CONTRATO DE COMPRAVENTA

Definición (art. 1123)

 Hay compraventa si una de las partes SE OBLIGA A TRANSFERIR LA PROPIEDAD
DE LA UNA COSA

 Y LA OTRA A PAGAR UN PRECION EN DINERO

Resumen:
Hay 2 elementos (LA COSA y EL PRECIO EN DINERO), si están estos dos hay contrato de
compraventa

Carácter

 Bilateral (2 partes)

 Consensual

 No formal: la ley no determina una formalidad en particular, salvo en caso de

bienes inmuebles (art. 1017 exige una formalidad)

 2 prestaciones (la cosa y el precio en dinero)

 Oneroso: Modificación en el patrimonio de cada parte

 Conmutativo: se conoce la ventaja y desventaja al inicio de la relación

contractual

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 APLICACIÓN SUPLETORIA A OTROS CONTRATOS (Art. 1124)

Se aplica por supletoriamente (analogía), el contrato de compraventa a por ejemplo

A) CUANDO SE TRANSFIEREN DERECHOS REALES de condominio, propiedad

horizontal
 Usufructos, habitación, conjunto inmobiliarios y que DICHA PARTE A PAGAR
UN PRECIO EN DINERO

B) TRANSFERIR LA TITULARIDAD DE TITULOS DE VALORES POR UN PRECIO EN

DINERO

COMPRAVENTA Y CONTRATO DE OBRA (art. 1125)

Diferencia entre el contrato de compraventa y el contrato de obra

 Cuando el comprador transmite la materia prima (acá se entiende que hay

contrato de obra)

COMPRAVENTA Y PERMUTA (art. 1126)

Si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa (EL CONTRATO ES DE

PERMUTA SI ES MAYOR EL VALOR DE LA COSA Si ES MAYOR EL VALOR DEL DINERO, es
un contra de COMPRAVENTA

Resumen:

 Si el dinero es mayor que el valor del objeto que se entrega (HAY

COMPRAVENTA)

 Si el dinero es menor que el valor del objeto que se entre (HAY PERMUTA)

NATURALEZA DEL CONTRATO

El contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo
estipulen, si par ser tal le falta algún requisito

Si no reúne uno de los requisitos, (NO ESTA LA TRANFERENCIA DE LA PROPIEDAD DE

LA COSA, O FALTA EL PRECIO EN DINERO) no será compraventa por más que las partes
así lo califiquen

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OBLIGACION DE VENDER (art. 1128)

La compraventa es un acto voluntario, por lo tanto Nadie está obligado a vender,

excepto que se ENCUENTRE SOMETIDO A LA NECESIDAD JURÍDICA DE HACERLO
(venta forzada)

Supuesto de venta forzada

a) Expropiación
b) Ejecución del patrimonio del deudor para satisfacer el crédito del acreedor
c) Condominio (la propiedad tiene 2 o más personas y 1 quiere vender)

COSAS VENDIDA (art. 1129)

Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos

LA COMPRAVENTA Y LA TRANDFERENCIA DEL DOMINIO

Existen 3 sistemas (FRANCES; ALEMAN; ROMANO)

Sistema ROMANO, para que se trasmita el dominio tiene que haber

1) Titulo suficiente
- Firmar una escritura publica
- Tradición de la cosa (entrega de la cosa) “ACA SE ENTEGA EL DOMINIO”
- Inscribir la propiedad en el registro inmueble

Sistema FRANCES

- Titulo suficiente (ya es constitutivo) “ACA SE ENTREGA EL DOMINIO”

- No hay tradición de la cosa

Sistema ALEMAN

- Titulo suficiente + Modo suficiente + inscripción registral

- A partir de la fecha de inscripción registral “SE ENTREGA EL DOMINIO”

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 PARTES DEL CONTRATO

 PRECIO
 LA COSA
REQUISITOS DE LA “COSA”

