COLEGIO DE ARQUITECTOS DEL PERÚ

REGIONAL LIMA

CURSO PRÁCTICO

Jueves 22, viernes 23 y lunes 26 de marzo de 2018

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Expositor
Arq. Humberto Iberico Ocampo
1. Contenido del 1er y 2do. día
I. DEFINICIÓN DE TASACIÓN Y VALUACIÓN
1. Generalidades
2. Teoría del Valor
3. Definiciones de diferentes Tipos de Valor
4. Tipos de Tasaciones y Reglamentos que se
deben Aplicar

II. TASACIÓN DE TERRENOS

1. Tipos de Terrenos
2. Tasación de Terrenos Urbanos
3. Tasación de Terrenos Rústicos Urbanizables

2
3

Arq. Humberto Iberico Ocampo

I.1 Generalidades: Definición de Tasación y Valuación
Según RGTP (aprobado en
1956) del CTTP (creado el 13 de
Diciembre 1889)
“Es la estimación del precio
que tiene un bien, total o
parcialmente considerado, en
determinada condición de
lugar y tiempo”
RGTP = Reglamento General de Tasaciones del Perú
CTTP = Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú
Según RNT (aprobado en el 2016 y su
modificatoria del 2017) del ex-Consejo
Nacional de Tasaciones (CONATA del 1993-
2016), que quedó absorbida por el Ministerio
de Vivienda Construcción y Saneamiento
“Es el procedimiento por el que el Perito
estudia el bien, analiza y dictamina sus
cualidades y características en
determinada fecha, estimando el valor
razonable”
RNT = Reglamento Nacional de Tasaciones

Podemos decir que existe una confusión entre el concepto de

Valor y Precio, que ni el diccionario diferencia bien el término,
pues define:
Precio como “el Valor en que se estima algo”
Valor como “el Precio de algo” 4
Estudiosos de la Economía han definido los siguientes conceptos:

Malcolm Hadley: “El Precio Ing. Hélio de Caires: “Normalmente se

admite que Precio es una suma de dinero por la
es un hecho; el Valor es una
cual una cantidad de determinada mercadería o
estimación de lo que debiera ser
bienes puede ser adquirida; y se cita con
el Precio”
frecuencia para verificar la complejidad del tema,
Alfred D. Bernard: “El el ejemplo del salvavidas, cuyo precio es
Valor es la expresión de una relativamente bajo si se compara con su valor de
necesidad, de un deseo o de un uso en una situación dramática, difícil de ser
capricho” estimado”
Finalmente podemos concluir que
“El precio es algo relativo, coyuntural, en cambio el valor es
algo más sustancial y por lo tanto más significativo, por lo
que adoptamos el término Valor, para definir mejor un
intercambio de un artículo respecto a otro”.
5
 I. 2 Teoría del Valor como Ciencia

Conocimiento

Estudio del
valor
Normas
VALOR
Ciencia RAZONABLE
Análisis
metodológico

Arq. Humberto Iberico Ocampo 6

Para determinar el Valor de un Bien, es
necesario que existan los siguientes
Elementos:
• Que la propiedad o bien produzca, a otras
personas, un interés de adquirirlos para sí.
• Que exista la necesidad de uso de esa
propiedad o bien.
• Que pueda ser transferido a otras personas.
• Que el bien tenga la posibilidad de
producir ingresos, es decir, renta o
utilidad.

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I. 3 TIPOS DE VALOR

Comercial

Capitalización Mercado

Reposición Realización

Desecho Justo

Rescate De Uso

Intangible Contable o en Libros

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Arq. Humberto Iberico O.
 I. 4 Tipos de Tasaciones y Reglamentación a aplicar

Existen 2 tipos de Tasaciones : a) eruan

a) Oficial o Reglamentaria
Es en la que el Estado interviene
en alguna medida. Aquí se
debe aplicar el Reglamento
Nacional de Tasaciones (RNT).
Se trabaja con los Aranceles y
Valores Unitarios Oficiales de
terrenos y edificaciones
vigentes, que son aprobados
por los dispositivos legales y
publicados en el diario Oficial El
Peruano.
b) Privada o Comercial
Es en la que el Estado no
interviene; Aquí se aplica el
Reglamento General de
Tasaciones del Perú (RGTP).
En ella influye el Mercado. Los
valores que se utilizan son en
base a un estudio de
mercado.
9
10
11

