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Código: 2008001021
INDICE
INTRODUCCION
1. DEFINICIONES PREVIAS
- Tasación o Valuación
- Perito valuador
- Predio
- Terreno Urano
- Obras Complementarias
- Valores arancelarios o Valores unitarios
- Valuación de Terreno
- Informe de la Valuación
2. VALUACION DEL TERRENO
2.1. Lote de terreno con solo un frente a vía pública
2.2. Lote de terreno con más de un frente a vía pública
2.3. Lote de terreno con más de un frente a un pasadizo común o vía pública
2.4. Valuación de las edificaciones principales, obras complementarias e instalaciones fijas
y permanentes.
2.5. Valor total del predio.
2.6. Valuación de edificaciones bajo el régimen de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad común.
3. VALUACION DE LAS EDIFICACIONES
3.1. Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú.
4. CASO PRACTICO
MEMORIA DESCRIPTIVA
1. Propietario
2. Solicitante
3. Cliente
4. Objetivo de la tasación
5. Metodología o reglamentación empleada
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6. Fecha
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7. Ubicación
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VALUACION ARANCELARIA
VALUACION COMERCIAL
ANEXOS
INTRODUCCION
El presente trabajo nos permite ampliar nuestros conocimientos teóricos y prácticos acerca de
la valuación de predios urbanos, permitiéndonos así desarrollar un correcto levantamiento de
información para determinar el valor de un predio.
Para esto realizaremos un Caso Práctico para determinar el justo precio o justo valor de un bien
inmueble, para lo cual realizaremos la valuación del predio en dos formas, la primera es la
valuación comercial y la segunda es la valuación legal o arancelaria.
Para poder realizar la valuación, nos hemos tenido que valer de la información de los datos del
predio, de un plano de referencia del predio y del análisis visual del mismo, para poder
elaboración nuestra memoria descriptiva.
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1. DEFINICIONES PREVIAS:
Tasación o Valuación
Perito valuador
El perito valuador deberá indicar con precisión la fecha de la información técnica y de precios
que está utilizando. Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal condición.
Predio
Se considera predios a los terrenos, así como a las edificaciones e instalaciones fijas y
permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudiera ser separada, sin
alterar, deteriorar o destruir la edificación.
Terreno Urbano.
Considerase terreno urbano al que está situado en centro poblado y se destine a vivienda,
comercio, industria o cualquier otro fin urbano; así como los terrenos sin edificar, siempre
que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan
terminadas y recepcionadas sus obras de habilitación urbana, estén o no habilitadas
legalmente.
Obras Complementarias
Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran
adheridas físicamente al suelo o a la construcción y no pueden ser separadas de estos sin
destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de
éste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones
exteriores eléctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones
de aire acondicionado, piscinas, muros de contención, subestación eléctrica, pozos para
agua o desagüe, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de
recreación y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.
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Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano,
son aquellos que han sido determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones –CONATA,
ahora Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento y aprobados por los dispositivos
legales correspondientes.
La Valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus
componentes, en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes físicos, si
corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicará, según los casos, los factores de
depreciación por antigüedad y estado de conservación que están determinados en el
presente reglamento. En el caso de una valuación reglamentaria se utilizará los valores
unitarios del terreno y de edificación aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando
se trata de una valuación comercial se determinará en base a los valores obtenidos en el
estudio de mercado con el método utilizado, además si los hubiere, se adicionará aquellos
factores que se considere pertinentes, los mismos que deberán ser justificados por el perito.
Informe de la Valuación.
- Memoria Descriptiva.
- Valuación.
- Valuación del Terreno.
- Valuación de las edificaciones.
- Valuación de las obras complementarias.
- Valuación de instalaciones fijas y permanentes.
- Intangibles, si los hubiere.
- Cuadro resumen general de las valuaciones.
- Anexos.
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Memoria Descriptiva.
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- Linderos y perímetro.
- Área del terreno.
- Zonificación y uso actual del predio.
- Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio.
- Características del entorno del predio.
- Descripción de la distribución de las plantas.
- Descripción de la edificación.
- Antigüedad de la construcción.
- Estado de conservación.
- Servidumbres, si las hubiere.
- Análisis de la documentación registral.
- Observaciones.
