Comentario de jurisprudencia El título y la acreditación de la propiedad

COMENTARIO DE JURISPRUDENCIA

Comentario de jurisprudencia
El título y la acreditación de la propiedad: el
mejor derecho de propiedad en la duplicidad de
partidas
Silvia Morales Silva*
Pontificia Universidad Católica del Perú
SUMARIO
1. Introducción. — 2. Hechos relevantes extraídos de la sentencia en comentario. —
3. Problemas. — 4. Breve desarrollo de las instituciones jurídicas inmersas. —
5. Análisis. — 6. Conclusiones. — 7. Referencias bibliográficas.

RESUMEN
Se reflexiona sobre los siguientes puntos:
¿la situación jurídica derivada de la dupli-
cidad de partidas se podría o no resolver
solo con los principios de preferencia
registral?, ¿el reconocimiento o declaración
judicial de la propiedad a un solo titular
podría implicar o no la nulidad de la ti-
tularidad de la propiedad al otro titular?,
¿el título y acreditación de la propiedad
del bien serían los elementos necesarios
o no para peticionar el mejor derecho de
propiedad?, entre otros.
Palabras clave: Duplicidad de partida /
Anotación preventiva / Título de propie-
dad / Prueba de propiedad
Recibido: 16-07-18
Aprobado: 18-07-18
Publicado en línea: 02-08-18
ABSTRACT
It reflects on the following points: the legal
situation derived from the duplicity of items
could or could not be solved only with the
principles of registry preference? The recog-
nition or judicial declaration of the property
to a single owner could imply or not the
nullity from the ownership of the property to
the other owner? The title and accreditation
of ownership of the property would be the
necessary elements or not to request the best
property right, among others.
Keywords: Duplicity of departure / Preven-
tive annotation / Title of ownership / Proof
of ownership
Title: The title and accreditation of the
property: the best property right in the du-
plicity of items
Author: Silvia Morales Silva

* Magíster en Derecho con mención en Política Jurisdiccional por la Pontificia Universidad Católica
del Perú. Abogada por la misma casa de estudios. Asesora legal.

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1. Introducción ubicado en la calle Ramírez Hurtado

En este comentario jurisprudencial n.°2 879-881, con un área de 534,60
se analiza el supuesto de duplicidad de m ; cuyo dominio se encuentra inscrito
partidas derivado de una doble inscrip- en la ficha N.° 28008, continuada en la
ción de titularidad sobre el bien en litis, Partida Registral N.° 11000639, tomo
el cual no puede resolverse cerrando la 66, fojas 125.
partida menos antigua, ni sobre la base
de los principios registrales de tempora- IMPORTANTE
bilidad y de prioridad, sino que requiere
de un estudio del tracto sucesivo de las […] la duplicidad de partidas o do-
transferencias de propiedad del bien, ble matriculación, sería la situación
jurídica que se produce por un error
y, con ello, la intervención del órgano del sistema, dado que una propiedad
jurisdiccional para que declare la pro- estaría inscrita en varias partidas re-
piedad sobre el dominio del bien. gistrales, de manera parcial o total.
A nivel legal, se puede encontrar re-
En ese sentido, a partir de los he- gulada la duplicidad de partidas o do-
chos referidos en la casación, se analiza la ble matriculación, en los artículos 56
problemática derivada de la duplicidad al 63 del Reglamento del Texto Único
de partidas, en que el Registro inscribió Ordenado del Reglamento General de
dos títulos de propiedad a dos sujetos los Registros Públicos, que se aprobó
distintos, derivados de dos tractos suce- por Resolución de Superintendencia
Nacional de los Registros Públicos
sivos, para que, finalmente, por la acción N.° 126-2012-SUNARP-SN, que se
de mejor de derecho de propiedad, se publicó el 19 de mayo del 2012.
pretenda lograr la tutela de la propiedad
de quien la peticiona, y donde el órgano
jurisdiccional tendría la función de de- Posteriormente, sin fecha exacta,
terminar si el demandante tendría o no fallece el Sr. Amador Bartens Llerena; de
el derecho a la propiedad y la declaración allí que, el 27 de noviembre de 1978, se
del dominio sobre el mismo, destacando inscribe la declaratoria de herederos del
el título y la acreditación de la propiedad causante el Sr. Amador Bartens Llerena,
conforme a derecho. a favor de la Sra. Consuelo Vargas; ins-
crita en la Partida N.° 11003343, tomo
2. Hechos relevantes extraídos de la 251, a fojas 51, que es la continuación
sentencia en comentario de la Ficha N.° 42292.
El 27 de octubre de 1947, la so- El 18 de febrero de 1988, se inscribe
ciedad conyugal conformada por el la anotación preventiva de declaratoria de
Sr. Amador Bartens Llerena y la Sra. herederos del Sr. Amador Bartens Llere-
Consuelo Vargas adquieren la propiedad na, a favor del Sr. Germán Gilberto, el
por escritura pública del bien inmueble Sr. Jorge Enrique, la Srta. Isabel Augusta

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y el Sr. Julio César Bartens Vargas, en la El 26 de abril del 2001, se inscribe

