Venta con reserva de dominio

La venta con pacto de reserva de la propiedad o del dominio, es la venta en la cual en virtud de la
voluntad de las partes se difiere la transferencia de la cosa o derecho vendido hasta el momento
en que el comprador pague la totalidad o una parte determinada, del precio. Desde el punto de
vista de la equidad, nada es más justo que sea el comprador, quien cargue con todos los riesgos de
la cosa vendida, ya que es él quien, viene disfrutando y obteniendo provecho económico de la
misma.
En la venta con reserva de dominio, lo que hace el vendedor es justamente la propiedad, por lo
tanto en este tipo de contratos, el solo consentimiento no opera la transmisión de la propiedad.
Este pacto que se introduce en el contrato de compra venta, nos hace una explicación distinta
mediante razonamientos: Antes de la vigencia de la Ley, se recurría con frecuencia el contrato
de arrendamiento con opción a compra, mediante un contrato celebrado de arrendamiento sobre
la cosa mueble, éste arrendatario pagaba una cuota mensual fija y luego al terminar de pagar el
número determinado de cuotas se hacía propietario de la cosa mueble.
Principios Generales
El pacto de reserva de dominio desempeña en la contratación de nuestro tiempo tanto nacional
como extranjera un papel preponderante, pues el hecho de que una persona pueda adquirir de
inmediato un bien
que se le entrega sin pagar simultáneamente su precio lo hará a plazos, toda vez que de momento
carece de dinero para pagar el importe del mismo, a pesar de que en fecha más o menos próxima
tenga lo suficiente, indudablemente es para considerar el pacto en la forma antes señalada, más
bien, valiosísimo.
Articulo 1480 ccv:
"Lo dispuesto en el presente Título no obsta para que se dicten Leyes especiales Sobre la Venta de
bienes muebles a crédito, con o sin reserva de dominio. Estas Leyes se aplicaran preferiblemente
en los casos a que ellas se contraigan".
Los principios podemos enumerarlos de la siguiente forma:
A.- Que haya validez de la reserva de dominio:
La cesión de crédito del vendedor contra el comprador, comprende, asimismo, el dominio
reservado.
Que se trate de una venta a plazo a crédito.
Artículo 1º L.V.R.D.- El comprador adquiere la cosa con el pago de la última cuota del precio.
Que se trate de la venta de un bien mueble por su naturaleza. (Art. 1º L.V.R.D).
Que no se trate de cosas destinadas a la reventa (Art 2º L.V.R.D), los comerciantes al mayor no
pueden utilizar la reserva de dominio en sus ventas a los minoristas.
Que no se trate de cosas especialmente destinadas a la manufactura o transformación cuando no
sean identificables después. (Art 2º L.V.R.D.).
Que la transferencia esté subordinada al pago del precio. (Art 1º L.V.R.D.).
Que la reserva no tenga una duración mayor de 5 años. (Art 10 L.V.R.D.).
La Ley no lo dice expresamente, pero se toma en cuenta a partir de la celebración de la venta.
Que la reserva sea convenida antes de que la propiedad haya sido transmitida al comprador.
El pacto con reserva de dominio es una condición, a la tradición de la propiedad del bien vendido.
Se sostuvo que la compra venta con reserva de propiedad era una compra-venta a plazos, o una
promesa de venta, sometida a condición suspensiva, es decir, que se trata de una venta sometida
a condición suspensiva.
Sobre la posibilidad jurídica del pacto frente al contrato de compra- venta con reserva de dominio,
existen polémicas entre los doctrinarios, porque hay un grupo que sostiene la incompatibilidad
entre el contrato de compra - venta y su modalidad de la reserva de dominio, ¿porqué?:
a.- Porque mientras aquel es un contrato traslativo de propiedad, de manera que en el mismo
momento en que la venta se consuma, la propiedad pasa al vendedor.
b.- En órden al riesgo de la cosa, quien corre con ellos:
Desde el punto de vista del contrato de compra - venta, sería el vendedor, pero mientras la
condición no se cumpla, el contrato no se perfecciona.
c.-Si se trata de una venta sometida a condición suspensiva, el perfeccionamiento del contrato, se
daría cuando el comprador
haya pagado la última cuota del precio.
d.- Lo que está sometido a condición no es el perfeccionamiento del contrato, es la obligación que
tiene el vendedor de transferir la propiedad.
