8

BAB II
GAMBARAN UMUM PROYEK

A. Lokasi Proyek

Pembangunan Hotel dan Convention Hall Grand Dafam Lampung ini

berlokasi di Jl. Rasuna Said No.18 Teluk Betung, Bandar Lampung. Adapun

batas–batas proyek pembangunan Hotel dan Convention Hall Grand Dafam

Lampung ini adalah sebagai berikut:

1. Sebelah utara berbatasan dengan Jalan Rasuna Said

2. Sebelah timur berbatasan dengan Pemukiman Penduduk

3. Sebelah selatan berbatasan dengan Pemukiman Penduduk

4. Sebelah barat berbatasan dengan Pemukiman Penduduk

Gambar 1. Lokasi Pembangunan Hotel dan Convention Hall Grand Dafam

Lampung
 9

B. Data Umum Proyek

Secara umum data Pembangunan Hotel dan Convention Hall Grand Dafam

Lampung adalah sebagai berikut.

1. Nama Proyek : Pembangunan Hotel dan Convention Hall Grand

Dafam Lampung

2. Lokasi Proyek : Jl.Rasuna Said No. 18 Teluk Betung, Bandar

Lampung

3. Pemilik Proyek : PT. Puri Persada Lampung

4. Konsultan Perencana : PT. Pensil Desain Konsultan

5. Kontraktor Pelaksana : PT. PP ( Persero ) Tbk

6. Konsultan Pengawas : PT. Puri Persada Lampung

7. Nilai Proyek : Rp 82.499.000.000,-

(Pek. Struktur & Arsitektur)

8. Sumber Dana : PT. Puri Persada Lampung

9. Luas Bangunan Hotel : ± 19.541,50 m²

10. Luas Area : ±13.464,00 m²

11. Jenis Pelelangan : Pelelangan Terbuka

12. Jenis Kontrak : Lumpsum Fixed Price

13. Waktu Pelaksanaan : 365 Hari Kalender (22 Mei 2013 s/d 21 Mei

2014)

14. Masa Pemeliharaan : 120 Hari Kalender (23 Mei 2014 s/d 19

September 2014 )

15. Cara Pembayaran : Mounthly Progress

16. Uang Muka : 20 %

 10

C. Data Struktur Proyek

Data struktur proyek adalah data yang berkaitan langsung dengan keadaan

struktur suatu proyek. Data struktur proyek Pembangunan Hotel dan

Convention Hall Grand Dafam Lampung adalah sebagai berikut:

1. Luas Bangunan

Pembangunan Hotel dan Convention Hall Grand Dafam Lampung

merupakan pekerjaan pembangunan Hotel 11 lantai dengan luas

bangunan 15.830,67 m2 dan Convention Hall 3 lantai dengan luas

bangunan 3.710,83 m2. Dan luas area lahan 13.464,00 m2.

2. Elevasi Bangunan

Bangunan Hotel Grand Dafam Lampung ini terdiri dari lower ground,

lantai dasar, mezzanine, dan 8 lantai dengan ketinggian masing-masing

lantai bangunan adalah sebagai berikut:

a. Lantai lower ground : 3,80 meter

b. Lantai dasar : 4,80 meter

c. Lantai mezzanine : 3,80 meter

d. Lantai 1 – Lantai 2 : 3,52 meter

e. Lantai 2 – Lantai 3 : 3,52 meter

f. Lantai 3 – Lantai 4 : 3,52 meter

g. Lantai 4 – Lantai 5 : 3,52 meter

h. Lantai 5 – Lantai 6 : 3,52 meter

i. Lantai 6 – Lantai 7 : 3,52 meter

j. Lantai 7 – Lantai 8 : 3,52 meter

 11

k. Lantai 8 – Lantai 9 : 3,52 meter

l. Lantai 9 – Lantai Atap : 3,52 meter

Elevasi top bangunan Hotel Grand Dafam Lampung adalah ± 40,28 m.

Adapun bangunan Convention Hall Grand Dafam Lampung terdiri dari

lower ground, dasar dan mezzanine. Dengan ketinggian masing-masing

lantai bangunan adalah sebagai berikut:

a. Lantai lower ground : 3,8 meter

b. Lantai dasar : 4,8 meter

c. Lantai mezzanine : 3,8 meter

3. Kolom

Pada Pembangunan Hotel dan Convention Hall Grand Dafam Lampung

dipakai beberapa tipe kolom dengan dimensi yang berbeda-beda dan

penggunaan tulangan yang juga berbeda menurut kebutuhan dan

perhitungan. Secara umum, penampang kolom yang digunakan

merupakan penampang persegi dengan ukuran 900 x 900 mm, 600 x 900

mm, 300 x 600 mm, 300 x 700 mm, 600 x 600 mm dan 300 x 500 mm.

Diameter Tulangan utama yang dipakai adalah (BJTD 40) baja tulangan

ulir D22 mm sedangkan untuk sengkang digunakan baja tulangan ulir

D10. Secara umum mutu beton kolom k-400 dengan f’c = 33,2 MPa.

4. Balok

Balok yang digunakan pada Pembangunan Hotel dan Convention Hall

Grand Dafam Lampung terbagi menjadi beberapa tipe dengan dimensi

dan tulangan yang berbeda. Secara umum dimensi penampang balok

induk 400 x 650 mm dan balok anak 250 x 400 mm. Semua balok
 12

menggunakan mutu beton K-300 dengan nilai slump 15±2. Diameter

tulangan utama yang digunakan adalah baja tulangan ulir BJTD 40

D19 mm. Sedangkan untuk tulangan sengkang digunakan diameter

tulangan D10 mm.

5. Pelat

Pada Pembangunan Hotel dan Convention Hall Grand Dafam Lampung

pelat lantai (slab) yang digunakan adalah pelat lantai dua arah atau yang

biasa disebut dengan two way slab. Tebal pelat lantai yang direncanakan

sebesar 12 cm, dengan tulangan yang digunakan BJTD 40 berdiameter

D10. Pelat lantai menggunakan mutu beton yang sama yaitu K-300

dengan f’c = 24,9 MPa.

