Propiedad Horizontal

Introducción.

La propiedad horizontal es un mundo dentro del universo del Derecho y es el

reflejo del desarrollo y evolución dentro de las sociedades modernas bajo una
perspectiva interdisciplinaria tal como lo es la ciencia del Derecho; teniendo en
cuenta que se encuentra intrínsecamente ligada a la esencia del ser humano. Por
esta razón en la propiedad horizontal como en el derecho se encuentran inmersos
diversos factores que se están lógicamente concatenados y que permiten su
desarrollo al interior de la sociedad. En consecuencia, la propiedad horizontal tiene
injerencia directa en los diversos ámbitos de aplicación de la ciencia del Derecho.
Esta institución es la respuesta a las múltiples necesidades que se vienen
presentando dentro de la sociedad, fruto de la decantación histórica y que
claramente se puede evidenciar a través de los tiempos. Como institución legal, se
encuentra al servicio de la sociedad toda vez que permite el desarrollo e
interacción de múltiples individuos dentro de una colectividad llamada
copropiedad; fijando una serie de normas y parámetros que permiten delimitar
conceptos básicos del Derecho tal como lo es el de la Propiedad, pero por sobre
todas las cosas fomenta la sana convivencia.

Con el fin de entrar a analizar esta institución tal como es la Propiedad Horizontal,
es imperativo analizar los elementos que la componen, es decir dos conceptos
básicos que han permitido dar origen a este concepto, tales como: el concepto de
propiedad en sí mismo y la función social de la propiedad.

La propiedad es un derecho real1 ya que está comprendido entre los derechos

patrimoniales. “La propiedad es un poder jurídico que permite usar, gozar y
disponer de una cosa, y debe ejercerse en forma compatible con el interés

1
El derecho real es un derecho subjetivo que confiere a su titular un señorío directo e inmediato sobre una
cosa determinada y que prescinde de todo otro sujeto “erga omnes” que está obligando a respetar el derecho
del titular.
colectivo, dentro los limites y obligaciones que establece el ordenamiento jurídico”.
Art. 105 C.C.

Con el crecimiento inmobiliario y la consecuente construcción de edificios con

departamentos individualizados que gran parte de la población ha optado por
adquirirlos para minimizar los riesgos de la inseguridad ciudadana, situación que
hace 30 años no era pensada en la ciudad, ello implica que las reglas de
coexistencia entre varias familias que son co-propietarias de áreas comunes, ha
generado diversas inquietudes. Por ello es necesario orientar a la población del
país en su conjunto, sobre las normas que regulan los derechos y deberes de la
propiedad horizontal2 en Bolivia, establecidas en la Ley de propiedad horizontal de
1949 (LPH) y el Código Civil boliviano (CC) en sus arts. 184 al 200,
principalmente.

La ley propiedad horizontal de 1949, establece las características propias del

régimen de copropiedad horizontal respecto al uso y goce de su propiedad y
copropiedad, como también de los derechos y obligaciones de todos los
copropietarios.

De la misma manera la Constitución Política del Estado, toda vez que la finalidad
principal del derecho ha venido evolucionando, es decir, lo que se tenía por
concepto de bienestar se tiene reflejado en el principio del Suma kamaña (vivir
bien) en el art. 8 en concordancia del art. 19 “Todos tienen el derecho a una
vivienda adecuada…”

2
Llámese así la división entre distintos propietarios de los varios pisos de un edificio o de los diferentes
departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida a la vía
pública, directamente o por pasaje común. Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento y
copropietario del terreno y de todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener su
seguridad. La división horizontal de la propiedad ha sido un tema muy debatido, hasta el punto de que
algunas legislaciones, como el Código Civil argentino, la prohibición. No obstante, la realidad y las
necesidades sociales se han impuesto y países que la rechazaban han terminado por admitirla (la Argentina
entre ellos), y puede decirse que actualmente la mayor parte de las viviendas se construyen y se adquieren
en propiedad horizontal en las grandes ciudades.
Fuente: http://bolivialegal.com/sileg/modules.php?name=Diccionario_Juridico&op=buscadic
Antecedentes. – En Roma se indica a la Lex Icilia o Icinia de Aventino, que
autorizo a los plebeyos a habitar el monte de este nombre permitiéndose, por
insuficiencia de recursos, la construcción de casas de múltiples plantas (año 300
a. C.)., el texto de la ley no se conoce y su nombre ha sido reputado falso
extrayéndose la versión de un texto de Dionisio. Las construcciones romanas
parecen revelar la existencia de un sistema de parcelación, sobre la base del
derecho de superficie, y de la división de la posesión o del arrendamiento, pero la
doctrina no es uniforme: reconociéndose que no existe una regulación específica
en el derecho romano que apegado al principio superficie solo beneficio al derecho
germánico que se mostró más permeable a la admisión de un régimen que hiciera
excepción al ilimitado dominio vertical del propietario del suelo respecto del
subsuelo y del espacio aéreo, lo que permitió, durante el medioevo el desarrollo
del sistema alentado por la necesidad de encerrar las viviendas dentro de la
murallas de las fortalezas feudales lo que supone una reducción sensible de la
superficie disponible para la construcción.

