Industria

Lineamientos y Criterios Técnicos
Valuación de NAVES INDUSTRIALES

Juan Antonio Gómez Velázquez
Especialista en Valuación por la UNAM
Profesor de la División de Posgrado UNAM
Director General de CEIITVAL
Contenido
Antecedentes
I. Parques industriales 5
II. Condiciones de la infraestructura y el equipamiento urbano 13
III. Infraestructura de los parques industriales 15
IV. Condiciones del equipamiento urbano 20

V. Condiciones de las comunicaciones y transportes 23
VI. Condiciones de ocupación de los parques industriales por tamaño 28
VII. Tipos de naves industriales 30
VIII. Uso; Rango de Niveles; Clase 39
IX. Metodología y Criterios Técnicos a emplear por el Propósito del avalúo
(Garantía Crediticia, Valor Comercial y en su caso fiscal) 44
X. Estudios de caso 48
XI. Conclusiones 51
Anexos 54
Bibliografía 55
1
ANTECEDENTES
Es evidente que en México actualmente la carga de conocimientos y disposiciones
regulatorias es para la valuación de vivienda y dejando prácticamente en la orfandad a la
valuación de otras edificaciones tan importantes como son: Hospitales e inmuebles
colaterales a ese uso; Centros de negocios; Hoteles y por supuesto las NAVES
INDUSTRIALES entre un amplio abanico de inmuebles de usos especializados.
Pero también quiero insistir que aun cuando la ocupación principal de los valuadores es la
vivienda, los Lineamientos; Reglas, Metodologías, Criterios y Procedimientos Técnicos
utilizados para este nicho de trabajo, tienen un sustento en que predomina el empirismo y
usos y costumbre transmitidos oralmente de generación en generación. En la última década
les han querido dar formalidad a los conocimientos que aplican, pero estrictamente en
mucho corresponden a conocimientos adquiridos en la licenciatura de origen en el caso de
arquitectos e ingenieros. Las Especialidades o Maestrías en valuación, tienen significativa
carga de enciclopedismo, es decir que en los mapas curriculares carecen de asignaturas
Taller en donde los educandos desarrollen habilidades y adquieran pericia en la elaboración
de avalúos.
En consecuencia, este material de apoyo se elabora con la finalidad de que sea referencia de
los rubros a calificar fundamentalmente en el Enfoque de Costos (Avalúo Físico) de la
naves industriales, a efecto de que se integren criterios técnicos a emplear en la valuación
objetiva de estos inmuebles porque la industria es una actividad económica que transforma
una gran diversidad de materias primas en diferentes artículos para el consumo. Está
constituida por empresas desde muy pequeñas (tortillerías, panaderías y molinos, entre
otras) hasta grandes conglomerados (armadoras de automóviles, embotelladoras de
refrescos, empacadoras de alimentos, laboratorios farmacéuticos y fábricas de juguetes, por
ejemplo).
Es importante señalar que se tiene la Norma Oficial Mexicana (NOM) pero es para efecto
del diseño y construcción de estas edificaciones especializadas por giro, si en lo particular
2
nos enfocamos en la infraestructura de la industria manufacturera

tendríamos que relacionar entre otros los siguientes:
a. Productos alimenticios, bebidas y tabaco

b. Maquinaria y equipo
c. Derivados del petróleo y del carbón, industrias químicas del plástico y del hule
d. Industrias metálicas
e. Productos a base de minerales no metálicos
f. Industrias textiles, prendas de vestir e industrias del cuero
g. Papel, impresión e industrias relacionadas
h. Otras industrias manufactureras
i. Industria de la madera
j. Fabricación de muebles y productos relacionados
Cuando los profesionales de la valuación están ante la encomienda de estimar o concluir el

Costo o Valor de las edificaciones que integran un conjunto industrial, habrán de aplicarse
en el Estudios de Sitio con la finalidad de identificar las variables que quitan y agregan
plusvalía, no solo por su localización geográfica, sino también por la factibilidad de
servicios, que son la piedra de toque y punto de partida para su operación.
Capítulo especial es la traza urbana que requieren los conjuntos industriales, con la
finalidad de que sea la adecuada para el tránsito de vehículos pesados e inclusive si se
cuenta con Espuelas de Ferrocarril1 u otras alternativas de cuerpos de agua que son
colaterales para su operación y funcionamiento. En resumen los parques industriales deben
reunir ciertas condiciones de equipamiento e infraestructura que los arraiga e inclusive son
referencias de ubicación o localización.
La industria manufacturera en México ha tenido importante aportación en la economía, al

2011 la industria alimentaria de las bebidas y del tabaco así como la industria productora de
maquinaria y equipo aportaron el mayor porcentaje al Producto interno Bruto (PIB)
manufacturero con 27.9 % y 26.9% respectivamente.
1
Vía férrea de propiedad particular conectada por un solo extremo a un ladero o a la vía principal, para
conectarse a una vía general de comunicación ferroviaria
3
Las entidades donde la industria manufacturera ocupa el primer lugar de aportación a su
PIB son: Coahuila de Zaragoza, Querétaro, Estado de México, Aguascalientes, Guanajuato,
Puebla y San Luis Potosí.
En este mismo orden de ideas una parte importante de la Industria Manufacturera está
formada por las maquiladoras de exportación; que son fábricas donde se producen o
ensamblan una gran variedad de productos (como equipos electrónicos o autopartes) que se
van al extranjero.
En resumen, habremos los valuadores de identificar y calificar la infraestructura y

equipamiento de la región donde se ubica el inmueble Sujeto a valuación y si cumplen con
los requerimientos definidos por la Norma Oficial Mexicana de parques industriales, como
determinantes del nivel y calidad de ocupación y desarrollo de dichos espacios.
La elaboración de avalúos sobre edificaciones industriales, implica diferenciar las

diferentes soluciones constructiva características que se encuentran en estos desarrollos
inmobiliarios a efecto de distinguir y calificar por Uso; Rango de Niveles y Clase. Por
supuesto que clasificar las construcciones por los rubros anteriores, implica tener claro si
fueron resueltas por muros de carga o marcos estructurales de concreto o acero e inclusive
inferir el tipo de cimentación.
El Propósito de los avalúos tiene que ser considerado para el Método de valuación
a emplear. En la sección práctica habremos de profundizar más al respecto.
4
I. PARQUES INDUSTRIALES
Los resultados de eficiencia de los centros industriales, dependen de un conjunto de
factores internos y externos que determinan el desenvolvimiento de dichos desarrollos.
Estos desarrollos inmobiliarios requieren altos niveles de inversión. En este sentido, cuando
un parque industrial no cumple con los requerimientos mínimos de infraestructura y
equipamiento urbano industrial, es posible que no se pueda influir significativamente en el
nivel de industrialización de un país.
Sobre la localización de parque industriales
Estos desarrollos inmobiliarios deben reunir ciertos factores de localización, económicos y

extraeconómicos, capaces de atraer empresas, retenerlas y coadyuvar a su pleno
desenvolvimiento, para incidir en la estructura productiva de los lugares en donde se
asientan. No todos los parques industriales disponen de las condiciones de infraestructura
necesarias para propiciar el establecimiento de empresas, lo cual al tiempo de retardar su
ocupación plena, minimizan los impactos económicos que generan a nivel local y regional.
1. Disponibilidad de infraestructura y equipamiento de los parques industriales, algunos

fundamentos teóricos La Secretaría de Economía del gobierno mexicano, considera que un
parque industrial es una superficie geográficamente delimitada y diseñada especialmente
para el asentamiento de la planta industrial en condiciones adecuadas de ubicación,
infraestructura, equipamiento y de servicios, para que la industria opere eficientemente y se
estimule la creatividad y productividad dentro de un ambiente confortable (SE, 2005). En
este mismo sentido, el INEGI (1999) y la Asociación Mexicana de Parques Industriales
Privados (AMPIP, 2010), consideran al parque industrial como un área planeada, que
dispone de un conjunto de condiciones extraeconómicas como áreas verdes, políticas de
5
operación internas, imagen urbana interna y externa, así como de infraestructura, naves y
servicios comunes que operan bajo una administración permanente, con el fin de permitir el
establecimiento de empresas.
En este sentido, los parques industriales, como entornos productivos dinámicos, deben
contar con ciertas condiciones que permitan a las empresas establecidas operar
eficientemente, y así convertirse en detonadores de desarrollo local y regional, y no meros
centros de producción aislados, de aquí que para el adecuado funcionamiento de los
parques industriales es necesario que se disponga y brinde toda la infraestructura
demandada por las empresas, de tal manera que su crecimiento pueda contribuir a
consolidar la industria, reducir la movilidad de las unidades de producción hacia las
grandes ciudades, dinamizar el entorno local y fomentar el desarrollo regional.
Estas condiciones incluyen la zonificación del suelo, el diseño de las calles, guarniciones,
cruceros, áreas de carga, bodegas y almacenes, estacionamientos, espuelas de ferrocarril,
accesibilidad vial, costos razonables en el uso de servicios, acceso a los mercados de
insumos, disponibilidad de mano de obra, redes de agua potable y de uso industrial,
drenaje sanitario, infraestructura de energéticos, edificios de mantenimiento y servicios,
telecomunicaciones, viviendas y servicios urbanos.
Por lo tanto, el éxito de las empresas y de los parques industriales, para el caso específico
de México, es determinado en buena medida por las condiciones microeconómicas, tales
como la planeación, su ubicación geográfica, el tamaño del área, tipo de administración, las
características de la infraestructura y los servicios urbanos e industriales, así como la
accesibilidad vial. Bajo esta perspectiva, la Norma Oficial Mexicana de Parques
Industriales (Secretaria de Economía, 2005), menciona que independientemente de si son
parques industriales en construcción o en operación, éstas deben cumplir con ciertas
condiciones de servicios e infraestructura que permitan desenvolver adecuadamente a las
empresas agrupadas en estos espacios.
Bajo estas consideraciones, los parques industriales deben contar con las siguientes
especificaciones, condiciones e infraestructura
6
1. Servicios básicos
a. Servicios básicos en función de la superficie vendible
b. Servicio Mínimo Recomendable
Agua potable y/o de uso industrial

