UNIVERSIDAD NACIONAL DE INGENIERÍA

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL

DEPARTAMENTO ACADÉMICO DE CONSTRUCCIÓN

Docentes:

Teoría: Ing.

Práctica: Ing.

Informe N°1: Estimación del costo de una vivienda multifamiliar por 𝒎𝟐

Estudiantes:

Sección:

“I”

LIMA-PERÚ

2017

1. INTRODUCCIÓN.

La construcción, especialmente, de viviendas multifamiliares en nuestro país, se ha

desarrollado y viene desarrollándose enormemente en la actualidad, tanto en volumen como
en tecnología, materiales, procesos y procedimientos constructivos, de obras de edificación,
que han contribuido a darle modernidad a nuestra ciudad con una variedad extraordinaria de
proyectos en todos los distritos.

Este desarrollo es producto del crecimiento económico del país y que tiene como consecuencia
una mayor demanda de la población en adquirir una vivienda donde habitar. La construcción
en general se ha incrementado rápidamente como los modernos Centros Comerciales, Salas de
espectáculos, Grandes unidades de edificios Multifamiliares, Intercambios viales, La
construcción y reparación de pistas nuevas, La ejecución de corredores viales para el
transporte público, etc., pero no solamente en la ciudad capital, sino también en algunas
provincias donde el crecimiento de la construcción es bastante acelerado y sostenido.

En el presente informe se estimará el costo por metro cuadrado de un edificio multifamiliar

ubicado en el distrito de Santiago Surco, analizando los parámetros de zonificación que tenga
el terreno, así como la facilidad de venta que tenga este de acuerdo con el estudio del
mercado.

2. OBJETIVOS
2.1. Objetivos Generales
Estimar el costo por 𝑚2 de un departamento perteneciente a una edificación de
vivienda multifamiliar que se pretende construir en un terrenode 20m
 x 40m ubicado en avenida Velasco Astete 1159 Santiago de Surco,
Lima, Lima.

2.2. Objetivos Específicos

 Realizar el análisis del crecimiento o baja del sector construcción en los
últimos años y/o meses

 Realizar el análisis de los intereses y preferencias al adquirir una vivienda

en Lima metropolitana y el callao, apoyándose en datos proporcionados
por CAPECO

3. DESCRIPCIÓN TEÓRICA.
3.1. Mercado de la construcción
3.1.1. PBI Anual
Si bien en el 2016 el sector construcción sufrió una baja con respecto
al 2015 (disminución de 3.15%), se espera que para el 2017 tenga un
crecimiento del 4%.

La Fig. 2.1 muestra la evolución del PBI anual (en millones de soles) sector construcción
desde el año 2010 al año 2016

Fig. 2.1: PBI anual en el sector construcción

3.1.2. Productos que aportan a la construcción

En las figuras 2.2 y 2.3 se observa el aumento de la producción y el despacho de

cemento mensual durante los años 2015 y 2016

Fig. 2.2: Producción de cemento 2015-2016

 Fig. 2.3: Despacho de cemento 2015-2016

b) Barras de acero:
En la fig. 2.4 se presenta el consumo anual de acero en el Perú desde el 2008 hasta el
2016.

Fig. 2.4: Consumo local de acero (En millones de TM)

3.5

2.5

1.5

0.5

0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

3.1.3. Costo de los materiales de la construcción

Para junio del 2017, tenemos un alza de la mayoría de materiales de

construcción, con excepción del fierro construcción ½”, con respecto a marzo
del 2016

Fig. 2.6: Variación mensual del costo de materiales de construcción

3.2. Tratado de demanda

a) Niveles socioeconómicos:

Para definir y acercarnos al segmento que queremos atacar, primero debemos ir

explorando el total de mercado hasta llegar a nuestro objetivo. A continuación, podemos
apreciar en el cuadro 2.1 la distribución de hogares por estrato socioeconómico según “EL
MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LIMA METROPOLITANA Y EL CALLAO 2016” de
CAPECO.

