1.

Proyecto
1.1. Nombre del proyecto
El nombre del proyecto será Plaza Las Villas
1.2. Tiempo de vida útil
El tiempo de vida estudiado para este proyecto sería de 10 años para la
recuperación de la inversión inicial y se espera una ganancia del 25% de la inversión
inicial.
2. Estudio de Mercadeo
Los vecinos perciben la construcción de esta plaza como favorable porque habrá
desarrollo en la comunidad, se abrirán plazas de trabajos, le dará vistosidad a la
barriada y se beneficiaran con comercios cerca con estacionamientos.

2.1. Análisis de consumidores

2.1.1. Sondeo de opinión: se tomó una muestra de la población total en las
barriadas situadas en Las Villas de Arraiján, la muestra tenía un tamaño de 100
(residentes) encuestados del área.
Las encuestas fueron aplicadas el día 22 de junio de 2019, en la provincia de
Panamá Oeste, en el distrito de Arraiján, corregimiento de Juan Demóstenes
Arosemena. Se hizo una serie de preguntas básicas a los residentes para estudiar
la aceptación que estos tendrían sobre el proyecto.

2.1.2. Resultados:
 3. Estudio Técnico

3.1. Dimensiones
i. Lote de tamaño 31,902.63 m^2
ii. Nivel Sótano contara con 475 estacionamientos para vehículos de los
cuales 7 serían para disposición de los discapacitados, 71 privados y 2 para
uso exclusivo de las ambulancias con una dimensión aproximada de
15,359.73 m^2.
iii. Nivel 00 o Planta Baja de Acceso al edificio, la cual albergará 16 locales
comerciales, una recepción, un vestíbulo, 337 estacionamientos para
vehículos (de los cuales 10 son para uso de discapacitados), cuartos de
sistemas especiales, baños públicos y aproximadamente una dimensión de
31,902.63 m^2
iv. Nivel 100 continuando con el primer alto, tendrá 20 locales con una
dimensión aproximada de 15,359.73 m^2.
v. Nivel 200 el cual tendrá 56 consultorios, 15 locales, 1 clínica y 4 kioscos
con una dimensión aproximada de 15,359.73 m^2.
vi. Nivel 300 o Azotea la cual tendrá un uso para AC (Aires Acondicionados) y
para los cuartos de máquinas contará con una dimensión aproximada de
15,359.73 m^2.

ÁREA DE CONSTRUCCIÓN SUPERIFICE TOTAL

Área total de construcción área cerrada (Sótano) 15,359.73 m^2
Área total de construcción área cerrada (Planta Baja) 16,160.73 m^2
Área total de construcción área cerrada (Nivel 100) 15,359.73 m^2
Área total de construcción área cerrada (Nivel 200) 15,359.73 m^2
Área total de construcción área cerrada (Nivel 300) 15,359.73 m^2
Área total de construcción área abierta (Planta Baja) 15,741.90 m^2
Total, del área a construir 93,341.55 m^2
Área total del lote de terreno 31,902.63 m^2
3.2. Localización Geográfica
La plaza estará ubicada en Las Villas de Arraiján, diagonal a la entrada de Las
Villas Las Palmeras
3.3. Personal del Proyecto
se realizó las investigaciones pertinentes del personal del proyecto necesario para
el funcionamiento para el centro comercial y este mismo se detalla en la siguiente
tabla.

Cuadro N° 1
Estudio de Pre-Factibilidad (Centro Comercial)
Detalle del Personal del Proyecto
Número de Sueldo mensual Total sueldo
Posición Sueldo anual
personas por persona mensual

Administrador 1 2,500.00 2,500.00 30,000.00

Secretario Administrativo 1 1,000.00 1,000.00 12,000.00
Conserje 4 625.00 2,500.00 30,000.00
Vendedor 1 800.00 800.00 9,600.00
Mantenimiento 2 750.00 1,500.00 18,000.00
Técnico de Mantenimiento 1 675.00 675.00 8,100.00
Asistente Contable 1 750.00 750.00 9,000.00