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública, se valuará de la
siguiente manera:
a) El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica
por el valor unitario de terreno.
b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50% de valor del terreno.
c) En caso de ser necesario se aplicará los artículos II. C.27, II.C.28 y II.C.29 del
Reglamento Nacional de Tasaciones.
2.3 Lote del terreno con más de un frente a un pasadizo común o vía pública.
En la que:
VT = Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio
privado.
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Si la relación a/3.00 es mayor de 1.00 se asumirá una unidad (1.0) como valor
de la misma.
d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia
de valuación, expresado en metros y submúltiplos, medida sobre las líneas
de propiedad colindantes con la vía de dominio privado.
Si a la vía de dominio privado es posible acceder de dos o más vías públicas, para
cada una de ella se seguirá el procedimiento señalado anteriormente, escogiéndose
el valor que resulte mayor.
Limitaciones u observaciones:
ARTICULO II.C.25
La valuación de un terreno que no tenga acceso por vía publica ni por vía privada en
condominio si no a través de un predio de propiedad de terceros mediante una
servidumbre de paso, se efectuara de la manera señalada en el inciso a) del artículo
II.C.24 del presente reglamento, multiplicando el supuesto valor urbano (SVU) por el
coeficiente 0.8. El resultado final no podrá ser menor a 0.4 VT.
ARTICULO II.C.26
ARTICULO II.C.27
La valuación de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mínimo
vigente, será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr= frente/6.
ARTICULO II.C.28
La valuación de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a
quince (15) metros, será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente
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F0= fondo/15.
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ARTICULO II.C.29
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Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o rio, solo
se considerara como valor del inmueble la parte no inundable del área, señalándose
como límite entre esta y la marítima, lacustre o fluvial, el nivel de la más alta marea o
creciente ordinaria.
ARTICULO II.C.30
a) En medidas lineales
-En terreno plano 0.5%
-En terreno accidentado 0.8%
b) En áreas
-En terrenos de forma regular 2.0%
-En terrenos de forma irregular 2.5%
En caso que las medidas lineales y áreas estén fuera de las tolerancias, el perito dejara
constancia de la diferencia y ejecutara la valuación de acuerdo a las medidas y áreas que
figuran en los títulos de propiedad o certificados que correspondan.
ARTICULO II.D.31
El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor similar nuevo
(VSN):
VE = VSN – D
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El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de
edificación (VUE)
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VSN = AT x VUE
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La depreciación (D) se determina tomando el valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por
antigüedad y estado de conservación que varía de acuerdo al material de construcción
predominante.
D = P / 100 x AT x VUE
VE = AT x VUE ( 1 – P / 100)
Los porcentajes que usan para el cálculo de la depreciación aparecen en las tablas n° 1, 2 ,3 y 4,
según sea el caso. El perito deberá estimar y justificar los porcentajes de depreciación que no se
encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malos un estado de conservación,
establecerá a su criterio dicho porcentaje o le fijara un valor relativo, tal como lo señala el
artículo II.D.34.
ARTICULO II.D.32
Las edificaciones con características o usos especiales, las obras complementarias, las
instalaciones fijas y permanentes, así como las construcciones inconclusas, se valuaran de
acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigüedad y estado de
conservación serán estimadas por el perito, en concordancia con las características y vida útil de
dichas obras.
ARTICULO II.D.33
Podrá considerarse una edificación en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue
destinado valuándola con valor relativo en función de su aprovechamiento o utilización para
otros fines, o bien declarándolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna.
ARTICULO II.D.34
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La depreciación se determinara de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes que s
establecen en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas
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TABLA 1
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TABLA N°4
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ARTICULO II.E.35
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VPT = VT + VE + VI + VOC
En donde:
ARTICULO II.E.36
Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografías y otros documentos que el perito
considere necesarios para fundamentar los valores adoptados.
ARTICULO II.F.37
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el terreno
matriz es un bien común y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su
valuación por unidad inmobiliaria se procederá de la siguiente manera:
ARTICULO II.F.38
En los caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común, el valor de
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la edificación se obtendrá aplicando todas las disposiciones que estén fijadas en el título II de
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este reglamento. Para el efecto, deberá considerarse tanto las áreas propias de uso privado
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como las que le corresponden a la sección por las obras o áreas techadas que son de uso común,
de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.
