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ACTUALES Y FUNCIONAMIENTO
DEL MERCADO DE TIERRAS
RURALES PRODUCTIVAS EN
COLOMBIA
Considerando que en Colombia, los estudios sobre el mercado de tierras rurales han sido muy
pocos y no han dado cuenta del funcionamiento del mismo, ni existen observatorios que
permitan la identificación de elementos que determinen dicho funcionamiento, la UPRA ha
realizado un primer acercamiento que permitió identificar las principales prácticas en el
mercado formal y realizar un inventario de los posibles costos que deben ser sufragados para
realizar transacciones en un mercado de tierras.
Se propuso clasificar los costos de transacción en costos previos, costos notariales, costos
registrales y otros costos; a partir de esta propuesta, dentro del “Marco Conceptual Jurídico e
Institucional y Caracterización del Mercado de Tierras Rurales” se realizó un ejercicio que
permitió la estimación del porcentaje de estos costos en función del precio de transacción,
cuyos resultados se muestran en el presente documento.
Palabras clave:
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Este documento es propiedad intelectual de la UNIDAD DE PLANIFICACIÓN RURAL AGROPECUARIA - UPRA. Sólo se permite
su reproducción parcial cuando no se use con fines comerciales y citando este documento como:
Unidad de Planificación Rural Agropecuaria - UPRA, “Título del documento y descripción del documento”, (2013), dirección URL
de ubicación del documento.
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Tabla de contenido
Resumen ……………………………………………………………………………………………………………2
Tabla de contenido ......................................................................................................................................4
Índice de tablas ............................................................................................................................................6
Índice de ilustraciones ................................................................................................................................7
Glosario y lista de abreviaturas .................................................................................................................9
Introducción ...............................................................................................................................................12
Objeto ......................................................................................................................................................... 13
Alcance ....................................................................................................................................................... 13
Capítulo 1. Antecedentes..........................................................................................................................14
1.1. Contexto general ................................................................................................................................. 14
1.2. Contexto sectorial ................................................................................................................................ 14
1.3. Marco jurídico ...................................................................................................................................... 15
1.3.1. Normativa Relacionada con los Costos de Transacción.................................................................. 18
Capítulo 2. Marco de referencia ...............................................................................................................20
2.1. Marco teórico ....................................................................................................................................... 20
2.1.1. La oferta, demanda y precios ........................................................................................................... 22
2.1.2. Teoría de los Costos de Transacción............................................................................................... 25
2.2. Marco conceptual ................................................................................................................................ 28
2.2.1. Mercados de Tierra: ......................................................................................................................... 28
2.2.2. Regularización del mercado de tierras ............................................................................................. 30
2.2.3. Tenencia de la Tierra........................................................................................................................ 31
2.2.4. Derechos de Propiedad .................................................................................................................... 34
2.2.5. Costos de Transacción ..................................................................................................................... 39
2.2.6. Estructura de la Propiedad ............................................................................................................... 40
Capítulo 3. Diagnóstico.............................................................................................................................43
3.1. Justificación ......................................................................................................................................... 43
Capítulo 4. Desarrollo ...............................................................................................................................44
4.1. Análisis de la información estadística de actos registrales 2011 y 2012 ............................................ 44
4.1.2. Compraventas .................................................................................................................................. 51
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4.1.3. Hipotecas, embargos, desembargos y remates ............................................................................... 62
4.1.4. Adjudicación de Baldíos ................................................................................................................... 64
4.1.5. Nuevos folios de matrícula inmobiliaria ............................................................................................ 65
4.1.6. Registro de restricciones para enajenar........................................................................................... 67
4.2. Análisis del Registro Único de Propietarios de Tierras Abandonadas (RUPTA) ................................ 71
4.2.1. Registro Único de Propietarios de Tierras Abandonadas – RUPTA para protección individual...... 73
4.2.2. Registro Único de Propietarios de Tierras Abandonadas – RUPTA para protección colectiva....... 77
4.2.3. RUPTA en el Departamento de Antioquia ....................................................................................... 78
4.3. Practicas más comunes ...................................................................................................................... 81
4.4. Inventario de Costos de algunas de las prácticas más comunes relacionadas con el funcionamiento
del mercado de tierras ................................................................................................................................ 82
4.4.1. Costos previos .................................................................................................................................. 83
4.4.2. Costos notariales .............................................................................................................................. 84
4.4.3. Costos registrales ............................................................................................................................. 84
4.4.4. Otros costos ..................................................................................................................................... 84
4.5. Costos de Transacción de las actividades relacionadas al Mercado de Tierras ................................ 85
Conclusiones .............................................................................................................................................94
Recomendaciones .....................................................................................................................................97
Bibliografía ...................................................................................................... ¡Error! Marcador no definido.
Anexos ¡Error! Marcador no definido.
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Índice de tablas
Tabla 1. Rentas Agrícolas .......................................................................................................................... 22
Tabla 5 Descripción de los diferentes avances relacionados con los derechos de la propiedad de la tierra
rural............................................................................................................................................................. 33
Tabla 3 Consolidado nacional por tipo de propiedad (2009) ..................................................................... 41
Tabla 4 Áreas de Terreno del Estado ........................................................................................................ 42
Tabla 6 Transacciones registradas durante 2011 ...................................................................................... 45
Tabla 7 Transacciones registradas durante 2012 ...................................................................................... 47
Tabla 8 Distribución compraventas por departamento - 2011 ................................................................... 54
Tabla 9 Compraventas registradas por Departamento - 2012 ................................................................... 59
Tabla 10 Comparativo de compraventas registradas por departamento durante 2011 y 2012................. 61
Tabla 11 Distribución por Departamento de declaratorias para protección de tierras abandonadas ....... 77
Tabla 12 Costos Previos ............................................................................................................................ 85
Tabla 13 Estimación costos previos ........................................................................................................... 87
Tabla 14 Costos Notariales ........................................................................................................................ 88
Tabla 15 Costos Registrales ...................................................................................................................... 89
Tabla 16 Estimación costos de registro para transacción de predio de 5ha, acto de $100.000.000 ........ 90
Tabla 17 Otros costos IEU-UN, 2013 ........................................................................................................ 91
Tabla 18 Registro de propiedades ............................................................................................................. 92
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Índice de ilustraciones
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Ilustración 22 Comparativo por Departamento de transacciones y restricciones registradas durante 2012
.................................................................................................................................................................... 71
Ilustración 23 Distribución por Departamento del Rupta Individual .......................................................... 72
Ilustración 24 Distribución por Departamento del Rupta Colectivo ............................................................ 73
Ilustración 25 Comparativo RUPTA Individual Vs Transacciones Registradas durante 2011 ................... 74
Ilustración 26 Comparativo RUPTA Individual vs Transacciones Registradas durante 2012 ................... 75
Ilustración 27 Comparativo por Departamento del RUPTA Individual 2011 - 2012 .................................. 76
Ilustración 28 Comparativo porcentual por departamento de transacciones registradas durante 2011 y
2012 ............................................................................................................................................................ 76
Ilustración 29 Comparativo por Departamento del RUPTA colectivo y transacciones registradas durante
2011 y 2012 ................................................................................................................................................ 78
Ilustración 30 Registro de Solicitudes de protección individual y colectiva por municipio para el
departamento de Antioquia - 2012 ............................................................................................................. 79
Ilustración 31 Distribución de solicitudes de protección individual en el Departamento de Antioquia
registradas durante el 2012 ........................................................................................................................ 80
Ilustración 32 Distribución de solicitudes de protección colectiva en el Departamento de Antioquia
registrados durante el 2012 ........................................................................................................................ 81
Ilustración 33 Tiempo para registrar una propiedad .................................................................................. 92
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Glosario y lista de abreviaturas
Compraventa: Es un contrato en que una de las parte se obliga a dar una cosa y la otra
a pagarla en dinero (C.C., Art. 756, 1849, 1857).
Compraventa nuda propiedad: Es la venta de la propiedad separada del goce de la cosa lo cual
se llama mera o nuda propiedad (SNR y otros, 2011)
Compraventa parcial: Quien tiene dominio de la cosa puede disponer de ella y hacer ventas
parciales siempre y cuando el bien sea divisible, y para el caso de los
predios rurales que no sean menores a las unidades agrícolas familiares
salvo las excepciones legales (C.C., Art. 1849 y L. 160/94 Art. 44 y 45).
Compraventa Usufructo: Es la venta de derecho real por el cual una persona llamada
usufructuario, adquiere el derecho de gozar temporalmente de una cosa
ajena sin alterar su esencia. (SNR y otros, 2011)
Costos de Transacción: Aquellos costos en los que se incurren para el intercambio de bienes,
servicios o dinero.
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Hipoteca: Es un derecho de prenda constituido sobre inmuebles que no dejan por
eso de permanecer en poder del deudor (C.C., Art. 2432)
Índice de Gini: Mide hasta qué punto la distribución entre individuos u hogares dentro de
una economía se aleja de una distribución perfectamente equitativa.
(Banco Mundial)
Índice de Ruralidad: Asume la ruralidad como un continuo (municipios más o menos rurales),
antes que como una dicotomía (urbano-rural), al combinar la densidad
demográfica de los municipios con la distancia a los centros poblados
(Parra-Peña S., y otros, 2013).
Mercado de Tierras: Existe un mercado de tierras cuando sobre las áreas disponibles es
factible llevar a cabo de manera libre y autónoma, diferentes
transacciones, respetando los límites normativos relacionados con la
equidad y la eficiente. (UPRA, 2013).
Permuta: Contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla parte en dinero y parte en otra cosa que vale más que el dinero
(C.C., Art. 1850).
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Suelo Rural: Constituye esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por
razones de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas,
ganaderos, forestales, de explotación de recursos naturales y actividades
análogas (Ley 388 de 1997, Art. 33).
Usufructo: Es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa con
cargo de conservar su forma y sustancia, y de restituir a su dueño, si la
cosa no es fungible, o con cargo de volver igual cantidad y calidad del
mismo género, o de pagar su valor si la cosa es fungible (C.C. Art. 823).
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Introducción
Durante los últimos años en Colombia se ha dado importancia al sector rural y su problemática:
Esto se evidencia con la incorporación de lo rural en los planes de gestión y en las políticas de
las diferentes entidades relacionadas y no se puede desconocer el empoderamiento que ha
venido tomando desde lo local, en especial a nivel de departamento y municipios.
En este sentido y como un primer paso, hacia la proyección del comportamiento del mercado
de tierras rurales la Dirección de Ordenamiento Social de la Propiedad y Mercado de Tierras de
la UPRA, ha querido realizar el inventario, descripción y análisis de los costos para algunas de
las prácticas más comunes, relacionadas con el funcionamiento del mercado de tierras rurales
productivas en Colombia; con el propósito de identificar y definir elementos que permitan el
diseño y posterior implementación de un observatorio de tierras que sirva como herramienta
para la regularización del mercado de tierras rurales productivas y el ordenamiento social de la
propiedad; y al mismo tiempo, permita conocer el funcionamiento del mercado de tierras
productivas en Colombia.
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Objeto
Efectuar análisis que permitan avanzar en el inventario de los costos para las prácticas
actuales del funcionamiento del mercado de tierras, que brinden elementos para el diseño y
posterior implementación de un observatorio de tierras que sirva como herramienta para la
regularización del mercado y el ordenamiento social de la propiedad.
Alcance
Avanzar en el inventario, descripción y análisis de los costos para algunas de las prácticas más
comunes, relacionadas con el funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas en
Colombia con base en información secundaria disponible. Adicionalmente, se plantearán
algunas hipótesis respecto del funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas en
Colombia las cuales en una etapa posterior podrán ser validadas en algunas regiones
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Capítulo 1. Antecedentes
1.1.Contexto general
La dotación inicial de tierras posterior a la conquista española, los procesos de adquisición,
conformación y/o apropiación de la tierra rural en Colombia han venido definiendo dinámicas de
mercado rural que no han sido objeto de estudio, y que en la actualidad cobran importancia
dentro de la política rural agropecuaria. Esto, hace necesaria una caracterización del mercado
de tierras rurales que permita conocer su funcionamiento y brinde algunos elementos para el
diseño de un observatorio de tierras que sirva como herramienta para la regularización y
proyección del mismo, contribuyendo al ordenamiento social de la propiedad.
Este estudio pretende avanzar en el inventario, descripción y análisis de los costos para
algunas de las prácticas más comunes, relacionadas con el mercado de tierras rurales
productivas en Colombia.
1.2.Contexto sectorial
Dada la ausencia de estudios y observatorios de tierras que permitan realizar el inventario,
descripción y análisis de los costos para algunas de las prácticas más comunes relacionadas
con el funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas en Colombia, es necesario
iniciar con el análisis de información secundaria que permita identificar y definir elementos que
soporten el diseño y posterior implementación de un observatorio de tierras que sirva como
herramienta para la regularización del mercado de tierras y el ordenamiento social de
propiedad.
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1.3. Marco jurídico1
La Constitución Política de 1991 es el punto de partida para realizar el análisis jurídico. El
artículo 58, garantiza el derecho a la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con
arreglo a las leyes civiles. Estos derechos no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes
posteriores. No obstante, el mismo mandato constitucional señala que la propiedad tiene una
función social que implica obligaciones. La función social de la propiedad implica restricciones y
condicionamientos, dado que su goce y disposición no se concibe en un marco absolutamente
individual. Por el contrario, la propiedad en general, sea esta pública o privada, tiene
implicaciones importantes en las relaciones de la familia, el Estado y la sociedad2.
“... derecho económico que apunta primordialmente a garantizar la participación del propietario en la
organización y desarrollo de un sistema económico-social, mediante el cual se pretende lograr el
cumplimiento de los fines esenciales del Estado, que se traducen en servir a la comunidad, promover la
prosperidad general, estimular el desarrollo económico y lograr la defensa del medio ambiente” (CP
1991, art. 28).