Cosas Que Pueden Ser Objeto De Pacto
Las cosas que pueden ser objeto de venta con reserva de dominio son las siguientes:
1.-Cosas muebles por su naturaleza; es necesario que esas cosas no sean destinadas a la reventa;
la Ley se refiere exclusivamente a las cosas muebles por su naturaleza, incluyendo naves y
aeronaves.
2.-Las manufactiradas identificables, siempre que no se destinen a la reventa.
Articulo 2º de L.V.R.D: "No podrán ser objeto de venta con reserva de dominio, las cosas
destinadas especialmente a la reventa, ni las destinadas a manufactura o transformación que no
sean identificables".
Articulo 532 C.C.V: "Son muebles por su naturaleza los bienes que puedan cambiar de lugar, bien
por si mismos o movidos por una fuerza exterior".
Articulo 533 C.C.V: "Son muebles por el objeto a que se refieren o por determinarlo así la Ley, los
derechos las obligaciones y las acciones que tienen por objeto cosas muebles; y las acciones o
cuotas de participación en las sociedades civiles y de comercio, aunque éstas sociedades sean
propietarias de bienes muebles...
Cosas Que Pueden Venderse Con Reserva De Dominio, Sin Que Surta Efectos Contra Terceros
Articulo 3º de la Ley:
"No tendrá efectos contra terceros la venta con reserva de dominio de las cosas destinadas a ser
parte integrante y constante de un inmueble del cual no puedan separarse sin grave daño para
éste, ni de las obras cuyo valor individual sea inferior a doscientos cincuenta bolivares, aún cuando
ellas sean parte de un conjunto o de una colección que tenga un valor mayor que el indicado".
La ley determina las cosas no suceptible de venta con, reserva de dominio, oponible a terceros y
que son las siguientes:
a.- Las destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual no puedan separarse
sin grave daño para éste.
b.- Las cosas no identificadas individualmente de modo preciso, las cosas no identificables no surte
efecto contra terceros en el pacto con reserva de dominio.
c.- Las cosas cuyo valor individual sea inferior a doscientos cincuenta bolivares (Bs. 250,00), aún
cuando ellas sean parte de un conjunto o colección que tengan valor al indicado.
Ejemplo:
1. El Señor Antonio ha vendido con reserva de dominio a Juan un motor: Un motor de energía
eléctrica para su finca, y se establece una hipoteca sobre dicha finca, la hipoteca abarcará también
el mencionado motor, porque se considera parte del fundo o de la finca..
2. Pero si por el contrario; el contrato se va hacer efectivo, no ya contra el tercero, sino frente al
propio comprador, no hay ningún inconveniente para que la reserva funcione, lo que nos dice la
Ley sobre este punto, es que no tiene efectos contra terceros, pero si contra el comprador.
Articulo 4º DE LA L.V.R.D:
"Las cosas que haya de venderse bajo reserva de dominio, deberán ser identificadas
individualmente y de modo preciso.
En los casos de cosas no identificadas, el contrato no tendrá efectos contra terceros".
Requisitos del contrato y análisis de cada uno
ARTICULO 5º DE LA L.V.R.D:
"Los contratos de venta con reserva de dominio, sólo tendrán efecto con respecto de terceros,
cuando se cumplan los siguientes requisitos":
a. El documento debe contener por lo menos, las siguientes menciones: nombre, apellido,
profesión y domicilio del vendedor y del comprador; descripción, exacta de la cosa, con
referencias de su elaboración industrial, si las mismas existen; lugar donde permanecerá la cosa
vendida durante la vigencia del pacto de reserva; precio de la venta, fecha de la misma,
condiciones de pago, con indicación de sise ha emitido Letras de Cambio para el pago de las
cuotas.
b. El documento respectivo, deberá ser auténtico, legalmente reconocido por lo menos dos
ejemplares; uno para el vendedor y otro para el comprador".
Estos requisitos son esenciales para la oponibilidad frente a terceros, comprador y vendedor
pueden perfectamente sin que nada se oponga a ello, agregar cuanto ellos consideren necesario,
ya que la Ley se limita a determinar los requisitos mínimos, para que sea oponible a terceros.
