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Contenido:
1) Concepto. 2) División del Derecho Registral: 2.1) Relativo a las Personas Naturales.
Art. 16º CCV. 2.2) Relativo a las Personas Jurídicas. Art. 19º CCV.
1) CONCEPTO.
Es un conjunto de normas que van a regular todos aquellos bienes inmuebles y que
puedan generar titularidades ERGA OMNES* a través de la Publicidad Registral.
* Loc. Lat. Contra todos. Expresa que la ley, el derecho, o la resolución abarcan a todos,
hayan sido partes o no; y ya se encuentren mencionados u omitidos en la relación
que se haga.
¿Qué significa contra todos? Eso quiere decir que cualquier tercero se puede incorporar
a conocer de ese bien, a través de la Publicidad Registral.
Art. 16º. “Todos los individuos de la especie humana son personas naturales”.
Comentarios:
AUTENTICAR documentos.
Esa relación es “entre las partes”. Eso quiere decir que son dos o más personas,
siempre y cuando dichas personas sean las que intervengan directamente en ese acto.
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En el Registro Inmobiliario lo que hacemos es PROTOCOLIZAR.
En cualquier oportunidad, se les podría presentar un cliente para pedirles que le hagan
un documento, porque él va a realizar la venta de un bien inmueble. Y ya sea que lo
acuerde con el cliente; ya sea por negligencia; ya sea por desconocimiento o
irresponsabilidad, usted le dice al cliente: “vamos a notarial”. ¿Qué pasa en ese caso?
¿Qué es lo que se transmite en la Notaría? Acaso, ¿se llegó a realizar la venta de ese
bien inmueble? No, por supuesto que no. Porque en ese acto lo que se ha transmitido
es la posesión; es decir, que aún no se ha transmitido la propiedad. Y para que se
transmita la propiedad tiene que haber existido antes la figura de la posesión.
Si se hace a través de la Notaría, ¿qué puede ocurrir allí? Puede ocurrir que se puede
“vender” o realizar el acto jurídico no solo una vez, sino dos, tres y hasta cualquier
cantidad de veces. Pero sucede que la persona que primero registre, se convertirá en el
verdadero dueño de ese bien inmueble. Entonces, fíjense en las consecuencias que se
derivan de un mal asesoramiento. Por otro lado, ese mal procedimiento genera un
doble gasto para el cliente. Ni consejo es que usted como abogado debe hacer todo lo
posible por minimizarle los gastos a su cliente. En pocas palabras, si hablamos de un
bien inmueble, sencillamente vamos al Registro Inmobiliario y no a la Notaría.
¿Por qué es necesario e imprescindible que la venta se haga a través del Registro
Inmobiliario y no a través de la Notaría? Porque a través del Registro Inmobiliario
podemos acceder a la información de saber en que situación jurídica está ese bien
inmueble (es decir, solicitando una Certificación de Gravamen). Contrariamente, eso no
es posible saberlo en el caso de la Notaría.
Por otro lado, para que pueda protocolizarse (en el Registro Inmobiliario) la venta de un
bien inmueble, tanto el bien inmueble, así como el Registro Inmobiliario, deben estar en
la misma jurisdicción. Mientras que en el caso de la Notaría, el acto jurídico puede
llevarse a cabo en cualquier lugar del país.
Art. 19º. “Son personas jurídicas y por lo tanto, capaces de obligaciones y derechos:
2º Las iglesias, de cualquier credo que sean, las universidades y, en general, todos los
seres o cuerpos morales de carácter público;
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DERECHO REGISTRAL
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2) IMPORTANCIA JURÍDICA.
La importancia radica en que cualquier persona, que tenga interés en ese acto jurídico,
puede recibir información en cualquier momento. Es por eso, que en los Registros
Inmobiliarios hay lo que se llama “erga omnes”. O sea, que si hay alguna persona que
por alguna razón tenga algún derecho sobre ese bien, o que presuma de ello,
indudablemente que tendrá acceso a la información.