Este enfoque es completamente distinto al que se tenía a finales del siglo XIX. En el artículo
669 del Código Civil de 1887 se decía que “... el dominio es el derecho real en una cosa
corporal, para gozar y disponer de ella arbitrariamente, no siendo contra ley o contra derecho
ajeno”. Esta expresión fue declarada inexequible por la sentencia C 595 de 1999 46/. La forma
de concebir la propiedad en Colombia a finales del siglo XIX no recoge los avances que se
habían logrado en Estados Unidos y en Europa. Las frases radicales de George pidiendo en
1881, que la propiedad tuviera una función social, expresada en la participación estatal en el
100% de las plusvalías.
La función social de la propiedad se logra mediante la intervención del Estado en la explotación
de recursos naturales, en el uso del suelo, en la producción, utilización y consumo de bienes,
servicios públicos y privados. Estas formas de acción deben contribuir al mejoramiento de la
calidad de vida de los habitantes, la distribución equitativa de las oportunidades y los beneficios
del desarrollo (cfr. CP 1991, art 334).
1
Caracterización de Mercados de Suelo Rural, UPRA- IEU-UN, 2013
2
Con anterioridad a la Constitución de 1991, el acto legislativo 01 de 1936, introduce el concepto de función social
de la propiedad, que posteriormente incorporaría la ley 200 de 1936, acogiendo la teoría francesa de León Duguit.
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“La explotación de la tierra tiene que beneficiar a la comunidad, puesto que dentro de la concepción
constitucional de este derecho, no se puede entender ni aplicar en exclusivo y egoísta beneficio personal
del propietario. Así, encajan perfectamente dentro del ordenamiento constitucional, mientras sean
razonables y consulten la prevalencia del interés general, aquellas disposiciones de la ley mediante las
cuales se establecen requisitos mínimos sobre productividad de la tierra, por cuanto ello responde a la
función social” (Sentencia 223 de 1994, MP José Gregorio Hernández, énfasis añadido)
De acuerdo con esta Sentencia, los propietarios deben cumplir con las disposiciones legales de
productividad mínima. Una finca con ganado extensivo (por ejemplo, una vaca por hectárea) en
una zona fértil, como los valles del Sinú y San Jorge, no cumpliría con esta Sentencia. Con
razón, Colombia Rural (Pnud 2011), propone que este tipo de fincas sean sancionadas con
prediales altos (digamos del 20%).
Los artículos que definen el marco constitucional de acceso al uso y propiedad de la tierra son: arts. 63
3
, 644, 655, 666. No hay duda, entonces, del amplio margen de intervención que tiene el Estado.
El art. 65, por ejemplo, reconoce la importancia de relacionar el acceso a la propiedad de los
trabajadores agrarios al reconocimiento del derecho a la alimentación. Se le da prioridad al
desarrollo integral, haciendo énfasis en la construcción de obras, investigación y transferencia
tecnológica para la producción de alimentos y materias primas que incrementan la
3
“Los bienes de uso público, los parques naturales, las tierras comunales de grupos étnicos, las tierras de
resguardo, el patrimonio arqueológico de la Nación y los demás bienes que determine la ley, son inalienables,
imprescriptibles e inembargables” (CP 1991, art 63).
4
“Es deber del Estado promover el acceso progresivo a la propiedad de la tierra de los trabajadores agrarios, en
forma individual o asociativa, y a los servicios de educación, salud, vivienda, seguridad social, recreación, crédito,
comunicaciones, comercialización de los productos, asistencia técnica y empresarial, con el fin de mejorar el
ingreso y calidad de vida de los campesino” (CP 1991, art 64)
5
“La producción de alimentos gozará de la especial protección del Estado. Para tal efecto, se otorgará prioridad al
desarrollo integral de las actividades agrícolas, pecuarias, pesqueras, forestales, agroindustriales, así como
también a la construcción de obras de infraestructura física, adecuación de tierras.
6
“Las disposiciones que se dicten en materia crediticia podrán reglamentar las condiciones especiales del crédito
agropecuario, teniendo en cuenta los ciclos de las cosechas y de los precios, como también los riesgos inherentes a
la actividad y las calamidades ambientales” (CP 1991, art 66)
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productividad. Y estas dinámicas tienen que respetar las culturas y los intereses de las
pequeñas comunidades7.
De todas maneras, como lo reconoce la Corte Constitucional, los procesos se deben realizar de
tal manera que cumplan con los principios de gradualidad y progresividad. La gradualidad es
un llamado para que los procesos se lleven a un ritmo razonable. La progresividad exige que la
dinámica sea irreversible. Siempre se debe avanzar en la erradicación de las “injusticias
presentes” y en corregir las desigualdades8.
Dentro de los análisis del mercado de tierras es necesario evaluar la situación de los predios
del Estado. Por tanto es importante, comenzar por el concepto de bienes fiscales, como
categoría en la que se encuentran los terrenos baldíos de la nación. De acuerdo con la
Constitución de 1886 (art. 202), los terrenos baldíos junto con las minas y salinas pertenecían a
la Nación. La Constitución de 1991 (art. 63), no se refirió de manera explícita a los bienes
baldíos. La Corte Constitucional ha dicho que el art´. 102 de la Constitución del 91 aclara las
dudas: “El territorio, con los bienes públicos que de él forman parte, pertenecen a la Nación
(CP 91, art. 102). Los bienes de uso público incluyen los bienes fiscales y éstos se dividen en
bienes fiscales propiamente dichos y los bienes fiscales adjudicables. Los primeros son
aquellos que poseen las entidades de derecho público y sobre los cuales ejerce un dominio
pleno, igual al que ejercen los particulares respecto de sus propios bienes. Los adjudicables los
tiene la Nación con el fin de traspasarlos a los particulares que cumplan determinados
requisitos exigidos por la ley (crf. Sentencia C595 de 1995, MP Carlos Gaviria).
7
“El concepto de soberanía alimentaria que comprende “… no solo la libre potestad de los Estados y los pueblos
de determinar sus procesos de producción de alimentos; también implica que esos procesos de producción
garanticen el respeto y la preservación de las comunidades de producción artesanales y de pequeña escala, acorde
con sus propias culturas y diversidad de los modos campesinos y pesqueros” (Sentencia 348 de 2012, Corte
Constitucional).
8
“El principio de progresividad ha sido interpretado por la Corte como un mandato del legislador en el sentido de
erradicar las injusticias presentes, de corregir las visibles desigualdades sociales y estimular un mejoramiento
progresivo de las condiciones materiales de la existencia de sectores deprimidos. En el mismo sentido dicho
principio también ha sido interpretado como un límite al ejercicio de las competencias del legislador cuya amplia
libertad de configuración en materia de derechos sociales se ve restringida, al menos en un aspecto: todo
retroceso frente al nivel de protección alcanzado es constitucionalmente problemático y debe presumirse en
principio inconstitucional” (Sentencia 644 de 2012, Corte Constitucional)
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1.3.1. Normativa Relacionada con los Costos de Transacción
Las transacciones de bienes inmuebles implican algunos costos que son regulados por
diferentes normas, a continuación se mencionan algunas de ellas.
El Decreto 1250 de 1970 en su artículo 64, determina que el Gobierno Nacional debe señalar
periódicamente las tarifas del Registro, teniendo en cuenta los costos del servicio y la
conveniencia pública. Posteriormente, mediante la Ley 1579 de 2012 por la cual se expide el
estatuto de registro de instrumentos públicos, en su artículo 74 establece que la
“Superintendencia de Notariado y Registro fijará las tarifas por concepto del ejercicio de la
función registral, las cuales se ajustarán anualmente y no podrán exceder el índice de precios
al consumidor, previo estudio que contendrá los costos y criterio de conveniencia que demanda
el servicio. Todos los dineros recibidos por este concepto pertenecen al tesoro nacional y serán
administrados por la Superintendencia de Notariado y Registro.
Por su parte el Decreto Ley 960 de 1970 en su artículo 218, establece que compete al
Gobierno Nacional revisar periódicamente las tarifas que señalan los derechos notariales,
teniendo en consideración los costos del servicio y la conveniencia pública.
En virtud de lo anterior, anualmente se expiden actos administrativos que determinan las tarifas
que deben cobrarse por los derechos notariales y registrales para los diferentes actos, que
deben ser de estricto cumplimiento para las oficinas de registro de instrumentos públicos y
notarias.
Por otro lado, aunque los trabajos necesarios para la inscripción de predios durante los
procesos de formación, actualización de la formación y/o en la conservación catastral no
implican costo alguno para los propietarios o poseedores9, estos trabajos no incluyen la
expedición de certificaciones catastrales requeridas para la enajenación de inmuebles y que
son expedidas por las Autoridades Catastrales, quienes además cuentan con información que
puede ser requerida dentro de las negociaciones y trámites realizados con la propiedad
inmueble y que dichas entidades ofrecen generalmente para la venta.
El Instituto Geográfico Agustín Codazzi cuenta con un patrimonio y recursos constituidos por:
los aportes que reciba del Presupuesto Nacional, los bienes muebles e inmuebles que
actualmente posee y los que adquiera a futuro, el producto de venta de bienes y servicios y las
utilidades de sus recursos propios, los aportes y donaciones que hagan al Instituto personas
9
Artículo 59, Resolución 70 de 2011 Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización
de la formación catastral y la conservación catastral.
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naturales o jurídicas y los ingresos obtenidos por cualquier otro concepto y por los derechos de
propiedad intelectual. Para lo cual, el Decreto 208 de 2004 faculta al Director General para fijar
los precios que deben ser cobrados por los productos y servicios que presta, esto lo realiza
anualmente mediante Resolución.
De igual manera, la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital cuenta como recurso
económico el aporte del Presupuesto Distrital necesario para el funcionamiento e inversión de
la Entidad, las sumas, valores o bienes que reciba por la venta o arrendamiento de bienes de
su propiedad y servicios de cualquier naturaleza y los recursos y bienes que reciba a título de
donación o asistencia técnica, nacional o internacional, de conformidad con lo establecido por
el Acuerdo 256 de 2007en su Artículo 64.
10
“El Gobernador de Antioquia, establecerá la tarifa de precios por la información y por certificaciones catastrales
expedidas por la Dirección de Sistemas de la Información y Catastro, reglamentará su expedición y designará los
responsables de la entrega de aquella o la expedición de éstas”. Artículo 79, parágrafo 1, Ordenanza 016 de 2011 –
Estatuto Catastral.
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Capítulo 2. Marco de referencia
Las definiciones del mercado de tierras son muy heterogéneas, la perspectiva depende del
marco conceptual de cada autor que conlleva a unos criterios normativos que se consideran
ideales. Para Mises11 la comprensión del mercado está mediada por las interacciones humanas
que cooperan bajo la división del trabajo; y la totalidad de las relaciones de intercambio
dependen de la interacción entre quienes desean comprar y quienes desean vender.
Pero Vogelgesang reconoce que en el caso de la tierra existe una diferencia sustantiva
respecto a cualquier otro bien: la tierra no es reproducible. Este punto de partida es elemental,
pero se suele olvidar cuando se definen las características de los mercados. SI el suelo no se
11
“El mercado no es un lugar, una cosa o una entidad colectiva. El mercado es un proceso que está constituido por
la interacción de varios individuos que cooperan bajo la división del trabajo. Las fuerzas que determinan los
cambios del mercado son los juicios de valor. El estado del mercado en cualquier instante, en la estructura de
precios. Ello significa que la totalidad de las relaciones de intercambio dependen de la interacción entre quienes
desean compra y quienes desean vender. En su totalidad, el proceso del mercado está soportado en decisiones
específicas de los miembros de la sociedad de mercado” (Mises 1949, pos 5496-5501)
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puede reproducir, el mercado de tierras es diferente al de otros bienes. Y una de las
consecuencias de esta peculiaridad es la tendencia del precio al alza.
“… la tierra es un bien peculiar. Es totalmente inmueble y puede ser utilizada con distintos fines
y por diversos agentes en forma simultánea… La tierra en cuanto mercancía y en cuanto bien
económico tiene ciertas características físicas que hacen de ella un bien económico inusual. A
diferencia del trabajo y el capital, los otros dos principales factores de la producción, no puede
ser creada, reemplazada o desplazada” (Vogelgesang 2003, p. 37)
Vogelgesang deja ver la complejidad inherente al mercado de tierras. Los predios tienen
características disímiles en términos físicos y geográficos. Por tanto, no pueden ser “iguales
entre sí ni sustituibles unas por otras”. En esa medida, no existen condiciones para afirmar que
el mercado es competitivo. Y esta apreciación adquiere mayor relevancia cuando se introducen
otras imperfecciones, como la información incompleta, la legislación inadecuada, y la
incertidumbre sobre los derechos de propiedad.
El funcionamiento del mercado de tierras también se encuentra con otros obstáculos como “la
escasa complementación entre esos mercados y los de otros factores – como trabajo, agua y
tecnología-, y las deficiencias atribuibles a los rasgos específicos de la tierra en cuanto factor
de producción” (Tejo 2003 b, p 19).
“Algunos de los obstáculos presentes en la región que impiden el funcionamiento dinámico del
mercado de tierras son: la pobreza de vastos sectores campesinos; el hecho de que hasta
hace poco dominase una distribución marcadamente desigual de la tierra con grandes
latifundios por una parte y una multitud de minifundios por otra; la escasa productividad de gran
parte de los predios pequeños; el bajo grado de escolaridad del campesinado; el predominio de
técnicas obsoletas; la existencia de poblaciones indígenas, cuyos derechos sobre la tierra
recién están siendo reconocidos; la inseguridad jurídica de la propiedad, y la falta de titulación
de los predios” (Tejo 2003 b, p. 20).