0,5 l/s/ha 1,0 l/s/ha
Energía eléctrica (tensión media)
150 kVA/ha 250 kVA/ha
Teléfonos 10 líneas/ha 20 líneas/ha
Descarga de aguas residuales

0,5 l/s/ha 0,8 l/s/ha
Descarga de agua pluvial n.d. Conforme a la precipitación máxima horaria del área
geográfica
Para esta norma, el parque industrial en construcción es aquel parque proyectado; que
cuenta con los permisos y licencias para su desarrollo por parte de las autoridades
competentes; que ha iniciado o terminado las obras de infraestructura básica; se encuentra
en construcción y en el cual no se ha establecido industria alguna.
El parque en operación es aquel que cuenta con los permisos y licencias para su desarrollo,
por parte de las autoridades competentes; que ha terminado las obras de infraestructura
básica suficiente para que pueda establecerse una empresa; puede encontrarse en
construcción o haber terminado una, varias etapas o la totalidad proyectada.
2. Infraestructura y urbanización
• Carriles de aceleración y desaceleración o camino de acceso al parque.
• Vialidades pavimentadas de concreto asfáltico o concreto hidráulico.
7
• Guarniciones de concreto.
• Alumbrado público suficiente y eficiente en vialidades y banquetas: mínimo

promedio de 8 luxes.
• Nomenclatura de calles y números oficiales de los lotes.
• Áreas verdes, 3% del área total del parque.
• Señalización horizontal y vertical (informativas, restrictivas y preventivas).
• Redes de energía eléctrica.
• Agua potable.
• Teléfonos.
• Drenaje con cualquiera de las siguientes soluciones: 1) descarga de aguas

residuales a red municipal, 2) reúso previo tratamiento, 3) descarga a cielo abierto,
previo tratamiento, cumplimiento con norma vigente y permiso de la Comisión
Nacional del Agua (CNA).
3. Superficie
El desarrollo industrial debe tener un mínimo de 10 hectáreas de superficie urbanizada para

considerarse parque industrial, y se recomienda contar con una reserva de terreno para su
crecimiento por lo menos de 10 hectáreas de terreno utilizable.
4. Terreno industrial
Dentro de un parque industrial todas las edificaciones deben cumplir con las siguientes
características:
• Densidad de construcción
Superficie máxima de desplante 70 %
Espacios abiertos 30 %
Superficie de terreno 100 %

8
• Restricciones de construcción, principalmente para parques cuyos trámites de autorización
se iniciaron antes del año 2005, deben tener una distancia mínima al frente de calle o
avenida de 5 metros.
Para parques cuyos trámites de autorización se iniciaron después del año 2005, deben
guardar una distancia mínima al frente de calle o avenida de 7 metros; distancia mínima a
colindancias laterales y posterior de 2.5 metros; distancia mínima a colindancias con andén
de carga 32 metros y banquetas frente a empresas en operación.
• Áreas verdes
Para parques cuyos trámites de autorización se iniciaron antes del año 2005, se debe
destinar un mínimo del 3% de la superficie del terreno para uso de áreas verdes. Y para
parques cuyos trámites de autorización se iniciaron después del año 2005, se debe destinar
el 5% mínimo de la superficie del terreno para este uso.
• Estacionamientos
Para parques cuyos trámites de autorización iniciaron a partir del año 2005 cada terreno
industrial, debe contar con el área de estacionamiento suficiente para albergar dentro de su
terreno a los vehículos (autos, bicicletas, transporte de personal, motos, camiones y otros)
que su operación requiera para su personal, directivos, visitantes, clientes, y otros, para no
invadir otras áreas fuera de su propiedad.
El área del estacionamiento debe estar pavimentada o recubierta con

gravilla. Asimismo, cada lote industrial debe contar con las
siguientes áreas mínimas para estacionamiento:
1 Cajón de estacionamiento por cada 200 m2 de área de almacenamiento.
1 Cajón de estacionamiento por cada 150 m2 de área de producción.
1 Cajón de estacionamiento por cada 50 m2 de área de oficinas.
1 Cajón de estacionamiento para tráileres por cada 1 000 m2 de área de nave

industrial.
9
Es importante mencionar que los andenes de carga no deben estar ubicados frente al
acceso principal, excepto si el terreno tiene 2 o más frentes. El área del cajón de
estacionamiento, incluyendo superficie de circulación debe ser de 25 m2 mínimo, para
automóviles.
5. Reglamento interno
Este permite proteger las inversiones y los intereses, tanto de los industriales, como de los
promotores, regula el uso del suelo y su desarrollo, conserva su imagen urbana y lo
mantiene en buenas condiciones, especifica los criterios de proyecto y construcción de las
naves industriales, conserva el valor del inmueble y evita la especulación.
6. Ubicación relativa
por la cercanía que dicho

Un elemento de éxito para el parque está definido
desarrollo tiene con los siguientes lugares o servicios:
 Zonas habitacionales.
 Centro de la ciudad.
 Carretera federal, autopista, línea ferroviaria, aeropuerto
o puerto marítimo.
 Condiciones de la infraestructura y el equipamiento
urbano
 Clientes y proveedores.
 Frontera, terminal de carga y aduana.
 Se recomienda que el parque industrial esté ubicado cerca
de una ciudad media de apoyo con equipamiento urbano
de calidad.
10
7. Impacto ambiental2
Es requisito obtener la manifestación de impacto ambiental con sus recomendaciones en su

modalidad regional.
A partir de estas consideraciones y tomando como referencia las recomendaciones que hace
la norma referida, se procede a analizar las condiciones de infraestructura que disponen los
parques industriales en México, en el periodo 1953-2010, partiendo de la agrupación de los
parques industriales en pequeños, medianos, grandes y muy grandes, tomando como
criterio la extensión especificada en la Organización de las Naciones Unidas para el
Desarrollo Industrial (ONUDI, 1979b) y en la norma oficial mexicana de parques
industriales (SE, 2005), en la cual asumen que para que un parque industrial sea
considerado como tal debe tener una extensión mínima de 10 hectárea
Condiciones de la infraestructura y equipamiento de los parques

industriales
Dimensión territorial (extensión del predio)
La dimensión del terreno es un indicador fundamental para la expansión de las empresas,

por lo que éste debe ser lo suficientemente grande como para permitir el crecimiento
posterior de las plantas industriales, así como el surgimiento de economías de escala en la
dotación de infraestructura y servicios a la industria. Bajo esta consideración, casi todos los
desarrollos industriales creados en México desde 1953 hasta el año 2010 cumplen el
criterio de dimensión territorial recomendado.
Tomando en cuenta la extensión de dichos desarrollos, es posible agruparlos en cuatro

grupos: pequeños, medianos, grandes y muy grandes.
Un parque industrial es pequeño cuando tiene una extensión territorial de

entre 10 y 20 hectáreas; mediano de 21 a 40; grande de 41 a 200 y muy
grande cuando la extensión va más allá de 201 hectáreas (ONUDI, 1979b).
poco más del 30% de los parques industriales existentes en México son
2
El impacto ambiental es el efecto que produce la actividad humana sobre el medio ambiente. El concepto
puede extenderse a los efectos de un fenómeno natural catastrófico. Técnicamente, es la alteración de la
línea de base ambiental.
11
grandes, el 18% se consideran como muy grandes, mientras que el 20% son
pequeños y medianos.
En términos de la ubicación geográfica, la mayor cantidad de parques grandes y muy
grandes están localizados en la región centro oeste, centro este y noroeste, explicado por la
dinámica económica de los propios estados, la existencia de infraestructura y equipamiento
urbano industrial, así como las economías de escala presentes en estas regiones. Por lo
tanto, todavía se siguen considerando como regiones atractoras no sólo de la industria, sino
de la fuerza de trabajo, el capital, la tecnología y otros servicios de consumo y proveeduría
para la multiplicación de las actividades económicas.
A partir de esta agrupación se procede a determinar las condiciones de la infraestructura y

el equipamiento urbano industrial, enfatizando sólo en estos aspectos, pues existen otros
como los servicios de apoyo a la industria o peri industriales y la interacción regional e
internacional que en este momento no se considera dado el objetivo definido.
Disponibilidad de equipamiento industrial

La gama de infraestructura y disponibilidad de servicios de apoyo a la industria son factores
que contribuyen a la productividad de las empresas, por lo que la presencia de éstos en
condiciones adecuadas dentro de los parques industriales definen en gran medida su grado
de desarrollo, así como el desempeño de las empresas establecidas.
Asimismo, el estado de la infraestructura es un importante motivador de empresas e

inversiones, ya que favorecen la conectividad entre los mercados, mejoran la accesibilidad
e instalación de nuevas empresas y crean ventajas comparativas entre los parques
industriales, las localidades y regiones.
Tamaño de los parques industriales creados en México de 1953 a 2010

