Piata Imobiliara Bucuresti Sem1 09

PIATA IMOBILIARA
Bucuresti
semestrul 1, 2009
PIATA IMOBILIARA DIN BUCURESTI, SEM. I 2009 1
SITUATIA ECONOMICA
Cresterea Produsului Intern Brut Dupa cresterea economica impresionanta inregistrata consecutiv in
ultimii ani, PIB a scazut in primul semestru din 2009 cu 7,6% reflectand
10 inrautatirea mediului economic local pe fondul crizei economice
8
mondiale. Conform estimarilor Institutului National de Statistica (INS),
cea mai mare contributie negativa la evolutia PIB au avut industria
Sursa: Institutul National de Statistica

6
(2,4%) si serviciile (2,9%). Contractia economica brusca din sem.1 2009
4 a fost mai mare decat estimarile initiale reflectand efectele negative
2 induse in economia nationala de criza internationala.
0
Potrivit Agentiei Romane pentru Investitii Straine, volumul investitiilor
-2
straine directe a scazut in sem.1 2009 cu 43% comparativ cu acceasi
-4 perioada din 2008, totalizand 2,89 miliarde Euro. Cel mai important
-6 aport de capital l-au adus in proportii echilibrate participatiile la capital
-8 (40,9%) si alte forme de capitaluri (49,7%), in timp ce profitul reinvestit
-10
a contribuit cu 9,4%.
S1 2004 S1 2005 S1 2006 S1 2007 S1 2008 S1 2009
Dificultatile economice interne dublate de scaderea fluxurilor de capital
au generat o devalorizare importanta a RON in raport cu Euro. In
perioada ianuarie-iunie 2009 rata de schimb a variat intre 4,02 RON/
Euro si 4,20 RON/Euro, cu un varf de 4,31 RON/Euro in primul trimestru.
Comparativ cu rata de schimb inregistrata la sfarsitul sem.1 2008, cand
Rata de politica monetara a BNR si raportul RON/Euro era de 3,64, devalorizarea RON a fost semnificativa.
Segmentul rezidential al pietei imobiliare a fost afectat de aceasta
rata anuala a inflatiei evolutie deoarece efectul scaderii preturilor exprimate in Euro a fost
Sursa: Institutul National de Statistica, Banca Nationala a Romaniei
absorbit sau chiar anulat in unele cazuri de devalorizarea monedei

nationale.
La sfarsitul sem.1 2009 numarul total al somerilor la nivel national

a ajuns la 548.930 persoane reprezentand 6,0% din totalul populatiei
active. Rata medie a somajului a crescut cu aproximativ 2,3 puncte
procentuale fata de luna iunie a anului 2008.
Rata anuala a inflatiei a avut o tendinta descrescatoare pe parcursul

primelor 6 luni din 2009, ajungand la 5,86% in iunie 2009 de la nivelul
de 6,71% in ianuarie 2009 si 8,61% inregistrat la finalul lunii iunie 2008.
Banca Nationala a Romaniei estimeaza ca rata anuala a inflatiei la
sfârsitul anului 2009 va ajunge la nivelul de 4,3%.
Dupa ce in 2008 BNR a crescut succesiv rata de politica monetara, de la

7,5% in ianuarie 2008 pana la 10,25% in ianuarie 2009, in primele 6 luni
din 2009 aceasta rata a fost coborata succesiv la 9,50% in iunie 2009.
Potrivit INS in luna iunie 2009, castigul salarial mediu brut a fost de
1.887 RON, cu 1,7% mai mare fata de luna precedenta, in timp ce
castigul salarial mediu net a fost de 1379 RON, în creştere fata de luna
precedenta cu 23 RON. Comparativ cu luna iunie a anului precedent,
Structura cheltuielior de consum pe familie castigul salarial mediu nominal net a crescut cu 8,3%.
in Trim.2 2009 (%)
Pe parcursul trimestrului 2 din 2009, in Romania, venitul mediu lunar
pe gospodarie era de 2.045 RON, crescand semnificativ comparativ cu
aceeasi perioada din 2008, cand s-a inregistrat un nivel de 1.614 RON.
In structura veniturilor totale, veniturile salariale detin în continuare
ponderea cea mai mare (52,4%) în timp ce veniturile din prestatii sociale
au contribuit cu aproximativ 21,5% la veniturile gospodariilor.

PIATA SPATIILOR DE BIROURI

Spatii de birouri finalizate semestrial Oferta
Perspectivele economice pesimiste si perceptia generala negativa a
pietei imobiliare au determinat contractia pietei spatiilor de birouri.
Elementele fundamentale ale acestui segment si-au pierdut consistenta
in ritm accelerat, scaderea accentuata a activitatii de inchiriere
Sursa: BNP Paribas Real Estate

manifestandu-se in conditiile cresterii semnificative a numarului de
proiecte finalizate in prima jumatate a lui 2009. Acest fapt a afectat
profitabilitatea investitiilor realizate pe acest segment.
Totusi, pe langa influentele negative ale crizei, piata locala trece printr-
un proces de reasezare ce va duce la un echilibru intre sustenabilitatea
financiara a cererii care este influentata de conditiile economice
generale, pe de o parte, si nivelul chiriei obtenabile, pe de alta parte.
In ciuda perspectivelor pesimiste ale pietei imobiliare locale si

internationale, configuratia si esalonarea proiectelor de birouri initiate
in perioada de extindere a pietei au dus la o concentrare temporara a
livrarii de noi spatii, care a contribuit la cresterea ofertei cu aproximativ
195.000 mp (suprafata construita) in semestrul 1 din 2009. Suprafata
de birouri finalizata in prima parte a anului a fost cu 17% mai mica
fata de cea livrata in perioada similara din 2008, ca urmare a intarzierii
cu cateva luni a proiectelor propuse spre livrare in aceasta perioada.
Stocul de birouri in functie de zona Datorita suprafetei semnificative livrate, la sfarsitul primului semestru
in Sem. I 2009 din 2009, stocul de birouri din Bucuresti a ajuns la 2,1 milioane mp
(suprafata construita).
Structura stocului nou adaugat a ramas aceeasi comparativ cu perioada

similara din 2008, birourile de clasa A dominand suprafata nou
finalizata. Acestea au depasit spatiile de clasa B, reprezentand 60% din
stocul nou adaugat in semestru 1 2009. Structura suprafetei finalizate in
prima jumatate a anului a reflectat expansiunea catre zona de nord, aici

construindu-se 58% din proiectele noi.
Activitatea de inchiriere scazuta (inclusiv pre-inchirieri) s-a reflectat

in mod direct in cresterea suprafetei disponibile, spre deosebire de
anii anteriori cand in ciuda livrarilor semnificative de birouri, rata de
neocupare a ramas aproape zero. La sfarsitul primului semestru din
2009 au fost ocupate aproximativ 40% din birourile finalizate in aceasta
perioada, ceea ce a creat o piata favorabila inclusiv pentru chiriasii cu
solicitari pentru suprafete de mari dimensiuni, la standarde ridicate de
calitate.
In plus, suprafata disponibila tot mai mare a fost generata si de

dezvoltarea pietei subinchirierilor. In prezent dimensiunea acesteia
este dificil de estimat, chiriasii preferand sa mentina confidentialitatea
politicii de diminuare a costurilor si ca urmare o mare parte din
activitatea de marketing pentru acest tip de proprietati se realizeaza
Spatii de birouri in functie de suprafata cladirii ‘in afara pietei’. Reducerea activitatii chiriasilor care au preinchiriat
suprafete mari (peste 1.000 mp) pe baza asteptarilor privind extinderea
ulterioara a business-ului este cea care genereaza oferta pe segmentul
subinchirierilor. Birourile disponibile pentru subinchiriere sunt in
principal spatii de dimensiuni mici si medii intre 500-1.500 mp,
amplasate in cladiri finalizate in perioada 2007-2008.
Un alt efect al activitatii de preinchiriere din 2008 a fost cresterea

spatiilor disponibile eliberate de chiriasii care fie s-au relocat in cladiri
noi, fie si-au restrans activitatea. In general acestea sunt spatii situate
in cladiri de calitate medie, care ofera oportunitati pentru chiriasii ce
doresc sa aplice politici de eficientizare a costurilor, punand mai putin
accent pe imaginea comerciala.

