PROCESO DE DESALOJO

CONCEPTO
Procedimiento judicial para que los ocupantes de un inmueble urbano o rústico (inquilinos,
locatarios, arrendatarios, aparceros, precaristas) lo desocupen y lo restituyan a quien tiene
derecho a él. Estos juicios se tramitan por procedimiento sumarísimo.
OBJETO
El juicio de desalojo es un proceso especial que se sustancia por el procedimiento establecido
para el sumarísimo, no existiendo norma alguna que disponga otro procedimiento se debe
entender que se refiere al proceso sumarísimo, como es el caso de inadmisibilidad de la
reconvención.
Tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce (tenencia) de un inmueble a quien
reclama su libre disposición frente a quien no tiene ningún título, pero se encuentra ocupando
sin derecho a permanecer en él y sin pretensiones a la posesión.

DESALOJO
El artículo 585º del código procesal civil dispone que la restitución de un predio se tramita
con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y las precisiones que el propio código
establece en el sub-capítulo en el que lo legisla.
Se aprecia que es la finalidad del proceso, obtener la restitución de un predio.
La restitución implica la devolución de una cosa a quien la poseía. Predio es una de las clases
de bienes inmuebles a que se refiere el art. 885 Inc. 1 del CC; y es el definido en el art. 954
del mismo código, como el suelo, subsuelo y sobresuelo, precisando que la propiedad del sub
suelo no comprende los recursos naturales, yacimientos y restos arqueológicos, ni otros
bienes regidos por bienes especiales.
Sustituyendo a los anteriores regímenes diferenciales de desahucio y aviso de despedida
contemplados en la legislación procesal anterior y en la legislación especial sobre inquilinato
ya derogada, el nuevo ordenamiento adjetivo regula el proceso de desalojo que tiene por
finalidad obtener la restitución de un predio cuando exista derecho para ello (CPC, art. 585).
Asimismo, se aplican las normas generales del proceso sumarísimo y las especiales del
desalojo, en lo que corresponda, cuando se trate de la pretensión de restitución de bienes
muebles e inmuebles distintos a los predios (CPC, art. 596).

JUEZ COMPETENTE
1. COMPETENCIA TERRITORIA
Es competente el juez del domicilio del demandado y el juez de lugar donde se encuentre el
bien; a elección del demandante (art 24º CPC Inc. 1)
2. COMPETENCIA POR RAZON DE LA CUANTIA
a) Cuando la renta mensual es mayor a 50 unidades de referencia procesal o no exista
cuantía son competentes los jueces civiles. Uno de los casos donde no hay cuantía es en la
ocupación precaria.
b) Cuando la renta mensual sea hasta cincuenta unidades de referencia procesal, son
competentes los jueces de paz letrado (art 547º CPC).

CONTRA QUIENES SE INTERPONE LA DEMANDA

Puede ser demandado:
1. El arrendatario. En el contrato de locación se llama así el que paga el precio por el uso
o goce de una cosa, por la recepción de un servicio o la ejecución de una obra. Se denomina
también arrendatario o inquilino.

2. El subarrendatario. El que arrienda para sí lo que otro tenía a su vez arrendado.

3. El precario. (Dícese de aquello que se tiene por un título que autoriza al propietario a
revocar en cualquier momento el uso o tenencia).
4. Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución (art 586º segunda parte –
CPC).

QUIENES PUEDEN DEMANDAR EL DESALOJO

Pueden interponer demanda de desalojo

1.- El propietario. Persona física o jurídica que tiene derecho de dominio sobre una cosa,
especialmente sobre bienes inmuebles. Frente al inquilino, el dueño de la cosa alquilada.

2.- El arrendador o Locador En el contrato de locación se llama así quien concede el uso o
goce de una cosa, ejecuta la obra o presta el servicio. Denominase también arrendador

3.- El administrador Persona física o jurídica que administra sus propios bienes o los ajenos.
En Derecho Público es administrador, por medio de sus organismos, el Estado en general y
específicamente el Poder Ejecutivo en sus diversos aspectos.
4.-Todo aquel que considere tener derecho a la restitución, salvo que el actual poseedor haya
interpuesto interdicto (art 586º - primera parte CPC).

