Plan Sectorial de Vivienda para El Centro Histórico de Mexicali.

Plan sectorial de regeneración habitacional del Centro Histórico de Mexicali
Plan sectorial de regeneración habitacional del Centro Histórico de

Mexicali
DOCUMENTO PROVISIONAL EN CURSO DE VALIDACION
20 de julio de 2012
Este trabajo fue realizado por

Benjamín Arsac
Bajo el seguimiento técnico y metodológico de

Lic. Magali Queyranne
Apoyo Urbano
Y el apoyo de
Dr. Silvia Rosales Montano
Presidente Apoyo Urbano
El equipo mixto de trabajo agradece la colaboración de
La Coordinación Zona Centro

La alcaldía municipal de Mexicali y sus dependencias
Los estudiantes del CECYT (Colegio de Estudio Científicos y Tecnológicos)
Los estudiantes de la Facultad de Arquitectura de la U.A.B.C (Universidad Autonomía de Baja California)
El Comité Vecinal del Centro Histórico de Mexicali
Los residentes y comerciantes del Centro Histórico
INDICE
Preámbulo __________________________________________________________________________________________________________ 7
I/ LOS ANTECEDENTES- EL CONTEXTO GENERAL ____________________________________________________________________________ 8
A/El centro histórico de Mexicali cuenta con fuertes problemáticas habitacionales _______________________________________________________ 8
Un despoblamiento que se incrementó en los últimos años _______________________________________________________________________________________ 8
Una oferta residencial reducida y el debilitamiento del uso habitacional, consecuencia de varios factores… ________________________________________________ 9
…y a pesar del carácter patrimonial del centro histórico y de los potenciales a desarrollar en términos de vivienda _________________________________________ 12
La oferta habitacional del Centro Histórico es pobre en oferta y se encuentra en proceso de marginalidad ________________________________________________ 14
Un núcleo habitacional que se debilita _______________________________________________________________________________________________________ 14
El cinturón de precariedad del centro y sus espacios descuidados: territorio expuesto a una marginalidad socio-urbana _____________________________________ 15
Las cuarterías y agrupaciones colectivas: otras viviendas para poblaciones marginales ________________________________________________________________ 16
Una dinámica de albergues temporales se ha desarrollado de manera ilegal o insegura _______________________________________________________________ 18
Las diferentes problemáticas habitacionales identificadas muestra un déficit de oferta habitacional a pesar de un potencial importante para desarrollar nuevos
productos adecuados a las demandas ________________________________________________________________________________________________________ 20
B/ los desafíos planteados por la planeación y las dificultades que deben considerarse ___________________________________________________ 22
Las políticas nacionales en cuanto a vivienda, hábitat y desarrollo residencial… ______________________________________________________________________ 22
…y los documentos de planeación propuestos por las políticas estatales ___________________________________________________________________________ 22
Al nivel municipal, la planeación y las políticas se construyen alrededor de planes parciales ____________________________________________________________ 23
C/ El abanico de organismos y fondos de financiamiento ligados a la vivienda __________________________________________________________ 25

Al nivel internacional, hay organizaciones o instituciones que pueden otorgar préstamos en fin de ayudar al financiamiento de proyectos más
importante de regeneración urbana. ____________________________________________________________________________________________ 25
II/ DIAGNÓSTICO PARA LA ESTRATEGIA DE DESARROLLO HABITACIONAL PATRIMONIAL __________________________________________ 28

A/ Diagnostico cuantitativo y cualitativo de la oferta habitacional actual: una oferta limitada con problemas estructurales _____________________ 29
1. El uso del suelo del Centro Histórico dominado por la función comercial __________________________________________________________________________ 29
El territorio de estudio marcado por zonas mono-funcionales… _________________________________________________________________________________ 29
Una tenencia de la tierra marcada por la propiedad privada… __________________________________________________________________________________ 30
…y la renta queda el régimen de uso habitacional más frecuente _______________________________________________________________________________ 30
2. El uso habitacional y sus características ____________________________________________________________________________________________________ 31

Una gran variedad de productos habitacionales… ____________________________________________________________________________________________ 31
…que benefician de un buen acceso a los servicios básicos _____________________________________________________________________________________ 32
La vivienda ha cambiado a los largo de las épocas volviéndose un producto carro y bajando su calidad constructiva ______________________________________ 34
B/ El diagnostico del entorno de las zonas habitacionales ___________________________________________________________________________ 35

1. La conectividad de la vivienda con el espacio público: la necesidad de reforzar la integración entre los espacios urbanos y los espacios residenciales ____________ 35
Los callejones de la zona céntrica, un espacio descuidado abonando la mala calidad e imagen del centro _______________________________________________ 35
2. Una carencia de espacios de convivencia y de recreación necesarios _____________________________________________________________________________ 36
3. Un déficit de calidad visual de las viviendas y su integración en el tejido urbano existente… __________________________________________________________ 38
4. Los habitantes gozan de una red de servicios de proximidad, equipamientos y servicios públicos ______________________________________________________ 39
C/ El diagnostico socio-económico del vivir en el Centro Histórico ____________________________________________________________________ 42

1. El precio alto de la tierra ______________________________________________________________________________________________________________ 42
Un valor catastral a reevaluar según nuevos criterios. _________________________________________________________________________________________ 42
Los costos de renta: precios medianos para bajos recursos ____________________________________________________________________________________ 43
Costo de la energía eléctrica: un costo importante para residentes de recursos débiles ______________________________________________________________ 43
2. El pago alto de ciertos servicios básicos de calidad mediana a baja____________________________________________________________________________ 44
La relación entre la vivienda y los transportes: la ventaja del Centro Histórico _____________________________________________________________________ 44
3. El perfil de los residentes______________________________________________________________________________________________________________ 46
Síntesis ___________________________________________________________________________________________________________ 50
Unas oportunidades para la re-conquista de un Centro Histórico a carácter habitacional __________________________________________________ 50
La función habitacional del Centro Histórico: motor de la regeneración socio-urbana ____________________________________________________ 50
Bibliografía ________________________________________________________________________________________________________ 54
Siglas y abreviaciones ________________________________________________________________________________________________ 55
Preámbulo
Este trabajo constituye las principales resultados de la fase de pre-diagnóstico y

diagnostico estratégico. Estos resultados resultan así de un proceso de
implicación interactiva de los actores en los estudios y análisis que acompañan
la planificación del territorio que ha iniciado la ONG Apoyo Urbano el 23 de
febrero de 2012 y continuará hasta finalizar el producto esperado en
septiembre de 2012.
Ha buscado enriquecer las reflexiones, análisis y reportes ya existentes, de

profundizar y particularizar las orientaciones estratégicas de regeneración del
Centro Histórico de Mexicali con el enfoque habitacional y patrimonial.
Este trabajo se complementará con la elaboración de un banco de

programas que tendrán la capacidad de brindar propuestas pre-
operacionales en relación a las orientaciones y recomendaciones elaboradas
en este documento.
Constituyen asimismo una herramienta para llevar a cabo las gestiones,

acciones y proyectos y lograr a una planeación de un territorio estratégico
representado por el Centro Histórico de Mexicali.
I/ LOS ANTECEDENTES- EL CONTEXTO GENERAL La problemática más fuerte es el agudo despoblamiento del
centro desde hace 5 años: en 2005 se contaba con 1.685
habitantes en el centro y solo 1.207 en 2011, representando un
A/El centro histórico de Mexicali cuenta con fuertes decrecimiento de casi 28.5%. En el mismo tiempo se observa un
problemáticas habitacionales crecimiento de la población en el municipio de Mexicali de 9,45%
según los mismos datos del INEGI. Demuestra una tendencia
Un despoblamiento que se incrementó en los últimos años inadecuada entre el crecimiento sostenido y la desocupación de
las infraestructuras y el despoblamiento del Centro Histórico. La
La ciudad de Mexicali es una ciudad joven que apareció al mala imagen del centro histórico es una de las razones de este
principio del siglo veinte. Su crecimiento se asimila y parece al despoblamiento. Los problemas de inseguridad, de insalubridad y
desarrollo urbano de la mayoría de las ciudades de América Latina. suciedad, entre otros, representan una vulnerabilidad importante
Según los datos establecidos por la Secretaría de Gobernación para el desarrollo urbano sostenible del Centro Histórico.
(SEGOB) y el Instituto Nacional de Estadística, Geografía e Gráfico 1: El crecimiento poblacional del centro histórico de Mexicali
informática (INEGI), se reconoce la Zona Metropolitana de Mexicali
entre 2000 y 2010
a partir de 2005. La ciudad de Mexicali se caracteriza por su
extensión urbana y el desarrollo de zonas residenciales en su
periferia, que conlleve a la desertificación del Centro Histórico y la
debilidad de sus funciones residenciales y de centralidad. Eso
representa una vulnerabilidad para el desarrollo de la ciudad así
que un costo importante debido a las necesidades de ampliar las
redes de equipamientos y servicios, así que las infraestructuras
públicas.
Mapa 1: Mexicali y el Centro Histórico
Fuente: INEGI 2001, 2005 y 2010
El despoblamiento del Centro Historico desde 2005

