Manual do

FUNDOS
IMOBILIARIOS
'v
A FORMA MAIS EFICIENTE PARA
INVESTIR EM IMÓVEIS
 Índice

Introdução 4
O que são e como funcionam os Fundos
Imobiliários? 5
Vantagens 6

Riscos 8

Qual a diferença entre comprar imóveis e

investir em Fundos Imobiliários? 9

Tributações e impostos 12

Custos 13

Como investir 14

Pontos para análise 15

Conclusão 17
 Sobre a Levante

Já pensou que vivemos em um país que possui as mais

altas taxas de juros e que investidores do mundo inteiro
colocam dinheiro aqui e ganham dinheiro com isso? Queremos
te mostrar o outro lodo de viver com as altas taxas de juros a
seu favor e apresentar todas as oportunidades que isso pode
te trazer. Viemos para mudar a maneira que você se relaciona
com dinheiro e investimentos. Queremos quebrar paradigmas,
democratizar informação e compartilhar conhecimento
através da educação financeira. Somos uma empresa formada
por profissionais altamente capacitados que apresentam
informações relevantes para você tomaras melhores decisões
de investimento.

Vem para a Levante investir de uma forma simples e

descom pLicada!

3
 Introdução

Olá, investidor.

Se te disséssemos que você pode ser proprietário de um

imóvel e receber mensalmente os aluguéis sem problemas de
inadimpLência e com valores altos, você acreditaria? E mais:
e se esse imóvel fosse um hotel ou um shopping? E se, para
finalizar, os rendimentos possam ser isentos de imposto de
renda?

Pois é, isso é possível. Sabemos que no Brasil existe uma

cultura muito grande de investimento em imóveis, como casas
e apartamentos. Mas, por ser uma opção de baixa Liquidez
(ou seja, não é de uma hora para outra que você conseguiria
vender), nem sempre é uma boa alternativa para você.

Para driblar esse ponto negativo da aplicação direta

em imóveis, os fundos de investimento imobiliário, também
conhecidos como Flis, vêm ganhando força.

Se você tem interesse nessa modalidade de investimento,

é importante conhecer exatamente como ela funciona. Por
esse motivo, preparamos esse manual, para te apresentar as
principais informações sobre os Flis.

Boa Leitura!

Equipe Levante

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 O que são e como funcionam os Fundos
Imobitiários?
Explicando de uma forma simplificada, os Fundos de
Investimento Imobiliário são como condomínios fechados,
cujos apartamentos ou casas - também chamados de cotas -
podem ser comprados por qualquer pessoa.

Mas antes que você se anime, saiba que, se for o titular

dessas cotas, não pode exercer qualquer direito real sobre os
imóveis e empreendimentos que fazem parte do patrimônio do
fundo. Embora esses papéis estejam no seu nome, o investidor
não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal,
contratual ou relativa aos imóveis integrantes do fundo.

Cada fundo aplica os recursos investidos pelos

cotistas conforme necessidades especificas, como em
empreendimentos imobiliários rurais ou urbanos, construídos
ou em construção, destinados a fins comerciais ou residenciais.
Podem ser shoppings, edifícios comerciais, galpões logísticos,
agências bancárias e muitas outras opções. Além disso,
também é possível aquisição de títulos relacionados ao setor,
como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) ou os Certificados
de Recebíveis Imobiliários (CRIs).

Todo Fli tem um regulamento próprio que determina qual

é a política de investimentos do fundo, determinando se irá
investir apenas em imóveis prontos e destinados ao aluguel
de salas comerciais ou se será genérico e permitirá a compra
de imóveis prontos ou em construção, para aluguel ou venda.

Ao comprar imóveis, o fundo terá como renda a sua

Locação, venda ou arrendamento. Se optar por aplicar em
títulos e valores imobiliários, a renda virá dos rendimentos
distribuídos por esses ativos ou pela diferença entre os preços
5
de compra e de venda. Em ambos os casos, os rendimentos
ou aluguéis são distribuídos periodicamente aos cotistas.

Por ser uma espécie de "condomínio fechado", não é

permitido ao investidor resgatar as cotas antes do fim do prazo
de duração. Como a maioria dos fundos não determina um
prazo especifico, o investidor que decidir sair do investimento
somente poderá recorrer ao mercado secundário, quando
vende diretamente suas cotas a outro investidor sem precisar
sair do ambiente da Bolsa.

Para aplicar em fundos de investimento imobiliário, o

procedimento é bem parecido com a compra de ações, já que
esse tipo de fundo tem suas cotas negociadas na Bolsa de
Valores. Neste caso, você pode comprar esses papeis durante
as chamadas ofertas públicas ou negociando diretamente
com outros investidores no mercado secundário (neste caso,
a operação pode ser feita por plataformas de negociação
onLine - o home broker da sua corretora),

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 Custo baixo; se optar por investir em fundos, e não
diretamente em imóveis, o investidor não gastará com
documentações que chegam a 5% do valor do imóvel e Levam
um bom tempo para ficarem prontas.

Opções de qualidade: qualquer investidor pode investir

em empreendimentos imobiliários de alta qualidade apenas
adquirindo cotas. É possível começar com R$ 100.

