Ministerio 9 ", ....

de Justicia. ,": .,
y Derechos Humanos. ' . <,
TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCiÓN No. - ) ~ J lo .2018-SUNARp.TR.L

Lima,
1 1 JUL. 1018
APELANTES PETER IVÁN LOAYZA PÉREZ.
TíTULO N° 743601 del 3/4/2018.
RECURSO HTD N° 000150 del 20/4/2018.
REGISTRO Predios de Iquiios,
ACTO Compraventa.
SUMILLA(s)
/ .
CALlFICACION DE COMPRAVENTA
RE uando se trata de una compraventa, el Registro verifica en relación al
cedente registral, que exista adecuación entre el predio objeto de
saU ferencja y el inscrito en la partida registral que se solicita la inscripción, así
a. e que el vendedor tenga derecho inscrito en la partida del predio que se
sfiere.
I

ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN

PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de

la compraventa del predio inscrito en la partida 04001162 del Registro de
Predios de Iquitos que realiza Carlos Alfredo Pestana Morales a favor de
Kevin Alexis Aybar Cabrejos.

A tal efecto se presentan los siguientes documentos:

Parte notarial expedido el 3/4/2018 por el notario de Lima Marco Antonio
Martin Pacora Sazalar de la escritura púbica del 27/3/2018 extendida
ante su despacho.

Con el recurso de apelación se acompañan:

Copia simple del CRI del predio inscrito en la partida N' 4001162 del
Registro de Predios de lquitos.

11. DECISiÓN IMPUGNADA

La registradora pública del Registro de Predios de Iquitos Sandra, Tapayuri

Oliveros denegó la inscripción formulando la siguiente tacha sustantiva:

Se tacha de plano el presente título, toda vez que Carlos Alfredo Pestana
Morales quien interviene como vendedor en la escritura pública presentada
(Kardex N" 14148 de fecha 27/3/2018), no es el titular registral del predio
inscrito en la partida 04001162, el mismo que actualmente pertenece a Inés
Regina Tabini Hameau de Bollinger.

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El apelante sustenta su recurso argumentando que al momento de la

extensión de la escritura pública que contiene la compraventa que se
solicita inscribir: 27/3/2018 el titular registral del bien inmueble era Carlos
 Alfredo Pestana Morales, no existiendo ningún título pendiente de
calificación, por lo que el acto rogado es legítimo, cumpliéndose con todos
los requisitos necesarios para su formalización e inscripción en el Registro.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha N° 13262 que continúa en la partida electrónica N° 04001162 del

Regístro de Predios de Iquitos.

Corresponde al predio rústico conformado por la parcela 43 del sector

Carretera Iquitos- Nauta Km. 57, U.C. 33259m2, independizado a favor de
Antonio Florindez Vela en virtud de la adjudicación a titulo gratuito N° 40090
del 21/6/1991 y R.O. 255-96-CTAR-DRA del 5/6/1996.

En la partida constan las siguientes inscripciones:

"'..
~.,.,\. REG .••
"
!E sal Asiento C0001: compraventa a favor de Carlos Alfredo Pestana Morales,
~ 2da. a;::. según escritura pública del 13/12/2006 otorgada ante notario de Iquitos
José Salazar Bernedo (titulo archivado N° 18800 del 13/12/2006).

Asiento C0002: declaración de verdadero propietario a favor de Inés

Regina Tabini Hameau de Bollinger. La declaración la realiza Carlos
Alfredo Pestana Morales, según escritura pública del 20/10/2008
otorgada ante notario de Lima Manuel Noya De la Piedra (Titulo
archivado N° 720199 del 28/3/2018).

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal (s) Jessica Giselle Sosa Vivanco.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a

determinar es la siguiente:

\- ¿Cómo se realiza la calificación de una compraventa?

VI. ANÁLISIS

1. El articulo 2011 del Código Civil y el articulo V del Titulo Preliminar del
TUO del Reglamento General de los Registros Públicos' consagran el
principio de legalidad, conforme al cual las instancias registrales califican la
validez del acto, la capacidad de las personas y la legalidad del titulo en
cuya virtud se solicita la inscripción en mérito de los documentos que
conforman el título y de los antecedentes registra les.

El articulo 32 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos -

en adelante el RGRP -, regula los alcances de la calificación, esto es los
aspectos a verificar en la calificación de los títulos; entre los cuales se
encuentran:

a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de

la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y,
complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimación de aquellos. (... )"

1 Publicado en el diario El Peruano el 22/0512012.

 RESOLUCiÓN No. - J (" 1 lo -2018-SUNARP-TR-L

2. Así si se trata de una compraventa, el registro verifica en relación al

antecedente registral:

- Que exista adecuación entre el predio objeto de transferencia y el inscrito

en la partida registral que se solicita la inscripción.

- Que el vendedor tenga derecho inscrito en la partida del predio que se

transfiere. Lo expuesto encuentra sustento en el principio de tracto sucesivo
consagrado en el articulo 2015 del Código Civil y articulo VI del Título
Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, en virtud del
cual ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se
inscriba el derecho de donde emane. De ese modo, para que se inscriba un
acto o derecho debe también estar inscrito el acto del cual deriva y así
sucesivamente, de tal manera que exista una cadena de transmisiones
derivadas las unas de las otras.