1. Con lo que respecta a nombre, apellidos y domicilio de los contratantes, era lo menos que sobre
el particular se podía exigir; estos son los elementos básicos indispensables para la identificación
de cualquier persona en un documento.
2. El domicilio de los contratantes, tiene sin lugar a dudas gran importancia en lo que respecta a
los efectos, del pacto contra terceros, se determinará el lugar donde se presentará el documento,
para darle fecha cierta y el lugar donde se encuentre la cosa vendida a que se refiere el
mencionado Artículo de la Ley.
3. La fecha de la venta; condiciones de pago, indicando si se ha emitido Letras de Cambio, para el
pago de las cuotas mensuales.
Este es un requisito más que el Legislador en concreto quiere, que se haga la indicación en el
documento.
4. El documento respectivo deberá ser autenticado legalmente, reconocido o simplemente de
fecha cierta; donde se deberá extender dos ejemplares, uno para el comprador y otro para el
vendedor.
Obligaciones Del Vendedor
Articulo 6º DE LA L.V.R.D:
"Sin perjuicio de una eventual garantía convencional de buen funcionamiento, el vendedor
siempre responderá durante la vigencia del pacto de reserva, de la existencia en el mercado de los
repuestos y de los servicios técnicos y de mantenimiento requeridos".
ARTICULO 7º DE LA L.V.R.D:
"Cuando por razón de pago u otra causa lícita, quede adquirida por el comprador la propiedad de
la cosa vendida, el vendedor deberá otorgarle la constancia del caso. A falta de esta constancia, el
último recibo o comprobante de pago surtirá efectos".
Las obligaciones que nacen para el vendedor, está la garantía del buen funcionamiento, y con
respecto a esta garantía debemos tener presente:
a. Es una garantía convencional y no obligación del vendedor, nacida de la naturaleza misma del
pacto de reserva.
b. Esa garantía debe establecer durante un lapso de tiempo determinado; podemos tomar como
ejemplo: la garantía que dan las casas comerciales automotrices en relación al kilometraje del
automóvil y de los servicios.
c. La Ley obliga al vendedor a otorgar la constancia de transferencia, esto es para mayor
protección del comprador.
d. Artículos 6º y 70º de la Ley, 1526 del C.C.V.
Obligaciones Del Comprador
Articulo 8º DE LA L.V.R.D:
"El comprador deberá notificar al vendedor su camido de domicilio o residencia dentro de los diez
(10) dias siguientes a la fecha en que se realice, cuando se trate de vehículos o el cambio de lugar
del mueble, en los demás casos. Asimismo deberá participarle cualquier medida preventiva o de
ejecución que se intente sobre, las mismas cosas, después de haber tenido conicimiento de ellas.
La falta de cumplimiento de cualquiera de estos deberes, dará derecho al vendedor pedir la
ejecución inmediata de la obligación, con arreglo a las prescripciones de la presente Ley. Las
partes podran, establecer plazos distintos y otras obligaciones para el comprador".
Articulo 9 DE LA L.V.R.D:
"EL comprador no puede realizar actos de disposición sobre la cosa adquirida con reserva de
dominio, mientras dure dicha reserva, salvo autorización expresa del propietario podrá reivindicar
del tercero al cosa, en cuyo caso sus derechos y obligaciones para el comprador se determinarán
por lo establecido en el Artículo 14. En vez de reivindicar la cosa, podrá demandar al comprador
por el pago inmediato de la totalidad del precio de venta.
Queda salvo la eventual responsabilidad penal del comprador, de acuerdo con el Artículo 468
del Código Penal".
El comprador tiene como obligación principal el pago de las cuotas establecidas en el contrato
conforme a lo dispuesto en el Art. 5º de la Ley, y mantener el bien en el lugar que allí indique.
La garantía que verdaderamente se le otorga es la que otorga el pacto de reserva, la única cosa
objeto del contrato, es decir; que la cosa de por si, en virtud de la Ley, queda constituida en
garantía del vendedor.
De esta manera, y a merced de esa disposición, el vendedor podrá ejercer el resguardo de su
garantía con más eficiencia, al saber donde se encuentra la cosa objeto del pacto o del contrato.
