Publicidad

registral

Derecho
Privado V

1
Publicidad registral.La
publicidad y los principios
registrales
La publicidad registral en la República Argentina.
Definición. Noción histórica

Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las

partes solamente, los derechos reales atañen a la comunidad entera, pues
ésta tiene el deber de respetarlos. En Derecho, dar “publicidad”, significa
hacer público y notorio un hecho jurídico, una relación o situación jurídica
relevante para la comunidad. Al respecto, Vélez Sársfield, en la nota al Art.
577 del Código Civil derogado, expresaba:

(…) el derecho real debe manifestarse por otros caracteres,

por otros signos que no sean los del derecho personal, y que
estos signos deben ser tan visibles y tan públicos como sea
posible. No se concibe que una sociedad esté obligada a
respetar un derecho que no conoce.1

Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurídico relevante; en la

época colonial esta tarea era cumplida por oficiales que pregonaban las
comunicaciones reales en lugares públicos, o bien se pegaban edictos en el
muro de las iglesias a la salida de la misa dominical. Tradicionalmente, la
doctrina distinguió dos modalidades de publicidad relativa a los derechos
reales: la posesoria y la registral.
La publicidad posesoria era la elegida por el codificador para dar a conocer
las mutaciones de todos los derechos reales que se ejercen por posesión, y
parte de la doctrina entiende que es insuficiente en grandes poblaciones, ya
que conllevaría una imposibilidad material de hacer conocer a todos la
situación jurídica. En contraposición, la publicidad registral fue utilizada por
Vélez Sársfield sólo para las hipotecas, puesto que en ese caso el inmueble
queda en poder del deudor y no es posible publicitar la mutación de otro

1 Art. 577- Ley N° 340 (1869). Código Civil. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

2
modo. En la nota al viejo Art. 3203, Vélez Sársfield explicaba las causas por
las cuales no adoptó el sistema de publicidad registral para el resto de los
derechos reales, tales como carencia de experiencia en el país, falta de
efecto saneatorio en la inscripción, ausencia de título de la mayoría de los
inmuebles de la época, poco valor de los mismos y falta de personal
capacitado para emplear en los registros.
A pesar de lo expresado por el codificador, en el afán de consolidar la
seguridad del tráfico jurídico, las provincias extendieron las funciones de los
registros de hipotecas (únicos previstos por el Código Civil) a la inscripción
de todos los actos jurídicos que causaban mutaciones en los derechos reales
sobre inmuebles. El primero en implementar dicho sistema fue el Registro
de la Provincia de Buenos Aires, inaugurado en el año 1879. Las leyes que
creaban los registros provinciales, solían exigir la inscripción de los títulos a
los fines de dotar de oponibilidad a los derechos y (al ser materia delegada
el régimen de adquisición y pérdida de la propiedad, etc.) eran
inconstitucionales, tal como manifestó la Corte Suprema de Justicia de la
Nación en numerosas ocasiones; en casos extremos, se llegó a dotar de
carácter constitutivo a la inscripción de derechos reales sobre inmuebles
deshabitados (provincia de La Rioja).
A pesar del escollo de la inconstitucionalidad (considerada por la doctrina
una “sana anomalía”), el requisito de registración se generalizó en todo el
país, al comprobarse sus conveniencias prácticas (incluso algunos lo
consideraban parte del poder de policía no delegado). En un principio, estos
registros estuvieron a cargo de los particulares (caso actual de los registros
del automotor), posteriormente pasaron a depender de oficinas
administrativas del Estado o (en algunas provincias) del Poder Judicial.
Con la reforma de la Ley N° 17.711, se modifica el Art. 2505 del Código Civil
de Vélez Sársfield, se agregó un requisito a la transmisión de derechos reales
sobre inmuebles: la inscripción. Ello dio lugar a la sanción de la Ley Nacional
Registral N° 17.801 (Registro de la Propiedad Inmueble). Nuestro Código Civil
y Comercial vigente, en su Art. 1893, reza: “La adquisición o trasmisión de
derechos reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este
Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no
tengan publicidad suficiente”2.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según
el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es
presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real. No
pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los

2Art. 1893 - Ley N° 26.994 (2014) . Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la
Nación Argentina.

3
actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del
derecho real3.
La inscripción es meramente declarativa, pues sabemos que el derecho real
nace con título y modo (tradición) y el efecto es la oponibilidad; esto surge
del articulado de la ley, particularmente de su Art. 20:

Las partes, sus herederos y los que han intervenido en la

formalización del documento, como el funcionario
autorizante y los testigos en su caso, no podrán prevalerse de
la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho
documentado se considerará registrado. En caso contrario,
quedarán sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones
penales que pudieran corresponder4.

La sanción de la Ley N° 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble en 1968

trajo aparejada la adecuación de las leyes provinciales. Así, ya los registros
provinciales eran constitucionales y seguían los lineamientos de la Ley
Nacional.
El artículo de nuestro Código Civil transcripto más arriba, indica dos tipos de
publicidad: posesoria y registral.
Fernando López de Zavalía define la publicidad registral como “la
cognoscibilidad permanente y general de hechos jurídicos en base a la
declaración señalativa de un órgano competente, puesta a disposición del
público por los medios previstos por la ley” (1983, pág. 56). Verás entonces
que, para este eminente jurista tucumano, publicidad no es conocimiento
efectivo sino posibilidad de conocer, conocimiento puesto a disposición del
público; asimismo será permanente toda vez que el dato se encuentre en el
registro disponible en cualquier momento, y es general porque está
destinado a la generalidad de los individuos de la comunidad, sin
distinciones. Esta cognoscibilidad será posible gracias a una declaración
señalativa efectuada por el registrador (o sea el asiento), que señala o hace
presente los datos que figuran en los títulos presentados. Por último, los
medios de publicidad mencionados pueden ser: exhibición directa de libros,
copias, informes o certificados. Verás cada uno más adelante.

3 Art. 1893 - Ley N° 26.994. Op. cit.

4 Art. 20 - Ley 26.994. Op. cit.

4
Los principios registrales: definición. Consagración en
la Ley N° 17.801 de Registro Inmobiliario y en otros
registros. Situación actual

Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que

inspiran la Ley N° 17.801 (Registro de la Propiedad Inmueble); no se
encuentran consignados expresamente, sino que son elaboraciones
doctrinarias. La ley fue redactada en base a las pautas fijadas en el proyecto
elaborado por los Dres. Edgardo Scotti (Director del Registro de la Ciudad de
Buenos Aires) y Miguel Falbo (Rector de la U.B.A.), que tomó como base las
conclusiones de la primera reunión de Directores de Registros Provinciales,
celebrada en Buenos Aires en el año 1964. Los principios citados tienen su
fuente en la doctrina alemana, en la francesa y en la reglamentación del
Código de Vélez Sársfield en materia de registración de hipotecas.
La ley inmobiliaria sirvió de base para la sanción de diversas normas
registrales que también siguieron estos principios, tal es el caso del Registro
Nacional de Buques, el de Aeronaves, de la Propiedad Automotor y Créditos
Prendarios, y varios más. En algunos casos, la administración de estos
registros se encuentra concedida a particulares, tal es el caso del studbook
(donde se inscribe el dominio de los caballos de pura sangre de carrera), a
cargo del Jockey Club Argentina, o los registros seccionales del automotor,
bajo la supervisión del Encargado de Registro, persona física que debe reunir
ciertas características y obtener la concesión por parte del Poder Ejecutivo.
En la actualidad, los registros inmobiliarios son administrados por cada
provincia, siguen las pautas de su ley propia, que a su vez no puede
contradecir la normativa nacional y que -por el contrario- la complementa y
brinda mayores detalles, como por ejemplo la faz recursiva contra las
decisiones del registrador, que no está desarrollada en la Ley N° 17.801, el
mecanismo para enmiendas de errores registrales, la mecánica de
matriculación de folios reales, los requisitos de los formularios de rogación,
el detalle de profesionales e idóneos autorizados para el diligenciamiento de
oficios y rogaciones en el registro, etc.

Principio de prioridad. Definición. La publicidad en los

derechos reales y en los personales

El principio de prioridad surge de la máxima latina qui prior est tempore,

potiorest iure (“primero en el tiempo, primero en el derecho”).
La prioridad es una preferencia, un derecho real tiene preferencia sobre otro
derecho real o una medida cautelar, presentados para su inscripción o
anotación con posterioridad.

5
Modernamente, este principio implica que goza de oponibilidad el derecho
que primero se publicite adecuadamente. Es una preferencia temporal que
cobra valor cuando hay un conflicto entre dos o más pretensiones y el
patrimonio del deudor no alcanza para satisfacer a todas.
Los derechos o pretensiones pueden ser compatibles y coexistir en un orden
jerárquico o rango (hipoteca de primer y segundo grado, embargantes
sucesivos, etc.) o puede haber una incompatibilidad absoluta o excluyente,
cuando sólo uno de estos derechos puede registrarse (por ejemplo, dos
personas reclaman la inscripción del dominio de un inmueble a su nombre y
sabemos que el dominio es absoluto y excluyente).
La regla para establecer la preferencia temporal sobre los derechos reales
en la realidad extra registral consiste en lo siguiente: quien primero junta los
elementos título y modo, triunfa. Así, si varios compradores tienen escritura
sobre un inmueble pero uno de ellos consigue que se le haga tradición,
adquiere preferencia y su derecho real es el único constituido. El resto de
adquirentes deberán resumir su pretensión en un juicio por daños y
perjuicios contra el vendedor.
En materia registral, adquiere preferencia quien primero anoticia el registro
de una situación jurídica. La Ley N° 17.801 expresa, en tal sentido:

Art. 19: La prioridad entre dos o más inscripciones o

anotaciones relativas al mismo inmueble se establecerá por
la fecha y el número de presentación asignado a los
documentos (…). Con respecto a los documentos que
provengan de actos otorgados en forma simultánea, la
prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las
partes podrán, mediante declaración de su voluntad
formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos
del principio que antecede estableciendo otro orden de
prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que ésta sea compartida.5

Y el Art. 5 consigna: “Las escrituras públicas que se presenten dentro del

plazo de cuarenta y cinco días contados desde su otorgamiento, se
considerarán registradas a la fecha de su instrumentación”6.
En segundo lugar, establece una reserva de prioridad a través del
certificado registral instaurado en los arts. 23/24. Es lo que se ha dado en

5 Art. 19 - Ley N° 17.801 (1968). Registro de Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo Nacional.
6 Art. 5 - Ley N° 17.801. Op. cit.