Precisamente, es importante que suceda esto, porque así estamos en capacidad de
distinguir y determinar en que momento pudiera haber una medida sobre ese bien.
Es la facultad o el derecho que tiene un tercero de hacer valer sus derechos en un acto
jurídico, de participar en el mismo, de acuerdo al interés que tenga. Por eso es que
existe la figura del “erga omnes”.
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Protocolizar, es registrar un documento a nivel de Registro Inmobiliario. Lo que pasa es
que si nosotros hablamos de registrar a nivel de Notaria, puede haber confusión.
Entonces, yo siempre insisto en que cuando hablen de Notaria, nos estamos refiriendo
al acto de autenticar.
4) LAS PARTES.
Son aquellas personas que tienen relación directa con el acto que está realizando. Es
decir, que si hay una venta de un bien inmueble, las partes son el vendedor y el
comprador. Allí no es parte el representante legal, no es parte el registrador, no es parte
el testigo, etc.
5) EL TERCERO REGISTRAL.
Por ejemplo, cuando hay una venta doble a nivel de Notaría, sin antes Registrar. ¿Qué
pasa allí? En ese caso, se admite prueba en contrario. ¿Qué significa prueba en
contrario? Eso significa que se puede demostrar quien es el verdadero dueño. O sea,
que la venta (entre comillas) de ese inmueble se realizó a través de la Notaria, pero
realmente no hubo transferencia de propiedad.
Y, en el caso del JURIS ET DE JURIS, eso significa que “no cabe o no se admite
prueba en contrario”. Es decir, que cuando ya el bien inmueble ha sido protocolizado, y
en consecuencia, también sea logrado identificar a su titular o propietario, ya se sabe
que no existe ningún tipo de medida que impida la venta de ese inmueble, ¿por qué?
Porque ya hubo la respectiva protocolización.
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DERECHO REGISTRAL
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El Sistema Registral Venezolano es una institución especializada, que tiene por objeto
registrar todos los actos jurídicos, a través del Registro Inmobiliario y, dándole la
oportunidad a un tercero de intervenir en dicho acto jurídico, en cualquier aspecto que
a él le interese.
2.1) Convalidante;
Como su nombre lo indica, es convalidar. ¿Convalidar qué? Todos los actos jurídicos
que se llevan a cabo en el Registro Inmobiliario. Por medio de esta figura (convalidar),
se registran en el Sistema Registral Venezolano todos los actos jurídicos, a través del
Registro Inmobiliario. Por supuesto, dándole validez a la persona propietaria de ese
bien inmueble. ¿Esto que quiere decir? Que en un momento dado, nosotros podemos
saber cuándo una persona adquirió ese bien, cuál es ese bien y dónde está ubicado.
Para que tenga efecto el acto jurídico, a nivel de Registro Inmobiliario, dijimos en clases
anteriores, que el bien inmueble tiene que estar situado en la misma jurisdicción que
éste. Por ejemplo, yo no puedo vender un bien inmueble en un Registro Inmobiliario en
la ciudad de Caracas, teniendo el bien inmueble en Lechería. Es decir, que el bien
inmueble tiene que estar en la misma jurisdicción del Registro Inmobiliario.
Si recuerdan bien, en la primera clase dijimos que cuando ustedes van a comprar un
bien inmueble, o que cuando ya sean profesionales del Derecho y les llegue un cliente,
ustedes tienen que recomendarle “que antes de ejecutarse la compra o la venta,
necesariamente debe obtener una CERTIFICACIÓN DE GRAVAMEN”. A través de esa
CERTIFICACIÓN DE GRAVAMEN podemos determinar si sobre el bien inmueble existe
una medida.
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2.2) De Folio Personal;
2.3) De Transcripción;
Fíjense que eso es tan importante, que si en alguna oportunidad usted tiene que ir a
buscar una COPIA CERTIFICADA, que precisamente tiene un contenido exactamente
igual al documento original.
Art. 1.920º. Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la
formalidad del registro, deben registrarse:
1º. Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de
propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.