En cuanto a que el comprador sea un poseedor precario; es que no puede ser poseedor legítimo si
la cosa no se tiene: Y no podrá decir que la cosa es suya, cuando le ha reconocido en el propio
pacto al vendedor su condición de propietario.
Del mismo modo tampoco es un poseedor de buena fe, puesto que el sabe que la cosa no es suya.
De allí que si él pretendiera enajenar el bien, el adquiriente sería un poseedor de mala fe, ya que
su deber era averiguar el origen de la posesión y no lo hizo.
Venta con pacto de retracto
Se trata de una venta de algún bien, mueble o inmueble, que a cambio de un precio determinado,
el vendedor se reserva el derecho de arrepentirse de esa venta por un tiempo estipulado y, antes
que termine ese lapso acordado, deberá devolverle al comprador el monto del precio pagado mas
los gastos y costos de dicha venta para lograr rescatar así lo que vendió. De no devolver el monto
del precio, quien le compró ese bien, adquirirá irrevocablemente la propiedad del mismo.
Fundamento Legal.
En el Articulo 1.533 del Código Civil Venezolano establece: “Independientemente de las causas de
nulidad y de resolución ya explicadas en este titulo y de las comunes a todas las convenciones, el
contrato de venta puede resolverse por el ejercicio del derecho de retracto.”
Clasificación
El derecho de retracto puede ser convencional o legal, según tenga su fuente en el contrato o
directamente en la ley.
Del retracto convencional.
Articulo 1.534: “El retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar
la cosa vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos…”
Entendemos que: El retracto es un pacto de venta, que hace de ella una venta bajo condición
resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y no implica
un nuevo negocio traslativo. El derecho de retraer es un derecho facultativo no pudiendo pactarse
el retracto como obligación ya que tiene nulidad.
Tiene una duración, a falta de pacto expreso, de cinco años, durante los cuales la persona que
transmitió la propiedad de, por ejemplo, una determinada vivienda en virtud de un contrato de
compraventa, ostenta el derecho de recuperarla devolviendo al comprador la suma recibida y los
gastos referidos.
Del retracto legal
Artículo 1.546: “El retracto legal es el derecho que tiene el comunero de subrogarse al extraño que
adquiera un derecho en la comunidad por compra o dación en pago, con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato. Este derecho solo podrá ejercerse en el caso de que la cosa no pueda
dividirse cómodamente o sin menoscabo”.
El derecho a subrogarse en lugar del que adquiere una cosa con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato es lo que se llama retracto legal. Este derecho lo concede la ley en
algunos supuestos, entre ellos el derecho de “retracto de comuneros”, mediante el que cualquier
copropietario de algo tiene derecho preferente a adquirirlo sobre un extraño.
El retracto legal es un medio de circunscribir el estado de indivisión y las operaciones de partición
a los comuneros originales eliminando a cualquier extraño. Así viene a ser una expropiación por
causa de utilidad privada y un medio de defensa de la unidad familiar (ya que la mayoría son entre
coherederos parientes), contra el afán de lucro y el peligro de divulgaciones indiscretas de los
terceros.
Por comunidad debe entenderse la comunidad de Derecho común, por lo tanto no debe
distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni tampoco debe hacerse diferencia de
acuerdo al origen de la comunidad.
Retracto Convencional.
El Retracto convencional es un pacto por el cual el vendedor se reserva en recuperar la cosa
vendida, mediante la restitución del precio y el reembolso de los gastos que se expresan en el
artículo (1.544 C.C) El vendedor que hace uso del derecho de retracto, debe rembolsar al
comprador no solo el precio recibido, sino también los gastos y costos de la venta, los de las
reparaciones necesarias y los de las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo hasta la
concurrencia del mayor valor que ésta tenga.
Debe observarse que el retracto es un pacto de la venta, que hace de ella una venta bajo
condición resolutoria, razón por la cual el ejercicio del derecho de retracto afecta a los terceros y
no implica un nuevo negocio traslativo y el derecho de retraer en un derecho facultativo no
pudiendo pactarse el retracto como obligación, so pena de nulidad de la misma.