Total, de sueldos y salarios 12 6,365.00 10,265.00 123,180.00

Prestaciones sociales (33.6%) 2,138.64 3,449.04 41,388.48

Total de Gastos de Personal 8,503.64 13,714.04 164,568.48

 4. Estudio Financiero
1. Costo de Inversión
Cuadro N° 1
Estudio de Pre Factibilidad (Centro Comercial)
Detalle del Costo de Inversión
DETALLE INVERSIÓN

ACTIVOS FIJOS B/.56,938,156.43

Computadoras y equipos relacionados1 B/.4,000.00

Terreno2 B/.7,178,091.75
Mobiliario3 B/.73,000.00
Equipo para mantenimiento preventivo (aseo, herramientas) B/.2,000.00
Otros equipos de Oficina (teléfono, fax, copiadora, impresoras) B/.2,000.00
Obras civiles B/.46,967,723.90
Imprevisto (5%) B/.2,711,340.78

ACTIVOS NOMINALES B/.35,000.00

Software de administración B/.30,000.00

Diseño e Implantación de Página WEB B/.5,000.00

CAPITAL DE TRABAJO B/.500,000.00

Gastos administrativos y generales B/.500,000.00

INVERSIÓN TOTAL B/.57,473,156.43

 2. Servicio de Deuda
Cuadro N° 4
Estudio de Pre Factibilidad (Escuela Particular)
Servicio de la Deuda
Detalle Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4

Desembolso 57,473,156.43
Saldo del Principal a Inicio de año 57,473,156.43 53,194,024.62 48,641,028.37 43,796,640.36
Amortización del Capital 4,279,131.81 4,552,996.25 4,844,388.01 5,154,428.84
Amortización de Intereses 3,678,282.01 3,404,417.58 3,113,025.82 2,802,984.98
Amortización más los Intereses 7,957,413.82 7,957,413.82 7,957,413.82 7,957,413.82
Saldo del Principal a Final de año 53,194,024.62 48,641,028.37 43,796,640.36 38,642,211.52
Detalle Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9

Desembolso
Saldo del Principal a Inicio de año 38,642,211.52 33,157,899.24 27,322,590.97 21,113,822.96 14,507,693.81
Amortización del Capital 5,484,312.29 5,835,308.27 6,208,768.00 6,606,129.15 7,028,921.42
Amortización de Intereses 2,473,101.54 2,122,105.55 1,748,645.82 1,351,284.67 928,492.40
Amortización más los Intereses 7,957,413.82 7,957,413.82 7,957,413.82 7,957,413.82 7,957,413.82
Saldo del Principal a Final de año 33,157,899.24 27,322,590.97 21,113,822.96 14,507,693.81 7,478,772.39
Detalle Año 10

Desembolso
Saldo del Principal a Inicio de año 7,478,772.39
Amortización del Capital 7,478,772.39
Amortización de Intereses 478,641.43
Amortización más los Intereses 7,957,413.82
Saldo del Principal a Final de año 0.00
 3. Gastos Generales

Cuadro N° 4
Estudio de Factibilidad Centro Comercial
Detalle de Gastos Generales del Proyecto

Detalle Monto Mensual Monto Anual

Servicios de Contabilidad Externa 3,000.00

Consumo de Electricidad 300.00 3,600.00
Gasto de Servicio Telefónico 90.00 1,080.00
Gastos de Seguridad 1,500.00 18,000.00
Gastos de Seguro 100,000.00
Combustible 3,920.00
Gastos de mantenimiento 67,999.18
Impuestos Municipales y licencias 3,000.00
Publicidad 400.00 4,800.00
Gastos de Oficina 100.00 1,200.00
Servicio de Agua 100.00 1,200.00

Total de Gastos Generales 2,490.00 207,799.18

4. Estados de Ganancias y Perdidas

Cuadro N° 7
Estudio de Factibilidad Centro Comercial
Estado de Ganancias y Pérdidas
Horizonte del proyecto
DETALLE 1 2 3 4

INGRESOS EN OPERACIONES
Ingreso de operaciones 8,622,112.72 9,237,977.91 9,853,843.10 11,085,573.49

