en
4,97% al obtenido en el 2010 (14 516 unidades), justo antes del gran salto que se dio en los
tres años siguientes. Aunque es muy pronto para señalar una tendencia, no debe perderse
de vista que entre el 2016 y el 2018 se ha producido un aumento promedio anual de 18,66%
en el volumen de ventas.
__________________________________________________________________________________________
11
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Es en base a este análisis preliminar, que se puede estimar de forma preliminar el perfil
socioeconómico del consumidor objetivo, al cual estará dirigida la propuesta inmobiliaria a
plantear, el cual se encontrará dentro del grupo socioeconómico tipo B.
__________________________________________________________________________________________
12
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
13
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
14
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
1.3. El consumidor
Posterior a la segmentación de mercado, el consumidor se define como persona individual o
también entendido como hogar perteneciente al estrato socioeconómico medio y medio alto
de Lima Metropolitana, que más allá del estrato al que pertenezca tiene preferencias debido
a su estilo de vida.
Por lo cual, es importante conocer las estadísticas respecto de las expectativas del
consumidor potencial en relación con las características mínimas que debe cumplir la
vivienda, así como las modalidades de pago respectivas, las mismas que han sido
recogidas del “Estudio de demanda de vivienda a nivel nacional” elaborado por el Ministerio
de Vivienda, Construcción y Saneamiento en el año 2018.
__________________________________________________________________________________________
15
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
16
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
17
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
viviendas no sociales (más de 74 IUTs), existe una demanda no satisfecha que corresponde
al 10.12% de la demanda total de viviendas en Lima Metropolitana en el año 2017.
A continuación, se muestra el detalle de la tabla de oferta por tipo sector urbano, teniendo
en cuenta que el distrito de Magdalena del Mar se ubica dentro del sector denominado Lima
Moderna.
__________________________________________________________________________________________
18
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Tabla 12 - OFERTA TOTAL DE DEPARTAMENTO 2017 POR SECTOR URBANO EN LIMA METROPOLITANA
__________________________________________________________________________________________
19
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
20
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
SIENA – Roca Carrión 480 22 dptos 85.48 Flat 3 dorm 189313.00 2214.71
(altura cdra 39 cocheras 66.41 Flat 2 dorm 147075.00 2214.65
Azul Grupo
8 de Av. 2 ascensores 66.27 Flat 2 dorm 146776.00 2214.82
Constructor
Javier 3 areas sociales 175.41 Duplex 4 dorm 362239.00 2065.10
Prado) 178.65 Duplex 4 dorm 369463.00 2068.08
PRECIOS EN 131.25 Duplex 3 dorm 272627.00 2077.16
$ 130.98 Duplex 3 dorm 272119.00 2077.56
Av. Javier 17 pisos 65.07 Flat 2 dorm 405000.00 6224.07
PROYECTO Prado Oeste 57 dptos 36.39 Flat 1 dorm 296875.00 8158.15
JAVIER 808 45 cocheras 69.52 Flat 3 dorm 453761.00 6527.06
PRADO – (Esquina Jr. 6 sotano
Comandante 2 ascensores 83.04 Flat 3 dorm 513852.00 6188.01
INVENT
Jimenez) 5 areas sociales
Del cuadro anterior se puede estimar los costos predio para Flats y Duplex los cuales se
encuentra en S/. 417372.00 y S/.760381.55, respectivamente; asimismo, para el costo por
m2 de cada vivienda, la cual estará dada en S/. 5924.94 y S/. 6642.79.
21
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
22
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
2.1. Terreno
Con la finalidad de poder dotar de un espacio concreto a la propuesta inmobiliaria se realizó
la búsqueda de un lote de terreno adecuado, que cumpla con las características de área
adecuada, así como cercana a la zona de interés.
En ese sentido, se logró determinar un lote de terreno ubicado en la Ca. Huamanga 339,
con referencia entre la calle Brasil y el Hospital General Coronel Luis Arias Schreiber.