TIPOS DE DESALOJO EN EL PERU

Un desalojo tiene como finalidad expulsar de un inmueble a una persona (o grupo de
personas) que ocupan dicha propiedad (respaldado por un mandato judicial) con el fin de
regresar la posesión de dicho inmueble a su dueño, en el siguiente artículo haremos un
resumen sobre los principales tipos de desalojo de inmuebles en Perú. Es importante destacar
que cuando la renta mensual es hasta 5 unidades de referencia procesal será competencia del
Juez de Paz Letrado y cuando la renta mensual es mayor a cinco unidades de referencia
procesal será competencia del Juez Civil (unidad de referencia procesal = 10% de una UIT)
Los casos en los que se ejecuta un desalojo son:
Desalojo por falta de pago de la renta
, sucede cuando el arrendatario adeuda dos meses y quince días de la renta (si es pactada en
mensualidades), si la renta se ha pactado en periodos mayores se puede demandar el desalojo
cuando se adeuda un periodo y quince días Si la renta se ha pactado en periodos menores a
un mes se puede demandar el desalojo cuando se adeude tres periodos.
Desalojo por dar un uso diferente al bien que se arrendó
es cuando el arrendatario le da al predio un uso distinto para el cual fue arrendado, por
ejemplo, cuando se arrienda un inmueble para ser usado como oficina y el arrendatario lo
utiliza como casa o habitación.
Desalojo por permitir en el predio actos contrarios al orden público o las buenas
costumbres
procede cuando el arrendatario permite que en el inmueble arrendado se realicen actos
contrarios al orden público o las buenas costumbres, por ejemplo, que se permita la
prostitución clandestina o el tráfico de drogas.
Desalojo por sub arrendar o ceder el arrendamiento
esto sucede cuando al arrendatario arrienda el predio en contra del contrato o sin informar o
tener el consentimiento del arrendador o dueño.
Desalojo para poner término a un arrendamiento de duración indeterminada
procede cuando el arrendamiento es indeterminado y se desea poner fin solicitando la
restitución de la posesión del predio.
Desalojo por ocupación precaria
sucede cuando la persona que ocupa el bien inmueble lo hace sin tener un título de propiedad
o sin pagar la renta. Este proceso es exclusivamente de un juzgado especializado en lo civil
debido a que no existe una cuantía o valor establecido.
Desalojo antes del vencimiento del plazo con sentencia a futuro
procede antes del vencimiento del plazo fijado en el contrato de arrendamiento para la entrega
del bien inmueble (pero la sentencia se ejecutará seis días después de vencido el plazo fijado
en el contrato).
Desalojo para reparar el predio para su conservación
procede cuando existe necesidad de efectuar reparaciones para evitar un deterioro mayor o
ruina del inmueble.
DEMANDA
Secretario:
Expediente N.º:
Cuaderno: Principal
Escrito N.º: 1
Sumilla: Demanda de desalojo por falta de pago.

JUZGADO ESPECIALIZADO EN LO CIVIL DEL CALLAO

JOSÉ AUGUSTO RUIZ SUÁREZ, identificado con DNI N.º 15350761, con dirección
domiciliaria en Jr. El Pescador N.º 210 – El Callao, señalando domicilio procesal en Jr. Buenos

Aire N.º 305 – El Callao; a Ud.; atentamente digo:

