Introducción

El presente trabajo tiene como objetivo la discusión de un caso de estudio de una propietaria
de un inmueble, que es residente en Australia. Se estudia fundamentos teóricos de la imposición
fiscal cuando ocurre una transferencia de propiedad de un activo de capital y de los efectos del
impuesto de ganancias de capital, utilizando todos los recursos disponibles para que el
contribuyente pueda minimizar la ganancia neta para cada año. Un contribuyente solo puede
determinar las consecuencias fiscales de una transacción de una propiedad solo después de la
determinación de la ganancia o la pérdida incurrida, pues no toda ganancia o pérdida son
reconocidas por la autoridad fiscal del país. Si la cantidad de la venta u otra disposición excede a
la base ajustada de costo hay ganancia de lo contrario hay una pérdida1. El caso de estudio
comprende los periodos fiscales relativos a los años 2018 y 2019. De acuerdo con la legislación
vigente estableceremos los conceptos, límites y efectos de éstos. Luego de discutirlos, se harán
las conclusiones del caso.

1. Ganancias o Pérdidas de Capital

Cuando se refieren a un activo de capital, generalmente, se refieren a bienes raíces o

acciones. Un inmueble es un activo de capital cuando su destino y uso es la producción de
ingresos. Como ya se ha mencionado, se obtiene una ganancia si la diferencia entre lo recibido
por la disposición y el costo de adquisición del activo, es positiva,2 si fuera negativa, entonces,
será una pérdida3. Los contribuyentes australianos deben informar de sus ganancias o pérdidas de
capital en su declaración de impuestos.4 El impuesto a las ganancias de capital (CGT) es parte
del impuesto general a las ganancias5. La ganancia de capital se suma al ingreso imponible; y si
se obtiene una pérdida de capital sólo puede ser usada para reducir una ganancia de capital.

1.1. Activos de Capital

Los activos de capital son aquellos que pueden producir ganancias de capital. Los activos de
capital no están destinados a la comercialización, independientemente de su propietario realice o

f
Hoffman, Raabe Maloney, Young. Federal Taxation, Compressive Volume. Cengage Learning. p 13-1.
2
Income Tax Assessment Act 1997(Cth) S102-5
3
Finder. (2018, November 1). How to avoid capital gains tax when selling property
4
Income Tax Assessment Act 1997(Cth) S100-10
5
Income Tax Assessment Act 1997(Cth) S102-5
no actividades comerciales, y su finalidad es la permanencia en el patrimonio del titular.6 Entre
ellos tenemos: los bienes inmuebles y los activos financieros.

 Bienes inmuebles: éstos incluyen casas, edificios, locales, galpones, terrenos, entre
otros.
 Activos financieros: éstos incluyen acciones, bonos, obligaciones, entre otros.

La ganancia de capital proviene de los bienes de capital como una renta gravable derivada de
la fuente patrimonial del titular y no de la fuente actividad que éste realiza.7

1.2. Cálculo de la ganancia de capital

El cálculo de la ganancia de capital se determina comparando el precio de adquisición del

activo y el precio obtenido por la venta o disposición del activo.8 Esta determinación algunas
veces es difícil, debido a la valoración del costo de adquisición del activo. El costo de
adquisición incluye el precio de compra más todos los gastos necesarios para que la compra
venta se efectúe9. La determinación de la base de costos, es generalmente el precio pagado por
el propietario en efectivo. Cuando el bien es recibido como un regalo, la base de la propiedad
será el justo valor de mercado de aquel.

1.3. Efecto fiscal de la ganancia de capital

La ganancia fiscal se considera cualquier ingreso derivado de la enajenación de los bienes de

capital. La ganancia de capital es una renta distinta de otras rentas gravables, que se deriva del
desprendimiento de un activo de capital. Es producto de la diferencia de un ingreso y un costo
computable. Es una ganancia realizada porque se origina en la disposición del activo de capital.10
Pueden ser generadas por personas físicas o jurídicas. Como una renta más se suma a las demás
rentas a fin de determinar la renta global neta.11

En algunos casos no se reconoce la pérdida en la venta o disposición de propiedad, como en

intercambios no sujetos a impuestos, cuando se trata de bienes de uso personal, la pérdida en la

6
Sun Newspapers Ltd & Anor v FCT, 61 CLR 337 (HCA December 23, 1938)
7
Income Tax Assessment Act 1997(Cth) S100-20
8
Income Tax Assessment Act 1997 (Cth) S102-5
9
Hoffman, W., Raabe, W., Maloney, D., & Young, J. (2017). Federal Taxation, p. 13.1.
10
Income Tax Assessment Act 1997 (Cth) S104-10
11
Income Tax Assessment Act 1997 (Cth) S102-5
venta de la residencia, no se les reconocen a efectos fiscales, con la excepción de las pérdidas por
siniestros.