Figura 6 - Ubicación
Es un terreno con parámetro apto para la construcción de edificios hasta 6 pisos, cuenta
con un frente de 25 metros y fondo de 40 metros lineales, abarcando un total de 1000m2.
Asimismo, colinda en la parte posterior con un edificio de 11 pisos y está cerca de parques,
universidades, bancos, mercados, etc. El terreno tiene zonificación RDM (Residencial
Densidad Media).
__________________________________________________________________________________________
23
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Figura 7 - Zonificación distrito de Magadalena del Mar
Fuente: URBANIA
__________________________________________________________________________________________
24
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
La Ca. Huamanga es una calle bastante transitada cuyo flujo vehicular que desemboca
tanto en la Av. Brasil como en la Avenida Javier Prado, y el paso de los carros genera
bastante bulla, por lo que he propuesto un elemento cerrado hacia la calle, dándole
aberturas a través de jardineras.
__________________________________________________________________________________________
25
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
GENERALIDADES
El anteproyecto de Edificio Multifamiliar en cuestión se plantea en un terreno, de 1,000.00
m2, que está constituido por viviendas antiguas de dos pisos con materiales de construcción
tradicional, visualmente mal mantenidas.
UBICACIÓN
Ca. Huamanga 339, con referencia entre la calle Brasil y el Hospital General Coronel Luis
Arias Schreiber, en el distrito de Magdalena del Mar, provincia y departamento de Lima.
__________________________________________________________________________________________
26
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
RETIROS 3.00 ml
Fuente: Elaboración propia
DEPARTAMENTO TIPO 1
18 Departamentos
2 DORMITORIOS – 2 BAÑOS
__________________________________________________________________________________________
27
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
DEPARTAMENTO TIPO 2
6 Departamentos esquina
3 DORMITORIOS – 2 BAÑOS
DEPARTAMENTO TIPO 3
5 Departamentos
3 DORMITORIOS – 2 BAÑOS
28
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
DEPARTAMENTO TIPO 4
6 Departamentos
2 DORMITORIOS + ESTAR – 2 BAÑOS Y MEDIO
N° AREA TOTAL
NOMENCLATURA N° DEPARTAMENTOS AREA (m2)
DORMITORIOS (m”)
DEPARTAMENTO TIPO 1 2 18 82.08 1,477.44
DEPARTAMENTO TIPO 2 3 6 102.00 612.00
DEPARTAMENTO TIPO 3 3 5 98.14 490.70
DEPARTAMENTO TIPO 4 2 +estar 6 105.00 630.00
TOTAL - 35 - 3,210.14
Fuente: Elaboración propia
__________________________________________________________________________________________
29
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Del detalle anterior se tiene que el área total disponible para venda es igual a 3210.14 m2 y
con un total de 35 unidades de vivienda en los 6 pisos.
__________________________________________________________________________________________
30
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Terreno: 2231100
__________________________________________________________________________________________
31
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
32
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
33
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Personalizar los departamentos mediante la recopilación de requisitos adicionales por el área de ventas, que
luego pasan a ejecución por parte del Equipo Técnico, para ser costeados y cobrados a los clientes como
adicional, para así incrementar en 10% los clientes que compran por referencia
Reducir a 5% las no conformidades de calidad durante la etapa de construcción
Reducir el Impacto Ambiental hacia el interior, con el uso de ventanas contra ruido y llegar a 35Db(Decibeles),
para lograr conford en el ambiente.
Lista de Interesados
Municipalidad Distrital de Magdalena del Colaboradores de la empresa.
MAr
Clientes.
Asociados Grupo 1 (Fondo de Inversión). Proveedores antes, durante y después del cierre del proyecto.
SPONSOR CLIENTE
__________________________________________________________________________________________
34
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
11.-Consultorios dentales con pisos de porcelanato, con aparatos sanitarios y grifería, puntos eléctricos, de agua y
desagüe habilitados, módulo para “kitchenettete” y paredes y cielorrasos empastados y pintados.
12.-Gestión de conflictos
13.-Cierre del Proyecto
14.-Servicio de atención al cliente.