Selectie cladiri de birouri finalizate Oferta (cont.)
in Sem. I 2009 In conditiile actuale ale pietei procesul de negociere s-a extins si
a devenit mai dificil, fiind necesare perioade mai indelungate de
Suprafata totala marketing, de peste 6 luni, pentru proiectele de birouri disponibile.
Trim. Cladire Zona Activitatea de constructie a scazut semnificativ, ca urmare a perioadelor
construita (mp)
tot mai extinse in care birourile disponibile raman neocupate, dublate

1 Floreasca Plaza Nord 35.000 de constrangerile financiare si diferenta considerabila dintre oferta
disponibila si activitatea de inchiriere. Contextul actual al pietei
1 Galaxy BC Nord 22.300 descurajeaza initierea de proiecte noi de catre dezvoltatori. Practic pe
parcursul primulul semestru din 2009 nu s-a lansat niciun proiect nou
2 Cubic Center Nord 27.000 de birouri, ceea ce va afecta in principal oferta pentru 2010-2011.
2 Izvor BC Centru 12.000

Cererea si gradul de ocupare
2 Riverside Tower Vest 13.000
Comparativ cu ultima perioada din 2008, caracteristicile cererii s-au
modificat substantial. Aceasta nu se mai manifesta activ, ci trebuie creata
si dezvoltata pentru chiriasii deja existenti pe piata. In anii precedenti
chiriasii cautau proprietati care furnizau in principal facilitati de calitate
si vizibilitate comerciala. In prezent principala preocupare a chiriasilor
este reducerea costurilor de ocupare, acestia recurgand la renegociere,
consolidarea spatiului ocupat si chiar relocare, ca solutie finala.
Tranzactii realizate in Sem. 1 2009 in Prima optiune ramane renegocierea chiriei pentru spatiile ocupate,
chiar si inainte de expirarea contractului. Chiriasii urmaresc sa obtina
functie de zona discount-uri avand in vedere conditiile actuale ale pietei si contextul
specific al activitatii lor. Pe langa obtinerea unor avantaje economice din
partea proprietarilor, chiriasii raman precauti, ezitand sa se relocheze,
ceea ce duce la cresterea numarului de reinnoiri de contracte. Aceasta
tendinta este confirmata de existenta inchirierilor cu data de expirare
in 2009.
Rata ridicata de neocupare are si o latura pozitiva, furnizand chiriasilor

oportunitati pentru imbunatatirea calitatii spatiilor ocupate obtinand
ai termeni contractuali mai aavantajosi. Unii chiriasi iau in considerare
alternativa relocarii in cladiri de calitate superioara sau in zone mai
atractive, in cazul in care beneficiaza de reduceri substantiale ale
costurilor operationale si clauze contractuale mai favorabile. In aceste
conditii atitudinea pro-activa a proprietarilor si consultantilor imobiliari
contribuie la crearea de oportunitati pentru chiriasii aflati in cautarea
unor posibile optiuni de relocare.
Relocarile au reprezentat principala sursa a activitatii de inchiriere,

cererea activa provenind din partea companiilor mici si mijlocii din
domenii precum serviciile de consultanta in afaceri, IT, servicii medicale
private, institutii publice si furnizori de utilitati. In contrast cu anii
anteriori cand companiile mari erau principala sursa a cererii, in prezent
acestea reprezinta sursa ofertei de spatii pe piata subinchirierilor. Ca
urmare cererea provine din partea chiriasilor care ocupa in prezent
Gradul de ocupare a spatiilor de birouri birouri de clasa B de calitate scazuta, cu acces dificil si situate departe
de reteaua de transport public.
Clasa A Clasa B Un alt aspect demn de mentionat este preferinta exclusiva a chiriasilor
300000 pentru proiectele de birouri finalizate, in detrimentul preinchirierilor.
Acestea nu mai reprezinta o optiune, in special in cazul cladirilor aflate
in fazele initiale de constructie sau pentru care nu s-au mai semnat
250000
si alte contracte de preinchiriere. In ciuda nivelului actual scazut al
200000 chiriilor si a disponibilitatii suprafetelor mari, coroborata cu precautia
chiriasilor fata de cladirile nefinalizate explica atitudinea principalelor
150000
surse generatoare de cerere.
Mp
100000
In general chiriasii cauta cladiri de birouri noi dotate cu echipamente si
50000 facilitati moderne, situate in zone centrale sau in imediata apropiere a
nodurilor de transport public. Desi cladirile din zonele periferice ofera
0 birouri de calitate si termeni financiari atractivi comparativ cu cele din
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 H1 2009 alte locatii, chiriasii nu sunt interesati de aceste spatii din cauza lipsei
infrastructurii si retelei de transport public ce nu au fost imbunatatite.

Tranzactii semnificative cu spatii de Cererea si gradul de ocupare (cont.)
birouri in Sem. I 2009 Suprafetele medii solicitate au scazut comparatic cu 2007-2008,
majoritatea fluctuand in jurul limitei inferioare a intervalului 250-500
Suprafata mp. In general perioada de inchiriere este de maxim 3 ani, ca masura de
Chirias Cladire
(mp) prudenta pentru evolutia viitoare a economiei si pietei imobiliare locale.
Xerox Floreasca Business Park 1.930 Suprafata totala de birouri inchiriata in semestrul 1 din 2009 (aproximativ

80.000 mp suprafata construita) a fost cu 60% mai mica fata de perioada
Cosmote Iride Business Park 1.800 similara din 2008, demonstrand tendinta descendenta initiata in cea
de-a doua parte a anului trecut. Ca urmare, rata totala de neocupare
Enel Rams Business Park 1.500 a crescut de la 4,5% in trimestrul 4 din 2008 pana la 11% la sfarsitul
semestrului 1 din 2009. Pentru cladirile de clasa A rata de neocupare
Autoitalia City Gate 1.300 este de 7,5%, crescand cu 5,5 puncte procentuale pe parcursul primelor
sase luni ale anului.
Citroen Metropolis Center 1.000
Cel mai activ segment a fost zona de nord a orasului, aici fiind inchiriata
Apa Nova Izvor Office Building 950 aproximativ 66% din suprafata totala, urmata de zona centrala (inclusiv
zona Piata Victoriei), cu aproximativ 22%. Din totalul tranzactiilor de
inchiriere 65% au fost incheiate cu birouri de clasa B, ceea ce a confirmat
interesul chiriasilor pentru spatii cu costuri de ocupare scazute.
Nivelul chiriilor
Evolutia ratelor de neocupare In prezent segmentul birourilor este favorabil chiriasilor, existand un
dezechilibru evident intre cerere si oferta. Datorita cererii scazute
si numarului mare de optiuni pe care le au la dispozitie, chiriasii fac
presiuni asupra proprietarilor pentru o mai mare flexibilitate, in special
in ceea ce priveste nivleul chiriei si perioada de inchiriere.
In semestrul 1 din 2009 piata birourilor si-a continuat evolutia

descendenta a nivelului chiriilor initiata in cea de-a doua parte a lui
2008, in contextul scaderii accentuate a cererii si cresterii numarului de
proprietati disponibile pe piata. Totodata, cresterea pietei subinchirierilor
ii determina pe proprietari sa scada chiriile solicitate pentru a putea
concura cu ofertele de subinchiriere, pentru care se solicita cu 5-10%
mai putin fata de ofertele acestora. Ca urmare a factorilor mai sus
mentionati, in primul semestru al acestui an s-a inregistrat scaderea
chiriilor solicitate cu 10-15%, pentru toate tipurile de cladiri, in toate
zonele orasului, cu scaderi mai accentuate pentru birourile situate la
periferie. In plus, stimulentele oferite de proprietari au devenit tot mai
des intalnite, contribuind la scaderea chiriei de baza cu 10-15% si a
chiriei nete efective cu 20-25%.
In prima jumatate a anului nivelul mediu al chiriei solicitate pentru

birourile de clasa A situate in centrul orasului a variat intre 18-20Euro/
mp/luna. Pentru proprietatile de clasa B situate in zone atractive chiriile
Evolutia chiriilor s-au situat intre 12-16 Euro/mp/luna, iar pentru cele din zone secundare
chiriile au variat intre 10-12 Euro/mp/luna. Desi in zonele descentralizate
si periferice cu grad de acoperire redus al retelei de transport exista
cladiri cu standarde de calitate inalte, acestea inregistreaza cea mai
ridicata presiune asupra chiriilor in sensul reducerii. In aceste zone
chiriile solicitate variaza intre 9-11 Euro/mp/luna.
Source: BNP Paribas Real Estate
Pentru a face fata presiunii de scadere a chiriilor generata de

clientii potentiali care doresc obtinerea unor reduceri ale costurilor
ocupationale, unii proprietari au adoptat solutia de tip “stepped rent”,
pentru a proteja veniturile din inchirieri pe termen mediu si lung.
Aplicarea chiriei de acest tip este considerata o strategie avantajoasa
de a incuraja activitatea de inchiriere deoarece permite chiriasilor sa
obtina costuri ocupationale reduse pe termen scurt in timp ce veniturile
proprietarilor pe termen mediu si lung sunt protejate, atunci cand este
asteptata o crestere a chiriei.