Utilidad
En nuestro medio hace algún tiempo, la retroventa o venta con pacto de retro o de rescate era
muy utilizada con fines de garantía. Así era frecuente que el prestatario en vez de constituir una
hipoteca, vendiera al prestamista un inmueble por la suma requerida (a veces, por una suma
mayor para comprender así los intereses), reservándose el derecho de recuperar el inmueble
mediante el reembolso de su “precio y de los gastos señalados por la ley”. Esta operación tenía
una serie de ventajas para las partes, imposibles de lograr bajo la forma de préstamo hipotecario.

1. Para el prestamista, presentaba las siguientes ventajas:

1. Eludía la prohibición del pacto comisorio, de modo que si el prestatario no cumplía
con su obligación, el prestamista adquiría irrevocablemente la propiedad sin
necesidad de seguir ningún procedimiento judicial.
2. Podía burlarse la limitación legal de la tasa de interés al fijar como precio de rescate
una suma determinada que en realidad representaba el capital del préstamo más los
intereses calculados a la tasa deseada,
3. Evitaba la necesidad de entablar procedimientos de ejecución.
 2. Para el prestatario,la operación tenia también sus ventajas:
1. Limitaba sus responsabilidades por incumplimiento al valor de la cosa vendida.
2. Ponía los riesgos de la cosa a cargo del prestamista.
3. Permitía obtener con la misma cosa mayor crédito que si la ofrecía como garantía (
Hipotecaria) .

Pero precisamente porque con una aparente venta sub-retro el prestamista en particular y el
acreedor en general pueden obtener una garantía que les permite burlar preceptos de orden
público, es necesario advertir que si en un caso concreto puede demostrarse que una aparente
venta sub-retro tiene la finalidad de constitución de garantía, procede declarar la nulidad del
contrato. A su vez se consideran indicios de que la venta sub-retro constituye un préstamo con
garantía: el hecho de que la venta sea vil; el establecimiento de precio de rescate superior al
precio de la venta; la circunstancia de que el vendedor permanezca como arrendatario de la cosa
vendida, especialmente si el monto del “canon” es proporcional al interés y el hecho de que el
comprador haya realizado muchas compras sub-retro.
Supuestos Especiales de validez

1. Que se trate de un pacto de una venta. La estipulación posterior al contrato es válida, pero
no constituye una cláusula de retracto convencional sino una promesa de venta de modo
que si el vendedor ejerce el derecho en cuestión habrá un segundo negocio traslativo de la
propiedad que no opera retroactivamente a menos que así lo convengan las partes, ( sin que
en tal caso las “retroactividad” afecte a los terceros o que el acuerdo aunque sea posterior a
la celebración de la venta, haya sido anterior a la trasmisión de la propiedad.
2. Que el derecho de retraer no se estipule por un plazo mayor a cinco años, so pena de
reducción a este plazo (Art. 1535 C.C.) Cuando se haya estipulado un tiempo más largo, se
reducirá a este plazo…

La limitación dicha no impide que puedan estipularse nuevas prórrogas para ejercer el derecho de
rescate, aunque el plazo fijado originalmente sumado a esas prórrogas llegue a exceder de 5 años.
En todo caso, téngase en cuenta que la prorroga debe convenirse antes de expirado el plazo
inicial, ya que caso contrario la propiedad del comprador se habrá consolidado irrevocablemente y
la llamada prórroga no será si no una promesa de venta hecha por el comprador al vendedor. Por
otra parte, debe sancionarse con nulidad la prórroga cuando conste que la voluntad de las partes
ha sido burlar la limitación quinquenal establecida por la ley.
El plazo para ejercer el retracto corre desde la celebración de la venta o desde otra fecha fijada en
el contrato pero la limitación legal se reserva a cinco años contados a partir de la fecha de la
celebración.
Ejercicio del Derecho de Retracto Convencional.
Pueden ejercer el derecho de retracto, en primer término, el vendedor o sus causahabientes a
titulo universal, así como quienes hayan adquirido titulo particular de uno o de otros, el derecho
de retracto ya que esto es cesible.