Partida Registral N.° 11000639, tomo la anotación preventiva de la declaratoria
66, fojas 125. de herederos de la Sra. Consuelo Vargas,
El 6 de agosto de 1990, se inscribe solicitada por Cesar Augusto Bartens
la donación efectuada de la Sra. Con- Olortegui, el cual adquiere el porcentaje
suelo a favor de la Sra. Nilda Ríos Dá- en propiedad; dicho título se inscribe en
vila de Bartens, cuya fecha de escritura la partida registral N.° 11000639, tomo
pública es del 6 de noviembre de 1987; 66, fojas 125.
en la partida N.° 11003343, tomo 251, El 3 de mayo del 2001, se inscribe el
a fojas 51. título de propiedad en porcentaje a favor
El 9 de marzo de 1998, se inscribe la del Sr. Cesar Augusto, quien adquiere
transferencia de la propiedad inmueble a por declaratoria de herederos de la Sra.
favor de la Sra. Consuelo Vargas (viuda Consuelo Vargas; dicho título se inscribe
del Sr. Amador Batens Llerena) y del Sr. en la partida registral N.° 11000639,
Jorge Enrique, la Srta. Isabel Augusta, y tomo 66, fojas 125.
el Sr. Julio Cesar; dicho título se inscribe El 31 de mayo del 2001, se inscribe
en la partida registral N.° 11000639, inmueble a favor de la sociedad conyugal
tomo 66, fojas 125. conformada por el Sr. Gérman Gilberto
El 20 de marzo de 1998, se ins- y Rosalvina Pérez, que transfirió el Sr.
cribe el título que consta en escritura Cesar Augusto Bartens Olortegui con
pública con fecha del 30 de diciembre fecha del 24 de mayo del 2001; dicho
de 1997, de la transferencia de pro- título se inscribe en la partida registral
piedad del Sr. Jorge Enrique y la Srta. N.° 11000639, tomo 66, fojas 125.
Isabel Augusta (en porcentaje de la El 18 de marzo del 2010, se inscribe
propiedad en litis) a favor de la socie- la propiedad a favor de los Sr. Remiglio
dad conyugal conformada por el Sr. Quispe Choque y la Sra. Segundina
German Gilberto y la Sra. Rosalvina Guzmán, quienes adquieren de la Sra.
Pérez; dicho título se inscribe en la Georgina Bartens, mediante escritura
partida registral N.° 11000639, tomo pública de fecha 8 de febrero del 2010;
66, fojas 125. Luego, sin fecha exacta, en la Partida N.° 11003343, tomo 251,
fallece la Sra. Consuelo Vargas. a fojas 51.
El 15 de mayo del 2000, se inscribe El 30 de setiembre del 2013, el
la propiedad en litis a favor de la Sra. Sr. German Bartens Rojas interpone
Georgina Bartens Ríos, de su vendedora la demanda de reivindicación ,y, sub-
la Sra. Nilda Ríos Dávila, derivada de la sanada, pide que se declare el mejor
escritura pública del 3 de abril del 2000; derecho de propiedad y se ordene
en la partida N.° 11003343, tomo 251, desocupar el bien inmueble en contra
a fojas 51. la sociedad conyugal Quispe Choque,

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ante el Segundo Juzgado Especializado Ante ello, el demandante inter-

en lo Civil de la Corte Superior de Lo- puso el recurso de casación contra la
reto, precisando que son propietarios sentencia de vista emitida por la Sala
del bien en litis, el cual se encuentra Civil, el cual fue resuelto por la Sala
inscrito en la Ficha N.° 280008, que Civil Transitoria de la Corte Suprema
continua en la Partida Electrónica N.° de Justicia de la República, declarando:
11000639 del Registro de Propiedad “[…] fundado el recurso de casación
Inmueble de Loreto. interpuesto por Germán Gilberto Bar-
El 12 de diciembre del 2013, la tens Rojas a fojas doscientos dieciocho;
sociedad conyugal conformada por el Sr. por consiguiente, Casación la senten-
Remiglio Quispe Choque y la Sra. Se- cia de vista de fojas ciento ochenta y
gundina Guzmán de Quispe contestan ocho, de fecha tres de agosto de dos
la demanda señalando que su derecho mil quince, expedida de vista de fojas
se encuentra inscrito en la Partida N.° ciento ochenta y ocho, de fecha tres
11003343, que continua en la Ficha N.° de agosto de dos mil quince, expedida
42291, quienes adquirieron de su ante- por la Sala Civil de la Corte Superior
rior propietaria, la Sra. Georgina Bartens de Justicia de Loreto; en consecuen-
Ríos; para que, el 19 de noviembre del cia, Nula la misma; Ordenaron que la
2014, el Juzgado Especializado en lo Sala Superior de su procedencia emita
Civil emita la Resolución N.° 14, por la nueva sentencia, con arreglo a ley, y
cual declara “[…] fundada la demanda conforme a lo establecido en los con-
de reivindicación interpuesta por […], siderandos precedentes […]”.
en consecuencia, ordeno que los empla-
zados […] y cualquier otro ocupante, 3. Problemas
devuelvan al acto el predio […] en el Luego de identificado los principa-
plazo de seis días bajo apercibimiento les hechos de la sentencia en comenta-
de lanzamiento […]”. rio, pasamos a plantear los principales
Posteriormente, los demandados in- problemas que se derivan del proceso
terponen el recurso de apelación contra iniciado, de la siguiente manera:
la sentencia de primera instancia ante la • Determinar si el demandante tenía
Sala Civil de la Corte Superior de Lore- acreditado el derecho de propiedad
to, que, por medio de la Resolución N.° sobre el bien en litis de manera ple-
20, falla declara: “[…] Resuelve: Revocar na.
la sentencia contenida en la resolución • Determinar si ante el conflicto de
número catorce, de fecha 19 de no- dos derechos de propiedad inscritos
viembre de dos mil catorce que declaró en partidas distintas, donde la ins-
fundada la demanda; Reformándola la cripción del título más antiguo se
declararon infundada. […]”. encuentra en la partida más antigua,