Selectie spatii de birouri propuse spre livrare Termeni de inchiriere
in Sem. II 2009 Pe fondul scaderii severe a cererii, atitudinea ezitanta a chiriasilor si
solicitarile exigente ale acestora i-au fortat pe proprietari sa adopte o
Suprafata atitudine flexibila in negocieri pentru a evita perioade mai indelungate
Cladire Zona construita Dezvoltator pana la inchirierea spatiilor. Flexibilitatea acestora s-a manifestat
(mp) in clauze mai favorabile si drepturi mai numeroase pentru chiriasi.
Proprietarii cladirilor mai vechi cu standarde tehnice inferioare sau

Metropolis Center Centru 12.780 Soravia dezvoltatorii proiectelor noi cu un numar scazut de preinchirieri, situate
in zone mai putin atractive, au devenit cei mai flexibili in negociere.
Olympia Tower Est 9.511 Bluehouse
Perioada standard pentru contractele de inchiriere incheiate in semestrul
Dagesh 1 2009 a fost de 3 ani. Totusi perioade mai indelungate de inchiriere de
Platinum Tower Centru 13.000
Group 5 ani sunt comune pentru chiriasii mari care doresc sa inchirieze spatii
in cladirile de calitate din zonele centrale. In schimb, acestia beneficiaza
Art BC Nord 15.500 Art Group de stimulente substantiale din partea proprietarilor, cum ar fi perioade
libere de chirie de pana la 6 luni. De asemenea, contributia aditionala a
Phoenix BC Centru 8.400 Phoenix Intl. proprietarilor la amenajarea spatiilor a devenit o practica uzuala.
Costurile de intretinere pentru birourile clasa A au ramas la acelasi nivel

comparativ cu semestrul 2 din 2008, variind intre 3,5-4 Euro/mp/luna,
Stocul de birouri propus spre livrare in ajungand pana la 4,5 Euro/mp/luna pentru contractele de inchiriere
‘triple net’. In cazul cladirilor de clasa B costurile de intretinere variaza
Sem. II 2009 intre 2,5-3,5 Euro/mp/luna. In general contextul pietei nu a afectat pretul
locurilor de parcare. In zona centrala chiria pentru parcari a fost 100-
130 Euro/spatiu/luna, in cazul parcarilor subterane. In zonele secundare
chiria a variat intre 90-100 Euro/spatiu/luna pentru locurile subterane si
intre 60-80 Euro/mp/luna pentru locurile amenajate la suprafata.
Din punct de vedere al termenilor de inchiriere, solicitarile proprietarilor

nu au cunoscut modificari semnificative. Acestia solicita in general
o garantie bancara, echivalentul a 3 luni de chirie si o plata in avans
reprezentand contravaloarea a 2-3 luni de chirie la momentul semnarii
contractului de inchiriere.
Tendinte pentru 2009-2010

Scaderea cererii si cresterea ofertei vor continua sa deterioreze datele
fundamentale ale pietei birourilor in semestrul 2 din 2009, mentinand
perceptia generala negativa asupra pietei. Rata de neocupare continua
sa se mentina la niveluri ridicate, avand estimata o tendinta de crestere,
cel putin pentru acest an. Factori multipli pot induce un dezechilibru
intre proiectele de birouri finalizate, activitatea de inchiriere si rata
de ocupare: chiriasii isi elibereaza spatiile de birouri detinute anterior
pentru a se muta in cladiri superioare calitativ cu un nivel al chiriei
atractiv sau ca urmare a diminuarii activitatii; suprafata semnificativa
de birouri ce va fi finalizata in viitorul apropiat are un grad redus de
preinchiriere; cererea provenita din partea companiilor nou intrate pe
piata s-a contractat puternic.
Scaderea cererii si proiectele noi propuse spre livrare in semestrul 2

din 2009 care totalizeaza aproximativ 270.000 mp (suprafata construita)
vor mentine presiunea descendenta asupra nivelului chiriilor. Ritmul de
scadere va fi insa mai lent fata de semestrul 2 din 2008 si prima jumatate
a acestui an datorita rezistentei proprietarilor si atingerii limitei de
profitabilitate pentru investitiile facute de acestia. Aproximativ 25% din
suprafata totala propusa spre livrare in a doua jumatate a lui 2009 este
deja preinchiriata, ceea ce reprezinta o rata de ocupare mult mai mica
fata de nivelurile inregistrate in 2007-2008, cand spatiile preinchiriate
au reprezentat 45-60% din totalul spatiilor finalizate.
Criza creditelor coroborata cu tendinta descendenta a activitatii de

inchiriere ii vor descuraja pe dezvoltatori sa initieze proiecte noi de
mari dimensiuni. Oferta pentru 2010-2011 va fi influentata negativ,
numeroase proiecte fiind in prezent stopate temporar sau inregistrand
un ritm scazut al lucrarilor de constructie.
PIATA SPATIILOR COMERCIALE

Evolutia tranzactiilor comerciale (% variatie Oferta
comparativ cu aceeasi luna a anului Criza economica si efectele sale colaterale au avut un impact semnificativ
anterior) asupra dezvoltatorilor, chiriasilor, cat si asupra consumatorilor finali.
Inrautatirea mediului de afaceri pentru retaileri este reliefata de
scaderea evidenta a volumului tranzactiilor comerciale in semsetrul 1
Ian 09 Feb 09 Mar 09 Apr 09 Mai 09 Iun 09 2009 comparativ cu aceeasi perioada din 2008, aceasta variind intre
-1,5% in ianuarie si aproximativ -18% in iunie. Insa in conditiile unei
piete cu senzitivitate foarte mare la preturi, magazinele de tip discount
Eu-27 -1,2 -3,7 -2,4 -1,3 -3,0 -1,7
Sursa: EUROSTAT - 115/2009 - 5 August 2009

au avut o evolutie pozitiva contrastand cu celelalte segmente care
au inregistrat contractii puternice, mai ales segmentul produselor
Romania -1,5 -8,3 -6,4 -10,1 -11,8 -17,8
electronice si electrocasnice.
Ungaria -2,8 -3,2 -3,6 -4,0 -4,1 -2,2
Cresterea stocului de spatii comerciale din Sem.1 2009 a fost
Bulgaria -1,9 -6,4 -8,3 -9,3 -10,4 -10,5 rezultatul finalizarii proiectelor incepute inainte de declansarea crizei
economice cand piata locala consemna un puternic dezechilibru intre
Polonia 6,0 7,4 3,0 1,2 0,4 0,6 cererea retailerilor internationali si oferta de spatii moderne. Stocul
de spatii comerciale moderne s-a marit cu aproximativ 110.000 mp
Cehia 2,4 -1,8 -0,1 -1,5 -3,0 -3,0 ajungandu-se la un total de 1.060.000 mp. Cel mai mare proiect finalizat
in Sem.1 2009 este Grand Arena Mall fiind totodata cel mai important
Lituania -15,2 -18,6 -20,9 -19,2 -19,8 19,9 proiect comercial din zona de sud a Bucurestiului, cu o suprafata
inchiriabila de aproximativ 50,000 mp, din care 8,000 mp sunt inchiriati
Estonia -13,1 -21,6 -17,0 -17,8 -18,2 -14,2 de reteaua Carrefour.
Dimensiunea si structura stocului de spatii comerciale au fost influentate

