ABC ARRENDAMIENTO

Antecedentes, viene del derecho romano pero no se inició como un figura propia ya que era confundida
con la compraventa

Con el paso del tiempo fue adquiriendo identidad, y nació básicamente con la finalidad de permitir el
acceso de los pobres al uso de la cosa debiendo pagar una renta

El arrendamiento en la legislación colombiana nace con la finalidad de permitir y satisfacer a un que sea
de manera imperfecta la necesidad de las personas de usar una cosa

DEFINICION

arrendamiento se define como un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a
proporcionarle a otra el uso y goce de una cosa, durante cierto tiempo y está a pagar como
contraprestación un precio determinado

EXTREMOS CONTRACTUALES

Arrendador quien entrega la cosa

Arrendatario: quien la usa y paga el precio

CARACTERISTICAS

BILATERAL: las dos partes arrendador y arrendatario se obligan recíprocamente la primera a

promocionar el uso y goce de la cosa y la segunda a pagar el precio determinado

CONSENSUAL: se perfecciona por el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. No requiere
solemnidades adicionales

ONEROSO: los extremos contractuales persiguen utilidades, se gravan recíprocamente.

ARRENDADOR. RECIBE LA RENTA

ARRENDATARIO: OBTIENE USO Y GOCE DE LA COSA

CONMUTATIVO: desde un principio se precisan los alcances de las prestaciones

EJECUCIÓN O TRACTO SUCESIVO: las obligaciones se van dando periódicamente y de manera sucesiva ;
esta característica hace imposible la resolución del contrato razón por la cual se habla de terminación
cuando ya está en ejecución

PRINCIPAL: existe de forma propia no requiere de otro negocio para subsistir

NOMINADO: se clasifica en el código civil y este es el encargado de desarrollarlo

Esta clase de contratos solo implica la administración de la cosa pues el dueño no se deprende de
derecho real alguno por el contrario el que recibe el inmueble para uso y goce a título de arrendamiento
adquiere la característica de tenedor (administrador)

REQUISITOS PARA LA VALIDES

Los elementos son los mismos que se requieren para todo contrato

CAPACIDAD

De conformidad a lo señalado en el código civil art 1502,1503 1504 y lo dispuesto en la ley 27 de 1977 se
adquiere la capacidad legal a partir del cumplimiento de los 18 años y a partir de este momento se es
hábil para contratar

La corte ha dicho que la capacidad se dé inferir de las condiciones de la persona

CONSENTIMIENTO

Se perfecciona con el simple acuerdo de las partes en precio y cosa, obviamente estos elementos deben
recaer en la cosa que se va a arrendar y bajo este titulo

• No existe formalidad adicional para la celebración de este contrato puede ser:

• Documento privado

• Autenticado

Por escritura public

OBJETO:

Es la cosa arrendada (es un elemento esencial del contrato )

Para que exista esta clase de contrato hay que mirar lo que refiere el artículo 1974 en cuanto al objeto

1. Que la cosa sea corporal o incorporal excluyendo las consumibles por cuanto se oponen a la
naturaleza del contrato ( implica solo uso y goce tenido que restituirla por eso no se admite cosas
consumibles ya que si se consume desapreciaría y nao la podría restituir

2. Que la cosa exista al momento de la celebración del contrato o se espere razonablemente exista ( el
contrato queda suspendido a la existencia de la cosa si la cosa nunca existiere no habrá objeto y el
contrato no producirá efectos)

En el evento en el que la cosa no exista a sabiendas del arrendador este deberá indizar por perjuicios

3. Que la cosa no este prohibida por la ley:

ARRENDAMIENTO DE COSA AJENA

1974 hace valido el arrendamiento de la cosa ajena pero faculta al arrendatario de buena fe a pedir el
saneamiento contra el arrendador.

En este caso se hace necesario aplicar las reglas de la venta de cosa ajena (sin perjuicio de los derechos
del verdadero dueño)

Mientras el arrendatario no sea turbado del uso y goce no podrá impetrar la acción de saneamiento ni
pedir la terminación del contrato

ARRENDAMIENTO DE COSA PROPIA

A diferencia de la venta de cosa propia si se puede dar el caso claro es cuando el usufructuario arrienda
al nudo propietario la cosa para que este la use

PRECIO

Es otro elemento esencial sin precio no hay contrato

Requisitos del precio:

Que consista en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada

1975 el precio puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada (frutos se debe
determinar una cantidad o una cuota de los frutos)

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Por ser un contrato bilateral genera obligaciones para el arrendador

Entre ellas encontramos 1982

• Entregar la cosa arrendada

• Mantener la cosa en estado de servir para el fin que ha sido arrendada

• Librar al arrendatario de toda turbación del goce de la cosa arrendada

ENTREGAR LA COSA ARRENDADA

Es la principal obligación del arrendador, con ella se atiende el interés contractual del arrendatario

La entrega se entiende solo en sentido material y no real

La entrega se puede realizar de conformidad ala artículo 754 del código civil

Momento: el código n lo señala, se suple por vía análoga de acuerdo al 1882 inmediatamente después
de celebrado el contrato
Estado en que se debe entregar: no dice nada el código civil, pero se debe hacer en buen estado de tal
manera que se le garantice al arrendatario el uso y goce de la cosa normal y natural.