6
llamar “bloqueo registral” y cuyo efecto es garantizar la inmutabilidad de la
situación jurídica registral del inmueble por el lapso de 15, 25 o 30 días
corridos en los cuales se deberá celebrar la escritura pertinente. Las medidas
cautelares y los derechos reales que ingresen al registro durante la vigencia
del certificado, se inscribirán o anotarán de manera condicionada a las
resultas del certificado.

Art. 24: El plazo de validez de la certificación que comenzará

a contarse desde la cero hora del día de su expedición, será
de quince, veinticinco o treinta días según se trate,
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos
o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad
asiento del registro, en el interior de la provincia o territorio
o fuera del
ámbito de la provincia, territorio o Capital Federal (…)7.

El plazo de validez del certificado se cuenta en días corridos, pues los

escribanos están autorizados a celebrar escrituras en días inhábiles. Los
únicos que pueden solicitar certificados registrales son los escribanos con
registro otorgado en la provincia. Si se solicita un nuevo certificado, mientras
el primero está vigente, tal circunstancia será consignada en el segundo
certificado.

Art. 17: Inscripto o anotado un documento, no podrá

registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o
sea incompatible, salvo que el presentado en segundo
término se hubiere instrumentado durante el plazo de
vigencia de la Certificación (…)8.

Diversos casos. Reserva de Propiedad. El certificado:

bloqueo, cierre y retropropiedad. Autonomía de la
voluntad

7 Art. 24 - Ley N° 17.801. Op. cit.

8 Art.17- Ley N° 17.801. Op. cit..

7
Veamos los distintos tipos de prioridad existente:
Prioridad directa: Puede ser inicial o final, según la colocación registral se
obtenga al ingreso del documento presentado, o al momento de su efectivo
asiento en la matrícula. En el sistema germánico, la prioridad es directa final,
pues el tiempo se determina por el asiento efectivo en el libro
correspondiente y el asiento que se encuentra antes en la matrícula, es el
que prevalece. Si dos escrituras son presentadas simultáneamente, triunfa
la primera que logra que se le practique el asiento.
Nuestro sistema, es de prioridad directa inicial, no se tiene en cuenta el
momento del asiento definitivo sino el momento de ingreso al libro de
entradas del registro; es por ello que en la matrícula del inmueble figura el
número y fecha de ingreso del documento en el libro diario. A esto se ha
dado en llamar retroprioridad endógena, porque el asiento del folio real
retrocede al momento del asiento en el libro diario.
Prioridad indirecta: Cualquier factor que contravenga la prioridad directa, la
torna indirecta. Es una retroprioridad exógena, porque va a tomar lugar
fuera del registro, tal el caso del Art. 5 de la Ley N° 17.801 (Registro de la
Propiedad Inmueble), cuando la escritura es presentada para su registración
dentro de los 45 días de celebrada y el asiento toma la fecha de celebración
del instrumento y no el de presentación. También es el caso de la reserva de
prioridad acaecida con el bloqueo registral. Dicha reserva, retrotrae la fecha
de la prioridad a la de expedición o solicitud del certificado (según la ley
provincial de que se trate). El efecto del bloqueo es mantener inmutable la
situación jurídica registral del inmueble por el plazo de validez del
certificado, de 15, 25, o 30 días corridos según el caso (Art. 24), con más el
de subsanación de los vicios señalados y/o de la tramitación de los recursos
administrativos contra dichas observaciones o el rechazo del instrumento
presentado.
La certificación está prevista también en el régimen de automotores y
produce un bloqueo de 15 días (Art. 16, Decreto-Ley N° 6582/58 Registro de
Propiedad Automotor) y en el Registro de Buques (Ley N° 19.170 Registro
Nacional de Buques).
El único que puede solicitar el certificado en relación a inmuebles, es el
escribano que se propone autorizar un acto que causará una mutación en
los derechos reales sobre el mismo. Para el caso de subasta judicial, no se
pide certificado sino anotación preventiva de subasta y quien libra el oficio
a tales fines es el juez interviniente y el martillero designado por el juez debe
diligenciarlo. Llevado a cabo el remate, el juez comunica que dicha anotación
preventiva de subasta debe volverse definitiva.
Tanto la certificación expedida a solicitud de los escribanos, como la
anotación preventiva para subasta cumplen una doble función:

8
 Brindan un informe sobre el estado jurídico del bien y de los titulares
(esto es, si están inhibidos o inhabilitados o pueden disponer libremente).
 Producen el bloqueo registral (Art. 25) a favor de quien requiera en el
plazo legal la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se
hubiese solicitado (Art. 25). Esto no quiere decir que el Registro no
ingrese las subsiguientes peticiones de anotación o inscripción en la
matrícula; puede anotar embargos, inscribir transferencias de dominio,
otorgar nuevos certificados y hasta anotar preventivamente nuevas
subastas, pero todas estas anotaciones o inscripciones no le serán
oponibles al beneficiario del bloqueo, que podrá vender, subastar, etc.,
como si no hubiese ingresado nada posteriormente.

Es el caso de que deje vencer los plazos del bloqueo porque, por ejemplo,
no ingresó en término la Escritura de venta o la comunicación de subasta,
quienes lograron anotar o inscribir sus títulos luego del bloqueo tendrán
prioridad temporal sobre el ex beneficiario y sus actos o cautelares serán
plenamente válidos. Aquí, quien gozaba del bloqueo, ha perdido colocación
registral.
Autonomía de la voluntad: otro aspecto que pude influir sobre la prioridad,
se refiere a la posibilidad de alteración del principio por la voluntad de las
partes. La Ley Registral Inmobiliaria N° 17.801, en su Art.19, prevé esta
posibilidad no sólo para el derecho real de hipoteca, como lo hace el Código
Civil anterior con posterioridad a la reforma de la Ley N° 17.711 sino para
todos los derechos registrables que sean reales u otras anotaciones que no
lo sean, siempre y cuando las mismas no sean excluyentes entre sí.
En este punto es de destacar que el legislador le otorga mucha importancia
a la voluntad de las partes respecto al principio de prioridad. Ello se ve
reflejado en la posibilidad que tienen las partes de acordar, mediante una
declaración de voluntad precisa y clara, un orden de prioridad distinto al
establecido por ley.
Hay allí un gran acierto del legislador ya que logra de esta manera, respecto
del principio de prioridad llegar a la afirmación de que:

“(…) las leyes registrales en lugar de coartar el

funcionamiento de la autonomía de la voluntad vienen a
ensanchar su campo de aplicación y permiten conceder
mayor libertad a las partes, porque al dar publicidad a sus
actos se brinda suficiente seguridad a los terceros y al tráfico
jurídico” (Moisset de Espanés, 1972, pág. 24).

9
Y más lejos aún llega López de Zavalía al decir que “el problema del tiempo
es un problema bastante relativo (…), ya que a esa determinación legal
(refiriéndose siempre a la prioridad) puede efectuarse una modificación por
una determinación de tiempo voluntaria” (1983, p.56 y ss.). No quedan
dudas que el legislador ha optado por mantener incólume el derecho de las
personas de autodeterminarse, que no es otra cosa que haberle dejado
abierta la puerta para poner en funcionamiento la autonomía de la voluntad
y pone de manifiesto que brinda de esta manera mayor seguridad a los
terceros y al tráfico jurídico, ya para todos los que somos operarios del
derecho, el lograr que no se vulnere el derecho a la autonomía de la voluntad
(siempre que no se oponga al orden público), y que nos podamos substraer
al principio de prioridad demuestra la madurez que ha alcanzado el derecho
argentino.

Art. 19 (última parte): No obstante las partes podrán,

mediante declaración de su voluntad formulada con precisión
y claridad, substraerse a los efectos del principio que
antecede estableciendo otro orden de prelación para sus
derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta
sea compartida. 9

Casos:

Reserva de rango: La reforma al Código Civil de la Ley 17.711 introduce una

nueva redacción referente a la hipoteca donde contempla la posibilidad de
la reserva de rango. El propietario de un inmueble, al momento de constituir
un derecho, reserva la posibilidad de constituir con posterioridad otro, de
grado preferente. Esta convención entre el acreedor hipotecario y el
constituyente puede celebrarse al momento de la constitución de la
hipoteca o como lo expresa un reconocido sector de la doctrina, con
posterioridad a ella. Parte de la doctrina sostiene que es posible que se
constituyan más de una, siempre que los montos garantizados en su
conjunto no superen el monto previsto en la convención. Arean (2003)
sostiene que a la hora de determinar el monto garantizado sólo se debe
computar el capital. Pero otros autores, entre ellos Mariani de Vidal (2004),
son partidarios a la postura de que al momento de calcular el monto es
necesario computar el capital, los intereses y las eventuales costas del juicio.

9 Art. 19 - Ley N° 17.801. Op. cit.

10
Posposición de rango: El titular de un derecho inscripto de rango compatible
decide retroceder en su derecho, a favor de otro derecho que se constituye
en ese momento que será de grado preferente. Esta posibilidad también la
encontramos en el Art.19 de la Ley N° 17.801. Se diferencia de la reserva de
rango en que en esta última la convención se realiza con la posibilidad a
futuro de constituir otra hipoteca de grado preferente, y en el caso de la
posposición de rango, en esta el convenio por el cual se retrocede en el
orden de prelación se realiza al momento de constituir la nueva hipoteca.
Permuta de rango: Cuando dos titulares inscriptos deciden cambiar, o
permutar sus rangos. Es el intercambio del rango entre dos derechos
inscriptos, sea de dos hipotecas o de una hipoteca y un usufructo, o de una
hipoteca y un embargo, etc.. Si entre los dos derechos que permutan su
rango existen otros intermedios también inscriptos, es necesario el
consentimiento de los titulares de estos derechos, en tanto y en cuanto
puedan resultar perjudicados por la permuta. Este perjuicio se produce si,
por ejemplo, en una permuta de rango entre dos hipotecas, una en primer
grado y otra en tercero, la que asciende en rango es de un monto mayor a la
otra, lo que perjudica entonces a la de segundo grado. Aquí se obtiene la
conformidad del acreedor en segundo grado o, en su defecto, la de tercer
grado sólo pasa a primer término hasta el mismo monto que tenía la de
primer término, y por el saldo coparticipa el rango con la que baja de primer
a tercer término. Así por ejemplo se podrán permutar rangos entre dos
hipotecas que garanticen cinco mil pesos, pero si la de primer grado
garantiza cinco mil pesos y la de tercer grado que pretende permutar con la
de primero es de diez mil se deberá obtener la conformidad del acreedor de
segundo grado, o en su defecto la de tercer grado avanzará en el orden de
prelación sobre los cinco mil pesos garantizados por la permutante.
Coparticipación rangos: estamos en presencia de ella cuando dos o más
hipotecas tienen el mismo rango, a pesar de tener diferentes fechas de
constitución y de ingreso en el registro. La coparticipación puede darse entre
dos o más hipotecas ya constituidas o que se constituyen en ese momento,
o también entre una hipoteca ya constituida o que se constituye en ese acto
y otra u otras a constituirse en el futuro, en cuyo caso la coparticipación es
una variante de la reserva de rango. En efecto, en lugar de reservarse el
derecho de constituir otra hipoteca de grado preferente, la reserva sería la
de constituir otra u otras hipotecas de rango compartido con la que se
constituye en ese acto.
Es dable mencionar que si existe un tercero registral perjudicado, se necesita
su consentimiento, por ejemplo, si el titular de una hipoteca en tercer grado
desea escalar al primer grado, quien sea titular de la hipoteca en segundo
grado deberá consentirlo.