semnificativ de extinderile proiectelor deja existente, cum ar fi Militari
Shopping Center, Iris Shopping Center si Plaza Romania Mall. In afara
proiectelor mentionate mai sus, pe piata locala a spatiilor comerciale au
fost livrate proiecte de dimensiuni mai mici: deschiderea unui magazin
Structura stocului de spatii comerciale Kaufland (5.000 mp) si intrarea pe piata locala a retailerului national de
existent bricolaj Dedeman (12.500 mp), ambele magazine fiind deschise in vestul
Bucurestiului.
Mall-uri
Hypermarket-uri
Concurenta acerba dintre comercianti se reflecta nu numai in extinderea
Comert stradal retelelor comerciale, dar si in achizitiile strategice care au avut loc pe
segmentul supermarket-urilor. Lantul Mega Image, parte a grupului
Bricolaj
Galerii comerciale Delhaize Group, a achizitionat 4 supermarketuri operate de catre Prodas
Centre comerciale Holding avand suprafete cuprinse intre 400 si 750 mp. Conditiile dificile
Cash&Carry de piata au impus adoptarea unor politici de optimizare a suprafetei de
Magazine universale vanzare, fie prin restrangerea acesteia, fie prin relocarea activitatii in
Outlet alte zone sau centre comerciale.
Magazine de reduceri
Supermarket-uri Din aceasta cauza, disponibilitatea spatiilor comerciale stradale si a
celor situate in centrele comerciale au crescut simtitor, mai ales ca multi
0 50 100 150 200 250 300 350 400
Mii mp chiriasi au renuntat la activitatea comerciala. Pe termen scurt si mediu,
oferta spatiilor disponibile va depinde de politica actualilor chiriasi in
ceea ce priveste spatiile ocupate, deoarece in aceasta perioada nu au
fost incepute lucrarile de constructie la alte proiecte comerciale.
Cererea si gradul de ocupare

Selectie de proiecte comerciale finalizate in
Sem. I 2009 In ciuda inrautatirii conditiilor de piata, primul semestru din 2009
a marcat intrarea si/sau extinderea pe piata locala a unor marci
internationale precum GAP, C&A, Decathlon si Imaginarium. Zara s-a
Suprafata de extins cu 1.600 mp in Bucuresti Mall si cu alti 3.000 mp in cadrul Unirea
Cladire Zona
vanzare (mp) Shopping Center, unde a inchiriat spatiul ocupat anterior de Media
Galaxy. C&A si-a extins reteaua locala de magazine prin inchirierea
Grand Arena Mall Sud 50.000 unui spatiu de 3.200 mp in AFI Cotroceni Park, in timp ce Debenhams a
inchiriat un spatiu de 1.000 mp in Baneasa Shopping City.
Extindere Militari Shopping Center Vest 24.000
In conditiile cresterii disponibilitatii spatiilor comerciale, a tipului si
Dedeman Sud 12.500 dispersiei geografice, dublate de diminuarea evidenta a chiriilor, cererea
pentru spatiile stradale a scazut semnificativ. Daca in anii anteriori
Extindere Plaza Romania Mall Vest 6.000 cei mai activi jucatori pe piata au fost bancile, farmaciile, retailerii de
produse electrocasnice si operatorii de jocuri electronice, in 2009 cererea
Kaufland Vest 5.000 activa a provenit de la cafenele, restaurante tip fast food si operatorii
de magazine cu produse de larg consum care mizeaza pe apropierea
de client si minimizarea costurilor ocazionate de cumparaturile zilnice.
PIATA SPATIILOR COMERCIALE

Nivelul chiriilor solicitate in functie de zona Nivelul chiriilor
In conditiile cererii foarte scazute cauzate de dificultatile economice,
Periferie inceputul anului 2009 a adus o scadere semnificativa a chiriilor medii
pentru spatiile comerciale stradale cu valori cuprinse intre 15% si 35%,

in functie de localizarea proprietatilor. Chiriile au atins un nivel maxim
de 90 Euro/mp/luna pentru spatiile stradale centrale de pana la 75
Secundare mp, in timp ce pentru spatiile mai mari de 75 mp chiriile au fost de
aproximativ 70 Euro/mp/luna. In zonele secundare chiriile au variat intre
30-60 Euro/mp/luna, in timp ce in zonele periferice acestea au variat
intre 15-25 Euro/mp/luna.
Central
In centrele comerciale chiriile au inregistrat un trend descendent, mai
ales in cazul proiectelor cu disponibilitate mare a spatiilor comerciale.
0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 Pentru suprafetele mai mari de 100 mp, chiriile s-au situat intre 20-40
Euro/mp/luna, iar pentru spatiile mai mici de 100 mp intre 60-80 Euro/
mp/luna.
Dificultatile economice pe care le intampina chiriasii au creat o

Evolutia chiriilor pentru spatiile comerciale discrepanta intre nivelul chiriei si cel al incasarilor si drept consecinta
chiriasii au inceput sa aiba dificultati de plata a chiriei. Daca initial
ultracentrale proprietarii au fost refractari, acestia au devenit in cele din urma
160 mai flexibili si au convenit renegocierea chiriilor utilizand metoda de
calcul pe baza incasarilor sau sistemul ‘step rent’ care poate sa reduca
140 presiunea chiriilor in urmatoarele 12-18 luni considerate cu vanzari
potential scazute.
120
100
Tendinte
Euro/mp/luna
80
Pana la finalul semestrului 1 din 2010 stocul de spatii comerciale
60 existente in Bucuresti va creste cu aproximativ 200.000 mp, ca rezultat
al finalizarii centrelor comerciale AFI Cotroceni Park si Sun Plaza.
40
Suprafata propusa spre finalizare este semnificativa raportat la anii
20
anteriori, insa este efectul unei concentrari temporare a finalizarii
unor proiecte comerciale care au inregistrat amanari succesive ale
0 datei de finalizare. In conditiile actuale ale pietei, finalizarea centrelor
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 S2 2008 S1 2009
comerciale programate in perioada 2011-2012 este incerta, creandu-se
un dezechilibru temporar intre cerere si oferta, in conditiile unei posibile
relansari a sectorului de retail.
Perpetuarea actualelor conditii de piata va impune revizuirea politicilor

Selectie proiecte comerciale propuse pentru de ocupare avand in vedere ca unele proiecte comerciale au fost stopate,
scaderea puterii de cumparare a afectat puternic valoarea tranzactiilor
finalizare in Sem. II 2009 - Sem. I 2010 comerciale, iar valoarea chiriilor ramane ridicata raportata la valoarea
incasarilor. Prudenta marita pliata pe restrangerea spatiilor detinute de
actualii chiriasi va mentine ridicata disponibilitatea spatiilor comerciale
Suprafata de stradale, cat si din centrele comerciale care inregistreaza un nivel
Cladire Zona scazut al traficului.
vanzare (mp)
AFI Cotroceni Park Vest 75.000

Sun Plaza Sud 76.000
Cocor Luxury Store Centru 10.000
Mega Designer Outlet Faza I Vest 16.000
Selgros Vest 8.000
Dedeman Vest 14.000

PIATA SPATIILOR REZIDENTIALE
Numarul de locuinte construite anual Oferta

In semestrul 1 din 2009 segmentul rezidential a resimtit profund
efectele crizei economice, evolutiile manifestate la sfarsitul anului 2008
devenind din ce in ce mai acute. Diminuarea activitatii fondurilor de
investitii speculative, blocarea finantarii bancare pentru segmentul
populatiei cu venituri medii si medii-superioare negativ reflectata in

ritmul vanzarilor, cat si scaderea semnificativa a numarului de proiecte
lansate au fost doar cativa factori care au marcat piata in aceasta
perioada. Pentru impulsionarea segmentului rezidential, autoritatile
publice au implementat unele masuri fiscale care au avut ca scop
sprijinirea clientilor si, indirect, a dezvoltatorilor, acestia din urma
utilizand strategii alternative de vanzare.
In conditiile unei piete dificile, un numar limitat de proiecte de mici