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podría resolverse con los principios el peor defecto para el registro de la pro-
registrales. piedad, lo cual distorsiona la finalidad de
• Determinar si el órgano que resuel- la publicidad, dado que puede generar
ve el conflicto (juez o Sala) puede errores, es decir, se puede producir una
analizar los hechos y determinar la falsa creencia de la publicidad, puesto
invalidez e ineficacia de una de las que se asegura una titularidad de la que
transferencias de propiedad para de- no se cuenta.
clarar el mejor derecho de la misma. De esa manera, la duplicidad de
partidas o doble matriculación, sería la
4. Breve desarrollo de las instituciones situación jurídica que se produce por
jurídicas inmersas un error del sistema, dado que una pro-
Consideramos pertinente desa- piedad estaría inscrita en varias partidas
rrollar preliminarmente cuáles son las registrales, de manera parcial o total.
instituciones jurídicas más importantes, A nivel legal, se puede encontrar
que fueron evaluadas por el órgano regulada la duplicidad de partidas o
jurisdiccional, y que servirían como doble matriculación, en los artículos 563
criterios a considerarse ante el supuesto al 63 del Reglamento del Texto Único
de hecho que se desprende del caso que Ordenado del Reglamento General de
se plantea. los Registros Públicos, que se aprobó
por Resolución de Superintendencia
4.1. Duplicidad de partidas Nacional de los Registros Públicos N.°
Como lo señala Gunther Gonza- 126-2012-SUNARP-SN, que se publi-
les , la regla o técnica sobre los prin- có el 19 de mayo del 2012.
1

cipios registrales es que a un predio le

corresponda o se la representa en un en Cárdenas Rodríguez, Luis, (coord.), La
registro por una hoja o partida, en que propiedad. Mecanismo de defensa, Lima: Gaceta
se agrupe todos los actos o contratos Jurídica, 2014, p. 101.
3 Veamos, al respecto, el artículo 56 del Re-
referidos a dicho inmueble, para que glamento del Texto Único Ordenado del
el registro pueda publicar información Reglamento General de los Registros Públicos:
coherente en torno a las titularidades “Artículo 56.- Definición
Existe duplicidad de partidas cuando se ha
jurídicas. abierto más de una partida registral para el
De otro lado, siguiendo a Martín mismo bien mueble o inmueble, la misma
persona jurídica o natural, o para el mismo
Mejorada2, la duplicidad de partidas es elemento que determine la apertura de una
partida registral conforme al tercer párrafo
del Artículo IV del Título Preliminar de este
1 Gonzales Barrón, Gunther Hernán, Dere- Reglamento.
cho registral y notarial, vol. i, 4. a ed., Lima: Se considera también como duplicidad de
Ediciones Legales, 2015, pp. 257-258. partidas la existencia de superposición total o
2 Mejorada Chauca, Martín, “Mejor derecho parcial de áreas inscritas en partidas registrales
de propiedad en la duplicidad de partidas”, correspondientes a distintos predios”.

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4.2. Implicancias de la duplicidad de aplicable al interior de cada una de las

partidas partidas, respecto de los títulos inscritos,
Ante la duplicidad de partida, nos no permitiendo otorgar la prioridad
encontramos ante una situación jurídica registral en otros actos inscritos en otras
muy particular, dado que se pueden partidas; igualmente, respecto de la pre-
encontrar a dos propietarios sobre un ferencia que debería otorgarse al titular
mismo bien. De manera que dos sujetos que inscribió, que la tiene dentro de una
son propietarios sobre un mismo bien sola partida, mas no en el supuesto de
inmueble, con títulos inscritos sobre el duplicidad de partidas.
mismo predio, pero que pueden diferen- De allí que se pueda desprender del
ciarse en que uno es más antiguo que el Reglamento General de los Registros
otro, por el momento de la inscripción, Públicos cuatros5 supuestos de duplici-
conforme la normativa del derecho dad de partidas, siendo el supuesto de
registral. duplicidad de partidas con inscripciones
Al respecto, el derecho registral incompatibles y oposición el aplicable a
establece como principios rectores den- la sentencia en comentario, de donde se
tro del sistema registral los siguientes: aprecia el procedimiento para el inicio
el principio de publicidad material, del trámite de cierre de partida menos
formal, de rogación y de titulación antigua.
auténtica, especialidad, de legalidad, de De esa manera, se reafirmaría que
tracto sucesivo, de legitimación, de fe el derecho de propiedad por su propia
pública registral, prioridad preferente; naturaleza se constituye en un derecho
y el principio de prioridad excluyente, exclusivo; no obstante, se tendría que
como se aprecia del Título Preliminar evaluar si su título es válido y eficaz, de
del Reglamento General de los Registros manera que se asegure que efectivamente
Públicos. se transfiera y pertenezca al patrimonio
No obstante, podemos mencionar, de quien en realidad debe tenerlo, como
siguiendo a Martín Mejorada4, que, en precisa Martín Mejorada .
6

el caso de la duplicidad de partidas, se

enfrentan dos principios: el principio de 5 Véase, al respecto, los artículos 58, 59, 60
temporabilidad y el principio de oponi- y 61 del Reglamento de Registros Públicos,
bilidad, cuyo fundamento legal son los de los cuales se desprende cuatro casos de
duplicidad de partidas: duplicidad de partida
artículos 2016 y 2022 del Código Civil, idéntica, duplicidad de partida de inscripcio-
en tanto no puede aplicarse la prioridad nes compatibles, duplicidad de partidas con
registral, porque este principio solo sería inscripciones incompatibles y oposición, y
duplicidad generada por aparición de partidas
perdidas.
4 Mejorada Chauca, “Mejor derecho de pro- 6 Mejorada Chauca, “Mejor derecho de pro-
piedad en la duplicidad de partidas”, ob. cit., piedad en la duplicidad de partidas”, ob. cit.,
p. 98-99. pp. 102-104.