En caso de pluralidad de vendedores o de herederos del vendedor, deben tenerse en cuenta las
siguientes reglas expresas:
 1. Cuando varias personas hayan vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo
común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser
obligado a consentir en rescates parciales. En este caso, si no hay acuerdo entre los
vendedores o los herederos, puede cualquiera de ellos, verificarlo en totalidad y por su
propia cuenta Art. 1541 la prohibición de rescate parcial se justifica por la consideración de
que el comprador ha adquirido la cosa como un todo y no como una suma de partes, y
ademas, por el deseo de evitar que el comprador quede en comunidad contra su voluntad
sin embargo, por una parte, es valido el pacto en contrario y por otra el comprador puede
no oponerse al rescate parcial.
2. “Si los copropietarios de un fundo no han vendido conjuntamente y en totalidad, sino que
cada uno ha vendido solo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente,
cada uno por la porción que le corresponda. El comprador no puede obligar al que ejerce la
acción de esa manera a que rescate el fundo enero”, Art. 1542. la hipótesis ocurre cuando el
comprador adquiere las distintas partes de la cosa por diversos contratos sucesivos o
cuando lo adquiere en un mismo acto, pero con indicación por separado de las partes
vendidas y de sus precios. En ambos casos el retrayente puede rescatar en la proporción que
le corresponde o, si los demás no quieren rescatar el todo. La diferencia de la
reglamentación de este supuesto con el anterior se explica porque aquí el comprador no ha
adquirido la cosa con un todo.

En caso de pluralidad de causahabientes a titulo particular del vendedor en ese derecho, se

aplican por analogía las normas correspondientes a la pluralidad de los vendedores y de los
herederos de estos.
Por otra parte, los acreedores del vendedor pueden ejercer el derecho de retracto, incluso cuando
no sean Quirografarios, Art. 1539 Ap.2º, pero el comprador tiene frente a los mismos el beneficio
de excusión. Por analogía con las normas sobre el beneficio de excusión el fiador debe concluirse
que el beneficio tiene que ser invocado por el comprador (no procede de pleno derecho), que este
a de señalar bienes conforme a las disposiciones citadas y que debe anticipar los gastos de la
excusión.
Capacidad y Poder para Ejercer el Derecho de Retracto.
Rige en la materia el derecho común con la advertencia de que, en principio, retraer es un acto de
disposición, salvo que por la poca importancia que tenga en relación con el patrimonio del
retrayente, deba ser considerado como acto de simple administración. Así pues, para ejercer el
derecho de retracto se quiere, en principio, capacidad o poder para realizar actos de disposición.
Legitimación pasiva.
El Retracto puede ser ejercido contra el comprador y sus causahabientes a título universal y contra
los terceros adquirientes.
En caso de retracto frente al Comprador o sus causahabientes a título universal deben tenerse en
cuenta dos normas expresas en la ley:
Si el comprador con pacto de retro de una parte indivisa de un fundo lo adquiere
en su totalidad por adjudicación que se le haga en remate judicial resultante de una licitación
provocada contra él, podrá obligar a su vendedor a rescatar la totalidad del fundo, si quisiera
ejercer el derecho de retracto, Art. 1.540. Como se sabe, la ley ordena para el caso de partición de
herencia que si los inmuebles no pueden dividirse cómodamente, se hará su venta en subasta
pública, norma que es aplicable a toda división entre Comuneros. Pues bien, si el comprador de
una parte indivisa de un fundo se hace adjudicatario de todo él en remate originado por el hecho
de que otro comunero haya exigido la partición, el comprador adjudicatario puede obligar a su
vendedor a rescatar no sólo la parte del fundo que había vendido sino la totalidad del mismo, si es
que quiere ejercer su derecho de retracto.
Por otra parte, si el comprador hubiera dejado varios herederos, el derecho de Retracto no podrá
ejercerse sino contra uno de ellos y por la otra parte que le corresponda, sea que la cosa vendida
esté indivisa o que se le haya dividido entre ellos. Pero si la herencia se hubiera dividido y la cosa
vendida se hubiera comprendido en la porción de uno de los herederos, la acción podrá intentarse
contra éste por el todo.
El derecho de retracto convencional puede hacerse valer contra los terceros
Adquirientes sin necesidad de demandar previamente al comprador original y aun cuando en los
contratos de esos terceros no se haya hecho mención de retracto convenido, Art. 1.583. La regla
vale no sólo para los terceros adquirientes de la propiedad de la cosa que se trate, sino también
todos los terceros que hayan adquirido derechos (ejmp.Usufructo, uso, habitación, enfiteusis,
hipoteca) sobre la cosa.