 Una cosa en sentido propio

 No tiene que estar prohibida su venta (por ley o por consentimiento de las
partes)

 Determinable (especifica cado / determinable fungible por género o cantidad)

 La cosa debe existir o llegar a existir antes de finalizar el contrato

 Titularidad de la cosa (que el que la venda sea el dueño de la cosa)

REQUISITOS DEL PRECIO (art. 1133)

Si hay precio hay compraventa, si no hay precio no hay compraventa

1) TIENE QUE SER EN DINERO

2) CIERTO (que sea determinado por las partes o por un terceros designado en el
contrato art. 1134), si este tercero, ni las parte lo fijan, lo fijara el juez

3) SERIO (el precio tiene que coincidir con la cosa)

- Irrisorio:
Cuando se aleja del precio real de la cosa (es muy bajo)
Efecto: produce la nulidad del contrato

- Vil:
No es tan bajo el precio, está más cerca de la mitad
Efecto: LESION SUBJETIVA

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 OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

1) TRANFERIR AL COMPRADOR LA PROPIEDAD DE LA COSA VENDIDA

- Poner a disposición también del comprador los INSTRUMENTOS

REQUERIDOS POR EL USO o PARTICULARIDADES DE LA VENTA

- Prestar cooperación que le sea exigible para que la transferencia dominial

se concrete

2) GASTOS DE ENTREGA (art. 1138)

- Excepto pacto en contrario

- En la compraventa de inmuebles también están a su cargo los del estudio

del título y sus antecedentes, los tributos que graven la venta

3) TIEMPO DE ENTREGA DEL INMUEBLE

- El vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la escrituración

excepto convención en contrario

4) ENTREGA SI ES UNA COSA

- La cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder
y de oposición de terceros

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

1) PAGAR EL PRECIO, en el lugar y Tiempo convenido (salvo pacto en contrario)

2) RECIBIR LA COSA Y LOS DOCUMENTOS VINCULADOS CON EL CONTRATO

3) PAGAR LOS GASTOS DE RECIBO, (el vendedor su gasto es hasta el lugar fijado,
de allí los gastos son del comprador)

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 COMPRAVENTA DE COSAS MUEBLES (art. 1142)

 Se celebró el contrato válidamente, pero EL PRECIO NO SE SEÑALO, ni expresa

ni tácitamente ni se estableció medio para determinarlo

 Se considera excepto indicación en contrario (SE DETERMINARA POR LAS

CONSTUMBRES EL PRECIO DEL MERCADO)

 El precio también se puede fijar por PESO, NUMERO o MEDIDA (art. 1144)

ENTREGA DE LA DOCUMENTACION (art. 1145)

 El vendedor debe entregar al comprador una FACTURA que describa la cosa

Vendida, su precio o la parte de este que ha sido pagada y los términos de la
venta

 Excepto disposición legal, si es de uso no emitir factura, el vendedor debe

entregar una documento que acredite la venta (ej. remito)

OBLGIACION DE ENTREGAR LA DOCUMENTACION

El vendedor esta obligado a entregar documentos relacionados con la cosa vendida

DEBE HACERLO EN EL MOMENTO, LUGAR Y FORMA FIJADO por el contrato

En caso de entrega anticipada de documentos, el vendedor puede hasta el momento

fijado para la entrega subsanar cualquier falta de conformidad de ello

PLAZO DE ENTREGA DE LA COSA

 La entrega debe hacerse dentro de las 24 hs de celebrado el contrato, excpeto

convenicion de las partes

LUGAR DE ENTREGA

 Es el convenido, o el que determinen los usos o las particularidades de la venta

ENTREGA ANTICIPADA DE LA COSA

 Existe una entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato, el vendedor

hasta la fecha de entrega puede subsanar cualquier vicio, sin reclamación de

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 daños alguna, siempre que el ejercicio de este derecho no ocasione gastos al
comprador

TIEMPO DE PAGO (art. 1152)

