26/9/2016 IDConline | ISR por enajenación de inmuebles de personas físicas

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Lunes 26 de Septiembre de 2016
   

Fecha de publicación: 2015­08­06

ISR por enajenación de inmuebles de
personas físicas
Determinación del ISR por parte del notario público a aquellas personas que no tributan
en actividad empresarial

Por Emmanuel Castañeda

La  venta  de  inmuebles  por  personas  físicas  que  no  realizan  actividades  empresariales  están
sujetas a lo dispuesto en el Capítulo IV, del Título IV de la LISR.

Tratándose  de  la  enajenación  de  la  casa  habitación  del  contribuyente  está  exenta  de  ISR  si  la
contraprestación a la fecha de la operación no excede de 700,000 unidades de inversión.

Para  aplicar  la  exención  del  párrafo  anterior  es  necesario  formalizar  la  operación  ante  notario
público, además no haber enajenado otra casa habitación en los cinco años anteriores a la fecha
de la operación (art. 93, fracc. XIX, LISR).

Para  el  caso  de  IVA  se  encuentra  exenta  la  enajenación  del  suelo  y  de  las  construcciones  con
destino para casa­habitación (art. 9, fracs. I y II, LIVA).

Por los demás bienes sí se pagará este impuesto, el cual es retenido por los notarios, corredores,
jueces  y  demás  fedatarios  que  por  disposición  legal  tengan  funciones  notariales,  quienes  lo
enterarán dentro de los 15 días siguientes a la fecha en que se firme la escritura (art. 33, LIVA).

Para comprender mejor el tratamiento fiscal de la enajenación de  una casa­habitación considera
el siguiente supuesto:

Soy  una  persona  física  que  obtengo  ingresos  por  salarios  y  en  agosto  de  2015  venderé  un  bien
inmueble que recibí por herencia de mi padre, el inmueble está ubicado en el DF, y el notario que
escriturará  la  operación  de  enajenación  me  indicó  que  debo  pagar  ISR,  a  través  de  retención  y
entero por él.

El proceso de cálculo de ISR retenido a seguir por el notario es el siguiente:

Información del bien:

Fecha de adquisición 20/05/2005

Costo del terreno $526,900.00

Costo de la construcción 760,850.00

Costo total del inmueble 1,287,750.00

Precio de venta del inmueble 4,927,340.00

Fecha de enajenación 03/08/2015

Gastos notariales, derechos y avalúo $92,000.00

Fecha de la erogación 20/05/2005

Exención de ISR por venta de casa habitación:

  Concepto Importe

  Exención para efectos del ISR   700,000 udis

Por: Valor de las Udis al 3 de agosto de 2015         5.285715

Igual: Monto exento $3,700,000.50

Utilidad:

  Concepto Importe

  Precio de venta                      
$4,927,340.00

Menos: Monto exento                         

$3,700,000.50

Igual: Utilidad   1,227,339.50

Proporción aplicable a las deducciones:

  Concepto Importe

  Precio de venta                      
$4,927,340.00

Entre: Utilidad   1,227,339.50

Igual: Proporción deducible                   25% 

Deducciones autorizadas:

http://www.idconline.mx/fiscal/2015/08/06/isr­por­enajenacin­de­inmuebles­de­personas­fsicas 1/2
26/9/2016 IDConline | ISR por enajenación de inmuebles de personas físicas

  Concepto Importe

  Costo del terreno actualizado    $929,434.00

Mas: Costo de la construcción actualizado   1,985,410.00

Mas Gastos notariales, derechos y avalúo actualizado    $168,500.00

Igual: Total de deducciones   3,083,344.00

Por: Proporción de deducciones                   29%

Igual: Proporción deducible     

768,022.89         

Ganancia en enajenación de bienes:

  Precio de venta del bien inmueble gravado        $1,227,339.50

Menos: Deducciones autorizadas en proporción:              768,022.89

Igual: Ganancia obtenida en la enajenación            $459,316.61

Ganancia acumulable:

  Ganancia obtenida en la enajenación     $459,316.61

Entre: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación                       10

Igual: Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos        $45,931.66

Ganancia no acumulable:

  Ganancia obtenida en la enajenación  $459,316.61

Menos: Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos       45,931.66

Igual: Ganancia no acumulable   $413,384.95

Pago provisional de ISR:

  Ganancia promedio anual acumulable a los demás ingresos       $45,931.66

Menos: Límite inferior           5,952.84

Igual: Excedente del límite inferior        $39,978.82

Por: % aplicable sobre el excedente del límite inferior               6.40%

Igual: Impuesto marginal         $2,558.64

Más: Cuota fija               114.29

Igual: ISR a cargo promedio anual          $2,672.93

Por: Número de años transcurridos entre la fecha de adquisición y enajenación                       10

Igual: ISR a cargo en el pago provisional        $26,729.35

Menos: ISR a entidades federativas          22,965.83

Igual: ISR a cargo a enterar a la federación          $3,763.52

ISR de entidades federativas:

  Ganancia obtenida en la enajenación     $459,316.61

Por: Tasa aplicable                      5%

Igual: ISR según artículo 127        $22,965.83

Recuerda  que  el  notario  tiene  la  obligación  de  expedir  el  CFDI  correspondiente,  así  como  la
información  relativa  a  la  determinación  del  cálculo  del  ISR  (art.  126,  ISR  y  las  reglas  2.7.1.22.
 3.15.4 y 3.15.5. de la RMF 2015)
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