ENFOQUE DEL REGISTRO DE PROPIEDAD DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA

SEGURIDAD DEL TRÁFICO JURÍDICO INMOBILIARIO

I. INTRODUCCIÓN

El Código Civil en el artículo 949 prescribe: “La sola obligación de enajenar un inmueble
determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en
contrario”. De lo cual se desprende que a través el contrato (ius consensus) se puede adquirir la
propiedad. De la definición antes esbozada parece que todo va bien, pero imaginemos, que
sucedería cuando “A” compra un bien inmueble a “B” y este luego vende el bien a “C” , y “C”
inscribe en el registro su titularidad; es así que “A” y “C” adquieren el derecho de propiedad por el
contrato, pero los dos adquirieron el bien con la finalidad de ser los únicos propietarios y tener la
exclusividad de este, por lo cual sus derechos de propiedad sobre el bien son oponibles y sólo uno
debe ser propietario. Es así que los problemas surgen al momento de hacer oponible el derecho
a terceros, cuando todos tienen el mismo derecho sobre el mismo bien, ¿quién es el propietario?.
De manera que, el objetivo y el desarrollo del presente artículo se centrará en responder la
pregunta antes esbozada.
Palabras clave: Inscripción, registro, propiedad, transferencia, derecho, seguridad
II. DESARROLLO

“C” desconocía que “A” ya había comprado el bien inmueble, ello sucede por razón de que cuando
se realiza un contrato, los datos del propietario y del bien solo lo saben las partes contratantes y
no la sociedad, de lo que se infiere que la información puede ser oculta o clandestina; el
consensualismo descarta la utilización de instrumentos publicitarios para dar a conocer las
transferencias y, en general, para dar a conocer el estado jurídico de los inmuebles. Ante el
desconocimiento de tal información, la persona adquiriente pretenderá averiguarlo, ello acarreará
gastos que, generan mayores costos. De manera que, no se determina quién es el propietario de
un inmueble, por lo que se presenta el problema de la asimetría informativa. Este riesgo de no
conocer la información tiene que ser asegurado si la finalidad es que el mercado inmobiliario
funcione.

a) Seguridad del tráfico

Debido a los riesgos en la contratación descritos anteriormente, es imprescindible dotar a la

transferencia de bien inmueble con publicidad y oponibilidad. Al respecto, en el Perú existen
mecanismos legales para proteger tal derecho, que otorgan distintos niveles de seguridad,
siendo el del máximo nivel la inscripción registral que protege el derecho con reglas de
propiedad, por lo que este sólo será afectado siempre que el titular haya prestado su
consentimiento y se haya justipreciado por ello, lo cual conlleva a aminorar los costos de
transacción, lo que contribuye a un serio incremento en las transacciones en el mercado
inmobiliario. En consecuencia, la inscripción otorga múltiples beneficios: En primer lugar, asegura
la seguridad del tráfico, por la que el dueño que sea privado de su propiedad no puede
reivindicarlo de quien lo ha adquirido de buena fe y a título oneroso de quien creía dueño, y que,
además, ha inscrito su derecho. Este es el punto fuerte, porque si él es dueño porque ha
adquirido de buena fe y a título oneroso de quien en el registro aparece con facultades para
trasmitir, queda inmunizado frente a las eventuales reclamaciones de un verus dominus,
mediante la inscripción, la cual impide que pueda surgir un tercero protegido, salvo con su
consentimiento. Por ende, la inscripción es la única carga que se ha de asumir para asegurarse
de la conservación de su derecho y a la misma vez represente el único coste de conservación
del mismo (Méndez González, 2011). En segundo lugar, teniendo en cuenta el significado de
propiedad se entiende que, por esta, se puede disponer, transferir, enajenar, gravar. No obstante,
para ejercer plenamente estas facultades se tiene que inscribir el bien, de lo contrario uno sería
un “cuasi propietario” porque no puede disfrutar plenamente de todas las facultades que otorga
el derecho de propiedad, pues para constituir una hipoteca el bien debe estar inscrito. Es así que
sólo a partir del registro puede disfrutar de todas las facultades. Por ende, la contratación futura
es menos costosa y más segura porque los derechos están determinados.

Entonces, la solución para el caso planteado al inicio consiste en que aquel que inscribió su
derecho es el propietario, en el caso el propietario sería “C”, pues el registro otorga la
oponibilidad, y exclusividad contra terceros, protegido por regla de propiedad, mientras “A” que
no inscribió está protegido sólo por una regla de responsabilidad. Por lo tanto, el registro es
sustancialmente importante, porque brinda una adecuada protección a los derechos de
propiedad, y asimismo concuerdo con lo dicho por el Tribunal Constitucional (Exp. N.° 0016-
2002-AI/TC) que expresa que el registro hace posible poder oponer la titularidad de dicho
derecho frente a terceros y tener la oportunidad de generar, a partir de la seguridad jurídica que
la oponibilidad otorga, las consecuencias económicas que a ella le son consubstanciales. Es
decir, es necesario que el Estado cree las garantías que permitan institucionalizar el derecho.

III. CONCLUSIONES

El registro al ser un mecanismo legal que protege el derecho de propiedad, elimina las asimetrías
informativas porque informa sobre quien es el titular del derecho, su capacidad dispositiva y las
cargas sobre el inmueble. Dado ello, las personas tienen información determinada, y el
propietario que inscribe su derecho puede hacerlo oponible a terceros que quieran despojarlo.

IV. BIBLIOGRAFÍA
Méndez González, F. (2011). Fundamentación económica del derecho de propiedad privada e
ingeniería jurídica del intercambio personal. España: Arizandi SA.