• Los Hnos Mazeaud3, señalan que nos encontramos ante La copropiedad

con indivisión forzosa la cual es sui generis(según su género) donde el
titular de un derecho ejerce dominio o señorío sobre departamentos,
sobre pisos y tienen en copropiedad respecto a los demás accesorios
comunes.
• Eduardo Lacge. Indica que la propiedad horizontal tiene sus
antecedentes en la edad de piedra donde había construcciones
yuxtapuestas. Esta teoría Fue rechazada
• Hernan Raciati. Según este autor los orígenes están en Babilonia 2500
a.c. por las construcciones que habían unos sobre otros. Fue rechazada
ya que los bienes pertenecían a todos.

3
Henri Mazeaud (1900-1993)
Léon Mazeaud (1900-1970)
Jean Mazeaud (1904-1995)
 • Hernan Negron: señala la vida de los plebeyos de roma en el monte
Aventino donde construyen propiedades unos sobre otros por la ley
Icilia. También Fue rechazada
• Doctrina Francesa e italiana nos dan antecedentes más prácticos de la
Propiedad Horizontal:
 Los Coutumes Franceses: se refiere a dos ciudades francesas:
 Gremmes: En la edad media era una ciudad amurallada y con
crecimiento vegetativo por lo que tienen la necesidad de
construir las propiedades yuxtapuestas
 Remmes: En el año 1720 hubo un incendio de gran magnitud
el cual se expandió por toda la ciudad por la estreches de las
calles, entonces decidieron ensanchar sus calles acortando la
superficie de las viviendas ante esta necesidad se autoriza a
construir viviendas una sobre otras4
 Los italianos Ferrara señalan:
 Statui italianos. Conjunto de normas que regulaban la
construcción de casa superpuestas y que pertenecen a
diferentes propietarios con derechos y obligaciones5.

Antecedentes Legales: La palabra propiedad horizontal surge en el siglo XX

después de la 1º guerra mundial. Por la falta de vivienda ya que el costo de mano
de obra y adquirir propiedades urbanas individuales era más difícil, de ahí surge la
propiedad horizontal.

1º Código de la Propiedad Horizontal es el Código español de 1889 bajo el nomen

juris “de casas cuyos diferentes pisos pertenecen a diferentes propietarios”.

El año 1931 se celebra un Congreso de urbanismo y vivienda en Buenos Aires

donde se recomienda adoptar medidas sobre las casas construidas una sobre

4
http://www.monografias.com/trabajos91/propiedad-horizontal/propiedad-horizontal.shtml
5
FERRARA, Francesco, Trattato di Diritto civile italiano, tomo I, Ed. Atheneum, Roma, 1921.
otra. Bolivia copio la ley de propiedad horizontal de argentina la cual entro en
vigencia del 30 de Diciembre de 1949 hoy en día esta ley es obsoleta.

Concepto. – La propiedad horizontal es un derecho real que consiste en el

dominio de una unidad de un inmueble con facultades exclusivas, pero moderadas
en función del conjunto, y un condominio forzoso sobre las partes comunes con
características especiales. Esas partes comunes, sobre las cuales cada
propietario de unidad tiene una porción indivisa o un derecho proporcional al valor
de su unidad, tienen la finalidad de hacer posible o facilitar el ejercicio funcional de
su derecho exclusivo y hacer más confortable el uso y goce de la cosa 6.