2. Deducciones para el Capital

La sección 8-1 establece las deducciones generales aplicables a los ingresos. Esta sección
establece las extremidades positivas y las extremidades negativas. Los contribuyentes deben
están obligados a aprobar al menos dos extremidades positivas y ninguna extremidad negativa,
para poder hacer uso de las deducciones12.

La sección 8-5 comprende las deducciones específicas: uso de provisiones establecidas en la

ley; las limitaciones que impiden deducir alguna cantidad; el monto que se puede deducir.
Algunos gastos que se pueden deducir son: las reparaciones, los gastos financieros, deudas
incobrables, traslados al lugar de trabajo, donaciones.13

 Las reparaciones incluyen gastos para mantener el activo en óptimas condiciones, en

una cantidad razonable para restaurar algún daño o pérdida. Los gastos de capital no
se consideran como reparaciones (adiciones y mejoras). Tampoco las reparaciones
iniciales.
 Los gastos de préstamos se consideran como deducciones: tasas, gastos legales,
comisiones; no incluye los intereses.
 Las deudas incobrables que cumplan con las condiciones de existir como deuda
anterior, ser mala deuda, castigada como mala en el año del ingreso e incluida como
un ingreso evaluable en el año que se generó.
 Las donaciones con fines de salud, educación, ambiental o culturales.
3. Caso de estudio

El caso trata sobre la propiedad comprada por John Foster en la localidad de Camberra como
una inversión. Ella pagó con depósito parcial y contrató una hipoteca a 25 años para cancelar el
costo total de la propiedad ($750,000) más gastos de la compra. La propiedad estaba alquilada a
unos inquilinos que se mantuvieron en ella por un tiempo. Luego con motivo de colocarla a un

12
ATO. (2019). Income and deductions.
13
Income Tax Assessment Act 1997 (Cth) S8-5
nuevo arrendamiento, los inquilinos se marcharon. Otros inquilinos la ocuparon, hasta que en el
año 2018 Alice decide mudarse a su propiedad y finalmente termina vendiéndola en año 2019.
Adicionalmente, Alice dispuso de otros activos de capital en el año 2018. En esta parte del
trabajo determinaremos la ganancia de capital para los años 2018 y 2019.

3.1. Año 2018

Durante el periodo de 1 de julio de 2017 hasta el 30 de junio de 2018, la propiedad estuvo

arrendada en $750 hasta el 1 de febrero de 2018. Para el 15 de diciembre de 2017, Alice vende
unos activos de capital, que consisten en acciones de varias compañías, un collar de diamantes y
un sofá. Para el cálculo de las acciones se tomó como costo base ajustado su precio de compras
más los gastos de corretaje de la compra y de la venta,14 las acciones de Octo Ltd, produjeron
una ganancia de $2,250; las acciones de Rainbow Ltd, originaron una ganancia de $5,820; y, las
venta acciones de Meerkat Ltd, resultó en una pérdida de -$2,580, esta pérdida sólo se puede
compensar contra alguna otra ganancia de capital, sino fuera así, puede ser trasladada a periodos
siguientes para su compensación15, en nuestro caso como hubo ganancia de capital en el periodo
ésta se compensó dando como resultado una ganancia neta en venta de acciones de $5,990. Para
calcular el precio base del collar de diamante16 se utilizó el valor de mercado más el costo de la
tasación realizada, esto se debió a que el collar como fue un regalo de la abuela de Alice su costo
era de “0”, luego se consideró un costo base de $5,000,17 dando como resultado una ganancia de
$7,000. En caso del sofá de cuero, se considera un artículo del hogar.18 Como resultado de la
disposición de estos activos de capital se obtuvo una ganancia de capital de $12,990, la cual debe
incorporarse a la renta total del período. (ver Tabla 1)
Table 1: Determination of the capital gain for the period 2017-2018.