Tabla 2.1: Distribución de hogares por estrato socioeconómico

b) Interés y preferencias al adquirir una vivienda:

Según los datos recogidos de “EL MERCADO DE EDIFICACIONES URBANAS EN LIMA

METROPOLITANA Y EL CALLAO 2016” de CAPECO:

El 45,10% de los hogares está interesado en comprar una vivienda, arrendar, comprar un
lote para construir, construir en aires independizados o hacerlo en un lote que ya posee.
La opción de adquirir vivienda alcanzó este año un 18,24%.

De acuerdo a los resultados obtenidos en esta oportunidad, los hogares demandaron en

orden de prioridad: “Zona amplia, le gusta el lugar, céntrico, acceso a movilidad, áreas
verdes” (23,60), seguido de las razones “Cercanía al Trabajo” (17,39%), “Cercanía a la
Familia” (15,87%), “Zona Tranquila” (14,39%), entre otras.

c) Demanda efectiva:

La investigación realizada para el 2016 arroja un total de 473,730 hogares demandantes

efectivos de vivienda, cifra que difiere de la calculada para 2015 en 15,014 hogares más.

Según la forma de distribución de la demanda efectiva según precios de la vivienda, se

encontró que el 20,87% los hogares demandantes efectivos de vivienda se ubican en
rangos de precios hasta S/. 80,000.
 El 67,47% de los hogares demandantes efectivos de vivienda se localiza en los intervalos
de precio entre S/. 80,001 a S/. 270,000. La proporción restante de hogares cuya
demanda efectiva se localiza en los precios superiores a S/. 270,000 le corresponde el
11,66% de los mismos.

3.3. Tratado de oferta

3.3.1. Estudio de mercado

El crecimiento acelerado de la población y el centralismo hace que
Lima sea una ciudad que presente el boom inmobiliario en sus grandes
facetas.
Según el XV Estudio del año 2010 sobre “El Mercado de Edificaciones
Urbanas en Lima Metropolitana y Callao” elaborado por CAPECO, se
puede señalar que el sector urbano donde se encuentra el distrito de
Santiago de Surco presenta una alta oferta de departamentos
ubicándolo como uno de los dos sectores más importante en cuanto a
oferta de departamentos en Lima Metropolitana y el Callao.

Fuente: CAPECO 2010

CUADRO 1 OFERTA Y PRECIOS MEDIOS DE DEPARTAMENTOS SEGÚN SECTORES

Análisis del mercado

El distrito de Surco es uno de los pocos en los cuales podemos encontrar la convivencia de
todos los niveles socioeconómicos, por lo cual se debe tener consideraciones muy específicas
para las zonas elegidas para un proyecto inmobiliario, saber a qué publico apuntas, quien será
mercado potencial. Pero también cabe resaltar que la clase media alta es un mayor porcentaje
en la zona.

Sector a abarcar
 Estrato Distribución
(%)
Alto 6.08
Medio alto 11.76
Medio 14.17
Medio bajo 26.14
Bajo 41.85
Total 100.00
Fuente: CAPECO 2012

CUADRO 1.2 DISTRIBUCION DE LOS HOGARES SEGÚN ESTRATO SOCIOECONOMICO

Elección del lugar

Fuente: GOOGLE MAPS

IMAGEN 2.1 DISTRITO DE SANTIAGO DE SURCO

Para la elección del lugar, vamos a tener en consideración las razones por la cual el distrito de
Santiago de Surco mantiene cierta preferencia frente a otros distritos.
Fuente: CAPECO 2010

CUADRO 2.1 RAZONES DE PREFERENCIA DE SECTORES URBANOS

Como se puede apreciar, la cercanía a centros comerciales, es una fuerte razón por la cual
Santiago de Surco mantiene el interés de clientes potenciales, seguido a cercanía a la familia y
cercanía a centros de trabajo.

Dada que los centros comerciales es una de las razones por la cual se nota un interés por este
distrito, podemos puntualizar la ubicación de estos en un mapa.