11
Principio de inscripción: definición y naturaleza.
Situaciones jurídicas registrables. Efectos de la toma de
razón. Documentos que acceden al registro. Clases de
asientos. Matriculación

La acción de asentar las situaciones jurídicas registrables se denomina

registración, se reserva el término inscripción para el asiento de nuevos
derechos reales, anotación para las medidas cautelares y notas de
correlación y cancelación para el asiento que deja sin efecto a los dos
anteriores.
En algunos ordenamientos la registración de los derechos reales sobre
inmuebles es optativa (por ejemplo en España), mientras que en nuestro
país se entiende que es obligatoria. Ello surge de la ley registral cuando dice,
en el Art. 2, “…para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás
previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o
anotarán, según corresponda, los siguientes documentos…”10 y, en el Art.
23, “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de
transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre
inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro…”11. De esta
forma, el inmueble con títulos no registrados, sale del comercio jurídico.
El Art. 2 nos dice qué documentos ingresan al registro:

a) los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o

extingan derechos reales sobre inmuebles;
b) los que dispongan embargos, inhibiciones y demás
providencias cautelares;

c) los establecidos por otras leyes nacionales o

provinciales”12.

El Art. 3 nos brinda los requisitos que deben tener los documentos que
ingresen al registro:

10 Art. 2. - Ley N° 17.801. Op. cit.

11 Art. 2 - Ley N° 17.801. Op. cit. -
12 Art. 2. - Ley N° 17.801. Op. cit.

12
 a) estar constituidos por escritura notarial o resolución
judicial o administrativa, según legalmente corresponda;

b) tener las formalidades establecidas por las leyes y estar

autorizados sus originales o copias por quien esté facultado
para hacerlo;

c) revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos

o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la registración, sirviendo inmediatamente de título
al dominio, derecho real o asiento practicable.

Para los casos de excepción que establezcan las leyes, podrán

ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre
que la firma de sus otorgantes esté certificada por escribano
público, juez de paz o funcionario competente13.

Instrumentos privados que acceden: el principio es que sólo ingresan

instrumentos públicos al registro. Las excepciones son pocas y deben estar
consignadas expresamente en ley nacional o provincial, por ejemplo, boletos
de compraventa de lotes adquiridos en remate según Ley N° 14.005 (Normas
para la venta de inmuebles), boletos de compraventa de PH, Ley N° 19.724
(Ley de Prehorizontalidad) o contratos de leasing (Ley N° 25248 Contrato de
leasing).
No son documentos registrables: del dominio público del Estado, los
documentos que corresponden a bienes y restricciones que se realizan en
interés público.
Asimismo, el Art. 10 in fine de la Ley N° 17.801 excluye de la exigencia de la
matriculación de los inmuebles a los del dominio público. Ello en razón de
que esos bienes son inalienables, imprescriptibles e inembargables. Por ello
no son registrables los documentos en los que conste la transmisión de
derechos sobre sepulcros, cualquiera que sea la variante o característica. El
dominio puede ser objeto de limitaciones fundadas en el interés público, las
que conforme al Código Civil y Comercial están regidas por el derecho
administrativo.

Clasificación de los Registros: Los registros pueden ser:

13 Art. 3 - Ley 17.801. Op. cit. -

13
 de recepción: registran principalmente documentos confeccionados
fuera del registro, como el Registro del automotor o el Inmobiliario.
 de actuación: registran principalmente documentos confeccionados
dentro del registro, por ejemplo el Registro Civil y de Capacidad de las
Personas, que inscribe las actas de matrimonio o nacimiento labradas allí
mismo.

A su vez, pueden dividirse en registros de:

o transcripción: la oficina copia todo el contenido del documento;

o inscripción: el asiento se conforma de breves notas sobre los datos
principales del documento, tal es el caso de nuestro Registro de la
Propiedad Inmueble. El Art. 12 reza:

“El asiento de matriculación llevará la firma del registrador

responsable. Se redactará sobre la base de breves notas que
indicarán la ubicación y descripción del inmueble, sus
medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones
resulten necesarias para su completa individualización”14.

o enlegajamiento: la oficina recibe el documento y lo glosa a un

legajo abierto para la cosa registrada, es el caso de nuestro Registro
del Automotor.

Se denomina asiento al instrumento público registral que consta en el libro

respectivo y donde se plasma por escrito la situación jurídica registrada.
Veamos ahora los distintos tipos de asiento:

Según los efectos que puede tener la inscripción:

o Constitutivos: cuando produce una mutación real. Es el caso del

Registro del Automotor y el de Equinos de pura sangre de carrera.
El derecho real nace o muta a partir de que es asentado en el
registro. Antes no genera efectos ni siquiera para las partes.
o Declarativos: la mutación real tienen lugar fuera del registro y la
inscripción le otorga oponibilidad frente a los terceros. El derecho
real nace antes de la registración. Es el caso del Registro de la

14 Art. 12 - Ley N° 17.801. Op. cit.

14
 Propiedad Inmueble, el de Buques (Ley N° 19.170) o el de
Aeronaves (Art. 50 del Código Aeronáutico).

Según las formas:

o Positivos: dan cuenta de una mutación real y hacen nacer un

asiento. Tal es el caso de la inscripción de una transferencia
dominial o la constitución de una hipoteca.
o Negativos: dejan sin efecto un asiento anterior. Es el caso de la
cancelación de hipoteca, extinción de servidumbres, levantamiento
de medidas cautelares.

Según el tiempo:

o Primera inscripción: es la que conduce a la matriculación del

inmueble y debe contener los datos que ordena el Art. 12 de la Ley
registral.
o Inscripciones posteriores: se asientan en la matrícula ya existente.

Según la situación registrada:

o Inscripción: se asienta una mutación real.

o Anotación: se asienta una medida cautelar o una nota aclaratoria
(por ejemplo de subsanación de un error en una fecha o nombre en
la matrícula) o notas de correlación (como la que vincula una
matrícula madre con las desmembraciones por subdivisión del
inmueble); también se usa el término para designar todos los
asientos que obran fuera de la matrícula, por ejemplo constancias
del libro diario de entradas.

Según la función calificadora:

o Definitivo: cuando el documento es admitido por el registrador.

o Provisional: cuando el documento es observado se inscribe
provisionalmente hasta los 180 días desde su presentación, a los
fines de que se subsane en ese tiempo. Si se rechaza, se inscribe
provisionalmente por el plazo del recurso respectivo. Estas
inscripciones caducan de pleno derecho si se convierten en

15
 definitivas o transcurre el plazo de su vigencia. La registración
definitiva es retroactiva.

Según su relación con el resto de los asientos:

o Condicionado: es el caso del Art. 18 inc. b de la Ley N° 17.801, “…Si

al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter
provisional, o certificaciones vigentes, o corra el plazo previsto en
el artículo 5º, aquélla se practicará con advertencia de la
circunstancia que la condiciona…”15; por lo tanto, dependen del
resultado de otra anotación o inscripción para producir efectos.
o Incondicionado, cumplen sus efectos sin ser afectadas por el resto
de los asientos relacionados.

Matriculación: Según los resultados obtenidos por el VI Encuentro de

Directores de Registro entendemos por matriculación de un inmueble el
procedimiento que, al tomar como base una inscripción de dominio, tiene
por objeto el ingreso en forma originaria o por vuelco al nuevo sistema de
un inmueble al registro, se abre folio donde se le determina y se le da una
característica de ordenamiento que, mientras no se presente otro
documento público posterior que modifique dicha determinación,
permanece inalterable. Art. 10, 11, 12 y 44 de la Ley N° 17.801.

Art. 10: Los inmuebles respecto de los cuales deban

inscribirse o anotarse los documentos a que se refiere el
artículo 2, serán previamente matriculados en el Registro
correspondiente a su ubicación. Exceptúense los inmuebles
del dominio público.

Artículo 11: La matriculación se efectuará destinando a cada

inmueble un folio especial con una característica de
ordenamiento que servirá para designarlo16.

Respecto del Sistema Registral Inmobiliario en nuestro país, podemos

enunciar los siguientes caracteres:

15 Art. 18. - Ley N° 17.801. Op. cit.

16 Arts. 10 y 11 - Ley N° 17.801. Op. cit..

16
La inscripción tiene un carácter puramente declarativo, que se limita al
perfeccionamiento de la adquisición del derecho para su oponibilidad a
terceros, no participa en la constitución del derecho real ni convalida los
títulos viciados.
La falta de inscripción no invalida la adquisición del derecho real, pero si
menoscaba profundamente su valor, el carácter erga omnes del derecho
real: su derecho no será oponible a aquel que haya obtenido colocación
registral.
Se trata de un registro de títulos: la función registral consiste en una toma
de razón, mediante breves notas, de los puntos principales que hacen a las
personas, causa y objeto de la situación asentada.
El asiento registral sirve como prueba de la existencia de la documentación
que le dio origen en los casos en que el protocolo notarial se hubiese
destruido.
Se utiliza la técnica del folio real, que consiste en destinar a cada inmueble
un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para
designarlo (Número de Matrícula).
En la matrícula existe un tracto sucesivo vertical (encadenamiento de las
titularidades) y un tracto sucesivo horizontal (encadenamiento y coherencia
entre las medidas cautelares, enmiendas, cancelaciones, etc.).

Proceso inscriptorio

La primera inscripción es la que conduce a la matriculación.