D. Fasilitas Proyek

Proyek Pembangunan Hotel dan Convention Hall Grand Dafam Lampung

menyediakan beberapa fasilitas proyek sebagai berikut :

1. Kantor Proyek (direksi keet)

Kantor proyek / direksi keet dibangun sebagai tempat bekerja bagi para

staf baik staf dari kontraktor, pengawas maupun pemilik proyek.

Dikantor proyek dilengkapi dengan ruang kerja staf, ruang rapat, ruang

pimpinan, musholla, dan toilet. Besar kecilnya kantor proyek ini

tergantung pada jenis proyek maupun jumlah staf yang bekerja. Kantor

konsultan dan kontraktor menggunakan keet standar dari PT. PP

(Persero), Tbk yang dapat bisa berupa container, keet rakitan dari baja,
 13

maupun temporary office yang berada di dalam basement. Hal tersebut

tergantung dari ketersediaan lahan.

Secara prinsip terdapat tiga kondisi yang umum dijumpai yaitu pada saat

pekerjaan substucture, upperstructure dan finishing/landscape. Ketiga

kondisi tadi membuat kondisi lahan yang juga berbeda. Sehingga

diperlukan perencanaan terhadap ketiga kondisi tersebut dengan tetap

memperhatikan aspek-aspek penting lainnya seperti efisien dan

efektifitas. Pada Proyek Pembangunan Hotel dan Convention Hall

Grand Dafam Lampung, lahan yang digunakan merupakan bangunan

rumah makan yang sudah tidak digunakan lagi sehingga digunakan keet

temporary office di rumah makan tersebut. Saat pembangunan meluas

dan harus merobohkan bangunan rumah makan, maka kantor berpindah

menjadi temporary office yang berada di dalam basement convention

hall. Semua disesuiakan dengan lahan yang ada.

Kantor Kontraktor & Konsultan

Gambar 2. Lokasi kantor proyek (direksi keet)

 14

2. Gudang Material dan Peralatan

Bahan-bahan yang harus terlindungi dari pengaruh cuaca seperti semen

dan material finishing lainnya harus disimpan dalam tempat tertutup.

Untuk itu, diperlukan tempat penyimpanan yang disebut gudang.

Sebagai tempat penyimpanan material, gudang harus memenuhi berbagai

persyaratan. Kondisinya harus dijaga agar tetap kering dan tidak lembab.

Gudang peralatan berfungsi sebagai tempat penyimpanan alat-alat ringan,

seperti : vibrator, mesin genset portable, alat-alat pengukuran, alat-alat

pekerjaan finishing serta berbagai komponen peralatan lainnya.

Konstruksi gudang penyimpanan material dan peralatan dirancang

dengan sistem rakitan sehingga dapat digunakan berulang kali.

Gudang material dibuat dengan standar PT. PP (Persero), Tbk terbuat

dari rangka baja yang mudah dipasang dan dibongkar dengan cover

terbuat dari polywood dan material seng.

Gambar 3. Gudang Material dan Peralatan

 15

3. Los Kerja

Fasilitas ini dibangun untuk pekerjaan besi dan kayu. Los kerja besi

merupakan tempat pemotongan maupun pembengkokan besi tulangan

sesuai gambar kerja (shop drawing) yang ada. Los kerja kayu digunakan

sebagai tempat pembuatan bekisting dan pekerjaan kayu lainnya.

Bangunan untuk fasilitas ini biasanya dibuat lepas tanpa dinding (los)

dan diberi penutup atap, agar para pekerja dapat bekerja dengan nyaman.

Los kerja ini ditempatkan sedekat mungkin dengan lokasi stok material

dan direncanakan dalam satu flow fabrikasi besi maupun kayu yang

dianggap paling efektif dan efisien dari aspek luas area yang dibutuhkan

dan yang tersedia serta dari aspek efisiensi waktu fabrikasi dan

perpindahan material besi dan kayu.

Los kerja untuk fabrikasi kayu adalah los kerja standar dari PT. PP

(Persero), Tbk yang terbuat dari rangka baja yang mudah dipasang dan

dibongkar dengan atap terbuat dari material seng.

Gambar 4. Los Kerja

 16

4. Pos Keamanan

Untuk pengawasan area proyek terhadap aspek keamanan, diperlukan pos

keamanan. Semua pekerja yang akan masuk dan keluar harus melewati

pos keamanan untuk diperiksa. Begitu juga dengan keluar masuk barang,

harus melapor ke pos keamanan untuk dilakukan pencatatan. Pos

keamanan juga harus mendata setiap tamu yang akan masuk dan keluar

proyek. Pos keamanan berada dengan elevasi lebih tinggi dari vincity

untuk pengamatan yang luas dan lebih baik.

Gambar 5. Pos Keamanan

5. Base Camp (Barak Pekerja)

Base camp proyek sering digunakan apabila proyek berada di luar kota.

Tempat ini untuk menampung tim proyek sebagai tempat tinggal. Barak

pekerja merupakan bangunan tempat tinggal para pekerja. Barak pekerja

ini dirancang dapat menggunakan sistem rakitan atau dengan rangka

kayu, menyesuaikan kondisi yang ada. Lokasi barak pekerja dapat

berada di dalam lokasi proyek maupun di luar, tergantung ketersediaan

lahan, aspek keamanan atau permintaan pihak tertentu. Apabila tidak

 17

berada di lokasi proyek, maka barak pekerja harus berada sedekat

mungkin dengan lokasi proyek untuk memudahkan pengawasan dan

kelancaran proyek.

Gambar 6. Base Camp (Barak Pekerja)

6. Instalasi Listrik dan Penerangan

Suatu proyek membutuhkan energi listrik dalam jumlah yang cukup

besar. Kebutuhan tersebut terutama untuk menjalankan peralatan seperti

tower crane, passanger hoist, lampu penerangan, dan lain-lain. Agar

proses tersebut berjalan lancar maka dibutuhkan instalasi listrik dan

penerangan yang memadai.

Sumber listrik dapat menggunakan genset atau PLN dan didistribusikan

ke lokasi proyek dan kantor. Instalasi listrik didesain sedemikian rupa

sehingga terlihat rapi, efisien, tidak membayakan, dan tidak menggangu

aktifitas kegiatan proyek.