Categoría %* Ubicación
Pequeño 4.34% Nayarit, Campeche, Sonora, México.
12
Mediano 16.66% Guanajuato, Baja California, Puebla, México, Coahuila, Colima, Sinaloa,
Sonora, Jalisco, Veracruz, Hidalgo, Tamaulipas y Quintana Roo.
Grande 31.15% Morelos, Campeche, Jalisco, Hidalgo, Querétaro, Coahuila, Nuevo León,
Tabasco, México, Tlaxcala, Michoacán, Sonora, Aguascalientes, Tamaulipas, Yucatán,
Sinaloa, Zacatecas, Chihuahua y Puebla.
Muy Grande 18.11% Nayarit, Hidalgo, Michoacán, Oaxaca, México, Sonora, Guerrero,
Zacatecas y Yucatán.
* Porcentaje respecto al total, que de acuerdo con ProMéxico (2010) y SIMPPI (2010) son
138 desarrollos industriales públicos.
NOTA: La sumatoria del % es menor a 100%, ya que se omitieron los no considerados

parques industriales y aquellos que se desconoce su extensión.
FUENTE: Elaboración propia con base en NAFIN, 1993; Garza, 1999; INEGI, 1999; AMPIP, 2010;
ProMéxico, 2010 y SIMPPI, 2010.
13
II. Condiciones de la infraestructura y equipamiento

urbano
La dotación de infraestructura incluye redes eléctricas, telefónicas, informáticas,
abastecimiento de agua y energía, drenaje pluvial y sanitario; así como equipamiento y
servicios de apoyo, que bien pueden ser básicos o avanzados. Entre los primeros se
consideran la vigilancia y seguridad, servicio postal, estaciones de gasolina, hoteles y
restaurantes, transporte público, instalaciones deportivas, centros de salud e instituciones de
educación.
La infraestructura de los parques industriales incluye el equipamiento industrial, la

urbanización y las condiciones de las comunicaciones y transportes.
El equipamiento industrial alude a toda la gama de servicios e infraestructura básica

necesaria para el mínimo funcionamiento de las empresas dentro de un parque industrial,
tales como la disponibilidad mínima de agua potable y/o de uso industrial, energía eléctrica,
línea telefónica, redes de descarga de aguas residuales y pluviales (SE, 2005).
La Norma Oficial Mexicana de Parques Industriales (SE, 2005) y la

Organización de las Naciones Unidas para el Desarrollo Industrial
(ONUDI, 1979b) recomiendan que los parques industriales deben de contar:
-Asociación de industriales
-Oficina de administración
-Sala de eventos especiales
14
-Estación de bomberos
-Gasolineras -Guardería
-Restaurantes -Bancos
-Aduana interior -Hoteles
Servicios médicos
Servicios peri industriales
-Telefonos -Correos-Telégrafos
-Comunicación vía satélite
-Transporte urbano -Parada de autobús
-Vialidad de acceso
-Guarnición y banquetas
-Vialidades pavimentadas
-Alumbrado público
-Nomenclatura de calles
-Señalizaciónes
-Mobiliario urbano
-Energía eléctrica
-Planta de tratamiento de agua
-Red de gas
-Agua potable -Descargas industriales
-Drenaje pluvial y sanitario
15
-Espuela de ferrocarril
-Áreas verdes
-Urbanización industrial
-Equipamiento industrial
-Comunicaciones y transportes
III. INFRAESTRUCTURA DE LOS PARQUES INDUSTRIALES

Disponer entre 0.5 y 1 litro de agua por segundo en cada hectárea (l/s/ha), con el fin de
garantizar el mínimo funcionamiento de las empresas y del propio desarrollo.
Bajo este criterio, para mostrar la condición de dicho servicio, se tomó en cuenta la
siguiente categorización:
1. Insuficiente. Esta categoría significa que el parque industrial dispone menos de 0.5 l/s/ha.
2. Suficiente. Son aquellos desarrollos industriales cuya capacidad se encuentra en 0.5 y 1

l/s/ha.
3. Más que suficiente. Incluye todos aquellos parques cuya presión hídrica rebasa el nivel
recomendado.
El total de parques industriales creados de 1953 a 2010, el 63% cumple con el criterio en
cuestión. De este total, el 75% y 72.7% de los parques pequeños y muy grandes
respectivamente, son los que presentan mejores condiciones de dotación de agua potable de
uso industrial, con una capacidad de entre 0.5 y 1 l/s/ha.
Otro equipamiento necesario para el adecuado funcionamiento de las empresas

establecidas dentro de los parques industriales es la disponibilidad de energía eléctrica que,
siguiendo el mismo procedimiento de la variable anterior, se agrupó a los parques en tres
categorías de acuerdo con la tensión eléctrica que disponen:
16
1. Tensión eléctrica insuficiente. Implica que la capacidad media de la energía
eléctrica no logra cubrir el mínimo recomendado por la norma en cuestión y la
ONUDI, que es de 150 kilovatios por hectárea (KVA/ha).
2. Tensión eléctrica suficiente. Se consideran aquellos desarrollos cuya capacidad se

encuentra por encima de 150 hasta los 250 KVA/ha.
3. Tensión eléctrica más que suficiente. Es el conjunto de parques que rebasan los
250 KVA/ha.
En este sentido, poco más de la tercera parte del total de parques industriales construidos en
México de 1953 a 2010 presentan insuficiencia en la tensión de energía eléctrica, es decir,
están por debajo de los 150 KVA/ha, situación que representa un obstáculo para el
adecuado funcionamiento de las empresas, pues la energía eléctrica constituye uno de los
principales equipamientos industriales que permiten movilizar los artefactos tecnológicos y
dinamizar el proceso productivo de las empresas, de otra forma, la carencia o
disponibilidad limitada de ésta puede entorpecer el pleno desenvolvimiento de las unidades
de producción y de los propios parques industriales, traduciéndose incluso en altos costos
tanto del proceso productivo como de la mercancía terminada. Incluso, la disponibilidad
limitada de tensión eléctrica, también es un elemento que induce a que las empresas se
movilicen y se relocalicen de un parque a otro, ya que si no se tienen las condiciones
propicias para generarla, el atractivo locacional será bajo con respecto a aquellos
desarrollos que sí disponen de las condiciones recomendadas de dicho servicio (Gereffi,
1999; Requeijo, 2002; Garrido, 2006).
La disponibilidad limitada de energía no puede mejorar si no se dispone de la

infraestructura de apoyo necesario como las subestaciones eléctricas. Los cálculos
realizados en este sentido indican que los parques pequeños y medianos son los que carecen
en mayor medida de este tipo de infraestructura, ya que 75% de los primeros y el 70% de
los segundos no cuentan con dicho equipamiento, lo cual impide reducir el nivel de
insuficiencia eléctrica que todavía presentan, que para los parques pequeños equivale el
25% y los medianos el 55%.
17
Categoría Condición de la energía eléctrica Desarrollos con disponibilidad de
subestación Eléctrica
Insuficiente Suficiente Más que suficiente
Pequeños 25% 75% - 25%
Medianos 55% 25% 20% 30%
Grandes 36% 43% 20% 50%
Muy grandes 31% 46% 22% 65%
FUENTE: Cálculos propios con base en NAFIN, 1993; AMPIP, 2010; ProMéxico, 2010 y SIMPPI, 2010.
Otro equipamiento muy relacionado con la energía eléctrica es la disponibilidad de gas, ya

que en determinado momento puede suplir parcialmente algunas de las múltiples funciones
de la electricidad, siempre y cuando se disponga de las redes de distribución pertinentes.
Disponibilidad de red de gas por categoría de parque industrial, 1953-2010
Categoría Desarrollos con disponibilidad de red de gas
Pequeños 25%
Medianos 25%
Grandes 27%
Muy grandes 45%
La disponibilidad de redes de gas presenta un comportamiento similar al de las

subestaciones eléctricas, es decir, el 70% del total de parques industriales creados en el
periodo de referencia no dispone de este equipamiento, siendo los desarrollos pequeños,
medianos y grandes los que más la carecen, y si bien los considerados muy grandes
disponen de una mayor red, no deja de representar un problema, ya que sólo el 45% de
éstos disponen de dicho equipamiento.
18
Es cierto que la energía eléctrica y el gas en condiciones adecuadas, incrementa y acelera
los procesos de producción, posibilita la incorporación de nuevas tecnologías y facilita la
innovación productiva, sin embargo, en este proceso de mejora productiva también se
suscitan externalidades que pueden dañar al medio ambiente, máxime si no se dispone de la
infraestructura sanitaria adecuada como drenaje, planta de tratamiento de aguas residuales y
de desechos industriales. Esta infraestructura sanitaria es parte del equipamiento industrial
que a veces se deja de lado, pero su presencia en las condiciones pertinentes permite
prevenir costos innecesarios y otras contingencias como inundaciones, mala imagen urbana
o problemas de salud pública, por lo tanto su disponibilidad permite crear un clima de
producción y de desarrollo industrial acorde con las expectativas de las empresas y de los
propios parques industriales.
Del total de los parques industriales construidos en el periodo referido, más de la mitad
carece de drenaje pluvial, sanitario, para descargas industriales y plantas de tratamiento de
aguas residuales.
Disponibilidad de infraestructura sanitaria en los parques industriales creados en