Ubicando las zonas comerciales

Fuente: GOOGLE MAPS

IMAGEN 2.2 UBICACIÓN DE LOS CENTROS COMERCIALES EN SANTIAGO DE SURCO

Otra de las razones es que hay cercanía a los familiares, es decir se puede satisfacer muchas
necesidades básicas en la cercanía a este distrito, tales como la educación, salud y recreación.
Fuente: GOOGLE MAPS

IMAGEN 2.3 UBICACIÓN DE CENTROS DE ENSEÑANZA ESCOLAR Y UNIVERSITARIA EN

SANTIAGO DE SURCO

Fuente: GOOGLE MAPS

IMAGEN 2.3 UBICACIÓN DE CENTROS DE SALUD EN SANTIAGO DE SURCO

Ubicación del lugar

Fuente: GOOGLE MAPS

IMAGEN 2.3 UBICACIÓN DEL PUNTO EXACTO DEL PROYECTO

3.4. Elección del distrito y NSE para el proyecto

a) Ubicación geográfica:

De acuerdo a información proporcionada por compradores de viviendas en Lima las

principales características de la ubicación que inciden en la decisión de compra de las
viviendas de costo similar son:

 Cercanía a algún familiar, a zonas comerciales y a centros de trabajo

 Tranquilidad y seguridad
 Precios accesibles a las posibilidades económicas del comprador.
 Facilidad de transporte a cualquier parte de Lima, por su ubicación centralizada.

b) Demanda insatisfecha:

La investigación realizada para el 2016 arroja que 449,750 de los 473,730 hogares
demandantes efectivos totales no satisfacen sus expectativas de consumo en el mercado
de edificaciones urbanas de la ciudad, los cuales corresponden al 94,94% (Año 2015:
94,86%) del total de hogares considerados como demandantes efectivos de vivienda.

Desde el punto de vista de precios de la vivienda, el 21,95% del total de la demanda

insatisfecha (Año 2015: 35,71%) se concentra para las viviendas de precios bajos
(menores a S/. 80,000).
 La demanda insatisfecha de viviendas con precios intermedios (entre S/. 80 001 y S/.
390,000) están representados con 77,72% siendo el rango S/. 110,000 y S/. 130,000 con
17,13% el intervalo de mayor representatividad.

3.5. Definiciones

a) Zona residencial: Zona de una ciudad, generalmente alejada del casco urbano o situada en
un lugar poco transitado, en que se agrupan un conjunto de viviendas, se clasifican según su
densidad en:

 Zonas residenciales de densidad alta – RDA

 Zonas residenciales de densidad media – RDM
 Zonas residenciales de densidad baja – RDB
 Zonas residenciales de densidad muy baja - RDMB

b) Vivienda Multifamiliar: Dos o más viviendas que constituyen una sola edificación,
interrelacionadas por circulaciones, sean verticales u horizontales, con áreas de uso común,
ejecutadas sobre un lote urbano de propiedad común.

c) Lote: Unidad de terreno urbano, cuya área es la comprendida dentro de un perímetro

definido

d) Área mínima de lote: La menor superficie que puede tener un lote para gozar de las
ventajas reglamentarias de la zona donde está ubicado

e) Área cubierta del lote: Es la superficie determinada por la proyección horizontal de la

edificación desde sus puntos perimétricos sobre el terreno

g) Área libre: Es la superficie de terreno donde no existen proyecciones de áreas techadas

2.4 Parámetros urbanísticos y edificatorios

Frente mínimo
Sección de Lote mínimo con de lote para Área libre Área neta mínima
tratamiento Zona fines de habilitación habilitación o mínima (% por unidad de
diferenciado o subdivisión (m2) subdivisión en del lote) vivienda (m2)
m.

De 1,500m2. 20 %
Mínimo
De 1,000m2. 50%
Máximo
IIIA RDMB De 2,000m2. Saldo 25 80 200
que podrán ser de
uso de 2 unidades de
vivienda como
máximo
 RDMB 1000 20 75 200
RDB 450 20 40 200
RDM 450 20 40 110
RDA 600 20 50 100
RDB 300 10 35 110
IIIB1 RDM 450 15 40 100
RDA 600 15 40 90
IIIB2 RDB 180 7.5 35 100
RDB 300 10 35 100
IIIC1 RDM 450 15 35 90
RDA 600 15 40 80
RDB 160 7.5 35 90
IIIC2
RDM 450 15 35 90