dimensiuni au fost lansate in semestrul 1 din 2009, apartinand in
general unor dezvoltatori care nu au depins de finantare bancara pentru
realizarea lucrarilor. Acestia au fost incurajati de scaderea costurilor
de constructie, cat si de cererea potentiala ridicata considerata a se
manifesta in momentul relansarii pietei. Totusi numarul mare de
proiecte imobiliare lansate in perioada de efervescenta a segmentului
rezidential, in ultimii 3 ani reprezinta sursa cresterii substantiale a
ofertei de locuinte.
Numarul de locuinte finalizate anual in functie
Potrivit datelor furnizate de Institutul National de Statistica (INS) in
de numarul de camere in regiunea Bucuresti- primul semestru din 2009 numarul de locuinte terminate in regiunea
Ilfov Bucuresti-Ilfov a fost de 3.201 unitati. In Bucuresti numarul de locuinte
terminate a crescut de la 834 in semestrul 1 2008 la 1.041 locuinte
in semestrul 1 2009, in timp ce in judetul Ilfov numarul de locuinte a
scazut cu aproximativ 13% ajungand la nivelul de 2.160 locuinte.
Oferta de locuinte noi a fost sustinuta in special de dezvoltatori, care

pun in vanzare fie apartamentele inca nevandute, fie pe cele pentru care
procesul de vanzare nu a fost finalizat. Cea de-a doua sursa importanta
este reprezentata atat de investitorii speculativi cat si de persoanele
fizice care nu au mai avut capacitatea financiara de a plati pretul
proprietatii dupa semnarea precontractului de vanzare-cumparare.
In prima parte a anului, dezvoltatorii au continuat sa ofere si sa

diversifice stimulentele pentru atragerea potentialilor clienti, insa
ritmul vanzarilor a continuat sa scada. Noile facilitati au constat in
posibilitatea achizitionarii locuintelor printr-un sistem de rate platite
direct catre dezvoltator sau a inchirierii locuintelor pe o perioada de 2-5
ani cu optiunea de cumparare ulterioara. Aceste demersuri au fost un
raspuns al dezvoltatorilor la inasprirea conditiilor de creditare.
In aceeasi nota se inscriu si initiativele guvernamentale de stimulare

a sectorului rezidential cum ar fi reducerea TVA sau programul “Prima
Numarul de locuinte finalizate in functie de casa”. Daca programul “Prima Casa” a fost in faza de implementare in
numarul de niveluri in regiunea Bucuresti-Ilfov Sem.1 2009 si nu a produs efecte in aceasta perioada, aplicarea unui TVA
de 5% in cazul achizitiei de locuinte noi cu un pret mai mic de 380.000
RON si suprafata utila mai mica de 120 mp nu a adus modificari in ceea
P+5 ce priveste numarul tranzactiilor.
Zona An P P+1 P+2 P+3 P+4 sau mai
multe Aceasta masura nu a avut efectul scontat deoarece oferta in general nu
Judetul a raspuns conditiilor limitative impuse de lege, dar nici caracteristicilor

2006 377 2.775 216 62 24 0
Ilfov cererii. De asemenea multe din apartamentele ce se incadrau in aceasta
categorie au fost precontractate inainte de aplicarea ordonantei de
2007 424 2.917 681 101 28 0 urgenta, micsorandu-se astfel numarul de oferte disponibile.
2008 353 4.329 1.045 157 147 1.140
Cererea
Bucuresti 2006 132 461 463 223 507 235
Ritmul foarte scazut al vanzarilor inregistrat in semestrul 1 2009
2007 48 619 311 641 221 730 contrasteaza puternic cu optimismul pietei din ultimii 2 ani, demonstrand
o contractie semnificativa a cererii efective. Conditiile de finantare
2008 60 592 354 408 621 986 stricte impuse de banci, inceritudinea clientilor privind siguranta
veniturilor viitoare, cat si perceptia generala asupra evolutiei preturilor
au determinat o atitudine rezervata in privinta achizitiei de locuinte noi.
Evolutia elementelor de cost in constructii Cererea (cont.)

rezidentiale (2005=100) Efectul negativ semnificativ asupra ritmului vanzarilor a fost indus de
devalorizarea RON fata de Euro. In perioada ianuarie-iunie 2009 rata
de schimb a variat intre 4,02 RON/Euro si 4,20 RON/Euro, cu un varf
de 4,31 RON/Euro in primul trimestru. Comparativ cu rata de schimb
inregistrata la sfarsitul sem.1 2008, cand raportul RON/Euro era de 3,64,

devalorizarea RON a fost semnificativa. Astfel, efectul scaderii preturilor
exprimate in Euro a fost temperat sau chiar anulat in unele cazuri de
devalorizarea monedei nationale.
Costul ridicat al finantarii a restrans foarte mult numarul clientilor

eligibili pentru acordarea de credite ipotecare, fiind reflectat in ritmul de
crestere a valorii creditelor acordate pentru achizitionarea de imobile.
Potrivit BNR rata medie a dobanzii anuale efective pentru credite
ipotecare la sfarsitul semestrului era de 11,89% pentru credite acordate
in RON si de 9% pentru cele acordate in Euro. Comparativ cu aceeasi
perioada a anului trecut, cresterea dobanzilor este semnificativa, insa
cel mai inalt varf de crestere s-a inregistrat in ianuarie 2009.
Rata medie a dobanzii pentru creditele
In prezent piata rezidentiala este favorabila cumparatorilor prin prisma
imobiliare noi reducerilor de pret si a flexibilitatii dezvoltatorilor, potentialii clienti fiind
aproape in exclusivitate interesati de locuintele aflate in stadii avansate
de constructie. Ansamblurile aflate in stadiul de proiect se confrunta cu
lipsa de interes a cumparatorilor, aceasta fiind cauzata de intarzierile

in finalizarea unora dintre proiectele anuntate si de mediatizarea unor
neintelegeri intre dezvoltatori si clientii finali cu privire la calitatea
finisajelor, aparitia unor costuri suplimentare, etc.
Noile conditii de pe piata rezidentiala au determinat modificari majore

in structura cererii comparativ cu 2008. In prezent, pe segmentul
locuintelor noi, cererea efectiva solvabila provine in principal din partea
populatiei tinere (intre 30 si 40 de ani) cu venituri lunare de peste 2.500
Euro pe gospodarie, necesare pentru obtinerea creditelor ipotecare.
Totusi, comparativ cu ceilalti ani, a crescut numarul cumparatorilor care
platesc intreaga suma fara finantare bancara sau platesc un avans mai
consistent pentru a evita ratele lunare mai mari. Mai mult, tranzactiile
Credite acordate pentru achizitionarea de sunt realizate aproape in exclusivitate de catre clientii care au deja o
locuinte in regiunea Bucuresti-Ilfov locuinta si doresc imbunatatirea conditiilor de locuit.
10
9
De asemenea, o parte reprezentativa din familiile cu venituri lunare de
peste 1.000 – 1.500 Euro/luna si care nu se incadreaza pentru obtinerea
Sursa: Banca Nationala a Romaniei
8
unui credit ipotecar dar care pot sustine plata unei chirii medii lunare
7
de minim 400- 600 Euro sau a unei rate direct catre dezvoltator, pot
6
reprezenta cererea efectiva pe piata rezidentiala.
Miliarde RON
4 Desi celelalte segmente ale pietei imobiliare resimt un puternic recul pe

3 fondul deteriorarii conditiilor economice, piata inchirierilor rezidentiale
2 de lux si-a mentinut un status-quo asemanator in linii generale anului
1 2008.
0
Ian 06 Iul 06 Ian 07 Iul 07 Ian 08 Iul 08 Ian 09 Cererea a fost aproape in exclusivitate reprezentata de relocarea
chiriasilor din motive ce nu tin de proprietatea ocupata sau de relatia cu
Structura cererii pe segmentul apartamentelor proprietarii. Cele mai importante motive care au stat la baza acestei decizii
au fost: scaderea bugetelor chiriasilor, ritmul de dezvoltare imobiliara
in functie de numarul camerelor si a infrastructurii din zonele periferice din nord care nu au confirmat
asteptarile chiriasilor cu privire la calitatea vecinatatilor, accesibilitate,
relocarile companiilor multinationale pe segmentul spatiilor de birouri
care atrag dupa sine relocari pe segmentul inchirierilor rezidentiale.
Desi in aceasta perioada companiile iau masuri de reducere a

costurilor, bugetele alocate angajatilor straini care vin in Romania
sustin activitatea de inchiriere pe acest segment, mai ales ca au fost
inregistrate corectii ale chiriilor medii iinchirierile n majoritatea zonelor.
In general bugetele alocate pentru pe acest segment variaza intre 4.000
Euro/luna (apartamente) si 5.000 Euro/luna (vile) pentru chiriasii aflati
in functii de conducere din cadrul companiilor/institutiilor straine. In
cazul chiriasilor din categoria middle management, bugetele variaza
intre 2.000 si 3.000 Euro/luna.