Formas de ejercer el derecho de Retracto Convencional.
La ley no exige que se intente una acción judicial contra el comprador, sus causahabientes a título
universal o los terceros adquirientes.
Parte de la Doctrina exige que el vendedor, su causahabiente o acreedor, según los casos, haga
oferta real y depósito dentro del tiempo útil para ejercer el derecho, en caso de que el comprador,
sus causahabientes o el tercero, no den por ejercido el mismo; pero la Jurisprudencia Venezolana
con razón, considera válidamente ejercido el derecho de retracto, desde el momento en que el
vendedor ( u otro titular del mismo manifieste su voluntad al comprador de ejercer el derecho de
referencias aunque no pague el rescate) . Esa manifestación de voluntad, una vez conocida por el
comprador ( o por quien corresponda) y para surtir efectos frente a terceros requiere constar de
documento con fecha cierta. Dicho sea de paso, este sistema de no exigir el registro de la
manifestación de la voluntad de retraer, puede causar perjuicios a terceros que adquieren del
comprador después de haber sido el retracto.
Efectos
1- “Pendente Conditione”
Pendiente la Condición, el comprador con pacto de retracto, en principio, ejerce todos los
derechos de su vendedor (C.C art. 1539 encab.) e incluso corre en su favor la prescripción contra el
verdadero propietario (si es que el vendedor no lo era) y contra todos los que pretenden tener
hipotecas u otros derechos sobre la cosa vendida (C.C 1539, ap. 1); pero si la cosa estaba
arrendada en condiciones en que normalmente el comprador hubiera sido oponible al nuevo
adquiriente la existencia del contrato, no podrá usar la facultad de despedir al arrendatario antes
de que se haga irrevocablemente propietario bajo condición suspensiva, de modo que pueda
ejercer todas las facultades del propietario en la medida en que sea compatible con el carácter
condicional de su derecho.
En protección del vendedor, la ley ha establecido que si en la venta con pacto de retro se ha
estipulado que el vendedor quede como arrendatario del fundo, será nula toda cláusula por la cual
se sancione la falta de pago de pensiones de arrendamiento con la perdida del derecho de rescate,
sin perjuicio de que el comprador exija judicialmente el cobro al arrendatario; pida la
desocupación del inmueble o ejerza los derechos que tenga contra el subarrendatario.
2-Fallida la Condición
Si el vendedor no ejerce el derecho de retracto en el término convenido, el comprador adquiere
irrevocablemente la propiedad o derecho.
3-Cumplida la Condición.
A) Ejercido el derecho por su titular, es decir, cumplida la condición, se producen los siguientes
efectos entre las partes:
a) El comprador debe restituir la cosa en el mismo estado con sus accesorios y con todo lo que se
le haya incorporado
b)El vendedor debe restituir el precio recibido, los gastos y costo de la venta, los de las
reparaciones necesarias y los de las mejorías que hayan aumentado el valor del fundo hasta
concurrencia del mayor valor que este tenga (C.C art. 1544, encab.)
c)La ley no establece plazo para hacer las restituciones dichas, aunque protege al comprador
estableciendo que el vendedor retrayente no puede entrar en posesión sino después de haber
satisfecho todas las obligaciones.
d)La ley no obliga al vendedor a pagar los intereses sobre el precio, ni al comprador a
restituir los frutos.
4-Frente a terceros.
El ejercicio del derecho de retracto opera como el cumplimiento de cualquier otra condición
resolutoria, y por lo tanto se aplica el principio de que “resoluto jure dantis, resolvitur jus
accipientis”. Así, el vendedor que entra en posesión del fundo en virtud del retracto, lo toma libre
de todas las cargas que le haya impuesto el comprador (Por ejemplo hipotecas, usufructos).
Requisitos para ejercer el retracto legal.
El Derecho de Retracto Legal presupone:
La adquisición de un derecho en la comunidad.