Los comentarios de Tejo tocan aspectos estructurales que vale la pena examinar con cuidado.
La pobreza reduce la capacidad de demanda de las personas. La desigualdad, que tiene dos
consecuencias. Por un lado, impide superar la trampa de pobreza (Kakwani, Khandker y Son
2004) y además, no permite una universalización de la capacidad de compra (Kalecki 1954). La
baja escolaridad, que tiene consecuencias en la posibilidad de ser agente, de participar y de
exigir derechos. Las técnicas obsoletas que reducen la productividad a medida que se van
utilizando las tierras menos fértiles. Y los aspectos relacionados con la confusión de los
derechos de propiedad.
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2.1.1. La oferta, demanda y precios
Los cambios en el precio del suelo (Ps) dependen de las rentas (R) y la tasa de interés. Las
rentas que están en la base del precio del terreno no son necesariamente las que su
propietario esté percibiendo de manera efectiva en un momento determinado (rentas reales).
También están incluidas las rentas potenciales, que dependen de las expectativas. Las rentas
potenciales pueden divergir de manera significativa. El caso más evidente es el de los terrenos
vacantes cuyas rentas reales son nulas, pero el predio del terreno se fija en función de las
rentas potenciales. Las expectativas también aparecen de manera relevante cuando se
presentan cambios de uso, inversiones estatales en infraestructura y servicios públicos, etc. El
vendedor de un terreno incorpora en el precio de las rentas potenciales.
Ps = R / i
Los precios del suelo suben porque la relación R/i aumenta si la renta aumenta más que la tasa
de interés (∆R > ∆i). Desde el punto de vista matemático la fracción también sube si la
disminución del numerador es menos acelerada que la disminución del denominador (∇R < ∇ ).
La fracción crece, igualmente, cando el numerador aumenta y, al mismo tiempo, el
denominador disminuye (∆ ∧ ∇).
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Propiedad privada de la tierra.
Renta absoluta Composición orgánica de la agricultura
inferior a la media.
De acuerdo con Samuel Jaramillo, todas las tierras comparten la renta absoluta que tienen una
magnitud uniforme. Cada uno de los lotes tiene una magnitud de renta diferencial en sus
modalidades 1 y 2, dependiendo de sus características específicas en lo que respecta a las
fuentes de esta renta: fertilidad, localización y aplicación de capital. Algunos terrenos en ciertas
áreas gozarán de rentas de monopolio focalizadas y cuando se presente escasez generalizada
de tierras, todos los terrenos soportarán un rente del monopolio generalizada.
Carlos Felipe Jaramillo indica que12 “los precios de la tierra tienden a reflejar las rentas
asociadas a las actividades agropecuarias, incluyendo aquellas derivadas de subsidios,
tratamientos preferenciales o acceso a programas gubernamentales”. Dentro de esta última
categoría son de descartar las inversiones en obras públicas e infraestructura en riego que
mejoran la rentabilidad.
En otros casos, el precio de la tierra puede incluir rentas derivadas de ventajas tributarias
asociadas a la posesión de tierra rural, incluyendo aquellas asociadas al lavado de capitales
ilegales (Biswanger, 1993). Finalmente, el precio también refleja demandas relacionadas con la
expansión de las ciudades, las demandas de familias urbanas por fincas de recreo y la presión
por conservar reservas naturales. Finalmente, el precio también debe incorporar el valor de la
tierra como instrumento de poder y dominación social (Biswanger et al., m 1995)13.
El precio de los productos que se obtienen de la tierra tiene dos componentes básicos: los
costos (c), y la ganancia media (π), que es igual para todos los productores, que
independientemente de la calidad de la tierra, reciben una ganancia promedio, que está
incluida en el predio final. La ganancia tiende a ser igual en virtud del principio de la
“perecuación de la tasa de ganancia”.
12
“El mercado rural de tierras en América latina: hacia una nueva estrategia”. Jaramillo, Carlos F en “Perspectivas
sobre mercados de tierras rurales en América Latina””, Banco Interamericano de Desarrollo.
13
Jaramillo, Carlos F. Op. Cit.
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A medida que la tierra se va volviendo más fértil, el costo disminuye y la renta diferencial (R)
aumenta. La mayor renta diferencial está ligada a la fertilidad, y no a la gestión empresarial14.
El excedente asociado a la fertilidad del suelo lo llama Ricardo “renta diferencial tipo I”. Cuando
se incorporan las nuevas tierras a la producción aumenta la renta diferencial tipo I (o
extensiva).
Hay otra renta diferencial, la de tipo II, que depende de la intensidad de uso de capital. El
funcionamiento es similar al de la renta diferencial tipo I, pero a una mayor escala. Si se duplica
el capital en la tierra más fértil, y con ello la producción, se obtendrá el doble de la renta.
Cuando aumenta la productividad del trabajo en la agricultura crece la renta diferencial tipo II.
El capitalista que hace la primera innovación obtiene una ganancia adicional, que va igualando
a medida que los otros capitalistas lo imitan y también compran la maquinaria.
Marx (1867), como Ricardo y George, también considera que el terrateniente no contribuye al
proceso productivo. La tierra está por fuera de control del capitalista, que no puede
reproducirla. Los capitalistas no tienen más remedio que pagar por la tierra, ya que el
terrateniente ejerce el dominio jurídico de la tierra está en capacidad de exigir un pago. De esa
manera una categoría jurídica, la propiedad privada de la tierra, se transforma en una categoría
económica en el capitalismo. La categoría económica de la renta permite que la tierra, que en
sí misma no tiene un valor, adquiera un precio y se intercambie en el mercado. El precio de la
tierra está directamente relacionado con la posibilidad de capitalizar la renta.
Marx retoma la noción de la renta diferencial de Ricardo y la analiza a partir del célebre ejemplo
de la caída de agua. Si el productor necesita una máquina de vapor para producir energía, la
renta se hace realidad si en las tierras existe una caída de agua capaz de generar energía. El
precio de los bienes agrícolas es el mismo, pero los capitalistas con mayor intensidad de capital
obtendrán una ganancia adicional que se mantendrá hasta el momento en que los demás
productores se modernicen y se logra la perecuación de la tasa de ganancia15.
14
“El rol de la tierra en el proceso productivo se ha debilitado, entre otros, por la importancia del progreso
tecnológico en la agricultura, la capacidad y habilidad de gestionar los recursos productivos y la calidad y cantidad
de conocimientos incorporados a la generación de valor agregado”. Pedro Tejo, Obstáculos en la activación de los
mercados de tierras de la región.
15
“En los tramos de rendimientos constantes y crecientes de intensidad de capital sobre la tierra, los empresarios
agrícolas aumentan reiteradamente su intensidad de capital y hacen elevar el nivel de renta. Pero precisamente y
como efecto del desenvolvimiento de esta estructura, eso los empuja hacia el tramo en que enfrentan
rendimiento decrecientes. Cuando esto ocurre el mecanismo de la renta opera como modulador interno. La
intensidad de capital sobre la tierra se encuentra un límite que converge hacia una magnitud definida, y lo mismo
ocurre tanto con los precios de la tierra como con las proporciones entre las opciones intensiva y extensiva de
incrementos en la producción agrícola” (Jaramillo 2009, p. 53)
Página 24 de 101
Además de la renta diferencial, continúa Marx, existe la renta absoluta, que tiene su origen en
la propiedad privada de la tierra. El terrateniente está en la capacidad de no ceder su tierra
para la producción, y al sustraer terrenos de la producción ocasiona un desequilibrio entre
oferta y demanda, que se puede reflejar en un aumento en el precio de los productos. Entre
mayor sea la concentración de la tierra en un país, más posibilidades existen de que los
propietarios generen una escasez inducida, que aumente las rentas (absoluta y diferencial).
Marx introduce también la noción de renta de monopolio, que se explica por la escasez de la
tierra16.
Por costos de transacción se pueden entender aquellos en los que se incurre para el
intercambio de bienes, servicios o dinero. Su teoría ha sido desarrollada esencialmente por
Williamson a partir de los pensamientos pioneros de Coase, principalmente.
Los argumentos presentados por Ronald Coase en el “Problema del Costo del costo social”
publicado en The Journal of Law and Economics (1960) permiten concluir que para llevar a
cabo transacciones en el mercado es necesario entre otras cosas es necesario conocer:
Una vez identificados los anteriores aspectos, se llegará a un convenio o un contrato donde se
indiquen los términos de la negociación y que se deberá llevar a cabo una inspección para
asegurarse de que los términos del contrato se observan.
Según Coase, los costos de mercado o de transacción son aquellos costes que están
presentes en la negociación y realización de los contratos que tienen lugar en el mercado para
cada operación de intercambio17, y en la medida que los costos de transacción sean bajos o
inexistentes y que los derechos de propiedad establecidos en los fallos judiciales no permitan
una solución económica eficiente, se producirá una reasignación de estos derechos hacia
16
Para Jaramillo (1994), bajo determinadas condiciones, la renta absoluta se puede igualar a la renta de monopolio
generalizada.
17
Ronald Coase, Artículo “Naturaleza de la empresa”, 1937; citado por Elsa Uribe en el artículo “La teoría de los
costes de transacción y la fijación de los límites organizacionales al otro lado de las fronteras”
Página 25 de 101
aquellos que los valoran más aunque las cortes fallen en contra de éstos”18. Si las
transacciones del mercado fueran gratuitas, todo lo que importaría (aparte de las cuestiones de
equidad) es que los derechos de las partes estén bien definidos.
La naturaleza del intercambio económico determina los costos de transacción, aunque estos
son independientes del precio del mercado competitivo de bienes y servicios.
18
Tomado de la traducción del trabajo publicado originalmente en The Journal of Law and Economics (Octubre
1960, pp 1-44
19
Apuntes de Clase de Economía de la Empresa, Tema 4 “Análisis de los Costos de transacción”; Profesor Doctor
José López Rodríguez, Universidad de Coruña.
20
(Arámbula, y otros)
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“En relación con los números pequeños, se puede decir que se trata de una contratación con
pocos participantes; esto es, que una vez firmado un contrato de largo plazo con proveedores,
trabajadores o clientes, se altera la situación normal del mercado.”21
La racionalidad limitada hace referencia por un lado a las capacidades de los individuos para
recibir, almacenar y procesar información correctamente; y por otro lado a la incapacidad de los
individuos para expresar sus conocimientos y sentimientos mediante palabra y símbolos de
manera comprensible22. Esta limitante plantea el problema del oportunismo más allá de una
simple búsqueda del propio interés, como una persecución fuertemente individualista que
pretende distorsionar la información, creando asimetrías y logrando ventajas transaccionales,
en palabras de Williamson:
“Los agentes humanos de la economía de los costos de transacción son más calculadores,
pero al mismo tiempo menos calculadores. Son menos calculadores en su capacidad de recibir,
almacenar, recobrar y procesar información. Son más calculadores en que están dados al
oportunismo”23
Por último, la especificidad de los activos distingue cuatro formas: especificidad del sitio,
especificidad del activo físico requerido para el proceso productivo de un componente; la
especificidad del activo humano (conocimiento del trabajo) y la especificidad de activos
dedicados (expansión de la producción por las perspectivas de ventas).24
“El análisis de los costos de transacción de las organizaciones otorga un papel causal a la
eficiencia, similar al que tiene dentro de la economía. La minimización de los costos de
transacción se convierte en una determinante fundamental de la organización, en el supuesto
de que la estructura interna más eficiente desplazará a las demás.
21
(Arámbula, y otros)
22
Oliver Williamson, Mercados y jerarquías: su análisis y sus aplicaciones antitrust, México, FCE, 1991, p. 25.
23
Oliver E. Williamson, Las instituciones económicas del capitalismo, México, FCE 1989, p. 392.
24
Oliver E. Williamson, Las instituciones económicas del capitalismo, México, FCE 1989, p. 103-104
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Las transacciones pueden realizarse mucho más eficientemente dentro de un jerarquía, en la
cual –según Williamson - las partes contrayentes deciden respetar las reglas del juego, el
monitoreo sobre actitudes oportunistas es más fácil, el compromiso adquirido por las partes
reduce la incertidumbre y los costos de información para completar la transacción son menores.
El marco conceptual que se presenta fue elaborado con base en el contenido del documento
“Marco Conceptual y Caracterización del Mercado de Tierras Rurales Productivas en Colombia
(Universidad Nacional de Colombia – Instituto de Estudios Urbanos IEU, Upra; 2013).
Para la Unidad para la Planificación Rural Agropecuaria – UPRA-, existe un mercado de tierras
cuando sobre las áreas disponibles es factible llevar a cabo de manera libre y autónoma,
diferentes transacciones, respetando los límites normativos relacionados con la equidad y la
eficiencia.
También hay regulación ex-post, porque como sucede con cualquier mercado, la
competencia lleva a que las empresas más eficientes y las personas más talentosas
vayan aniquilando a los menos capaces. Para evitar estos horrores morales, el Estado
tiene que intervenir. Las acciones públicas ex-post deben evitar que haya una
concentración de la tierra inadecuada. El nivel de lo “inadecuado” depende de las ideas
de justicia de cada sociedad (Sen 2009). Y además, las intervenciones públicas tratan
de impedir que la lógica rentística afecte de manera negativa la eficiencia. Los mercados
que funcionan bien llevan a la concentración de la riqueza y del ingreso. Así que la
acción pública que propende por la equidad es necesaria aun cuando el funcionamiento
del mercado es perfecto.