La Propiedad horizontal es una forma de copropiedad7, porque varias personas

son propietarias de todo el edificio y a la vez son dueñas exclusivas de un piso.

El profesor Patiño señala que "el condominio es un supuesto de comunidad

en los derechos reales". Esta se produce por la existencia de una pluralidad de
sujetos titulares de un derecho igual sobre la misma cosa, cuando el derecho real
respecto del cual se establece tal comunidad tiene el carácter de exclusividad.

Por su parte el profesor Salvat señala que la "copropiedad o condominio es

el derecho real que pertenece a varias personas, por parte indivisa sobre una cosa
mueble o inmueble"

Con mucho criterio señala también el profesor Trigo que: "la copropiedad
consiste en un derecho real ejercido por dos o más personas sobre una misma

6
CARLOS EDUARDO GÓMEZ ROJAS; Derechos Reales; primera edición; efit. Sirena; Santa Cruz, Bolivia; pág.
140
7
Definición de Copropiedad. La copropiedad es un derecho real en el que el derecho de propiedad
corresponde a varias personas sobre un bien que no está dividido, nuestro Código Civil en el Capítulo IV De la
copropiedad Sección I De la copropiedad común u ordinaria Art. 158 del (REGIMEN DE LA COPROPIEDAD).
Señala: “Cuando la propiedad corresponde en común a varias personas, se aplican las reglas de la presente
sección, a menos que se disponga otra cosa por la ley o por el título constitutivo”, del tal modo que cada
copropietario conoce la proporción de su derecho de propiedad, pero no conoce en qué parte de la cosa o del
bien recae su derecho.
cosa mueble o inmueble, donde cada una de ellas es titular privada de una cota
indivisa, ideal y abstracta sobre dicha cosa, según la proporción asignada en el
titulo o en la ley"

Es un derecho sobre cosa propia que, a pesar de ser único, se proyecta en forma
privativa sobre un sector del inmueble, sobre el cual el propietario tiene un señorío
exclusivo, con connotaciones semejantes al dominio común, con las limitaciones
impuestas por su naturaleza, por la ley y por el reglamento de copropiedad y
administración; y al mismo tiempo se proyecta también en una relación
comunitaria respecto de otros sectores, considerados comunes por la ley o la
reglamentación, o declarados tales por el acuerdo de los componentes del
consorcio, en una relación semejante a la del condominio de indivisión forzosa.

La propiedad horizontal, es un sistema de derechos reales, es decir, un conjunto

de propiedades o copropiedades individuales que se convierten cada una de ellas
en objeto de propiedad particular y exclusiva, conservándose comunes
determinadas partes y teniendo todos los derechos en relación al inmueble
contemplado en su totalidad.

Objeto. El objeto sobre el cual recae la propiedad horizontal es el edificio; en él

hay partes propias de cada uno de los propietarios y partes comunes a ellos:

a. Partes propias. - Pertenecen en propiedad exclusiva a cada propietario,

su propio departamento, oficina, local de negocios, etc.
b. Partes comunes. - El artículo 187 del Código Civil, da un concepto de lo
que deben considerarse partes comunes: el terreno, todo lo
indispensable para mantener su seguridad8.

Definición. - definimos la propiedad horizontal como el derecho real de propiedad

sobre una cosa, consistente en una unidad funcional de un inmueble, que se
proyecta en forma exclusiva sobre un sector privativo del titular y en común con
los propietarios de las demás unidades (que integran el consorcio) sobre las

8 Carlos Eduardo Gómez Rojas; Derechos Reales; Primera Edición; Efit. Sirena; Santa Cruz, Bolivia; Pág. 141
partes comunes destinadas a hacer posibles, facilitar o proporcionar mayores
comodidades al uso y goce de la referida unidad9.

La propiedad horizontal es el derecho privativo en parte y común en otra,

resultante de corresponder un mismo edificio a distintos propietarios, dueños
exclusivos cada uno de ellos de un piso, departamento y otra vivienda
independiente10

Pre-horizontalidad o Pre-estado. - Es el acto jurídico o son las situaciones de

hecho y de derecho previas a la manifestación de voluntad. De quien el propietario
de un edificio construido o por construirse que este designado a su afectación.

Antes de que un bien inmueble constituido en edificio sea inscrito en derechos

reales y sus unidades funcionales sean transferidas a terceras personas la etapa
previa a esa afectación es la pre-horizontalidad.