Arq. Humberto Iberico Ocampo

 II.1 TIPOS DE TERRENOS

a) Terreno Urbano: Es una propiedad inmueble situada

en un centro poblado, destinado a cualquier fin urbano.
b) Terreno Rústico: Es una propiedad inmueble ubicada
fuera del perímetro de la población en zona rural,
dedicado a la agricultura, ganadería, forestales o agro-
industria.
c) Terreno Eriazo: Es aquel terreno rústico que no está
cultivado.
d) Terreno Pre- Urbano o en Expansión Urbana: Es aquel
ubicado en zona de expansión urbana, que son factibles de
urbanizarse.
12
II. 2 TASACIÓN DE TERRENOS URBANOS
Se pueden presentar los siguientes casos:
1. Que de frente a una sola calle.
2. Que de frente a dos o más calles que no forman esquina.
3. Que de frente a dos calles que forman esquina.
4. Que de frente a tres calles formando dos esquinas contiguas.
5. Que de frente a varias calles formando tres o más esquinas.
6. Que esté dentro de la manzana y se comunique con una de las
calles, a través de otra propiedad.

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CASO 1:

1.Hasta el área que resulte de calcular el doble del

cuadrado del frente, se le aplicará el valor
unitario de la calle.
2. Al resto del área, si lo hubiere, y hasta el tercer
cuadrado del frente se le aplicará el 75% del valor
unitario de la calle.
3.Si aún quedase área, esta se tasará al 50% del
valor unitario de la calle.
4.El valor del terreno será la suma de los valores
CALLE parciales referidos anteriormente.

Arq. Humberto Iberico O. 14

1.Hasta el área que resulte de calcular el
doble del cuadrado del frente, se le
aplicará el valor unitario de la calle.
2.Al resto del área, si lo hubiere, y hasta
el tercer cuadrado del frente se le
aplicará el 75% del valor unitario de la
calle.
3.Si
aún quedase área, esta se tasará al
50% del valor unitario de la calle.
4.Elvalor del terreno será la suma de los
valores parciales referidos
anteriormente.

15
Arq. Humberto Iberico O. 16
1. Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y
se compara con el área del terreno.
2. Si el área de terreno es igual o menor al triple del
cuadrado del frente del terreno, se multiplica el área de
terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano.
3. Si el área de terreno es mayor al triple del cuadrado del
frente del terreno, se multiplica el triple del cuadrado
del frente del terreno por el Valor Arancelario de
Terreno urbano, y se suma el producto del exceso del
área de terreno por el 50 % del Valor Arancelario de
terreno Urbano.

17
Arq. Humberto Iberico O. 18
CASO 2:

CALLE B

CALLE A

19
EJEMPLO - CASO 2

Arq. Humberto Iberico O. 20

EJEMPLO:
CASO 2
ART. 29 RGTP

21
 Según Art. 20 RNT

22
Arq. Humberto Iberico O.
CASO 3: TERRENO CON FRENTE A DOS CALLES QUE
FORMAN ESQUINA (ART. 30 RGTP)
Se pueden presentar los siguientes casos:
1. Que cada frente mida 25 metros o menos. Se valuará el área de
influencia de la esquina (área resultante del producto de los dos
frentes) a los dos tercios de la suma de los valores de las calles
y el resto si lo hubiere al 50% de dichos dos tercios.
2. Que uno de los frentes mida 25 mts. o menos y el otro más de
25 mts. Se valuará el área de influencia de la esquina como se
indica en el párrafo anterior y el área restante que corresponde
al frente mayor de 25 mts. como caso de terreno con frente a
una calle (caso 1 )
3. Que los dos frentes sean mayores de 25 mts. Se valuará el área
de influencia de la esquina como se indicó anteriormente y el
exceso de área se repartirá proporcionalmente a los frentes
restantes, procediendo a tasar cada una de las áreas parciales
como caso de terreno con frente a una calle(caso 1)
Nota: En todo caso, el valor de un terreno en esquina, nunca será menor, al que tendría
dicho terreno si sólo diera frente a la calle de mayor precio, valuado como el caso de
terreno con frente a una calle (caso 1), más la bonificación de un sexto del valor del área
de influencia.
23
Ejemplo CASO 3.1
Que cada frente mide 25 VALOR DEFINITIVO – COMPARACIÓN

metros o menos El Valor del terreno en Esquina no será < al que tendría
si solo diera frente a la calle de mayor precio + 1/6 del
Valor de la esquina”