representa una debilidad y amenaza para el desarrollo de este
territorio perdiendo su funcion residencial, su atractividad y su
calidad urbana.
Sin embargo, el despoblamiento es la consecuencia de una falta
de atractividad residencial. El Centro Histórico está experimentado
a una falta de oferta habitacional adecuada y falta de
mantenimiento de la que existe.
Fuente carta: fotografía satelital “Google earth”

Una oferta residencial reducida y el debilitamiento del uso Otros condominios y plantas altas han caído o están
habitacional, consecuencia de varios factores… abandonados en el Centro Histórico por las mismas razones.
Algunos de ellos, podrían renovarse y rehabilitarse para ofrecer
Sobre un total de 603 viviendas contabilizadas en 2010 por el nuevamente espacios de vida y residenciales.
INEGI, se contaba un 76% de viviendas habitadas y 24% De esta manera, la municipalidad no ha logrado aun
abandonadas (este último dato es similar al del municipio de impulsar una política integral sobre vivienda y patrimonio. Se cuenta
Mexicali que contabiliza 23,40% de vivienda inhabitadas). La hoy en día con muy pocas inversiones del sector público y privado
mayoría de las viviendas son individuales con un porcentaje de 96% para rehabilitar, renovar, mejorar o desarrollar el hábitat, y la oferta
y solamente 4% viviendas son colectivas. Es importante mencionar habitacional perdida se convirtió paulinamente en inmuebles o
que entre 2000 y 2005, se tuvo crecimiento de 8.83% representaba terrenos abandonos, descuidados y subutilizados.
por la producción de algunas viviendas individuales de manera
dispersas en el Centro Histórico.
Se encuentra en la zona del centro histórico, un hábitat
Sin embargo, desde 2005 se observa lo contrario con un disperso en buen o mal estado, que sufre de la mala imagen
decrecimiento de 20,73% del número de viviendas. Se puede urbana que se vincula sobre el centro histórico. Este territorio por
explicar por el terremoto de 2010 que afectó algunas asimilarse a varios problemas urbanos como la inseguridad, el ruido,
construcciones, edificios e inmuebles. Se observa asimismo, la la contaminación, no se relaciona directamente al tema
perdida de algunas morfologías habitacionales en relación con el habitacional.
terremoto o el deterioro general del centro histórico. El condominio Aunque el uso comercial se ha reducido desde 2006 de más
Monte Alban que se ubicaba en la Colonia Rio Nuevo, fue de 17% - pasando de 46% a 37,96% de la superficie total - se
destruido por el terremoto de 2010. observa que se mantiene desde diez anos. De esta manera,
prevalece el carácter desequilibrado entre los usos de suelo y sobre
Aunque no era parte del centro histórico como tal, su todo, los usos comerciales y habitacionales.
desaparición y sobre todo la falta de renovación, favoreció la
dinámica de degradación general de las condiciones
habitacionales del centro histórico.
Grupo de fotografías 1: Condominio Monte Alban y otros condominios abandonados o subutilizados y casas ruinosas o abandonadas
Calle Teotihuacán Avenida Ocampo Callejón Reforma Callejón Reforma Callejón Reforma Callejón Reforma
Fuente: fotografías levantamiento de campo, Apoyo Urbano, marzo 2012

Grupo de fotograpfias 2: Cambio de los usos habitacionales en uso

Como podemos ver en el cuadro siguiente, solamente 7,22% comerciales en la calle Madero
del territorio, del Centro Histórico, se caracteriza por un uso Calle Reforma
habitacional en 2011 contra 10,18% en 2006. Se relaciona a las
fuertes migraciones y al despoblamiento del Centro histórico pero
también a los cambios de usos de suelo. La conversión del hábitat
en espacios comerciales u oficinas para servicios desde los últimos
diez años favorece la pérdida de la función habitacional del centro
histórico de Mexicali. Este fenómeno se localiza a la vez a través la
conversión de las casas como de las plantas altas.
De esta manera, el desaprovechamiento de las plantas Callejón Madero

altas así como del patrimonio inmobiliario de manera general
inutilizado, constituye un límite a un desarrollo urbano adecuado. La
mono-funcionalidad del Centro Histórico como entidad comercial
debe ser compensada por un mejor equilibrio entre los usos
comerciales y habitacionales vía la rehabilitación de las plantas
altas.
Cuadro 1: Repartición de los usos de suelo del centro histórico de Mexicali Grupo de fotograpfias 3: Plantas altas desocupadas, ruinosas o
descuidadas
Porcentaje por año
Uso del suelo
2000 2006 2011
Habitacional 7,47 10,18 7,22
Comercio y
37,59 46,00 37,96
servicios Calle Agustin Melgar Avenida Benito Juárez Avenida Benito Juárez
Equipamiento 4,66 15,53 6,98
Vía pública y
50,28 28,29 47,84
otros
Fuente: UABC 2000, IMIP 2006, Nippon Koei 2011
Avenida Benito Juárez Boulevard López Mateo

…y a pesar del carácter patrimonial del centro histórico y de Grupo de fotografías 4: Hoteles abandonados en la avenida
los potenciales a desarrollar en términos de vivienda Madero
No obstante, se localizan bienes inmuebles como hoteles,

huéspedes o edificios altos en todo el centro histórico que están
abandonados o subutilizados; unos de ellos se encuentran en
relativo buen estado con posibilidades reales de transformarse en
vivienda colectiva. Además, algunos inmuebles presentan
particularidades arquitectónicas con valor patrimonial o histórico
importante a valorizar y potencializar.
La presencia de numerosos terrenos baldíos o subutilizados

representa asimismo una potencialidad adecuada en fin de
desplegar acciones de producción de nueva oferta habitacional Grupo de fotografías 5: Terrenos baldíos o subutilizados en el
y de re densificar el territorio céntrico.
Callejón Reforma
Grupo de fotografia 5 : Terrenos subutilizados
Callejon Reforma Callejon Lerdo
De esta manera, el centro histórico cuenta con un potencial

fuerte para desarrollar y asentar unas estrategias residenciales con
fines de frenar el despoblamiento del centro y de aumentar su
capacidad residencial. Su identidad cultural, patrimonial así como
su capital inmobiliario son uno de los potenciales a explotar para
llevar una dinámica nueva de conquista de la función habitacional,
Fuente: fotografías levantamiento de campo, Apoyo Urbano,
de preservación y valorización del patrimonio construido y del
marzo 2012
hábitat céntrico.
Mapa 2: Espacios desocupados y subutilizados del Centro Histórico según su estado y su potencialización de transformación
Se observa en este mapa

numerosos espacios subutilizados
cuyo algunos tienen la
capacidad de representar una
oportunidad para la
rehabilitación de la función
habitacional.
La posibilidad de regenerar
espacios residenciales vía la
recuperación de las plantas
altas, la mutación de edificios en
buen estado o de los terrenos sin
usos, representan una
potencialidad fuerte para
reforzar y aumentar la oferta
habitacional del Centro Histórico.
Fuente carta: elaboración propia, Apoyo Urbano, mayo 2012