Página 28 de 101
La intervención pública frente a la eficiencia tiene otra dimensión fundamental: el Estado
debe crear condiciones propicias para que la pequeña propiedad sea eficiente. Y en ese
contexto, la oferta de bienes y servicios públicos adquiere un papel determinante25.
ii) Libre oferta y demanda. La propiedad se tiene que disfrutar de manera “apacible”, como
decía Mill. A nadie se le debe obligar, por cualquier medio, a realizar transacción.
De acuerdo con esta definición normativa, al observar las características del desarrollo rural
colombiano se puede afirmar que no existe un mercado de tierras. Esta apreciación no
desconoce que todos los días se lleven a cabo transacciones de tierra, en la que se mezclan
lógicas formales, informales e ilegales.
El desarrollo del mercado de tierras debe tener el propósito de avanzar hacia una distribución
más equitativa del recurso y de elevar la producción y la productividad agropecuaria26; además,
puede favorecer el desarrollo, el mejoramiento de la productividad y la equidad (Tejo 2003). La
informalidad de los derechos de propiedad, los conflictos por la tierra, los altos costos de
transacción y la legislación inadecuada obstaculizan la consolidación del mercado del suelo y
estimulan la concentración27 .
25
En el estudio de Cano, Vallejo, Caicedo, Amador y Tique (2012, pp 49-50) sobre la producción de café, los
autores ponen en evidencia la relevancia de la intervención pública.
26
“…facilitar el acceso a la tierra de los campesinos y los pequeños agricultores más pobres de América Latina y el
Caribe, con el doble propósito de avanzar hacia una distribución más equitativa del recurso y de elevar la
producción y la productividad agropecuarias” (Ocampo 2003, p. 17)
27
Abramo (2006, 2012) muestra que el mercado del suelo es segmentado. En América Latina la segmentación más
importante se presenta
Página 29 de 101
institucional. El mercado de tierras sin control puede generar procesos endógenos
acumulativos que intensifican la concentración del suelo.
ii) Deficiencia en la información sobre oferta de suelos. La relación entre vocación y usos
es heterogénea y conlleva a establecer diferentes escenarios para la oferta de tierras,
sin un criterio homogéneo que determine el uso eficiente y acorde a su vocación.
iii) El suelo se demanda porque es considerado como un bien valioso, para el disfrute o
para la producción; como fuente de poder y riqueza, como salvaguarda contra la
inflación, incluso como medio para el lavado de activos.
iv) Los conflictos de uso (sobreutilización y subutilización) hacen evidente la relación
existente entre el valor del suelo y el producto final. Esto hace necesario dar un primer
paso tendiente a lograr la convergencia entre la vocación y el uso, y así mismo
conseguir que la actividad productiva sea eficiente.
v) El precio del suelo depende de un conjunto de variables, de las cuales, algunas avanzan
en direcciones contrarias. Uno de los determinantes del suelo es el uso y la expectativa
de rentabilidad que genere.
vi) No existe información que permita establecer el verdadero comportamiento de los
precios de tierras rurales productivas. Es decir, que no se conoce la incidencia que tiene
el suelo en el valor del producto final, lo que hace que se vaya perdiendo su relevancia
en la estructura de costos.
Dicha regularización se realiza mediante el fortalecimiento del marco jurídico existente (implica
la definición del alcance de los derechos de propiedad), la reducción significativa de los costos
de transacción y el fortalecimiento institucional tanto de la entidad que lidera la regularización
(UPRA) como el de las entidades relacionadas con el funcionamiento del mercado de tierras
rurales productivas de Colombia.
28
UPRA 2013
Página 30 de 101
2.2.3. Tenencia de la Tierra
• Intereses dominantes: cuando un poder soberano tiene facultadas para asignar o redistribuir
la tierra mediante expropiación, etc.
• Intereses superpuestos: cuando varias partes han recibido derechos sobre la misma parcela
de tierra, por ejemplo, una parte puede tener derecho de arrendamiento y otra derecho de
paso, etc.
• Intereses enfrentados: cuando diferentes partes reclaman los mismos intereses en la misma
parcela de tierra. Ejemplo: cuando dos partes reclaman independientemente el derecho a la
utilización exclusiva de una parcela de tierra de cultivo.
Privada: cuando la asignación de derechos se realiza a una parte privada (individuo, grupo de
personas, personas jurídicas)
Comunal: cuando existe un derecho colectivo dentro de una comunidad en que cada miembro
tiene derecho a utilizar independientemente las propiedades de la comunidad.
29
Tenencia de la Tierra y desarrollo rural, Departamento Económico y Social, Versión PDF. Depósito Documentos
de la FAO. (http://www.fao.org/docrep/005/y4307s/y4307s05.htm)
Página 31 de 101
Estatal: cuando se asignan derechos a una autoridad del sector público.
Colombia cuenta con una legislación que sustenta diferentes formas de tenencia individual o
grupal. Los derechos de tenencia individual de las tierras se manifiestan a través de la
propiedad, la posesión, la ocupación y otras formas de tenencia, reguladas por la normatividad
civil y administrativa. Igualmente, los derechos de tenencia grupal (comunidades indígenas,
afrodescendientes, raizales, zonas de reserva campesina, entre otros) están regulados; aunque
existen debilidades normativas para la organización y representación legal de estos grupos30.
Sin embargo, en Colombia existe un número considerable de títulos sin registrar, según el
informe final de Mejora de la Gobernanza de la Tierra en Colombia, Implementación del Marco
de Evaluación de la Gobernanza de la Tierra, 2013, “un poco más de la mitad de los predios
individuales y territorios colectivos de las zonas rurales no están siendo inscritos en las bases
de información de registro por diferentes motivos: (i) desconocimiento por parte de la población
rural de la importancia de formalizar los derechos de la propiedad con un título inscrito en el
Registro de Instrumentos Públicos y en las bases de información del Catastro; (iii) no todos los
resguardos coloniales se encuentran constituidos legalmente y por consiguiente no están
inscritos en las bases del Registro; (iv) es obligatorio inscribir resoluciones de adjudicación de
baldíos en el Registro por parte de los adjudicatarios, pero esta obligación no se cumple porque
muchas veces no cuentan con los recursos logísticos y financieros para hacerlo; (v) las
mejoras, las ocupaciones y las posesiones no se encuentran en el registro de Instrumentos
Públicos; (iv) la costumbre de utilizar documentos informales para transferencia de la propiedad
de los bienes inmuebles impide el registro y por ende la formalidad de la propiedad.”
30
Mejora de la Gobernanza de la Tierra en Colombia, Implementación del Marco de Evaluación de la Gobernanza
de la Tierra; Gómez Guzmán, 2013
31
Gómez Guzmán, 2013
Página 32 de 101
En Colombia los tipos de tenencia están muy ligados con la propiedad de la tierra como lo
muestra la siguiente tabla.
Tabla 2 Descripción de los diferentes avances relacionados con los derechos de la propiedad de la tierra rural
Elaboración UPRA 2014
Tipo Nombre del Sujeto Descripción y alcance de la relación del sujeto con
el predio
Propiedad Propietario Es quien por un acto o negocio jurídico válido
Individual adquiere unos derechos cuyos efectos fueron
publicitados ante la oficina de registro de
instrumentos públicos – ORIP (esto se evidencia
en el certificado de libertad y tradición).
Comunero o Quienes utilizan un predio de forma
Cabildante comunitaria. Por ejemplo, los miembros de una
Propiedad
comunidad, quienes pueden tener derecho a
Colectiva
apacentar el ganado en los pastizales
comunitarios, o cultivar mancomunadamente
el predio o a disfrutar de la asignación de
porciones de tierra para su uso familiar, etc.
Esta categoría incluye también los resguardos
indígenas y los territorios colectivos de
comunidades negras.
Posesión Poseedor Quien habita en un predio privado ejerciendo
acciones de dueño sin estar registrado en la
ORIP como propietario.
Ocupación Ocupante Quien vive y explota un predio del Estado
(baldío) sin que este le haya sido adjudicado.
Tenencia en Tenedor Arrendatario Tipo de tenedor que a través de un contrato
Arrendamiento verbal o escrito obtiene el permiso para utilizar
(usar y gozar) un predio o parte de este.
Tenencia en Tenedor Aparcero Tipo de tenedor que a través de un contrato
Aparcería verbal o escrito obtiene el permiso para
explotar en mutua colaboración con el
propietario un fundo rural o una porción de
éste con el fin de repartirse entre sí los frutos o
utilidades que resulten de la explotación (ley 6
de 1975).
Tenencia en Tenedor Comodatario También denominado préstamo de uso, es un
Página 33 de 101
Comodato contrato en el cual una de las partes entrega
a la otra gratuitamente un inmueble, para que
haga uso de él, y con cargo de restituir la
misma especie después de terminar el uso (art.
2200 Código Civil).
Tenencia en Tenedor Acreedor La anticresis es un contrato por el cual se
Anticresis entrega al acreedor una finca raíz para que se
pague con sus frutos (art. 2458 Código Civil).
Vacancia Propietario Inmuebles sobre los cuales se ejerció la
Desconocido propiedad privada, pero que aparecen en el
momento sin dueño aparente o conocido.
Para comprender los mercados de tierras rurales, conviene desplazar el centro del análisis
desde la propiedad física de la tierra hacia el sistema de derechos de propiedad predominante.
Esto significa que el control de un activo como la tierra debe considerarse no tanto como la
mera posesión de algo, sino como una red de derechos entre personas. La propiedad se define
como el conjunto de derechos de una persona en relación con otros derechos de otras (Cepal,
2003, p. 37)
Los derechos de propiedad incentivan el uso eficiente de la tierra y las inversiones, porque
reducen las asimetrías de la información y facilitan las transacciones en los mercados
financieros (Cepal, 2003, p. 41).
Igualmente, el Código Civil Colombiano, define que “El dominio que se llama también
propiedad es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella no siendo
32
Documento marco conceptual, jurídico e institucional y caracterización del mercado de tierras rurales
productivas en Colombia, Versión 9; Universidad Nacional – Instituto de Estudios Urbanos; 2013
Página 34 de 101
contra la ley o contra el derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa se llama
mera o nuda propiedad.” “Los modos de adquirir el dominio son la ocupación, la accesión, la
tradición, la sucesión por causa de muerte y la prescripción”. Además, establece que se
“efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina
de registro de instrumentos públicos. De la misma manera, establece que “Se efectuará la
tradición de los derechos de usufructo o de uso, constituidos en bienes raíces, y de los de
habitación o hipoteca”.
Para los análisis realizados en el desarrollo del presente documento se contó con la
información estadística del registro de instrumentos públicos de diferentes actos durante los
años 2011, 2012 y parte de 2013.
33
Guía jurídica para catastro análisis de información registral y escrituraria, Proyecto Interrelación catastro
registro, 2011
34
Documento “El mercado de tierras rurales en Colombia: Caracterización para la formulación de los lineamientos
de política, su regularización y contribución al ordenamiento de la propiedad y gestión del territorio – Parte I,
Versión 10; IEU-UN, UPRA, Min Agricultura, 2013
Página 35 de 101
ambas. La inestabilidad e irregularidad de los ingresos en el sector informal de trabajo, activa
una lógica particular de los circuitos monetarios y formas de intercambio en los mercados
informales, basada precisamente en la confianza. Desde esta perspectiva, puede decirse
entonces que el mercado informal de tierra no participa del circuito monetario formal36. En la
configuración de este mapa en el que conviven lo legal, lo ilegal y lo informal, se deben tener
en cuenta tres dimensiones: los derechos de propiedad, los costos de transacción y la
información.
Una gran cantidad de estudios evidencia esta realidad del mercado de tierras rurales en
Colombia, en una investigación hecha por el programa de la Naciones Unidas para el
Desarrollo (Pnud), se muestra que
“En más del 9% de los municipios, el 60% de las tenencias tienen derechos de propiedad
informales sobre la tierra, especialmente en la zona suroriental del país. Así predominan
arreglos informales y la forma de acceso a la tierra está asociada con la posesión de
títulos sin legalizar, la posesión, la ocupación y la tenencia” (Pnud 2011, p 2080).
“La alta informalidad de los derechos de propiedad identificada con los datos de catastro
se confirman: un 47% de los propietarios no cuentan con títulos formales de propiedad.
Sin bien los predios de los propietarios informales son más pequeños la dispersión es
más alta”.
35
Para Abramo (2006,2012), la información se va construyendo a través de relaciones de “confianza y conflicto
construidas socialmente a nivel local y territorial”
36
Esta situación se refleja bien en el mercado financiero, ya que los compradores están poco dispuestos a
conseguir un crédito, que exige estabilidad de ingresos y compromisos contractuales formales.
Página 36 de 101
La complejidad de este tema y las consecuencias sobre la dinámica del mercado de tierras han
llevado a que diferentes autores indaguen sobre las causas de este fenómeno. En el estudio
del Pnud (2011), se hacen ciertas consideraciones:
• La informalidad de los derechos de propiedad sobre la tierra está asociada con la existencia
de conflictos por la tierra, regulaciones inadecuadas, altos costos de transacción en la
formalización y algunos aspectos culturales. La preponderancia de la informalidad en la
definición de los derechos de propiedad en Colombia se explica por: (a) la expansión de la
frontera agrícola que ha promovido la ocupación de baldíos; (b) las restricciones al mercado
de tierras, impuestas por la legislación, que incentivan la informalidad, y (c) los altos cotos
de impuestos por los procesos de titulación y registro de tierras, especialmente a los
pequeños propietarios.
37
Se hace énfasis en aportes diferentes a los realizados por el PNUD.
Página 37 de 101
• No todos los resguardos coloniales se encuentran constituidos por el Incoder, ni
incorporados como los predios en el catastro y en el registro de instrumentos públicos.
• Las mejoras, las ocupaciones y las posesiones no se encuentran en las bases de datos de
las Oficinas de Registro de Instrumentos Públicos, debido a que solo se inscribieron las
existentes hasta el año 1994.