 El pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario

COMPRAVENTA SUJETA A CONDICION SUSPENSIVA

Si la compraventa está sujeta a condición suspensiva de la aceptación de la cosa por el

comprador (ej. filtros de agua)

a) El comprador se reserva la facultad de probar la cosa (posibilidad de

arrepentirse)

b) El plazo de aceptar es de 10 días excepto pacto en contrario

PACTO DE RETROVENTA, REVENTA Y PREFERENCIA

Son cláusulas que se pueden agregar al contrato de compraventa

PACTO DE RETROVENTA (1163)

El vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida y entregar al

comprador contra restitución el precio, con el exceso o disminución que hubiera
pactado

PACTO DE REVENTA (1164)

El comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada, y el vendedor debe

restituir el precio, con exceso o disminución que hubieran convenido

PACTO DE PREFERENCIA (art. 1165)

Es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a
cualquier otro adquiriente si el comprador decide venderla

El derecho que otorga es persona y no puede cederse

El comprador debe comunicar oportunamente al vendedor su decisión de vender la

cosa

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 BOLETO DE COMPRAVENTA vs CONCURSO o QUIEBRA del
VENDEDOR

BOLETO DE COMPRAVENTA (ART. 1170)

El derecho del COMPRADOR DE BUENA FE, TIENE PRIORIDAD SOBRE TERCERO

QUE HAYA TRABADO UNA CAUTELAR SOBRE EL INMUEBLE VENDIDO

Para que este BOLETO DE COMPRAVENTE, para que tenga preponderancia (fuerza)
debe cumplir los siguientes requisitos:

1- El adquiriente debe ser de buena fe

2- Haber pagado como mínimo el 25 % del valor del inmueble antes de que se
TRAVE LA CAUTELAR

3- El boleto debe tener FECHA CIERTA

4- La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria

ART. 1771
Si reúne los requisitos anteriores, EL JUEZ dispone que se otorgue la respectiva
escritura pública

En caso de prestaciones a cargo, del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca
en primer grado, sobre el bien en garantía del saldo de precio

SUPUESTOS DE CONTRATACION MODERNA

a) CONJUNTO INMOBILIARIO:

Característica principal es que hay una parte común y una privativa

Ejemplo:

a) Clubes de campo
b) Barrio cerrados
c) Parques náuticos
d) EDIFICIO

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DERECHOS Y OBLGIGACIONES DEL PROPIETARIO

 Derecho a disponer LIBREMENTE DE LAS PARTES COMUNES

 Obligación: PAGAR LAS EXPENSAS, RESPETAR LAS NORMAS DE CONDUCTA

B) TIEMPO COMPARTIDO

Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectado a su
USO PERIODICO y POR TURNO,

Ejemplo: Para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo

CARÁCTER DEL CONTRATO

a) Bilateral
b) Oneroso
c) Conmutativo
d) No formal (salvo que se trate de un bien inmueble)

PARTES DEL CONTRATO

 EMPRENDEDOR: quien estable el régimen de utilización y administración de la

cosa

 USUARIO: debe ejercer su derecho conforme a la naturaleza y destino de la

cosa sin alterarlos

Importante: “acá tenemos una relación de consumo”

C) CEMENTERIO PRIVADO

Se considera cementerio privados a los INMUEBLES DE PROPIEDAD PRIVADA

AFECTADO A LA INHUMACION DE LOS RESTOS HUMANOS

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 1) Afectación: EL Inmueble se lo debe inscribir en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE juntamente con el reglamento de Administración y uso del
cementerio

2) Esta propiedad no puede ser EMBARGADA

3) Reglamento de administración y uso (debe contener la descripción del

inmueble, ubicación, instalaciones y servicios comunes)

4) El cementerio está obligado a llevar un REGISTRO DE INHUMACIONES Y

SEPULTURAS

Importante: ACA TAMBIEN EXISTE UNA RELACION DE CONSUMO (HAY UN

CONSUMIDOR)