COSTOS Y GASTOS ADMINISTRATIVOS Y GENERALES

Servicios de Contabilidad Externa 3,000.00 3,150.00 3,307.50 3,472.88
Consumo de Electricidad 3,600.00 3,780.00 3,969.00 4,167.45
Gasto de Servicio Telefónico 1,080.00 1,134.00 1,190.70 1,250.24
Gastos de Seguro 100,000.00 110,000.00 121,000.00 133,100.00
Seguridad 18,000.00 18,000.00 18,000.00 18,000.00
Combustible 3,920.00 4,312.00 4,743.20 5,217.52
Gastos de mantenimiento 67,999.18 78,199.06 89,928.92 103,418.25
Impuestos Municipales y licencias 3,000.00 3,000.00 3,000.00 3,000.00
Publicidad 4,800.00 4,800.00 4,800.00 4,800.00
Gastos de Oficina 1,200.00 1,380.00 1,587.00 1,825.05
Servicio de Agua 1,200.00 1,200.00 1,200.00 1,200.00
 Personal 123,180.00 129,339.00 135,805.95 142,596.25
Prestaciones Sociales 41,388.48 43,457.90 45,630.80 47,912.34
Depreciación 400.00 420.00 441.00 463.05

UTILIDAD EN OPERACIONES

Gastos financieros 2,115,921.97 1,958,382.18 1,790,759.84 1,612,409.68

TOTAL 2,488,689.63 2,360,554.14 2,225,363.90 2,082,832.70

Horizonte del proyecto
DETALLE 5 6 7 8

INGRESOS EN OPERACIONES
Ingreso de operaciones 11,639,852.17 12,221,844.77 12,832,937.01 13,474,583.86

COSTOS Y GASTOS ADMINISTRATIVOS Y GENERALES

Servicios de Contabilidad Externa 3,646.52 3,828.84 4,020.29 4,221.30
Consumo de Electricidad 4,375.82 4,594.61 4,824.34 5,065.56
Gasto de Servicio Telefónico 1,312.75 1,378.38 1,447.30 1,519.67
Gastos de Seguro 146,410.00 161,051.00 177,156.10 194,871.71
Seguridad 18,000.00 18,000.00 18,000.00 18,000.00
Combustible 5,739.27 6,313.20 6,944.52 7,638.97
Gastos de mantenimiento 118,930.99 136,770.64 157,286.24 180,879.17
Impuestos Municipales y licencias 3,000.00 3,000.00 3,000.00 3,000.00
Publicidad 4,800.00 4,800.00 4,800.00 4,800.00
Gastos de Oficina 2,098.81 2,413.63 2,775.67 3,192.02
Servicio de Agua 1,200.00 1,200.00 1,200.00 1,200.00
Pesonal 149,726.06 157,212.36 165,072.98 173,326.63
Prestaciones Sociales 50,307.96 52,823.35 55,464.52 58,237.75
Depreciación 486.20 510.51 536.04 562.84

UTILIDAD EN OPERACIONES

Gastos financieros 1,422,645.10 1,220,735.59 1005903.87 777322.92

TOTAL 1,932,679.48 1,774,632.13 1,608,431.87 1,433,838.54

Horizonte del proyecto
DETALLE 9 10

INGRESOS EN OPERACIONES
Ingreso de operaciones 14,148,313.06 14,855,728.71

COSTOS Y GASTOS ADMINISTRATIVOS Y GENERALES

Servicios de Contabilidad Externa 4,432.37 4,653.98
 Consumo de Electricidad 5,318.84 5,584.78
Gasto de Servicio Telefónico 1,595.65 1,675.43
Gastos de Seguro 214,358.88 235,794.77
Seguridad 18,000.00 18,000.00
Combustible 8,402.87 9,243.15
Gastos de mantenimiento 208,011.05 239,212.70
Impuestos Municipales y licencias 3,000.00 3,000.00
Publicidad 4,800.00 4,800.00
Gastos de Oficina 3,670.83 4,221.45
Servicio de Agua 1,200.00 1,200.00
Pesonal 181,992.96 191,092.61
Prestaciones Sociales 61,149.64 64,207.12
Depreciación 590.98 620.53