Preturile de vanzare si chiriile
Tendinta generala a preturilor de vanzare pe sectorul rezidential in
Preturi medii de vanzare solicitate (Euro/mp) semestrul 1 din 2009 a fost de scadere evidenta, reflectata si in nivelul
pretului de lista, nu doar disimulata sub forma unor stimulente oferite
de proprietari pe o anumita perioada.
Zona Apartamente Vile
Flexibilitatea dezvoltatorilor in ceea ce priveste politica de pret s-a
materializat in promovarea unor oferte personalizate in functie de

Pipera 1.100-1.600 1.000-2.000 capacitatea de plata a clientului si situatia locativa a acestuia. In
consecinta, reducerea preturilor a fost dublata de o serie de facilitati,
Domenii 1.500-2.500 2.000-3.000 cum ar fi inchirierea apartamentelor finalizate, oferind chiriasilor
optiunea de cumparare dupa o anumita perioada sau alte metode pentru
Herastrau 2.000-3.000 2.000-3.000 evitarea temporara a creditului bancar.
Floreasca 1.500-2.500 1.700-2.500 In general preturile de vanzare pentru apartamentele destinate

segmentului mediu si mediu ridicat au variat intre 1.100 -1.500 Euro/
Aviatorilor 2.000-3.000 2.200-3.500 mp, cu un nivel mai scazut in cazul apartamentelor situate in zonele
periferice. Un nivel mai ridicat al preturilor, de 1.500-1.700 Euro/mp
s-a solicitat pentru proiectele situate in zonele secundare, acestea
Chirii medii lunare solicitate (Euro) beneficiind de mai multe avantaje competitive fata de proiectele care au
un pret mai scazut de 1.500 EUR/mp.
Zona Apartamente Vile Politicile de pret nu au fost unitare, existand dezvoltatori/ investitori care
au mentinut sau scazut nesemnificativ pretul de vanzare cu maxim 10%

Primaverii 2.000-4.000 5.500-8.500 comparativ cu ultima parte a anului 2008. Chiar si in conditiile unui ritm
foarte scazut al vanzarilor, dezvoltatorii proiectelor lansate cu preturi
Dorobanti 1.500-3.500 3.000-5.000 initiale foarte avantajoase raportate la calitate si solvabilitatea cererii
sau localizate in zone rezidentiale consacrate au optat pentru politica
Herastrau 1.500-4.000 3.000-6.000 de preturi stabile. Aditional, mentinerea preturilor este determinata
de contractele cu bancile finantatoare ale proiectelor; competitia
Floreasca 1.500-2.500 3.000-5.500 redusa intre proiecte in zonele centrale si cele peri-centrale; presiunile
potentiale din partea clientilor care deja au cumparat apartamente la
Aviatorilor 1.500-3.500 3.000-7.000 un pret mai mare in cadrul aceluiasi proiect. Scaderea preturilor in
unele proiecte a fost determinata si de competitia dintre dezvoltatori si
investitorii care au ofertat apartamentele cumparate off-plan in 2007-
Autorizatiile de constructie livrate pentru 2008. Totusi in conditiile in care piata nu le permite sa obtina ratele de
unitatile rezidentiale in Bucuresti-Ilfov, profit dorite, investitorii prefera sa inchirieze apartamentele pana la o
eventuala relansare a pietei.
Sem. I 2009
2008 2009 Tendinte
1000
In lunile ce vor urma nu se asteapta modificari semnificative ale
900
Sursa: Institutul National de Satistica
conditiilor de piata. Chiar daca vor fi implementate unele masuri pentru

800
stimularea si sustinerea directa a cererii, efectele acestor actiuni nu se
700
vor resimti imediat in piata. Cei mai importanti factori care actioneaza
600
direct asupra segmentului rezidential sunt raportul venituri-cheltuieli
500
per gospodarie, reflectat in nivelul veniturilor disponibile pentru achizitia
400
de bunuri cu folosinta indelungata precum bunurile imobiliare, structura
300
cheltuielilor gospodariilor, cursul de schimb Euro-RON, politica fiscala
200
100
si nu in ultimul rand factorul psihologic (incertitudine) cu privire la
0
obtinerea unor venituri stabile pentru o perioada mai indelungata.
Ian Feb Mar Apr Mai Iun
Cererea nu va inregistra o noua crestere in conditiile in care exista
discrepante intre puterea de cumparare a populatiei si nivelul preturilor
Selectie proiecte rezidentiale propuse spre solicitate, dublate de o diferenta majora intre asteptarile clientilor si
finalizare in Sem.II 2009-Sem.I 2010 oferta dezvoltatorilor. Investitorii privati si alti jucatori din domeniul
imobiliar, care au generat cea mai mare parte a cererii pentru locuintele
noi in 2006 si 2007 doresc in prezent sa isi vanda portofoliile, creand
Proiect Zona Unitati
Sursa: Institutul National de Satistica
premizele pentru dezvoltarea pietei secundare. Ca o consecinta se

estimeaza ca numarul total de unitati oferite spre vanzare si inchiriere
pe piata secundara vor compensa o parte din numarul de locuinte care
Romfelt Plaza Est 616 nu vor mai fi finalizate de catre dezvoltatori.
Asmita Gardens Sud 758
Efectele crizelor economice si imobiliare se reflecta in numarul de
Rasarit de Soare Est 988 autorizatii de constructie eliberate pentru cladirile rezidentiale in
primul semestru din 2009, cand numarul acestora a atins nivelul de
InCity Residence Est 502 2.645. Comparativ cu numarul de autorizatii emise in aceeasi perioada
din 2008, acesta a scazut cu aproximativ 38,5%, iar suprafata utila
rezidentiala aprobata a scazut cu 60%
PIATA SPATIILOR INDUSTRIALE

Tranzactii industriale semnificative incheiate
in Sem. I 2009 In sem.1 din 2009, segmentul spatiilor industriale a fost marcat de
scaderea activitatii de inchiriere si de ritmul redus de crestere a
Suprafata suprafetelor finalizate. Majoritatea spatiilor noi de calitate finalizate
Companie Proiect
(mp) au dimensiuni medii, fiind destinate in principal activitatii logistice.

Exceptand spatiile construite la cerere, oferta de spatii disponibile
Omega Transport ProLogis Park 6.700 este caracterizata de spatii mici si medii de pana la 5.000 mp. Stocul
total al spatiilor industriale moderne la sfarsitul sem.1 din 2009 a fost
Geodis Calberson ProLogis Park 8.400 de 710.000 mp, reprezentand o crestere de aproximativ 60.000 mp
comparativ cu Q4 2008.
Fresenius Nord Est Logistics Park 3.500
Cererea a provenit in principal din partea operatorilor de logistica si cu
O.R.B.I.T. Bucharest West 6.600 predilectie pentru spatiile situate in vest, insa proiectele de infrastructura
propuse in nord-estul orasului au atras interesul chiriasilor si pentru
aceasta zona. Cresterea usoara a stocului de proiecte industriale
noi, coroborata cu restrangerea activitatii chiriasilor din spatiile deja
Chiriile solicitate pentru spatii industriale preinchiriate, au generat cresterea disponibilitatii ofertei industriale,
inclusiv in proiectele industriale moderne.
Zona Tipul cladirii Euro/mp/luna
Nivelul chiriilor a stagnat pe parcursul sem.1 2009, deoarece contractia
cererii a survenit pe o piata caracterizata de un numar limitat de
Nord/Vest Nou 4,0-5,0
spatii construite speculativ, iar ajustarea ofertei se poate realiza mai

rapid comparativ cu celelalte segmente ale pietei. Pentru depozitele de
Nord/Vest Vechi 2,5-3,5 calitate situate in zonele de nord si nord-vest, chiriile s-au mentinut
intre 4-5 Euro/mp/ luna, in timp ce in alte zone acestea au fluctuat in
Sud Nou 3,5-4,5 intervalul 3,5-4,5 Euro/mp/luna. In primul semestru din 2009 pentru
spatiile industriale cu temperatura controlata chiriile s-au situat in jurul
Sud Vechi 2,5-3,5 valorii de 8 Euro/mp/luna, in timp ce costurile de intretinere s-au situat
in jurul valorii de 0,5 EUR/mp/luna.
Est Nou 3,5-4,5
Est Vechi 2,5-3,5
PIATA TERENURILOR
Preturi solicitate in Bucuresti in Sem. I 2009 Amplificarea crizei economice reflectata in declinul tuturor segmentelor
pietei imobiliare a determinat contractia puternica a pietei terenurilor.
In ciuda diminuarilor evidente ale preturilor si multiplicarii ofertelor,
Pret mediu solicitat
Cartier Zona numarul tranzactiilor cu terenuri a scazut semnificativ, tranzactiile
(Euro/mp) importante fiind aproape inexistente. Din punct de vedere al ofertei,
aceasta a avut o dispersie geografica echilibrata si o varietate de