 18

Gambar 7. Instalasi Listrik dan Penerangan

7. Instalasi Air Bersih

Pada pelaksanaan proyek diperlukan air bersih untuk beberapa kebutuhan

seperti air curing beton, perawatan beton sample test, pembersihan ban

mobil, pekerjaan finishing, dan lain-lain. Untuk memenuhi kebutuhan

tersebut diperlukan instalasi air bersih.

Instalasi air bersih dapat berupa susunan tanki air, instalasi pipa dan

pompa. Air bersih dapat berasal dari air tanah atau PDAM. Instalasi air

bersih dibuat sedemikian rupa sehingga rapi, efisien, dan tidak

mengganggu aktifitas kegiatan proyek.

 19

Gambar 8. Istalasi Air Bersih

8. Instalasi Air Kotor

Pada pelaksanaan proyek sering terdapat air kotor, air sisa atau air

buangan seperti contoh air sisa curing, air sisa pekerjaan bored pile, air

dari toilet, dan lain-lain. Adanya air buangan atau air kotor tersebut

membutuhkan suatu instalasi air kotor di dalam proyek yang nantinya

dialiri di saluran air kota dengan syarat mutu air buangan baku tertentu

yang sesuai persyaratan pemerintah setempat.

Instalasi air kotor berupa pipa pembuangan, saluran pengendap atau

penyaring dan saluran drainase yang menuju saluran kota. Drainase

dibuat dengan saluran temporary dengan kemiringan dan debit untuk

mengalirkan aliran permukaan ke drainase kota. Desain instalasi air

kotor diusahakan tidak menggangu aktifitas proyek, terlihat rapi dan

efisien.

9. Pagar Proyek dan Pintu Gerbang

Pembuatan pagar proyek dalam suatu pelaksanaan proyek konstruksi

merupakan suatu keharusan. Hal tersebut, untuk menjamin keamanan

 20

kerja dalam lingkungan proyek. Karena fungsinya sebagai pengaman,

maka pagar dibuat kokoh dan tidak mudah roboh. Di samping itu, untuk

keserasian dengan lingkungan sekitarnya, maka pagar proyek harus dicat

dan diberi dekorasi secukupnya, sehingga terlihat lebih asri.

Konstruksi pagar proyek dibuat dengan menggunakan dinding seng dan

didukung oleh tiang-tiang besi atau kayu dan diikat dengan baut pengikat

pada jarak tertentu. Sehingga, konstruksinya kuat sebagai pengaman

proyek yang sedang dikerjakan.

Pagar proyek ini ditempatkan pada sisi yang membutuhkan. Apabila

dalam suatu proyek telah ada bangunan existing yang dianggap dapat

berfungsi sebagai pagar proyek dimana dinilai cukup kuat, maka pada

area sisi tersebut tidak perlu dipasang pagar proyek. Pada kondisi

tertentu saat site survey, pihak pemilik sudah memasang pagar proyek.

Pada kondisi ini maka pagar proyek oleh kontraktor sudah tidak perlu

dipasang lagi, kecuali apabila ditemukan beberapa bagian dari pagar

existing yang dianggap rusak dan perlu diganti.

Pintu gerbang terbuat dari pintu dengan standar dari PT. PP ( Persero ),

Tbk. Gerbang terbuat dari rangka baja yang dengan mudah dipasang dan

dibongkar, dengan cover dari material logam dengan penampilan standar

dari PT. PP ( Persero ),Tbk.

 21

Gambar 9. Pintu Gerbang

10. Penempatan alat berat dan alat ringan

Pada proyek-proyek konstruksi gedung bertingkat tinggi atau gedung

bertingkat rendah dengan denah yang luas, diperlukan alat-alat berat

untuk transportasi material, terutama untuk arah vertikal. Untuk sistem

transportasi vertikal ini, tower crane dan lift barang marupakan alat

transportasi yang sering digunakan pada proyek pembangunan gedung

bertingkat.

Tower crane diperlukan terutama sebagai pengangkut vertikal bahan-

bahan untuk pekerjaan struktur, seperti besi beton, bekisting, beton cor,

dan material lainnya. Penempatan tower crane, harus direncanakan bisa

menjangkau seluruh area proyek konstruksi bangunan yang akan

dikerjakan dengan manuver yang aman tanpa terhalang. Penggunaan

tower crane tersebut, juga harus memperhitungkan beban maksimum

yang mampu diangkatnya. Pada kondisi tertentu saat penggunaan tower

crane tidak dimungkinkan, maka digunakan mobile crane. Dapat pula

digunakan kombinasi keduanya apabila diperlukan.

 22

Konstruksi tower crane yang perlu direncanakan dengan cermat adalah

pondasi dan penempatan bracing sebagai pengaku pada saat bangunan

telah mencapai ketinggian tertentu (free standing). Pondasi tower crane

berupa pondasi beton plat setempat dengan bored pile atau tiang pancang.

Pondasi tower crane pada posisi tower crane di dalam gedung,

memanfaatkan pondasi gedung yang akan dibangun. Sedangkan bracing

menggunakan material baja yang diangkurkan ke struktur bangunan yang

sudah jadi pada elemen struktur kolom maupun balok dan plat lantai.

Sementara itu, lift barang atau passanger lift merupakan alat transportasi

vertikal untuk pengangkutan material pekerjaan finishing maupun tenaga

kerja proyek. Konstruksi lift bahan dan penumpang ini, dibuat seperti

pada tower crane yang meliputi pondasi struktur rangka untuk rail lift,

diperkuat dengan bracing yang diangkur pada struktur bangunan yang

sudah jadi. Penggunaan alat-alat ringan seperti compressor, alat

pengukuran, scaffolding, pompa air dan lain-lain menyesuaikan

kebutuhan proyek.

Gambar 10. Tampak atas jangkauan Tower Crane

 23

Dari analisa pekerjaan di atas dapat disimpulkan bahwa kebutuhan Tower

Crane untuk pelaksanaan pekerjaan maksimum memerlukan 1 buah TC

dengan radius yang dibutuhkan untuk menjangkau seluruh area yaitu

radius 60 m. Dengan pertimbangan efisiensi alat berat dan kemudahan

dalam pembongkaran.