Se trata del primer asiento. Todos los ingresados después, respecto de ese
inmueble, son asientos posteriores (por ejemplo la transferencia de
dominio).
Cronológicamente, lo primero es el pedido del certificado que efectúa el
Escribano Público que se propone autorizar el acto jurídico de constitución,
modificación, transferencia o extinción de un derecho real sobre un
inmueble (Arts. 23, 24, Ley N° 17.801). Para llevar a cabo el acto la ley otorga
15, 25 o 30 días corridos desde que el certificado ha sido expedido (si quiere
conservar el bloqueo registral que se generó con la solicitud – Art. 24, Ley N°
17.801).
Una vez celebrado el acto, según el Art. 5 de la ley citada, hay 45 días para
presentar el título al registrador (distinto al caso de subasta, donde el
Tribunal debe comunicar su realización inmediatamente).
Una vez que el documento es presentado al Registro para la toma de razón,
éste da inicio a un proceso de calificación o control de legalidad del
instrumento, según el cual puede adoptar tres actitudes básicas:

17
 Rechazarlo.
 Admitirlo y practicar la registración definitiva.
 Sólo admitirlo, observarlo y practicar registración provisional que deja
en suspenso la suerte final de la inscripción o anotación que se pretende
para el caso de que el interesado subsane los defectos que se observen.

Por lo tanto, un proceso donde un documento ha sido observado puede

desembocar más adelante en la registración definitiva o en la caducidad del
proceso por vencimiento de su término sin que hayan sido subsanadas las
observaciones practicadas.
El Art. 9 de la Ley N° 17.801 dispone que cuando el documento no puede ser
inscripto definitivamente porque tiene defectos subsanables, la oficina
practica una registración provisional. Este asiento tiene un plazo de validez
de 180 días corridos desde la fecha de presentación del documento,
ampliable o extensible mediante prórrogas legales o facultativas, contenidas
en la ley nacional y leyes provinciales. Verás el detalle de este artículo más
adelante en esta lectura.
La registración provisional se convierte en definitiva a través de dos
procedimientos claramente diferenciados:

 Acepta la calificación de la oficina y, consecuentemente subsana los

defectos.
 Obtiene resolución favorable en la etapa recursiva que se entabla por
no compartir la observación efectuada.

En cualquiera de los dos casos, debe practicarse un asiento que recoja la

registración definitiva, el cual tendrá efectos retroactivos a la fecha de la
registración provisional.

Figura 1: Esquema del proceso inscriptorio (según Ley N° 17.801)

Fuente: elaboración propia.

Si se ordenó inscribir como consigna el ítem a) ha finalizado el proceso

inscriptorio en forma exitosa.

18
Ahora bien, puede suceder también que el Registro rechace u observe el
documento. Podrá observar o rechazar documentos cuando surjan, de
manera manifiesta, defectos en los mismos que ataquen su validez. Si los
defectos no son manifiestos, no tendrá forma de saber que su información
no es veraz y los inscribirá (documentos anulables).
Rezan los Arts. pertinentes de la Ley N° 17.801:
Art. 8: “El Registro examinará la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo que resultare de
ellos y de los sistemas respectivos”17.
Y el art. 9 consigna:

Si observare el documento, el Registro procederá de la

siguiente manera: a) Rechazará los documentos viciados de
nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere
subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de
los treinta días de presentado, para que lo rectifique. Sin
perjuicio de ello lo inscribirá o anotará provisionalmente por
el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de
presentación del documento, prorrogable por períodos
determinados, a petición fundada del requirente. Si éste no
estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá
solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esta solicitud
implica la prórroga del plazo de la inscripción o anotación
provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la
decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o
impugnación que correspondiere según la ley local, durante
cuya sustanciación se mantendrá vigente la inscripción o
anotación provisional. La reglamentación local fijará los
plazos máximos dentro de los cuales deben sustanciarse los
recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales
caducan de pleno derecho cuando se convierten en
definitivas o transcurre el plazo de su vigencia18.

Es decir que se rechaza cuando estos defectos provocan una nulidad

absoluta. Las nulidades son absolutas si afectan intereses de orden público,
como por ejemplo cuando le faltan las firmas. Al Estado le interesa velar por
la veracidad de los instrumentos Públicos, por consiguiente cuando un

17 Art. 8 - Ley N° 17.801. Op. cit.

18 Art. 9 - Ley N° 17.801. Op. cit.

19
instrumento público carece de firmas, no hay certeza de su veracidad y las
normas civiles lo consideran nulo de nulidad absoluta. Asimismo en el caso
que contengan actos cuyo objeto está prohibido (por ejemplo, venta de
personas) o faltan las formalidades que la ley exige para ese tipo de acto (por
ejemplo, una donación de inmueble si no es efectuada por Escritura, es nula
de nulidad absoluta).
La nulidad absoluta es insubsanable y deberá celebrarse un acto jurídico
nuevo de acuerdo a la ley.
Observa cuando el documento está viciado de nulidad relativa. Esta especie
de nulidad existe en defensa del interés de una persona particular (ya no de
la comunidad en general) y puede subsanarse. Un ejemplo típico, es el acto
celebrado por un menor de edad, es nulo de nulidad relativa pero puede
subsanarse fácilmente al celebrar un nuevo acto donde el representante
legal del menor presta conformidad y ratifica lo actuado por aquél.
En el caso de anulabilidad, o sea cuando el documento sea anulable, el
Registrador deberá inscribirlo por ser plenamente válido hasta que un juez
lo declare nulo. Es anulable cuando el vicio no es manifiesto y se necesita de
la investigación y prueba judicial para descubrirlo. Por ejemplo, si hubo
amenazas o coacción para celebrar el acto jurídico. El vicio no surgirá del
documento.
A partir de la presentación del documento, hay un plazo de 180 días para
subsanar las observaciones, si bien puede reducirse porque dentro de los
primeros 30 días el Registro califica. Es decir que si el día 29 planteó la
observación, el presentante tendrá 151 días para subsanar. Sin embargo, las
Leyes N° 17.801 y las diversas leyes provinciales, prevén varias prórrogas a
tales fines. Durante todo plazo para subsanar, el documento es inscripto
provisionalmente y si las observaciones son subsanadas a tiempo, el proceso
inscriptorio habrá finalizado con éxito.
Puede ocurrir también que el presentante no esté de acuerdo con el rechazo
del documento o con las observaciones efectuadas; en este caso, la última
parte del Art. 9 antes transcripto, habla de recursos. La encargada de dar
forma a estos recursos, es cada provincia (por ser ley adjetiva no delegada).
En Córdoba, por ejemplo, los recursos están contenidos en los Arts. 15 al 20
de la Ley N° 5.771 (Ley del Registro General de la Provincia).

Artículo 15º.- Si el documento presentado al Registro General

de la Provincia fuere observado por un defecto subsanable,
el registrador interviniente lo inscribirá o anotará
provisionalmente por el término de 180 días. Dentro de ese
término el interesado podrá aceptar la observación y solicitar
una nueva prórroga de la inscripción provisional por 90 días,

20
la cual será concedida por la Dirección General. En caso de
excepción la Dirección General podrá conceder, además de
ésta, nuevas prórrogas de la inscripción o anotación
provisional, las que serán otorgadas cuando existiere
fundamento suficiente a criterio de la Dirección General,
mediante resolución fundada mencionando las causas que las
motiven. Transcurrido el término de inscripción o anotación
provisional sin que se hubieren subsanado los defectos que
impedían el registro definitivo o sin que se hubiere recurrido
en la oportunidad prevista en el artículo siguiente, la
inscripción provisional caducará de pleno derecho. El rechazo
del documento por estar viciado de nulidad absoluta y
manifiesta será dispuesto por la Dirección General,
suscribiendo el acto el titular o quien lo reemplace a ese
efecto. El interesado podrá recurrir ante la Justicia en la
forma y plazo previstos en el artículo 19º. El documento que
fuere rechazado, será inscripto o anotado provisionalmente
por el término para interponer el mencionado recurso.

Artículo 16º.- En los casos en que mediara observación

motivada, el interesado podrá interponer recurso de
rectificación fundado ante el Registrador interviniente,
dentro de los 30 días de haber sido notificado formalmente
de la observación que impugna, debiendo acompañar todos
los elementos de prueba que hagan a su derecho. El
registrador resolverá la cuestión dentro de los 15 días. Los
escritos en que se interpongan los recursos previstos en este
artículo y en los siguientes, deberán reunir las formalidades
que establece la Ley de Procedimiento Administrativo. Todos
los plazos establecidos en este capítulo, con excepción del de
inscripción o anotación provisional, se contarán de acuerdo a
lo establecido por la Ley de Procedimiento Administrativo. La
presentación de los escritos podrá hacerse hasta los primeros
30 minutos del horario administrativo del día hábil inmediato
siguiente al del vencimiento del plazo, a cuyo efecto se
deberá requerir la colocación del cargo respectivo en la
oficina designada para la recepción del documento.

Artículo 17º.- Contra la resolución que mantenga la

observación, o si no fuera resuelta dentro del plazo previsto,
podrá el interesado interponer dentro del plazo de 15 días,
un recurso de apelación ante el Director General, quien
deberá dictar resolución dentro del plazo de 30 días. El plazo
para interponer este recurso se computará a partir de la fecha

21
de notificación de la resolución denegatoria del recurso de
rectificación o a partir del vencimiento del plazo para
resolver, según el caso. La resolución del Director cerrará la
instancia administrativa y dejará expedita la jurisdiccional.

Artículo 18º.- En caso de que la resolución recaída en el

recurso de apelación dispusiere la toma de razón requerida,
la inscripción o anotación provisional se convertirá en
definitiva. Si la resolución mantuviere la observación del
documento, para lograr su registro definitivo deberá el
interesado subsanar las observaciones dentro del nuevo
plazo de inscripción provisional que deberá fijar la resolución
denegatoria y que será de 60 días contados desde la fecha de
notificación; todo ello sin perjuicio de su derecho a recurrir
jurisdiccionalmente en la forma y plazo que establece el
artículo siguiente. Transcurrido el plazo de inscripción o
anotación provisional y su prórroga, sin que hubieren
subsanado los defectos que impedían el registro definitivo o
sin que se hubieren intentado los recursos establecidos en
este capítulo, la inscripción o anotación provisional caducará
de pleno derecho.

Artículo 19º.- Contra la resolución denegatoria de la

Dirección General se podrá recurrir por ante la Cámara de
Apelaciones en lo Civil y Comercial de turno de la Capital. El
recurso deberá interponerse ante el Registro General dentro
de los diez días de notificada la resolución denegatoria en el
mismo acto. Interpuesto el recurso, la Dirección General
deberá elevarlo dentro de los 5 días al Excmo. Tribunal
Superior de Justicia para su remisión a la Cámara que
corresponda. La Cámara resolverá el recurso sin
sustanciación. Mientras dure la sustanciación de este recurso
se considera extendido el plazo de la inscripción o anotación
provisional.

Artículo 20º.- En los casos en que los Tribunales insistieran

en las inscripciones dispuestas, la Dirección General elevará
los antecedentes al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para
su remisión a la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial
de turno de la Capital, dentro de los 15 días en que se
devolviere el documento al Registro General, para que
resuelva el conflicto, manteniéndose la inscripción o
anotación provisional durante la sustanciación del mismo.