Por comunidad debe entenderse la comunidad de derecho común; no comunidad conyugal ni la
comunidad existente en el caso de propiedad horizontal respecto de lo bienes comunes a todos
los apartamentos o a un grupo de ellos ni mucho menos las sociedades. Pero, tratándose de
comunidad de derecho común no debe distinguirse entre comunidad inmobiliaria o mobiliaria ni
tampoco debe hacerse diferencia de acuerdo con el origen de la comunidad; el derecho de
retracto no solo existe en comunidades de origen sucesoral si no en toda comunidad de derecho
común.
Que la adquisición sea hecha por venta o dación de pago.
Algunos autores han pensado que también existe cuando la adquisición provenga de permuta, en
virtud de que ésta se rige por las reglas de la venta, en caso de permuta, el comunero retrayente,
salvo en casos excepcionales, no podría sustituirse al tercero permutante en las mismas
condiciones del contrato, porno ser el propietario de la cosa o el titular del derecho que éste da.
Se comprende fácilmente que el derecho de retracto no exista cuando la adquisición deriva de una
donación, ya que entonces el comunero retrayente vendría a aprovechar la liberalidad del
comunero enajenante para con el tercero, lo que es inadmisible por el elemento “Intuitu
personae” de la donación.
Que la adquisición sea hecha por el extraño.
Extraño a tal efecto es todo aquel que no sea comunero, cualesquiera que sea sus vínculos con los
demás comuneros. Asi, por ejemplo la Esposa de un comunero debe considerarse como un
extraño a los efectos señalados.
Que la cosa (o derecho) no pueda dividirse cómodamente o sin menoscabo.
O es, caso contrario, la simple división de la cosa (o derecho) permitiría a los comuneros originales
hacer cesar toda relación con el extraño.
Ejercicio del derecho del retracto legal
Legitimación Activa: pueden ejercer el derecho de retracto únicamente los comuneros (lo que
comprende también a los herederos de los comuneros, ya que son también comuneros); pero no
sus causahabientes a titulo particular, porque su ingreso a la comunidad podría provocar los
mismos males que se tratan con el derecho de retracto.
En el caso de que dos o más comuneros quieran usar del retracto sólo podrán hacerlo en
proporción a sus cuotas, Art. 1.546, ap. 2.
Capacidad y Poder: en la materia son aplicables las mismas reglas que en el caso de retracto
convencional.
Legitimación Pasiva: el retracto legal puede hacerse valer contra el extraño adquiriente y sus
causahabientes a cualquier título.
Forma de Ejercicio: de acuerdo con nuestra jurisprudencia, el retracto legal se ejerce en la misma
forma que el retracto convencional.
Plazo para ejercer el derecho de retracto legal: el derecho de retracto legal sólo puede ejercer, so
pena de caducidad, dentro de nueve días, contados desde el aviso que debe dar el vendedor o el
comprador al comunero. Si este no estuviere presente o no hubiere quien lo represente, el
término será de cuarenta días, contados desde la fecha del registro de la escritura, Art. 1.547. en
caso de que la persona que tiene el derecho de retraer sente, ha prevalecido el criterio de que
debe ejercer su derecho dentro del término de cuarenta días contados a partir del registro de la
escritura. En realidad, este supuesto no esta regulado por la ley; pero la solución dicha concilia el
interés individual de quien tiene derecho a retraer (ya que le acuerda el plazo mas largo) con el
interés social de que se consolide definitivamente la propiedad en una persona determinada.
Efectos del retracto legal.
Los Efectos del retracto legal antes de ejercerse, vencido el plazo para ejercerlo y ejercido
oportunamente, son iguales a los efectos del retracto convencional pendiente la condición, fallida
la condición y cumplida la condición. Sólo debe advertirse que, en el plazo del análisis teórico, el
ejercicio de derecho de retracto no resuelve el contrato original sin que produzca subrogación
personal ( con cambio de sujeto con el contrato), que opera retroactivamente para la fecha de la
adquisición verificada por el extraño y que afecta a los terceros.
En consecuencia, cuando el comunero ejerce su derecho de retracto no hace nacer un nuevo
retracto traslativo, sino que el mismo contrato que antes producía transferencia a favor del
extraño pasa a producirla, con efecto retroactivo, a favor del retrayente. En caso de contrato legal
no cabe duda del momento en que el retrayente debe pagar el precio, puesto que su subroga al
celebrado con el extraño. El extraño no queda obligado a saneamiento frente al retrayente.