ARTICULO II.F.39
En caso que no se pueda determinar el valor de las áreas comunes o no se conozca el porcentaje
que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las áreas comunes de la misma
se calculara en base al 15% del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El perito
determinara el porcentaje correspondiente en aquellos casos especiales.
ARTICULO II.F.40
El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno matriz
que le corresponde, más el valor de la edificación de su uso exclusivo y el de la parte de los
bienes comunes que igualmente le corresponde.
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El Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú, propone varios Métodos para la Tasación de las
Edificaciones, en las que intervienen muchos factores que son importantes para dicha
valuación; de las cuales mencionaremos algunas:
Este método es muy usado en las Valuaciones de Inmuebles, por su factibilidad de ejecución,
ya que no se necesitan Planos ni Especificaciones de Construcción del Inmueble a Tasar.
Es suficiente que el Perito pueda determinar el Costo Unitario por unidad de área, para las
diferentes zonas de edificación en función de sus características físicas y de los materiales
que la componen; no siendo necesario de la misma Edificación a tasar, sino de otro bien
parecido o idéntica.
- Zonificación.
- Ahora bien hay que mencionar que en los Edificios de Tiendas – Centros
Comerciales; el diseño ha cambiado ya que tienen una variedad de
mercaderías de variada índole, tales como fuentes de soda, cinemas,
restaurantes, estacionamientos y medidas de seguridad; esto se traduce en
una mejor afluencia de compradores y un mejor rendimiento económico,
así como mayor funcionabilidad.
- Iluminación y ventilación,
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4. CASO PRACTICO
MEMORIA DESCRIPTIVA
1. PROPIETARIO
DON ROY EDWARD USHIÑAHUA SORIA DNI: 10135069
2. SOLICITANTE
BANCO DE CREDITO DEL PERU
3. CLIENTE
ING. ITALO ANDRES DIAZ HORNA DNI: 104551567
4. OBJETIVO DE LA TASACION
El objetivo de la tasación es determinar el valor arancelario del bien inmueble, así como también
el valor comercial con fines de venta de acuerdo con la Resolución Ministerial N°126-2007-
VIVIENDA
6. FECHA
La valuación del predio es referida al mes de Junio del 2012.
7. UBICACIÓN
El predio se encuentra ubicado en el Jirón Cayetano Heredia N°631, Distrito de JESÚS MARÍA,
Provincia Lima, Departamento Lima.
Área de construcción
TOTAL 203.55 m2
11. INSCRIPCION
12. METODOLOGIA
Inspección ocular del inmueble, inspección del entorno, estudio de valores comerciales de
inmuebles de características similares en la zona y aplicación de los estipulado por el
Reglamento Nacional de Tasaciones aprobado por Resolución Ministerial N° 469-99-MTC/15.04,
así como de los dispuesto por la Resolución SBS Nro. 572-97
c. Red de alcantarillado
d. Teléfono
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e. Internet
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El acceso al predio se hace directamente por la vía pública (Jr. Cayetano Heredia), por lo que es
aplicable el articulo II.c.22 del Reglamento Nacional de Tasaciones 2007.
PRIMER PISO
El ingreso principal es por el Jr. Cayetano Heredia, se verifica que el predio respete el área
destinado como retiro municipal, ingresamos al predio y encontramos el área destinada como
Sala – Comedor, a la mano derecha está ubicado el Baño de visitas en el cual encontramos
sanitarios de color blanco, en el centro de la casa encontramos las escalera al segundo piso, y al
costado de esta encontramos la cocina con pisos de mayólica blanca, y pegada ha esta
encontramos la escalera caracol al tercer piso.
SEGUNDO PISO
Subiendo por la escalera que viene del primer piso, encontramos un segundo baño con pisos de
mayólica blanca y sanitarios blancos, ala mano derecha encontramos dos cuartos con pisos de
parquet y armarios empotrados, al mano derecho encontramos la habitación principal con pisos
de parquet y armario empotrado.
TERCER PISO
Subiendo por la escalera del primer nivel, encontramos a la mano derecha encontramos una
habitación con piso de cemento pulido y un baño también de piso pulido con sanitarios de color
blanco.