22
 Los efectos y consecuencias de la Resolución de la Cámara se
regirán por lo dispuesto en el artículo 18.19

En resumen: contra la decisión de rechazo del documento se puede

interponer un recurso de apelación en el plazo de diez días, con compañía
de toda la prueba. Rechazado, queda expedita la vía civil en Tribunales.
Contra la decisión del registrador de observar el documento, se puede
interponer recurso de rectificación en el plazo de 30 días. Puede que el
registrador cambie de opinión e inscriba; pero en el caso de no ser así, contra
la decisión de mantener la observación, se puede interponer recurso de
apelación por ante el Director del Registro en el plazo de quince días, en
compañía de toda la prueba. De mediar silencio o rechazo, queda abierta la
vía jurisdiccional para que decida la Cámara de Apelaciones en lo Civil y
Comercial que por turno corresponda. Para el caso en que el Registro se
negare a proceder a un asiento ordenado por un juez, éste puede interponer
recurso de “insistencia” (Art. 20) y resuelve la Cámara en lo Civil y Comercial
en turno. Mientras se sustancia el recurso, se mantiene la inscripción
provisional.

"...Mientras dure la sustanciación de los recursos registrales, se considera

extendido el plazo de la inscripción o anotación provisional".20
En la Ley Provincial Registral se receptan tres recursos registrales divididos
en dos etapas claramente diferenciadas, por ser la primera interna al
registro y la segunda externa al mismo.
Forman la primera etapa los recursos de rectificación (ante el Registrador
interviniente) y de apelación (ante el Director General). La segunda etapa
está conformada por el recurso jurisdiccional ante la justicia ordinaria.
Recurso de rectificación: debe ser presentado ante el registrador
interviniente, en su calidad de autor intelectual de la observación registral.
Por registrador, debe entenderse al funcionario o firma autorizada que lo
sustituya, quedan por lo tanto excluidos los agentes registrales. Estos
últimos son los autores materiales de las observaciones, son quienes las
redactan y suscriben, aquellos, los registradores, son quienes -se supone- las
han decidido. Para presentar el recurso se conceden treinta días hábiles
administrativos comienza a contarse el plazo desde el día, inclusive, en que
se considera notificada la observación. El registrador tiene quince días para
resolver el recurso, se inicia el cómputo desde el mismo día de la
presentación del recurso (Art. 68, Código Procedimiento Administrativo) y

19 Arts. 15 al 20 - Ley N° 5.771 (1974) . Registro general de la Provincia, el Senado y la Cámara de

Diputados de la Provincia de Córdoba.
20 Art. 19 - Ley N° 5.771. Op. cit.

23
en caso de no responder en este plazo su silencio será entendido como una
denegación tácita del recurso, consecuencia que surge de la primera parte
del Art. 17 de la Ley N° 5.571.
Denegado que fuere el recurso de rectificación o no contestado en el plazo
de quince días desde su interposición, el rogante tiene tres opciones: a)
subsanar las observaciones y reingresar el documento para su inscripción; b)
solicitar prórroga para poder cumplimentar con la observación; c) continuar
la vía recursiva a través del recurso de apelación. Éste debe ingresarse al
registro dentro de los quince días de haberse notificado la denegación del
recurso o del vencimiento del plazo para resolver el recurso de rectificación.
En la contestación de este recurso entiende el Director General. El director
tiene treinta días para resolver el recurso y si no lo hiciere en este plazo se
tendrá por denegada la petición.
Recurso de apelación: es el contemplado en el Art. 17. Notificación: En la Ley
Provincial Registral se fijan los plazos máximos que el registrador tiene para
resolver los recursos presentados y en el supuesto de superarse tales límites
se produce la presunción legal de su rechazo. En este caso, la notificación se
tiene por producida por el simple vencimiento del plazo o por el solo
transcurso del tiempo. Por otra parte, en el caso de que el recurso fuera
respondido positivamente, tampoco se advierte como necesaria la
notificación porque en esta circunstancia corresponde registrar
definitivamente el documento. Entonces, el recurrente deberá concurrir en
todos los casos al Registro, sea para continuar con el proceso recursivo, sea
para reingresar el documento y terminar con el procedimiento inscriptorio.
“Art. 18.- En caso en que la resolución recaída en el recurso de apelación
dispusiere la toma de razón requerida, la inscripción o anotación provisional
se convertirá en definitiva...”21
(en los hechos no es automático, sino que hay que retirarse el documento y
reingresarse por mesa de movimientos a fin de continuar con el proceso
inscriptorio)

(...) Si la resolución mantuviere la observación del

documento, para lograr su registro definitivo deberá el
interesado subsanar las observaciones dentro del nuevo
plazo de inscripción provisional que deberá fijar la
resolución denegatoria y que será de sesenta días contados
a partir de la notificación; todo ello sin perjuicio del derecho
a recurrir jurisdiccionalmente en la forma y plazo que
establece el art. siguiente. Transcurrido el plazo de
inscripción o anotación provisional y su prórroga, sin que se

21 Art. 18 - Ley N° 5.771. Op. cit.

24
 hubieren subsanado los defectos que impedían el registro
definitivo o sin que se hubieren intentado los recursos
establecidos en este capítulo, la inscripción o anotación
provisional caducará de pleno derecho22.

En caso de recaer resolución negativa, se ocasiona una nueva inscripción

provisional por sesenta días a contarse de la fecha de su notificación. De la
interpretación textual de la norma surge que la denegatoria del recurso de
apelación genera un nuevo plazo de sesenta días para la inscripción
provisional, si esto fuere así, significa que el plazo faltante para completar
los ciento ochenta días (incluídas sus prórrogas automáticas) perdería todos
sus efectos, aun cuando faltaren más de los sesenta días del nuevo plazo. Sin
embargo también se puede entender que este nuevo plazo nunca puede
acortar la duración de los ciento ochenta días originales atribuidos como
propios de toda inscripción provisional. Si aceptáramos que la interposición
de recursos puede acortar el plazo de la inscripción provisoria castigaríamos
a quien recurre y desalentándolo para que lo haga. Por ello, se entiende que
el nuevo plazo de sesenta días implica que al recurrente no le podrá quedar
en ningún caso menos de esa cantidad de días a partir de la notificación para
intentar la subsanación de las observaciones. La resolución del director
clausura la etapa recursiva registral quedándole al interesado la opción de
subsanar la observación o presentar el recurso en el que conocerá la Cámara
de Apelaciones en lo Civil y Comercial en turno.
Recurso ante la Cámara de Apelaciones: es el contemplado en el Art. 19.
Este recurso se presenta ante el mismo registro, que no es parte ni puede
calificar ningún aspecto de la presentación. Solo oficia de mesa de recepción,
reconociéndosele al registro únicamente la posibilidad de verificar si el
ingreso se produjo dentro de los diez días de notificada la resolución
denegatoria del recurso de apelación. En consecuencia, el registro limita su
actuación a la remisión de las actuaciones al Tribunal Superior de Justicia
dentro del término de los cinco días de haberlas recibido, para que éste a su
vez las envíe a la Cámara Civil y Comercial que deba entender en el asunto.
Entienden únicamente las cámaras de la Capital de la Provincia. Las
decisiones que adopta el registrador, no deben ser revisadas por el
procedimiento contencioso administrativo, sino ante la justicia ordinaria, ya
que están en juego cuestiones de fondo: los asuntos atinentes al derecho de
propiedad hacen al derecho civil (privado) y no al derecho administrativo
(público). El recurso ante la Cámara es pertinente tanto cuando se ha
denegado el recurso de apelación como cuando se hubiere resuelto no
practicar la registración por haberse rechazado el documento. En efecto,
según el Art. 15, el rechazo sólo puede ser efectuado por la Dirección

22 Art. 18 - Ley N° 5.771. Op. cit.

25
General, ello significa que el Director ha tomado conocimiento y se ha
expedido sobre el tema. Como consecuencia de esta intervención directa del
Director, el Art. 15 prevé la presentación del recurso del art. 19, es decir, el
recurso ante la Cámara de Apelaciones. Los Arts. 9 y 15 establecen que para
los documentos rechazados, se inscriben provisoriamente por el tiempo
necesario para interponer el recurso del Art. 19, es decir, diez días hábiles
administrativos. Pero el procedimiento recursivo especial que tienen los
documentos judiciales en el Art. 20 tiene claras diferencias con el contenido
en los Arts. 9 y 15. Por ello, es posible sostener que los documentos judiciales
tienen un procedimiento recursivo diferenciado respecto de los otros tipos
de documentos, tanto sea respecto de su observación como de su rechazo.
La posición explicada encuentra su respaldo en las siguientes causas: a)
aunque el Art. 15 es en general aplicado a todo tipo de documentos, la
remisión que se efectúa al Art. 19 sólo puede caber para aquellos
documentos compatibles con el régimen recursivo del mismo, es decir, se
exceptúan los que tienen recursos determinados; b) en el Art. 20 no se
especifica si la insistencia procede sólo en caso de observaciones o
comprende cualquier supuesto de falta de registración, sea por observación
o rechazo; c) ante la falta de referencia expresa a documentos judiciales en
los Arts. citados, la extensión de la anotación provisoria por rechazo de
documentos judiciales debe surgir del texto de la ley de fondo, más
exactamente del Art. 18 inc. a) de la Ley N° 17.801 que la determina en
ciento ochenta días al igual que la inscripción provisional ordinaria. En
síntesis, entendemos que al rechazo de documentos judiciales, sin distinguir
el contenido de ellos, le corresponde el plazo de la inscripción provisoria
dispuesto en el inc. a) de la Ley Nacional Registral N° 17.801 y el recurso
establecido en el Art. 20 de la Ley Provincial Registral N° 5.771 de la Provincia
de Córdoba.
La Cámara entenderá en el recurso sin sustanciación alguna. El registrador
debe someterse a la decisión de la Cámara y practicar la inscripción
definitiva, sin tener ninguna posibilidad de recurrirla, él no es parte en el
proceso recursivo. En el supuesto de dictarse una resolución desfavorable y
una vez que haya quedado firme, el documento perderá su estado registral,
y operará el vencimiento de la inscripción provisoria por caducidad. La
Cámara no tiene término para expedirse sobre el recurso y hasta tanto ello
no suceda la inscripción provisoria se mantiene vigente.
Insistencia judicial: contemplada en el Art. 20, esta norma prevé un trámite
especial para el resolver las discrepancias que se produzcan entre el
registrador y los magistrados. Cuando el documento judicial no llegare a ser
registrado, y el magistrado no compartiere la observación del registrador,
aquél puede utilizar la figura de la insistencia, acto consistente tanto en
reiterar la solicitud de inscripción del documento como en mantenerse firme
en las mismas condiciones originales en las que fue presentado el
documento en el Registro.

