DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

CAPÍTULO II DEL TÍTULO II DE LA LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS MODIFICADO POR EL REAL DECRETO-LEY 7/2019, DE 1 DE MARZO, DE
MEDIDAS URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y ALQUILER.

DURACIÓN MÍNIMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, ART.9

LA DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SERÁ LA PACTADA POR LAS PARTES CON UNA DURACIÓN MÍNIMA DE 5 AÑOS (cuando el
arrendador sea persona física) O DE 7 AÑOS (cuando el arrendador sea persona jurídica). Dos observaciones:
1. Los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado se entenderán celebrados por 1 AÑO.
2. Los arrendamientos cuya duración fuese inferior a la duración mínima  PRÓRROGA ANUAL OBLIGATORIA hasta que el arrendamiento
alcance la duración mínima de 5 años, o de 7 años si el arrendador fuese persona jurídica.

NO TENDRÁ LUGAR LA PRÓRROGA ANUAL OBLIGATORIA:

a. Cuando el arrendatario manifieste al arrendador su voluntad de no renovarlo con 30 días de antelación como mínimo
a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.
b. Cuando el arrendador persona física hubiera hecho constar en el contrato, de forma expresa, la necesidad de ocupar
la vivienda arrendada antes del transcurso de 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en
primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación,
divorcio o nulidad matrimonial REQUISITOS:

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• Que hubiera transcurrido el primer año de duración del contrato.

• Que se lo notifique al arrendatario al menos con 2 meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a
necesitar. El arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un
acuerdo distinto.

* Si transcurridos 3 meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, el
arrendador o sus familiares no hubieran procedido a ocupar la vivienda, salvo casos de fuerza mayor, el
arrendatario podrá optar, en el plazo de 30 días, entre:
• Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta 5 años,
respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con
indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la
reocupación.
• O ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por
cumplir hasta completar 5 años.

Los plazos de duración de los contratos empezarán a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta
fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

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PRÓRROGA DEL CONTRATO, ART. 10

LLEGADO EL VENCIMIENTO DEL CONTRATO O TRANSCURRIDO ESE PLAZO MÍNIMO DE 5 O 7 AÑOS, EL CONTRATO SE PRORROGARÁ
OBLIGATORIAMENTE POR PLAZOS ANUALES HASTA UN MÁXIMO DE 3 AÑOS MÁS.

NO TENDRÁ LUGAR ESTA PRÓRROGA:

a. Si el arrendador manifiesta al arrendatario su voluntad de no renovarlo con al menos 4 meses de antelación a la fecha del
vencimiento del contrato o una vez transcurrido el plazo mínimo de 5 o 7 años.
b. Si el arrendatario manifiesta al arrendador su voluntad de no renovarlo:
• Con 2 meses de antelación a la fecha del vencimiento del contrato o una vez transcurrido el plazo mínimo de 5 o 7
años.
• Con 1 mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades previstas en el art. 10.

DESISTIMIENTO DEL ARRENDATARIO, ART. 11

REQUISITOS:
1. Que hayan transcurrido al menos 6 meses del contrato.
2. Que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
Las partes PODRÁN PACTAR en el contrato (no obligatorio) que, en caso de desistimiento, el arrendatario indemnizará al arrendador con una
cantidad equivalente a una mensualidad en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año
darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

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SUPUESTOS DE SUBROGACIÓN DEL ARRENDATARIO

1) NO RENOVACIÓN DEL CONTRATO O DESISTIMIENTO SIN EL CONSENTIMIENTO DEL CONYUGE QUE CONVIVIERA CON ÉL, art. 12  El cónyuge
que conviviera con él tendrá derecho a continuar en el arrendamiento.
 En este caso, el arrendador PODRÁ REQUERIR al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad en un plazo de 15 días.

2) ABANDONO DE LA VIVIENDA SIN MANIFESTACIÓN EXPRESA DE DESISTIMIENTO O DE NO RENOVACIÓN, art. 12  El cónyuge que conviviera
con él tendrá derecho a continuar en el arrendamiento.
 En este caso, ES NECESARIO que el cónyuge en el plazo de 1 mes desde dicho abandono, notifique por escrito al arrendador su voluntad de
ser arrendatario.