Arq. Humberto Iberico O. 24

Ejemplo CASO 3.2 Que uno de los frentes mida 25.00 m. o
menos y el otro más de 25.00 m.

25
Ejemplo Caso 3.3 Que los dos
frentes sean mayores de 25
metros.

Arq. Humberto Iberico O. 26

Ejemplo CASO 3.3 Que los
dos frentes sean mayores de
25 metros
VALOR DEFINITIVO – COMPARACIÓN
Luego este valor no puede ser < que si tuviera frente a la calle de
mayor valor + Bonif. 1/6 de la Esquina.

27
CASO 4 TERRENO CON FRENTE A TRES CALLES
FORMANDO DOS ESQUINAS CONTIGUAS (ART. 32 RGTP)

Se tasará el área de influencia de las

esquinas de acuerdo como se indicó
anteriormente (caso 3) y el saldo restante
se repartirá proporcionalmente a los
frentes restantes, procediendo a tasar
cada una de las áreas parciales como caso
de terreno con frente a una (caso 1). En el
caso de que el lado común sea menor de
50 m, se tomará para valuar cada esquina,
la mitad de este lado común.

Arq. Humberto Iberico O. 28

Ejemplo Caso 4

29
Ejemplo Caso 4

Arq. Humberto Iberico O. 30

 CASO 5: TERRENO CON FRENTE A VARIAS CALLES
FORMANDO TRES O MAS ESQUINAS (ART. 33 RGTP)

Se tasará el área de influencia

de las esquinas de acuerdo
como se indicó anteriormente
Calle C (caso 3) y el saldo restante se
repartirá proporcionalmente a
los frentes restantes,
procediendo a tasar cada una

Calle B
Calle D

de las áreas parciales como

caso de terreno con frente a
una (caso 1).
Calle A

Arq. Humberto Iberico O. 31

Ejemplo Caso 5

32
Ejemplo Caso 5

Valor Total del Terreno:

33
Ejemplo: Caso 5
VALOR DEFINITIVO – COMPARACIÓN
Luego este valor no puede ser < que si tuviera frente a la calle de
mayor valor + Bonif. 1/6 de la Esquina.

34
Arq. Humberto Iberico O.
 CASO 6: TERRENO DENTRO DE UNA MANZANA Y SE
COMUNICA CON UNA DE LAS CALLES, A TRAVES DE
OTRA PROPIEDAD (Lote mediterráneo) - ART. 34 RGTP

Calle C
El valor de este terreno será igual al
producto de su área por el 50 % del

Calle B
Calle D

promedio de los valores de las calles

que forman la manzana.
Calle A

35
Ejemplo: Caso 6

Arq. Humberto Iberico O. 36

CASO 7: TERRENO DENTRO DE UNA PROPIEDAD
INTERIOR EN UN CONJUNTO DE VIVIENDAS
(ART. 39 RGTP)
 Deberá previamente valuarse el pasaje común de acuerdo con el artículo 28°.
Dividido este valor entre el área del pasaje se obtiene un valor promedio que
será el que se tomará en la valuación del terreno interior, teniendo en cuenta
que el pasaje actúa como si fuera una calle y el valor se computará de acuerdo
con el artículo 28.
Si el terreno tiene frente a la calle, se valuará de acuerdo con el art. 28
 Al valor del terreno interior calculado, se añadirá el que resulte de repartir el
valor del pasaje común, entre los condóminos, proporcionalmente a las áreas
de cada propietario.