Gambar 11. Tampak atas Lokasi Penempatan Passenger Hoist

Berdasarkan analisa pekerjaan passanger hoist dengan asumsi passenger

hoist yang digunakan berkapasitas 2,4 ton jam kerja 10 jam maka jumlah

passanger hoist yang diperlukan adalah 2 passanger hoist kapasitas 2,4

ton untuk mengangkut tenaga kerja dan material arsitektur. Untuk

penempatannya diusahakan pada lokasi yang datar secara vertikal.

Agar memudahkan Tower Crane dalam mengirim maupun mengambil

barang pada lantai yang tinggi, maka perlu disediakan adanya terminal

barang. Pada proyek ini disediakan terminal barang yang ditempatkan

pada sisi bangunan, sehingga material/barang yang diangkut Tower

Crane dapat memenuhi seluruh area kerja.

 24

Untuk keperlukan transportasi material arsitektur, jika dianggap kurang

maka dapat digunakan Tower Crane yang akan dipertahankan hingga

pekerjaan selesai dikerjakan.

11. Toilet

Sebagai fasilitas sanitasi yang harus ada pada proyek diperlukan toilet.

Toilet dibedakan desain dan lokasinya berdasarkan peruntukannya.

Toilet untuk karyawan dan konsultan dibuat berbeda dengan untuk

pekerja. Toilet untuk karyawan dan konsultan ini ditempatkan sedekat

mungkin dengan kantor. Sedangkan toilet untuk pekerja diletakkan

berada di lokasi pekerjaan yang sedang berlangsung. Toilet dibuat

dengan finishing keramik dan kloset dengan kualitas bagus. Tersedia

juga bak air.

Gambar 12. Toilet

12. Area Parkir

Untuk melindungi kendaraan karyawan dan tamu dari cuaca serta untuk

kerapian dan kenyamanan, maka dibuat areal parkir pada lokasi proyek.

Area parkir sebisa mungkin ditempatkan pada area yang teduh dengan
 25

tanah yang diberi perkerasan. Area parkir diatur sedemikian rupa agar

terlihat rapi dimana kendaraan tersusun dengan baik.

Area parkir dengan kapasitas cukup dan dapat melindungi kendaraan dari

hujan dan cuaca panas. Pada kondisi tertentu, area parkir tidak

dilengkapi dengan pelindung namun tetap tersusun rapi. Area parkir

sebisa mungkin dipisahkan antara parkir kendaraan roda dua dengan

parkir kendaraan roda empat. Pada kondisi tertentu pula dimana lokasi

proyek sangat sempit, area parkir ditempatkan di luar area proyek seperti

di halaman dekat lokasi proyek, di jalan sebelah proyek dengan ijin pihak

terkait atau yang lainnya.

Gambar 13. Area Parkir Proyek

E. Manajemen Proyek

Proyek adalah suatu usaha untuk mencapai suatu tujuan tertentu yang dibatasi

oleh waktu dan sumber daya yang terbatas. Sehingga pengertian proyek

konstruksi adalah suatu upaya untuk mencapai suatu hasil dalam bentuk
 26

bangunan atau infrastruktur. Bangunan ini pada umumnya mencakup

pekerjaan pokok yang termasuk di dalamnya bidang teknik sipil dan arsitektur,

juga melibatkan disiplin lain seperti teknik industri, teknik mesin, elektro dan

sebagainya.

Manajemen proyek dapat didefinisikan sebagai suatu proses dari perencanaan,

pengaturan, kepemimpinan, dan pengendalian dari suatu proyek oleh para

anggotanya dengan memanfaatkan sumber daya seoptimal mungkin untuk

mencapai tujuan yang telah ditentukan.

Fungsi dasar manajemen proyek terdiri dari pengelolaan lingkup kerja, waktu

biaya, dan mutu. Apabila fungsi-fungsi manajemen proyek dapat

direalisasikan dengan baik maka tujuan akhir dari sebuah proyek akan mudah

terwujud yaitu tepat waktu, terpenuhi kuantitas dan kualitas, serta biaya

pelaksanaan sesuai dengan biaya rencana. Untuk memenuhi tujuan tersebut,

dilakukan tahapan manajemen proyek yang akan dijelaskan berikut :

1. Studi Pengenalan (Recognation Study)

Studi pengenalan merupakan tahapan awal suatu proyek. Kegiatan yang

dilakukan adalah pengumpulan serta penyusunan data-data pendahuluan

dari proyek yang direncanakan, sesuai dengan tujuan dan kegunaan

proyek. Pada pelaksanaan proyek pembangunan Hotel dan Convention

Hall Grand Dafam Lampung, studi pengenalan dilakukan oleh pemilik

proyek PT. Puri Persada Lampung yang bekerja sama dengan PT. Pensil

Desain Konsultan sebagai konsultan perencana struktur, Archadia Multi

 27

Graha sebagai konsultan arsitektur, dan PT. Farmel Cahaya Mandiri

sebagai konsultan ME.

2. Studi Kelayakan (Feasibility Study)

Tujuan diadakannya studi kelayakan adalah untuk meyakinkan pengguna

jasa konstruksi bahwa proyek yang diusulkannya layak untuk

dilaksanakan, baik dari aspek perencanaan, aspek ekonomi, dan aspek

lingkungan.

Kegiatan yang dilaksanakan dalam tahap ini adalah:

a. Menyusun rancangan proyek secara kasar dan membuat estimasi

biaya yang diperlukan untuk menyelesaikan proyek tersebut.

b. Memperkirakan manfaat yang akan diperoleh jika proyek tersebut

dilaksanakan, baik manfaat langsung (manfaat ekonomis) maupun

manfaat tidak langsung (fungsi sosial).

c. Menyusun analisis kelayakan proyek, baik secara ekonomis maupun

finansial.

d. Menganalisis dampak lingkungan yang mungkin terjadi apabila

proyek tersebut dilaksanakan.

3. Penjelasan (Briefing)

Merupakan tahap penyusunan kerangka acuan kerja yang berisi

penjelasan dan keinginan pemilik, fungsi bangunan, pendanaan, dan

ketentuan-ketentuan lain yang akan dijadikan pedoman dalam

perancangan.

Tujuan tahap penjelasan ini adalah mendapatkan penjelasan dari pemilik

proyek mengenai fungsi proyek dan biaya yang diizinkan sehingga

 28

konsultan perencana dapat secara tepat menafsirkan keinginan pemilik

proyek dan membuat taksiran biaya yang diperlukan.