Unirii Centru 1.200-2.200 functiuni urbanistice, dimensiuni si echipare tehnico-edilitara. In ciuda
dificultatilor cu care s-au confruntat dezvoltatorii, oferta nu a fost
Herastrau-Nordului Nord 1.500-2.500 completata in mod semnificativ cu proprietati de tip «distressed», mai
ales ca activitatea de marketing pentru aceste proprietati se desfasoara
Militari Vest 400-900 mai putin evident, iar institutiile financiare au evitat aparitia unor astfel
de situatii.
Berceni Sud 150-500
Pantelimon Est 450-750 Cererea activa a vizat in exclusivitate terenurile aflate in zonele cu
localizare si accesibilitate foarte buna, precum si cu potential de
dezvoltare ridicat determinat de indicatorii urbanistici aprobati.
Cumparatorii potentiali s-au concentrat pe terenurile de dimensiuni mici
Preturi solicitate in afara Bucurestiului in si medii care nu implica riscuri si eforturi financiare majore. Cererea
Sem. I 2009 a provenit din partea investitorilor oportunisti cu fonduri proprii, care
incearca sa profite de o piata cu lichiditate scazuta.
Pret mediu
Localitate Utilizare Zona solicitat Chiar si in conditiile diminuarii preturilor solicitate, discrepanta dintre
(Euro/mp) asteptarile cumparatorilor si cele ale vanzatorilor a ramas majora.
Exceptand proprietarii aflati in dificultati financiare, ceilalti proprietari
Otopeni Rezidential Nord 75-250 nu mai sunt dispusi sa scada pretul sub un anumit nivel. Atat proprietarii
cat si cumparatorii au avut o atitudine de expectativa limitand sever
Pipera Rezidential Nord 150-450 numarul tranzactiilor. In semestrul 1 din 2009 tendinta de diminuare
a preturilor s-a mentinut, pretul solicitat scazand cu aproximativ 20-
Autostrada A1 Industrial Vest 15-50 40% comparativ cu semestrul 2 din 2008. Scaderea nu s-a manifestat
omogen in toate zonele orasului, nivelul acesteia fluctuand semnificativ
Popesti Leordeni Rezidential Sud 75-200 in functie de localizare si de potentialul de dezvoltare al terenului.
Pantelimon Rezidential Est 75-200

PIATA DE INVESTITII
Evolutia tranzactiilor de investitii in Romania Efectele crizei globale economice si financiare, precum si scaderea
accentuata a activitatii economice interne au fortat investitorii sa
actioneze cu precautie maxima pe piata de investitii din Romania. Piata
1800 de investitii din Bucuresti a trecut printr-un semestru dificil, fara a fi
1600
finalizate tranzactii pana la sfarsitul perioadei considerate. Principala
cauza a acestei stari de fapt rezida in discrepanta dintre calitatea

1400
proprietatilor disponibile pe piata, asteptarile proprietarilor si strategia
1200 de investitii aplicata de fondurile oportuniste. In afara de aspectele mai
Milioane Euro
1000 sus mentionate, dificultatile determinate de stabilirea unui pret reciproc

800 agreat sunt intretinute de lipsa tranzactiilor si de lipsa transparentei
600
informationale care caracterizeaza piata locala.
400
Oferta de produse investitionale disponibile nu a inregistrat semne
200
incurajatoare avand in vedere ca proprietarii care detin proprietati
0 generatoare de venituri cu o rata mare de ocupare nu au fost dispusi
2003 2004 2005 2006 2007 2008 S1 2009
sa le vanda in conditiile nefavorabile de piata. Totusi, proprietarii
care au intampinat dificultati financiare au luat in calcul posibilitatea
stabilirii unor parteneriate tip “joint-venture” sau vanzarea proiectelor.
Desi proprietarii s-au confruntat cu o multitudine de dificultati, oferta
Preturi solicitate in afara Bucurestiului in de produse investitionale nu a fost in mod semnificativ completata de
proprietati de tip «distressed» asa cum initial se anticipase, deoarece
Sem. I 2009 aceste proprietati nu au fost promovate, iar institutiile finantatoare nu
doresc initierea procedurilor de executare silita.
Birouri Comercial Industrial
14 Desi limitate ca numar si posibilitati financiare, fondurile de investitii
oportuniste au ramas cei mai activi jucatori din piata in semestrul 1
12
2009, dominand exclusiv cererea. Interesul investitorilor s-a concentrat

10 in special pe segmentul spatiilor de birouri perceput ca avand un
risc potential scazut comparativ cu celelalte segmente, in timp ce
8
segmentul spatiilor comerciale s-a situat pe locul secund in preferintele
Randament
6 investitorilor. Fondurile oportuniste au vizat in principal proprietatile

aflate in executare silita, cu acorduri contractuale ferme, localizate in
4 zone comerciale si de afaceri recunoscute.
2
Procesul de corectie a randamentelor a fost evident in primul semestru
0 pe fondul manifestarii crizei economice. Deteriorarea elementelor
2003 2004 2005 2006 2007 S1 2008 S2 2008 S1 2009
fundamentale ale pietei coroborata cu sentimentul general de
neincredere in piata locala de investitii au determinat o presiune
in sensul cresterii randamentelor. Randamentele pentru spatiile de
birouri de calitate au crescut constant in semestrul 1 2009, ajungand
la 9,50% de la nivelul de 8,50% inregistrat la inceputul anului. Centrele
comerciale si proprietatile industriale au inregistrat o evolutie similara.
Randamentele solicitate pe aceste 2 segmente au crescut cu 1,0-1,5
puncte procentuale, fluctuand la sfarsitul semestrului 1 intre 10-11% si,
respectiv, 11-12%.
Totusi, la finalul semestrului 1, s-a evidentiat o tendinta de stabilizare

a randamentelor, dublata fiind de un ritm mai scazut de descrestere
a chiriilor pe toate segmentele comerciale ale pietei imobiliare. Initial
investitorii au adoptat o pozitie inflexibila de negociere incercand sa
speculeze gradul mic de lichiditate a pietei. In cele din urma acestia
au devenit constienti de faptul ca presiunea in sensul cresterii
randamentelor nu mai este o strategie de afaceri propice achizitiei de
proprietati de calitate, deoarece proprietarii nu mai sunt dispusi sa
vanda sub un anumit nivel al pretului.
In ciuda perceptiei generale negative asupra pietei investitorii considera