Tal como aparece del testimonio de la Escritura que contiene el poder otorgado por la Sra.
Romelia Vicenta Gutiérrez Vda. De Ascencio, con intervención del Notario Público, doctor Juan
Vargas Pérez, tengo la condición de apoderado judicial con facultad especial, para interponer
demandas judiciales, conciliar, transigir y otros. A tenor de lo dispuesto por los Arts. 585 y 586
del Código Procesal Civil, interpongo como Apoderado Judicial de la Sra. Romelia Vicenta
Gutiérrez Vda. De Ascencio y en la vía de proceso sumarísimo, demanda de desalojo en contra
de los Sres. Javier Reyes Sandoval, Rosa Sariás Salas y Boris Reyes Salas, domiciliados en la
Calle Ciro Alegría N.º 243 – Bellavista – El Callao, a fin de que, dándole por resuelto el contrato
de arrendamiento, se disponga la desocupación de la casa habitación ubicado en la calle Ciro
Alegría N.º 243 – Bellavista – El Callao, cuyo inmueble es de propiedad de la demandante, en
base a lo siguiente:

I.- PETITORIO:

1. Pedimos que el juzgado ordene se nos restituya en la posesión la casa habitación que ocupan
los demandados, por haber incurrido en la causal de resolución de contrato de arrendamiento, por
haber dejado de pagar la renta convenida por más de dos meses y medio; se dé por terminado el
contrato de arrendamiento, dando por fundada la presente demanda de desalojo por falta de pago.
2. Acumulativamente, solicitamos que se nos pague la renta de la casa – habitación materia de la
presente demanda que han dejado de pagar, hasta la fecha de la entrega materia del bien.
3. El pago de la renta o alquiler mensual dejado de pagar, también solicitamos se incluya los
intereses legales del dinero.

II.- FUNDAMENTOS DE HECHO:

1. La Señora Romelia Vicente Gutiérrez Vda. De Asencio, es propietaria del inmueble urbano de
500 m2 de área, ubicado en la calle Ciro Alegría N.º 243-Bellavista – El Callao, el cual se
encuentra registrado a nombre de la demandante, según ficha N.º 19700, Tomo 56, asiento 145
de los Registros Públicos del Callao.

2. Por Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de noviembre del 2006, la recurrente hizo entrega
en calidad de arrendamiento la mencionada casa habitación a los demandados, por el alquiler de
US$ 600.00 mensuales a favor de la demandante.

3. Es el caso que los demandados han dejado de pagar la renta convenida correspondiente a los
meses de enero 2007, febrero 2007 y marzo 2007, habiendo ellos incurrido en causal de
resolución del contrato de arrendamiento indicado.

4. Con fecha 17 de marzo se les notificó a los demandados sobre la resolución de contrato y la
devolución del inmueble materia de la demanda.
5. El inmueble materia de la demanda se entregó a los demandados en buen estado de
conservación y con todos los bienes accesorios propios de una casa habitación.

Al término del contrato mencionado se estableció que los demandados debían devolver el
inmueble en iguales condiciones en que lo recibieron.

6. Se debe tener en cuenta que conforme lo señala la doctrina” en el proceso de desalojo se busca
resolver un litigio cuyo objeto es la restitución de un predio a su legítimo usuario, quien exige la
devolución del uso a quien viene ocupándolo sin justo titulo o habiendo perdido este.”
(SAGASTEGUI URTEAGA, Pedro (2006): Proceso de Desalojo. LEJ. Lima Pág. 9)

III.- FUNDAMENTOS JURÍDICOS

Constitución

1. Conforme lo señala el artículo 70º de la Constitución que garantiza el derecho a la propiedad,

me encuentro privado de la misma al no poder hacer uso y disfrute de mi bien inmueble.

2.- Concordante con el artículo 2 inciso 16 referido al derecho a la propiedad, derecho del cual
me encuentro investido conforme al título que acompaño a la presente demanda
Código Civil.

1.- Conforme lo establece el artículo 923º del Código Civil, el cual define el derecho de la
propiedad, me encuentro impedido de usar y disfrutar de este derecho, ante la imposibilidad de
detentar el mismo.

2.- El artículo 1666º C.C. define el arrendamiento contrato que ha sido suscrito por mi persona
en calidad de arrendador con la persona del demandado en calidad de arrendatario.