Kegiatan yang dilakukan dalam tahap penjelasan, yaitu:

a. Menyusun rencana kerja dan menunjuk para perencana dan tenaga

ahli.

b. Mempertimbangkan kebutuhan pemakai, keadaan lokasi, taksiran

biaya, dan persyaratan mutu.

c. Mempersiapkan ruang lingkup kerja, jadwal waktu dan rencana

pelaksanaan.

d. Mempersiapkan sketsa dengan skala, yang menggambarkan denah

dan batas–batas proyek.

4. Perencanaan (Planning)

Tahapan ini bertujuan untuk melengkapi penjelasan proyek dan

menentukan program kerja, tata letak, metode konstruksi serta

perhitungan tentang konstruksi tersebut dan taksiran biaya agar

mendapatkan persetujuan dari pemilik proyek dan pihak berwenang yang

terlibat selain itu juga untuk mempersiapkan informasi pelaksanaan yang

diperlukan, termasuk gambar rencana dan spesifikasi untuk melengkapi

semua dokumen tender.

Kegiatan yang dilakukan dalam tahap ini meliputi:

a. Membuat rencana uraian pekerjaan serta metode pelaksanaannya.

b. Menganalisa kemungkinan-kemungkinan yang akan terjadi dan

solusi pemecahannya.

c. Menganalisa jenis keahlian yang dibutuhkan dalam proyek ini.

 29

d. Merencanakan lay out proyek seperti letak dari fasilitas-fasilitas

proyek dan jalan kerja.

e. Membuat jadwal pelaksanaan, dan taksiran biaya terakhir.

f. Mempersiapkan gambar kerja, spesifikasi, daftar kuantitas.

5. Pengadaan Sarana(Procurement)

Pelelangan adalah suatu sistem pemilihan yang ditawarkan oleh pemilik

proyek atau wakilnya kepada kontraktor untuk mengadakan penawaran

biaya pekerjaan secara tertulis untuk menyelesaiakan proyek yang akan

dilelangkan. Tujuan dari pelelangan adalah memilih kontraktor yang

memenuhi syarat dalam pelaksanaan pembangunan suatu proyek yang

dilelangkan, sesuai dengan persyaratan dokumen pelelangan yang

ditentukan dengan harga paling ekonomis.

6. Pelaksanaan Konstruksi

Tujuan dari pelaksanaan konstruksi adalah untuk mewujudkan bangunan

yang dibutuhkan oleh pemilik proyek yang sudah dirancang oleh

konsultan perencana, dengan biaya dan waktu yang telah disepakati, serta

dengan mutu material dan peralatan serta pelaksanaan pekerjaan yang

telah disyaratkan. Karena dalam tahap ini terdiri dari sejumlah kegiatan

yang saling berkaitan, maka kegagalan satu kegiatan dapat merusak

keseluruhan waktu pelaksanaan, untuk itu harus dibuat rencana

pelaksanaan yang cermat. Kegiatan yang dilakukan dalam tahap ini

adalah merencanakan, mengendalikan, dan mengkoordinasikan, baik dari

jadwal waktu pelaksanaan, organisasi lapangan, sumber daya manusia,

peralatan, dan material.

 30

7. Persiapan Penggunaan

Tujuan dari tahap ini adalah untuk menjamin agar bangunan yang telah

selesai sesuai dengan dokumen kontrak dan semua fasilitas bekerja

sebagaimana mestinya.

Kegiatan-kegiatan yang dilakukan adalah:

a. Mempersiapkan catatan pelaksanaan, baik berupa data-data selama

pelaksanaan maupun gambar pelaksanaan.

b. Meneliti konstruksi secara cermat dan memperbaiki kerusakan-

kerusakan yang terjadi.

c. Mempersiapkan petunjuk operasi serta pedoman pemeliharaannya.

d. Melatih staf untuk melaksanakan pemeliharaan.

F. Sistem Pelelangan

1. Definisi dan Tujuan

Pelelangan adalah metode pemilihan penyedia barang/jasa yang

dilakukan secara luas melalui media massa dan papan pengumuman

resmi untuk penerangan umum sehingga masyarakat luas dunia usaha

yang berminat dan memenuhi kualifikasi dapat mengikutinya

(KEPRES No 80 Tahun 2003).

Tujuan pelelangan adalah mencari kontraktor yang memenuhi syarat

untuk melaksanakan pembangunan suatu proyek yang dilelangkan, sesuai

dengan persyaratan yang telah ditentukan.

 31

2. Jenis dan Prosedur Pelelangan

Berdasarkan Keppres RI No.80 tahun 2003, dalam proses pelaksanaan

pelelangan dibedakan menjadi empat, yaitu sebagai berikut :

a. Pelelangan Umum/Terbuka

Pelelangan terbuka merupakan proses pelelangan yang bersifat tidak

terbatas, memberikan kesempatan pada kontraktor manapun untuk

melakukan penawaran jika mampu melaksanakan proyek tersebut.

Penentuan pemenang lelang berdasarkan kualifikasi dan juga

penawaran yang realitas. Dalam sistem ini, kontraktor diundang

melalui iklan surat kabar atau media lainnya.

b. Pelelangan Terbatas

Pelelangan terbatas merupakan bentuk pelelangan dimana jumlah

undangan peserta penawaran berdasarkan praseleksi, sekurang–

kurangnya lima rekanan. Biasanya kontraktor yang telah diundang

adalah kontraktor–kontraktor yang telah memiliki reputasi baik

dalam melaksanakan pekerjaan dilapangan.

c. Penunjukan Langsung

Metode penetapan ini dilakukan dengan menunjuk langsung suatu

kontraktor atau rekanan yang mampu tanpa melalui proses

pelelangan dengan alasan:

1) Adanya keterbatasan waktu pelaksanaan.

2) Merupakan pekerjaan lanjutan yang sebelumnya dilakukan oleh

kontraktor yang sama.

 32

3) Adanya kepercayaan dari pemilik proyek atas prestasi yang

telah dicapai sebelumnya.

4) Kepercayaan terhadap suatu kontraktor karena kemampuannya.