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 CONTRATO DE PERMUTA (Art. 1172)

Hay contrato de permuta, si las partes se obligan recíprocamente a TRANSFERIR EL

DOMINIO DE COSA QUE NO SON DINERO

Aclaración

 El contrato de permuto es el conocido Trueque

 Es el contrato anterior a la aparición del dinero (que luego se convirtió en
compraventa)

Carácter:

 Bilateral: (ambas partes se obligan a transferir a la otra la propiedad de la cosa

 Oneroso: representa ventajas y sacrificios económicos para las partes
involucradas
 Conmutativo: se conocen las ventajas y las pérdidas desde el inicio de la
relación
 No forma: en caso de bienes muebles y formal si se trata de un inmueble
 Nominado: por contar con una regulación legal especifica

GASTOS (art. 1173)

Excepto pacto en contrario, los gastos son soportados por los contratantes en partes
iguales.

Importante
Diferencia con la compraventa, que los gastos los soporta el vendedor, en cambio en la
permutas ambas partes

EVICCION (art. 1174)

El permutante si sufre una turbación de derechos, puede reclamar la restitución de la

cosa que día a cambio o su valor al tiempo

NORMAS SUPLETORIAS (art. 1175)

Se aplican supletoriamente las normas de la compraventa

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 CONTRATO DE LOCACION (art. 1187)

Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra EL USO Y GOCE
TEMPORARIO DE UNA COSA, A CAMBIO DEL PAGO DE UN PRECIO EN DINERO

PARTES DEL CONTRATO DE LOCACION

LOCADOR:
Es la parte que asume la obligación de otorgar el uso y goce de la cosa objeto del
contrato

LOCATARIO
Es quien se obliga al pago de un precio en dinero como contraprestación al USO Y
GOCE otorgados (inquilino)

CARÁCTER DEL CONTRATO DE LOCACION

 BILATERAL: (prestaciones reciprocas)

 ONEROSO: ventaja y una desventaja patrimonial para las partes

 CONMUTATIVO: hay certezas de las ventajas al momento de la celebración del

contrato

 TRATO SUCESIVO

 FORMAL: (art. 1188), el contrato de locación de cosa inmueble o mueble

registrables de DEBE SER HECHO POR ESCRITO

ELEMENTOS ESCENCIALES del contrato de locación

El USO Y GOCE DE LA COSA (el objeto de la prestación a cargo del locador)

PRECIO (está determinado por una suma de dinero, que debe dar el locatario al
locador como contraprestación

CONTINUADOR DE LA LOCACION

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 Art. 1190

 Si la cosa locada es inmueble o parte material de un inmueble

 Tiene es inmueble o parte del inmueble debe ser DESTINADO A HABITACION

 DE HABER ABANDONO O FALLECIMIENTO DEL LOCATARIO

 la LOCACION PUEDE SER CONTINUADA en las mismas condiciones pactadas

hasta el vencimiento del plazo contractual

 OR QUIENES LO HABITE Y ACREDIT HABER RECIBIDO DEL LOCATARIO

OSTENSIBLE TRATO FAMILIAR DURANTE EL AÑO PREVIO AL ABANDONO O
FALLECIMIENTO

 EL DERECHO DEL CONTINUADOR, en la locación PREVALECE sobre el del

HEREDERO DEL LOCATARIO

Aclaración
Trato ostensible = no es necesario sea familiar.