UTILIDAD EN OPERACIONES

Gastos financieros 534112.79 275337.21

TOTAL 1,250,636.85 1,058,643.75

5. Flujo de caja
Cuadro N° 8
Estudio de Factibilidad Profesional Rent A Car
Flujo de Caja o Efectivo
Inversión Año Horizonte del proyecto
DETALLE 0 1 2 3

FUENTES DE EFECTIVO 57,473,156.43 8,622,112.72 9,237,977.91 9,853,843.10

Ingresos de capital 57,473,156.43

Aporte de los socios 0.00 - - -
Préstamo bancario 57,473,156.43 - - -

Ingresos corrientes - 8,622,112.72 9,237,977.91 9,853,843.10

Alquiler de locales 8,622,112.72 9,237,977.91 9,853,843.10

USOS DE EFECTIVO 10,446,103.45 10,317,967.96 10,182,777.73

Desembolsos de capital 57,473,156.43 - - -

Activos fijos 56,938,156.43 - - -
Activos nominales 35,000.00 - - -
Capital de Trabajo 500,000.00 - - -
Desembolsos de operaciones 2,488,689.63 2,360,554.14 2,225,363.90
Costos y gastos administrativos y generales 1/ 2,488,689.63 2,360,554.14 2,225,363.90

Servicio de la deuda - 7,957,413.82 7,957,413.82 7,957,413.82

Intereses del préstamo - 3,678,282.01 3,404,417.58 3,113,025.82

Amortización del principal - 4,279,131.81 4,552,996.25 4,844,388.01

Pago de dividendos - - - -

Cambio en caja - -1,823,990.74 -1,079,990.05 -328,934.62

Saldo en caja - -1,823,990.74 -2,903,980.79 -3,232,915.42

Horizonte del proyecto
DETALLE 4 5 6 7

FUENTES DE EFECTIVO 11,085,573.49 11,639,852.17 12,221,844.77 12,832,937.01

Ingresos de capital

Aporte de los socios - - -

Préstamo bancario - - -

Ingresos corrientes 11,085,573.49 11,639,852.17 12,221,844.77 12,832,937.01

Alquiler de locales 11,085,573.49 11,639,852.17 12,221,844.77 12,832,937.01

USOS DE EFECTIVO 10,040,246.52 9,890,093.30 9,732,045.95 9,565,845.70

Desembolsos de capital - - -

Activos fijos - - -

Activos nominales - - -

Capital de Trabajo - - -

Desembolsos de operaciones 2,082,832.70 1,932,679.48 1,774,632.13 1,608,431.87

Costos y gastos administrativos y generales 1/ 2,082,832.70 1,932,679.48 1,774,632.13 1,608,431.87

Servicio de la deuda 7,957,413.82 7,957,413.82 7,957,413.82 7,957,413.82

Intereses del préstamo 2,802,984.98 2,473,101.54 2,122,105.55 1,748,645.82
Amortización del principal 5,154,428.84 5,484,312.29 5,835,308.27 6,208,768.00

Pago de dividendos - - -
Cambio en caja 1,045,326.97 1,749,758.87 2,489,798.82 3,267,091.32
Saldo en caja -2,187,588.45 -437,829.58 2,051,969.24 5,319,060.56
Horizonte del proyecto
DETALLE 8 9 10

FUENTES DE EFECTIVO 13,474,583.86 14,148,313.06 14,855,728.71

Ingresos de capital
Aporte de los socios
Préstamo bancario

Ingresos corrientes 13,474,583.86 14,148,313.06 14,855,728.71

Alquiler de locales 13,474,583.86 14,148,313.06 14,855,728.71

USOS DE EFECTIVO 9,391,252.37 9,208,050.67 9,016,057.57

Desembolsos de capital
Activos fijos
Activos nominales
Capital de Trabajo

Desembolsos de operaciones 1,433,838.54 1,250,636.85 1,058,643.75

Costos y gastos administrativos y generales 1/ 1,433,838.54 1,250,636.85 1,058,643.75