La oferta habitacional del Centro Histórico es pobre en oferta podemos ver en las fotografías siguientes; el núcleo habitacional
y se encuentra en proceso de marginalidad del Centro histórico se deterioró y representa una pequeña
proporción del parque habitacional global.
Las viviendas del Centro Histórico se encuentran ubicadas Grupo de fotografías 6: Viviendas antiguas del centro histórico
en zonas céntricas o en los límites del perímetro del centro más que
todo cerca de las colonias alrededores como las del Rio Nuevo o Avenida Lerdo de Tejada Calle Reforma
de la Segunda Sección, que presentan problemas de deterioro
urbano similares al Centro histórico, de un despoblamiento
significativo y de una perdida de atractividad residencial.
Según datos del INEGI, las viviendas particulares habitadas

del Centro Histórico alojan un promedio de 2,41 personas, mientras
que en el municipio de Mexicali es de 3,52. Una densidad menor se
identifica en el Centro Histórico con varias viviendas abandonadas
(144) y la reducción de la oferta habitacional.
Un núcleo habitacional que se debilita
El Centro Histórico de Mexicali cuenta con una presencia de

viviendas antiguas que representan el núcleo habitacional. La Calle Zuazua Calle Teotihuacán
mayoría están en buen estado y construidos con materiales diversos
madera, ladrillo, block, adobe y concreto. No se encuentran en un
área específica sino de manera dispersa en la totalidad del casco
urbano.
Sin embargo, la falta de atractividad territorial que afecta el

Centro Histórico se convirtió en un abandono progresivo de esta
tipología de vivienda o su reconversión en oficina comercial. En
efecto, las viviendas han sido dejadas por las nuevas generaciones
y la municipalidad no ha lanzado programas para incitar los
propietarios a conservar sus bienes. Estas casas abandonadas o
descuidadas, presentan debilidades de construcción, como
El cinturón de precariedad del centro y sus espacios Además, los levantamientos de campo han permitido de
descuidados: territorio expuesto a una marginalidad socio- identificar una calidad baja de la vivienda, el espacio público esta
urbana descuidado, con varios espacios y/o edificios baldíos o en ruina.
Estos espacios intersticiales son objeto de vandalismo, robos,
Se localiza en los límites del perímetro de estudio - al ocupaciones para actividades nocivas (toma de droga) lo que
poniente, oriente y sur – una concentración de casas unifamiliares representa un riesgo para los residentes, la integración urbana y la
de calidad baja con debilidades de construcción (grietas, atractividad residencial.
infiltraciones) y usos materiales de mala calidad como madera,
Grupo de fotografia 8: Espacios publicos descuidados
adobe, materiales de recuperación. Se encuentran ubicadas en los
Callejón Madero Callejón Reforma Callejón Reforma
diferentes callejones que rodean al Centro Histórico.
Son habitadas por residentes de bajos recursos económicos

con ingresos inferiores a 5000 $/mes (moneda nacional), cuya
mayoría cuenta con más de 30 años de residencia en el Centro
Histórico.
Grupo de fotografías 7; viviendas precarias en el callejón Obregón y Boulevard López Mateo
Callejón Venegas Boulevard López Mateo Calle James Stone Calle James Stone Calle James Stone
Callejón Lerdo Vista del callejón Lerdo desde la calle Teotihuacán

Las cuarterías y agrupaciones colectivas: otras viviendas Grupo de fotografías 9: cuarterías con población de origen china
para poblaciones marginales
Callejón Reforma Avenida lerdo de Tejada
Se cuenta en la zona céntrica del perímetro de estudio, viviendas

en cuarterías1 y agrupaciones colectivas en departamentos. De
calidad baja a precaria, están localizadas a dentro de las
manzanas y la mayoría están escondidas o solo accesibles desde
los callejones.
Esta oferta habitacional aloja una población con ingresos bajos y

medio (hasta 8000$/mes). Las encuestas realizadas en 2000 por la
U.A.B.C2, los levantamientos de campo y entrevistas realizadas en
Callejon Reforma Callejon Reforma
marzo 20123, mostraron que la presencia de estas poblaciones está
vinculada con los comercios alrededores (bares, restaurantes,
actividades nocturnas y cantinas).
Las cuarterías y departamentos esta ocupados por una población

de bajos ingresos y una alta proporción de los residentes son de
origen chino. Sin embargo, los levantamientos de campo
permitieron de observar un cambio de los usos de las cuarterías
chinas. Varias pertenecen a dueños chinos, residentes de largo
tiempo del Centro histórico y los rentan de preferencia a miembros
de la comunidad china. Sin embargo, la dificultad de establecer un Callejon Madero
diálogo con esta población migrante no permitió de recolectar
información precisa.
1 Casa de vecindad (http://www.rae.es/) Fuente: fotografías levantamiento de campo, Apoyo Urbano, marzo 2012
2 Universidad Autónoma de Baja California
3 Uro y Asociados, Dirección de Administración Urbana, Proyecto de
revitalización del Centro Histórico de Mexicali, 2007

Una dinámica de albergues temporales se ha desarrollado temporal (algunas semanas) o a medio plazo (varios meses), esas
de manera ilegal o insegura poblaciones.
Se cuenta también con cuartos de renta a largo plazo y

Grupo de fotografías 10: Hábitat temporal y de gran precariedad
ocupación ilegal de edificios abandonados de una población en
situación precaria, de muy bajos ingresos y a veces en situación de Mercado Municipal destruido por el terremoto en 2010 donde se
ilegalidad. La mayoría de esta población está ligada a las encuentran población pobre ocupando el sitio (calle Obregón)
problemáticas fronterizas y representan grupos de residentes
temporales de alta pobreza. No logran a encontrar lugares
adecuados a sus necesidades o alojamientos temporales, y
ocupan las banquetas, los edificios abandonados así como los
terrenos baldíos del Centro Histórico.
Se encuentran algunos albergues en el Mexicali que alojan

temporalmente los migrantes. Existen 2 albergues y hospedajes de
este tipo a fuera del Centro Histórico:
- El albergue juvenil del Desierto, que da asistencia a menores Callejón Reforma: Calle Melgar:
Refugios precarios Hotel centenario/Del Migrante
y mujeres migrantes o familias.
- La Casa del Migrante Betania da apoyo a hombres adultos
exclusivamente.
El único hospedaje que existe en el Centro Histórico, es el hotel

privado Del Migrante4 (antiguamente Centenario) que aloja los
migrantes mexicanos y de América latina por tres días de manera
gratuita. Se pueden quedarse más tiempo pagando una renta
diaria o servicios laborales. El albergue tiene problemas de
seguridad y salubridad, dejando los inquilinos en espacios de vida Fuente: fotografías levantamiento de campo, Apoyo Urbano, marzo
de mala calidad. No se cuenta con muchas alternativas para las 2012
poblaciones vulnerables que quieren vivir en el Centro Histórico

(como los migrantes) y hay un reto en poder alojar de manera
4
El inmueble pertenece a Sergio Tamai Quintero
Mapa 3: Estado de las viviendas del Centro Histórico según su tipología
Se observa que las viviendas

del Centro Histórico son
dispersas en varias partes del
perímetro. Las agrupaciones
colectivas se encuentran en
el espacio céntrico del centro
histórico mientras que las
viviendas unifamiliares están
principalmente ubicadas a la
orilla del perímetro. La
población excluida del centro
(drogadictas, migrantes,
personas sin recursos) tratan
de sobrevivir en las áreas
desocupadas o vía la ayuda
del hotel del Migrante.
La calidad constructiva
general de los edificios
habitacionales se caracterizan
por un una calidad relativa.
Las pocas viviendas que son
de buen estado son la
Fuente carta: elaboración propia, Apoyo Urbano, mayo 2012 propiedad de residentes más
adinerados.
Las diferentes problemáticas habitacionales identificadas La falta de diversidad de oferta de vivienda, constituye
muestra un déficit de oferta habitacional a pesar de un asimismo una amenaza y se necesita crear una nueva oferta
potencial importante para desarrollar nuevos productos atractiva a fin de diversificar el tejido socio-económico y permitir al
adecuados a las demandas Centro Histórico de volverse un territorio atractivo.
De esa manera, las edificaciones y terrenos subutilizados