En estos dos casos, el mismo derecho tendrá la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga
relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los DOS AÑOS anteriores al
desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

3) NULIDAD DEL MATRIMONIO, SEPARACIÓN JUDICIAL O DIVORCIO DEL ARRENDATARIO, art. 15  El cónyuge del arrendatario tiene derecho
a continuar en el arrendamiento si se le ha atribuido el uso de la vivienda de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por
cumplir el contrato de arrendamiento.
* En este caso, es NECESARIO que el cónyuge comunique al arrendador su voluntad de continuar en el uso de la vivienda, acompañando copia
de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda, en el plazo de 2 meses desde que le fuera notificada
dicha resolución.

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4) MUERTE DEL ARRENDATARIO, art. 16  Podrán subrogarse en el contrato las personas enumeradas en el art. 16 POR ESTE ORDEN, salvo que
hubiera acuerdo unánime sobre quién será el beneficiario de la subrogación:
1º. El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
2º. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con
independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los 2 años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido
descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
3º. Los padres septuagenarios del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los 2 años precedentes a su fallecimiento.
4º. Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen
convivido habitualmente con él durante los 2 años precedentes. Entre los descendientes tendrá preferencia el más próximo en grado.
5º. Los ascendientes del arrendatario, no comprendidos en el número tres, que hubieran convivido habitualmente con él durante los 2 años
precedentes a su fallecimiento. Entre los ascendientes tendrá preferencia el más próximo en grado.
6º. Los hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los 2 años precedentes a su fallecimiento. Entre los
hermanos, tendrá preferencia el de doble vínculo sobre el medio hermano.
7º. Otras personas que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado
colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los 2 años anteriores al fallecimiento.

Si hubiera varias personas en la misma situación, se resolverá a favor:

a. De quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65%.
b. En defecto de esta situación, a favor de quien tuviera mayores cargas familiares.
c. Y por ultimo, a favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

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 En este caso, es NECESARIO que, en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario, se notifique por escrito al arrendador el hecho
del fallecimiento, con certificado registral de defunción y la identidad del subrogado, indicando su parentesco y ofreciendo, en su caso, un
principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. En caso contrario, se extinguirá el arrendamiento y quedarán
solidariamente obligados al pago de la renta de dichos 3 meses todos los que hubieran podido suceder al arrendatario, salvo los que hubieran
renunciado a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento.

En los arrendamientos cuya duración inicial sea superior a 5 años, o 7 años (arrendador - persona jurídica), las partes PODRÁN PACTAR:
> Que no habrá derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los 5
primeros años de duración del arrendamiento, o los 7 primeros años si el arrendador fuera persona jurídica.
> O que el arrendamiento se extinguirá a los 5 años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad, o a los 7 años si
el arrendador fuera persona jurídica.
Eso si, no podrá pactarse esta renuncia cuando las personas que pudieran ejercitar el derecho a subrogarse se encuentren en
situación de especial vulnerabilidad y afecte a menores de edad, personas con discapacidad o personas mayores de 65 años.

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SUPUESTOS DE SUBROGACIÓN DEL ARRENDADOR

1) Si durante los 5 primeros años de duración o 7 (arrendador -persona jurídica) se produjese la RESOLUCIÓN DEL DERECHO DEL ARRENDADOR
por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución
hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, art. 13: El arrendatario tendrá derecho a continuar en
el arrendamiento hasta que se cumplan 5 años o 7 años (arrendador - persona jurídica), sin perjuicio de la facultad de no renovación art.9.1
• En los contratos de duración pactada superior a 5 o 7 años, el derecho del arrendador quedará RESUELTO si se produjese cualquiera
de estas circunstancias, SALVO que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los
derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, en cuyo caso continuará el arrendamiento por la duración
pactada.
2) ENAJENACIÓN DE LA VIVIENDA, art. 14: El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del
arrendador durante los 5 primeros años de vigencia del contrato, o 7 años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando
concurran en él los requisitos del art. 34 LH.
En los contratos de duración pactada superior a 5 o 7 años, tres casos:
a. Cuando no concurran los requisitos del art. 34 LH: El adquiriente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada.
b. Cuando concurran los requisitos del art. 34 LH: El adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que
reste para el transcurso del plazo de 5 años o de 7 años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad
equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir.
c. Cuando las partes hubieran estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento: el adquirente sólo
deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de 5 años, o 7 años si el
arrendador anterior fuese persona jurídica.

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