Efectos de la no entrega de la cosa:

Se deben diferenciar dos aspectos

• Por imposibilidad de entregar la cosa

• Mora en la entrega de la cosa

POR IMPOSIBILIDAD DE ENTREGAR LA COSA

Si se encuentra imposibilitado para entregar el arrendador el arrendatario podrá desistir del contrato y
exigir la indemnización de los perjuicios

El arrendador podrá librarse de los perjuicios cuando logre demostrar que esa eventualidad era
conocida por el arrendatario fuerza mayor o caso fortuito

Este desistimiento opera de plano, no requiere acción resolutoria pues se sobre entiende que los dos
extremos quieren salir del contrato

MORA EN LA ENTREGA DE LA COSA

El arrendatario se constituye en mora, 1984 el arrendatario podrá exigir el pago de indización por
perjuicios, solo se admite mora sin perjuicios cuando hay fuerza mayor o caso fortuito

Inexistencia de la cosa

Genera inexistencia del contrato

MANTENER LA COSA EN ESTADO DE SERVIR PARA EL FIN QUE HA SIDO ARRENDADA

Es la segunda obligación que contempla el artículo 1982, es la conservación de la cosa

El 1985 reglamenta el alcance de esta obligación así: la obligación de mantener la cosa arrendada en
buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias a excepción de
las locativas, las cuales corresponden al arrendatario.

Será obligado el arrendador ha realizar las locativas si los deterioros provienen de fuerza mayor o caso
fortuito o de la mala calidad de la cosa arrendada

“ las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”

Necesarias. Aquellas que permiten que la cosa exista y no perezca

Locativas aquellas que se presentan por el uso natural de la cosa

LAS NECESARIAS QUE REALICE EL ARRENDADOR

Cuando el arrendatario realiza estas mejoras puede exigir el rembolso del costo de las reparaciones en
los siguientes eventos

1. Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario

2. Que las haya hecho saber al arrendador para que las corrigiera oportunamente

3. Que dada la noticia el arrendador no las haya realizad

4. Que sea probado por el arrendatario la necesidad de reparaciones

MEJORAS ÚTILES REALIZADAS POR EL ARRENDATARIO

Esta clase de mejoras son las que no persiguen la conservación de la cosa, por el contrario son las que
buscan aumentar el valor de la cosa cuando el arrendatario las realiza el arrendador no está obligado a
cancelarlas

Salvo que este hubiera consentido en su realización

Si fueron realizadas sin autorización del arrendador podrán ser retiradas siempre y cuando no causen
detrimento a la cosa arrendada

MEORAS VOLUPTUARIAS

967 son aquellas que solo consisten en objetos de lujo como jardines, miradores, fuentes,
generalmente no aumentan el valor de la cosa y si aumentan es algo insignificante

En este caso se aplica lo establecido para las mejoras necesarias y locativas 1994

LIBRAR AL ARRENDATARIO DE TODA TURBACIÓN DEL GOCE DE LA COSA ARRENDADA

Es la 3 que contempla el 1982

Es considerada la obligación de garantía, se desprende del interés que tiene el arrendatario de poder
usar y gozar la cosa: por lo tanto el arrendador debe librarlo de cualquier interrupción que obstruya esa
finalidad

Se extiende:

PERTURBACION DEL ARRENDATARIO

No puede perturbar el goce y uso de la cosa arrendada; no puede realizar trabajos que busquen mudar
la cosa ni hacer obras o trabajos que compliquen el goce de la cosa

Debe contar con la autorización del arrendatario

Si son demasiado grandes las obras podrá solicitar la terminación del contrato para poderlas realizar; en
este caso deberá indemnizar al arrendatario
PERTURBACION DE TERCEROS

ESTAS PERTURBACIONES SE PUEDEN PRESENTAR POR:

VIA DE HECHO : en este caso es el arrendatario quien debe asumir la defensa, pues estos actos son
ajenos al contrato, pudiendo perseguir en contra del perturbador la indemnización por los perjuicios y
el pago de los daños causados

si esta perturbación llega a la perdida de la tenencia de la cosa puede solicitar la acción de restitutoria
por despojo (984) seis meses siguientes al despojo