OBEJTO Y DESTINO DEL CONTRATO DE LOCACION

OBEJTO: (art. 1192)

 TODA COSA PRESENTE O FUTURA (muebles o inmuebles registrables o no

registrables)

 DEBE ESTAR EN EL COMERCIO

 DETERMINABLE, aunque sea solo en su especie

DESTINO DE LA COSA LOCADA Art. 1194

El locatario debe dar a la cosa locada, el destino acordado en el contrato

Destinos:
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 1) HABITACION
2) COMERCIAL
3) INDUSTRIAL
4) PROFESIONAL

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 LOACION HABITACIONAL (art. 1196)

Si el destino de la locación es habitacional, el locatario no podrá requerir

a) El pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un mes

b) Depósitos de garantías por cantidad mayor equivalente a un mes de alquiler

por cada año del locación contratado

c) El pago de valor llave o equivalente

Aclaración
Son normas de orden públicos que las partes no pueden modificar, a los fines de evitar
abusos por parte del locador

TIEMPO DE LA LOCACION (Art. 1197)

El tiempo de la locación CUALQUIERA SEA EL OBJETO, NO PUEDE EXCEDER DE

 20 AÑOS para el destino HABITACIONAL

 50 años para los otros destinos

PLAZO MINIMO del contrato de locación (art. 1198)

 2 AÑOS contrato de locación inmueble CUALQUIERA SEA SU DESTINO

-plazo único para todos

 Cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso SE CONSIDERA

CELEBRADO POR EL PLAZO DE 2 AÑOS

Cuadro CC vs CCC

PLAZO MINIMO PLAZO MAXIMO

Destino habitacional
Código Civil VELEZ 2 años
10 años
Otros destinos
3 años

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 Destino habitacional
2 años único plazo para 20 años
Código Civil y Comercial todos
Otros destinos
50 años

EXCEPCIONES (no se aplica el plazo minimo legal de 2 años a los cotnratos de locación
de inmuebles a:

1) Sede de embajada, consulado u organismo internacional y el destino habitación

de su personal extranjero

2) Habitacion con fines turísticos (que no exceda los 3 meses, mas ya no es

turístico)

3) Deposito (guarda de cosas)

4) Exposicion (Predios Feriales)

5) Tampoco los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad
determinada expresada en el contrato (alquilar el balcón por un evento)

OBLIGACIONES DEL LOCADOR (art. 1200)

1) Debe entregar la cosa conforme a lo acordado (art. 1200)

2) Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido (art. 1201)

- Realizar todas las relaciones que le sean imputables al locador

- Realizar las mejoras que sean necesarias

3) Debe pagar las mejoras necesarias que fueron hechas por el locatario, a la
cosa locada. Aunque no lo haya convenido (art. 1203)

4) El locador responde si este actuo con dolo, sabiendo que inmueble que
alquilaba iba a perder luminosidad por la construcción de una finca vecina

- Si el locador no sabía, el locatario no está autorizado a solicitar la reducción

del precio ni resolver el contrato (art. 1024)

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 OBLIGACIONES DEL LOCATARIO

1) NO PUEDE VARIAR EL DESTINO que se le dio a la cosa lacada en el contrato

2) DEBE PAGAR EL CANON CONVENIDO (pagar el alquiler)

3) PAGAR CARGAS Y CONTRIBUCINES POR LA ACTIVIDAD (expensas, los servicios

luz, gas etc.) salvo pacto en contrario

4) RESTITUIR LA COSA (al concluir el contrato debe restituir al locador la cosa en

el estado que la recibió “Excepto deterioros provenientes del transcurso del
tiempo y uso regular

5) CONSERVAR LA COSA EN BUEN ESTADO

- Responde por los deterioros causado a la cosa por el incluso por sus
visitantes ocacionales

6) Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto de su conservación y

las mejoras de mero mantenimiento

- Si la cosa es inmueble, si son necesarias “urgente” las puede realizar a cosa

del locador dándole aviso previo

REGIMEN DE MEJORAS
REGLAS
EL LOCATARIO (ART. 1211)

Puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato

 No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y suntuarias

- Pero puede retirarlas al concluir la locación el locatario, salvo pacto en

contrario

 Si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al locador

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Clases de mejoras:

- Mejoras necesaria: se requieren para que la cosa siga teniendo

funcionabilidad

- Útiles: excede lo necesario, sin estas las cosa igual sigue funcionando

- Suntuarias: es una mejora superior a la útiles, pero totalmente innecesaria

Violación al régimen de mejoras (art. 1212)

La realización de mejoras, cuando está prohibida por contrato (art. 1211), viola la
obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió

Habilitando al locador, si la gravedad del incumpliendo lo justifica A RESOLVER EL

CONTRATO

SUBLOCACION (art. 1214)

Igual al subcontrato.