Supuestos
No habrá cambios en los parámetros urbanísticos de la zona.
No construirán edificio al lado que tape la mejor vista del proyecto.
No habrá cambios en las Normas del Instituto de defensa civil (INDECI).
No cambiaran los proyectos de factibilidad de servicios de agua y alcantarillado
Límites y Restricciones
Los vecinos efectuan cnsultas sobre el Proyecto, pudieran estar en contra de la construcción.
__________________________________________________________________________________________
35
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
36
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
No respetar la Norma
de seguridad durante la Charlas de inducción y de capacitación de lo que le puede ocurrir al
construcción G-050 trabajador por no respetar la Norma de Seguridad
El mercado: Al tratarse de
un edificio con un concepto Monitoreo de avance y adquisiciones en la ejecución para conciliar con la caja
de oficinas pequeñas la del Proyecto. Interación entre área de ejecución, finanzas y tesorería
velocidad de ventas es
rápida
Sponsor
Gerente de
Ingeniería
37
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
38
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Ubicación
Jirón Huamanga, Urbanización Magdalena, Distrito de Magdalena del Mar, Provincia y
Departamento de
Lima.
Terreno
Tiene un área de 1000 m2, con los siguientes linderos y medidas perimétricas:
Acabados
SALA-COMEDOR Y PASADIZO: − Piso Estructurado. − Contra zócalo de color similar al
piso estructurado. TERRAZA: − Piso cerámico con contra zócalo de cerámico h=0.10mt −
Barandas de vidrio.
DORMITORIOS: − Piso Estructurado. − Contra zócalo de color similar al piso estructurado.
− Closets en melamine.
BAÑOS: − Porcelanato en pisos − Mayólica con insertos decorativos en las paredes. −
Mesada de cuarzo (Baños principal y secundario) y granito (Baño de visita). − Sanitarios:
Inodoros y lavatorio blancos. − Duchas en baño principal y secundario
Salón de reuniones con kitchenet, baños y terraza. • Estacionamientos independientes. •
Depósitos. • Sistema dual de gas centralizado. • Bombas de agua de presión constante. •
Sistema de ventilación.
Cimentación
Se propone una cimentación con una platea de cimentación debido a la resistencia del
terreno y por tener las columnas y placas cercanas unas a otras Los muros no estructurales
llevaran un cimiento corrido de concreto ciclópeo Los muros de contención colindantes con
propiedad de terceros llevaran una cimentación corrida de concreto armado y se colocará
calzaduras en los casos que la profundidad de cimentación del edificio sea mayor que de
__________________________________________________________________________________________
39
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Columnas Y Vigas
La modulación de las columnas y vigas, son básicamente de forma rectangular.
Las columnas serán de flexo-compresión biaxial que forman parte de los pórticos de
concreto armado.
Las vigas serán de flexión que forman parte de los pórticos.
Losas De Techo
En todos los pisos llevaran techo aligerado de concreto armado de 30 cms de espesor. El
sentido del techo se plantea de acuerdo con los requerimientos arquitectónicos y
estructurales, se indica con ejes cada 40 cm. que representan la dirección de las viguetas.
Cisterna
Diseñada de acuerdo con las estructuras en concreto armado según las medidas
necesarias.
La base de elementos estructurales que forman parte de estas estructuras, están
compuestas por placas, muros armados, losas macizas, vigas, columnas etc.