México, 1953-2010
Infraestructura Disponibilidad/tamaño de los parques industriales
Pequeño Mediano Grande Muy grande
Drenaje pluvial 50% 20% 36% 54.50%
Drenaje sanitario 50% 60% 70% 31.80%
Descargas industriales 50% 36% 36% 54.50%
FUENTE: Cálculos propios con base en NAFIN, 1993; AMPIP, 2010, ProMéxico, 2010 y SIMPPI, 2010 .
Este es un problema que se generaliza en las diferentes categorías de parques industriales,

siendo los parques industriales pequeños los que en su totalidad carecen de plantas de
tratamiento de aguas residuales, y la mitad no tiene drenaje pluvial, sanitario e industrial.
Asimismo, el 90% de los parques industriales medianos carecen de plantas tratadoras de
agua, el 80% no tiene drenaje pluvial, 40% carece de drenaje sanitario y 64% no dispone de
19
fuentes de descargas industriales, lo cual pone de manifiesto la todavía escasa atención a
este tipo de software industrial.
Otro de los equipamientos industriales que aparentemente ha perdido importancia e incluso

se considera como costoso y lento es la disponibilidad de espuelas de ferrocarril, pues si
bien el transporte moderno agiliza la movilidad y traslado de insumos y materiales, al
interior de los parques industriales debe existir este tipo de infraestructura, a fin de que las
empresas puedan movilizar sus factores productivos y mercancías de una planta a otra o
hacia los mercados finales de consumo. Los datos evidencian que los parques muy grandes
son los que disponen de la mayor cantidad de este equipamiento, equivalente al 59%,
mientras que los grandes representan el 30%; 15% para los medianos y nulo para los
pequeños.
Este equipamiento debe ser coherente con el nivel de crecimiento de los parques
industriales, es decir, a medida que se establezcan más empresas es lógico que la demanda
y uso de servicios se incrementen, por lo tanto, se debe contar con toda la infraestructura
necesaria en calidad y cantidad antes de permitir el establecimiento de nuevas unidades de
producción, para de esta manera acelerar los procesos de ocupación mediante la retención
de las empresas (Garrido, 2006; Garza, 1999).
20
IV. Condiciones del equipamiento urbano

La urbanización de los parques industriales constituye otro elemento importante de la
infraestructura que necesitan las empresas para su adecuado funcionamiento, pues si bien
son componentes menores del equipamiento y los servicios para el desarrollo industrial, su
presencia permite dar una mayor funcionalidad a las empresas y parques industriales.
De acuerdo con la Norma Oficial Mexicana de Parques Industriales (SE, 2005), el Sistema
Mexicano de Promoción de Parques Industriales (SIMPPI, 2010) y la Asociación Mexicana
de Parques Industriales Privados (AMPIP, 2010), un parque se considera urbanizado si al
menos cuenta con vialidades de acceso, vialidades pavimentadas, señalizaciones,
nomenclatura de calles, guarniciones y banquetas, alumbrado público, mobiliario urbano y
áreas verdes.
En este sentido, los cálculos realizados evidencian que del total de parques industriales
creados en nuestro país en el periodo que se indica, 42.5% carece o dispone limitadamente
de alguno de los equipamientos urbanos mencionados, situación que influye en la
movilidad y relocalización de las empresas hacia aquellos parques que ofrecen mejores
condiciones urbanas.
Los parques pequeños y medianos son los que presentan mayor problema de urbanización
pues el 45.5 y 45.6% respectivamente tiene disponibilidad limitada de vialidades,
señalizaciones y de mobiliario urbano principalmente. En contraparte, a pesar de que el
67.6% de los parques industriales grandes disponen de guarniciones, banquetas, vialidades
pavimentadas, alumbrado, señalizaciones y áreas verdes, no deja de ser preocupante ya que
es un factor explicativo del lento nivel de ocupación de lotes industriales que ofrecen
dichos espacios.
Disponibilidad de espuelas de ferrocarril en los parques industriales creados en México,

1953-2010
21
Categoría Disponibilidad
Pequeños 0%
Medianos 15%
Grandes 30%
Muy grandes 59%
Puntualizando en las características del equipamiento urbano, el 7% de los parques

industriales pequeños presentan problemas de accesibilidad vial. Situación similar se
observa con los desarrollos medianos, pues sólo 35% de éstos disponen de vías de acceso al
parque, de las cuales sólo las tres cuartas partes están pavimentadas.
En los parques grandes y muy grandes las condiciones tienden a mejorar, sin embargo no
deja de ser preocupante, pues a pesar de que en los primeros más de la mitad no tiene
problemas con este equipamiento, 45.5% debe buscar la manera de resolver dicha
limitación, a fin de reducir los efectos de arrastres sobre las empresas y los propios parques.
En el caso de los parques industriales muy grandes el panorama no es mejor, ya que más de
la mitad tienen dificultades de acceso y casi una tercera parte no reúne las condiciones
adecuadas en términos de pavimentación, lo cual puede retardar aún más el tiempo de
saturación de sus lotes industriales.
Disponibilidad de vialidades de acceso en los parques industriales creados

en México, 1953-2010
Categoría % de Disponibilidad % de vialidades pavimentadas
Pequeños 25 100
Medianos 35 75
Grandes 54.5 84
Muy grandes 40.9 68.2
22
Si al limitado acceso a los parques industriales y la escasa pavimentación se le agregan las

deficiencias en las señalizaciones y nomenclatura de calles, los costos se incrementan y los
incentivos por localizarse o seguir operando en estos espacios son cada vez menores, ya
que el lapso de recorrido y ubicación se amplía, incrementando el tiempo de horas-hombre
improductivo, el consumo de combustible y los tiempos de entrega.
En este sentido, nuevamente los parques industriales pequeños y medianos son los que
presentan mayor limitación en la disponibilidad de nomenclatura y señalizaciones de las
vialidades, y aunque los grandes y muy grandes mejoran su situación no dejan de
preocupar, pues todavía un porcentaje importante de éstos carecen de dicho equipamiento.
23
V. Condiciones de las comunicaciones y transportes
La disponibilidad de transporte y comunicación se convierte en la forma espacial
dominante del desarrollo de los parques industriales, ya que articulan el espacio con los
diferentes agentes económicos y el mercado, convirtiéndose en los factores de poder y
riqueza de los espacios productivos.
Bajo esta consideración, los medios de comunicación mínimos que deben disponer los
parques industriales son líneas telefónicas oficinas de correo, estaciones telegráficas y
comunicación vía satelital, sin olvidar el transporte urbano y paradas de autobús dentro y
fuera del desarrollo, más recomendable para los parques grandes y muy grandes.
En este rubro, los parques grandes y muy grandes son los que disponen de la mayor
cantidad de líneas telefónicas y de comunicación satelital. Estos medios alcanzan tal
dimensión, dado que en este tipo de parques las empresas establecidas son en su mayoría
medianas y grandes, y requieren de comunicaciones más sofisticadas y rápidas para agilizar
su comunicación.
Condiciones de la infraestructura y el equipamiento urbano

Interior del país, sino fuera de las fronteras para complementar sus múltiples actividades
que desarrollan en los concretos territoriales.
El caso de los medios de transporte tanto al interior como fuera de los parques industriales,
parece no representar un problema mayor, ya que poco más de la mitad de los parques
industriales creados en México en el periodo de referencia disponen de transporte urbano,
que contribuyen a agilizar la movilidad del personal que labora en dichos espacios. Esta
disponibilidad de transporte es exclusivamente de pasajeros, que bien pueden circular al
interior de los parques o pasar cerca de éstos, con recorridos y puntos de ascenso y
descenso bien definidos dependiendo de la traza vial.
En cuanto a la disponibilidad de medios de transporte urbano, son los parques grandes y

muy grandes los que disponen de la mayor cantidad de dicho equipamiento, así como de
estaciones de descenso y ascenso, pues su extensión territorial permite crear circuitos viales
ubicados estratégicamente, de tal manera que a los usuarios no les implique invertir mucho
tiempo llegar a sus lugares de trabajo.
24
A pesar de que 66% de los parques industriales grandes y 59% de los considerados muy
grandes disponen de este tipo de infraestructura, no deja de preocupar la fracción restante
que la carece, ya que éste puede ser motivo de escasez de mano de obra cuando las
percepciones no son muy atractivas e incluso pueden limitar el establecimiento de nuevas.
La disponibilidad limitada de transporte urbano no es propia de esta categoría de parques,
ya que la mitad de los desarrollos pequeños y medianos presentan el mismo problema, es
decir, no disponen de circuitos internos ni estaciones de ascenso y descenso para permitir la
circulación del transporte.
Medios de transporte urbano Estaciones de ascenso y descenso
Pequeños 50 50
Medianos 50 60
Grandes 66 70
Muy grandes 59 59
Disponibilidad limitada de infraestructura y equipamiento, y nivel de ocupación de los

parques industriales
La dinámica y desenvolvimiento de los parques industriales se determina por la cantidad de