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Por ello que, para solucionar el
problema que se genera con la doble ti-
tularidad en una sola partida registral, se
tenga que recurrir a la normativa del de-
recho civil, como lo desarrolla Gunther
Gonzales7; y como consecuencia de
ello, la prueba de la propiedad de quien
alega ser el propietario, dado que nos en-
contramos en un supuesto donde existen
dos titulares con derecho de propiedad
aparentemente.
En ese sentido, se requerirá evaluar
el tracto sucesivo de las transferencias de
propiedad o de dominio, las cuales ser-
virían de base para apoyar la titularidad
reciente, en tanto sirve para respaldar
la legitimidad de la transferencia, y con
ello la existencia de un encadenamien-
to entre las sucesivas transferencias de
dominio, como lo precisa Guillermo
Borda8.
4.3. Formas de defensa de la propiedad
ante la duplicidad de partidas
Dado que la duplicidad de partidas
es un supuesto en donde dos sujetos
se consideran propietarios porque el
registro otorga la titularidad correspon-
diente, en tanto inscribieron sus títulos
respectivos. Desde el punto de vista
sustantivo, podemos mencionar como
tutela de la propiedad lo comprendido
en la normativa civil (el Código Civil),
que, por medio de la reivindicación, se le
7 Gonzales Barrón, Derecho registral y nota-
rial, ob. cit., p. 273
8 Borda, Guillermo, Manual de Derechos
Reales, 4. a ed., Buenos Aires: Editorial Perrot,
pp. 621-622.
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permitiría materializar el poder jurídico
de defensa de la propiedad.
Sin embargo, en doctrina se apre-
cia como mecanismo de defensa o de
tutela de la propiedad, los siguientes
instrumentos: la acción reivindicatoria,
la acción declarativa de dominio, y otros,
como lo precisa Gunther Gonzáles9.
IMPORTANTE
[…] quien reclama ser el propietario
tendría que demostrar su derecho,
probando que es el propietario, y que
la persona que le transfirió el bien o el
dominio sobre el mismo tenía el jus-
to título para realizar la transferencia
respectiva, y así sucesivamente, para
lo cual se entiende que se debió con-
tar con la posesión del bien.
No obstante, mencionamos que,
si bien el cierre de la partida menos
antigua normada en el Reglamento del
Registros Públicos como la solución al
problema de duplicidad de partida, y en
el que se incluye a la oposición como la
forma de cuestionar dicho procedimien-
to, a quien tiene su derecho inscrito en
la partida menos antigua, por disposi-
ción legal se entiende que se incluye la
posibilidad de cuestionar dicha decisión
por medio de la oposición respectiva, lo
cual viene siendo descartado, dado que
como parte de lo que se desarrollará
como análisis del caso se reflexionaría
9 Gonzales Barrón, Gunther, Tratado de
Derechos Reales, t. ii, 3. a ed., Lima: Juristas
editores, 2013, pp. 1335-1338.
Actualidad Civil 55
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sobre la defensa de la propiedad en el 4.3.1. Reivindicación

supuesto de duplicidad de partida desde Fernando Atria12 puntualiza que,
sus aspectos sustantivos. desde la teoría de las acciones reales (las
En ese sentido, como lo señala Luis cuales se pueden dividir en tres catego-
Diez Picazo10, las acciones judiciales rías, pero que en realidad solo se cuente
que permite la defensa del derecho con dos, por las dicotomías sucesivas de
subjetivo de la propiedad, por actos estas), se puede apreciar una distinción
que hayan reprimido las violaciones o entre el aspecto dinámico —dando
perturbaciones que puedan ser objeto prioridad a la relación con la cosa, antes
de manera plena, sería la reivindicación, del derecho del sujeto sobre las cosas— y
con y en el interés del propietario que el aspecto estático —se da prioridad al
pretenda recuperar la cosa de quien derecho del sujeto sobre la cosa con base
indebidamente la tiene. en una prueba absoluta— del régimen
No obstante, el autor citado an- de las cosas.
teriormente11 también señala que la De allí que se reconozca en la rei-
acción declarativa de dominio, reco- vindicación como la acción real más ade-
nocida jurisprudencialmente, cumple cuada para defender el dominio y, por lo
la finalidad de que el demandado sea tanto, sea la acción que debe requerir de
condenado a reconocer el dominio la mayor cantidad de requisitos de pro-
del acto, a quien se discute o se atri- cedencia, sin que ello no implique que,
buye ese derecho, sin aspiraciones de por la normativa de la posesión y de la
reintegración de la posesión de quien características del registro, la efectividad
detenta el bien en el proceso respectivo; de la acción reivindicatoria esta resulte
requiriendo, para ello, que se pruebe el disminuida, como lo puntualiza Atria13.
dominio del actor e identificación de la De ello se desprende que solo se
cosa en términos iguales que la acción puede considerar como condiciones de
reivindicatoria, siempre y cuando el la acción reivindicatoria, independiente-
demandado no se encuentre en la po- mente de que sean pasibles de discusión,
sesión del bien. la cosa o bien que guarde las siguientes
En ese contexto, pasamos a desarro- características: a) corporal, b) singular,
llar brevemente los aspectos doctrinarios c) apropiable, y d) que no afecta una
más importantes de la reivindicación y prohibición de reivindicación, como
del mejor derecho de propiedad.

12 Atria, Fernando, “El sistema de acciones

10 Díez Picazo, Luis y Antonio Gullon, Siste- reales, parte especial: acción reivindicatoria,
ma de Derecho Civil, vol. iii, 6. a ed., Madrid: publiciana y del art. 915”, en Ius et Praxis, n.°
Tecnos, 1977, p. 198. 2, Talca: 2017, pp. 118-150.
11 Ibid., p. 203. 13 Ibid., p. 151.