Es cuando el edificio no ha sido construido todavía, está en proyecto o está en

construcción y dicho edifico tendrá la modalidad de propiedad horizontal. El código
Civil en su art. 198 dice que puede constituirse hipoteca sobre los diversos pisos o
compartimentos de un edificio en construcción o ya proyectado bajo el régimen de
propiedad horizontal.

Naturaleza Jurídica. - Hay 5 teorías:

1. Teoría del derecho de Servidumbre11: sostiene que en la propiedad

Horizontal, los copropietarios ejercen derechos sobre la totalidad del bien,
se reconoce el derecho de propiedad privada, los cuales tienen derecho de

9 Musto Jotge Nestor; Derechos Reales Tomo I, Editorial Astrea 2000: Pág. 704.
10 Pino Tellez Jose Maria, Derechos Reales, 2002, Pág. 98

11 La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a

distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la
sufre, predio sirviente. Fuente: Diccionario jurídico: http://www.diccionariojuridico.mx/?pag=vertermino&id=34
servidumbre sobre los departamentos o pisos inferiores a si como se
reconoce una servidumbre sobre departamentos o pisos superiores. Esta
teoría fue rechazada ya que la P-H es una institución jurídica y la
servidumbre es un desmembramiento del derecho de propiedad.

2. Teoría del Condominium in Solidium.- Sostiene que en la P-H lo que

existe es una comunidad en la que los condominios ejercen un derecho
solidario entre todos donde el derecho propietario recae sobre la totalidad
del bien y cualquiera puede tomar atribuciones o derechos en defensa del
otro. Fue rechazada ya que el derecho de propiedad no es absoluto, porque
hay una propiedad individual y particular común de cada uno de los
copropietarios.

3. Teoría constitución de una Sociedad de Hecho. - de origen francés

según Julian Bonecasse conocido con el nomen juris de “propiedad urbana”
la cual es una sociedad de hecho porque:

a) existe una reunión de varias personas. (personas colectivas o

jurídicas)
b) Aporte con pisos o departamentos
c) Elaborar estatutos y reglamentos.
d) Esta teoría fue rechazada por que no existe la intención de formar
una persona colectiva sino solo el deseo de tener algo propio.

4. Teoría Del derecho de Superficie. - dice que existe un derecho real en

virtud a la persona llamada superficiaria la que puede construir en terreno y
suelo de otro propietario. Esta teoría fue rechazada ya que el derecho de
superficie es temporal según las legislaciones en Bolivia es de 30 años
máximo en cambio la P-H es perpetua.

5. Teoría de la Copropiedad con indivisión forzosa de tipo sui generis

Hnos. Mazeud.- La Propiedad Horizontal es una unidad total en la que los
 titulares copropietarios tienen una propiedad común con indivisión forzosa
de tipo sui generis12

a) Cada propietario tiene una propiedad común particular

b) Goza de una propiedad indivisa de carácter perpetuo sobre partes
comunes (Pilares, machones, gradas, pasillos elementos
accesorios)13.

Base Legal. - Reconociendo el criterio Doctrinal nuestra legislación se refiere a la

propiedad horizontal en el Código Civil vigente a partir del art. 184 del a Sección
III, Capitulo IV, Título III, del libro Segundo. Además ha sido objeto de
reglamentación especial mediante la ley de propiedad horizontal vigente hasta la
fecha bajo el número 130 de 30 de diciembre de 1949 en el Gobierno de Mamerto
Urriolagoitia consta de 32 artículos. Sirviendo de base a los preceptos del Código
Civil. En la ciudad de La Paz a manera de Reglamentar las construcciones se
dicta la Ordenanza Municipal No. 013/63 de 19 de julio de 1963 denominada
“Reglamentación del Régimen de Propiedad Horizontal para la ciudad de La
Paz”14.