empresas establecidas, condicionado a su vez por la disponibilidad de infraestructura y
equipamiento urbano industrial, ya que son necesarios no sólo para el quehacer de dichas
unidades de producción, sino también para el desarrollo del territorio, al ser generadoras de
economías de urbanización y de concentración. Incluso, cuando la disponibilidad de estos
factores son limitados o sus condiciones no cumplen con las expectativas que demandan las
empresas, lejos de volverse un atractor productivo inducen a la movilidad de las unidades
de producción, dejando vacíos importantes en los parques industriales y acentuando las
divergencias territoriales.
En las evidencias mostradas sobre la infraestructura y la urbanización industrial, se resaltó

que todavía muchos parques industriales carecen o disponen limitadamente de estos
requerimientos, convirtiéndose en restricciones para la ocupación total de dichos espacios,
e incluso son los que inducen a la movilidad de empresas.
25
Si a la carencia o disponibilidad limitada de requerimientos industriales se le agrega el
costo de suelo industrial, éstos se convierten en dos de los más importantes determinantes
de ocupación de dichos espacios, ya que para las empresas son factores básicos para decidir
su lugar de localización final, incluso, los altos costos del suelo también limitan el
incremento de la inversión, la llegada de nuevas empresas, así como el propio crecimiento y
desarrollo de los parques industriales
A principios del año 2010, fueron los parques industriales pequeños los que presentaron los
precios de suelo industrial más altos, pues sus valores oscilaron de $24 700.00 a $26 706.00
por metro cuadrado (AMPIP, 2010; SIMPI, 2010), explicado por la relativa mejor
disponibilidad de equipamiento industrial, su alto nivel de urbanización, la facilidad para la
interacción regional y la buena existencia de medios de comunicaciones y transportes, tal
como se evidenció en los apartados correspondientes. Por tanto, al presentar los costos más
altos de suelo industrial, son también los que de menos empresas disponen, pues en
promedio cada año apenas logran atraer 1, mientras que en los medianos y grandes, cuyos
precios bajan considerablemente, se establecen entre 3 y 6 empresas en promedio
anualmente.
Al tomar como referencia el número de empresas que se logran establecer anualmente en

los parques industriales, es posible determinar el índice de ocupación de los parques
industriales, el cual muestra de manera más clara la intensidad o frecuencia de
establecimiento de nuevas empresas en dichos lugares y la saturación de los lotes
destinados para tal fin, de acuerdo con sus características de infraestructura y equipamiento
urbano-industrial.
El índice de ocupación de los desarrollos industriales, se calculó utilizando la siguiente

expresión:
IOx=Ea/DTL
Donde: IOx= índice de ocupación del parque industrial; Ea= total de empresas establecidas
anualmente en los parques industriales; DTL=disponibilidad total de lotes de uso industrial.
De los resultados obtenidos, se definieron tres categorías:
1) Desarrollos con bajo nivel de ocupación: IO≤1
26
Cuando el índice respectivo es menor a 1, significa que la ocupación del parque industrial
es en promedio de 35% de los lotes de uso industrial.
2) Desarrollos con ocupación medio: 1≤IO≤2
Son aquellos desarrollos industriales cuyo índice se encuentra entre la unidad y menos de
dos, reflejando un nivel de ocupación mayor a 35% y menor a las tres cuartas partes de los
lotes industriales.
3) Desarrollos de alta ocupación: IO≥2
Quedan englobados aquellos desarrollos industriales cuyo índice es mayor a dos, indicando
que éstos tienen ocupado más del 75% de sus lotes destinados para tal fin.
De estos cálculos, se deduce que del conjunto de parques industriales creados en México en
el periodo referido, 95% presenta deficiencias de ocupación, es decir, en promedio apenas
tienen ocupada una tercera parte de sus lotes industriales y sólo 1.5% de estos desarrollos
ocupan más del 75% del área destinada para la actividad industrial.
Nuevamente los parques pequeños son los que presentan los índices de ocupación más
bajos, incluso al agruparlos, 100% de éstos se ubican en el rango de bajo nivel de
ocupación, mientras los mejor posicionados son los que tienen los precios más bajos, es
decir, los medianos, grandes y muy grandes, tal como se aprecia en el cuadro 11. De hecho,
sólo 5% de los parques industriales medianos presentan un alto índice de ocupación
industrial, mientras que los grandes y muy grandes apenas 2.2 y 2.4% respectivamente
alcanzan un índice medio de ocupación industrial.
Índice de ocupación industrial de los parques industriales por tamaño y rango
Rango del índice
Tamaño/porcentaje de parques industriales
Total Pequeños Medianos Grandes Muy grandes
Bajo 95.3 100 95 97.8 95.5
Medio 3.1 - - 2.2 4.5
27
Alto 1.5 - 5 - -
FUENTE: Cálculos propios con base en AMPIP, 2010; ProMéxico, 2010 y SIMPPI, 2010 .
Al agrupar la infraestructura, equipamiento, servicios, precios y nivel de ocupación de los

parques industriales, es posible determinar el tiempo de saturación de los mismos, es decir,
de acuerdo con estas condiciones es posible saber el tiempo necesario para que éstos se
ocupen totalmente.
A nivel internacional se considera que el tiempo máximo de saturación de un parque

industrial es de 10 años, y dependiendo de las condiciones propias de cada una de éstas
pueden presentarse variaciones de 5 años, pero un tiempo mayor a 15 años implica que es
muy difícil que estos espacios se lleguen a ocupar totalmente, a menos que mejore
significativamente sus instalaciones y ofrezcan mejores oportunidades de desarrollo que los
parques existentes a su alrededor (ONUDI, 1979a).
Para calcular el tiempo de saturación del parque industrial se consideró el número de

empresas establecidas en el tiempo que lleva funcionando el desarrollo, el número de lotes
ocupados y la superficie total del parque, tal como se muestra en la siguiente expresión:
TSPI=Ep+LIO+SPh
Donde: TSPI= Tiempo de saturación del parque industrial, Ep=Empresas establecidas

durante el tiempo de funcionamiento del parque, LIO= total de lotes industriales ocupados,
SPh=superficie total del parque medido en hectáreas.
Los resultados obtenidos evidencian que casi la totalidad de los parques creados y
existentes en México rebasan el tiempo estipulado para que se ocupen totalmente. A pesar
de que los parques industriales pequeños tienen menor dimensión territorial, no es una
variable suficiente que acorte el tiempo de ocupación.
28
VI. Condiciones de ocupación de los parques industriales por

tamaño
Tamaño del parque industrial
Precio del suelo industrial por m2*
Índice de ocupación
Promedio de empresas establecidas por año
Tiempo de ocupación (años)
Mínimo Máximo
Pequeños 24,700 26,706 0.17 1.27 69
Medianos 6,393.70 7,043.50 0.5 3.8 80.8
Grandes 7,588.80 8,130.40 0.43 5.6 271.2
Muy grandes 4,199.50 4,382.50 0.46 0.97 652.2
* Calculado en pesos corrientes al primer semestre de 2010 y los valores expresados en

dólares americanos se transformó a pesos mexicanos con un tipo de cambio de $11.15 al 17
de agosto de 2010.
FUENTE: Cálculos propios con base en AMPIP, 2010; ProMéxico, 2010 y SIMPPI, 2010.
promedio de 69 años más para que se saturen, es decir, se espera que en el primer semestre
el año 2079 sus lotes estén totalmente ocupados, sin embargo, es un tiempo demasiado
largo que no garantiza la recuperación de la inversión realizada en la construcción de
dichos espacios.
29
Los más críticos son los muy grandes, que en promedio requieren de 652.2 años para que
los lotes industriales se ocupen en su totalidad, aunque hay casos como el de Ciudad
Industrial Nayarita, ubicado en Tepic Nayarit, con una extensión de 452 hectáreas que
necesita de 906 años para que se sature, a pesar de que en promedio cada año se instalan
tres nuevas empresas.
En este sentido, mientras los parques industriales sigan presentando limitaciones o

deficiencias en su infraestructura y equipamiento, el tiempo de saturación de prolongará
más allá de lo estimado, observándose consecuentemente una movilidad frecuente de
empresas hacia otros parques y otros más se asentarán fuera de éstos, que en el largo plazo
significará una descapitalización y desocupación de dichos espacios
30
VII. Tipos de naves industriales
Las naves industriales corresponden a edificaciones resueltas a base de marcos

estructurales de concreto, de acero o mixtas con cerramientos desde láminas
hasta losas aligeradas en algunas ocasiones se resuelven con elementos o
estructuras pre fabricadas para geometrías específicas a giros atípicos.
Puntos fundamentales a verificar por los valuadores
1. La obra civil de estos inmuebles tiene como principal elemento la cimentación

con la cual se transmiten el peso de la estructuración y cargas al terreno.
31
2. La estructuración de que tipo y clase es, además de identificar las diferentes

edificaciones que se encuentran dentro de la nave o fuera, además de como son
los espacios abiertos en su caso.
32
33
3. Identificar cómo son los cerramientos porque son muchos y muy diversos.
34
4. En función del giro, los muros en muchas de las ocasiones no trabajan, es decir
son muros divisorios.
35
5. Las instalaciones y acabados complementarios son aquellos elementos que se

requieren para el mejor equipamiento de las naves industriales. Son variados,
van desde ventiladores y traslúcidos hasta puertas basculantes o seccionales y
ventanas. Uno de los complementos más importantes es quizás la instalación
eléctrica, siempre en función del uso de la nave.
36
37
3
Planta de tratamiento: Es una instalación donde a las Aguas Residuales se les retiran los contaminantes,
para hacer de ella un agua sin riesgos a la salud y/o medio ambiente al disponerla en un cuerpo receptor
natural (mar, ríos o lagos) o por su reuso en otras actividades de nuestra vida cotidiana con excepción del
consumo humano (no para ingerir o aseo personal).
38
39
VIII. Uso; Rango de Niveles; Clase