4. Aplicación

4.1. Terreno

El terreno estuvo valorizado por US$1989000

Área del terreno (𝒎𝟐 ) 800

Frente (𝒎) 20
Lado izquierdo (𝒎) 40
Lado derecho (𝒎) 40
Fondo (𝒎) 20
Forma Rectangular
Topografía Terreno vacío

Centros comerciales cercanos

Fuente: GOOGLE MAPS

IMAGEN 3.1 UBICACIÓN DE CENTROS COMERCIALES CERCANO AL PROYECTO

Fuente: GOOGLE MAPS

IMAGEN 3.2 UBICACIÓN DE CENTROS DE ENSEÑANZA ESCALAR Y UNIVERSITARIA, CERCANOS

AL PROYECTO

Residencial de densidad media:

Distribución arquitectónica:
- de tratamiento normativo:
Se denomina al área de mayor homogeneidad de función. Prevalece en áreas donde
predomina el uso residencial de baja o media densidad.
-Área libre:
Es la superficie de terreno que no presenta proyecciones de áreas techadas desde una
vista en planta.
-Retiros.
En pasajes, se exige el retiro municipal desde el tercer piso desde el tercer piso.
-Altura máxima de edificación:
Según el documento N°1, la altura máxima de una vivienda multifamiliar es de 6 pisos.
Sin embargo, esto puede variar deacuerdo a la vía de acceso y otros factores. Por
tanto, se asignará soló 4 pisos al terreno.
Altura por piso.
Según el plano de altura vigente referido en el parámetro de edificaciones se establece
lo siguiente. La altura de cada piso debe variar desde un mínimo de 2.30 a un máximo
de 3m.
-Pendiente.
Hemos considerado el hipotético caso de adquirir un terreno con homogeneidad de
perfil urbano pronunciada. Por tanto, las alturas de las viviendas de cada piso no se
verán afectadas.

Tratamiento de áreas libre.

 Estacionamiento:
En general, una playa de estacionamiento debe cumplir con lo siguiente.
a. Cerco frontal de 2.5 m de altura mínima
b. Cerco perimétrico de 1.50 m de altura mínima
c. Puerta de acceso de vehículos de 3 metros de ancho mínimo.
Se planea contar con dos secciones frontales de estacionamiento (Izquierdo y
derecho). Cada uno, poseerá una puerta corrediza de 4m.
d. La dimensión del cajón mínimo es de 2.5m por 5m. Entonces , nuestra
Presupuesto de obra

5. M*m de departamento

MEMORIA DESCRIPTIVA

1.-InformaciónGeneral

- PROPIETARIO : Empresaconstructora
- PROYECTO : Vivienda multifamiliar
- UBICACIÓN : Avenida Velasco Astete 1159 Santiago De Surco, Lima
- VIASDE ACCESO : Avenida Alejandro Velasco Astete.

2.-LinderosY Medidas Perimétricas:

FRENTE

- Colinda conAvenida Velasco Astete en una línea recta de 20 ml.

DERECHA
- Colinda convivienda en una línea recta de 40 ml.
IZQUIERDA
- Colinda con viviendaen una línea recta de 40 ml.
FONDO
- Colinda convivienda en una línea recta de 20.

3.- Cuadro De Áreas Terreno:

- AREA DE TERRENO(AT): 800 𝑚2
- PERÍMETRO : 120 ml.
4.- Cuadro De Áreas Construcción:
- TOTAL (A.C.T) 504 𝑚2
 - AREA LIBRE Y % 296 𝑚2
- COEFICIENTE DE EDIFICACIÓN (CE = ACT/AT) 0.63

5. Costo del departamento por 𝒎𝟐 :

ESTRUCTURAS:

1. Muros y columnas: Tipo B

Columnas, vigas y/o placas de concreto armado y/o metálicas.
S/307.50

2. Techos: Tipo C
Aligerado o losas de concreto armado horizontales.
S/156.13

ACABADOS:

1. Pisos: Tipo B
Mármol nacional o reconstituido, parquet fino (olivo, chonta o similar), madera fina.
S/153.33

2. Puertas y ventanas:Tipo C
Aluminio o madera fina (caoba o similar), vidrio tratado polarizado, laminado o
templado.
S/88.18