37
Ejemplo Caso 7

V.U. = $ 2,000
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TASACIÓN DE TERRENO RÚSTICO URBANIZABLE

Art. 7° RGTP:
Se tomará como base el valor por metro cuadrado
que tienen los terrenos de la zona urbana
colindante, o el de venta de urbanizaciones de tipo
similar que más se asemeje a la zona en estudio y, a
este valor se le descontarán los valores que
corresponden a las obras de infraestructura urbana.

39
 LAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA
COMPRENDEN…
a) El porcentaje de áreas libres que exigen las disposiciones vigentes para pistas,
veredas y parques sobre un mínimo de 35 % y el 2 % de aporte al Estado. Estas áreas
totalizan el 37 % aproximadamente, quedando como área útil el 63 % del total del
área del terreno urbanizable.
b) El costo de las obras de urbanización, como son instalación de agua, desagüe,
alumbrado, nivelación y construcción de calzada y veredas, se reparte en el saldo de
63 % del área total del terreno que corresponde al área útil, arrojando un valor
promedio por metro cuadrado que varía según los costos de urbanización de ese
momento.
c) Porcentaje de utilidad que debe percibir el urbanizador teniendo en consideración el
interés del capital invertido, gastos generales y utilidad. Esta utilidad se estima en 30
%.
Arq. Humberto Iberico O. 40
 TASACIÓN DE TERRENOS RÚSTICOS
URBANIZABLES
Fórmula X = Valor unitario por metro cuadrado del área
rústica urbanizable que se desea obtener

Pu = Valor del terreno urbano.

%=Porcentaje de utilidad del urbanizador: 30 %
V = Costo de las obras de urbanización,
referidas al metro cuadrado de terreno útil
vendible.

41
Se considera que la influencia urbana inmediata se desarrolla
hasta una profundidad de 400 ml. en los terrenos
urbanizables, estableciéndose en esa área tres zonas de
distinto valor, con sujeción a las siguientes reglas:

1. Si el terreno urbanizable diera frente a alguna calle, jirón o

avenida colindante con el sector urbano
o se tomará como primera zona de influencia una faja de
terreno comprendida entre la línea del frente y otra
paralela a ésta, distanciada 200 ml., el área de esta zona se
multiplicará por el valor calculado mediante la fórmula.
o del excedente de terreno se tomará como segunda zona
otra franja de terreno de 100 ml. de ancho situada a
continuación de la franja anterior, y a esta área se le
aplicará los 2/3 del valor unitario obtenido para la primera
zona.
42
 Se considera que la influencia urbana inmediata se desarrolla hasta una profundidad de
400 ml. en los terrenos urbanizables, estableciéndose en esa área tres zonas de distinto
valor, con sujeción a las siguientes reglas:

1. //… Si después de calcular estas dos 2. En ningún caso los valores

zonas quedase excedente de terreno,
o se tomará como tercera zona otra
franja de 100 metros que se calculará
calculará al 50 % del valor obtenido
primitivamente para la primera zona.
hallados podrán ser inferiores al
valor del terreno tratado como
rústico; si ello ocurriera, se
adoptará dicho valor de terreno
rústico.
3. Si existiese un remanente de
área, está será calculada como
terreno rústico.

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EJEMPLO

CALLE A
Área del Terreno = 67,500 m2
44
Valor Unitario de la calle = US. $ 500.00 Arq. Humberto Iberico O.
VALOR UNITARIO DE TERRENO URBANIZABLE
Para el valor comercial unitario de US $ 500.00

Tomaremos: US. $ 220.00

Cálculo del Valor del Terreno:

FRANJA 1: 30,000 m2 x $ 220/m2 = $ 6´600,000

FRANJA 2: 15,000 m2 x 2/3 x $ 220/m2 = $ 2´200,000
FRANJA 3: 15,000 m2 x 50% x $ 220/m2= $ 1´650,000
60,000 m2 $ 10´450,000