__________________________________________________________________________________________
40
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
41
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
10.11.202 14.04.202
__________________________________________________________________________________________
42
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
0 2
ESTRUCTRAS
10.02.202 30.05.202
0 2
ARQUITECTURA
10.01.202 30.05.202
0 2
INSTALACIONES
24.07.202
0 21.06.2022
20.01.202
0 30.07.2022
PRUEBAS DE TRANSFERENCIAS
19.07.202 02.10.202
1 75Días 2
ENTREGA
__________________________________________________________________________________________
43
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
44
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
45
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Terreno: 2231100
Gastos Municipales 1699.8
Gastos administrativos 120291.96
COSTO TOTAL 22807685.51
% GANANCIA 10% 4561537.102
VALOR DE OBRA 8’416,787.18
TOTAL
• Un Riesgo es Incertidumbre
__________________________________________________________________________________________
46
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
HUAMANGA
Muros de sostenimiento de
Inclusión en el Staff de Obra de Adquisición de equipo de
edificio vecino mal construido
Predio vecino mal Arquitecto de Campo presurización a menor precio
construidos
Riesgo Negativo
Fallas de ascensor en etapa de
pruebas Rissgo Positivo
IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS
IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS
ID Descripción del
Categoría CAUSA CONSECUENCIA
del Riesgo
Ries
go
Demora en
revisión de Estudio No es posible obtener
R GESTIÓN Burocracia de la Entidad
O
O
N
G
G
A
V
R
T
E
E
S
S
I
Muros de
sostenimiento de Reparación de los
R TÉCNICO Evento sísmico
edificio vecino mal daños estructurales
__________________________________________________________________________________________
47
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
construidos
Perforación de
Estabilización de
R TÉCNICO cisterna vecina Fisura en casa vecina
excavación mal calculada
4 por anclajes
Pago de
Los clientes reclaman
penalidades a No se cumplió con el
R EXTERNO su penalidad diaria
clientes por no Cronograma
6 según contrato
cumplir el plazo
IDENTIFICACIÓN DE RIESGOS
O
G
V
R
T
E
S
S
I
__________________________________________________________________________________________
48
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
49
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Probabilid Impac
I Categoría Descripción del Cau Consecuencia ad 1- to R
D riesgo sa 5 1-5
Atraso en el inicio de la
Dictamen de Estudio
R GESTIÓN Burocracia de la Entidad Obra. Deterioro de 4 5 20
de Impacto Ambiental
1 materiales
perecibles
RIESGOS NEGATIVOS
Tipo de estructura
Paralización de obra
R TÉCNICO Accidente laboral que ejecutar, deficiente 4 5 20
- Juicio a
2 provoque pérdida de detección de
responsable de obra
vida. condiciones de trabajo
inseguras
Muros de sostenimiento
Perforaciones para Reparación de los
R TÉCNICO de edificio vecino mal 4 5 20
estabilizar taludes daños estructurales
3 construidos
Perforación de Rotura de
R TÉCNICO Error topográfico 3 5 15
cisterna vecina por concreto y
4
anclajes filtración
__________________________________________________________________________________________
50
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
51
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
ANÁLISIS CUALITATIVO /
identificación PRIORIZACIÓN
Probabilid Impac
ID Catego Descripción del Cau Consecuencia R
ad 1- to
ría riesgo sa
5 1-5
__________________________________________________________________________________________
52
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
53
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Falta de
Accidente laboral que Eliminar actos inseguros e
20 R eliminación de Mitigar
provoque pérdida de instalación de equipos de protección
2 condiciones de
vida. personal
trabajo inseguro
Conciliar con representantes del
Muros de sostenimiento de
20 R Vicio Oculto Edificio Vecino para contratar las Mitigar
edificio vecino con defectos
3 reparaciones antes de iniciar el
constructivos
nuevo
proyecto
Estabilización de
Perforación de cisterna Revisión de los inmuebles vecinos
15 R excavación Mitigar
vecina por anclajes antes de iniciar excavaciones
4 mal
calculada
Considerar el flujo de caja con el
que se cuenta, en la ejecución de la
15 R Falta de Financiamiento No se cuenta obra. Corresponde al Área de Aceptar
5 con capital de Finanzas obtener los recursos