14
Loew, E. (2006, March). Australia Tax Deskbook
15
Money Smart. (2019). Tax return tips.
16
Income Tax Assessment Act 1997 (Cth) S108-10
17
Income Tax Assessment Act 1997 (Cth) S116-20
18
Income Tax Assessment Act 1997 (Cth) S108-20
 Octo Ltd Rainbow Ltd Meerkat Ltd
Total
(15/12/2017) (15/12/2017) (15/12/2017)
Sale of shares
Sale price 9,000 8,000 1,000 18,000
Purchase cost 6,000 2,000 3,500 11,500
Brokerage purchase 100 50 60 210
Sales brokerage 150 130 20 300
Earnings in shares 2,750 5,820 -2,580 5,990

Necklace sale 12,000

Market value 4,000
Tasting 1,000
Base Cost 5,000
Earning collar 7,000

Sale leather couch Household Article 0

Total Capital Gain 12,990
Source: Own elaboration.

3.2. Año 2019

Para la determinación de la ganancia de capital del año 2019, se requirió establecer el tiempo
en cual la propiedad fue dedicada a la producción de una renta y a servir de hogar de
residencia19. El tiempo de ocupación para un fin u otro, permite calcular la proporción de tiempo,
y con ésta, a su vez, calcular cuánto corresponde de ganancia deducible y cuánto no. Se tomó
como fecha inicial la fecha de liquidación del contrato de compra y en base a los eventos
cronológicos ocurridos durante el tiempo que estuvo en propiedad de Alice se pudo establecer
dos periodos para la propiedad principal, el primero desde la compra hasta que dejó de estar
alquilada y el segundo desde la ocupación de Alice para su residencia como hogar.20 Esto servirá
para determinar la ganancia de capital. Nuestro cálculo establece que la vivienda estuvo como
activo de capital unos 1,433 días (74.79% del tiempo total) y como residencia de hogar 483 días
(el 25.21% del tiempo total) y la propiedad duro 1,916 días, (ver Tabla2).

Table 2: Time of occupation of the property.

19
Murphy, K., Higgins, M., & Flesher, T. (2016). Concepts in Federal Taxation
20
Income Tax Assessment Act 1997 (Cth) S104-10
 Property Date %
Date of sales 2019-05-30
Date of purchase 2014-03-01
Total Property Days 1,916 100%
Days rented
Retirement date 2018-02-01
Start date 2014-03-01
Total days rented 1,433 74.79%
Residence Days 483 25.21%
Source: Own elaboration

También fue necesario aplicar el mismo procedimiento a la piscina, como un activo de capital
adicionado a la propiedad principal. Los días te que estuvo en la propiedad fueron 1,032 días, los
días que estuvo disponible para rentar fueron 549 días (el 53.20% del total días) y los días que
estuvo a disposición de Alice fueron 483 días (el 46.80%), (ver Tabla 3).
Tabla3: Días de incorporación de la mejora a la propiedad
Improvement Days Date %
Date of sales 2019-05-30
Finish date 2016-08-01
Date of sales 1,032 100.00%
Days rented
Start date 2016-08-01
Retirement date 2018-02-01
Total days rented 549 53.20%
Retirement date 483 46.80%
Source: Own elaboration

Para la determinación de la proporción de asignación del costo básico se tomó en cuenta los
costos incurridos para la compra y la venta del inmueble y la mejora desarrollada21 . El resultado
fue que del costo base de la propiedad principal tiene un costo de $751,000 (el 97.41% del costo
base total) y la mejora $20.000 (el 2.59 del costo base total), estos porcentajes no sirven para
distribuir el ingreso total entre cada parte (ver Tabla 4).22
Table 4: Determination of the percentage of participation in the property

21
Tax Deskbook. (2012). Sidney, NSW: Lex Mundi.
22
Income Tax Assessment Act 1997 (Cth) S110-25
Cost of the property: Cost Improvement Total
Cost of purchase (1-3-2014) 720,000 20,000 740,000
Purchase expenses 31,000 31,000
Base cost 751,000 20,000 771,000
% Applied 97.41% 2.59% 100.00%
Source: Own elaboration.