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CATEGORÍAS DESCRIPCIÓN
Coberturas No tiene.
17. ANTIGÜEDAD
El predio fue construido en el año 1987.
VALUACION ARANCELARIA
Como el inmueble tiene dos frentes a la vía pública pero estos son iguales y los valores
arancelarios para ambas calles son los mismos se aplicara lo establecido en el artículo.c.22,
la cual nos dice:
El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública, se valuara de la siguiente
manera:
a) El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el
valor unitario del terreno.
b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50% del valor del terreno.
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c) En caso de ser necesario se aplicara los artículos II.C.27, II.C.28 Y II.C.29 del presente
reglamento
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Calculando
𝑆𝑡 = 111.80 𝑚2
Como el valor del frente y valor arancelarios para las distintas calles se utilizara:
𝑆𝑡 = 111.80 𝑚2
𝑎1 = 6.50 𝑚
𝑆/.⁄
𝑉𝑎(𝐴) = 185.00
𝑚2
𝑉𝑡 = 𝑆𝑡 × 𝑉𝑎(𝐴)
𝑆/.⁄
𝑉𝑡 = 111.80 𝑚2 × 185.00
𝑚2
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𝑉𝑡 = 𝑆⁄. 20,683.00
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2. VALUACION DE LA EDIFICACION
Techos C 138.43
Pisos D 78.93
Revestimientos F 51.73
Baños C 44.02
Instalaciones E 51.84
Con estos datos podemos calcular el valor de la edificación del Primer Piso (CP1)
𝐶𝑃1 = 𝑆⁄31,116.42
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Techos C 138.43
Pisos D 78.93
Revestimientos F 51.73
Baños C 44.02
Instalaciones E 51.84
Con estos datos podemos calcular el valor de la edificación del Segundo Piso (CP2)
𝐶𝑃2 = 𝑆⁄33,246.30
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Techos C 138.43
Pisos H 19.97
Revestimientos F 51.73
Baños F 10.29
Instalaciones E 51.84
Con estos datos podemos calcular el valor de la edificación del Tercer Piso (CP3)
𝐶𝑃3 = 𝑆⁄14,768.96
Este valor se obtiene al sumar los valores obtenidos por cada piso adicionándole si existen
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obras complementarias
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𝑉𝐸 = 𝑆⁄. 79,131.68
VA = VT + VE
VA = S/. 99,814.68
SON: NOVENTA Y NUEVE MIL OCHOCIENTOS CATORCE CON 68/100 NUEVOS SOLES
VALUACION COMERCIAL
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Para ello se realiza una suposición en la cual el colegio es un punto y se toma un radio de 80 m.
Además el valor comercial del terreno se ha estimado tomando en cuenta la zona, también el valor
del metro cuadrado de los lotes de terreno que se venden en el mismo distrito.
La avenida Los álamos, tiene un valor estimado de US$ 155.00 m2, entonces si queremos calcular el
valor comercial del terreno, se realizara de la siguiente forma:
𝑉𝐶𝑇 = 𝑆𝑡 × $ 155.00⁄𝑚2
Estos valores incluyen valor del terreno y área del terreno, con lo cual se procederá a trabajar con
sus respectivas áreas para hallar los precios del terreno y construcción por metro cuadrado, con lo
que se obtendrá el valor promedio de estas cantidades.
Estos valores incluyen valor del terreno y área del terreno, con lo cual se procederá a trabajar con sus respectivas áreas
para hallar los precios del terreno y construcción por metro cuadrado, con lo que se obtendrá el valor promedio de estas
cantidades.
𝑉𝐸 = 𝑉𝐸𝑅 × 𝐴𝑇
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𝑉𝐸 = 𝑆⁄. 187,797.85
VE = 𝑆⁄. 187,797.85
Depreciación (25 años) 32% = 𝑆⁄. 60,095.31
VE – Depreciación = 𝑆⁄. 127,702.54
VE (T) = 𝑆⁄. 127,702.54
𝑉𝑇𝐶𝐼 = 𝑉𝐶𝑇 + 𝑉𝐸
SON: CIENTO SETENTA Y TRES MIL CIENTO CUATRO Y 52/100 NUEVOS SOLES
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