Por otra parte, se debe dejar establecido que la constitución, ejercicio y

administración de la propiedad horizontal se encuentra reglamentada por el
Código Civil a partir del art- 184 y siguientes la misma que se encuentra además
sujeta a normas técnicas y administrativas, requiriéndose en todo caso para su
existencia de una Autorización municipal expresa, tal como lo dispone el art. 200

12
Significado de Sui generis (s/f.). En Significados.com. Disponible en: http://www.significados.com/flor-de-
loto/ [Consultado: 1 de enero de 2014, 12:01 am].
Sui generis es una expresión del latín que significa, literalmente, ‘de su género’ o ‘de su especie’. En este
sentido, como sui generis designamos a una cosa que es singular o excepcional. fuente:
13
http://www.buenastareas.com/ensayos/Naturaleza-De-La-Propiedad-Horizontal/4077915.html
14
CARLOS EDUARDO GÓMEZ ROJAS; Derechos Reales; primera edición; edit. Sirena; Santa Cruz, Bolivia; pág.
142-143
del referido Código sustantivo Civil. Auto supremo: 174/2013 Sucre 15 de abril de
2013 Expediente: 0-8-13-S15

De ahí que toda la normativa aún incipiente sobre la propiedad horizontal se

encuentra contenida en estas disposiciones legales que ameritan de manera
urgente actualización y ampliación puesto que al originarse el ejercicio de la
propiedad horizontal solo existían edificio en la ciudad.

Ejercicio del derecho dentro del régimen de la propiedad horizontal.

Ese conjunto de normas que ejercen los copropietarios normalmente surge de los
reglamentos y estatutos internos de la propiedad horizontal.

A partir del artículo 184 a 200 del código civil está regulado todo lo referente a la
propiedad horizontal.

Cuando nosotros hablamos de la unidad funcional estamos hablando de aquella

área de propiedad exclusiva del propietario del departamento, oficina, etc.
Mientras que áreas comunes son aquellas partes de la propiedad horizontal que
son de uso común como por ejemplo jardines, piscinas, pasillos, gradas, terrazas,
ascensores, porterías, recepción, administración, etc. Y cuando hablamos de una
finalidad, algunas propiedades horizontales están destinadas exclusivamente a
oficinas, a educación, a comercio, vivienda, etc.

Copropiedad De Las Partes Comunes

Ya se ha establecido que la propiedad horizontal nace por el efecto de la

adquisición separada de pisos o compartimientos, por parte de diversos sujetos.

Todas las partes comunes pertenecen en lo proindiviso a los propietarios. El Art.

187 del Código Civil, expresa: “Son objeto de propiedad común de los propietarios
si no resulta lo contrario del título:

1. El suelo, patios, escaleras, muros exteriores, etc.

15
CARLOS EDUARDO GÓMEZ ROJAS; Derechos Reales; primera edición; edit. Sirena; Santa Cruz, Bolivia; pág.
142-143
 2. Los locales para portería y vivienda del portero.
3. Las obras e instalaciones que sirven para el uso y goce común, como
ascensores, acueductos, plantas, calefacción, energía eléctrica, y otros
similares”16.

Los gastos de conservación de las partes comunes, gravan, por contribución, o

sea en proporción al valor de la respectiva propiedad solitaria. Un copropietario no
puede, ni aun renunciando al derecho sobre las cosas comunes, sustraerse a la
obligación de contribuir en los gastos para la conservación de ellas.

Derechos de los Copropietarios.

Los derechos de los copropietarios en la propiedad horizontal se deben analizar

considerando los actos materiales y los actos jurídicos.

Los actos materiales se refieren a aquel derecho de uso y goce que tiene el
propietario de la unidad funcional en forma libre únicamente con las restricciones
que la ley o reglamento interno le impone.

Los actos jurídicos son los actos de disposición en forma libre como hipotecar,
vender, dar en anticresis, donar, dar en comodato, arrendar en forma libre la
unidad funcional. Pero en cuanto a las áreas comunes esos actos materiales ya no
los podemos hacer con total libertad, si van a beneficiar a la propiedad horizontal
es permitido es decir tiene que ser compatible con los intereses de todos. Esto con
respecto a los derechos.

Cuando uno realiza actos jurídicos sobre la unidad funcional, cuando uno da en
arrendamiento o en anticresis, esa tercera persona ejerce los mismos derechos
como si fuera propietario sobre las áreas comunes.

Obligaciones y cargas de los copropietarios.

16
Pino Tellez Jose Maria, Derechos Reales, 2002, pág. 98
Todos los copropietarios deben de contribuir con los gastos de conservación y
mantenimiento del edificio, en la misma proporción o en el mismo valor de la
unidad funcional, de estos gastos que deben pagar se obtiene para pagar la
administración, seguridad, mantenimiento, ascensores, etc.