trabajo necesarios para
evitar posibles retrasos en la
ejecución de las actividades
__________________________________________________________________________________________
54
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
__________________________________________________________________________________________
55
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
CALCULO DE LA RESERVA DE CONTINGENCIA
El costo de la reserva de contingencia se calcula determinando el Costo del impacto de
cada riesgo por el % de reducción de probabilidad de ocurrencia. Luego se totalizan los
valores, en este caso para los 10 riesgos identificados, y se obtiene el Costo de la Reserva
de contingencia
ID
%
del %
Ranki Riesgo Consecuencia Medidas Correctivas Probabilida
Rie Probabili
ng d luego de
sgo dad
la
estrategia
R1 Demora en Demora
20 revisión de en la Constante seguimiento 66% 33%
Estudio de obtenció
Impacto n de
Ambiental Licencia
R2
Accidente laboral Paralización de Charlas de seguridad,
20 que provoque proyecto. reforzar los sistemas de 54% 27%
pérdida de vida. Problemas protección colectiva y
legales EPP
R3
Muros de Esperas, Sub-contrato
20 sostenimiento de disminución reparación de muros 54% 27%
edificio vecino mal de la de sótano de edificio
construidos producción vecino
R4
Perforación de Paralización Reparar los daños
15 40% 20%
cisterna vecina por la en los predios
por anclajes Municipalidad vecinos
ID
%
del %
Ranki Riesgo Consecuencia Medidas Correctivas Probabilida
Rie Probabili
ng d luego de
sgo dad
la
estrategia
__________________________________________________________________________________________
56
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
R5
No es posible Establecer varios
15 Falta de ejecutar de escenarios ya que se 40% 20%
Financiamiento acuerdo con lo ejecuta en función del
planeado flujo de caja
R6
Pago de Si factores externos
Clientes
15 penalidades a no intervienen, 31% 16%
insatisfec
clientes por no Cumplir con el plazo
hos
cumplir el plazo
R7
Falla de
12 Predio vecino mal estos predios Reparar los predios, para 30% 15%
construíos durante la poder construir
construcción
R8 No respetar los
Falla de
detalles Planos bien
9 la 40% 20%
antisísmicos en el especificados.
estructur
armado de acero “Check List” más exigente
a del
(Código ACI)
edificio
R9
Deterioro
Fallas de
9 del equipo, Cambiar a Sub-contratista 40% 20%
ascensor en
posibles
etapa de
accidentes
pruebas
R10
Fallas en el Incomodidad Reparar inmediatamente
8 26% 13%
sistema de bombeo del cliente la bomba
de agua potable
__________________________________________________________________________________________
57
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
de Bienes y Servicios, al Gerente de Procura, Jefe de Compras y Comprador
asignado.
• Monto Presupuestado.
PLAN DE SUBCONTRATOS
__________________________________________________________________________________________
58
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
Comunicación se enviarán cartas de inicio de obra, se realizarán inspecciones
técnicas y se realizarán reuniones personalizadas y grupales con la junta de vecinos
“Stakeholders” Internos
• Sponsor Interno: Empresa Constructora
• Inversionistas
• Gerente de Proyectos
• Gerente de Ingeniería
• Proveedores
“Stakeholders” Externos
• Sponsor Externo: Clientes
• Municipalidad de Lima Metropolitana
• Municipalidad Distrital de Magdalena
• Complejo de viviendas
• Liga de Lucha Contra el Cáncer
• Vivienda Unifamiliar 1
• Vivienda Unifamiliar 2
• Farmacia Inkafarma
IV. BIBLIOGRAFÍA
__________________________________________________________________________________________
59
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
• TINSA CONSULTORIA. (2018). Extracto del Informe de Coyuntura Inmobiliaria 1er
Trimestre del 2018. junio 2019, de TINSA PERÚ Sitio web: www.tinsa.pe
• CPI. (abril 2018). Perú: Población 2018. junio 2019, de CPI Sitio web: https://www.cpi.pe/
• APEIM. (junio 2018). Niveles Socioeconómicos 2018. junio 2019, de APEIM Sitio web:
http://apeim.com.pe/
• ADI PERÚ. (2018). Informe Estadístico Mercado Inmobiliario Julio 2018. junio 2019, de
ADI Perú Sitio web: http://adiperu.pe/wp-content/uploads/Boletin-Info-ADI-Julio-2018.pdf
__________________________________________________________________________________________
60
ESTUDIO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS GRUPO 1
_________________________________________________________________________
ANEXOS
__________________________________________________________________________________________
61