VIA DE DERECHO: estos son saneamientos por evicción, el 3 ataca directamente el derecho de la cosa
arrendada, el arrendatario debe ponerlo en conocimiento del arrendador ya que es el quien debe entrar
a defender la cosa si no lo hace responderá por los perjuicios ante el arrendador

VICIOS OCULTOS QUE AFECTAN LA COSA ARRENDADA

VICIOS PARCIALES: el juez es el que determina si da la terminación del contrato o concede una rebaja en
el precio

Si se concede la terminación el arrendador está obligado a pagar el daño emergente si el vicio tuvo
causa anterior al contrato

VICVIOS QUE INPIDEN EL USO DE LA COSA:

Este vicio es total y no permite darle uso ala cosa

1990 el arrendatario podrá solicitar la terminación del contrato por vía judicial

Podrá pedir indemnización si el vicio es anterior a la celebración del contrato

DERECHO DE RETENCION

La corte suprema de justicia a señalado que cabe en este contrato el derecho de retención art 1995 en
favor del arrendatario “ no podrá ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le
pague o se le asegure el importe por el arrendado en todos los casos en que se deba indemnización

es decir podrá retener la cosas arrendada hasta que no se le cubra el valor de la indemnización

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

NO SON TAXATIVAS dentro del código civil pero se pueden sintetizar de acuerdo ala naturaleza del
contrato,

Se destacan las siguientes:

1. Gozar de la cosa según los términos o espíritu del contrato

2. Velar por la conservación de la cosa arrendada

3. Pagar el precio o renta convenido

4. Restituir la cosa a la terminación del contrato

GOZAR DE LA COSA SEGÚN LOS TÉRMINOS O ESPÍRITU DEL CONTRATO

Tiene derecho a usar la cosa de acuerdo a los fines propios del contrato y la naturaleza de la misma

Es una obligación de carácter personal; no tiene facultades de ceder el contrato o subarrendar

1966, todo contrato celebrado es ley para las partes, desde que se manifiesta la voluntad en la
celebración del contrato

El arrendatario solo podrá usar y gozar la cosa para los fines estrictamente señalados, o por la
naturaleza de la cosa, si no sigue este principio general del derecho estaríamos ante un incumplimiento
de su parte

Si incumple esta obligación se podrá

1. Pedir la terminación del contrato con indemnización de perjuicios

2. Limitarse a pedir la indemnización por los perjuicios manteniendo el contrato

Subarriendo: es dar el uso y goce de la cosa recibida total o parcialmente a otra persona con las mismas
condiciones a el concedidas

Parcial: una parte de la cosa arrendada

Total: toda la cosa

Cesion: esta figura se debe entender como aquella que busca desaparecer el 1 arrendatario, entrando
un tercero a ocupar su lugar y asumir sus obligaciones

1997 consagra las obligaciones y responsabilidades del arrendatario frente a la cosa arrendada

El deberá emplear en la conservación de la cosa, el cuidado de un buen padre de familia

Responde por la culpa leve art 63 del código civil

Implica cuidar la cosa como si fuera propia

Con todo podrá solicitar la terminación del contrato el arrendador cuando sobrevenga sobre la cosa
deterioro grave a título de culpa
PAGAR EL PRECIO O RENTA CONVENIDO

Es una obligación natural del arrendamiento, sin este elemento no se habla de arrendamiento

Este se debe realizar en el término convenido por las partes, y en la forma estipulada,

Si las partes no estiman la forma de pago se hará conforme a la costumbre del lugar

Si no hay estipulación ni costumbre en el lugar, se tendrá que distinguir entre predio rural y urbano

Renta de predios urbanos se pagara por meses

Rurales por años

Adicionalmente todo contrato de arrendamiento que termine por culpa del arrendatario antes del
vencimiento del contrato, obliga al arrendatario al pago de las sumas pendientes, sin perjuicio de la
indemnización que se pueda generar

En estos casos se puede aplicar la cesión del contrato

El pago se debe realizar a la persona que figure como extremo contractual, o ala que esta designe 1634

Si el arrendador no quiere recibir el canon el mismo se debe realizar por consignación ante el respectivo
banco agrario mediante título en favor del arrendador en las formas y plazos pactados

El precio a cancelar puede ser modificado por las partes, mediante acuerdo de volantes o puede ser
sujeto de los incrementos que se hayan fijado dentro del contrato para tal fin

RESTITUIR LA COSA A LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO

Como la cosa se entrega a título de tenencia y sobre la misma no se desprende derecho real, más que
aquellos de administración derivados del uso y goce el arrendatario está obligado a restituirla una vez
culmine el contrato