Diversificação: os fundos costumam investirem shoppings,

indústrias, galpões Logísticos, hotéis, imóveis comerciais ou
residenciais, o que reduz o risco de inadimpência ou vacância.
Outro fator positivo é que é possíveacessar empreendimentos
em diversas localidades e afastar possíveis riscos regionais.

Fracionamento: você não precisa comprar grandes valores

porque é possível comprar ou vender cotas por unidade.
Neste caso, você pode negociar conforme sua disponibilidade
e necessidade financeira.

Comodidade: esqueça as preocupações com

administração dos imóveis, como cobranças e renovações
de contratos, manutenção e recolhimento de impostos. No
caso dos fundos, essas tarefas mais burocráticas ficam sob
a responsabilidade do administrador e de uma instituição
financeira.

Benefícios fiscais para pessoas físicas: ao contrário do

que acontece com os donos diretos de imóveis, que sofrem
tributação de Imposto de Renda com aLiquota progressiva de
0% até 27,5%, os FlIs têm isenção de IR (vamos detalhar isso
mais para frente no manual).

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 Riscos
Imprevistos: assim como acontece com os fundos que
investem em ações, existe um risco de mercado. O que isso
significa? O investidor estará sujeito a uma série de imprevistos
ou situações adversas, como crises econômicas que podem
afetar o setor imobiliário como um todo,

A redução da taxa de ocupação dos empreendimentos do

fundo (vacância) e atrasos na realização de obras (no caso de
imóveis em construção) são exemplos que também podem
atrapalhar a distribuição dos rendimentos aos cotistas.

Liquidez: por ser um "condomínio fechado", o Fli não

permite que suas cotas sejam resgatadas pelos investidores.
Isso só pode ser feito em caso de Liquidação do fundo ou ao
final do vencimento no caso de fundos que têm um prazo
determinado.

Desta forma, o únicojeito de você se desfazer da aplicação

é vender suas cotas para outro investidor. Mas fique atento:
nem sempre você vai encontrar pessoas dispostas a comprar
sua participação no fundo, o que pode tornar o processo mais
devagar que o esperado.
 Qual a diferença entre comprar imóveis e
investir em Fundos Imobiliários?
Muito provavelmente você conhece alguém que comprou
um imóvel para viver da renda gerada com o aluguel. Se te
falássemos que essa é uma atitude mais arrojada do que
investir em um Fundo Imobiliário, você acreditaria? A maioria
das pessoas provavelmente não, mas essa é uma realidade.

Os Flis têm menos riscos e são considerados uma

categoria de investimento mais conservadora do que quando
comparamos com um imóveLfísico. Isso porque são geridos por
profissionais, estando menos sujeitos a possíveis imprevistos.
Por exemplo, quando um imóvel fica vazio por muito tempo,
os custos de manutenção são muito altos e qualquer outro
problema que tenha de ser resolvido, deve ser feito apenas
pelo próprio dono.

Se você não quer ter esse tipo de dor de cabeça para

resolver, ter uma casa ou apartamento para alugar a terceiros
pode não ser a sua melhor opção.

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 Ainda não ficou muito claro? Veja abaixo uma comparação
entre as opções de compra de imóveis e investimentos em Eh:

Quais são as preocupações?

Dono de imóvel: escrituras, certidões, ITBI, Locação,

vacância, reforma, cobranças...

Investidor: através do Home Broker, é possível negociar

cotas sem se preocupar com burocracia e dia-a-dia do
investimento. Basta ter conexão com internet.

Liquidez

Dono de imóvel: são muitas variáveis que tornam a venda

de um imóvel uma tarefa difícil. Problemas externos, como a
crise econômica, pesam bastante no poder de compra das
pessoas.

Investidor: não existem as complicações do mercado

comum, mas na maior parte dos casos a venda é feita de
pessoa para pessoa dentro da Bolsa. Por isso, pode ser que
você não consiga vender no mesmo momento (mas muito
provavelmente não vai Levar tanto tempo quanto um imóvel
físico).

Custos de venda

Dono de imóvel: a taxa média cobrada por corretores é de

6% do valor do imóvel. Isso sem contar todo o valor gasto com
as documentações.

Investidor: em média, é cobrado 0,5% de corretagem (o

valor pode variar conforme a corretora escolhida).

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 E os impostos?

Dono de imóveI os aluguéis relativos aos imóveis de

propriedade direta são tributados pelo Imposto de Renda,

Investidor: não há incidência de IR sobre o rendimento

distribuído, o que aumenta seu o retorno.

Como é feita a gestão?

Dono de imóvel: o proprietário de um imóvel de aluguel,

em geral, não tem tempo para observar o dia-a-dia do imóvel
e encontrar maneiras de melhorar os seus ganhos, por isso
acaba tendo mais dor de cabeça com esse tipo de problema.

Investidor: os fundos contratam profissionais

especializados no setor para otimizar a rentabilidade.