USO: Se refiere a cualquier instalación o edificación destinada a ser fábrica o taller,
relacionada con la industria extractiva, manufacturera y de transformación, de ensamble, de
bebidas, de alimentos, agrícola, pecuaria, forestal, textil, calzado, siderúrgica,
metalmecánica, automotriz, química, televisiva, cinematográfica, electrónica y similares.
También incluye las instalaciones para el almacenamiento de maquinaria, materias primas y
productos procesados, así como aquellas destinadas al alojamiento de equipos e
instalaciones relacionadas con los sistemas de agua potable, drenaje, energía eléctrica,
servicios de limpia, disposición de desechos sólidos y similares. Comprende las destinadas
al almacenamiento o suministro de combustible para vehículos o para uso doméstico e
industrial, tales como: gasolineras e inmuebles de depósito y venta de gas líquido y
combustibles. Asimismo, se incluyen las edificaciones e instalaciones destinadas a prestar
servicios de reparación y conservación de bienes muebles y herramientas, tales como:
talleres de reparación, lubricación, alineación y balanceo de vehículos, maquinaria,
lavadoras, refrigeradores, bicicletas, de equipo eléctrico, vulcanizadoras, carpinterías,
talleres de reparación de muebles y similares.
Rango de niveles: Corresponde al número de plantas cubiertas y descubiertas de la

construcción a partir del primer nivel utilizable o edificado en el predio en que se ubique.
En los casos que en una cuenta catastral se encuentren varios cuerpos de edificios
claramente separados, el valor total de la construcción se obtendrá de la suma del valor de
cada uno de ellos, los cuales se calcularán en forma independiente.
Cuando el nivel más alto de un edificio tenga un porcentaje de construcción menor al 20%
de la planta cubierta anterior, el rango de nivel del inmueble se determinará sin tomar en
cuenta el último nivel:
El rango de nivel se considerará conforme a la siguiente edificación.
CLAVE DESCRIPCIÓN
01 Superficies construidas descubiertas.
02 De 1 a 2 niveles o bien, si no existe una clara distinción de ellos y la

construcción tenga una altura hasta de 6.00 metros.
40
05 De 3 a 5 niveles o bien, si no existe una clara distinción de ellos y la
construcción tenga una altura de 6.01 metros a 15.00 metros.
10 De 6 a 10 niveles.
99 De 21 a más niveles.
RU Rango Único Se aplica a edificaciones sin una clara distinción de niveles

tales como naves industriales, bodegas galerones, centros comerciales, restaurantes y
estructuras semejantes que excedan una altura de 15.00 metros.
CLASE: Es el grupo al que pertenece una construcción de acuerdo con las características
propias de sus espacios, servicios, estructuras y acabados, la cual tiene asignado un valor
unitario de construcción.
Para determinar la clase de construcción a que pertenece cada edificación, se procederá

conforme a lo siguiente:
En primer término se debe considerar el uso genérico del inmueble, identificándolo como
habitacional o no habitacional; posteriormente se ubica de manera específica en la "Matriz
de Características" para determinar la clase que aplica para el uso de que se trate.
Selección de elementos en la matriz de características.
Cada "Matriz de Características" se compone de apartados en los cuales se consideran

distintos elementos de la construcción. Por lo que se deberá seleccionar un solo elemento
de los siete que componen cada columna, y así sucesivamente, para cada columna que
integra esta matriz.
Determinación de puntos y clase en la matriz de puntos.
Se deberá identificar los puntos que correspondan a cada elemento seleccionado en la

matriz de características. Hecho lo anterior, los puntos se anotarán en el reglón denominado
"Puntos Elegidos", y se deberán sumar los puntos de este renglón, ubicando el resultado en
el cuadro "Total de Puntos".
41
Finalmente, el total de puntos se ubicará dentro de algún rango de la "Tabla de Puntos",
determinándose de esa manera la clase a la cual pertenece la construcción del inmueble.
Cuando un inmueble construido originalmente para uso habitacional se destine a Oficina,

Hotel, Comercio, Salud, Educación y/o Comunicaciones, se identifican las características
de la construcción en la "Matriz de Características" para determinar clases de construcción
de Uso: No Habitacional (Casa habitación adaptada para oficina, hotel, comercio, salud,
educación y/o comunicaciones) conforme al procedimiento señalado en esta fracción.
NORMAS DE APLICACIÓN
1. Para la aplicación de la Tabla de Valores Unitarios de Suelo a un inmueble específico, se
determinará primero la Delegación a que corresponda. Según su ubicación se constatará si
se encuentra comprendido dentro de la Tabla de Colonia Catastral de tipo Enclave o de tipo
Corredor, de ser alguno de estos casos le corresponderá al inmueble el valor unitario por
metro cuadrado respectivo. En caso contrario se determinará la región con los tres primeros
dígitos del número de cuenta catastral y su Manzana con los tres siguientes dígitos del
mismo número de cuenta, a los cuales deberá corresponder una Colonia Catastral de tipo
Área con un valor unitario por metro cuadrado. El valor unitario que haya correspondido se
multiplicará por el número de metros cuadrados de terreno, con lo que se obtendrá el valor
total del suelo del inmueble.
2. Para la aplicación de la Tabla de Valores Unitarios de las construcciones, se considerarán

las superficies cubiertas o techos y las superficies que no posean cubiertas o techos, según
sea el caso. Para determinar el valor de la construcción se clasificará el inmueble en el tipo
y clase que le correspondan: con este tipo y clase se tomará el valor unitario de la
construcción, establecidos en la tabla de valores unitarios de las construcciones y se
multiplicará por los metros cuadrados de la construcción, con lo que se obtendrá el valor
total de la edificación.
Para la determinación del valor de la construcción de un inmueble de uso habitacional se

considerarán todos los espacios cubiertos propios de este uso incluyendo, entre otros, los
cuartos de servicio, patios, cajón de estacionamiento, cocheras y, en su caso, las obras
complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales con que cuente, mismos
que deberán considerarse invariablemente como uso habitacional.
42
El valor total de la construcción se obtendrá tomando en consideración la clase
predominante.
En caso de inmuebles de uso habitacional sujetos al régimen de propiedad en condominio,

se considerará además, la parte proporcional de las áreas comunes que les corresponde
conforme a su indiviso. Estas áreas comunes, así como las porciones privativas que estén en
otro cuerpo constructivo serán clasificadas de acuerdo a sus usos, rangos de nivel, clases, y
edades.
El valor total de la construcción de inmuebles de uso habitacional sujetos a régimen de

propiedad en condominio se obtendrá de la suma del valor de la construcción privativa y el
valor total de las porciones del inmueble correspondientes al indiviso.
En los inmuebles de uso no habitacional, se considerará cada porción de uso y se

determinará su tipo y clase que le corresponda. Los inmuebles en esta situación, deberán
determinar el valor de la construcción con la suma total de cada una de ellas.
Para el inmueble que cuenta con porciones de distinto uso, incluso habitacional, cuando las
personas residan de manera ocasional o para resguardar dichos inmuebles, se debe tomar el
valor de cada una y sumarse a las restantes para así obtener el valor total de la construcción.
Al resultado obtenido se le aplicará una reducción según el número de años transcurridos

desde que se terminó la construcción o desde la última remodelación que hubiere afectado a
por lo menos un 30% de la superficie de construcción, en razón del 1% para cada año
transcurrido, sin que en ningún caso se descuente más del 40%. Si los inmuebles tuvieran
porciones de construcción con diferentes fechas de terminación, la reducción procederá por
cada porción, según el número de años transcurridos desde que se terminó cada una de
ellas.
3. Cuando el inmueble cuente con instalaciones especiales, elementos accesorios u obras

complementarias, el valor resultante de aplicar lo señalado en el numeral 2, se incrementará
en 8%. Instalaciones especiales, aquellas que se consideran indispensables o necesarias
para el funcionamiento operacional del inmueble de acuerdo a su uso específico, tales
como, elevadores, escaleras electromecánicas, equipos de calefacción o aire lavado, sistema
hidroneumático, equipos contra incendio.
43
Elementos Accesorios, son aquellos que se consideran necesarios para el funcionamiento de
un inmueble de uso especializado, que sí se convierten en elementos característicos del bien
analizado como: caldera de hoteles y baños públicos, espuela de ferrocarril en industrias,
pantalla en un cinematógrafo, planta de emergencia en un hospital, butacas en una sala de
espectáculos, entre otros.
Obras complementarias, son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al

inmueble como son: bardas, celosías, andadores, marquesinas, cisternas, equipos de
bombeo, gas estacionario, entre otros.
4. El valor del suelo del inmueble, de sus construcciones y de sus instalaciones especiales,
según sea el caso, se sumarán para obtener el valor catastral del inmueble.
La autoridad fiscal, mediante reglas de carácter general dará a conocer lo relativo a lo

dispuesto en este artículo, en lenguaje llano y mediante folletos ejemplificativos.
5. El valor catastral determinado mediante avalúo comprenderá la suma de los valores de

suelo del inmueble, de sus construcciones, instalaciones especiales, elementos accesorios u
obras complementarias, según sea el caso.
44
IX. Metodología y Criterios Técnicos a emplear por el