 El locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto

en contrario
 Debe comunicar al locador por MEDIO FEHACIENTE su intención de sublocar

- indicando el nombre y domicilio de la persona con quien propone contratar

y cuál será el destino que se le dará a la sublocación)

 EL LOCADOR puede oponerse por MEDIO FEHACIENTE, dentro del plazo de 10

dias de notificado

- El silencio importa su conformidad con la sublocación propuesta

Aclaración

Hay un contrato principal (LOCADOR y LOCATARIO)

Hay un contrato accesorios (Locatarios convertido en sublocador y el sublocatario)

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Acciones directas (art. 1216)

Tanto el locador, como el sublocatario tienen acciones directas para demandar al otro
por incumplimiento contractual

El locador solo podrá demandar al sublocatario por el monto que le falto pagar al
locatario del alquiler que el sublocatario se había comprometido a pagar

EXTINCION DEL CONTRATO DE LOCACION

MODO ESPECIALES DE EXITINCION DEL CONTRATO (art. 1217)

El contrato de locación se puede extinguir de 2 formas:

a) POR CUMPLIMIENTO DEL PLAZO CONVENIDO (modo normal)

C) RESOLUCION ANTICIPADA
- Voluntad unilateral (modo anormal imputable al locador o al locatario
art.1219)

CONTINUACION DE LA LOCACION (art. 1218)

Si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legar en ausencia del convención y el

locatario continua en el tenencia de la cosa

NO HAY TACITA RECONDUCCION, sino la continuación de la locación en los mismos

términos contratados

En este tiempo cualquier de las partes podrá dar por concluido el contrato mediante
comunicación fehaciente

Aclaración

TACITA RECONDUCCION: velez Nace un nuevo contrato

NO HAY TACITA RECONDUCCION: CCyC, no nace un nuevo contrato, sino continuidad

del mismo

RESOLUCION DEL CONTRATO IMPUTABLE AL LOCATARIO (art. 1219)

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 a) Cambio del destino de la cosa locada
b) Falta de conservación de la cosa loada
c) Falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante 2 periodos
consecutivos (no pagar x 2 meses)

RESOLUCION IMPUTABLE AL LOCADOR (art. 1220)

a) Que no haya conservado la cosa con aptitud para el uso y goce convenido

b) La garantía de evicción o vicios ocultos

- Evicción contra terceros que invoquen un mejor título sobre la cosa locada

Aclaración
La resolución del contrato, imputable al locador o a locatario es cuando se produce
una mala conducta de estos

RESOLUCION ANTICIPADA (art. 1221)

Acá no hay una mala conducta (INCUMPLIMIENTO DEL LOCATARIO), sino que el
LOCATARIO quiere resolver el contrato anticipadamente por su propia voluntad

Si la cosa locada es un inmueble

1) Recién paso los 6 meses de contrato, podrá notificar fehacientemente al

locador su voluntad de resolver el contraato

- Si esta dentro del año de vigencia, en concepto de indenizacion le debe

abonar al locador el equivalene a 1 mes y medio de alquiler, al momento de
desocupar el inmueble

- Si lo hace después del 1er año, el monto será el equivalente a 1 mes, al

momento de desocupar el inmueble

2) Si la cosa locada es ej. Stand de Feria, se puede pactar menos tiempo de

contrato, de quererlo resolver DEBE ABONAR EL LOCATARIO el equivalente a 2
MESES DE ALQUILER

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EFECTO DE LA EXTIINCION (art. 1222)

Si el destino es habitacional,

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