El parque habitacional del Centro Histórico está constituido
constituyen una oportunidad fuerte y un capital inmobiliario
por distintas tipologías de vivienda y aloja una proporción
importante para el rescate, el mejoramiento y el aumento de la
importante de población vulnerable en términos de recursos
función residencial. Vía acciones de producción, construcción,
financieros o de condiciones de habitabilidad.
mutación y/o transformación de los elementos urbanos
abandonados, descuidados, se puede lograr el desarrollo de la
Los residentes permanentes o temporales, constituyen una
función habitacional.
población importante para que el Centro histórico se quede no
solamente un territorio de transito para los Estados Unidos o un
espacio comercial, sino que un espacio con convivencia social e
intercambios culturales. Sin embargo, su fragilidad social y
económica y su falta de integración al entorno urbano, aísla el
centro histórico, la centralidad de la ciudad se pierde a favor de un
territorio de transito, comercial y con la pérdida de su identidad 1207 residentes
histórica. Despoblamiento de -28%
La pérdida de su función habitacional así como el desarrollo

de la marginalidad socio-urbana a dentro y en sus afueras,
representa un riesgo importante que se debe de tomar en cuenta
459 viviendas habitadas
en un programa de rehabilitación y dinamización del Centro
144 viviendas abandonadas
Histórico.
Decrecimiento de la producción
de la vivienda de -20,73%
Las zonas precarias que se encuentran ubicadas en varias
partes del territorio, representan un reto importante para la
municipalidad, buscando la mejora de las condiciones de vida y la
revalorización de la vivienda y función residencial del centro.
Calle Teotihuacán
Mapa 4: El desarrollo de la función Grupo de fotografía 11:

Mapa 5: El desarrollo de la función
habitacional: hacia el mejoramiento Espacios a re-conquistar y
Habitacional : hacia el mejoramiento de
de la oferta habitacional y su espacios habitacionales
la oferta habitacional y su incremento
incremento
fragilizados
Calle Azueta
Callejón Madero
Boulevard López Mateo
Fuente:
Fotografías: levantamiento de
campo, Apoyo Urbano, marzo
2012
Fuente:
Mapa: elaboración propia, Apoyo Urbano, mayo 2012
capaz de apoyar a la regeneración de los centros urbanos, y las

B/ los desafíos planteados por la planeación y las metodologías adaptadas a las ciudades de México. La SEDESOL
dificultades que deben considerarse plantea el requisito de aumentar la oferta habitacional del
Centro Histórico así que la construcción y rehabilitación y
Las políticas nacionales en cuanto a vivienda, hábitat y transformación de los inmuebles o terrenos abandonados,
desarrollo residencial… ruinosos o subutilizados.
La actual política habitacional del Gobierno Federal considera la …y los documentos de planeación propuestos por las
importancia e impacto económico, social y ecológico de la políticas estatales
vivienda. Se ha focalizado la oferta habitacional sobre la
adquisición de vivienda. El Programa Nacional de Vivienda 2008- El Plan Estatal de Desarrollo 2008-2013 de Baja California contiene
2012 tiene como objetivos el desarrollo sostenible con impacto objetivo especifico en matera de vivienda y de desarrollo
sobre el ambiente y el uso racional de la energía. Este objetivo habitacional sostenible. En el eje 3 del plan, Desarrollo Regional
sigue la estrategia de proponer nuevas tecnologías capaces de Sustentable, se encuentra el Programa Sectorial de Vivienda. Este
limitar los efectos negativos sobre el ambiente. La estrategia lineamiento tiene como objetivo general aumentar el abanico
nacional reconoce como amenaza el crecimiento horizontal, de la oferta de vivienda así que su calidad, amplificar los servicios
anárquico y alejado de la oferta habitacional y busca el básicos y las infraestructuras ligados a la función habitacional.
desarrollo vertical sostenible. Se reconoce también como riesgos
“El Programa Sectorial de Vivienda” previó asegurar la
la falta de un ordenamiento territorial adecuado y coherente y
producción de vivienda acorde con la demanda actual; mejorar
las distorsiones en el mercado de suelo. La política nacional
la calidad del espacio construido en las nuevas unidades
propone estrategias de desarrollo urbano compacto y
habitacionales y su entorno; consolidar y fortalecer al sector de
densificado.
vivienda en el Estado optimizando recursos.”5
Las políticas nacionales en materia de regeneración habitacional
se encuentra ubicado en los documentos de la SEDESOL Para lograr estos objetivos, las estrategias estatales previeron la
(Secretaria de Desarrollo Social) que propone estrategias y guías construcción de nuevas ofertas de vivienda para distintos niveles
para la recuperación de los centros históricos y patrimoniales. de ingresos, específicamente para los bajos recursos que deben
Estas políticas y estrategias hacen parte de una visión integral beneficiar de los programas federales y estatales de apoyo para
para el rescate de los centros urbanos, de la promoción de un la adquisición, construcción o mejoramiento de la vivienda.
desarrollo socio-urbano sostenible, de calidad y capaz de crear
una sociabilidad urbana. El guía de la SEDESOL presenta las
orientaciones y lineamientos, las fuentes de financiamientos
5 Plan Estatal de Desarrollo 2008-2013
Al nivel municipal, la planeación y las políticas se

construyen alrededor de planes parciales
El Programa de Desarrollo Urbano de Centro de Población

de Mexicali, B.C. 2025 representa la estrategia principal de
Mexicali para su desarrollo integral y sostenible. La necesidad de
recuperar y regenerar el Centro histórico, y específicamente el
rescate del sector habitacional y social, aparece como una meta
prioritaria.
De la misma manera, El Programa Parcial de Desarrollo

socio-urbano del Centro Histórico de Mexicali presenta una
estrategia de regeneración del tejido habitacional del Centro
Histórico a través la densificación de la función residencial así
como su integración urbana.
La densificación representa una estrategia esencial para

el desarrollo del territorio de estudio. La densificación se entiende
como “una mayor concentración de actividades en un ámbito
urbano definido y con una estructura urbana adecuada para el
desarrollo de esas actividades, que son en especial la vivienda6.”
Se ha identificado el planteamiento a corto plazo de establecer
instrumentos de densificación y de saturación urbana, revisar los
usos de suelo para permitir la mezcla de los usos, sobre todo en
las plantas altas, así como crear estímulos fiscales para la
reactivación inmobiliaria. A mediano plazo se debe proceder a la
recuperación, mutación y densificación de los inmuebles o
terrenos subutilizados y abandonados.
6
Nippon Koei, Programa Parcial de Desarrollo socio-urbano del Centro
Histórico de Mexicali, 2011, p. 186
Estrategias planeadas por los documentos de Aplicación posibles en el Centro Histórico de Acciones fiscales posibles7
los diferentes niveles Mexicali
La rehabilitación del tejido habitacional y de su Mantenimiento de la población residente y de la Incentivos fiscales temporales a
integración socio-urbana función habitacional así que una integración en
propietarios para la restauración de
el tejido urbano reforzada inmuebles con valor patrimonial
La mezcla de los usos comerciales y Numerosas plantas altas abandonadas con Cambiar los usos de suelos de las plantas
residenciales y la revitalización de las plantas posibilidad de rehabilitación y reconversión de altas desocupadas o subutilizadas para
altas los usos del suelo aumentar el uso habitacional
La recuperación vía la mutación, construcción Densificación urbana alrededor del trazado del Posibilidad de expropiación de lotes
y la densificación de los inmuebles y terrenos proyecto en curso de la línea rápida 1 o BRT: baldíos o edificios desocupados en ruinas
desocupados y subutilizados. presencia de plantas altas abandonadas y en fin de constituir una reserva territorial
subutilizadas, terrenos baldíos.
Instaurar impuestos o cargas fiscales
Potencialización y ampliación de las funciones adicionales para los terrenos baldíos y los
urbanas (movilidad y habitacional) inmuebles desocupados del Centro
Histórico
La incrementación del parque residencial vía la Producción de nuevos productos habitacionales Incentivos fiscales para los inversionistas
oferta de productos habitacionales nuevos, vinculados a las problemáticas fronterizas
en fin de construir nuevas viviendas en el
adecuados e innovadores al casco urbano (turismo médico; migraciones; trabajadores del CH
Centro Histórico)
Producción de nuevos productos habitacionales Coordinación con los órdenes superiores y
innovadores y sostenibles para población meta las instituciones financieras federales para
desarrollar un hábitat de interés social en
el Centro Histórico
La integración de las poblaciones marginales Mejoramiento de las condiciones residenciales Coordinación con los órdenes superiores y
en el tejido socio-urbano vía el mejoramiento de las poblaciones marginales del Centro las instituciones financieras federales para
del hábitat Histórico permitir el mejoramiento de las
condiciones de vivienda de los residentes
los más vulnerables del Centro Histórico
7
SEDESOL , Proyecto estratégicos para los centros de ciudad en México, guía metodológica: Rehabilitación de la función habitacional, ficha C-8, marzo 2005
C/ El abanico de organismos y fondos de financiamiento los bancos múltiples, compañías inmobiliarias entre otros, pero
ligados a la vivienda también los pequeños propietarios.
El sector público está compuesto por varios actores como la