Luego de determinada los porcentajes de asignación del costo base23, éstos se utilizaron para
distribuir la ganancia total de la venta del inmueble de $379,000 entre la propiedad original y la
mejora, $369,169 y $9,381, respectivamente; después, se procedió a la distribución de la
ganancia producida por la venta del inmueble, utilizando los porcentajes obtenidos por el tiempo
de uso como activo de capital y como residencia de la propietaria. En virtud de la utilización de
la propiedad principal fue del 74.79% del tiempo, se le atribuye la cantidad de $276,106: dado
que el tiempo de uso de la piscina como activo de capital fue de 53.20%, se le asignó la cantidad
de $5,230, para un total de $281,336 de ganancia de capital; el resto del beneficio de $97,554 se
considera como exento por corresponder al tiempo en que la propiedad sirvió como hogar de
Alice (ver Tabla 5).24
Table 5: Determination of the capital gain in the sale of the property
Principal Improvement
Gain
Value $ (97.41%) (2.69%)
Sale of the property 1,150,000 1,120,169 29,831
Base Cost 771,000 751,000 20,000
Gain 379,000 369,169 9,831
Applied to Income 276,106 5,230 281,336
Applied Exempt 93,063 4,601 97,664
Total 369,169 9,831 379,000
Source: Own Elaboration.

Una vez determinada la ganancia de capital el contribuyente, la cifra se ajusta con una serie
aspectos, como que cualquier porcentaje de tiempo usado como alquiler, si se ha mantenido por
más de 12 meses en propiedad, a los efectos de recibir un descuento del 50% sobre el valor de la

23
Income Tax Assessment Act 1997 (Cth) S100-45
24
Income Tax Assessment Act 1997 (Cth) Sub-division 118-B: Main residence
ganancia de capital. Esta opción conocida como Método del descuento permite reducir la
cantidad a declarar a los efectos del impuesto las ganancias de capital.25

4. Deducciones

De acuerdo a la S8-5, se aceptan algunos gastos como de deducciones al impuesto a la

ganancia de capital26.

4.1.Reparaciones

El gasto de pintura por $14,000 es deducible por tratarse de un gasto para el buen
funcionamiento del activo de capital, por tanto, están relacionados con los ingresos generados
por los activos.27
4.2. Gastos por intereses
El gasto de intereses es el costo del dinero tomado en préstamo para llevar a cabo una
inversión28, Alice para adquirir la propiedad tuvo que solicitar una hipoteca a 25 años, por lo cual
se establece una relación entre el gasto y los ingresos provenientes del activo de capital, por lo
cual serán deducibles. El valor de la hipoteca fue de $640,000 con una tasa anual del 4$, que
originaba pagos anuales por este concepto de $25,600, durante el tiempo que generaba ingresos
evaluables. El gasto de intereses es deducible para la renta generada desde el 1 de marzo de
2014, hasta la fecha del periodo 2019.29

25
Income Tax Assessment Act 1997 (Cth) S115-100
26
ATO. (2019). Income and deductions.
27
Income Tax Assessment Act 1997 (Cth) S8-5
28
FCT v Munro; British Imperial Oil Co Ltd v FCT, 38 CLR 153 1926 - 0825A
29
EElE v FCA, 99 ATC 4242 at 4263; (1999)
EELE v FC of T, Federal Court of Australia, Full Court, 18 March 1997, 99 ATC 4242 at 4263;
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4.3. Gastos de la Venta
Los gastos de la venta de $29,600 son deducibles en base al prorrateo de los porcentajes de
uso del bien como activo de capital y como residencia personal; correspondiendo una deducción
de $21,972.
Conclusiones

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 Las ganancias de capital son objeto de imposición fiscal dentro de los ingresos realizados por
los contribuyentes. Su determinación requiere de un cálculo que incluye una serie aspectos
teóricos y legales desde el punto de vista fiscal.
La determinación de la ganancia de capital de John Foster para los años 2018 y 2019, resultó
en una cantidad positiva en cada uno de ellos, esta ganancia calculada se incorpora a sus otros
ingresos con el objeto de su declaración de rentas para los años respectivos.
References
EELE v FC of T, Federal Court of Australia, Full Court, 18 March 1997, 99 ATC 4242 at 4263;
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