Los altos niveles de informalidad de los derechos de propiedad sobre la tierra en Colombia
perjudican la dinámica de la inversión en el área rural, debido a que influencian la actuación de
los habitantes del campo en función de sus percepciones sobre el nivel de seguridad y
formalidad de los derechos de propiedad. (Pnud 2011, p 281)
Soluciones a nivel institucional se han puesto sobre la mesa a través de las entidades
gubernamentales, que han llegado a acuerdos en este tema. Por medio de dichos acuerdos, el
Incoder y la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR) han acordado la exención de los
derechos registrales de las resoluciones de adjudicación de terrenos, para lo cual el Incoder
indica a la SNR cuáles resoluciones están exentas. Así mismo, el Incoder está en una alianza
con la SNR y con el Instituto Geográfico Agustín Codazzi para identificar los terrenos baldíos,
su extensión y sus colindantes de propiedad privada con el propósito de evitar distorsiones en
la información de las tierras de la Nación (Gómez et. Alt. 2013).
A pesar de los esfuerzos realizados a nivel institucional y la fortaleza legislativa del país,
todavía existen importantes deficiencias en la norma, las instituciones y procedimientos.
Numerosos estudios reconocen el valor del arrendamiento de tierras. Como en los otros
campos, los procesos de arrendamiento formal se facilitan cuando los derechos de propiedad
están bien definidos. El arriendo es un mecanismo alternativo a la propiedad que facilita el
acceso al uso de la tierra sin necesidad de que se realice la transferencia.
• Además de ser una respuesta natural cuando el mercado de compraventa es muy estático,
los mercados de arrendamiento aparecen en un contexto de incertidumbre e imperfecciones
Página 38 de 101
múltiples. Por eso mismo, pueden contribuir a superar las restricciones de la oferta, como la
renuencia de los terratenientes a vender – porque, por ejemplo, pueden preferir conservar
su propiedad como salvaguarda contra la inflación –, o las restricciones de la demanda,
como la falta de equidad para la compra de tierras. (Cepal, 2003, p 48)
• Los mercados de arrendamiento parecen servir como un medio de acceso a la tierra para
los hogares con mano de obra abundante pero con restricciones de capital (Cepal 2003, p.
77).
La reflexión sobre los costos de transacción está relacionada con autores como Coase (1937) y
Williamson (2009). Estos costos aumentan cuando los derechos de propiedad no están bien
38
Documento marco conceptual, jurídico e institucional y caracterización del mercado de tierras rurales
productivas en Colombia, Versión 10; Universidad Nacional – Instituto de Estudios Urbanos; 2013
Página 39 de 101
definidos39. De todas maneras, Coase advierte que toda transacción tiene costos. El mercado
perfecto también conlleva costos de transacción.
Por otro lado, de acuerdo con la Cepal (2003), los elevados costos de las transacciones, se
derivan en ocasiones de la ineficiencia burocrática, de la magnitud de los impuestos y del
trabajo que exige la búsqueda de información.
Estas definiciones permiten enfocar el análisis en los costos incurridos en: i) el registro de los
predios para hacer efectivos los derechos de propiedad sobre la tierra, y ii) el dinero y tiempo
utilizados en dichos trámites. Dentro de los registros de propiedad privada se describirán y
evaluarán los correspondientes a la inmatriculación (primer registro de un bien inmueble).
39
“La formalización de los contratos de compra-venta de tierra exige costos adicionales. Por lo general, estos
costos incluyen honorarios notariales, inscripción en el registro público y el pago de algunos impuestos. Estos
pagos forman otro componente importante de los costos de transacción de tierras” (BID 1998).
40
Tomado del documento “Marco conceptual, jurídico e institucional y caracterización del mercado de tierras
rurales productivas en Colombia” Versión 10, IEU-UN.
Página 40 de 101
El acercamiento a la estructura de propiedad es un primer paso para entender el mercado de
tierras. A partir de la información registrada en catastro (86 millones de las 114 millones de
hectáreas de superficie del país), en 2009 el área total estaba distribuida tal y como se observa
en el siguiente cuadro.
Tabla 3 Consolidado nacional por tipo de propiedad (2009)
Igac (2012 a)
(No incluye losConsolidado
catastros de Antioquia,
nacional Cali, Bogotá y Medellín)
por tipos de propiedades*
Has. %
Total Estado 17.732.976 20,59%
Total Áreas Protegidas 3.224.892 3,74%
Total Resguardos y Otros Territorios
24.998.828 29,03%
Colectivos
Total Comunidades Negras 1.261.688 1,47%
Total Otras Comunidades 366.134 0,43%
Total Comunidades Religiosas 28.253 0,03%
Total Predios Privados 38.500.000 44,71%
Total General 86.112.771 100,00%
Colombia cuenta con 15.075.150 predios (IGAC, enero 2013), de los cuales el 74%
(11.098.737 predios) está ubicado dentro de los perímetros urbanos definidos en los planes de
ordenamiento territorial de los municipios y 26% (3.946.376) son predios rurales42 43.
41
La propiedad privada (Constitución Política, art. 58) es aquella que pertenece a personas naturales o jurídicas,
quienes pueden dispones y gozar de sus bienes, siempre y cuando no sea contra la ley o contra el derecho ajeno.
42
El Igac tiene a su cargo 9.707.615 predios, correspondientes al 65,7% del total de los predios y pertenecientes a
995 Unidades Orgánicas Catastrales, entre municipios, San Andrés Isla y áreas no municipalizadas.
43
Se debe tener presente que esta clasificación es distinta a la del IR
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Tabla 4 Áreas de Terreno del Estado
Igac (2012 a)
Los bienes de propiedad pública pertenecen a la Nación. Son bienes públicos aquellos cuyo
uso pertenece a todos los habitantes, y bienes fiscales los bienes públicos con uso restringido.
En Colombia, el subsuelo es propiedad del Estado, sin importar quién sea el propietario,
poseedor o tenedor del suelo. En la tabla anterior se discrimina las formas que adquiere la
propiedad pública. En la realidad, la clasificación no es tan clara como se presenta en la tabla.
Gran parte de las tierras del Estado no están claramente identificadas en lo jurídico, ni en lo
espacial. Actualmente no existe un inventario completo. Además, los registros catastrales y
registrales usualmente no coinciden en términos alfanuméricos y de ubicación en el terreno.
La propiedad colectiva (o comunal) es aquella que pertenece a los grupos étnicos del país
(comunidades indígenas, negros o afrodescendientes y raizales).
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Capítulo 3. Diagnóstico
3.1.Justificación
Considerando que en Colombia, una de las debilidades del sector rural es el proceso de
planificación del desarrollo rural, el uso del suelo y la adecuación de tierras y para actividades
agropecuarias , se creó la Unidad de Planificación Rural Agropecuaria - UPRA, dentro de sus
funciones se encuentran: proyectar el comportamiento del mercado de tierras rurales y orientar
su regulación con el fin de generar acceso eficiente y equitativo de las tierras; y caracterizar y
precisar los fenómenos de concentración de fraccionamiento antieconómico y de informalidad
en la propiedad y tenencia de predios rurales, y generar elementos para promover su óptimo
aprovechamiento productivo y sostenible.
Para lograr la proyección y regulación del mercado de tierras, es necesario conocer su actual
funcionamiento, y para ello es importante contar con el inventario, descripción y análisis de los
costos de algunas de las prácticas más comunes y la implementación de un observatorio de
tierras; como herramientas para orientar la regularización del mercado de tierras para el
ordenamiento social de la propiedad.
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Capítulo 4. Desarrollo
Realizar el inventario, descripción y análisis de los costos para algunas de las prácticas más
comunes relacionadas con el funcionamiento del mercado de tierras rurales productivas en
Colombia, requiere disponer de información que levantan, administran y/o custodian algunas
entidades gubernamentales; sin que se excluya la información que a futuro pueda levantarse
de manera directa por parte de la UPRA. En este sentido, se realizó la solicitud a diferentes
entidades entre las cuales se incluye el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, la
Superintendencia de Notariado y Registro - SNR, el Instituto Colombiano de Desarrollo Rural –
Incoder, la Asociación de Corporaciones Autónomas – Asocar, las Gobernaciones y los
Municipios.
Pese a que la falta de información ha sido una de las grandes dificultades que ha enfrentado la
UPRA en el desarrollo de las actividades tendientes al logro de los objetivos y metas
propuestas, a continuación se presenta el avance logrado a partir de la información disponible
que incluye: el Anuario Estadístico 2011 y 2012 de la Superintendencia de Notariado y
Registro, el Registro Único de Propietarios de Tierras Abandonadas (RUPTA), el Índice Gini por
municipio hasta 2009, el Índice de Ruralidad, entre otra información de carácter estadístico.
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Registro provenientes de los diferentes círculos registrales del País, como una primera
aproximación a la identificación de las prácticas formales más comunes.
La información disponible presentó algunas restricciones para efecto de los análisis, por lo cual
se hacen las siguientes aclaraciones:
1. La información del año 2011, no cuenta con la misma estructura, ni con el mismo nivel
de detalle de la información disponible para el año 2012.
De esta manera, para el año 2011 a nivel nacional se registraron un total de 623.619
transacciones, de las cuales el 86,89% fueron compraventas, el 8,52% son embargos, el 3,47%
son hipotecas, el 0,79% fueron adjudicaciones en remate y el 0,32% fueron permutas. En la
tabla 3, se muestra la distribución por departamento de las transacciones registradas durante
este año.
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Total Adjudicación en Total
Departamento Permuta Hipoteca Embargos Porcentaje
Compraventas remate transacciones
Antioquia 110.752 929 628 9.169 10.043 131.521 22,63%
Valle del Cauca 69.851 908 223 856 7.172 79.010 13,60%
Santander 37.381 328 158 763 4.992 43.622 7,51%
Cundinamarca 37.342 296 149 980 3.750 42.517 7,32%
Boyacá 28.662 187 45 543 4.183 33.620 5,79%
Tolima 25.521 198 62 200 2.180 28.161 4,85%
Meta 22.671 122 21 376 1.896 25.086 4,32%
Atlántico 21.898 371 48 604 1.883 24.804 4,27%
Huila 23.291 151 41 16 971 24.470 4,21%
Norte de Santander 17.964 106 66 1.647 2.422 22.205 3,82%
Caldas 17.079 222 142 2.000 1.777 21.220 3,65%
Nariño 18.265 114 23 833 1.365 20.600 3,54%
Risaralda 16.645 228 144 1.200 1.532 19.749 3,40%
Córdoba 14.001 129 125 514 2.509 17.278 2,97%
Bolívar 13.854 124 20 179 909 15.086 2,60%
Quindío 12.019 176 51 920 1.010 14.176 2,44%
Magdalena 10.328 89 43 166 1.466 12.092 2,08%
Casanare 9.724 37 7 242 582 10.592 1,82%
Cesar 8.890 74 7 41 501 9.513 1,64%
Sucre 8.335 53 5 203 900 9.496 1,63%
Putumayo 5.663 24 56 199 5.942 1,02%
Arauca 4.265 17 5 13 299 4.599 0,79%
Caquetá 2.983 9 5 10 316 3.323 0,57%
Chocó 2.425 10 1 53 74 2.563 0,44%
Vichada 825 3 2 36 37 903 0,16%
San Andrés y Providencia 694 17 2 9 110 832 0,14%
Amazonas 378 10 2 27 39 456 0,08%
Guanía 127 1 5 133 0,02%
Vaupés 46 2 2 50 0,01%
Total general 541.879 4.933 2.025 21.663 53.119 623.619 100,00%
Porcentajes 86,82% 0,80% 0,32% 3,56% 8,50% 100,00%
Durante 2012, se registraron a nivel nacional un total de 956.285 transacciones, de las cuales
el 61,15% fueron compraventas, el 15,32% hipotecas, el 9,17% son embargos, seguido por el
8,66% de desembargos, el 4,91% de sucesiones, el 0,66% fueron remates y el 0,13% fueron
permutas. En la tabla 4 se observa la distribución por departamento.