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 Tributações e impostos
Os rendimentos recebidos por investidores pessoa física
são isentos de Imposto de Renda, o que pode ser muito
vantajoso à primeira vista. Mas fique atento, porque para
que o benefício fiscal tenha validade as seguintes condições
precisam ser atendidas:

- O beneficiado precisa ter menos do que 10% das cotas

do fundo;

- O fundo de investimento imobiliário precisa ter no

mínimo 50 cotistas;

- As cotas do fundo têm de ser negociadas exclusivamente

na Bolsa ou em mercado de balcão organizado.

Aqui, vale fazer mais uma observação importante: a

isenção do pagamento de imposto vale apenas para os
rendimentos. Se houver Lucro nas operações de compra ou
venda de cotas, será preciso pagar 20% de IR.

No caso de investidor pessoa jurídica, a tributação de 20%

é obrigatória, tanto sobre os rendimentos quanto sobre o Lucro
da venda de cotas.

Outra dica importante: o IR dos Flis não é retido na fonte,

como a maioria dos títulos de Renda Fixa. Por esse motivo, se
você tiver de pagar algum imposto, terá de pagar por meio de
um DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais).

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 Custos
Assim como os demais fundos disponíveis no mercado,
os Flis também embutem uma série de custos que precisam
ser Levados em conta na hora da aplicação.

O principal deles é a chamada taxa de administração, que

paga a equipe por trás da gestão e a estrutura de distribuição
do fundo. O percentual cobrado varia conforme o fundo e o
gestor.

Outro custo é a taxa de performance, cobrada quando

o desempenho do fundo supera o benchmark (o índice de
fundos imobiliários, Ifix, serve como parâmetro) e funciona
como uma espécie de remuneração extra à equipe de gestão.

Por último, existe a taxa de colocação, que é uma comissão

paga referente à comercialização das cotas dos fundos.

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 Como investir
O investimento em cotas de Fundos Imobiliários pode ser
feito em dois momentos.

Mercado Primário: as cotas de Flis são Lançadas por Ofertas

Públicas Primárias, com valor determinado e quantidade
minima de aquisição. Na emissão primária, não existe
corretagem e a aquisição é feita por Boletim de Subscrição.

Mercado Secundário: depois de encerrada a oferta inicial,

a CVM (Comissão de Valores Mobiliários) começa a negociar
as cotas na Bolsa. Neste caso, a compra e venda de das cotas
é feita entre investidores na Bolsa e não mais diretamente
com o fundo.

Em ambos os casos, as negociações de compra e venda

só podem ser feitas através de uma corretora.

O primeiro passo é analisar o mercado. Veja se é um bom

momento para investir em imóveis. Durante momentos de
crise, como a que o Brasil viveu, pode não ser uma boa opção.

Depois, é importante ver se o preço do fundo está de

acordo com o esperado. Isso significa que os fundos podem
estar caros" ou baratos". Em ambos os casos, pode significar
oportunidade ou problema.

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 Pontos para análise
Além disso, é importante avaliar os seguintes quesitos:

Qualidade do empreendimento

Veja qual é a Localização dos imóveis que compõem a

carteira do Fil, sua classificação (classe A, AA.), certificações
(LEED, Green BuiLding...), histórico de vacância e seu potencial
de valorização.

Todos esses pontos irão determinar o valor do m2 das

Locações, o que pode ajudar a determinar a qualidade dos
inquilinos

Retorno de rendimento esperado (Dividend Yietd)

Observe o histórico de quanto o fundo vem distribuindo

mensalmente. Considere para esse cálculo o valor atual da
cota, ou seja, o valor que irá investir na sua compra (nunca o
valor da cota no Lançamento).

Qualidade dos inquilinos

Alguns fundos já estão com os inquilinos instalados e com

contratos de Locação em curso. Avalie a qualidade desses
inquilinos, a capacidade de gerar caixa, o risco de crédito e
histórico de inadimpLência.

Diversificação de segmentos
Para diminuir os riscos, as possibilidades de segmentos
são várias. As principais são: Shoppings, Lajes Corporativas
de andares inteiros ou conjuntos comerciais, Industriais,
Galpões de Logística, Hotéis e Certificados de Recebíveis
Imobiliários (CRI), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras
Hipotecárias (LH), Cotas de Flis, SPE5 e Ações de empresa

15
do setor imobiLiário. O investidor tem também a oportunidade
de acessar empreendimentos em diversas localidades, o que
ajuda a diminuir fatores regionais.

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 1

u
Conclusão
O que achou da possibilidade de se tornar dono de imóvel
sem precisar desembolsar fortunas? Como você pode ter
percebido, investir em Fundos Imobiliários não é um bicho de
sete cabeças e é recomendado para quem deseja diversificar
a carteira,

No Lugar de gastar muito e ter as dores de cabeça que

todo dono de imóvel tem, investir em Flis tem a vantagem da
possibilidade de participação em um grande investimento
com um investimento inicial bem menor. Isso sem contar o
potencial de valorização e a gestão feita por profissionais
qualificados.

Com uma boa análise e segurança na hora de investir,

você pode ter Lucros significativos.

Para isso, conte conosco e com as nossas ideias de

investimento!

Um abraço,

Equipe Levante

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