Pada proyek pembangunan Hotel dan Convention Hall Grand Dafam

Lampung kontraktor pelaksana dipilih melalui pelelangan umum/terbuka.

Untuk pekerjaan struktur dan arsitektur perusahaan kontraktor yang

dipilih yaitu PT. PP (Persero) Tbk. Pelelangan umum/terbuka

mempunyai kelebihan dimana proses pelelangan yang bersifat tidak

terbatas, memberikan kesempatan pada kontraktor manapun untuk

melakukan penawaran jika mampu melaksanakan proyek tersebut. Hasil

dari pelelangan umum/terbuka tersebut adalah kontraktor PT. PP

(Persero) Tbk sebagai kontraktor pelaksana pekerjaan struktur dan

arsitektur pada pembangunan Hotel dan Convention Hall Grand Dafam

Lampung.

G. Sistem Kontrak

Pada Perpres nomor 54 tahun 2010 dijelaskan bahwa sistem kontrak yang

umum digunakan pada proyek konstruksi di Indonesia antara lain:

1. Kontrak Lumpsum

Biasa dikenal dengan istilah kontrak borongan, yang mana seluruh harga

kontrak dianggap tetap dan pemilik proyek tidak mengakui adanya

fluktuasi biaya konstruksi proyek. Fluktuasi biaya yang terjadi selama

proses konstruksi sepenuhnya menjadi tanggung jawab kontraktor

 33

sehingga kontraktor harus bisa bekerja dengan mengendalikan biaya dan

waktu pelaksanaan secara efektif dan efisien.

2. Kontrak Harga Satuan

Kontraktor selaku pelaksana hanya menawarkan harga satuan pekerjaan

kepada pemilik proyek. Hal ini karena volume pekerjaan telah dihitung

sebelumnya oleh konsultan perencana dan dicantumkan dalam dokumen

tender. Meskipun volume pekerjaan telah dihitung oleh konsultan

perencana, pihak kontraktor bisa meneliti ulang perhitungan volume

pekerjaan.

Dengan kontrak sistem harga satuan, resiko fluktuasi biaya di proyek

ditanggung bersama secara proporsional oleh pemilik proyek dan

kontraktor. Fluktuasi biaya akibat penambahan volume pekerjaan

menjadi tanggung jawab pemilik proyek sedangkan fluktuasi biaya akibat

kenaikan harga bahan, upah kerja, dan ongkos peralatan menjadi resiko

kontraktor.

3. Kontrak terima jadi (Turnkey)

Pada kontrak jenis ini segala kebutuhan dalam pelaksanaan proyek dan

penyediaan dananya diatur oleh kontraktor. Pemilik akan membayar

semua biaya pembangunan proyek kepada kontraktor sesuai dengan

perjanjian yang ada setelah proyek selesai ditambah dengan masa

pemeliharaan. Jika pihak pemilik proyek menghendaki diadakan

perubahan terhadap bangunan maka biaya yang berhubungan dengan hal

tersebut diperhitungkan sebagai biaya tambah-kurang. Demikian juga

 34

apabila dalam pelaksanaan kontraktor melakukan perubahan, maka akan

diperhitungkan pula sebagai biaya tambah-kurang.

4. Kontrak Persentase

Kontrak Persentase merupakan Kontrak Pengadaan Jasa konsultansi/jasa

lainnya, dengan ketentuan sebagai berikut:

a. Penyedia Jasa Konsultansi/Jasa Lainnya menerima imbalan

berdasarkan persentase dari nilai pekerjaan tertentu;

b. Pembayarannya didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang

dihasilkan sesuai dengan isi kontrak.

Pada sistem kontrak proyek ini yang digunakan adalah kontrak Lumpsum

Fixed Price.

H. Struktur Organisasi

1. Struktur Organisasi Proyek

Struktur organisasi proyek merupakan susunan yang memberikan

gambaran tentang pihak-pihak yang terlibat dalam suatu proyek.

Struktur organisasi proyek bertujuan untuk mencapai pelaksanaan kerja

yang efektif dan efisien dalam pembagian tugas dan tanggung jawab.

Prinsip dasar manajemen yang harus diperhatikan dalam struktur

organisasi proyek adalah :

a. Masing-masing personil memiliki tugas dan tanggung jawab sesuai

dengan wewenang yang diberikan untuk mengambil keputusan

sesuai dengan jabatannya.

b. Jalur instruksi harus langsung dan sependek mungkin.

 35

c. Uraian pekerjaan untuk masing-masing personil harus jelas dan

terperinci.

d. Iklim kerja harus dibina agar kerja sama dapat berjalan dengan baik.

Adapun unsur-unsur organisasi proyek terdiri dari:

a. Pemilik Proyek (Owner)

Pemilik proyek adalah orang atau badan hukum yang menghendaki

dilaksanakannya suatu proyek sekaligus sebagai penyandang dana

atas pembangunan proyek tersebut. Pemilik proyek pada proyek ini

adalah PT. Puri Persada Lampung.

Hak dan kewajiban pemilik proyek :

1. Melakukan kontrak dengan konsultan perencana, konsultan

pengawas, dan kontraktor. Kontrak yang ada harus memuat

tugas dan wewenang masing-masing secara jelas.

2. Menerima atau menolak saran-saran kontraktor dalam kaitannya

dengan pembangunan proyek.

3. Menyetujui atau menolak penambahan, pengurangan dan

perubahan pekerjaan diluar dokumen kontrak yang diusulkan

kontraktor.

4. Memberikan informasi dan penjelasan kepada kontraktor

mengenai segala hal yang dibutuhkan untuk kepentingan

proyek.

5. Mencabut dan membatalkan kontrak terhadap kontraktor apabila

kontraktor menangguhkan pekerjaan proyek tanpa alasan yang

dapat diterima.
 36

6. Menerima penyerahan pekerjaan apabila sudah memenuhi syarat

dan peraturan-peraturan yang ada.

b. Konsultan Perencana

Konsultan perencana ditunjuk oleh pemilik proyek untuk

merencanakan suatu proyek dan memberi penjelasan tentang proyek

yang diinginkan. Konsultan perencana pada proyek ini adalah PT.

Pensil Desain Konsultan.

Tugas dan tanggung jawab konsultan perencana adalah:

1. Mengumpulkan dan mencari semua data lapangan untuk

mendukung perencanaan.