La necesidad de mejorar o aumentar la función residencial en el
Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL), la Sociedad Federal
Centro Histórico requiere nuevas formas de financiamiento,
Hipotecaria (SFH), la Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda
capacitación de asociaciones publicas-privadas que aprovechen
(CONAFOVI), el Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos
la depreciación inmobiliaria actual para una mayor capitalización
BANOBRAS, el Consejo Nacional de Vivienda, la Comisión Nacional
de los proyectos, utilización de las posibilidades de financiamientos
de Vivienda entre otros, que financian varias acciones y
existentes de los diferentes ordenes.
operaciones de regeneración del hábitat como lo muestra el
El sector vivienda es donde se cuentan más instituciones cuadra abajo.
financieras que compiten, desde más de diez años cuando los
La posibilidad de crear asociaciones públicos-privadas entre los
organismos nacionales de vivienda dejaron de intervenir
actores privados y los actores públicos de diferentes niveles,
directamente en el proceso de edificación, para transformarse en
aparece como una necesidad para el éxito del desarrollo de la
organismos eminentemente financieros. Se identifica un abanico de
función habitacional. La estrategia de regeneración de los centros
las posibles fuentes financieras a diferentes niveles que sea de la
de las ciudades de México planteado por la SEDESOL 8 enuncia el
esfera pública como privada.
menester de crear vínculos eficientes y adecuados para el éxito de
Más adelante, se presenta un listado de instituciones que pueden los proyectos con enfoque habitacional y patrimonial. De esa
apoyar proyectos de desarrollo de la vivienda, con un énfasis en las manera, a través diferentes tipos de proyectos (adquisición,
instituciones que consideramos más dispuestas a financiar construcción, autoconstrucción, mejoramiento de la vivienda y de
proyectos de rehabilitación, construcción o renovación. su entorno, ampliación), las asociaciones públicos-privadas deben
ser parte de la estrategia del municipio de Mexicali para lograr
Al nivel internacional, hay organizaciones o instituciones que encontrar los recursos necesarios y adecuados.
pueden otorgar préstamos en fin de ayudar al financiamiento de
proyectos más importante de regeneración urbana. De la misma manera, se debe lograr a fomentar una coordinación
eficiente entre los 3 niveles de gobierno, a fin de facilitar la sinergia
Al nivel nacional, el sector privado representa uno de los actores lo necesaria para dirigir los recursos a donde sean más necesarios y
más importante en lo que se refiere a la oferta o producción de lograr al éxito de las acciones en el Centro Histórico de Mexicali.
vivienda. Los actores privados se componen de una multiplicidad
de actores como las constructoras de vivienda, las Sociedades
Financieras de Objeto limitad (SOFOLES), el fideicomiso PROVIVAH,
8SEDESOL, Proyecto estratégicos para los centros de ciudad en México,
guía metodológica, marzo 2005
Al nivel local, los impuestos locales representan una margen de

maniobra necesaria y a incrementar para lograr completar el
abanico de recursos indispensables al planteamiento de proyectos
de desarrollo habitacional. Se puede buscar nuevas herramientas
de financiamiento a la escala municipal. La creación de una
contribución para el mejoramiento del Centro Histórico representa
una posibilidad factible. La creación de un impuesto para los
beneficiarios directos de una obra pública, recolectados y
utilizados para los proyectos de regeneración en el Centro
histórico9.permitirán de aumentar las posibilidades financieras para
las inversiones. La instauración de estímulos fiscales, subsidios o de
simplificaciones administrativas representan asimismo herramientas
que facilitan la inversión privada.
9Abrin Frutos Erik, Alternativas de financiamiento en Centros Históricos de

México, México, Universidad Autónoma del estado de México, p. 17
Actores Sector Programas Acciones Tipos de fundos

Banco
Mejoramiento de las condiciones de existencia
Mundial/ ONU/
vía el hábitat Otorgan prestamos, créditos
Banco Socios capitalistas Variados
con interés bajos
Interamericano
Restructuración del hábitat
de Desarrollo
Adquisición y rehabilitación del suelo
Instituciones
Redensificación urbana
BANOBRAS Financieras del Otorga prestamos
Gobierno Federal
Mejoramiento, rehabilitación o obra nueva de
interés social o popular
Mejoramiento y ampliación de la vivienda y
Programa “Tu de las infraestructuras Fideicomiso Fondo Nacional
Casa” de Habitaciones Populares
Instituciones (FONHAPO).
Adquisición de viviendas
Financieras del
Fondo Hábitat Programa “Esta es
Gobierno Federal
(SEDESOL) tu casa” (CONAVI) Construcción de vivienda para población
marginales o de nivel bajo
Programa Hábitat Revitalización del Centro Histórico
Fideicomiso Provivah privado,
Institución privada Adquisición de vivienda de interés social
(donaciones privadas)
Mejoramiento Otorga prestamos
Instituciones
SHF Financieras del Adquisición Administra el Fideicomiso FOVI
Gobierno Federal a través los bancos múltiples y
Construcción hábitat social los (SOFOLES)
Instituto
Nacional de la Programa de
Instituciones
Vivienda para acceso a la Otorga créditos accesibles con
Financieras del Adquisición de vivienda
los vivienda para los intereses bajos
Gobierno Federal
Trabajadores trabajadores
(INFONAVIT)
II/ DIAGNÓSTICO PARA LA ESTRATEGIA DE DESARROLLO

HABITACIONAL PATRIMONIAL
El presente diagnostico tiene como objetivo poner en relieve

las características fundamentales de las viviendas del Centro
Histórico y de su entorno. La función residencial del Centro Histórico
incluye un abanico complejo de problemáticas y su análisis
permitirá visualizar la habitabilidad del Centro Histórico así como
fomentar propuestas estratégicas operacionales a fin de regenerar
la función habitacional del Centro Histórico.
Se estudiarán las características de la vivienda y su entorno,

analizando las problemáticas habitacionales, la demanda y la
oferta, las dinámicas del territorio para formular y proponer
estrategias integrales en función de las amenazas y oportunidades
detectadas en el Centro Histórico.
Calle J.W Stone Parque Constitución (Mariachis) Calle Altamirano
Fuente: fotografías levantamiento de campo, Apoyo Urbano, mayo 2012

mixtos habitacional-comercio se ha reducido debido a la

A/ Diagnostico cuantitativo y cualitativo de la oferta desocupación de varias plantas altas y la extensión del uso
habitacional actual: una oferta limitada con problemas comercial. Se identifica un territorio mayoritariamente comercial y
la presencia de zonas residenciales concentradas al sur-este y sur-
estructurales oeste. La franja sur-oeste, se diferencia por la presencia de
numerosos predios baldíos y pequeños lotes residenciales, dejando
1. El uso del suelo del Centro Histórico dominado por la posibilidades de extensión urbana con la recuperación de esos
función comercial predios.
El territorio de estudio marcado por zonas mono-funcionales…