2º. Los actos entre vivos que constituyan o modifiquen servidumbres prediales,
derechos de uso o de habitación, o que transfieran el ejercicio del derecho de usufructo.
3º. Los actos entre vivos, de renuncia a los derechos enunciados en los dos números
precedentes.
6º. Los contratos de sociedad que tengan por objeto el goce de bienes inmuebles,
cuando la duración de la sociedad exceda de seis años o sea indeterminada.
7º. Los actos y las sentencias de los cuales resulte la liberación o la cesión de
alquileres o de rentas aun no vencidas, por un término que exceda de un año.
8º. Las sentencias que declaren la existencia de una convención verbal de la naturaleza
de las enunciadas en los números precedentes.
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Indica una serie de actos jurídicos, que de acuerdo con el Código Civil Venezolano,
tienen que registrarse.
Art. 1. 924º. Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta ya las formalidades
del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto
contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente
derechos sobre el inmueble.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse
aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales.
Cuando el párrafo que dice: “no tienen ningún efecto contra terceros”, se está
refieriendo a que no se da la figura ERGA OMNES. Es decir, que cualquier tipo de acto
jurídico, como consecuencia de ese mismo acto jurídico, de un documento o de una
sentencia, y que el mismo ostenta en su posesión, pero que no haya sido registrado,
requiriéndose ser registrado, no tiene efecto contra terceros. Una vez que se registra,
indudablemente que si tiene efectos ante terceros.
Art. 1.360º. El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de
terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la
realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, salvo que en los casos y
con los medios permitidos por la ley se demuestre la simulación.
Cuando el párrafo que dice: “El instrumento público hace plena fe, así entre las partes
como respecto de terceros”, se refiere a que hay una relación jurídica entre las partes,
pero también frente a terceros. ¿Qué quiere decir frente a terceros? Eso simplemente
quiere decir que cualquier persona, que de alguna manera tenga interés en ese acto
jurídico, está facultada para intervenir.
Cuando el párrafo que dice: “Los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar
lo pactado en instrumento público”, se refiere a que el acto se hizo a nivel de Notaría.
En consecuencia, “no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a
título universal. No se los puede oponer a terceros”. Si queremos hacer una transacción
(venta) a nivel privado, sencillamente vamos a la Notaría, estableciéndose una relación
jurídica sólo entre las partes, por lo tanto no puede haber terceros. Pero, si hacemos la
venta -como tiene que hacerse- a través del Registro Inmobiliario, indudablemente que
puede haber algo, ya sea persona natural, ya sea persona jurídico, que puede o no
oponerse a la venta”.
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1) Concepto. 2) Los Principios Regístrales, de acuerdo con la Ley del Registro Público y
del Notariado: 2.1) Principio de Rogación. Art. 8º. 2.2) Principio de Prioridad. Art. 9º. 2.3)
Principio de Especialidad. Art. 10º. 2.4) Principio de Consecutividad. Art. 11º. 2.5)
Principio de Legalidad. Art. 12º. 2.6) Principio de Publicidad. Art. 13º.
Son aquellos que permiten garantizar el fiel cumplimiento de los actos jurídicos que
deben ser registrados.
Comentarios:
Es decir, que en el momento en que usted llega con el documento, en ese momento, se
inicia el proceso registral. Una vez admitido, indudablemente que, tiene que ir hasta su
etapa final. Mientras el documento no sea rechazado, el procedimiento registral seguirá
su curso normal.
Artículo 9°. Todo documento que ingrese al Registro deberá inscribirse con prelación a
cualquier otro título presentado posteriormente.
Comentarios:
Eso quiere decir que debe seguir un orden, una secuencia ya establecida. Se inscribe el
que primero llegue.
Artículo 10. Los bienes y derechos inscritos en el Registro deberán estar definidos y
precisados respecto a su titularidad, naturaleza, contenido y limitaciones.