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lo menciona el autor citado anterior- propietario tendría que demostrar su

mente14. derecho, probando que es el propietario,
De manera que la prueba de la y que la persona que le transfirió el bien
propiedad sería absoluta, independien- o el dominio sobre el mismo tenía el
temente de las pretensiones del deman- justo título para realizar la transferencia
dado, dado que su atribución reside respectiva, y así sucesivamente, para lo
en los aspectos estáticos, como sería el cual se entiende que se debió contar con
derecho del sujeto que se dice ser pro- la posesión del bien; de modo que quien
pietario; a diferencia de la prueba para peticiona la reivindicación tendría que
la declaración de la propiedad, que sería acreditar que en algún momento tuvo
una prueba relativa, como se aprecia de la posesión del bien.
lo desarrollado Atria15.
4.3.2. Mejor derecho de propiedad
Al respecto, Gunther Gonzales16
señala que para la procedencia de la Siguiendo a Luis Diez-Picaso18, la
reivindicación se requiere que el actor acción declarativa de dominio del actor
pruebe la propiedad del bien y la acredi- no exige la condena al demandado del
tación del derecho o del dominio, lo cual reconocimiento del dominio del actor,
implicaría el hecho constitutivo del do- sino la entrega o restitución de la cosa
minio, la sucesión válida de titulares (en que detenta indebidamente un bien,
el tracto regresivo a quien pretende valer identificando a la cosa en iguales térmi-
su derecho) y la titularidad del actual nos que la acción reivindicatoria.
actor en su existencia y subsistencia; que Por otro lado, siguiendo a Fabiola
el demandado no ostente ningún título Lathrop19, el mejor derecho de propie-
dad sería la acción por la que el dueño
que le permita continuar en la posesión
de una cosa busca que su derecho de
del bien, y que se encuentre en posesión
propiedad sobre un bien determinado
del bien, y que el bien objeto de la litis se
encuentre plenamente individualizado. sea reconocido frente a quien lo niega,
En ese sentido, siguiendo a Gui- o que la desconoce o que la perturba
llermo Borda17, quien reclama ser el inmaterialmente; es decir, que no se per-
sigue la recuperación del bien por una
condena del demandado ni por la cons-
14 Ibid., p. 152. titución de nuevas relaciones jurídicas o
15 Ibid., p. 150. de la alteración de un estado de hecho
16 Gonzales Barrón, Gunther Hernán, “La
acción reivindicatoria”, en Vidal Ramos,
Roger (coord.), Libro de Ponencias del VIII 18 Díez PICAZO y Gullon, Sistema de Derecho
Congreso Nacional de Derecho Civil, Lima: Civil, ob. cit., p. 203.
Instituto Peruano de Derecho Civil, 2013, 19 Lathrop Gómez, Fabiola, “Procedencia de
pp. 100-114. la acción meramente declarativa del dominio
17 Borda, Manual de Derechos Reales, ob. cit., en el Derecho Chileno”, en Ius et Praxis, n.°
p. 662. 2, Talca: 2011, p. 10.

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preexistente, sino de la declaración de declarativa de dominio o mejor derecho

una determinada relación de derecho en de propiedad no tiene como finali-
donde existe duda de su titularidad, sindad u objetivo la restitución del bien,
que dicha perturbación se haya ejercido sino únicamente el reconocimiento y
con violencia. la declaración judicial de quién es el
En nuestro ordenamiento jurídico propietario de la misma; es decir, que
no se utiliza el término de “acción de- el demandante puede encontrarse en
clarativa de dominio”, sino la denomi- posesión del bien que pretende que se
nación de mejor derecho de propiedad, le declare propietario, por lo que este
como lo precisa Gunther Gonzales20. proceso no sería uno de condena que
exija la restitución del bien.
IMPORTANTE
5. Análisis
Si bien, este supuesto de duplicidad En este punto pasaremos a desa-
de partidas, a nivel normativo, se rrollar y/o cuestionar, como parte del
soluciona con las normas registra- comentario jurisprudencial, la eficacia
les, cerrando la partida más recien-
te, no obsta que pueda cuestionarse
jurídica del supuesto de hecho jurídico
la titularidad de la inscripción, que identificado como duplicidad de partida
requiere del análisis del origen de y la solución al caso en concreto, con
la titularidad del bien, y que, para base en los hechos referidos en la senten-
ello, se requiera reconocer en el ám- cia en casación; lo que nos permite iden-
bito normativo de la ley civil, dado tificar como problemática lo siguiente:
que se requiere de la evaluación del
cumplimiento de los elementos nece-
cómo se determinaría la titularidad de
sarios para que cada uno de los ac- la propiedad de un bien por quienes son
tos jurídicos de donde se precedió el titulares inscritos en registros públicos
acto jurídico sea válido, para lo cual cuando dicha titularidad se encuentra
se tendría que desarrollar una mayor inscrita en un mismo predio, situación
carga argumentativa de cada uno de jurídica excepcional que se encuentra
los aspectos que sean advertidos por
el órgano resolutor de conflicto.
regulada por nuestra normativa registral.
En principio, analizaremos la ins-
cripción y el título inscrito del que
Asimismo, coincidiendo con lo procede el derecho del demandante, a
señalado por José Beraún21, la acción partir de lo referido en la sentencia en
comentario, en el que se aprecia que el
20 Gonzales Barrón, Tratado de Derechos Rea- demandante tiene un título de propie-
les, ob. cit., p. 1417.
21 Beraún Barrantes, José Antonio, “¿Se
justifica el proceso de mejor derecho de pro- Libro de Ponencias del XI Congreso Nacional
piedad? Respuesta necesaria a una innecesaria de Derecho Civil, Lima: Instituto Peruano de
interrogante”, en Vidal, Roger (coord..), Derecho Civil, 2016, p. 121.