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Tabla 6 Transacciones registradas durante 2012
Anuario Estadístico SNR 2012
TOTAL
DEPARTAMENTO COMPRAVENTA HIPOTECA REMATE PERMUTA SUCESIÓN EMBARGOS DESEMBARGOS PORCENTAJE
TRANSACCIONES
ANTIOQUIA 109.104 35.460 1.050 290 9.382 16.435 12.511 184.232 19,27%
VALLE 66.138 22.616 1.414 188 5.765 12.094 16.028 124.243 12,99%
SANTANDER 45.246 12.431 409 90 3.930 7.504 6.780 76.390 7,99%
CUNDINAMARCA 46.252 8.355 293 98 4.907 5.959 4.467 70.331 7,35%
BOYACA 34.397 5.138 191 17 3.086 3.860 3.681 50.370 5,27%
TOLIMA 29.358 5.356 383 38 2.587 3.411 3.545 44.678 4,67%
ATLANTICO 22.839 6.521 317 23 1.351 5.136 4.670 40.857 4,27%
HUILA 22.869 4.137 183 37 1.603 2.700 2.747 34.276 3,58%
META 21.777 3.618 119 12 1.169 4.289 3.053 34.037 3,56%
NORTE DE SANTANDER 19.882 5.351 168 22 2.019 3.632 2.464 33.538 3,51%
RISARALDA 16.722 7.792 266 94 1.404 2.757 3.203 32.238 3,37%
CALDAS 16.354 5.649 194 77 1.693 2.602 3.925 30.494 3,19%
NARIÑO 19.979 3.664 219 16 1.438 2.196 2.317 29.829 3,12%
BOLIVAR 14.770 3.961 207 22 768 1.597 2.362 23.687 2,48%
CORDOBA 13.029 2.604 125 32 821 2.240 1.899 20.750 2,17%
CAUCA 13.010 2.321 117 22 911 1.144 1.232 18.757 1,96%
QUINDIO 11.811 1.151 195 31 928 1.645 1.659 17.420 1,82%
CESAR 10.534 2.997 60 40 585 1.035 1.055 16.306 1,71%
MAGDALENA 9.495 1.082 101 13 579 2.902 1.564 15.736 1,65%
CASANARE 10.312 1.536 41 4 391 1.122 938 14.344 1,50%
SUCRE 7.845 1.298 79 8 584 1.188 985 11.987 1,25%
CAQUETA 5.406 641 30 3 326 591 551 7.548 0,79%
PUTUMAYO 4.532 668 28 22 178 309 194 5.931 0,62%
ARAUCA 3.944 899 16 1 190 458 353 5.861 0,61%
GUAJIRA 4.302 626 12 1 199 308 213 5.661 0,59%
CHOCO 1.907 155 38 - 88 108 82 2.378 0,25%
GUAVIARE 1.043 118 5 - 52 97 81 1.396 0,15%
SAN ANDRES Y PROVIDENCIA 727 95 11 - 34 208 186 1.261 0,13%
VICHADA 679 119 2 - 16 70 9 895 0,09%
AMAZONAS 378 99 8 - 12 38 57 592 0,06%
GUAINIA 163 38 2 - 2 17 2 224 0,02%
VAUPES 25 4 - - 1 4 4 38 0,00%
Total general 584.829 146.500 6.283 1.201 46.999 87.656 82.817 956.285 100%
Porcentajes 61,16% 15,32% 0,66% 0,13% 4,91% 9,17% 8,66% 100,00%
A partir de las observaciones hechas, se puede decir que la dinámica inmobiliaria está
caracterizada en un mayor porcentaje por la compraventa de inmuebles. Dicha dinámica tiene
una mayor presencia en los Departamentos de Antioquia, Calle del Cauca, Cundinamarca,
Santander, Boyacá y Tolima. Nótese, que en el Departamento del Valle del Cauca se
registraron el mayor número de remates y desembargos, mientras Antioquia, lideró el registro
de compraventas e hipotecas.
Entre 2011 y 2012 se presentó un mayor incremento en el registro de hipotecas, las cuales se
incrementaron en 43.401 registros equivalentes al 559,1%, mientras que las compraventas se
incrementaron en un 16,4% equivalente a 37.569 transacciones. Adicionalmente, se presentó
una disminución en 203 registros de permutas correspondiente al 26,3%.
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Ilustración 1 Comparativo transacciones registradas entre 2011 y 2012
250.000
200.000
150.000
100.000
Incremento del 559,1% Incremento del 52,2%
50.000 Incremento del 17,5% Decremento del 26,3%
-
COMPRAVENTA HIPOTECA REMATE PERMUTA EMBARGOS
2011 2012
A partir de los dos años observados no es posible establecer una tendencia real del
comportamiento del mercado, para lo cual será necesario contar con información histórica de al
menos diez (10) años.
Dado que este análisis busca identificar las prácticas más comunes del mercado de tierras
rurales y que la información disponible se encuentra agrupada por oficina de registro de
instrumentos públicos (ORIP) y no es posible separarla por zonas urbana y rural; se establece
el supuesto que los actos registrados en las oficinas ubicadas en capitales corresponde en
mayor porcentaje a predios urbanos, y se procede a excluir de los análisis la información
correspondiente a los actos allí registrados.
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Ilustración 2 Dinámica inmobiliaria 2011
Adjudicación en remate
Permuta
Hipoteca
87,58% Embargos
6,7% COMPRAVENTA
8,3%
HIPOTECA
0,1%
6,2% REMATE
0,5%
PERMUTA
12,6%
SUCESIÓN
65,6%
EMBARGOS
DESEMBARGOS
Para 2011, se observó que Antioquia, Cundinamarca, Valle del Cauca y Boyacá son los
Departamentos que registran un mayor porcentaje de transacciones indicando que su dinámica
es mayor, mientras que en Departamentos como Amazonas, Guainía y Vaupés estos
porcentajes tienden a cero, indicando una dinámica casi nula, y por lo tanto, podría esperarse
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que el mercado de tierras fuera proporcional a dicha dinámica. No obstante se aclara que la
dinámica se calculó solamente a partir de la cantidad absoluta de transacciones, ya que no se
logró establecer, la cantidad de predios inscritos en el registro de instrumentos públicos para
cada una de las anualidades, para calcular la dinámica en función del total de predios
registrados.
La distribución por departamento de las transacciones registradas durante 2011 muestra una
mayor tendencia en aquellos departamentos predominantemente urbanos y en aquellos donde
existe mayor desigualdad en la distribución de la propiedad, como se puede observar en las
siguientes ilustraciones
Ilustración 4 Distribución por departamento de transacciones registradas durante 2011
Para 2012, la exclusión de los actos registrados en las oficinas ubicadas en las capitales,
mostró, que en los Departamentos como Vaupés, Guainía, Amazonas, Guaviare y Vichada se
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registraron los menores porcentajes de transacciones, lo cual podría estar relacionado con los
altos índices de ruralidad, la deficiencia en la infraestructura vial y agropecuaria, la informalidad
de la propiedad, mayores índices de concentración de la propiedad, la presencia de baldíos, la
cantidad y tamaños de los predios entre otros. En este contexto cobra vigencia, las
afirmaciones que el mercado de tierras en el piedemonte llanero puede operar de manera
limitada y en algunos municipios se puede combinar su dinamización con procesos de titulación
y clarificación de la propiedad. Y que en la región de la Orinoquía y Amazonas es susceptible
de reservas campesinas, titulación de baldíos y resguardos indígenas, además de zonas
protectoras y parques naturales44.
Al igual que para el año 2011, en el 2012, el mayor porcentaje de los actos registrados
correspondió a las compraventas, con mayor fuerza en los Departamentos de Antioquia, Valle
del Cauca, Santander, Cundinamarca y Boyacá.
4.1.2.Compraventas
Tal como se ha evidenciado, la dinámica del mercado formal de las tierras rurales, ha estado
principalmente conformada por actos de compraventa, para el 2011, se registraron un total de
228.453 actos, de las cuales 92,88% fueron compraventas; el 5,37% correspondieron a
compraventas parciales; el 1,49% a compraventas de nuda propiedad y el restante 0,27% por
compraventas de usufructo.
44
Reforma Rural, Una deuda social y política; CID, Universidad Nacional, 2009
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Tipo de Compraventas Registradas - 2011
1,49% 0,27%
Compraventa
5,37%
Compraventa Parcial
Compraventa de Nuda
Propiedad
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Ilustración 7 Distribución de compraventas 2011 por índice rural
Para el mismo año 2011, se observa levemente una mayor tendencia de distribución espacial
de las compraventas parciales en Departamentos predominantemente rurales (de acuerdo con
el índice de ruralidad) y donde existe una distribución desigual de la tierra. De lo anterior podría
colegirse que las propiedades ubicadas en estos Departamentos se fragmentan, quizá por el
mismo tamaño y uso de los predios.
Sin embargo, departamento como Córdoba, Huila, Antioquia, Valle del Cauca, Nariño y Boyacá
tienen una mayor tendencia a la fragmentación.
Compraventa Parcial
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Nariño, Cundinamarca y Boyacá con el 8%; los demás Departamentos registran porcentajes
que no superan el 5%.
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Compraventa
Compraventa
Departamento Nuda de Porcentaje Departamento Porcentaje
Usufructo
propiedad
Cundinamarca 763 22% Cundinamarca 204 33%
Boyacá 585 17% Boyacá 67 11%
Antioquia 478 14% Antioquia 65 11%
Valle del Cauca 457 13% Santander 60 10%
Santander 250 7% Valle del Cauca 50 8%
Tolima 214 6% Risaralda 40 6%
Caquetá 141 4% Tolima 35 6%
Nariño 121 4% Córdoba 30 5%
Caldas 103 3% Caldas 19 3%
Risaralda 87 3% Nariño 19 3%
Córdoba 56 2% Quindío 15 2%
Meta 43 1% Magdalena 4 1%
Quindío 27 1% Norte de Santander 3 0%
Norte de Santander 18 1% Bolívar 3 0%
Sucre 11 0% Meta 1 0%
Huila 10 0% San Andrés y Providencia 1 0%
San Andrés y Providencia 10 0% Casanare 0 0%
Magdalena 8 0% Huila 0 0%
Bolívar 7 0% Chocó 0 0%
Casanare 6 0% Sucre 0 0%
Atlántico 1 0% Putumayo 0 0%
Chocó 0 0% Atlántico 0%
Putumayo 0 0% Cesar 0 0%
Cesar 0 0% Caquetá 0 0%
Total general 3396 100,00% Total general 616 100%
Se puede observar que existe una tendencia mayor de transacciones de compraventa en los
departamentos con menores índices de ruralidad (es decir más urbanos), lo que permitiría
suponer que existe una relación entre el mercado formal de tierra con el índice de ruralidad.
Futuros estudios podrían concentrarse en determinar si la dinámica de las compraventas en las
zonas más rurales es baja debido al peso que tienen algunos costos indirectos (especialmente
los asociados a desplazamiento) en el costo total de la transacción.
Comparando las diferentes modalidades de compraventas registradas en 2011 se puede
concluir que:
1. En los departamentos de Cundinamarca, Antioquia, Valle del Cauca, Boyacá y
Santander se registran el mayor número de transacciones de compraventa
(compraventa, parcial, nuda propiedad y usufructo)
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4. En general los departamentos registran transacciones de compraventa, en porcentajes
menores o iguales al 5%, los mayores porcentajes están concentrados en los
departamentos de Cundinamarca, Valle del Cauca, Antioquia, Boyacá y Santander.
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Ilustración 9 Distribución compraventas de nuda propiedad y usufructo por departamento - 2011
100
0
100
Gini Gini
0,53 0,86
50
Compraventa Usufructo
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Ilustración 10 Distribución por departamento de compraventas de usufructo -2011
Compraventa Usufructo
La información disponible para 2012, no cuenta con el mismo nivel de detalle en relación a las
compraventas, es decir, únicamente se reporta un total de compraventas, que se presume,
incluye las demás modalidades estudiadas para el 2011. Se observa, que durante el año 2012
se registraron un total de 274.441, los departamentos que mayor porcentaje reportaron fueron
Cundinamarca, Antioquia, Valle del Cauca, Boyacá y Santander.
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Tabla 8 Compraventas registradas por Departamento - 2012
DEPARTAMENTO COMPRAVENTA %
CUNDINAMARCA 46252 16,85%
ANTIOQUIA 39831 14,51%
VALLE 28255 10,30%
BOYACA 25111 9,15%
SANTANDER 22636 8,25%
TOLIMA 16790 6,12%
HUILA 11014 4,01%
MAGDALENA 9495 3,46%
NARIÑO 9191 3,35%
META 9077 3,31%
NORTE DE SANTANDER 7267 2,65%
RISARALDA 7042 2,57%
CALDAS 6946 2,53%
CORDOBA 6788 2,47%
CAUCA 5226 1,90%
PUTUMAYO 4532 1,65%
CESAR 4088 1,49%
SUCRE 2661 0,97%
BOLIVAR 2632 0,96%
QUINDIO 2095 0,76%
GUAJIRA 2016 0,73%
ATLANTICO 1782 0,65%
CASANARE 1496 0,55%
CAQUETA 990 0,36%
SAN ANDRES Y PROVIDENCIA 727 0,26%
CHOCO 501 0,18%
Total general 274441 1
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Ilustración 11 Distribución por Departamento de compraventas registradas durante 2012
Las compraventas registradas durante 2012 superaron en un 13,5% a las registradas durante
2011, observando un mayor incremento en los departamentos de Magdalena, donde se
incrementó un 66, 28%; Putumayo con un incremento del 44,99%; Cesar con un incremento de
39,63%, Boyacá con un incremento del 24,77% y Santander con incremento del 24,36%.
Estos incrementos podrán ser objeto de estudios detallados cuando se cuente con información
adicional, que permita identificar los principales factores que impulsaron la dinámica de
compraventas en estos departamentos.
Por otro lado, también se observó que los mayores decrementos se presentaron en los
departamentos de Chocó y Caquetá. Situación que igualmente podrá, ser objeto de futuros
estudios.
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Tabla 9 Comparativo de compraventas registradas por departamento durante 2011 y 2012
Compraventas Compraventas
Departamento Diferencia %
2011 2012
Magdalena 3202 9495 6293 66,28%
Putumayo 2493 4532 2039 44,99%
Cesar 2468 4088 1620 39,63%
Boyacá 18891 25111 6220 24,77%
Santander 17122 22636 5514 24,36%
Nariño 7175 9191 2016 21,93%
Quindío 1734 2095 361 17,23%
Norte de Santander 6038 7267 1229 16,91%
Tolima 14623 16790 2167 12,91%
Atlántico 1584 1782 198 11,11%
Antioquia 36420 39831 3411 8,56%
Risaralda 6479 7042 563 7,99%
San Andrés y Providencia 694 727 33 4,54%
Meta 8700 9077 377 4,15%
Caldas 6858 6946 88 1,27%
Sucre 2641 2661 20 0,75%
Valle del Cauca 28237 28255 18 0,06%
Bolívar 2696 2632 -64 -2,43%
Huila 11775 11014 -761 -6,91%
Casanare 1638 1496 -142 -9,49%
Córdoba 7742 6788 -954 -14,05%
Caquetá 1235 990 -245 -24,75%
Chocó 666 501 -165 -32,93%
Total general 191111 220947 29836 13,50%
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Ilustración 12 Comparativo compraventas registradas durante 2011 y 2012
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Al igual que el comportamiento de las compraventas, se observa que existe una mayor
tendencia de distribución espacial en Departamentos con mayores grados de iniquidad en la
distribución de la tierra.