Consorcio de copropietarios.

Se refiere a la persona jurídica que tiene el dominio de la administración del

edificio que está afectado en propiedad horizontal.

Administración.

Los consorcios y copropietarios tienen que nombrar a un administrador que puede

ser uno de los copropietarios o una tercera persona ajena, debe tener
generalmente un año de gestión y puede ser reelegido por otro periodo similar y
así sucesivamente dependiendo de la asamblea de los copropietarios.

Obligaciones del administrador.

Las atribuciones de la administración lo establece el artículo 195 del C. C. el cual

dice que es ejecutar las resoluciones que emanan de las asambleas de los
copropietarios, cumplir y hacer cumplir el reglamento o estatutos del consorcio,
concurrir a una buena administración del edificio promoviendo la conservación y
reparación de las partes comunes, sufragar los gastos que demande la propiedad
horizontal por los servicios de agua, luz, teléfono, realizar las cobranzas a los
copropietarios en los montos establecidos en la asamblea, rendir cuentas de la
administración en forma periódica.

Las reuniones ordinarias se pueden llevar a cabo con los copropietarios que
representen las 3/4 partes del valor total del edificio, los acuerdos de la asamblea
se aprueban con el número de votos que represente al menos los dos tercios del
valor del edificio.

Desafectación.
La propiedad horizontal termina cuando los propietarios cancelan el régimen de la
propiedad horizontal registrándolo en derechos reales la propiedad horizontal
como propiedad común.

A través de dos formas:

1. Voluntarias. Cuando todos o cada uno de los voluntarios se ponen de

acuerdo en vender, enajenar o transferir el edificio en favor de una sola
persona.
2. Forzosa. Cuando la propiedad horizontal llega a fenecer total o por lo
menos las tres cuartas partes del valor del edificio, como por ejemplo en
un sismo, a no ser que vuelvan a construir.
3. Expropiación. Es un acto jurídico que el Estado desposee a una o varias
personas de su propiedad por causa de necesidad y utilidad pública, no
cumple la función social precio pago del justo precio.

Las expensas comunes la determinan la asamblea y la ejecuta el administrador.

El consorcio de copropietarios no se registra porque son sociedades civiles.

Destrucción Total O Parcial Del Edificio

Según el Art. 193 del Código Civil, habrá perecimiento parcial del edificio cuando
se destruya en una proporción menor a los ¾ de su valor y surgirán reglas de
aplicación obligatoria, que son:

a. Obligación de reparar el edificio o cualquier desperfecto, contribuyendo

cada propietario en forma proporcional a su derecho.
b. Esta contribución será acordada en asamblea, de acuerdo a lo que
establezca el reglamento y es de carácter obligatorio.
c. Las reparaciones del piso o departamento son de responsabilidad del
propietario individual. También tiene carácter obligatorio y el infractor
responderá por los daños ocasionados por su demora.
 d. Por ley, todo edificio de esta naturaleza debe estar asegurado contra
riesgos siendo responsabilidad del administrador. Esta indemnización
deberá ser utilizada en la reconstrucción.
e. Se ofrece la posibilidad al copropietario que no desee participar en la
reconstrucción de las partes comunes cumpliendo con su cuota, de
ceder su parte tanto en las cosas comunes, como en su piso o
departamento, a favor de los otros copropietarios. Permitiéndoles
disponer del bien.

En cambio, cuando la destrucción es de los ¾ o superior al valor proporcional del

edificio, existirá perecimiento total, caso en el cual cualquiera de los propietarios
podrá pedir la división o venta en subasta pública de los bienes que queden y del
suelo sobre el cual se asienta la edificación, salvándose el convenio en contrario.

Reglamento, Asambleas De Copropietarios, Nombramiento De

Administración Y Sus Atribuciones.

Nuestro Código establece la obligatoriedad de redactar un reglamento al tiempo

de constituir la copropiedad. Este reglamento debe establecer normas relativas al
uso de las cosas comunes, derechos y obligaciones de los copropietarios y las
reglas de la administración.

Este reglamento sólo puede modificarse por resolución de la asamblea de

copropietarios que representen tres cuartas partes del valor del edificio. El
reglamento y sus modificaciones deben ser elevadas a escrituras públicas, que se
inscribirá en el registro de Derechos Reales, aún si el edificio no ha sido
construido. Este reglamento es fundamental para regular el ejercicio de los
derechos individuales dentro de la copropiedad.