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Comentario de jurisprudencia El título y la acreditación de la propiedad

dad más antiguo frente al demandado, a derecho. Ello muy independientemen-

en tanto la compraventa que celebró te de que no se haya fundamentado lo
data de fecha más antigua que del acto resuelto en el recurso, de una manera
jurídico celebrado por el demandado; más clara y contundente.
dado que quien le otorgó la propiedad Por ello, pasaremos a desarrollar el
se la transfirió el 24 de mayo del 2001, análisis de cada una de las transferen-
cuyo título se inscribió en la Partida cias de la propiedad de ambas partes;
Registral N.° 11000639 del Registro de en principio, nos cuestionamos si el
Propiedad de Loreto, el 31 de mayo del demandante cuenta o no con el medio
2001; partida que se había aperturado probatorio adecuado que le permita
el 27 de octubre de 1947. acreditar su propiedad y cuál sería o no
Por otro lado, se aprecia que el el tracto sucesivo de la transferencia de
demandado cuenta con un título de propiedad, de donde procedió su adqui-
propiedad menos antiguo que el de- sición de su propiedad.
mandante, en tanto que le transfirieron Si bien el objeto del proceso de
la propiedad por compraventa del 8 de mejor de derecho de propiedad requie-
febrero del 2010, cuyo título fue inscrito re y permite la evaluación de todos los
el 18 de marzo del 2010, en la partida medios probatorios ofrecidos por ambas
N.° 11003343, partida que se apertura partes, para la determinación de la titula-
el 27 de noviembre de 1978. ridad de la propiedad, que aparentemen-
De allí que el demandante contaría te se les atribuye a los dos sujetos, parte
con un título de propiedad más antiguo, del proceso, por la situación jurídica
con una inscripción de su título con excepcional que se ha producido en la
anterioridad que el demandado, en una inscripción del dominio.
partida más antigua. No obstante, como Ante ello, se desprende de lo men-
hemos señalado, los criterios de tempo- cionado en la sentencia casatoria que
ralidad ni de prioridad preferente no el demandante cuenta con un título de
serían suficientes para resolver el mejor propiedad, que, a la fecha de la inter-
derecho de propiedad en la duplicidad posición de la demanda, nadie había
de partidas, que de lo referido por la cuestionado su validez, en tanto dicha
Corte Suprema, dado que no se puede titularidad deviene en válida (compra-
evaluar los hechos y medios probatorios venta del Sr. Cesar Augusto), por lo
referidos como objeto del proceso, no se que, habiéndose vencido el plazo para
pueden apreciar, dado que por medio accionar algún cuestionamiento sobre
del recurso de casación, no se requiriere dicho título, se entenderá que ese título
la revisión de los medios probatorios sería válido, y, por lo tanto, produciría
ofrecidos ni actuados en el proceso, para efectos jurídicos plenamente; sin embar-
que sean valorados y resueltos conforme go, pasaremos analizar la procedencia

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 Actualidad

Civil Especial del mes Silvia Morales Silva

ascendente del tracto sucesivo al título lado, el comprador del bien —deman-
del demandante. dante— adquiere el bien en sucesión
El vendedor que transfiere la conjuntamente con los otros cohe-
propiedad del demandante adquirió rederos de su padre, el Sr. Amador
el bien en porcentaje de la sucesión Bartens Lllerena, la cual consta en
de la Sra. Consuelo Vargas, la cual una anotación preventiva inscrita en
se anotó de forma preventiva dicha la partida más antigua .
23

declaratoria de herederos, sin que De tal forma que, aparentemente,

podamos advertir de lo desarrollado el tracto sucesivo sería legítimo, en tan-
en la sentencia casatoria alguna pre- to cada una de las transferencias de la
cisión al respecto, salvo lo referido a propiedad se han producido de quienes
lo resuelto por la Sala (en torno a la tenían derechos legítimos de sus prede-
caducidad de la anotación preventiva cesores; sin embargo, precisamos que,
del dominio primigenio)22. Por otro de la sentencia en comentario, no se
desprende la indicación de “porcentajes”
22 Consideramos pertinente mencionar que la sobre la transferencia de la propiedad,
inscripción de una anotación preventiva, si ni que se haya mencionado la división
bien se encuentra sujeta a la caducidad del
derecho por mandato legal, en tanto no es y partición de la masa hereditaria, ni de
un derecho que se otorgue de manera defi- la adjudicación de cada uno de los “por-
nitiva, también se aprecia que la formalidad centajes” de transferencia, por lo que
del sistema consiste en cancelar o inscribir la
cancelación de manera expresa del derecho
en los registros correspondientes, lo cual
aparentemente no ha sucedido, dado que no que la cancelación de la escritura pública
se aprecia en lo mencionado en la sentencia se realiza por otra escritura pública o por
en comentario si canceló dicha anotación medios judiciales. De manera que no podría
preventiva. Ello se ve reafirmado con la poste- desprenderse que dicha anotación preventiva
rior inscripción de los derechos del Sr. César. caduco de pleno derecho. Véase, al respecto,
Salvo que se haya incurrido en una nulidad el artículo 95.
en la inscripción, que no ha sido cuestionada “Artículo 95.- Las inscripciones o anotaciones
aparentemente, sería válida dicha inscripción preventivas extendidas en virtud de escritura
como anotación preventiva de donde procede. pública no se cancelan sino por otra escritura
Que si bien haya vencido el plazo de caduci- otorgada por la persona a cuyo favor estuvie-
dad, y que no se haya solicitado la cancelación sen extendidas o por sus representantes legales.
de dicha anotación, no implica que se equipare Si extendida una inscripción o anotación
la anotación preventiva a una inscripción preventiva a mérito de escritura pública; pro-
definitiva; en ese contexto, sí sería necesario cede su cancelación, y no consiente en ella la
un petitorio expreso sobre el mismo, dado que persona a quien ésta perjudique, puede el otro
no se puede cancelar ni anular expresamente. interesado exigirla judicialmente”.
Asimismo, se aprecia que la anotación preven- 23 Consideramos adecuado mencionar que si
tiva a favor de los hijos, por los que adquiere la inscripción de la anotación preventiva de
inicialmente el demandante la titularidad de la sucesión no fue cancelada ni anulada, se
su propiedad, caducó de pleno derecho.Al entiende que se mantiene en vigencia hasta el
respecto, en la norma aplicable en el momento momento en que deciden dividirse y partirse el
de la inscripción, la Ley N.° 5097, Reglamento bien, adjudicándose cada uno de los herederos
de las Inscripciones, en su artículo 95 señala el porcentaje de propiedad que le corresponde.