Propósito del avalúo (Garantía Crediticia, Valor
Comercial y en su caso fiscal)
MÉTODO FÍSICO O DIRECTO.
El método físico o directo establece el valor del inmueble a través de la estimación por
separado del costo del terreno, mediante la investigación exhaustiva, análisis y
ponderación del mercado inmobiliario de terrenos, en la misma zona y/o zonas
similares; así como el costo neto de reposición de las construcciones, instalaciones
especiales, elementos accesorios y obras complementarias.
Cuando se trate de inmuebles sujetos a régimen de condominio, se deberá calcular el

costo indiviso del terreno; los costos de las construcciones, instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias privativas y comunes, estas últimas
aplicando el indiviso correspondiente.
Conforme a lo anterior la metodología se compone de varias fases las cuales son:
A) Estimación del costo del terreno.
B) Estimación del costo de las construcciones.
C) Estimación del costo de las Instalaciones Especiales, Elementos Accesorios y

Obras Complementarias. D) Estimación del método Físico o Directo del inmueble.
45
MÉTODO DE INGRESOS O CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
El método de Capitalización de Rentas establece el valor del inmueble mediante la renta de
mercado (cuando el inmueble no se encuentre rentado o cuando las rentas reales sean
inferiores o superiores al mercado de arrendamiento), para establecer dichas rentas de
mercado se deberá efectuar una investigación exhaustiva, análisis y ponderación del
mercado de arrendamiento de inmuebles semejantes al que se valúa en la misma zona y/o
zonas similares aplicando las deducciones que genera el negocio de arrendamiento para el
inmueble en estudio, así como tasas de capitalización acordes al mismo (deducciones y
tasas debidamente fundamentadas).
El método de capitalización de rentas tiene como premisa fundamental una de las

definiciones más evidentes del valor:
El valor de una propiedad, es el valor presente de los posibles beneficios esperados a

futuro. Considerando que todos los inmuebles son capaces de generar un ingreso, se
entiende como el valor presente del ingreso neto que producirá durante su restante vida
económica productiva.
La capitalización es un proceso por el cual se puede obtener el valor de una propiedad

conociendo la cantidad, calidad y duración de un ingreso.
Existen varios métodos de capitalización de rentas, de los cuales a continuación se señalará

el método más comúnmente usado:
El valor de capitalización de rentas del inmueble valuado, se obtiene de dividir la renta o

ingreso neto anual entre la tasa de capitalización (tasa neta).
La expresión matemática es la siguiente:
VCap = RNa / T Donde: VCap = Valor de Capitalización ($)
RNa = Renta neta anual ($)
T = Tasa de capitalización (neta) (%) Conforme lo anterior, la metodología se

compone de varias fases, las cuales son:
a) Determinación de las áreas rentables por cada tipo de construcción.
46
b) Estimación del valor unitario de renta (renta / m²) para cada una de las diferentes áreas
rentables del inmueble en estudio.
c) Estimación de la renta bruta mensual.
d) Estimación de las deducciones a la renta bruta mensual. e) Estimación de la renta

neta mensual.
f) Estimación de la renta neta anual.
g) Estimación de la tasa de capitalización.
h) Estimación del Valor de Capitalización del inmueble valuado
ESTIMACIÓN DEL VALOR COMPARATIVO O DE MERCADO.
El resultado de la multiplicación del valor / m² vendible del inmueble (VV), por su

correspondiente superficie vendible (SV) establece el Valor Comparativo o de Mercado del
inmueble que se valúa (VCm) y se observa en la siguiente expresión: VCm, = VV x SV
Donde:VCm, =Valor Comparativo o de Mercado. ( $ )
VV =Valor del m² vendible. ( $/m² )
SV =Superficie vendible. ( m² )
Ejemplo: Determinar el valor comparativo o de mercado de un inmueble. Los datos son los
siguientes:
Datos: VV = $7,000.00 /m2
SV = 500.00 m2
VCm = ?
Sustituyendo:
47
VCm = $7,000.00 / m2 x 500.00 m2
VCm = $3’500,000.00
Para el caso de que el inmueble valuado tuviese áreas vendibles con tipos de construcción y
usos genéricos diferentes, se calculará el Valor Comparativo o de Mercado parcial de cada
una de ellas.
La suma de los valores Comparativos o de Mercado obtenidos para cada una de las
diferentes áreas vendibles, determinará el Valor Comparativo o de Mercado total de dicho
inmueble:
VCm = VCm1 + VCm2 +….. VCmn
Ejemplo: Determinar el valor comparativo o de mercado de un inmueble que tiene

oficinas y
Locales comerciales con valores por m² vendibles diferentes. Los datos son los siguientes:
Datos: VCm1 = $4’000,000.00 Vr. Comp. o de mercado oficinas VCm2 =

$2’000,000.00 Vr. Comp. o de mercado loc. com. VCm = ?
Sustituyendo:
VCm = $4’000,000.00 + $2’000,000.00
VCm = $6’000,000.00 Vr.Comp.o de mercado total de las

diferentes áreas vendibles del inmueble BACP
Donde VCm es el valor conclusivo de este método.
48
X. Estudios de Caso
49
50
51
XI. CONCLUSIONES
1. Los valuadores estamos omisos en establecer Normas; Metodologías, Criterios Técnicos
y Procedimientos para la valuación de las naves industriales inmersos en parques con esa
concentración de inmuebles industriales o actividades colaterales. Esos desarrollos
inmobiliarios son y seguirán siendo durante muchos años más, detonadores clave del
desarrollo económico de una región, así como de las naciones. Son complejos inmobiliarios
atractivos para la inversión, nacional o extranjera, lo que a su vez permite la generación de
empleos y puedan expandirse de manera planeada y ordenada, impactando en menor media,
o incluso beneficiando, el medio ambiente y el medio social. Si esto se logra, existen
mayores probabilidades de ser reconocidos mundialmente y ser candidatos potenciales de
muchas naciones para invertir su capital.
2. Cabe señalar que en la medida de que una nación cuente con diversos parques
industriales que provean los servicios necesarios para las empresas que en ellos operan y
que generen en consecuencia empleos directos o indirectos para los pobladores del país de
origen de que se trate, los beneficios en su economía serán de mayor magnitud, situación
que todavía no es muy perceptible en México.
3. Los parques industriales son un campo de trabajo para los valuadores y si estos están
bien planificados son una estrategia de crecimiento para muchas naciones y en el caso
específico de México pueden ser una oportunidad para cientos de microempresarios
quienes por lo regular no cuentan con el capital o bien la capacitación necesaria para hacer
52
crecer sus negocios y que sin embargo la mayor parte del PIB (Producto Interno Bruto) del
país es generado por ellos.
4. No se puede dejar de lado la sustentabilidad ambiental en la industria, un tema

controversial en la actualidad y que a pesar de la existencia de legislaciones, normas e
instituciones como el Instituto Nacional de Ecología, la ONUDI, etc. quienes tienen a su
cargo la creación, vigilancia, coordinación y cumplimiento efectivo de determinadas
políticas para contribuir al cuidado del medio ambiente y al aprovechamiento de los
recursos tanto renovables como no renovables continúa siendo severamente afectado.
5. El cuidado del medio ambiente también debe incluir al bienestar de la población, es

decir, no se debe confundir un fin con un medio. Si el deterioro medioambiental es
preocupante, es precisamente porque tiende a disminuir la calidad de vida o incluso a poner
en riesgo la existencia de vida humana, de tal forma que no se debe sacrificar el bienestar
de la población por el cuidado medioambiental por sí mismo, si no que ambos van de la
mano. En este sentido, se pueden tomar como ejemplo algunos casos de parques
industriales europeos, en los que generan empleos indirectos para la sociedad en general, y
que están destinando principalmente al desarrollo de la cultura de la prevención y el
cuidado medioambiental dentro del propio parque.
6. Por tal motivo, es vital que los valuadores incursionen en la actualización de

conocimientos para valuar de acuerdo a las políticas y normas en materia de sustentabilidad
ambiental.
7. Para efecto de valuación no perder de vista las evidencias encontradas en este análisis
indican que alrededor de 50% de los 355 parques industriales creados en México de 1953 a
2010 carecen o disponen limitadamente de infraestructura y equipamiento urbano
industrial. A pesar de que el 66% de los parques industriales pequeños tienen un alto nivel
de urbanización, casi la mitad carece de los requerimientos básicos que demandan las
empresas, como agua potable, energía eléctrica, redes de gas, infraestructura sanitaria,
espuelas de ferrocarril, vialidades de acceso, mobiliario urbano y medios de comunicación
y transporte.
8. Esta situación es similar en los parques medianos, grandes y muy grandes, aunque es
cierto que en los últimos dos, la disponibilidad de infraestructura, equipamiento y servicios
es mejor en el 65% de los parques industriales, sin embargo, no deja de preocupar el hecho
53
de que sólo el 27% de los desarrollos grandes dispongan de redes de gas o que el 20% de
los parques muy grandes cuenten con los medios de comunicación pertinentes como líneas
telefónicas, oficinas de correos, estaciones telegráficas y comunicación satelital.
9. Este conjunto de limitaciones de infraestructura y equipamiento arroja una realidad muy

preocupante en el nivel de ocupación de los parques industriales establecidos en México,
pues más del 95% de éstos requieren entre 69 y 652 años para que se ocupen totalmente,
tiempo que rebasa dimensionalmente los 15 años que se establece en la norma oficial
mexicana de parques industriales.
10. En este sentido, los parques industriales deben incrementar y mejoren

significativamente la disponibilidad del equipamiento y la infraestructura, a través de la
formulación de políticas públicas y programas que se orienten a dotar de las condiciones
necesarias antes de construir nuevos parques, poniendo especial atención en aquellos
requerimientos que demandan las empresas para su pleno funcionamiento, de otro modo, se
seguirán observando parques en proceso de desocupación y frecuente movilidad de
empresas.
54
ANEXOS
55
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
1. AMPIP (2010). “Los parques industriales en México”. Disponible en
http://www.ampip.org.mx/. Consultado en enero de 2010.
2. Aldape Barrios Alberto (Consultado el 5 de Noviembre de 2008), “La inversión

extranjera directa y el desarrollo económico”. Disponible en:
http://www.liderempresarial.com/num162/11.php.
3. Boley, R. (1962). Industrial districts. Principles in practice. Urban Land