Conclusiones:

Los principales derechos de los copropietarios de un inmueble en propiedad

horizontal, además de los que dispongan el reglamento de co-propiedad de un
edificio, los arts. 4 de la Ley de propiedad horizontal, 185 y 188 del Código Civil,
son:

• A usar, gozar y disponer de su derecho de propiedad.

• A usar los bienes comunes del edificio en armonía con el derecho de los
otros copropietarios.
• A ejercer su derecho realizando libremente los actos jurídicos y
materiales permitidos por la ley a todo propietario y compatibles con este
tipo de copropiedad y con el derecho de los propietarios de otros pisos o
compartimientos.

Y de ambas normas se infieren las siguientes obligaciones:

• A pagar los gastos comunes, usualmente llamados “expensas” (art. 88

LPH).
• Usar su piso o departamento de forma ordenada (art. 8 LPH).
• No usar su inmueble para un objeto distinto al convenido en el
reglamento de co-propiedad, es decir, si el edificio está destinado
exclusivamente a vivienda, no podrá establecer oficinas en las que se
realicen actividades económicas, ni viceversa. Tampoco destinarlo a
fines contrarios a la moral y las buenas costumbres (art. 8 LPH).
• No ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los demás
copropietarios (art. 8 LPH).
• No provocar ruidos en las horas ordinariamente destinadas al descanso
(art. 8 LPH).
• No almacenar materias húmedas, infectadas o inflamables (art. 8 LPH).
• Ningún co-propietario puede realizar en su piso o compartimiento
innovación alguna que ponga en peligro la seguridad del edificio, altere
su arquitectura o afecte los servicios comunes (art. 189, II, CC)

Entre las prohibiciones, se indican las siguientes:

• A ocupar gradas o corredores de uso común (art. 8 LPH)

 • A establecer sanatorios o alquilarlos para ese objeto, así como
establecer laboratorios o instalaciones que produzcan ruido (art. 8 LPH).

Y respecto al uso de espacios comunes como la piscina, el salón o espacio para

eventos sociales (fiestas), deben estar previstos en el reglamento y ser
concordantes con las normas descritas anteriormente.

Por otra parte, las tareas de limpieza del edificio, de las áreas exteriores, de
acuerdo a lo establecido por los art. 12 y siguientes de la Ley de propiedad
horizontal y 195-196 del Cod. Civil, son responsabilidad del administrador del
edificio. Sus principales atribuciones se circunscriben a la ejecución de las
decisiones de la asamblea de copropietarios, y al cumplimiento de lo dispuesto en
el reglamento de copropiedad.

Una preocupación usual entre los copropietarios, es sobre las modificaciones en la

infraestructura del departamento. El art. 189 parágrafo II del Código Civil expresa
que “ningún copropietario puede realizar en su piso o compartimiento innovación
alguna que ponga en peligro la seguridad del edificio, altere su arquitectura o
afecte los servicios comunes.” Si dichas mejoras no afectan esos aspectos y el
reglamento de copropiedad no establece alguna otra prohibición, el propietario de
un departamento podrá realizar las mejoras que crea conveniente en el marco de
las normas que regulan dicha situación, como por ejemplo las municipales,
requieren de su autorización expresa para ser legal.

BIBLIOGRAFIA

 MUSTO JOTGE NESTOR; Derechos Reales Tomo I, Editorial Astrea 2000:

Pág. 704.
 PINO TELLEZ JOSE MARIA, Derechos Reales, 2002, pág. 98
 CARLOS EDUARDO GÓMEZ ROJAS; Derechos Reales; primera edición;
edit. Sirena; Santa Cruz, Bolivia; pág. 141-147
 Ley de Propiedad Horizontal; Ley de 30 de diciembre de 1949; Legislación
Boliviana - Compendio de leyes de 1825-2007, CD elaborado por la
biblioteca y el archivo histórico del Honorable Congreso Nacional
 CODIGO CIVIL LIBRO SEGUNDO DE LOS BIENES, DE LA PROPIEDAD
Y DE LOS DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENATITULO II DE
LA POSESION CAPITULO IV DE LA COPROPIEDAD SECCION III DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL ART. 184 – ART. 200