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Comentario de jurisprudencia El título y la acreditación de la propiedad
aparentemente existiría una indivisión
o sucesión indivisa.
De modo que se requeriría de la
formalidad de la plena identificación del
bien, que es objeto de litis, conforme a
derecho. Dado que del análisis que ve-
nimos realizando no se desprende que
se haya planteado como petitorio alguna
referencia a una precisión expresa de cuál
es el metraje del bien, puesto que solo
contamos con las referencias enunciadas
en la parte expositiva de la sentencia en
comentario, quedando la posibilidad
de revisión y valoración al momento de
resolver el conflicto, de todo lo ofrecido
y actuado en el proceso.
De otro lado, de lo referido en la
sentencia casatoria sobre la parte de-
mandada, apreciamos que la demandada
adquiere la titularidad del bien por com-
praventa, de quien era su vendedora, la
Sra. Georgina Bartens Ríos; debido a lo
cual dicho acto jurídico, al no haberse
cuestionado al momento de iniciado el
proceso objeto de litis, y habiendo ven-
cido el plazo para cuestionar dicho acto
jurídico, se entenderá que se encuentra
conforme a derecho.
Sin embargo, consideramos per-
tinente analizar las transferencias de
propiedad que han precedido, de ma-
nera similar a lo que hemos analizado
respecto de la titularidad del deman-
dante, a partir de lo que se desprende
de lo referido de la sentencia en co-
mentario. De manera que la vendedora
de la demandada (de quien recibió la
titularidad del bien) adquirió el bien
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de la Sra. Nilda Ríos Dávila, quien
adquirió el bien, a título gratuito, en
donación, con cumplimiento de la
formalidad requerida para recibir el
bien formalmente —de lo que se des-
prende de lo precisado en la sentencia,
por contarse con la escritura pública de
transferencia por donación del bien, y
de quien era su donante, la Sra. Con-
suelo Vargas—.
En ese sentido, se entendería que
la transferencia del bien se realizó res-
pecto de la totalidad del mismo, dado
que no se aprecia alguna mención a
la transferencia de propiedad en por-
centajes. Sin embargo, sería en esta
transferencia donde podemos advertir
algunos aparentes cuestionamientos,
de los cuales podemos mencionar los
siguientes: que si la donante transfirió
un bien plenamente determinado o no,
o si era el único bien con el que conta-
ba, en tanto dicho bien formaba parte
de la masa hereditaria de su cónyuge, y
con quien tuvo cuatro hijos. De modo
que la donación solo sería válida res-
pecto de su patrimonio, respetando los
límites de ley, dado que ella también
cuenta con cuatro eventuales herede-
ros —no pudiendo transferir toda la
propiedad, máxime si no cuenta con
otro bien como parte de su patrimonio,
como se puede apreciar conforme lo
señalado en el artículo 1629 del Có-
digo Civil (solo podría disponerse de
los tercios del bien, en concordancia
con lo dispuesto en el artículo 725 del
Código Civil)—.
Actualidad Civil 61
 Actualidad
Civil Especial del mes Silvia Morales Silva
Asimismo, apreciamos que no se ha
referencia a que dicho bien se haya en-
contrado dividido y partido, por lo que
aparentemente se encuentra indiviso. Y
de lo referido en la sentencia en comen-
tario, no se ha realizado alguna alusión
expresa, en tanto los herederos de la Sra.
Consuelo tampoco hayan cuestionado la
validez de la donación, ni que tampoco
haya sido advertida por el demandante,
dado que no se aprecia de lo referido
como antecedentes en la sentencia en
comentario, por el demandante.
En ese contexto, la propiedad que
indica que la demandante es titular,
aparentemente no ha sido acreditada
plenamente, de la misma manera que
la titularidad que la demandada aparen-
temente ha señalado, dado que ambas
partes tienen una relación jurídica válida
y se les ha otorgado la titularidad de la
propiedad en razón a una legitimación
de transferencia válida, más allá de que
se pueda cuestionar que la demandante
tiene derechos en razón de una anota-
ción preventiva y no de una inscripción
predial definitiva —en tanto dicha ano-
tación se encuentra supeditada al plazo
de caducidad y cancelación de la misma
(la cual en no habría sido aludida), y
con ello la extinción de los derechos
respectivos—, y, con ello, sin una plena
identificación del bien, dado que apre-
ciamos que no se ha desarrollado o que
aparentemente se haya realizado una
referencia a una plena identificación
del bien, como sería por medio de la
división y partición del bien, y, con
ello, nuestro análisis solo se realizaría
62 Instituto Pacífico
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en razón a la problemática referida en
la sentencia en comentario, antes que
un análisis documentario y estratégico
que han desarrollado ambas partes en
el proceso o que viene desarrollándose.
Por otro lado, apreciamos que,
para resolver el caso en concreto, se re-
quiere varias precisiones que debieron
desarrollarse o plantear ambas partes,
sin perjuicio que lo hayan realizado y
que obre en el expediente, pero que
de manera precisa debió desarrollar
la parte demandante, dado que no se
advierte de lo referido en la sentencia
en comentario, que se haya planteado
la nulidad de acto jurídico que acredite
la titularidad sobre el bien de la parte
demandada, sea por falta de validez
ante la falta de identificación del bien
y/o porque en sus argumentos con los
que precisa cuál sería su título que
acreditaría su propiedad no se encuen-
tran expuestos de manera adecuada, al
menos no se desprende de lo referido
de la sentencia en comentario.
Si bien este supuesto de duplici-
dad de partidas, a nivel normativo, se
soluciona con las normas registrales, ce-
rrando la partida más reciente, no obsta
que pueda cuestionarse la titularidad de
la inscripción, que requiere del análisis
del origen de la titularidad del bien, y
que, para ello, se requiera reconocer en
el ámbito normativo de la ley civil, dado
que se requiere de la evaluación del cum-
plimiento de los elementos necesarios
para que cada uno de los actos jurídicos
de donde se precedió el acto jurídico
Número 49 • Julio 2018 • pp. 67-81
Comentario de jurisprudencia El título y la acreditación de la propiedad
sea válido, para lo cual se tendría que 6. Conclusiones
desarrollar una mayor carga argumen- • Para resolver judicialmente la du-
tativa de cada uno de los aspectos que
sean advertidos por el órgano resolutor
de conflicto.
Asimismo, consideramos pertinen-
te señalar que en este proceso solo se
peticiona que se declare la propiedad a
favor de quien solicita que se le reconoz-
ca su derecho, mas no debería declararse
la nulidad de ningún acto jurídico que • Para acreditar la titularidad sobre la
se haya celebrado, dado que para ello
existe un proceso específico, como sería
el proceso de nulidad del acto jurídico.
En ese contexto, resulta relevante que
el órgano jurisdiccional fundamente
su sentencia conforme el principio de
congruencia, el cual requiere de una
evaluación y/o valoración de todas las
afirmaciones desarrolladas conforme a
derecho, para que la fundamentación de
la sentencia sea adecuada y considerada
motivada24.
• El órgano jurisdiccional que resuelve
24 Al respecto, se considera una sentencia motiva-
da si es que se desarrolla como lo ha descrito el
Tribunal Constitucional. Véase, al respecto, el
considerando n.° 7 de la sentencia recaída en el
Expediente N.° 00728-2008-PHC/TC-Lima.
“7. […] e) La motivación sustancialmente
congruente. El derecho a la debida motivación
de las resoluciones obliga a los órganos judicia-
les a resolver las pretensiones de las partes de
manera congruente con los términos en que
vengan planteadas, sin cometer, por lo tanto,
desviación que supongan modificación o
alteración del debate procesal (incongruencia
activa). Desde luego, no cualquier nivel en
que se produzca tal incumplimiento genera
de inmediato la posibilidad de su control. El
incumplimiento total de dicha obligación, es
decir, el dejar incontestadas las pretensiones,
o el desvía a decisión del marco del debate
judicial generando indefensión, constituye
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plicidad de partidas por medio del
mejor derecho de propiedad, se
requiere analizar no solo cuál de
las inscripciones sobre la partida es
la más antigua y la antigüedad del
título, sino la validez de los actos
jurídicos de transferencias que pre-
cedieron a dichos títulos.
propiedad de un bien en un proceso
de mejor derecho de propiedad por
duplicidad de partidas, se requiere
no solo los documentos que conlle-
ven a dicha titularidad, sino que la
procedencia del tracto sucesivo, y los
documentos que materializan dicha
formalidad haya sido emitida válida-
mente, y, con ello, los argumentos
que se utilizan para fundamentar
la acreditación de la propiedad sea
conforme a derecho.
el conflicto de mejor derecho de
propiedad no solo debe valorar los
vulneración del derecho a la tutela judicial
y también del derecho a la motivación de la
sentencia (incongruencia omisiva). Y es que,
partiendo de una concepción democratizadora
del proceso como la que se expresa en nuestro
texto fundamental (artículo 139, incisos 3
y 5), resulta un imperativo constitucional
que los justiciables obtengan de los órganos
judiciales una respuesta razonada, motivada
y congruente de las pretensiones efectuadas;
pues precisamente el principio de congruencia
procesal exige que el juez, al momento de
pronunciarse sobre una causa determinada,
no omita , altere o se exceda en las peticiones
ante él formuladas”.
Actualidad Civil 63
 Actualidad