inca optiunea de a achizitiona proprietati in Romania asteptandu-se la o
redresare a pietei pe termen mediu. Totusi acestia au adoptat o atitudine
optimist precauta fata de evolutia viitoare a pietei locale imobiliare
deoarece un numar de factori mentin un grad inalt de incertitudine si
risc, cum ar fi cresterea ratelor de neocupare, diminuarea chiriilor si a
activitatii de inchiriere.
ONE REAL ESTATE COMPANY
THAT’S INTERNATIONAL
AND LOCAL.
Canada and USA
India
Japan
Canary Islands
Cyprus
Our locations
Our alliances
LOCATIONS INDIA
403, The Estate
ALBANIA*
Danos & Associates
NETHERLANDS*
Holland Realty Partners
ABU DHABI 121, Dickenson Road Boulevard Deshmoret e Kombit J.J. Viottastraat 33
Al Bateen Area Bangalkore - 560042 Twin Towers - Tower 2 1071 JP
Plot No. 144, W-11 Tel: +91-80-40 508 888 11th Floor Amsterdam
CONTACTS New Al Bateen Municipality Fax: +91-80-40 508 899 Tirana Tel: +31-20-305 97 20
Street 32 Tel: +355-4-2280488 Fax: +31-20-305 97 21
P.O Box 2742 IRELAND Fax: +355-4-2281192
ROMANIA Abu Dhabi, EAU 40, Fitzwilliam Place NORTHERN IRELAND*
Union International Center Tel: +971-505 573 055 Dublin 2 AUSTRIA* Whelan Property Consultants
Fax: +971-44 257 817 44 Upper Arthur Street
11 Ion Campineanu Street, Tel: +353-1-66 11 233 Dr. Max Huber & Partner
Fax: +353-1-67 89 981 Dr. Karl-Lueger-Platz 5 Belfast BT1 AGJ
Sector 1 BAHRAIN Tel: +44-28-9044 1000
1010 Viena
Bucharest, 010031 Bahrain Financial Harbour ITALY Tel: +43-1-513 29 39 0 Fax: +44-28-9033 2266
Tel: +40-21-312 7000 West Tower Corso Italia, 15/A Fax: +43-1-513 29 39 14
Fax: +40-21-312 7001 16th Floor 20122 Millan PORTUGAL*
P.O. Box 5253 Tel: +39-02-58 33 141 BULGARIA* Av. Durate Pacheco
Manama Fax: +39-02-58 33 14 39 Danos & Associates Empreendimentos das Amoreiras
Tel: +971-505 573 055 Torre 2, 14 - Sala H
28, Hristo Botev Boulevard
Fax: + 971-44 257 817 1070 Lisbon
JERSEY Sofia
October 2009 - BNP Paribas Real Estate Romania. This raport is not an offer and has a purely informative role.
Tel: +359-2-9532314 Tel: +351-21-3833106
4th Floor, Conway House
BELGIUM Fax: +359-2-9532399 Fax: +351-21-3833107
Blue Tower Conway Street
Avenue Louise 326 St Helier RUSSIA*
Jersey JE2 3NT CANADA*
B14 Louizalaan Cresa Partners Astera
1050 Brussels Tel: +44-15-34 62 90 01
Fax: +44-15-34 62 90 11 Tel: +1-612-767 1278 10, b.2 Nikolskaya Str.
Tel: +32-2-646 49 49 Moscow, 109012
Fax: +1-612-337 8459
Fax: +32-2-646 46 50
LUXEMBOURG Tel./Fax: +7-495-925 00 05
DUBAI EBBC, Route de Treves 6, CYPRUS*

Emmar Square Bloc D Danos & Associates SERBIA*
2633 Senningerberg 35, I. Hatziosif Ave Danos & Associates
Building No.1, 7th Floor
P.O. Box 7233 Tel: +352-34 94 84 2027, Nicosia 6, Vladimira Popovica Street
Dubai, EAU Fax: +352-34 94 73 Tel: +357-22 31 70 31 Belgrade 11000
Tel: +971-505 573 055 Fax: +357-22 31 70 11 Tel: +381-11-2600 603
Fax: + 971-44 257 817 SPAIN Fax: +381-11-2601 571
Maria de Molina, 54 GREECE*
FRANCE 28006 Madrid UKRAINE*
Danos & Associates
13, boulevard du Fort de Vaux Tel: +34-91-454 96 00 1, Eratosthenous Str. Astera
75017 Paris Fax: +34-91-454 96 04 11635 Athens 2a Konstantinovskaya Street
Tel: +33-1-55 65 20 04 Tel: +30-210 7 567 567 04017, Kiev
Fax: + 33-1-55 65 20 00 UNITED KINGDOM Fax: +30-210 7 567 267 Tel: +38-044-501 50 10
Fax: +38-044-501 50 11
90 Chancery Lane
GERMANY London WC2A 1EU JAPAN*
Goetheplaz 4 RISA Partners USA*
Tel: +44-20-7338 4000
Cresa Partners
60311 Frankfurt Fax: +44-20-743- 2628 5F Akasaka Intercity 1-11-44
Tel: +49-69-2 98 99 0 Akasaka, Minato-ku 200 State Street
Fax: +49-69-2 92 91 4 107-0052 Tokyo 13th Floor
USA
Tel: +81-3-5573 8011 Boston, Massachusetts 02109
787 Seventh Avenue,
Fax: +81-3-5573 8012 Tel: +1-612-767 1278
31st Floor Fax: +1- 612-337 8459
New York, NY 10019
Tel: +1-917-472 4970 * Alliance
Fax: +1-212-471 8100
L’immobilier d’un monde qui change www.realestate.bnpparibas.com
www.realestate.bnpparibas.com.ro

Piata Imobiliara Bucuresti Sem1 09

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Piata Imobiliara Bucuresti Sem1 09

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

PIATA IMOBILIARA

Sursa: Institutul National de Statistica

absorbit sau chiar anulat in unele cazuri de devalorizarea monedei

La sfarsitul sem.1 2009 numarul total al somerilor la nivel national

Rata anuala a inflatiei a avut o tendinta descrescatoare pe parcursul

Dupa ce in 2008 BNR a crescut succesiv rata de politica monetara, de la

au contribuit cu aproximativ 21,5% la veniturile gospodariilor.

PIATA SPATIILOR DE BIROURI

Sursa: BNP Paribas Real Estate

In ciuda perspectivelor pesimiste ale pietei imobiliare locale si

Structura stocului nou adaugat a ramas aceeasi comparativ cu perioada

prima jumatate a anului a reflectat expansiunea catre zona de nord, aici

Activitatea de inchiriere scazuta (inclusiv pre-inchirieri) s-a reflectat

In plus, suprafata disponibila tot mai mare a fost generata si de

Un alt efect al activitatii de preinchiriere din 2008 a fost cresterea

PIATA SPATIILOR DE BIROURI

Sursa: BNP Paribas Real Estate

2 Izvor BC Centru 12.000

Rata ridicata de neocupare are si o latura pozitiva, furnizand chiriasilor

Relocarile au reprezentat principala sursa a activitatii de inchiriere,

PIATA SPATIILOR DE BIROURI

Sursa: BNP Paribas Real Estate

In semestrul 1 din 2009 piata birourilor si-a continuat evolutia

In prima jumatate a anului nivelul mediu al chiriei solicitate pentru

Pentru a face fata presiunii de scadere a chiriilor generata de

PIATA SPATIILOR DE BIROURI

Sursa: BNP Paribas Real Estate

Costurile de intretinere pentru birourile clasa A au ramas la acelasi nivel

Din punct de vedere al termenilor de inchiriere, solicitarile proprietarilor

Tendinte pentru 2009-2010

Scaderea cererii si proiectele noi propuse spre livrare in semestrul 2

Criza creditelor coroborata cu tendinta descendenta a activitatii de

PIATA SPATIILOR COMERCIALE

Sursa: EUROSTAT - 115/2009 - 5 August 2009

Dimensiunea si structura stocului de spatii comerciale au fost influentate

Cererea si gradul de ocupare

PIATA SPATIILOR COMERCIALE

Sursa: BNP Paribas Real Estate

Dificultatile economice pe care le intampina chiriasii au creat o

Perpetuarea actualelor conditii de piata va impune revizuirea politicilor

AFI Cotroceni Park Vest 75.000

Sun Plaza Sud 76.000

Cocor Luxury Store Centru 10.000

Mega Designer Outlet Faza I Vest 16.000

Selgros Vest 8.000

Dedeman Vest 14.000

PIATA SPATIILOR REZIDENTIALE

Numarul de locuinte construite anual Oferta

Sursa: Institutul National de Statistica

In conditiile unei piete dificile, un numar limitat de proiecte de mici

Oferta de locuinte noi a fost sustinuta in special de dezvoltatori, care

In prima parte a anului, dezvoltatorii au continuat sa ofere si sa

In aceeasi nota se inscriu si initiativele guvernamentale de stimulare

Judetul a raspuns conditiilor limitative impuse de lege, dar nici caracteristicilor

PIATA SPATIILOR REZIDENTIALE

Evolutia elementelor de cost in constructii Cererea (cont.)

Sursa: Institutul National de Statistica

Costul ridicat al finantarii a restrans foarte mult numarul clientilor

lipsa de interes a cumparatorilor, aceasta fiind cauzata de intarzierile

Noile conditii de pe piata rezidentiala au determinat modificari majore

4 Desi celelalte segmente ale pietei imobiliare resimt un puternic recul pe

Desi in aceasta perioada companiile iau masuri de reducere a

PIATA SPATIILOR REZIDENTIALE

Sursa: BNP Paribas Real Estate