26
El sentido de la insistencia es reiterar las condiciones originarias para que el
registrador opte por registrar definitivamente el documento o enviarlo a la
Cámara para que ésta tome la decisión definitiva. La insistencia no obliga al
registrador a actuar de la manera entendida por el magistrado, el juez carece
de las facultades suficientes para imponer la inscripción bajo las condiciones
que él determina. El mandato legal es claro, las diferencias de criterios no se
resuelven por la jerarquía sino por la insistencia y ésta deviene en una
petición que será resuelta por la Cámara correspondiente. Sólo pueden
formular la insistencia los tribunales, no pueden interponerla los interesados
o los rogantes, sólo la autoridad judicial. No hay plazo para interponer la
insistencia, por lo que puede ser presentada en cualquier momento durante
la vigencia de la inscripción provisoria. Interpuesta la insistencia, el director
tiene quince días para remitir la documentación al Tribunal Superior de
Justicia de Córdoba para que este a su vez lo envíe a la Cámara Civil y
Comercial en turno de la Ciudad de Córdoba, la que no tendrá plazos para
resolver la cuestión.
Tercero registral: se denomina así a la persona que tiene un interés legítimo
en relación a un asiento, como son en general los acreedores del titular
registral o del adquirente sin adquisición asentada, los sucesores universales
o singulares de aquéllos, el síndico de la quiebra respecto de los bienes del
fallido, o el acreedor a quien se ha burlado al simular la venta del bien e
inscribir la misma para hacerla oponible.

Principio de especialidad. Definición. La especialidad

en cada uno de los elementos de la relación jurídica
publicitada

Este principio nos indica que en los instrumentos que lleguen al Registro
deben estar perfectamente individualizados de la relación jurídica (sujeto -
objeto - causa -o el hecho jurídico plasmado en él). La relación jurídica puede
ser, por ejemplo, una compraventa inmobiliaria o la constitución de una
hipoteca y un hecho jurídico es, por ejemplo, la muerte del usufructuario,
cuyo efecto es la extinción del usufructo.
El Art. 12 de la Ley Registral enumera los datos que debe contener el asiento
de matriculación, pero por analogía se extiende a todos los demás asientos;
allí encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de la
relación jurídica. El mismo reza:

Art. 12: El asiento de matriculación (…) redactará sobre la

base de breves notas que indicarán la ubicación y descripción
del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa

27
 individualización (…). Expresará el nombre del o de los
titulares del dominio, con los datos personales que se
requieran para las escrituras públicas (…). Se hará mención de
la proporción en la copropiedad o en el monto del gravamen,
el título de adquisición, su clase, lugar y fecha de
otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el
encadenamiento del dominio que exista al momento de la
matriculación. Se expresará, además, el número y fecha de
presentación del documento en el Registro23.

Análisis:

 Objeto: ubicación y descripción del inmueble, sus medidas, superficie y

linderos, nomenclatura catastral y plano de mensura si existieran,
proporción de la propiedad y monto del gravamen.
 Sujetos: nombre del o de los titulares del dominio, sus datos personales
requeridos para las escrituras públicas Respecto de las personas
jurídicas o sociedades, nombre o razón social, clase de sociedad y
domicilio.
 Causa: se hará mención del título de adquisición, su clase, lugar y fecha
de otorgamiento y funcionario autorizante.

En la matrícula del Registro de Córdoba, por ejemplo, hay un casillero para

la determinación de los sujetos titulares del derecho que se registra, y allí se
consignan los datos exigidos para individualizar los sujetos en las Escrituras
públicas, los datos de la causa formal donde está contenido el acto o hecho
jurídico (Escritura, número, fecha y número de registro del Escribano,
generalmente) y la causa material contenida en el acto (compraventa,
donación, etc..); en cuanto a la determinación del objeto (inmueble) se
hallan en el encabezado de la matrícula, luego del número de folio real
abierto para el inmueble.

El caso especial de la hipoteca:

Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad; ésta

incluye la correcta determinación de los elementos de la relación jurídica
antes citados y además la determinación del crédito que garantiza y del cual
es accesoria. Así debe expresar la causa de la obligación garantizada, su
fecha, monto, etc.

23 Art. 12 - Ley N° 17.801. Op. cit.

28
Reza el Código Civil y Comercial en su Art. 2.209: “El inmueble que grava la
hipoteca debe estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales,
superficie, colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y
cuantas especificaciones sean necesarias para su debida
individualización…” 24

Puede haber dos o tres sujetos involucrados en el asiento: acreedor, deudor

y constituyente de la hipoteca que puede no ser el deudor, ya que se puede
hipotecar el inmueble propio para garantizar una deuda ajena.
La inscripción hipotecaria dura 20 años: “Los efectos del registro de la
hipoteca se conservan por el término de VEINTE (20) años, si antes no se
renueva”25.
Esto significa que –a los fines de su oponibilidad ante los terceros- la
hipoteca se puede hacer valer durante ese lapso, con más el de sus
reinscripciones. Sin embargo, el constituyente no puede prevalerse de tal
caducidad, pues él conoce de su existencia. Por su parte, la existencia de la
obligación garantizada, no depende de la inscripción de la hipoteca que sólo
constituye una seguridad del crédito y no una condición de su validez.

Principio de tracto sucesivo: definición. El tracto

abreviado. Carácter de la enumeración del Art. 16 de la
Ley N° 17.801

El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlación de cada

asiento con los demás referidos al sujeto, objeto o causa de una situación
publicitada. Por ejemplo, la cancelación de una hipoteca implica un asiento
anterior donde figuraba la constitución, el traspaso de la propiedad sobre el
inmueble implica que el disponente figuraba como dueño y a la vez que no
existía inhibición a su nombre en el folio personal. Este principio es
consecuencia directa del adagiogeneral “nemo plus iuris ad
alliumtransferrepotestcuamipsehaberet” (nadie puede transmitir a otro más
derecho que el que él mismo tenga), por el cual nadie puede transmitir ni
constituir un derecho ni mejor ni más extenso del que goza, ni nadie puede
adquirir un derecho ni mejor ni más extenso del que gozaba quien se lo
transmite.

Reza la Ley Registral, Art. 15:

24 Art. 2209 - Ley N° 26.994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable Congreso de la
Nación Argentina.
25 Art. 2210 - Ley N° 26.994. Op. cit.

29
 No se registrará documento en el que aparezca como titular
del derecho una persona distinta de la que figure en la
inscripción precedente (primera parte). De los asientos
existentes en cada folio deberá resultar el perfecto
encadenamiento del titular del dominio y de los demás
derechos registrados, así como la correlación entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o
extinciones (segunda parte)26.

Cuando se abre la matrícula de un inmueble sobre el que no figuraba

inscripción alguna con anterioridad, como el que es usucapido, no existirá
titular registral anterior ni encadenamiento posible.
Podemos afirmar que este Art. 15 se compone de dos partes. En la primera
parte está lo que se llama principio de identidad, que sería el que regularía
propiamente lo que denominamos tracto sucesivo. En la segunda parte del
artículo está el principio de continuidad, que es la aplicación práctica del
principio de identidad consagrado en la primera parte.
Esto de la continuidad significa que si se respeta el principio de identidad la
consecuencia va a ser que cuando se lea el asiento final del folio se observen
una serie de asientos que constituyen como los eslabones de una cadena
que nos lleva desde el primer eslabón que es el asiento de matriculación del
inmueble al asiento final. Estos principios de identidad y continuidad que
conforman el tracto sucesivo funcionan de manera correcta en los llamados
registros completos, es decir en los registros en los que el inmueble ya se
encuentra matriculado. Pero hay registros incompletos en los que aún
existen dominios que no han sido registrados y es aquí donde el principio de
tracto sucesivo encuentra un importante obstáculo. Este obstáculo
subsistirá hasta que se realice el primer asiento de inmatriculación del
inmueble, que dé inicio a la cadena de transmisiones.

Elementos del tracto sucesivo

La doctrina es pacífica en afirmar que los elementos del tracto sucesivo son
los siguientes:

26 Art. 15 - Ley N° 17.801. Op.cit. -

30
 Sujeto. Según el parámetro de los asientos registrales debe existir
coincidencia entre la persona que otorga el acto y aquella que se
encuentra inscripta como titular del derecho.
 Objeto. La descripción del inmueble que se encuentra en el documento
a inscribir debe coincidir con lo expresado en el folio. Además debe estar
inscripto el "derecho" del titular.
 Oportunidad. La exigencia de la previa inscripción debe existir en el
momento de practicarse el asiento respectivo, y no al de formalizarse el
documento. Ello sin perjuicio del incumplimiento del deber formal del
escribano señalado en el Art. 23 de la Ley N° 17.801, en cuanto a la
necesidad de tener a la vista el título inscripto cuando se trata de
documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de
derechos reales sobre inmuebles.
 Efectos. En caso que el adquirente no puede justificar la legitimación de
su causante, el documento debe ser rechazado por el Registro. En
cambio, si el adquirente puede justificar la legitimación de su causante,
el documento se observará, inscribiéndose en forma provisoria.

El Art. 16 nos plantea cuatro hipótesis en las cuales se permite realizar la

inscripción de una mutación real, en la cual el disponente no es quien figura
como titular del derecho real en la matrícula. Ello se fundamenta en razones
de economía inscriptoria pues, de no existir estas excepciones, se produciría
la inscripción a nombre de ciertos adquirentes al solo efecto de proceder
inmediatamente a la inscripción de un sucesor particular. Sin embargo, la
inscripción practicada debe contener todos los datos del tracto y esto
incluye los del transmitente que no figuraba previamente como titular.
Esta hipótesis es conocida como tracto sucesivo abreviado o comprimido, o
bien llamado tracto sucesivo. Al mismo podemos conceptualizarlo, según
Falbo como “una modalidad del tracto sucesivo por la que se permite
concentrar en un asiento único dos o más transmisiones operadas desde el
titular inscripto” (1980, págs. 78 y 81).
Veamos los casos:

Art.16.- No será necesaria la previa inscripción o anotación, a

los efectos de la continuidad del tracto con respecto al
documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los

herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento
de contratos u obligaciones contraídas en vida por el

31
 causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su
nombre.27

(el caso típico es aquél donde el causante había firmado un boleto de

compraventa inmobiliaria, considerado una promesa de celebrar escritura,
y los herederos lo hacen por él).
“b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o
cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su
cónyuge;”28
(los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia adjudicándose
las hijuelas e inscribiéndolas a su nombre, ceden sus derechos sobre el
inmueble a un tercero).
“c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de
bienes hereditarios;”29
(allí los herederos, también en el marco de un juicio sucesorio, realizan
mutaciones reales como subdivisión de un inmueble en lotes, o
sometimiento al régimen de propiedad horizontal).