3.-El artículo 168 el demandado arrendador del bien de mi propiedad se encuentra obligado entre
otras cosas: inciso 2) A pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenido,
incumplimiento que se ha venido dando pese a los requerimientos, hecho que ha dado origen a
la interposición de la presente demanda.
4.- Que, asimismo, conforme lo señala el artículo 1697 del mismo cuerpo legal el contrato de
arrendamiento puede resolverse: inciso 5) en caso de incumplimiento, de cualesquiera de sus
obligaciones; y ante el incumplimiento en el pago de la renta se hace efectiva la causal antes
aludida.

5.- El artículo 1371º del C.C. define la figura de la resolución contractual, el mismo que se deja
sin efecto por causal sobreviviente a su celebración, hecho que se da en el caso materia de
nuestra pretensión.

6.- El artículo 1429º del C.C. el cual regula la resolución de pleno derecho y habiéndose remitido
la carta notarial requiriendo el cumplimiento de su obligación la misma que no fue realizada, esta
se hace efectiva de pleno derecho.

7.- Finalmente, que al quedar resuelto el contrato, el arrendatario demandado, tiene la calidad de
precario, de conformidad con el artículo 911 del C.C.

Código Procesal Civil

1. Están facultados para promover el proceso de desalojo el propietario y toda persona que es
considerado tener derechos, en aplicación de lo dispuesto por el Art. 586 del C.P.C. y, por
consiguiente, la recurrente, como propietaria del bien tiene legitimidad procesal para promover
el presente proceso de desalojo.

2. Los demandados han incurrido en causal de resolución del contrato de arrendamiento, en

aplicación del Art. 1697 del C.C., que establece que quien no paga más de dos meses y medio,
por la renta del bien, incurre en mora, que es causal de resolución de contrato de arrendamiento.

3. El desalojo se sustenta en la causal de falta de pago según el Art. 591 C.P.C., mediante la cual
se sustenta la carta notarial de aviso de fin de contrato y devolución del inmueble.

Jurisprudencia

“El proceso de desalojo está destinado a obtener la restitución de un predio ocupado por una
persona, en los distintos supuestos en que es procedente, de tal manera que, consentida o
ejecutoriada la sentencia, el lanzamiento se ejecuta contra todos los que ocupen el predio.”
Cas 497-98- Ancash. El peruano 04-05-1998. Pág. 871.

“en un proceso sobre desalojo por ocupación precaria, el actor debe acreditar fehacientemente
su derecho de propiedad con relación al bien sub litis y que la parte demandada ejerce una
posesión sin título que la respalde o habiéndolo tenido éste ha fenecido.”
Cas 2479-99 La Libertad, El Peruano, 11-01-2000 p. 4526.
IV. VIA PROCEDIMENTAL
El presente proceso deberá tramitarse bajo las reglas del proceso SUMARISIMO

V.- MEDIOS DE PRUEBA

Ofrecemos los siguientes medios de prueba:

1. El mérito del Contrato de Arrendamiento de fecha 01 de noviembre del 2006, celebrado con
los demandados. Documento que demuestra la existencia de una relación contractual en la que
se establece que la falta de pago tiene una casual de resolución de contrato de arrendamiento.

2. Copia de la ficha 19700, tomo 56, asiento 145 expedida el 10 de abril del 2007 por los Registros
Públicos del Callao, documento que acredita la condición de propietaria de la recurrente, respecto
del bien materia de la presente demanda.

3. Copia de la Carta Notarial entregado a los demandados en aviso al fin del contrato y la
devolución del inmueble.

VI.-ANEXOS:

1.A Copia del DNI del representante del recurrente.

1. B Testimonio del poder que otorgó doña Romelia Vicenta Gutiérrez Vda. De Ascencio, a
nombre del recurrente a fin de que la represente en todos los actos en el poder señalados.
1.C Copia de la ficha de fecha 10 de abril del 2007 expedida por los Registros Públicos del
Callao.
1. D Copia de la Carta Notarial de fecha 17 de marzo del 2007.
1. E Copia del acta de Conciliación
1. F. A aranceles Judiciales por ofrecimiento de Pruebas y por cedulas de notificación

POR TANTO:
Al Juzgado, pedimos admitir la presente demanda y declararla fundada en su oportunidad.