La cosa se debe entregar en el estado en que fue recibida; teniendo en cuenta los deterioros que se
pudieron generar por el uso natural de la misma

En los contratos debe quedar clara la forma como se recibe la cosa ya que de no hacerlo el código
contempla una presunción y esta consiste en que a falta de señalamiento expreso se entenderá que la
cosa fue recibida en regular estado y de esta forma se deberá restituir

En bienes raíces la restitución se debe hacer desocupándolo íntegramente y poniendo a disposición del
arrendador

2005 consagra una presunción sobre los bienes arrendados en contra del arrendatario “los daños
ocasionados o perdidas sobrevinientes en la cosa serán a su cargo” quien para eximirse de esta
presunción y responsabilidad deberá demostrar que no se realizaron por su culpa
La restitución no opera de manera inmediata con la terminación del contrato el 2007 exige que el
arrendador requiera al arrendatario y de esta forma se pueda requerir en mora

En este caso deberá indemnizar y responder por la mora

Este requerimiento puede ser judicial o extra judicial

Sin perjuicio de lo anterior el arrendatario podrá renunciar a este requerimiento en cuyo caso no será
necesario el requerimiento

La mora en la restitución de la cosa arrendada da lugar a exigir el pago de los perjuicios, es decir
perjuicios por incumplimiento al contrato y por la mora del mismo

El arrendador gozara de las siguientes acciones ante la mora

Personal: pedir la terminación del contrato y obtener la restitución de la cosa

Dominio y reivindicación: en el caso que el arrendatario desconozca el contrato y pretenda alegar

dominio y posesión

EXPIRACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

2008 del código civil contempla 4 causales de terminación

1. Destrucción total de la cosa arrendada

2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del contrato

3. Por la extensión del derecho del arrendador

4. Por sentencia del juez

DESTRUCCIÓN TOTAL DE LA COSA ARRENDADA

Debe ser destruida y no puede servir en absoluto para su uso no se exige que la cosa desaparezca por
completo basta con que no se pueda hacer uso de la misma

En este caso se podrá dar por terminado el contrato de plano

Se precisan varios casos

1. Fuerza mayor o caso fortuito: no hay lugar a pedir indemnización siempre que la culpa no sea
atribuible al arrendador

2. Si la destrucción es imputable a alguna de las partes la parte culposa debe indemnizar a la otra

POR LA EXPIRACIÓN DEL TIEMPO ESTIPULADO PARA LA DURACIÓN DEL CONTRATO

Se dan por terminados por la misma naturaleza del contrato es decir Por vencimiento del plazo natural
fijado en el contrato

POR LA EXTINSION DEL DERECHO DEL ARRENDADOR

En este caso debemos entender aquellas circunstancias atribuibles al arrendador dentro de las cuales
podemos destacar:

1. Por culpa de este: se atribuye a causas directas de su voluntad en este en este caso podríamos
encontrar como cuando el arrendador vende la cosa arrendada siendo potestativo del nuevo dueño
continuar con el contrato de arrendamiento en este evento el arrendador debe restituir las rentas
pagadas anticipadamente si las hubo y pagar los perjuicios que le cause al arrendatario

2. Por causas ajenas a su voluntad: en este caso se debe mirar la buena y mala fe que cobija la perdida
de la cosa en ambos casos debe pagar perjuicios al arrendatario ejemplo cuando arrienda siendo nudo
propietario sin tener el usufructo

En este ejemplo hay mala fe

POR SENTENCIA DEL JUEZ O EN LOS CASOS EN QUE LA LEY LO PREVEE

1. Sentencia judicial : es decretada la terminación por el juez cuando se presenta incumplimiento de

cualquiera de las partes

2. Insolvencia o muerte del arrendatario: esta no pone necesariamente el contrato en finalización,

Insolvencia: en este caso los acreedores podrán sustituirse al arrendatario prestando fianza a
satisfacción del arrendador; si no lo hacen el arrendador podrá dar por terminado el contrato y podrá
alegar acción de perjuicios contra el arrendatario

Muerte: la muerte del arrendatario no es causal de terminación del contrato por cuanto los herederos
proyectan sui personalidad y constituyen una continuidad patrimonial haciéndose cargo del pasivo del
causante

PACTO DE NO ENAJENACION DE LA COSA ARRENDADA

Si se pacta esta cláusula dentro del contrato esta estipulación concede a las partes a permanecer en el
arriendo hasta que se dé su terminación natural

EMBARGO DE LA COSA ARRENDADA

No da lugar a la terminación del contrato, esto subsistirá operándose solamente una sustitución legal
de los derechos y obligaciones del arrendador.