45
 Para el Saldo, se calcula la zona de menor valor:
$ 10´450,000 / 60,000 m2 = US. $ 174

SALDO: 7,500 m2 x $ 62.30/ m2 = $ 467,250

VALOR DEL TERRENO: $ 10´450,000 + $ 467,250 = $ 10´917,250.00

VALOR UNITARIO PROMEDIO: $ 161.74 / m2

Arq. Humberto Iberico O. 46

 TASACIÓN DIRECTA DE EDIFICACIONES URBANAS
1.Tasación de Terreno
2.Tasación de Edificaciones y Obras
Complementarias
3.Tasación Propiedad Horizontal
 TASACIÓN INDIRECTA – RENTABILIDAD DE PREDIOS
1.Viviendas
2.Oficinas
3.Locales Comerciales

 TASACIÓN DEFINITIVA

47
48

Arq. Humberto Iberico Ocampo

a)
Autoavalúo

Licencia de
Declaratoria de Fábrica
Construcción

Copia literal de dominio o Información

Certificado de Gravamen
dominio o gravamen de que debe
los registros públicos. solicitar el
Perito a los
propietarios
Título o Testimonio de Plano del inmueble, de
Propiedad del Predio. ser necesario

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b)
Materiales utilizados

Tipo de estructuras de las

construcciones
Acabados de las
construcciones

Instalaciones:
Estado de sanitarias,
conservación de las eléctricas,
instalaciones y la mecánicas y
Edificación especiales
Qué verifica el
Perito en su
inspección al Sus obras y equipamiento
inmueble complementarios
Ubicación
• cerco, cisterna, grupo electrógeno

50
Arq. Humberto Iberico O.
c) Si el Perito no pudiera obtener la información respectiva del propietario o el
solicitante, deberá conseguir dicha información de los Registros Públicos. Si la
propiedad no estuviera legalmente registrada y no contara con su documentación
técnica respectiva, el Perito deberá realizar las mediciones del inmueble, para poder
realizar la tasación con esta información y deberá dejar constancia en su informe del
procedimiento adoptado.
d) También se debe efectuar referencialmente en la zona o alrededor del inmueble una
inspección del mercado inmobiliario de toda la zona en estudio, investigando ofertas
de ventas o las posibles transacciones comerciales efectuadas, con la finalidad de
poder determinar con la máxima aproximación posible el valor unitario del terreno,
teniendo un muestreo de los valores referenciales.
e) Las edificaciones existentes se valuarán según los metrados y las características
constructivas de cada edificación y de acuerdo a los costos unitarios referenciales

51
Son los calculados o El producto del metrado por
estimados a la fecha que el costo unitario respectivo.
se efectúa la tasación.
Costos Costo de
unitarios Reposición

Depreciación

Es la disminución que sufre el valor de la edificación por

efecto del deterioro por el uso, antigüedad,
obsolescencia funcional u otro, expresado en porcentaje.

Arq. Humberto Iberico O. 52

Es la diferencia entre el Valor de reposición o
Valor Similar Nuevo y la depreciación
calculados.
VE = VSN – D
Siendo:
VSN = At x VUE
Donde:
VSN = Valor Similar Nuevo
AT = Área Techada
D = Depreciación

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Fórmulas para la tasación de equipos y máquinas:
D = (VSN – R) x E/T
VA = (VSN – D) x Go
Donde:
VSN = Valor Similar Nuevo
R = Valor Residual
E = Edad del Equipo
T = Vida útil del Equipo
D = Depreciación
Go = Grado de Operatividad
VA = Valor Actual

Arq. Humberto Iberico O. 54

El valor de la tasación directa, es la suma de
los valores del terreno, las edificaciones y
las obras y equipamiento complementario.
Al valor de la tasación directa hallado se le
castiga por: servidumbre y gravamen.

Td = VT + VE + VOC – Gravámenes

55
 Ti = Rba x 10/12 ÷ Tasa
 El valor de la Tasación Indirecta es el valor que tiene el predio urbano en
función de la renta que produce o pueda generar, comparándola con
predios similares considerando una tasa de Interés establecida.
Así tenemos : Ti = Rna ÷ Tasa

 Rendimiento neto anual(Rna): es el Rendimiento bruto anual(Rba) menos 2

meses(debido a mantenimiento del inmueble, malos pagos, impuestos y/o posibles
pérdidas por desocupación.