2. Menyiapkan volume pekerjaan dan rencana anggaran biaya serta

jangka waktu pelaksanaan.

3. Membantu pemilik proyek dalam pelelangan tender kontrak.

4. Menyetujui atau menolak perubahan pekerjaan yang diajukan

kontraktor.

5. Bertanggung jawab terhadap segala sesuatu yang berhubungan

dengan perencanaan, sehingga perencanaan tersebut dapat

dilaksanakan.

6. Memberikan rekomendasi atas perbaikan atau usulan-usulan

aktivitas lain pada pelaksanaan konstruksi.

7. Mengadakan konsultasi dengan pihak pemilik proyek.

8. Memberikan penjelasan lanjutan tentang isi dokumen kontrak

jika diperlukan sebagai instruksi pada kontraktor melalui direksi

lapangan.
 37

c. Konsultan Pengawas

Konsultan pengawas ditunjuk oleh pemilik proyek untuk mengawasi

jalannya pelaksanaan pekerjaan agar sesuai dengan syarat-syarat

yang telah ditentukan. Pada pengawasan dilakukan oleh PT. Puri

Persada Lampung.

Tugas dan wewenang konsultan pengawas adalah :

1. Mengawasi jalannya pekerjaan proyek dari segi kualitas dan

kuantitas.

2. Mencatat perubahan-perubahan maupun penyimpangan yang

terjadi dalam pelaksanaan proyek.

3. Memberikan peringatan kepada pelaksana apabila terjadi

penyimpangan.

4. Membuat laporan tentang kemajuan proyek dan pekerjaan

tambahan.

5. Memeriksa apabila terjadi kekurangan selama masa

pemeliharaan.

6. Apabila terjadi perubahan pelaksanaan manajemen konstruksi,

melakukan perhitungan segi teknis, baik kekuatan, arsitektur dan

kelayakan dalam pelaksanaan pekerjaan.

7. Bekerjasama dengan kontraktor pelaksana dalam pekerjaan-

pekerjaan yang bersifat teknis.

d. Kontraktor

Kontraktor adalah suatu badan hukum atau perorangan yang diberi

surat perintah kerja oleh pemilik proyek guna melaksanakan suatu

 38

pembangunan proyek sesuai dengan yang direncanakan. Pada proyek

ini kontraktor pelaksana dipilih oleh pemilik proyek (owner)

berdasarkan hasil pelelang terbuka. Kontraktor pada proyek ini

adalah PT. PP (Persero) Tbk

Tugas dan wewenang kontraktor adalah:

1. Menyiapkan tenaga kerja, material dan peralatan untuk

melaksanakan proyek.

2. Mengusulkan kepada pemilik proyek apabila terjadi perubahan

pekerjaan.

3. Membuat laporan mengenai kemajuan pekerjaan yang telah

dilaksanakan.

4. Bertanggung jawab terhadap hasil pekerjaan yang telah

dilakukan.

5. Menyerahkan hasil pekerjaan tepat waktu dan membuat berita

acaranya.

Organisasi proyek merupakan suatu sistem jaringan yang melibatkan

pihak-pihak terkait yang saling berkoordinasi untuk melaksanakan

suatu proyek sesuai dengan rencana. Untuk memperjelas kedudukan

pihak yang terkait dalam sebuah organisasi proyek digambarkan

dalam suatu susunan bagan.

 39

Adapun pihak-pihak yang terlibat dalam proyek Pembangunan Hotel dan

Convention Hall Grand Dafam Lampung adalah seperti pada Gambar berikut:

Pemilik Proyek

PT. Puri Persada Lampung

Konsultan Perencana

PT. Pensil Desain

Konsultan

Kontraktor Konsultan
Pelaksana Pengawas

PT. PP (Persero) PT. Puri Persada

Lampung

Gambar 14. Struktur organisasi proyek Pembangunan Hotel dan Convention

Hall Grand Dafam Lampung

Keterangan :

: Garis komando
: Garis tanggung jawab
: Garis koordinasi

2. Struktur Organisasi Kontraktor

Kontraktor dalam menjalankan kegiatan proyeknya harus mempunyai

struktur organisasi. Hal ini agar kegiatan-kegiatan yang berlangsung

dapat berjalan secara efektif dan efisien sesuai dengan yang

direncanakan. Adapun struktur organisasi yang dimiliki oleh kontraktor

beserta tugas-tugasnya adalah sebagai berikut :

 40

a. Pimpinan Proyek (Project Manager)

Pimpinan proyek adalah pimpinan suatu proyek yang membawahi

seluruh organisasi proyek yang bertugas mengkoordinir proyek agar

tetap berjalan dengan baik dan terencana.

Wewenang dan tanggung jawab pimpinan proyek antara lain :

1. Mengadakan konsultasi dengan pemilik proyek mengenai

perkembangan pelaksanaan maupun permasalahan teknis.

2. Bertanggung jawab atas berlangsungnya kegiatan proyek.

3. Mengatur rencana pekerjaan dan anggaran selama pelaksanaan

proyek.

4. Menerima laporan dari pelaksana lapangan mengenai masalah-

masalah yang dihadapai selama pelaksanaan dan membuat

solusinya.

5. Mengkoordinasi dan memimpin seluruh kegiatan proyek.

Pada proyek Pembangunan Hotel dan Convention Hall Grand Dafam

Lampung posisi Project Manager dijabat oleh Bapak Ir. Popo

Suparma.

b. Manajer Teknik (Site Engineering Manager)

Manajer Teknik adalah pimpinan bidang teknik yang

bertanggungjawab terhadap project manager atas semua pekerjaan

yang menyangkut bidang perencanaan. Pada proyek Pembangunan

Hotel dan Convention Hall Grand Dafam Lampung posisi site

engineering manager dijabat oleh Andri Mardiyanto.

Manajer teknik dibantu oleh staf dibawahnya bidang teknikal

engineering dalam menyusun metode kerja yang berisi data teknis/

 41

spesifikasi setiap tahapan pekerjaan di proyek yang dapat menunjang

pelaksanaan kegiatan produksi sehingga dapat efektif dan efisien.