3. Revestimientos:Tipo B
Mármol nacional, madera fina (caoba o similar) enchapes en techos
S/211.37

4. Baños:Tipo C
Baños completos nacionales con mayólica o cerámico nacional de color.
S/49.66

5. Instalaciones eléctricas y sanitarias: Tipo B

Sistemas de bombeo de agua potable, ascensor, teléfono, agua caliente y fría, gas
natural.
S/202.01

Costo Unitario total por 𝒎𝟐 de Área Techada:

- El valor unitario por 𝑚2 para una edificación se obtiene sumando valores seleccionados
de cada una de las 7 columnas del cuadro de acuerdo con sus características
predominantes:

𝐶𝑈𝑇 = 307.50 + 156.13 + 153.33 + 88.18 + 211.37 + 49.66 + 202.01

𝐶𝑈𝑇 = 𝑆/ 1168.18(∗)
- (*) Para edificaciones como en este caso mayores a 5 pisos se agregará un 5%

𝐶𝑈𝑇 = 1168.18 𝑥 1.05

𝐶𝑈𝑇 = 𝑆/ 1226.59

- De aquí se obtiene el precio total de cada departamento(PTCD) de 126 𝑚2

𝑃𝑇𝐶𝐷 = 𝐶𝑈𝑇 𝑥 Á𝑟𝑒𝑎

𝑃𝑇𝐶𝐷 = 1226.59 𝑥 126
𝑃𝑇𝐶𝐷 = 𝑆/ 154550.21

- Se obtiene el precio total de la edificación multiplicando el número de departamentos

por piso y luego por el número de pisos que tiene la edificación.

𝑃𝑇𝐸 = 𝑃𝑇𝐶𝐷 𝑥 4 𝑥 6
𝑃𝑇𝐸 = 𝑆/ 3709205.14

- Y el precio total se obtiene sumando el precio del terreno:

𝑃𝑇 = 3709205.14 + 1989000 𝑥 3.241

𝑃𝑇 = 𝑆/ 10155554.14

Precio de venta de un departamento:

Debido al coste administrativo que comprende el proceso y validación de la obra junto

a la ganancia de la misma, se plantea un aumento mínimo del 50% del coste de
inversión.

𝑃𝑇 + 50%𝑃𝑇 = 𝑆/15233331.21

Y luego el precio de venta de cada departamento será:

𝑆/ 15233331.21
PCD = 24
= 𝑆/ 634722.13

Que equivale a un precio de:

PCD = U$S195850

𝑃𝐶𝐷
= U$S 1600
124

Y haciendo una comparación con un estudio previo (CAPECO)

Según la fuente señalada, el valor obtenido difiere poco del costo referencial que se encontró
en ese estudio, por tanto se verifica que nuestro análisis muestra la credibilidad necesaria.
6. Conclusiones

- Por el cuadro mostrado citado del PBI, el sector construcción ha presentado una
progresiva desaceleración, debido a las condiciones más estrictas para la
obtención de créditos hipotecarios así como la caída de la inversión privada ,desde
el 2013 al 2014. Así mismo, un posterior decrecimiento desde el 2015. Por tanto,
el mercado actual no manifiesta un ambiente propicio para iniciar una
construcción.

- Los índices de variación de precios de materiales de construcción no presentan

mucha fluctuación entre los meses de abril y julio, por tanto es una época propicia
para la construcción.

-A pesar de la recesión inmobiliaria, Santiago de Surco sigue siendo uno de los

distrititos de mayo potencial a ser elegidos para la compra de una vivienda. Así,
sería razonable y efectivo plantear un proyecto de vivienda multifamiliar destinado
a personas de NSE media –media alto.
- El costo por 𝑚2 resultó un aproximado de U$S 1600 para una vivienda
multifamiliar.

7. Recomendaciones

-Tratar de acceder a información más actualizada que brinda el INEI y CAPECO. Así
mismo, a los parámetros urbanísticos.
-Las cifras obtenidas de costo del departamento, no son totalmente certeras. Se
recomienda un estudio más profundo del tema.