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en

forma simultánea y se refieran a negocios jurídicos que
versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas
autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En
todos estos casos el documento deberá expresar la relación
de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de
la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto
en el registro, circunstancia que se consignará en el folio
respectivo.30

(en este caso, quien adquiere el bien y aún no figura inscripto como titular,
dispone simultáneamente del inmueble; por ejemplo, en la misma escritura
donde se vende el inmueble, el comprador constituye hipoteca). La doctrina
no es pacífica a la hora de afirmar cuando dos actos jurídicos son reputados
simultáneos. Parte de la misma, afirma que son considerados simultáneos

27 Art. 16 - Ley N° 17.801. Op. cit. -

28 Art. 16 - Ley N° 17.801. Op. cit. -
29 Art. 16 - Ley N° 17.801. Op. cit.
30 Art. 16 - Ley N° 17.801. Op. cit.

32
cuando se llevan a cabo en la misma audiencia notarial. Existe otra postura
que afirma que deben ser considerados así aquellos que se celebran en el
transcurso de un día. Y por último, la posición más flexible entiende que son
simultáneos todos los actos jurídicos celebrados durante el bloqueo
registral.
Son elementos necesarios para que tenga aplicación el dispositivo
contemplado en el inciso d):

Pluralidad de actos. Es necesario que existan dos o más negocios jurídicos

de naturaleza registral que involucren el mismo inmueble.
Pluralidad de instrumentos. Debe haber dos o más instrumentos receptores
de los actos causales. No importa que deba existir un instrumento por cada
acto causal. Lo que se requiere es que al menos sean dos los actos y que se
instrumenten separadamente, de allí en más podrán reunirse más de un
acto en cada instrumento ilimitadamente.
Simultaneidad. La polémica viene dada en torno a la significación y alcance
que debe dársele al giro instrumentaciones simultáneas, es decir, qué
recaudos deben reunir para ser consideradas simultaneas.

Carácter de la enumeración del art. 16.

El tracto abreviado se presenta en los supuestos del art. 16, que desarrolla
una enumeración de los casos en que es procedente, que según la mayoría
de la doctrina es meramente enunciativa.
Como puedes observar esta posición amplia entiende que se deben
contemplar otros supuestos de tracto abreviado que los contemplados en
tal precepto legal, así el supuesto de inscripción simultánea de escritura de
reglamento y la transferencia de las unidades funcionales en el régimen de
Propiedad Horizontal, en las operaciones que realiza el albacea en
cumplimiento de mandas especiales, en la transformación de sociedades,
etc.

Principio de legalidad. La función calificadora,

definición y límites. Observaciones y rechazo: causales.
Subsanación

Este principio nos dice que los títulos que ingresen al Registro serán
sometidos a un examen o calificación a los fines de controlar si son válidos y

33
perfectos y si cumplen los requisitos de ley. A este deber-facultad que tiene
el registrador se ha dado en llamar función calificadora.
Características de la función calificadora:

1) Obligatoria: El registrador debe verificar que el documento cumpla con

los requisitos establecidos por ley. Es una obligación, no una potestad.
2) Persigue la obtención de un resultado: que puede ser la inscripción
definitiva, la inscripción provisional o el rechazo del documento.
3) Autónoma: Si bien la actividad del registrador está subordinada a la ley
el criterio para calificar no va a estar prefijado anteriormente.

Reza la Ley Registral en su Art. 8: “El Registro examinará la legalidad de las

formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite,
ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos”31
Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma: la restringida
(Moisset de Espanés) (2003), interpreta literalmente el texto y estima que el
registrador sólo debe verificar las formalidades de cada tipo de acto (que sea
un instrumento público, con firma del funcionario o escribano, con sello del
notario, etc.); mientras que la tesis amplia (López de Zavalía) (1983),
considera que es necesario adentrarse en algunos aspectos intrínsecos del
instrumento, tales como capacidad y titularidad de los disponentes y,
asimismo, correlacionar con las demás anotaciones e inscripciones como el
folio personal y controlar que quien dispone no esté inhibido.
La concepción restringida hace una interpretación literal del Art. 8, en
cambio, la concepción amplia hace una interpretación lógico-sistemática; ha
considerado el sistema registral en su totalidad, ya que todas las normas
están interrelacionadas. La concepción restringida no coincide con el espíritu
de la ley. Asimismo, dentro de la postura amplia hay distintos criterios entre
los autores, pero todos coinciden en que el Art. 8 en ningún momento dice
que “solamente” se observaran las cuestiones extrínsecas.
Una vez que el registrador ha calificado (para lo cual la ley otorga treinta días
desde la presentación del instrumento) tiene tres opciones: lo inscribe, lo
observa o lo rechaza (ten a bien complementar con lo desarrollado en el
punto 5.5).
Como indica el Art. 9 presentado, si el documento es observado, se inscribirá
provisionalmente a los fines de su subsanación (a los 180 días desde su
presentación). También podrá presentar recurso de rectificación en el
término de treinta días de notificada la observación. Si es rechazado, se

31 Art. 8 - Ley N° 17.801. Op. cit.

34
inscribirá provisionalmente por el plazo de diez días para dar tiempo al
presentante a interponer Recurso de Apelación en contra de la decisión.
Resumen: Si hay nulidad absoluta y manifiesta: rechaza. Si hay nulidad
relativa y manifiesta: observa e inscribe provisoriamente. Si hay nulidad
relativa no manifiesta: inscribe definitivamente.
Veamos el sistema de nulidades de nuestro Código Civil y Comercial:
Actos nulos: aquéllos en donde el vicio es manifiesto:

o De nulidad absoluta: está comprometido el orden público (por

ejemplo, casos de objeto ilícito como venta de material genético, o
de nulidad material de los instrumentos públicos cuando no reúnen
los requisitos esenciales); estos actos son insubsanables y el
registro rechaza el documento, que es inscripto provisionalmente a
los fines de dar tiempo a la interposición del recurso.
o De nulidad relativa: es afectado el interés privado de los
particulares (por ejemplo, un acto de disposición realizado por un
menor o un supuesto representante de una persona jurídica que no
acredita suficientemente el mandato, también es el caso de que
faltare algún requisito de forma no esencial en el acto); se
establecen en protección del particular afectado y son subsanables.
El registro observa los documentos y los inscribe provisionalmente
por 180 días contados desde su presentación; se puede subsanar o
interponer el recurso pertinente.

 Actos anulables: aquéllos en donde el vicio está oculto y es necesaria

una investigación en sede judicial. El registrador procederá a la
inscripción o anotación del documento, pues no tiene potestades para
la investigación de los vicios no manifiestos; de todas formas, no le será
posible detectarlos. Sería el caso de una compraventa en donde el
disponente fue amenazado, o en la cual se han falsificado los
documentos y un tercero se hace pasar por el disponente.

Principio de rogación. Definición. Legitimación.

Cancelación y caducidad. Recursos internos y judiciales

Es el principio en virtud del cual toda modificación de una determinada

situación registral debe ser instada por una persona especialmente
legitimada para ello. El registro no procede de oficio, sino a pedido de la
parte legitimada. El Art. 6 de la Ley N° 17.801 expresa, en tal sentido:

35
 Art. 6.- La situación registral sólo variará a petición de:

a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o

anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere interés en asegurar el derecho que se ha de
registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren
asignadas a funcionarios con atribuciones exclusivas, la
petición deberá ser formulada con su intervención.

Art. 7: La petición será redactada en la forma y de acuerdo

con los requisitos que determine la reglamentación local32.

Como menciona el inciso b) del Art. 6, en la Ley Registral de las provincias se

pueden establecer otros requisitos. Veamos la Ley N° 5.771 de la provincia
de Córdoba:

Artículo 4º: La petición para variar una situación registral

deberá formularse exclusivamente por notario de registro,
autoridad judicial o autoridad administrativa de la Provincia,
según la naturaleza del documento. La inscripción o
anotación de documentos privados se efectuará con
intervención de un abogado de la matrícula o notario de
registro de la provincia (…)33.

Se denomina petición a la solicitud de inscripción, anotación, cancelación,

etc., que efectúa el interesado. Debe ir acompañada de los títulos que invoca
y estar contenida en el formulario tipo que cada registro establece.
Hay casos en que las mutaciones registrales se producen sin rogación. Son
las excepciones al principio, veamos los casos:

1) Rectificación de asientos:

32 Arts. 6 y 7 - Ley N° 17.801. Op. cit.

33 Art. 4 - Ley N° 5.771. Op. cit.

36
 Art. 34: “Se entenderá por inexactitud del Registro todo
desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de
inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica
extrarregistral.”

Art. 35: Cuando la inexactitud a que se refiere el artículo

precedente provenga de error u omisión en el documento, se
rectificará, siempre que a la solicitud respectiva se acompañe
documento de la misma naturaleza que el que la motivó o
resolución judicial que contenga los elementos necesarios a
tal efecto. Si se tratare de error u omisión material de la
inscripción con relación al documento a que accede, se
procederá a su rectificación teniendo a la vista el instrumento
que la originó34.
En algunas leyes provinciales, se autoriza al registrador a proceder de oficio
la rectificación, aclaración o modificación de errores evidentes del Registro
y la reconstrucción de folios, total o parcialmente destruidos o faltantes.
Sería el caso de que, por ejemplo, el asiento tuviera como fecha de
suscripción de una hipoteca el 30.03.1190; el registrador podría, de oficio,
enmendar el asiento y consignar la fecha correcta (30.03.1990), pues el error
es obvio y manifiesto.

2) Cancelación y caducidad de asientos:

Cancelación: es un asiento por el cual se deja sin efecto otro. Es a pedido de

parte y debe haber legitimación (Art. 36, Ley N°17.801)
Caducidad: se produce de pleno derecho por el transcurso del tiempo, no
requiere petición de parte ni un asiento para que se considere caduca la
inscripción (Art. 37, Ley N° 17.801)
Según López de Zavalía (1983, pág. 71), “cancelación es la extinción de un
estado jurídico registral preexistente en virtud de la modificación de la
situación extrarregistral que le daba origen”. Si hay cancelación (asiento
negativo) debe haber un asiento positivo que cancelar o dejar sin efecto, tal
como la inscripción de una hipoteca o un usufructo.
Algunas cancelaciones proceden por rogación y otras de pleno derecho,
veamos la Ley Nacional:

34 Arts. 34 y 35 - Ley N° 17.801. Op. cit.

37
1) A petición de parte: es la generalidad de los casos.