Servicio de la deuda 7,957,413.82 7,957,413.82 7,957,413.82

Intereses del préstamo 1,351,284.67 928,492.40 478,641.43
Amortización del principal 6,606,129.15 7,028,921.42 7,478,772.39

Pago de dividendos

Cambio en caja 4,083,331.50 4,940,262.38 5,839,671.14

Saldo en caja 9,402,392.05 14,342,654.44 20,182,325.58
6. Flujo de fondos netos
Cuadro N° 9
Estudio de Factibilidad Centro Comercial
Flujo de Fondos Netos
Horizonte del proyecto
DETALLE Inversión Año "0" 1 2 3

FUENTES DE FONDOS

Ingresos corrientes - 8,622,112.72 9,237,977.91 9,853,843.10

Valor de rescate -

Total de fuentes - 8,622,112.72 9,237,977.91 9,853,843.10

USOS DE FUENTES

Inversiones 57,473,156.43 - - -

Activos fijos 56,938,156.43 - - -

Activos nominales 35,000.00 - - -

Capital de Trabajo 500,000.00

Costos de operaciones - 2,488,689.63 2,360,554.14 2,225,363.90

Gastos administrativos y generales [1] 2,488,689.63 2,360,554.14 2,225,363.90

Total de usos 57,473,156.43 2,488,689.63 2,360,554.14 2,225,363.90

FLUJO DE FONDOS NETOS -57,473,156.43 6,133,423.09 6,877,423.77 7,628,479.20

Valor Presente Neto 11,442,536.53

Relación B/C 1.16
Tasa Interna de Retorno 9.91%
Horizonte del proyecto
DETALLE 4 5 6 7

FUENTES DE FONDOS

Ingresos corrientes 11,085,573.49 11,639,852.17 12,221,844.77 12,832,937.01

Valor de rescate

Total de fuentes 11,085,573.49 11,639,852.17 12,221,844.77 12,832,937.01

USOS DE FUENTES

Inversiones - - - -

Activos fijos - - - -

Activos nominales - - - -
Capital de Trabajo

Costos de operaciones 2,082,832.70 1,932,679.48 1,774,632.13 1,608,431.87

Gastos administrativos y generales [1] 2,082,832.70 1,932,679.48 1,774,632.13 1,608,431.87

Total de usos 2,082,832.70 1,932,679.48 1,774,632.13 1,608,431.87

FLUJO DE FONDOS NETOS 9,002,740.79 9,707,172.69 10,447,212.65 11,224,505.14

Valor Presente Neto

Relación B/C
Tasa Interna de Retorno
Horizonte del proyecto
DETALLE 8 9 10

FUENTES DE FONDOS

Ingresos corrientes 13,474,583.86 14,148,313.06 14,855,728.71

Valor de rescate

Total de fuentes 13,474,583.86 14,148,313.06 14,855,728.71

USOS DE FUENTES

Inversiones - - -

Activos fijos - - -

Activos nominales - - -
Capital de Trabajo

Costos de operaciones 1,433,838.54 1,250,636.85 1,058,643.75

Gastos administrativos y generales [1] 1,433,838.54 1,250,636.85 1,058,643.75

Total de usos 1,433,838.54 1,250,636.85 1,058,643.75

FLUJO DE FONDOS NETOS 12,040,745.32 12,897,676.21 13,797,084.96

Valor Presente Neto

Relación B/C
 Tasa Interna de Retorno

Horizonte 0 1 2 3 4
Fuente 8,622,112.72 9,237,977.91 9,853,843.10 11,085,573.49
Usos 57,473,156.43 2,488,689.63 2,360,554.14 2,225,363.90 2,082,832.70
VPN -57,473,156.43 4,494,911.23 3,693,704.74 7,628,479.20 9,002,740.79
5 6 7 8 9 10
11,639,852.17 12,221,844.77 12,832,937.01 13,474,583.86 14,148,313.06 14,855,728.71
1,932,679.48 1,774,632.13 1,608,431.87 1,433,838.54 1,250,636.85 1,058,643.75
9,707,172.69 10,447,212.65 11,224,505.14 12,040,745.32 12,897,676.21 13,797,084.96

37,461,076.49
Verificador

TIR (%) 36.4525966