Respecto a los datos del IMIP (Instituto Municipal de Investigación y
Planeación) de 2006 relativos a los usos de suelo, podemos ver que
el territorio presenta un uso mixto y se caracteriza por zonas y
sectores con un uso único. Además, se puede afirmar que los usos
Mapa 5: Usos de suelo en el Centro Histórico
Una tenencia de la tierra marcada por la propiedad privada… …y la renta queda el régimen de uso habitacional más frecuente
De acuerdo a datos del IMIP, más de la mitad del suelo De acuerdo a datos del INEGI 2010 así que a los resultados
urbano en el centro histórico (50,46% de la superficie) es propiedad de la encuesta realizados por Apoyo Urbano10, se revela que 67%
privada, compuesta por predios comerciales y habitacionales. Los de los encuestados viven en una vivienda individual y 50,55%
espacios públicos representan 20,37% de la superficie total. La rentan. Se encuentra también numerosos departamentos y
propiedad pública está constituida por propiedad municipal agrupaciones colectivas ubicadas en el territorio céntrico del
(4,70%), propiedad Estatal (4,70%) y propiedad Federal (11,23%) que Centro Histórico. Solamente 5,5% de los residentes encuestados,
se encuentran de manera dispersa sobre el perímetro del Centro está en un proceso de adquisición de una vivienda, debido a un
Histórico como se observa en el mapa siguiente. déficit de oferta y también los precios altos de la tierra que no es
En importante tomar en cuenta esta tenencia accesible a las mayorías de las familias que viven en la zona y con
mayoritariamente privada, al momento de implementar proyectos pocos recursos. La mitad de la población encuestada renta una
habitacionales, se deberá de incentivar acciones con los vivienda colectiva o individual en el Centro Histórico. En las colonias
propietarios privados o recurrir a la expropiación de ciertos predios nuevas o alejadas del centro, se identifica más familias propietarias
abandonados o baldíos para implementar programas que inquilinas, debido a sus recursos económicos más altos.
habitacionales.
Fuente: Programa parcial de desarrollo urbano del Centro Histórico de

Fuente: Cálculos realizados por el IMIP, 2005, en base a información de la Mexicali: 2012-2035, Nippon Koei, 20011
base de datos del Registro Inmobiliario Municipal, Departamento de
Catastro, Dirección de Administración Urbana.
10Encuesta realizada por Apoyo Urbano entre abril y mayo de 2012 con una muestra
de 102 residentes del CH (ver documento “Resultados de las encuestas con
residentes y no residentes del CH: estadísticas y datos colectados” y parte III)
2. El uso habitacional y sus características Mapa 8: Promedio de personas por cuarto en las viviendas del Centro
Histórico
Una gran variedad de productos habitacionales…
Mediante las encuestas realizadas con residentes del Centro

Histórico, se identificó una gran variedad de tipología de vivienda
de acuerdo a su morfología, a los sistemas constructivos o a la
calidad. Se tiene una diferencia entre las viviendas individuales que
van de 15m2 a más de 300m2 y las viviendas en las colonias más
recientes o fraccionamientos donde se identifica un producto
estándar (desde 180 a 450 m² según el orden del fraccionamiento 11
y si es vivienda de interés social o no).
El promedio es una vivienda de menos de 100m2 con un
promedio de 3,3 habitantes por hogar (65% de los residentes
encuestados). Los datos del INEGI de 2010 muestran que 55% de la
población del centro tiene una vivienda con dos cuartos o menos.
La encuesta revela asimismo que las cuarterías no sobrepasa los
70m² para más de 80% de los inquilinos.
El hacinamiento, definido por el Banco Mundial”12, a partir
de 2 personas/cuarto, se identifica más que todo en las cuarterías,
agrupaciones colectivas y pocas viviendas individuales.
Las zonas más precarias y pobres como los cuarterías son los
espacios de vida los más complejos a nivel de calidad
habitacional, presencia de una tasa de hacinamiento fuerte
(identificados con el color naranja oscuro en el mapa siguiente).
Son las zonas prioritarias de intervenciones en rehabilitación Fuente: Censo población-vivienda del INEGI 2010
y mejoramiento de las condiciones actuales en las cuales viven esa
población marginal, de bajos recursos económicos.
11 Reglamento de fraccionamientos del estado de Baja California,

Periódico Oficial del 10 de abril de 1971
12
Programa parcial de desarrollo urbano del Centro Histórico de Mexicali:
2012-2035, Nippon Koei, 20011
Mapa 9: Acciones de reposición de las instalaciones de servicios

…que benefician de un buen acceso a los servicios básicos básicos y localización de los sectores con posibles riesgos de
vetustez
Según los datos del INEGI, 100% de las viviendas del Centro
Histórico en 2010 disponían de un acceso al agua potable, al
sistema de drenajes de las aguas negras/grises y la energía
eléctrica.
Cada vivienda dispone de una llave individual con acceso
continuo al agua potable de la ciudad. Sin embargo, el sistema de
agua entubada por su vejez, presenta problemas de presión,
acumulación de sólidos o de fugas; a pesar de programas de
mejoramiento de las tuberías en varias calles del Centro Histórico
por la CESPM (Comisión Estatal de Servicios Públicos de Mexicali).
Las viviendas del Centro Histórico están conectadas a la
energía eléctrica domiciliar. Sin embargo, las instalaciones
presentan varios puntos negros como la difícil suministro de energía
eléctrica en los meses de verano (alta demanda), el mal estado de
las instalaciones particulares, por antigüedad de la red o falta de
mantenimiento de los propietarios.
Según las informaciones del Programa parcial de desarrollo
urbano del Centro Histórico de Mexicali. 2012-2035, las conexiones
al sistema de gas es de 85 a 90% por tubería y el resto por tanques
individuales.
El centro histórico, está conectado al sistema de Fuente: elaboración propia, Apoyo Urbano, mayo 2012
alcantarilladlo construido hace más de 40 años, con
disfuncionamientos y problemas de mantenimiento.
A pesar de un acceso completo a los servicios públicos, se
deben mejorar las redes e instalaciones existentes en fin de
garantizar una calidad de los servicios y anticipar un incremento
deseado de la población.
Mapa 10: Caracterización de las problemáticas estructurales de las viviendas del Centro Histórico
Este mapa indica las áreas

urbanas con un patrimonio
urbano y residencial
fragilizado por un deterioro
física de las estructuras.
Se necesita intervenciones
de renovación y de
rehabilitación del tejido
urbano y habitacional
existente a fin de aumentar
su calidad y de proponer a
nuevas poblaciones
potenciales, un territorio
urbano de calidad.
La concentración alta de
predios sin usos que se
encuentra en varias partes
del Centro Histórico tiene una
capacidad de mutación
fuerte. Se debe aprovecharla
a fin de aumentar una oferta
habitacional actualmente
pobre y reducida.
Fuente: elaboración propia, apoyo urbano, 2012

Mapa 11: Los materiales de las viviendas del Centro Histórico: entre
La vivienda ha cambiado a los largo de las épocas volviéndose un materiales inadecuados al ambiente y materiales precarios
producto carro y bajando su calidad constructiva
Las viviendas de cachanilla13 y adobe son las

construcciones más antiguas, con materiales aislantes para prevenir
del calor extremo de la zona; así como la adecuación del espacio
urbano, que se dotó de un mobiliario adecuado y muchos espacios
arborizados.
A partir de los años 1930 aparecieron nuevas construcciones
con materiales como la madera o el concreto armado, menos
costosos pro también menos aislantes. Muchas de tipo americano 14
se construyeron y podemos observarles en la avenida Reforma y
Madero. La introducción del aire acondicionado (a partir de los
años 70), fue un elemento decisivo en escoger materiales distintos.
Las dinámicas sociales (empobrecimiento) y urbanas
(crecimiento de la ciudad en las periferias) conllevaron al deterioro
de las viviendas, al cambio de sistema constructivo y la aparición
de viviendas precarias.
Se encuentran tres tipos de viviendas según el sistema
constructivo: los sistemas tradicionales (ladrillo, madera, adobe), los
convencionales15 (concreto armado, block, ladrillo) y las auto-
construcciones “champas” con materiales recuperados de muy
mala calidad (lamina, cartón).
Aparecieron problemas constructivos debido a la fragilidad Fuente: elaboración propia, Apoyo Urbano, mayo 2012
de los materiales (grietas, infiltración, degradación física general)
en un territorio altamente sísmico y con altos riesgos para las familias
viviendo en un hábitat inadecuado. Grupo de fotografía 12:
Casa ladrillo y madera Cuartos de block Casa de materiales de recuperación
13 Plantas locales utilizados en los métodos primitivos de construcción

14 Estructura de madera ligera de construcción artesanal
15 Materiales modernos frecuentemente utilizados
Fotografías: levantamiento de campo, Apoyo Urbano, mayo 2012