Selain itu, Manajer Teknik dibantu oleh stafnya bagian drafter dalam

menyajikan gambar – gambar kerja yang akan digunakan. Data yang

telah dibuat, kemudian dijadikan sebagai arsip teknik (dokumen

pelaksanaan, gambar kerja, perhitungan teknik, dan dokumen –

dokumen lain yang telah disepakati dengan pihak ekstern maupun

arsip yang bersifat intern) yang disusun secara rapih dan aman oleh

stafnya bagian document control. Pada proyek ini Method Pelaksana

dijabat oleh Wan M. Firdaus.

Manajer Teknik juga dibantu oleh staf bidang QS dan Structure

Drafter. Pada proyek Pembangunan Hotel dan Convention Hall

Grand Dafam Lampung posisi QS dan Structure Drafter dijabat oleh

Winarto. Dan staf bidang OC dan Architecture dijabat oleh Iskandar.

Selain itu Manajer Teknik juga dibantu oleh Staf bidang Logistik.

Logistik berkaitan dengan penyediaan suatu bahan dan peralatan

serta kebutuhan material di proyek. Tugas bagian logistik adalah :

1. Bertanggung jawab terhadap sirkulasi barang dan peralatan

2. Mencatat inventarisasi barang dan alat.

3. Mengecek dan mencatat material yang masuk sesuai pesanan.

4. Membuat laporan logistik untuk dilaporkan kepada pelaksana

lapangan.
 42

Pada proyek Pembangunan Hotel dan Convention Hall Grand

Dafam Lampung posisi Logistik dijabat oleh Suryatna. Yang

dibantu oleh staf Penerima barang yaitu Mega Indra Dan Staf

pealatan yaitu Mulyadi dan Ngatno.

c. Manajer Lapangan ( GSP )

Manajer lapangan merupakan orang yang bertanggung jawab

langsung kepada manajer proyek dan bertugas mengatur dan

mengawasi pelaksanaan proyek agar proyek tersebut dapat selesai

sesuai dengan batas waktu dan biaya yang telah direncanakan.

Tugas pengawas lapangan yaitu:

1) Menentukan metode pelaksanaan yang akan dilaksanakan di

lapangan oleh pelaksana-pelaksana sesuai dengan rencana

mingguan/bulanan.

2) Mengintruksikan metode dan rencana kerja kepada pelaksana

yang bersangkutan.

3) Mengawasi pelaksanaan dan hasil kerja.

4) Evaluasi hasil kerja pelaksana-pelaksana.

5) Melaporkan hasil evaluasi pekerjaan kepada atasan langsung.

Pada proyek Pembangunan Hotel dan Convention Hall Grand

Dafam Lampung posisi Manajer Lapangan dijabat oleh Amrih

Santoso.

Manajer Lapangan juga dibantu oleh Pelaksana Lapangan

(Supervisor). Pelaksana Lapangan adalah orang yang bertugas

 43

mengatur, mengawasi pelaksanaan proyek sesuai kontruksi dan

spesifikasi yang telah ditetapkan. Tugas pelaksana lapangan adalah :

1. Mengadakan pengawasan dan mengecek pelaksanaan pekerjaan

proyek sesuai dengan rencana gambar dan spesifikasi teknik.

2. Mengatasi masalah-masalah mengenai pelaksanaan teknis dan

kelancaran proyek di lapangan.

3. Bekerja sama dengan konsultan untuk mengadakan pengecekan

mutu dan volume pekerjaan.

4. Melaporkan kesulitan-kesulitan yang terjadi dalam pelaksanaan

dan dirundingkan dengan manajer lapangan.

Pada proyek Pembangunan Hotel dan Convention Hall Grand

Dafam Lampung posisi Pelaksana Lapangan dijabat oleh Weldy dan

Sudibyo.

Selain itu juga Manajer Lapangan dibantu oleh Surveyor. Surveyor

bertugas melakukan pengukuran di lapangan yang mencakup seluruh

kuantitas pekerjaan sebelum, selama dan sesudah proyek berjalan.

Selain itu juga dapat menjamin dan menjaga keaslian seluruh data

hasil pengukuran yang telah dilakukannya. Pada proyek ini surveyor

dijabat oleh Medifai. Dan dibantu oleh Irfan dan Nanang sebagai

Assisten Surveyor.

d. Manajer Administrasi(Site Aministration Manager)

Manajer Administrasi bertanggungjawab kepada pimpinan proyek

dan bertugas mengelola pekerjaan yang diserahkan kepadanya.

Tugas dan wewenang Manajer Administrasi antara lain :

 44

1. Melaksanakan tugas-tugas berkenaan dengan administrasi dan

keuangan.

2. Mendokumentasikan surat-surat dan dokumen penting.

3. Membuat laporan pertanggungjawaban atas biaya proyek.

4. Melakukan inventarisasi barang dan peralatan.

Pada proyek ini Manajer Administrasi (Site Administration

Manager) dijabat oleh Fauzan.

Manajer Administrasi dibant oleh staf bidang umum Ipan Lagoa.

Dibantu oleh staf bidang akutansi yaitu Jimmy Hutagaol. Adapun

supir (driver) dijabat oleh Sugiatno dan Office Boy dijabat oleh Toni.

e. Quality Control

Quality Control adalah orang yang bertugas untuk menjamin kualitas

barang yang akan digunakan dalam pekerjaan proyek.

Penjelasan mengenai struktur organisasi kontraktor proyek

Pembangunan Hotel dan Convention Hall Grand Dafam Lampung

dapat dilihat pada bagan berikut:

 45

Popo Suparma
Project Manager

Fauzan Andri Mardiyanto Amrih Santoso

Site Administration Site Engineering GSP
Manager
\] Manager

Ipan Lagoa Wan M. Firdaus Weldi

umum Method Pelaksana Pelaksana

Jimmy Hutagaol Winarto Sudibyo

Akutansi QS & Structure Pelaksana
Drafter

Sugiatno Iskandar Medifai

Driver QC & Archi Drafter Surveyor

Toni Suryatna Irfan &

OB Logistik Nanang S.
Ass. Surveyor

Mega Indra
Penerima Barang

Mulyadi &Ngatno
peralatan

Keterangan

: Garis komando

Gambar 15. Struktur Organisasi Kontraktor pada Pembangunan Hotel dan

Convention Hall Grand Dafam Lampung