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Comentarios:
Comentarios:
En otras palabras, tiene que existir toda la información con respecto a ese bien
inmueble, desde el inicio, con base al primer documento, con respecto a su sucesiva
venta a través del tiempo.
Artículo 12°. Sólo se inscribirán en el Registro los títulos que reúnan los requisitos de
fondo y forma establecidos por la ley.
Comentarios:
Solamente serán registrados aquellos títulos, que a juicio del Registro, deben ser
registrados. Por ejemplo, si usted va vender un vehículo, es evidente que el Registro
Inmobiliario no lo va a admitir.
Comentarios:
Permite, bajo certeza jurídica, ubicar quien es el verdadero dueño de ese bien
inmueble. Y a través de la publicidad, cualquier persona que tenga interés en ese acto
jurídico puede acceder a la información.
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Art. 1º- La función notarial estará a cargo de un funcionario público, denominado Notario
Público, quien tiene atribuida la facultad de dar fe pública en todos los actos,
declaraciones y certificaciones que autorice con tal carácter. Este cargo deberá ser
provisto mediante concurso de oposición.
“Es aquella que tiene atribuida la facultad de dar fe pública (a través del Notario
Público) en todos los actos, declaraciones y certificaciones que autorice con tal
carácter”.
Fíjense en lo corto que es el concepto. Solamente dice que la función notarial estará a
cargo de un funcionario público y, ¿quién es ese funcionario público? Ese funcionario es
el Notario Público, “quien tiene atribuida la facultad de dar fe pública en todos los actos,
declaraciones y certificaciones que autorice con tal carácter”.
“Es aquella que tiene atribuida la facultad de dar fe pública (a través del Notario
Público) en todos los actos, declaraciones y certificaciones que autorice con tal
carácter”.
“Es aquella que estará a cargo de un funcionario público, denominado Notario Público,
quien tiene atribuida la facultad de dar fe pública en todos los actos, declaraciones y
certificaciones que autorice con tal carácter”.
Artículo 3º. Para ser Notario Público se requiere ser abogado y reunir las siguientes
condiciones:
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2. No ser militar en servicio activo, ni ministro de ningún culto, ni dirigente o activista
político;
3. Haber ejercido idóneamente la profesión de abogado, durante cinco (5) años;
4. Haber observado conducta pública irreprochable;
5. No tener impedimentos físicos ni psíquicos que los imposibiliten para el ejercicio
de las funciones del cargo;
6. Haber aprobado el concurso de oposición, de conformidad con el artículo 1º de
este Reglamento.
Entonces, para ser Notario Público se requieren las condiciones mencionadas en el art.
3° del reglamento, ya citado. Aunque yo estoy seguro de que no es fácil aprenderse las
seis (6), pero, para facilitarlo yo pudiera preguntar tres (3).
¿Indique tres (3) de los seis (6) requisitos que se requieren para ser Notario Público?
Respuesta:
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Potestad
Art. 67º. Los Notarios son funcionarios de la Dirección Nacional de Registros y del
Notariado que tienen la potestad de dar fe pública de los hechos o actos jurídicos
ocurridos en su presencia física o a través de medios electrónicos, indicando en este
último caso los instrumentos mediante los cuales le otorga presunción de certeza al
acto.
Comentario:
Esta última parte, por cierto, no se está aplicando. Todo se está llevando, actualmente,
en forma manual. Entonces, está es la potestad del notariado. Yo siempre hago las
preguntas refiriéndome a los mismos términos, para que no tengan confusión.
Nombramiento y Remuneración
Art. 68º. Cada Notaría estará a cargo de un Notario, quien será responsable del
funcionamiento de su dependencia. La elección de los Notarios se efectuará mediante
concurso de oposición, conforme a lo establecido en el reglamento correspondiente, y
su nombramiento estará a cargo del Ministro del Interior y Justicia.
La remuneración de los Notarios será fijada por Resolución del Misterio del Interior y
Justicia.
La remuneración de los Notarios será fijada por Resolución del Misterio del Interior y
Justicia.