Por otro lado, durante el 2011, los departamentos que registran un mayor número de embargos
son Antioquia, Boyacá, Valle del Cauca y Santander; además, comparando las hipotecas
versus embargos; en Antioquia se registraron porcentajes similares; mientras que Boyacá,
Valle del Cauca y Santander, muestran una mayor diferencia entre estas transacciones.
Teniendo en cuenta que los mayores porcentajes de embargos, hipotecas y remates (Boyacá,
Antioquia, Valle del Cauca y Santander) corresponden a departamentos que presentan índices
de iniquidad en la distribución de la tierra superiores a 0,75, y a su vez índices de ruralidad
inferiores a 40; podría concluirse, que las transacciones de hipoteca, embargo y remate no
estarían relacionados de manera directa con la actividad agropecuaria.
Después de las compraventas, la hipoteca fue el acto que mayor número de registros presentó
durante el año 2012. Comparando las transacciones hipoteca, embargo, desembargo y remate,
se observa que las primeras alcanzan el 52% de total, mientras que los embargos y
desembargos registran porcentajes similares de alrededor del 23%.
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En los departamentos como Vaupés, Guainía, Amazonas, Guaviare y Vichada, mantienen la
misma tendencia registrada en las compraventas, lo que podría estar relacionado con los bajos
índices de ruralidad, la deficiencia en la infraestructura vial y agropecuaria, la informalidad de la
propiedad, mayores índices de concentración de la propiedad, la presencia de baldíos, la
cantidad y tamaño de los predios, entre otros.
Ilustración 15 Distribución de hipotecas, embargos, desembargos y remates, por departamento registradas durante 2012
ATLANTICO
CAQUETA
GUAJIRA
SUCRE
MAGDALENA
QUINDIO
PUTUMAYO
CAUCA
CESAR
NORTE DE SANTANDER
NARIÑO
CALDAS
META
CASANARE
TOLIMA
CORDOBA
RISARALDA
BOYACA
BOLIVAR
HUILA
SANTANDER
CUNDINAMARCA
ANTIOQUIA
VALLE
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ninguna tendencia que permita relacionar su distribución con el grado de concentración de la
tierra, ni con los factores que determinan el grado de ruralidad de un departamento.
Adjudicación Baldíos
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Ilustración 16 Distribución por Departamento de nuevos folios de matrícula inmobiliaria registrados durante 2012
De manera más detallada, en los Departamentos que registraron los más altos porcentajes de
incremento en los folios de matrícula inmobiliaria se puede observar:
- En el departamento de Cesar que presenta el mayor porcentaje de incremento, la oficina de
Chimichagua registró 3.253 folios nuevos de matrícula inmobiliaria durante 2012 que
representa el 61,20% del incremento total del Departamento. Por su parte la oficina de
Aguachica registró 2.062 folios nuevos.
- En el Departamento del Meta, la oficina que mayor número de folios nuevos registró durante
el 2012, fue la de San Martín con un total de 3.881 folios nuevos correspondiente al 55,14%,
La oficina de Puerto López registró un total de 1686 folios equivalente al 23,96% y la oficina
de Acacias registro 1.471 (20,90%).
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- En el Departamento de Huila, la oficina de Pitalito registró el 40,88% del total del
Departamento, mientras que la oficina de Garzón registró el 38,63% y el 20,50% en la
oficina de la Plata.
Al analizar la distribución a nivel departamental del registro en 2012, de nuevos folios de
matrícula inmobiliaria a la luz del índice de Gini de tierras, se observa que en Departamentos
que no hay evidencia de que exista una relación directa entre la inscripción de nuevos folios y
las condiciones que definen la distribución de la tierra.
Ilustración 17 Distribución y porcentaje de inscripción de nuevos folios de matrícula inmobiliaria registrados en 2012
La información estadística para 2012 incluye la cantidad de folios de matrícula inmobiliaria con
declaratoria de desplazamiento forzado, solicitudes de protección individual, medida de
protección colectiva, prohibición de enajenar y prevención de abstenerse a inscribir. Estas
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categorías fueron agrupadas para ser analizadas, considerando todas ellas implican
restricciones para la enajenación.
Distribución porcentual
2012
DECLARATORIA DE DESPLAZAMIENTO FORZADO
2296
13,08%
PREVENCIÓN REGISTRADORES DE ABSTENERSE
A INSCRIBIR
2294
8710 13,07% SOLICITUDES DE PROTECCIÓN INDIVIDUAL
49,62%
MEDIDA DE PROTECCIÓN COLECTIVA
3380
19,25%
PROHIBICIÓN DE ENAJENAR
875
4,98%
Analizando esta información por departamento a partir del índice de ruralidad, se puede
observar que los departamentos más rurales registran un mayor porcentaje de solicitudes de
protección individual, mientras que los departamentos menos rurales registran un mayor
porcentaje de prohibición de enajenar.
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Ilustración 19 Distribución porcentual por Departamento de restricciones para enajenación registradas durante 2012
Analizando la distribución de las cinco restricciones para enajenación por Departamento, junto
con el índice de ruralidad, se podría concluir que no existe una relación directa entre ambas
variables. Adicionalmente se observa que los Departamentos con mayor número de folios con
restricciones para enajenación son aquellos donde la violencia ha tenido un mayor impacto,
entre ellos se encuentran: Sucre, Meta, Santander, Antioquia, Valle del Cauca, Cundinamarca,
Cauca y Nariño.
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Ilustración 20 Distribución por departamento de restricciones para enajenar registradas durante 2012
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Comparando el total de transacciones (compraventas, hipotecas, remates, sucesiones,
permutas y embargos) registradas durante 2012, con el total de registros con restricciones para
enajenación (declaratoria de desplazamiento forzada, solicitudes de protección individual,
medida de protección colectiva, prohibición de enajenar y prevención de abstenerse a inscribir)
por Departamento y con los índices de ruralidad y Gini de Tierras, se observa que no existe
una tendencia que permita suponer que las condiciones que determinan un distribución
equitativa de la tierra y el número de transacciones y de restricciones registradas no tienen una
relación directa.
La Ley 387 de 1997 por la cual se adoptan medidas para la prevención del desplazamiento
forzado, atención, protección, consolidación y estabilización socio-económica de los
desplazados internos por la violencia en la República de Colombia, artículo 19 establece que
“El INCORA llevará un registro de los predios rurales abandonados por los desplazados por la
violencia e informará a las autoridades competentes para que procedan a impedir cualquier
acción de enajenación o transferencia de títulos de propiedad de estos bienes cuando tal
acción se adelante contra la voluntad de los titulares de los derechos respectivos.” Así, el
INCORA en cumplimiento de lo ordenado por la ley implementó el Registro Único de
Propietarios de Tierras Abandonadas (RUPTA), que posteriormente fue administrado por el
INCODER dentro de las funciones que le fueron asignadas en su creación.
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Con el objeto de identificar algunos elementos o factores que relacionados con el mercado de
tierras rurales en el País, se analizó el RUPTA para protección individual y el RUPTA para la
protección colectiva.
De acuerdo a la información contenida en dichos registros, se logró establecer que los
departamentos con mayor número de registros individuales son: Antioquia (18,38%), Bolívar
(11,15%) y Meta (9,87%); mientras que los de mayor número de registros colectivos son: Norte
de Santander (39,12%), Antioquia (17,36%), Valle del Cauca (13,90%) y Tolima (10,97%).
Quindio
Huila
Vaupes
Cordoba
Cundinamarca
Chocó
Cauca
Magdalena
Boyaca
Antioquia
Tolima
Bolívar
Meta
Caqueta
Vichada
Santander
Nariño
Casanare
Cesar
Risaralda
Guainia
Caldas
Atlantico
Sin Información
Valle del Cauca
Amazonas
Putumayo
Guaviare
La Guajira
Norte Santander
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Ilustración 24 Distribución por Departamento del Rupta Colectivo
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Ilustración 25 Comparativo RUPTA Individual Vs Transacciones Registradas durante 2011
Obsérvese que los departamentos con mayor número de propietarios inscritos en el RUPTA
para protección individual, como Putumayo, Caquetá, Meta y Nariño, reportaron menores
porcentajes de transacciones registradas. Por lo tanto, se podría concluir, que la dinámica del
mercado de tierras en estos Departamentos estuvo limitado por condiciones sociales asociadas
al desplazamiento y despojo. No obstante, llama la atención el departamento de Antioquia,
donde aparentemente el abandono de tierras no ha afectado la dinámica del mercado de
tierras, pues este Departamento fue el que reportó mayor dinámica para 2011.
Para el año 2012, se observa que en los departamentos de Putumayo, Meta, Norte de
Santander, Cauca y Antioquia se registraron un mayor número de propietarios que
abandonaron sus tierras; y en estos mismos Departamentos, excepto Antioquia, muestran una
baja dinámica del mercado. Adicionalmente, se observa que Antioquia se mantiene como uno
de los más dinámicos.
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Ilustración 26 Comparativo RUPTA Individual vs Transacciones Registradas durante 2012
16,00%
14,00%
12,00%
10,00%
8,00%
6,00%
4,00%
2,00%
0,00%
Ahora bien, si se compara la cantidad de propietarios que abandonaron sus tierras durante
2011 y 2012 se puede observar, que tiende a mantenerse el mismo comportamiento de un año
a otro. Aunque se presentan disminuciones significativas de registros en los Departamentos de
Caquetá y Córdoba en oposición a lo que sucede los departamentos de Norte de Santander y
Cauca, donde se registró un aumento de diez y siete puntos porcentuales respectivamente.
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Ilustración 27 Comparativo por Departamento del RUPTA Individual 2011 - 2012
La parte de imagen con el identificador de relación rId47 no se encontró en el archiv o.
Ilustración 28 Comparativo porcentual por departamento de transacciones registradas durante 2011 y 2012
transacciones 2011
Transacciones 2012
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En virtud de lo anterior, puede colegirse, que la dinámica actual del mercado de tierras en estos
departamentos podría estar definida por diversos factores que a pesar de situaciones
coyunturales como el desplazamiento y el despojo, han logrado mantener su propia inercia.
Esta conclusión puede ser demasiado osada, cuando solamente se dispone de una serie de
dos años de información.
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registraron menores porcentajes de transacciones, mientras que en Antioquia, no parece tener
una relación directa con la dinámica del mercado formal.
Ilustración 29 Comparativo por Departamento del RUPTA colectivo y transacciones registradas durante 2011 y 2012
A partir de los resultados obtenidos del análisis del RUPTA tanto individual como colectivo, el
Departamento de Antioquia mostró un comportamiento del mercado diferente, razón por la que
se hará un análisis tomando como unidad de análisis el municipio, para logar establecer la
influencia que ha tenido el fenómeno del desplazamiento forzado, el abandono y despojo de
tierras.
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Ilustración 30 Registro de Solicitudes de protección individual y colectiva por municipio para el departamento de Antioquia -
2012
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
Porcentaje Registro de Protección Individual 2012 Porcentaje Registro de Protección Colectiva 2012 Porcentaje Transacciones 2012
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Ilustración 31 Distribución de solicitudes de protección individual en el Departamento de Antioquia registradas durante el 2012
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Ilustración 32 Distribución de solicitudes de protección colectiva en el Departamento de Antioquia registrados durante el 2012
Así, de acuerdo a lo observado se podría afirmar que la práctica más común y generalizada, en
el mercado formal de tierras es la compraventa, seguidas por las hipotecas y los embargos.
Aun cuando estos últimos no corresponden a transacciones mediante las cuales se obtenga el
uso, goce y/o disposición de la superficie total o parcial de un predio, pueden estar asociados
entre otros, a proyectos productivos y rentabilidad.
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número de compraventas realizado para el mismo año, equivaldría aproximadamente al 3%. Se
deberá verificar y comparar esta cifra, con el número de adjudicaciones realizadas durante
2011 y así establecer el porcentaje que fue debidamente registrado en Notariado y Registro.
Las sucesiones que son otra forma de acceder al uso, goce y/o disposición de la superficie total
o parcial de un predio, alcanzaron un 6,2% del total de transacciones realizadas durante el
2012, y aunque no es una de las prácticas más comunes, será necesario que a partir de
información adicional se logre analizar y evaluar la cantidad de sucesiones ilíquidas que
generan informalidad en el mercado de tierras, sus causas y consecuencias.
A partir de la información disponible durante la ejecución del presente estudio, no fue posible
identificar las prácticas más comunes relacionadas con el mercado informal de tierras rurales.
La información necesaria, es escasa, de difícil acceso y con grado de confiabilidad
desconocido, razón por la que este tema, será desarrollado en una siguiente etapa.
Considerando que las prácticas identificadas como algunas de las más comunes45, se
desarrollan en un mercado de tierras formal, es decir, que corresponden a actos reconocidos
dentro del marco normativo y legal existente en el país, que reconoce los derechos adquiridos
sobre determinado predio; se realizará el inventario de los costos que implica el ejercicio de
dichas prácticas.
45
También pueden corresponder a prácticas que sean menos comunes en el mercado de tierras formal, incluso
para algunas de las prácticas que se puedan identificar en el mercado de tierras informal. Por lo tanto, los costos
que se relacionan en este capítulo son una primera aproximación y estarán sujetos a modificación y/o
complementación en el desarrollo de posteriores etapas.