Institute.Washington. pp. 237.
4. Bredo, W. (1960). Industrial states, tool of industrialization. International Industrial

Development Center. Asia Publishing House. India. pp. 302.
5. Capello, R. (2009). Regional economics. Routledge. New York. pp. 357. Caravaca, I.
(1998). “Los nuevos espacios ganadores y emergentes” en Eure. Vol. 24. Núm. 73. pp. 5-
30. Santiago de Chile..
56
6. Carrillo, M. (2003). Estudios regionales en México, selección de teoría y evidencia
empírica: localización económica. Universidad de Puebla. México. pp. 289.
7. Cuadrado, R. (1995). “Planteamientos y teorías dominantes sobre el crecimiento regional

en Europa en las últimas décadas,” en Eure. Vol. XXI, Núm. 63. Santiago de Chile.
8. Diamond, D. y N. Spencen (1984). “Infraestructura and regional development

Condiciones de la infraestructura y el equipamiento urbano... Iglesias Piña, D. 51 theories”
en Built environment. Vol. 10. Pp. 262-269.
9. Garrido, R. (2006). Localización y movilidad de las empresas en España. Fundación

EOI. Madrid. pp. 321.
10. Garza, G. (1999). Desconcentración, tecnología y localización industrial en México. El

Colegio de México. México. pp. 328.
11. Gereffi, G. (1999). “International Trade and Industrial Upgrading in the Apparel
Commodity Chain”, en Journal International Economics. Núm. 48.
12. Hoover, E. M. (1951). Localización de la actividad económica. FCE. México. INEGI.

Parques, ciudades y corredores industriales de México. Resultados oportunos. Censos
económicos 1999, enumeración integral. México.
13. Isard, W. (1956). Location and space economy. The MIT Press, Cambridge.
Massachuset.
14. Méndez, R. e I. Caravaca (1996). Organización industrial y territorio. Síntesis editorial.

Madrid. pp. 318.
15. Montes, M. D. (2009) “Parques industriales contra la crisis” en Alto Nivel. Disponible
en http://www.tudecides.com.mx/articulos-y-casos-de-estudio/manufactura/parques-
industriales-contra-la-crisis.html. Consultado el 23 de enero de 2009.
16. NAFIN (1956). Directorio nacional de localización industrial. Nacional Financiera.

México. X. pp. 451.
17. ONUDI (1979ª). La eficacia de los parques industriales en los países en desarrollo.
Naciones Unidas. New York. pp. 105.
57
18. ONUDI (1979b ). Pautas para el establecimiento de parques industriales en los países
en desarrollo. Naciones Unidas. New York. pp. 95.
19. Organización de las Naciones Unidas (ONU) (1962). Industrial states in Asia and the
Far East. Department of Economic and Social Affairs. New York. pp. 151.
20. Palley, T. (2007). “Globalization and the changing trade debate” en The levy economics
institute of bard college. Public Policy Briefs. Núm. 91. Octubre, pp. 31-63.
21. Precedo, A. (2007). Nuevas realidades territoriales para el siglo XXI. Desarrollo local,
identidad territorial y ciudad difusa. Síntesis editorial. Madrid. pp. 211.
22. ProMéxico. Localización de parques industriales en México. Disponible en

http://mim.promexico.gob.mx/wb/mim/busqueda_de_parques. Consultado en enero de
2010.
23. Requeijo, (2005) Economía mundial. Mc Graw Hill Interamericana. Madrid. 2002. pp.
549.
24. Secretaría de Economía (SE) (2005). Norma oficial mexicana de parques industriales,
versión 2005. NMX-R-046-SCFI-2005. Gobierno de la República. México. pp. 21.
25. SIMPPI. Localización e infraestructura de los parques industriales en México.

Disponible en http://www.contactopyme.gob.mx/parques/intranets.asp. Consultado en
enero de 2010.
26. Stimson, R. J. (2006). et al. Regional economic development. Analysis and planning
strategy. Springer editor. Germany. pp. 243.
27. http://www.uaemex.mx/feconomia/006c.pdf
27. Aldape Barrios Alberto (Consultado el 5 de Noviembre de 2008), “La inversión

extranjera directa y el desarrollo económico”. Disponible en:
http://www.liderempresarial.com/num162/11.php.
28. http://www.uaeh.edu.mx/investigacion/icea/LI_EcoReg/Danae_Duana/parques.pdf
58
59

Industria

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Industria

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Lineamientos y Criterios Técnicos

Valuación de NAVES INDUSTRIALES

II. Condiciones de la infraestructura y el equipamiento urbano 13

III. Infraestructura de los parques industriales 15

IV. Condiciones del equipamiento urbano 20

nos enfocamos en la infraestructura de la industria manufacturera

a. Productos alimenticios, bebidas y tabaco

Cuando los profesionales de la valuación están ante la encomienda de estimar o concluir el

La industria manufacturera en México ha tenido importante aportación en la economía, al

En resumen, habremos los valuadores de identificar y calificar la infraestructura y

La elaboración de avalúos sobre edificaciones industriales, implica diferenciar las

Sobre la localización de parque industriales

Estos desarrollos inmobiliarios deben reunir ciertos factores de localización, económicos y

1. Disponibilidad de infraestructura y equipamiento de los parques industriales, algunos

b. Servicio Mínimo Recomendable

Agua potable y/o de uso industrial

Energía eléctrica (tensión media)

150 kVA/ha 250 kVA/ha

Teléfonos 10 líneas/ha 20 líneas/ha

Descarga de aguas residuales

• Carriles de aceleración y desaceleración o camino de acceso al parque.

• Vialidades pavimentadas de concreto asfáltico o concreto hidráulico.

• Alumbrado público suficiente y eficiente en vialidades y banquetas: mínimo

• Nomenclatura de calles y números oficiales de los lotes.

• Áreas verdes, 3% del área total del parque.

• Señalización horizontal y vertical (informativas, restrictivas y preventivas).

• Redes de energía eléctrica.

• Drenaje con cualquiera de las siguientes soluciones: 1) descarga de aguas

El desarrollo industrial debe tener un mínimo de 10 hectáreas de superficie urbanizada para

Superficie de terreno 100 %

El área del estacionamiento debe estar pavimentada o recubierta con

1 Cajón de estacionamiento por cada 150 m2 de área de producción.

1 Cajón de estacionamiento por cada 50 m2 de área de oficinas.

1 Cajón de estacionamiento para tráileres por cada 1 000 m2 de área de nave

por la cercanía que dicho

Es requisito obtener la manifestación de impacto ambiental con sus recomendaciones en su

Condiciones de la infraestructura y equipamiento de los parques

La dimensión del terreno es un indicador fundamental para la expansión de las empresas,

Tomando en cuenta la extensión de dichos desarrollos, es posible agruparlos en cuatro

Un parque industrial es pequeño cuando tiene una extensión territorial de

A partir de esta agrupación se procede a determinar las condiciones de la infraestructura y

Disponibilidad de equipamiento industrial

Asimismo, el estado de la infraestructura es un importante motivador de empresas e

Tamaño de los parques industriales creados en México de 1953 a 2010

Pequeño 4.34% Nayarit, Campeche, Sonora, México.

NOTA: La sumatoria del % es menor a 100%, ya que se omitieron los no considerados

II. Condiciones de la infraestructura y equipamiento

La infraestructura de los parques industriales incluye el equipamiento industrial, la

El equipamiento industrial alude a toda la gama de servicios e infraestructura básica

La Norma Oficial Mexicana de Parques Industriales (SE, 2005) y la

-Sala de eventos especiales

-Aduana interior -Hoteles

Servicios peri industriales

-Comunicación vía satélite

-Transporte urbano -Parada de autobús

-Planta de tratamiento de agua

-Agua potable -Descargas industriales

-Drenaje pluvial y sanitario

III. INFRAESTRUCTURA DE LOS PARQUES INDUSTRIALES

2. Suficiente. Son aquellos desarrollos industriales cuya capacidad se encuentra en 0.5 y 1

Otro equipamiento necesario para el adecuado funcionamiento de las empresas

2. Tensión eléctrica suficiente. Se consideran aquellos desarrollos cuya capacidad se

La disponibilidad limitada de energía no puede mejorar si no se dispone de la

Insuficiente Suficiente Más que suficiente