Principios de actuación
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Jurisdicción voluntaria
Art. 70º. El Notario, como órgano de jurisdicción voluntaria, actuará sólo a solicitud de
parte interesada.
¿En qué consiste la Jurisdicción Voluntaria del Notariado o del Notario? Respuesta:
Impedimentos
1. Los militares en servicio activo, los ministros de los cultos, los dirigentes o activistas
políticos.
2. Las personas con impedimento físico permanente que los imposibilite para el
ejercicio de las funciones del cargo.
3. Las personas en ejercicio privado de cualquier profesión, a excepción de los
supuestos establecidos en el Reglamento del presente Decreto Ley.
4. Los abogados en el libre ejercicio de su profesión.
5. Las personas declaradas en estado de atraso, quiebra o interdicción, mientras no
sean rehabilitadas.
6. Las demás establecidas en la Ley.
1. Los militares en servicio activo, los ministros de los cultos, los dirigentes o
activistas políticos.
2. Las personas con impedimento físico permanente que los imposibilite para el
ejercicio de las funciones del cargo.
3. Los abogados en el libre ejercicio de su profesión.
Competencia
Vamos ver el Procedimiento Disciplinario, desde el artículo 90º hasta el artículo 95º,
pero en forma simplificada y ordenada.
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Procedimientos Disciplinarios
PROCEDIMIENTOS INICIADOS MEDIANTE DENUNCIAS
Arts. 90º al 95º
Paso 1
Paso 2
Paso 3
Escrito interno (no se publica en Gaceta Oficial).
Sanción
DECISIÓN Publicación dentro de los 3 días hábiles siguientes.
Absolución
Paso 4
Paso 5
Suspensión.
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DERECHO REGISTRAL
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Art. 1920°. “Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la
formalidad del registro, deben registrarse:
1. Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de
propiedad de inmuebles, o de otros bienes (muebles) o derechos susceptibles de
hipoteca.
2. Los actos entre vivos que constituyan o modifiquen servidumbres prediales,
derechos de uso o de habitación, o que transfieran el ejercicio del derecho de
usufructo.
3. Los actos entre vivos, de renuncia a los derechos enunciados en los dos
números precedentes.
4. Los actos de adjudicación judicial de inmuebles u otros bienes susceptibles de
hipoteca (adjudicación en remates).
5. Los contratos de arrendamientos de inmuebles que excedan de seis años.
6. Los contratos de sociedad que tengan por objeto el goce de bienes inmuebles,
cuando la duración de la sociedad exceda de seis años o sea indeterminada.
7. Los actos y sentencias de los cuales, resulte la liberación o la cesión de
alquileres o de rentas aun no vencidas, por un término que exceda de un año.
8. Las sentencias que declaren la existencia de una convención verbal de la
naturaleza de las enunciadas en los números precedentes.
Art. 1921°. “Deben igualmente registrarse para los efectos establecidos en la Ley:
Bastará para los efectos de este artículo que se ponga nota al margen de los
instrumentos respectivos, en la cual se haga referencia del decreto de embargo o de
las demandas propuestas”.
Art. 1923° C.C. “Los instrumentos privados no pueden registrarse, si la firma de los
contratantes, o la de aquel contra quien obran, no han sido autenticadas o
comprobadas judicialmente.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse
aquel con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”.
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3. Normas de convivencia entre copropietarios y uso de las áreas comunes del
edificio y de las privativas de cada apartamento;
4. Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y
demás accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones
sanitarias del inmueble;
5. Normas para el mejor funcionamiento del régimen.
Art. 28°. “En el documento constitutivo de la hipoteca sobre inmueble destinado a ser
enajenado por apartamentos debe indicarse tal destinación y hacer mención expresa de
los datos de registro del Documento de Condominio”.
Art. 29°. “Los propietarios de los apartamentos podrán modificar por unanimidad el
documento de Condominio con las mismas formalidades que esta Ley exige para su
elaboración, quedando a salvo los derechos adquiridos por terceros con anterioridad a
la modificación.