Ejemplo de los problemas en los callejones y las posibilidades de

B/ El diagnostico del entorno de las zonas habitacionales mejoramiento como espacio de enlace entre el entorno urbano y la
vivienda
1. La conectividad de la vivienda con el espacio público: la
necesidad de reforzar la integración entre los espacios
urbanos y los espacios residenciales
Los callejones de la zona céntrica, un espacio descuidado abonando

la mala calidad e imagen del centro
El Centro Histórico cuenta numerosos callejones, espacios

intersticiales acceso principal a una gran cantidad de viviendas
ubicadas detrás o a lo largo de aquellos. Se observó la muy mala
calidad de estos espacios urbanos (mantenimiento, alumbrado,
vegetación, etc.), espacios desocupados utilizados para vivir por
familias vulnerables.
Es importante actuar para mejorar esos espacios “sellos”
entre el espacio urbano y la vivienda. Se debe utilizar los
potenciales existentes de los callejones, que residen sobre todo en
numerosos espacios baldíos y abandonados. Podrán fácilmente
rehabilitarse y convertirse en zonas verdes reservados a los
peatones y ciclistas1, zonas recreativas con una calidad reforzada
del mobiliario urbano (alumbrado, bancos, basuras, etc.).
Con el ejemplo siguiente, podemos ver las diferentes Fuente: elaboración propia, Apoyo Urbano- marzo 2012.
problemáticas que encontramos en esas vías internas de acceso a
las viviendas. La mala calidad de las construcciones à lo largo del
callejón, que podrían beneficiar una rehabilitación con el Se necesita mejorar y reforzar la conectividad de los espacios
mejoramiento de fachadas y habilitación de los edificios en urbanos vía una reorganización de los espacios urbanos y de las
viviendas o zonas de equipamientos públicos. La vía en si esta vías internas. Se debe valorizar los estacionamientos en desusos y
obstaculizada por desechos y materiales de construcción, está en aumentar la calidad urbana de los predios baldíos. Los callejones
mal estado y inadecuada a los peatones o ciclistas. Los espacios constituyen una red vial desvalorizada a lo largo de las zonas
abandonados a lo largo de la vía son espacios a rescatar y habitadas. Se debe proponer de desarrollar una oferta de circuitos
transformar en zonas verdes, recreativas o zonas con un uso internos alternativos e integrados.
nocturno de parqueo para los residentes.
2. Una carencia de espacios de convivencia y de recreación A parte de ese bulevar, hay un gran déficit de espacios
necesarios verdes, vegetación y zonas arborizadas en el Centro Histórico que
podrían tener un papel importante frente a la contaminación del
El Centro Histórico cuenta con cuatro grandes aéreas aire, el calor y otras consecuencias debidas al carácter de ciudad
verdes: el Parque Chapultepec cerca de la frontera, el Parque frontera, resulta una prioridad.
Constitución ubicado en la parte sur del Centro Histórico y “la Mediante los levantamientos de campo, hemos identificado
glorieta Morelos”, espacio pequeño que aloja una fuente, bancas, que los parques son espacios de encuentros entre vendedores
arboles a lo largo del boulevard Mateo que cuenta también con un ambulantes, grupos de música (los mariachis), migrantes. Muy
corredor verde a lo largo del ferrocarril. Los espacios verdes son pocos residentes u otros usuarios del Centro Histórico frecuentan
muy importantes como sitios de convivencia social, de encuentros estos espacios, debido a una mala gestión y un marcado descuido.
pero también como pulmón verde para una ciudad muy cálida. Se
verifica en las encuestas que los parques constituyen un elemento Es estratégico identificar como explotar más las zonas verdes
urbano esencial para los residentes (11%) y los no residentes existentes, crear o rehabilitar espacios en las zonas habitadas con
(17,71%) que consideran los parques como un equipamiento fines de ofrecer un espacio urbano de calidad. Las zonas actuales
esencial y de uso cotidiano. tienen ya el nivel de equipamientos y mobiliario urbano suficiente
(arboles, mobiliario urbano, equipamientos) excepto el Parque
Constitución.
Grupo de fotografias 13: la calidad relativa de los espacios verdes del CH

1 2 3 4 5 6
1: Fuente-Parque Chapultepec/ 2: Entrada Parque Constitución

3: Plaza de los Mariachis / 4: Bancos Parque Chapultepec
5: Bacheos y mala calidad del suelo en el parque Constitución / 6: Un residente utiliza su propia silla por falta de bancos en el Parque Constitución
Fuente: fotografías levantamiento de campo, Apoyo Urbano, mayo 2012

Mapa 12: Un uso de suelo no optimizado con conflictos entre el hábitat y su entorno urbano EL Centro Histórico
dispone de espacios
recreativos y verdes
que se deben valorizar
e integrar a su entorno
urbano.
De la misma manera,
varias zonas habitadas
se encuentran sin
espacios de
convivencia. La
concentración de
numerosos predios en
desusos o
abandonados deben
transformarse en
espacios de ocio. De
esta manera, se podría
desarrollar una red de
espacios verdes desde
el norte al sur y desde
el poniente hasta el
oriente, valorizando el
entorno urbano de las
zonas habitadas y
reforzando la
conectividad entre los
espacios.
Fuente:
Mapa: elaboración propia, apoyo urbano, 2012
Fotografías: levantamiento de campo, apoyo urbano, 2012
3. Un déficit de calidad visual de las viviendas y su La calidad visual podría implementarse y lograrse mediante varios
integración en el tejido urbano existente… programas de rehabilitación arquitectónica, regulación de los
anuncios comerciales, paletas de colores para fachadas, etc. se
La calidad visual del Centro Histórico representa otro factor deberá encontrar varios programas dedicados a mejorar la calidad
que impacta sobre la calidad de los espacios residenciales. Se urbana, visual del centro.
observa un déficit de harmonía y homogeneidad en las fachadas,
Grupo de fotografía 15: Sobrecarga de anuncios
un problema de colocación de anuncios comerciales impactando
comerciales en la calle Agustín Melgar y Azueta
como contaminación visual y de abandono de varios edificios
visibles desde la calle. Podemos identificar iniciativas de
mejoramiento de las fachadas, buscando armonizar el paisaje
visual y arquitectónico. Sin embargo, esta iniciativa parece
reducida y realizada principalmente por el sector privado como se
observa en las fotografías siguientes.
Grupo de fotografías 14: mejora de las fachadas por la iniciativa
privada
Antes Después
Fotografías: levantamiento de campo, Apoyo Urbano, mayo 2012
Además de regular, se deberá aprovechar de un gran capital

patrimonial, construido e arquitectónico: portales, azulejos,
fachadas antiguas y los edificios históricos. Existe aspectos
arquitectónicos positivos a valorizar y a proteger en fin de aumentar
Oxxo en la esquina Madero-Altamirano la calidad de los espacios urbanos, de integrar los elementos
urbanos entre ellos y de incrementar la capacidad de la función
Antes Después residencial de ser atractiva a través una imagen visual positiva.
Grupo de fotografía 16: Los elementos urbanos de calidad en el
Centro Histórico
Oxxo en la esquina Madera-Melgar

Calle Agustin Melgar: azulejos y arcos Calle Reforma Calle Madero
Fotografías “Google map” y levantamiento de campo, Apoyo Urbano,
mayo 2012 Fotografías levantamiento de campo, Apoyo Urbano, mayo 2012
4. Los habitantes gozan de una red de servicios de Mapa 13: Localización de las actividades comerciales, de
proximidad, equipamientos y servicios públicos servicios y otro
El Centro Histórico aloja varias actividades comerciales que

impactan positivamente y que constituyen áreas de convivencia
para los residentes ubicadas en zonas específicas como se puede
observar en la mapa 15: zonas de las florerías; zonas de las
artesanías; zonas de las dulcerías; mercado de abarrote; servicios
medícales.
Otro punto muy positivo e importante para el “vivir en el
centro histórico” es la presencia de una red de transporte colectivo
y diversas ofertas de transportes. Las encuestas revelaron asimismo
que 47% de los residentes que usa los transportes públicos tienen un
acceso a una parada a menos de 5 minutos de su vivienda16. La
cobertura de transporte colectivo es buena y su calidad media
baja por tener unidades de transporte antiguas, incomodas así que
la falta de señalización, el costo alto, etc.
El elemento más negativo de esas actividades, son las
nocturnas identificadas como una problemática para los que viven
cerca. Es de poder regular esas actividades para reducir e evitar los
conflictos de usos, zonificando las actividades nocturnas que
podrían impactar la calidad de vida de los residentes. Fuente: INEGI DENUE (Directorio Estadístico Nacional de Unidades
Económicas), http://gaia.inegi.org.mx/denue/viewer.html)
Podemos apreciar en el mapa siguiente que de nuevo las
zonas en las franjas sur-oriente y sur-poniente, ocupadas por las
familias de más bajos recursos, son las que tienen menos servicios y
comercios cerca y los más alejados del transporte.
16Encuesta realizada entre abril y mayo de 2012 con una muestra de 102
residentes del CH (ver documento “Resultados de las encuestas con
residentes y no residentes del CH: estadísticas y datos colectados”)
Mapa 14: Las áreas de influencia de las amenidades del Centro Histórico
Fuente: elaboración propia, Apoyo Urbano, mayo 2012