Civil Especial del mes Silvia Morales Silva

medios probatorios correspondien- Díez Picazo, Luis y Antonio Gullon, Sistema

tes, sino los argumentos que funda- de Derecho Civil, vol. iii, 6. a ed., Madrid:
Tecnos, 1977.
mentan la pretensión y contradic-
Gonzales Barrón, Gunther, Tratado de De-
ción planteada por ambas partes, rechos Reales, t. ii, 3. a ed., Lima: Juristas
para determinar el mejor derecho editores, 2013.
de propiedad correspondiente. Gonzales Barrón, Gunther Hernán, “La
acción reivindicatoria”, en Vidal, Roger
(coord.), Libro de Ponencias del VIII Con-
7. Referencias bibliográficas greso Nacional de Derecho Civil, Lima:
Atria, Fernando, “El sistema de acciones reales, Instituto Peruano de Derecho Civil, 2013.
parte especial: acción reivindicatoria, pu- Gonzales Barrón, Gunther Hernán, Derecho
bliciana y del art. 915”, en Ius et Praxis, n.° registral y notarial, vol. i, 4. a ed., Lima:
2, Talca: 2017. Ediciones Legales, 2015.
Beraún Barrantes, José Antonio, “¿Se justifica Lathrop Gómez, Fabiola, “Procedencia de la
el proceso de mejor derecho de propiedad? acción meramente declarativa del dominio
Respuesta necesaria a una innecesaria inte- en el Derecho Chileno”, en Ius et Praxis, n.°
rrogante”, en Vidal, Roger (coord..), Libro 2, Talca: 2011.
de Ponencias del XI Congreso Nacional de
Mejorada Chauca, Martín, “Mejor derecho
Derecho Civil, Lima: Instituto Peruano de
de propiedad en la duplicidad de partidas”,
Derecho Civil, 2016.
en Cárdenas Rodriguez, Luis, (coord.), La
Borda, Guillermo, Manual de Derechos Reales, 4. propiedad. Mecanismo de defensa, Lima:
a
ed., Buenos Aires: Editorial Perrot. Gaceta Jurídica, 2014.

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