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Art. 32°. “No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otro derecho
sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos
arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al
documento de condominio establecido en el artículo 26°.
No podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos
de habitabilidad”.
Art. 42°. “El Registrador subalterno que protocolice el Documento de condominio a que
se refiere el artículo 26° de esta Ley, sin que haya dado cumplimiento a los requisitos
allí exigidos, se les impondrá una multa hasta de cien mil bolívares (Bs. 100.000, 00)
con arreglo a lo previsto en la Ley de Registro Público. En caso de reincidencia será
destituido del cargo.
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Publicidad notarial.
Art. 77°. La publicidad notarial reside en las bases de datos del sistema automatizado
de las Notarias, en la documentación archivada que de ellas emanen y en las
certificaciones que se expidan.
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La publicidad notarial reside o se encuentra en las bases de datos del sistema
automatizado de las Notarias, en la documentación archivada que de ellas emanen y en
las certificaciones que se expidan.
Documento notarial.
Acta notarial.
Art. 80. Las actas notariales son documentos que tienen por finalidad comprobar, a
solicitud de parte interesada, hechos, sucesos o situaciones que le consten u ocurran
en su presencia.
Son documentos que tienen por finalidad comprobar, a solicitud de parte interesada,
hechos, sucesos o situaciones que le consten u ocurran en su presencia.
Imposibilidad de firmar.
Art. 81. El otorgante que estuviere impedido para suscribir un documento notarial con
su firma, lo hará a ruego o estampará su huella digital al pie del documento y el Notario
dejará constancia en el acto.
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¿En qué consiste la imposibilidad de firmar a ruego? Respuesta:
Es cuando una persona, que por alguna razón no puede firmar, se vale de alguien para
que lo haga a su nombre, siempre y cuando esa persona haya sido previamente
autorizada para tal fin.
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Resp.
Resp.
2. Los ejidos.
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Resp.
Resp.
Resp.
DERECHO REGISTRAL
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Resp.
Podrá estar integrada por Registros Civiles Territoriales y por un Registro Civil
Central.
Resp.
3. Cuáles son los entes que conformarían la Sección Registral de las Personas
Jurídicas Civiles (Art. 64).
Resp.
4. Cuáles son los actos que inscribirá el Registro Civil a través de la Sección Registral
(Art. 64).
Resp.
Resp.
DERECHO REGISTRAL
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Resp.
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Estará integrada por registros mercantiles territoriales y por un Registro Central.
Resp.
Resp.
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DERECHO REGISTRAL
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Resp.
Resp.
Deberá ser abogado y de la libre elección y remoción del ejecutivo Nacional, por
órgano del Ministro de Fomento.
Resp.
Resp.
Todas las gestiones relativas al registro de marcas y patentes, deberán ser hechas
por los propios interesados o por intermedio de Agentes de la Propiedad Industrial
debidamente autorizados.
Resp.
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Resp.
1. Cuando hagan falsas declaraciones verbales o por escrito ante los funcionarios
competentes de la Propiedad Industrial.
Resp.
Las disposiciones de esta Ley protegen los derechos de los autores sobre las obras
del ingenio de carácter creador, ya sea de índole literaria, científica o artística,
cualesquiera sea su género, forma de expresión, mérito o destino.
Resp.
El Derecho de Autor durará toda la vida de éste y, se extingue a los sesenta años,
contados a partir del primero de enero del año siguiente al de su muerte.
Resp.
El contrato de representación es aquel por el cual el autor de una obra del ingenio o
sus derechohabientes ceden a una persona natural o jurídica el derecho de
representar la obra, en las condiciones que determinen.
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DERECHO REGISTRAL
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Resp.
El Registrador Naval será designado por el Presidente del Instituto Nacional de los
Espacios Acuáticos.
Resp.
1. Ser venezolano.
2. Mayor de 30 años.
Resp.
Resp.
5. Efectos de las Certificaciones emitidas por los Registros Navales (Art. 126).
Resp.
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