3. En el presente caso se solicita la inscripción de la compraventa que

~'P-.\. REO" realiza Carlos Alfredo Pestana Morales a favor de Kevin Alexis Aybar
"'; abrejos en mérito de la escritura pública del 27/3/2018 otorgada ante
. Sala¡:. otario de Lima Marco Antonio Martín Pacora Bazalar respecto del predio
, nscrito en la partida electrónica N° 04001162 del Registro de Predios de

~t
\\
~:i:::criPción
~~~~~~~~'1.
es denegada porque el vendedor no cuenta con derecho
por lo que cabe analizar tal aspecto verificando el antecedente

4. El predio objeto de la rogatoria se encuentra inscrito en la ficha N° 13262

que continúa en la partida electrónica N° 04001162 del Registro de Predios
de Iquitos y corresponde al predio rústico conformado por la parcela 43 del
sector Carretera Iquitos - Nauta Km. 57, U.C. 33259 y cuyo dominio
inicialmente le correspondió a Antonio Florindez Vela en virtud de la
adjudicación a titulo gratuito NO40090 del 21/6/1991 y R.O. 255-96-CTAR-
ORA del 5/6/1996 inscrita en el asiento c-1).

En el asiento C 0001 se inscribe la compraventa a favor de Carlos Alfredo

Pestana Morales, mediante escritura pública del 13/12/2006 otorgada ante
notario de Iquitos José Salazar Bernedo (Titulo archivado N° 18800 del
13/12/2006).

En el asiento C0002 obra inscrita la declaración de verdadero propietario

que realiza Carlos Alfredo Pestana Morales a favor de Inés Regina Tabini
Hameau de Bollinger, mediante escritura pública del 20/10/2008 otorgada
ante notario de Lima Manuel Noya Oe la Piedra (titulo archivado N° 720199
del 28/3/2018).

Respecto de la declaración de verdadero propietario esta instancia ha

señalado en la Resolución NO720-2018-SUNARP-TR-L del 27/3/2018:

"La declaración de verdadero propietario supone en buena cuenta, la

existencia de un contrato de mandato sin representación regulado por el
artículo 1809 y siguientes del Código Civil, en mérito al cual una persona
llamada mandatario, que no es otra sino el comprador, se obliga a realizar
uno o más actos juridicos, (... ) por cuenta e interés de otra llamada
mandante, que no es otro sino el tercero, pero sin haber recibido poder
para actuar en nombre de ésta, porque de lo contrario hubIera comparecido
en el referido contrato en su nombre y representación".
 La inscripción de la declaración de verdadero propietario se encuentra
regulada en el articulo 112 del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios2 e importa la transferencia de propiedad del adquirente a través de
un mandato sin representación a favor del mandante o verdadero
propietario, concepto que guarda concordancia con lo previsto en el artículo
1810 del Código Civil, según el cual el mandatario sin representación queda
automáticamente obligado en virtud del mandato a transferir al mandante
los bienes adquiridos en el contrato".

5. Si la declaración de verdadero propietario que realiza mediante escritura

pública del 20/10/2008 Carlos Alfredo Pestana Morales a favor de Inés
Regina Tabini Hameau de Bollinger - inscrita en el asiento C0002 de la

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partida registral 04001162 del Registro de Predios de Iquitos mediante titulo
archivado N" 720199 del 28/3/2018 -, importa una transferencia, se tiene
ntonces que la propietaria del predio es Inés Regina Tabini Hameau de
lIinger.

Y, q iendo que en el presente caso la venta que se solicita inscribir es realizada

8UNp..er.: por Carlos Alfredo Pestana Morales a favor de Kevin Alexis Aybar Cabrejos
en mérito de la escritura pública del 27/3/2018, se advierte que a dicha
fecha el vendedor ya no era propietario del predio, lo cual genera un
obstáculo insalvable que emana de la partida registral, previsto en el literal
d) del articulo 42 del RGRP.

~ ...6. En relación al argumento del apelante en el sentido que con fecha

. 21/3/2018 se le expidió un Certificado Registral Inmobiliario - CRI -, del
'predio inscrito en la partida electrónica N° 04001162 en el que se aprecia
que no figuraba algún titulo pendiente, conforme la copia simple del
certificado que acompaña con el recurso de apelación expedido en el
tramite de la solicitud de Publicidad N" 372969, debe señalarse que el titulo
720199-2018 en mérito del cual se inscribió el domino a favor de lnes
Regina Tabini Hameau de Bollinger ingresó al Registro el 28/3/2018, esto
es con fecha posterior a la expedición del referido certificado por lo que

II
dicho título no podía considerarse como pendiente a la fecha en que este
fue expedido.

Por lo expuesto se confirma la tacha sustantiva.

1,
Con la intervención del Presidente del Tribunal Registral Luis Alberto Aliaga
I Huaripata y los vocales (s) Gustavo Rafael Zevallos Ruete, y Jessica
.' Giselle Sosa Vivanco autorizados mediante las Resoluciones N° 169-2018-
SUNARP/PT del 101712018, W 158-2018-SUNARP/PT del 25/6/2018 y W
028-2018-SUNARP/PT del 2/2/2018 respectivamente.

Estando a lo acordado por unanimidad,

2 "La transferencia de propiedad que debe efectuar el mandatario sin representación a

favor de su mandante se Inscribirá en mérito del formulario registral o escritura pública que
contenga dicha transferencia.
En caso que el mandato sin representación estuviera Ins~rito .en el. Registro
correspondiente y el predio estuviere determinado bastará la participacIón Unilateral del
mandatario.
Lo dispuesto en el párrafo anterior se aplica también en el caso que se ac~e~ite la
preexistencia del contrato de mandato mediante la presentación de Instrumento publico en
el que consta el mismo"
 RESOLUCiÓN No. - g r¡, -2018-SUNARP-TR-L

VII. RESOLUCiÓN

CONFIRMAR la tacha sustantiva formulad por la registradora del Registro

de Predios de Iquitos al título referido en encabezamiento de la presente
resolución, por los fundamentos expuesto en el análisis.

Regístrese y ca uníquese.

HUARIPATA
unda Sala

iS\
.
") L~
GUSTAVO RAFAEL ZEVALLOS RUETE
Vocal (s) del Tribunal Registral