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Dichos costos se clasificarán46 como costos previos, costos notariales, costos registrales y
otros costos. Los costos previos corresponden a aquellos necesarios para reunir la
documentación y requisitos para realizar el trámite o transacción; los costos notariales son
aquellos necesarios para adelantar el trámite en notarias; los costos registrales son aquellos
necesarios para adelantar el trámite en las oficinas de registro de instrumentos públicos; y otros
costos; son aquellos costos adicionales en los cuales se incurre antes, durante y después de
hecha la transacción o trámite.
Los costos previos son aquellos que son necesarios para reunir, recolectar, recopilar la
documentación y/o requisitos requeridos por la normatividad y legislación Colombiana en la
materia. Estos costos varían dependiendo de las necesidades de los involucrados, ubicación y
aspectos particulares de la negociación, entre otros.
1. Levantamiento Topográfico
2. Planos
3. Concepto de norma uso del suelo
4. Avalúo Comercial
5. Contrato servicio inmobiliario
6. Promesa de compraventa
7. Autenticación promesa compraventa
8. Contrato de compraventa
9. Certificado paz y salvo impuesto predial
10. Certificado paz y salvo valorización
11. Certificado paz y salvo otros gravámenes
12. Certificado de Tradición
13. Copias Escritura anterior (tradición)
14. Fotocopias documentos de identificación
15. Certificado Cámara de Comercio
16. Autenticación poder (cuando se actúa mediante apoderado)
17. Certificado de existencia y representación legal
18. Certificado Catastral
19. Estudio de crédito
20. Estudio de títulos
46
Se partió de la clasificación propuesta en “Mejora de la Gobernanza de la Tierra en Colombia – Implementación
del Marco de Evaluación de la Gobernanza de la Tierra”
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4.4.2. Costos notariales
Los costos notariales son aquellos que se deben cancelar ante las oficinas de notariado como
contraprestación por el servicio notarial que imprime la fe pública y garantía de autenticidad de
las declaraciones de voluntad, y que está destinada a cubrir los gastos de funcionamiento del
servicio. Estos costos son regulados y ajustados anualmente.
Los costos registrales son aquellos que se causan por la solicitud de la inscripción de actos,
contratos o negocios jurídicos documentales en los cuales sean parte o beneficiarios los
particulares y que de conformidad con las disposiciones legales deben registrarse en las
oficinas de registro de instrumentos públicos o en las cámaras de comercio. Estos costos están
regulados y algunos son ajustados anualmente.
1. Impuesto de registro
2. Derechos registrales
3. Certificado de tradición
4. Apertura de folio de matrícula
5. Constancia de Inscripción
6. Copia de documento inscrito
Como “Otros costos” se presenta una agrupación aquellos cotos en los cuales se incurre desde
la puesta en oferta o búsqueda del inmueble hasta la entrega del mismo una vez finalizada la
negociación y/o transacción. Estos son variables de una a otra transacción o negociación.
1. Transporte
2. Fotocopias
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3. Papelería en general
4. Gastos desplazamiento (alojamiento y alimentación, para aquellos casos en los que se
requiera debido a la ubicación de notarías, oficinas de registro, oficinas de catastro )
5. Imprevistos
47
Documento “Marco Conceptual, Jurídico e Institucional y Caracterización del Mercado de Tierras Rurales
Productivas en Colombia”, Versión 10; IEU-UN, UPRA, Min Agricultura. Diciembre 2013.
Página 85 de 101
comercial
6. Promesa de compraventa 2000 Documento SNR Res. 0126/13
(ver contrato de compraventa)
8. Contrato de compraventa
9. Certificado paz y salvo entre 0 y 10.700 pesos Certificado Secretarías de
impuesto predial Hacienda, Informe DB
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20. Estudio de títulos 1,2x1000 Del valor comercial
del bien inmueble,
sin que supere
generalmente un
salario mínimo
legal mensual
vigente ($589.500,
año 2013).
(*) Varía entre ciudades y municipios. En algunas ciudades como Bogotá, Cali, Medellín en los últimos
años se decidió eliminar el costo de los certificados.
(**) Si se solicita virtual tiene un costo de 12500
Fuente: Elaboración Propia.
Con base en los costos previos obtenidos, se presenta la una estimación de los mismos para
un predio de 5 hectáreas, suponiendo un precio por hectárea de 20 millones.
Valor ha $ 20.000.000
Hectáreas 5
Precio Total $100.000.000
1. Levantamiento 2.500.000
Topográfico
2. Planos 500.000
3. Concepto de norma uso 300.000
del suelo
4. Avalúo Comercial 100.000
6. Promesa de compraventa 2.000
(ver contrato de compraventa)
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10. Certificado paz y salvo 10.700
valorización
11. Certificado paz y salvo
otros gravámenes
12. Certificado de Tradición y 13.300
libertad
14. Fotocopias documentos 1000
De las estimaciones anteriores se puede concluir que los costos previos representan cerca del
3,70% del valor de la propiedad, los cuales son significativos, teniendo en cuenta que aún no
se han incluido los costos registrales, ni notariales.
Los costos que se asocian a la inmatriculación y transferencia de un predio están definidos por
el Decreto 0188 y la Resolución 0126 de 2013 y los correspondientes a los impuestos de
beneficencia de las diferentes Secretarías de Hacienda del país e IVA. El certificado de
tradición y libertad es opcional y tiene un costo de $13.300.
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Copias auténticas que debe expedir el notario
y demás documentos del protocolo de la $2.900
notaría
- $8.800: actos sin cuantía y escrituras exentas de pago
de derecho notarial.
-$13.300: actos con cuantías de $0 - $100.000.000.
-$20.000: actos con cuantías de $100.000.001-
$300.000.000.
-$24.200: actos con cuantías de $300.000.001-
Recaudos por cuantía al Fondo Especial de
$500.000.000.
Notariado y a la Superintendencia de
-$33.000: actos con cuantías de $500.000.001-
Notariado y Registro
$1.000.000.000.
-$38.900: actos con cuantías de $1.000.000.001-
$1.500.000.000.
-$44.200: actos con cuantías de $1.500.000.001 en
adelante.
Impuesto al Valor Agregado (IVA) del 16% sobre los derechos notariales.
Fluctúa entre el 0,5% y 1% de la cuantía del acto.
Impuesto de registro, previsto en la Ley 223
de 1995
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Los costos para registrar un predio de 5 hectáreas con un costo de $20.000.000 por hectárea,
se presentan en la siguiente tabla.
Tabla 15 Estimación costos de registro para transacción de predio de 5ha, acto de $100.000.000
IEU-UN 2013
Costos Notariales
Derechos Notariales $300.000
(Decreto 0188 de 2013)
Registro $1.000.000
Total $1.906.800
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Se observa que el registro del predio corresponde al 1,91% del valor de la propiedad.
En el informe Doing Business en Colombia de 2013, se hace una estimación de los costos
para registral una propiedad. El estudio se hace en 23 ciudades, en donde tienen en cuenta
algunos de los costos previos considerados dentro del análisis anterior, y los cotos registrales y
notariales que se estimarán más adelante. En dicho informe se encuentra que el costo para
registrar una propiedad varía entre el 1,9% y el 4 %48 del valor de la propiedad.
Transporte49 $20.000
Fotocopias (máximo de 50 copias) $5.000
Papelería en general $5.000
Total Otros Costos $30.000
Si se calcula la proporción del total de otros costos sobre el valor de la propiedad de los
ejemplos de las estimaciones anteriores, se podría ver claramente que en este caso, otros
costos representan un 0,03%. Sin embargo, se aclara que para este ejercicio no se
consideraron otros costos como gastos por alojamiento y alimentación, lo cual podría aumentar
la proporción de los anteriores costos.
Si se suman las proporciones de los tres tipos de costos que se caracterizaron: costos previos,
costos de inmatriculación y transferencia y otros costos, se obtiene que los costos de registrar
una propiedad ascienden al 5,64% del valor de la propiedad para el mismo ejemplo. Sin
embargo, se aclara que el levantamiento topográfico y los planos representan cerca del 81,2%
del total de los costos previos.
48
Las diferencias se deben principalmente al cobro de estampillas; en Barranquilla, el 2% del valor de la propiedad
corresponde a las estampillas a favor de hospitales y para el desarrollo del Departamento del Atlántico.
49Se halla a partir de datos obtenidos en las validaciones. En el Sur del Tolima el valor del transporte de la vereda
más lejana al centro y de la más cercana está en el rango de $ 4.000 a $ 20.000. Este es costo máximo por día.
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Tabla 17 Registro de propiedades
IEU-UN 2013
Registro de Propiedades
Santa
Armenia Barranquilla Bogotá Bucaramanga Cali Cartagena Ibagué Manizales Medellín Neiva Pasto Marta Tunja Villavicencio
Procedim iento
s (núm ero) 11 12 7 13 13 12 8 9 10 11 10 11 10 10
Tiempo (días) 18 17 15 21 32 33 15 11 22 17 36 17 20 29
De acuerdo al reporte, al comparar las ciudades objeto del estudio, se puede concluir que
registrar una propiedad es más fácil en Ibagué y Manizales. En Ibagué se requieren 8 trámites,
15 días y en Manizales son 9 trámites y 11 días. En contraste, el registro de la propiedad sigue
siendo más difícil en Cartagena, donde para registrar una propiedad se requieren 12 trámites y
33 días. No obstante Pasto es la ciudad en la que más días se requieren para llevar a cabo el
registro.
Uno de los trámites más demorados en la mayoría de las ciudades es registrar la escritura en la
Oficina de Registro, y este continúa siendo el principal cuello de botella en la mayoría de las
ciudades como se puede ver en la siguiente figura.
Ilustración 33 Tiempo para registrar una propiedad
Doing Business en Colombia 2013
En promedio, este trámite toma el 36% del tiempo total. Sólo ocho50 ciudades de las 23
evaluadas tardan 5 días o menos en este trámite.
El papel de las notarías también es fundamental para este proceso, de esta forma, lo ideal
sería que el tiempo que tarda el notario en preparar la escritura llegue a un día, como sucede
en ciudades como Armenia, Manizales y Sincelejo donde las notarías son más eficientes.
50
Barranquilla, Bucaramanga, Santa Marta y otras 5 ciudades tardan 5 días o menos. Doing Business 2013.
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Página 93 de 101
Conclusiones
Durante los análisis y cálculos realizados, se plantearon hipótesis, algunas de las cuales
podrán ser objeto de validación en futuros estudios, contando con una mayor disponibilidad de
información primaria y secundaria. Dichas hipótesis se presentan a continuación, a modo de
conclusión:
A partir del análisis de la información secundaria que se tuvo disponible para esta primera
etapa, se identificaron transacciones como compraventas, hipotecas, embargos, remates y
permutas; que conforman el mercado formal de tierras en Colombia; siendo las más comunes
las compraventas y las hipotecas.
Los departamentos de Antioquia, Valle del Cauca, Boyacá, Santander y Tolima, presentan una
mayor dinámica inmobiliaria, representada principalmente por las compraventas registradas en
oficinas de la SNR.
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Bajo el supuesto de que las transacciones registradas en las oficinas de registro ubicadas en
las capitales de Departamento, corresponden a transacciones relacionadas con predios
urbanos, se podría decir que las transacciones registradas en el departamento de Atlántico
están relacionadas con predios urbanos ubicados principalmente en Barranquilla y su área
metropolitana, dejando en evidencia un mercado de tierras rural casi nulo.
El mercado de tierras en el departamento de Sucre puede estar limitado por factores socio-
políticos que han contribuido a generar una mayor desigualdad en la distribución de la
propiedad y fenómenos de desplazamiento forzado y desalojo de las propiedades.
Las compraventas de usufructo, están determinadas no solo por la capacidad productiva del
suelo, sino también con la disponibilidad de infraestructura que garantice la producción y
transporte de insumos y productos.
Los Departamentos con mayor número de folios con restricciones para enajenación son
aquellos donde la violencia ha tenido un mayor impacto, entre ellos se encuentran: Sucre,
Meta, Santander, Antioquia, Valle, Cauca y Nariño.
En Colombia la dinámica actual del mercado de tierras está definida por diversos factores que
lo han consolidado y le han permitido mantener su propia inercia, impermeable a factores de
orden social como el desplazamiento y el despojo. Es así como en Departamentos como
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Caquetá, Cauca, Córdoba, Chocó, Huila, Nariño, Norte Santander y Vichada, donde se
evidenciaron cambios sustanciales en el registro de propietarios que abandonaron sus tierras,
no se observaron cambios sensibles en las transacciones formales del mercado de tierras.
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Recomendaciones
iii) Considerando que los análisis fueron realizados sobre valores absolutos, a partir de
información catastral (cantidad de predios) determinar si el comportamiento evidenciado
se mantiene con respecto a la cantidad de predios por departamento.
iv) Con el objeto de identificar los factores que impulsan o desalientan el mercado de tierras
será necesario contar con una caracterización regional del mismo, que describa los
diferentes componentes, factores o elementos que definen sus diversas dinámicas.
vii) Para Departamentos como Amazonas, Guainía y Vaupés cuya dinámica de mercado
inmobiliario es casi nula, se recomienda levantar información primaria que permita
identificar la dinámica del mercado de tierras rurales productivas, establecer los
principales factores que lo limitan y determinar si efectivamente existe o no mercado de
tierras en dichos Departamentos.
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viii) Realizar un análisis que permita identificar la relación entre los elementos utilizados para
el cálculo del índice de ruralidad y los costos de transacción, especialmente en aquellas
regiones que son predominantemente rurales y donde se deben realizar largos
desplazamientos para acceder a los servicios de las oficinas de registro y notariado
principalmente.
ix) Levantar información que permita analizar y evaluar las sucesiones ilíquidas (que
generan informalidad en el Mercado de Tierras), determinando sus causas y
consecuencias para el funcionamiento del mercado de tierras rurales en Colombia.
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