Rna = Rba x 10 /12

Arq. Humberto Iberico O. 56

57
  La Tasación definitiva es el verdadero
valor del predio, y equivale a la
tercera parte de la suma de la
tasación indirecta más el doble de la
tasación directa.
TD = 1/3(2Td + Ti)
 En ningún caso el valor de la tasación
definitiva será menor que el valor del
terreno, en este caso se adoptará
como tasación definitiva el valor del
terreno.

Arq. Humberto Iberico O. 58

TASACIÓN DE EDIFICACIONES URBANAS

59
TASACIÓN DE EDIFICACIONES URBANAS

Arq. Humberto Iberico O. 60

TASACIÓN DE EDIFICACIONES URBANAS

61
TASACIÓN DE EDIFICACIONES URBANAS

Arq. Humberto Iberico O. 62

63
Arq. Humberto Iberico O. 64
 Valorización Comercial de Inmueble de 17 Pisos. Ubicado en Av.
Javier Prado Oeste N° 780 y 788, Distrito de Magdalena del Mar.
Provincia y Departamento de Lima.

Página 37

Solicitante: LAZARO COLQUE PARDO

Propietario: CESAR GOMEZ SEGURA Y OTROS
Ubicación: Av. Javier Prado Oeste 780 y 788, Distrito de
Magdalena del Mar. Provincia y Dpto. de Lima

Fecha Valuación: Lima, 20 de Enero de 2018

65
 Los inmuebles que forman parte de un predio matriz conformado por varias secciones de
dominio exclusivo de cada propietario y además por otros bienes que son de dominio
común y servicios comunes, están comprendidos en este régimen de propiedad horizontal.
 Cada propietario de una sección o unidad inmobiliaria es a la vez copropietario del
terreno en el que está construida la edificación y los bienes de dominio común, en
proporción al área construida de su sección.
 Están comprendidos bajo este régimen: los edificios Multifamiliares, los edificios de
Oficinas, las galerías Comerciales, las Unidades Vecinales, los conjuntos Residenciales,
las quintas y los condominios.

Arq. Humberto Iberico O. 66

 Es necesario tener en cuenta las siguientes definiciones:
Terreno Matriz • El bien común que pertenece a todas las unidades
independizadas

Unidad Inmobiliaria o • Es cada una de las secciones de dominio exclusivo que

Independizada conforman el predio matriz

• Es el área de uso exclusivo, que le pertenece a una unidad

Área Ocupada inmobiliaria y comprende el área techada, patios, jardines y
terrazas
• Es la parte del área de una unidad inmobiliaria que tiene
Área Techada techo

• Son todos los elementos básicos del inmueble matriz, como

Bienes Comunes son: El terreno, las estructuras, las instalaciones eléctrico-
mecánicas y sanitarias
• Son todos los elementos constructivos de uso exclusivo
Bienes Propios de cada unidad inmobiliaria. 67
Es necesario tener en cuenta las siguientes definiciones:
•Se tasará el predio matriz como si fuera una sola
unidad independizada.
•Se le asigna a cada Unidad Independizada el valor
proporcional de terreno que corresponde al
Procedimiento de porcentaje de participación según Título de
Valuación propiedad o a lo indicado en el Reglamento Interno
del inmueble, siempre que ambos estén registrados.
•Si no se indica dicho porcentaje, se prorratea el
Valor del terreno entre las Secciones del edificio,
proporcionalmente al área de Uso Exclusivo de
cada Unidad Independizada.

68
 Valorización Comercial de 6 Inmuebles Ubicados en Jr. Monterosa 333 y 335.
Urb. Chacarrilla. Distrito de Santiago de Surco. Provincia y Departamento de
Lima.

Página 48

Solicitante: Empresa SEATSHOW SAC

Propietario: Inmobiliaria MONTEROSA SAC
Ubicación: Jr. Monterosa 333 y 355, Urb. Chacarilla Distrito de Santiago
Santiago de Surco. Provincia y Departamento de Lima

Fecha Valuación: Lima, 17 de Diciembre de 2017

Cuerpo Técnico de Tasaciones

Arq. Humberto Iberico Ocampo
Perito 69
70 GRACIAS
por su atención