Art. 36.- Las inscripciones y anotaciones se cancelarán con la

presentación de solicitud, acompañada del documento en
que conste la extinción del derecho registrado; o por la
inscripción de la transferencia del dominio o derecho real
inscripto a favor de otra persona; o por confusión; o por
sentencia judicial o por disposición de la ley. Cuando resulten
de escritura pública, ésta deberá contener el consentimiento
del titular del derecho inscripto, sus sucesores o
representantes legítimos. Tratándose de usufructo vitalicio
será instrumento suficiente el certificado de defunción del
usufructuario. La cancelación podrá ser total o parcial según
resulte de los respectivos documentos y se practicará en la
forma determinada por la reglamentación local35.

2) De pleno derecho: es el caso de las hipotecas (a los 20 años de la toma

de razón), las medidas cautelares (a los 5 años de la toma de razón) y las
inscripciones provisionales para subsanar (a los 180 días de presentado
el título, o más si hay prórrogas) y también los certificados del Art. 24, si
no son usados en término.

Art. 37: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de

solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa
este artículo o por el que, en su caso, establezcan leyes
especiales:

a) La inscripción de la hipoteca, al vencimiento del plazo

legal si antes no se renovare;

b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artículo

2º, a los cinco años, salvo disposición en contrario de las
leyes. Los plazos se cuentan a partir de la toma de razón.36

35 Art. 36 - Ley N°17.801. Op. cit.

36 Art. 37 - Ley N° 17.801. Op. cit.

38
Los recursos internos y judiciales han sido desarrollados en el punto 5.5 al
cual debes remitirte.

Principio de publicidad y fe pública

La publicidad de los derechos reales, es una actividad dirigida a hacer

cognoscible una situación jurídica real, que persigue como finalidad
primordial la protección del crédito y la seguridad en el tráfico jurídico, y
puede ser:

 Publicidad material: produce efectos sustantivos en la realidad

extrarregistral, tales como oponibilidad, constitutividad o la buena fe
que se reputa de quien ha averiguado el estado de los bienes. Es la que
ingresa al registro.
 Publicidad formal: hace a la información que brinda, es registro a través
de sus asientos. Es la que sale del registro; por ejemplo fotocopia del
folio real, informes, etc. Está consagrada en el Art. 21 de la Ley Registral.

Efectos de la registración: a) Constitutividad: Se trata tal vez del máximo

exponente de los efectos que puede producir la publicidad registral. El
efecto de constitutividad de la publicidad registral significa que existen casos
en los que la ley la establece como requisito necesario para el nacimiento de
un derecho real. En nuestro ordenamiento este efecto lo encontramos en el
Registro de Automotores y en el Registro de Caballos Pura Sangre de
Carrera. b) Cognoscibilidad: El registro brinda a los interesados la posibilidad
de conocer la situación jurídica en que se encuentran las relaciones
publicitadas, esta posibilidad de conocer actúa de manera que a quien
adquiera un derecho se lo considerará como conocedor de la situación
jurídica del derecho que adquirió, aunque realmente no los hubiera
consultado. Es decir, la mera posibilidad de conocer los asientos registrales
hace considerarlo como suficiente, genera sus efectos, aun en los casos en
que estos no hayan sido efectivamente consultados por los adquirentes. c)
Oponibilidad: Este efecto se relaciona con el de cognoscibilidad, es decir con
la posibilidad de dar a conocer a ciertos terceros la situación jurídica de un
bien. Nuestro ordenamiento en el caso de la constitución de derecho reales
sobre inmuebles exige la registración de las mismas con dichos efectos (Art.
2505, Código Civil), pero a dichas transmisiones no siempre les será
necesaria la registración para ser oponible a ciertos terceros, y así lo
establecido en el Art. 20 de la Ley Registral N° 17.801 que establece que no
podrán prevalecerse de la falta de registración de un documento del cual

39
éstos hubieran participado, para los cuales el mismo se considerara como
registrado, aun cuando no lo estuviera. d) Convalidación: Aquí la inscripción
es un factor de saneamiento de los títulos. La inscripción en el registro
produce el saneamiento de los vicios de los que pudiere adolecer el título
que ingresó al documento. El derecho real inscripto tiene plena eficacia
respecto de los terceros de buena fe, aun cuando conozcan los vicios de que
adolecía el acto. En nuestro derecho la inscripción registral no sanea títulos,
ni subsana los vicios de que pudiera adolecer el acto.
En la Ley N° 17.801 es el Art. 4 el que establece que la inscripción registral
no produce el efecto convalidante de los títulos. Art. 4: “La inscripción no
convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las
leyes”37.
El certificado del Art. 23 de la Ley Registral es una diligencia previa a todo
acto jurídico de disposición sobre inmuebles y tiene una doble naturaleza.
Está dotado de publicidad formal, informa el estado de las personas
disponentes (inhibición, titularidad, etc.) y de los bienes a disponer
(cautelares, cargas reales, etc.). Su aspecto de publicidad material hace al
bloqueo registral, pues genera un efecto de inoponibilidad.
Fe pública registral: un asiento es exacto cuando coincide con la realidad
jurídica material extrarregistral, o sea aquella que los jueces declararían
llegado el caso de un litigio. Algunos sistemas registrales presumen esta
exactitud iure et de iure y cuentan con un sistema de seguros para los casos
en que no es así (Alemania). En nuestro país esta presunción no opera, pues
el Art. 4 de la Ley Registral indica que la inscripción no es convalidante.
El principio de fe pública registral se refiere, en nuestro registro inmobiliario,
a la presunción de autenticidad de los documentos emanados del registro.
Los certificados e informes son instrumentos públicos que hacen plena fe de
su contenido y acreditanlos asientos sobre los que informan. Si se hubiese
registrado un título nulo o viciado, el informe sólo acreditará que el título
existe y que su contenido es el reflejado allí, no saneará el título.

La publicidad directa por exhibición de libros

Consiste en permitir a los interesados que efectúen personalmente sus

indagaciones sobre los documentos archivados. Tiene como inconveniente,
que contribuye al deterioro, sustracción, destrucción o adulteración de los
asientos. El Art. 21 de la Ley N° 17.801 dispone al respecto: “Las
disposiciones locales determinaran la forma en que la documentación podrá
ser consultada, sin riesgo de adulteración, pérdida o deterioro”38. En la
práctica ya no se utiliza. Lo que se hace ahora a fin de dar cumplimento a esa
37 Art. 4 - Ley N° 17.801. Op. cit.
38 Art. 21 - Ley N° 17.801. Op. cit.

40
publicidad directa es la entrega de una simple fotocopia a la que se le coloca
la inscripción de sin valor notarial. No es instrumento público.

Los informes

Da a conocer la situación jurídica de un bien, que puede ser la situación

actual o la histórica. Sólo nos da cognocibilidad. Se solicita a través de
martillero, escribano, abogado. Cumplen solamente la función de
publicidad. Gozan de fe pública pero no garantiza inmutabilidad y no tienen
plazo de vigencia. Carece de reserva de prioridad y bloqueo registral. No se
deja constancia en el folio real de su expedición.

Los certificados

Es un instrumento público. Hacen conocer la situación jurídica del inmueble

y garantizan que dicha situación jurídica por ellos publicitada se mantendrá
inmutable durante el plazo establecido en la Ley Registral en su Art. 24 (15,
25 o 30 días depende de la distancia entre el domicilio del funcionario
interviniente y el registro) y se reserva prioridad para un negocio que se
encuentra en gestación. Produce los efectos materiales de la reserva de
prioridad y el bloqueo registral. De su expedición se deja constancia en el
folio.

Las llamadas fugas registrales

¿Qué pasa si el Registro olvida informar un embargo u otra cautelar o la

titularidad de un dominio, etc., en el marco de un informe o de un certificado
registral?
Veamos qué dijo Vélez Sársfield respecto de las hipotecas en el Código Civil
derogado:
Art. 3.146: “El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden
del juez, certificado de las hipotecas registradas, o de que determinado
inmueble está libre de gravamen”39

Y también:

39 Art. 3146. Ley N° 340. Op. cit.

41
 Art. 3.147.- Él es responsable de la omisión en sus libros de
las tomas de razón, o de haberlas hecho fuera del término
legal. Es responsable también del perjuicio que resulte al
acreedor de la falta de mención en sus certificados, de las
inscripciones o tomas de razón existentes, o por negar la
toma de razón que se le pide por persona autorizada para
ello. 40

Así, la tradición en nuestro país indica que es el Estado quien responderá

ante una omisión u error en las registraciones o los informes. Será, en el caso
del Registro inmobiliario, la provincia donde esté ubicado.

40 Art. 3.147. Ley 340. Op. cit.

42
Referencias
Arean, B. (2003) Derechos Reales. Buenos Aires, Argentina: Editorial
Hammurabi.

Falbo, M. (1980). El Registro de la Propiedad Inmueble organizado por ley

nacional 17.801. Buenos Aires: Editorial Universidad.

Ley N° 340 (1869). Código Civil de la Nación. Honorable Congreso de la

Nación Argentina.

Ley N° 14.005 (1952). Inmuebles. Honorable Congreso de la Nación

Argentina.

Ley N° 17.285 (1973). Registro Nacional de Aeronaves. Poder Ejecutivo

Nacional.

Ley N° 17.711 (1968). Código Civil. Poder Ejecutivo Nacional.

Ley N° 17.801 (1968). Registro de la Propiedad Inmueble. Poder Ejecutivo

de la Nación. Ley N° 19.170 (1971). Registro Nacional de Buques. Poder
Ejecutivo Nacional.

Ley N° 19.724 (1972). Prehorizontalidad. Poder Ejecutivo Nacional.

Ley N° 25.248 (2000). Contrato de Leasing. Honorable Congreso de la Nación

Argentina.

Ley N° 26.994 (2014). Código Civil y Comercial de la Nación. Honorable

Congreso de la Nación Argentina.

Ley N° 5.771 (1974). Registro General de la Provincia. Senado y Cámara de

Diputados de la Provincia de Córdoba.

López de Zavalía, F. (1983) Curso introductorio al Derecho Registral. Buenos

Aires, Argentina: Ed. Víctor P. de Zavalía.

Mariani de Vidal, M. (2004) Curso de Derechos Reales. Buenos Aires,

Argentina: Editorial Zavalía.

Moisset de Espanés, L. (1972) La publicidad de los derechos reales en el

derecho argentino antes y después de la ley 17.801. Boletín de la Facultad
de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad Nacional de Córdoba. (Año
XXXVI).

Moisset de Espanés, L. (2003) Publicidad Registral. 3ra. Edición. Buenos

Aires, Argentina: Editorial Zavalía.

43