Grupo de fotografía 17: Mapa 15: Las viviendas del Centro Histórico frente a múltiples riesgos
Riegos habitacionales calle
James W Stone:
Autoconstrucción,
utilización de materiales
precarios, desnivelo y
residuos
Fuente: elaboración propia, Apoyo

Urbano, mayo 2012
Calle Teotihuacán
C/ El diagnostico socio-económico del vivir en el Centro

Mapa 16: Valores catastrales del Centro Histórico
Histórico
1. El precio alto de la tierra
Un valor catastral a reevaluar según nuevos criterios.
El precio de la tierra es muy variable entre valores

altos y muy bajos. Se tiene lotes de alto valor ubicados en el
corredor comercial y la zona del norte oriente.
La influencia de la segunda sección, que representa
un territorio atractivo en términos de habitabilidad, se
prosigue hasta la primera sección en las calles Madero
principalmente. Luego en las partes sur del Centro, los
valores son medianos y bajos.
En fin de permitir al territorio de volver atractivo para
un uso habitacional, se necesita revisar el padrón catastral,
vía la modificación de la ley de Ingresos del Municipio de
Mexicali. La definición del valor debe acompañar a las
acciones urbanas. Sobre todo, el corredor comercial se
debe reevaluar para recibir una oferta habitacional
atractiva y estimular la demanda para nuevas poblaciones.
Fuente: Mapa y grafico: Departamento de catastro de la Dirección de

Administración Urbana
N.B: El valor catastral sirve a la definición del impuesto predial que

deben pagar los dueños, elaborado por la municipalidad. Sirven
también de referencia para la venta o la compra a pesar que los
dueños pueden vender un terreno a cualquier precio, según el
mercado inmobiliario.
Costo de la energía eléctrica: un costo importante para residentes

Los costos de renta: precios medianos para bajos recursos de recursos débiles
Según los resultados de la encuesta 17 la mayor parte (62,7%) La energía eléctrica a Mexicali es un costo importante para
de los inquilinos dedican entre 501 y 1500$ mensual para la renta los residentes. Los meses de verano necesitan una utilización aun
de una vivienda (cuarto, casa, departamento). Sin embargo, según más importante de las instalaciones eléctricas, sobre todo el aire
la tipología, los precios cambian. Así, un cuarto es más económico acondicionado como lo muestra el cuadro siguiente.
(menos de 500$/mes) y se encuentra casa de renta de más de 2000
$/mes. Las rentas más baratas son las viviendas de menor calidad,
en zonas no tan céntricas.
El costo de venta del kilowatts-hora para uso domestico

Fuente: encuesta, apoyo urbano, mayo 2012 aumenta en los meses de verano (de mayo a octubre). El consumo
de energía eléctrica por el uso del aire acondicionado aumenta de
80%18 según los análisis del Proyecto Piloto de Aislamiento Térmico
para Viviendas (CONAVI, Diciembre 2011). Representa un costo
muy importante en estos meses y es un problema grave para las
personas que no ganan más de 5 000 $ mensuales.
17Ver Parte III y ver documento " Resutados de las encuestas con residentes 18El promedio anual de consumo de la vivienda en Mexicali es de 5 000
y no residentes del CH: estadísticas y datos colectados” kwh. El promedio durante los meses de verano es de 4 OOO kWh
Algunos de ellos se pueden encontrar en situación de De esta manera, la ubicación de las viviendas del Centro
pobreza energética, dedicando más de 10% de sus ingresos Histórico constituye una herramienta para implementar incentivos
anuales al pago de la energía eléctrica. Se cálculo de esta manera fiscales. En efecto, se puede crear incentivo fiscal que se llaman
por el estudio del CONAVI, que con una vivienda bien aislada una “hipotecas de ubicación”21. Son herramientas usados en Estados
familia puede ahorrar hasta 1900 $ anual y el estado hasta 3 000$ Unidos que facilita el acceso a crédito y aumenta el monto de
anual. préstamo en función de la ubicación céntrica de la vivienda
(cercanía con los comercios y servicios, fácil acceso a los
2. El pago alto de ciertos servicios básicos de calidad transportes públicos, etc.). A través los organismos de
mediana a baja financiamiento de la vivienda (INFONAVIT), se podría implantar
estos estímulos.
Los usuarios que consumen entre 0 y 10 m3 al mes pagan
42,41$19. Los usuarios que consumen más de 10 m3/mes pagan una
tarifa más importante más un costo adicional por cada metros
cúbicos. Se puede estimar aproximativamente que el consumo
promedio mensual para una familia de 4 personas se ubica entre 16
y 20 metros cúbicos. El costo mensual será de 74,91$ mensual más
un costo de 4,12$ por metros cúbicos adicional. La factura final será
entre 74,91$ y 91,39$ mensual.
La relación entre la vivienda y los transportes: la ventaja del

Centro Histórico
La vida en el centro tiene la ventaja, en comparación de las

colonias alrededores, de no necesitar el uso del caro de manera
cotidiana, excepto para los residentes que trabajan lejos del centro
y de tener un acceso privilegiado a los transportes públicos. Se ha
observado en la encuesta20, numerosos residentes, viviendo fuera
del Centro histórico, que vinieron para trabajar (16,5%). Estas
personas, vienen en camión (33%) o en caro (57%) y tienen pesadas
cargas de transporte.
19 Pagina internet del CESPPM:

https://www.ecespm.gob.mx/consultasenlinea/consultasconsultasenlinea.a
spx
20 Ver Parte III y ver documento " Resutados de las encuestas con residentes 21Instituto de Políticas para el transporte y el desarrollo (ITDP),
y no residentes del CH: estadísticas y datos colectados” Transformando la movilidad en México, marzo 2012, p. 64
Costo básico anual para vivir en el Centro Histórico o en otra parte de Mexicali para una familia de 4 personas en una vivienda de 100 m²:
CENTRO HISTORICO OTRA PARTE DE Se aprecia los costos

MEXICALI básicos anuales para
una familia de 4
Bajo Alto Promedio Promedio
personas en una
Costo de vivienda de 100 m²
800 $22 3 000$23 96024 960
servicios de según si son inquilinos o
agua
propietarios. Se observa
Costo de
3 520 $(2820 $ en los meses 4 500 $ (3 000$ en 3 850 $ (2850$ en 3850 que lo que diferencia
servicios de
de verano y 660 $ en otros veranos y 1 500$ otros verano y 1000$ en sobre todo el CH frente
electricidad
meses) meses) otros meses) a otras colonias son los
Costo de gastos de transporte
Entre 0 y 4 000 $25 Más de 4 000 $26 Entre 0 y 4 00027 Más de 4 000 $28
transporte
que pueden ser muy
Costo de renta
2 400 $29 30 000 $30 12 000 $31 18 00032 alto según la ubicación.
Impuesto predial
272,5 $33 1 240$ 609,5 $ (x m² x O,OO5) 800 $ (x m² x
(si propietario)
O,OO5)
Total
Entre 6 720 $ y Entre Más de Más de Entre Entre 5 419 $ Más de Más
10 720 $ 4 592,5 $ y 41 500 $ 12 740 $ 16 810 $ y y 9 419 $ 27 810 $ de
8 592,5 $ 20 810$ 9 610 $
22 Datos del CESPM (Comisión Estatal de Servicios Públicos de Mexicali)

23 Datos del CESPM
24 Datos del CESPM
25 Uso de camión (un billete por día a 11 $)
26 Uso del caro
27 Uso de camión, bicicleta, camina
28 Uso del caro
29 Resultados de la encuesta
33 Calculo del impuesto predial= Valor catastral x m² x O,OO5 (tasa habitacional)
Esta información se puede explicar por la pérdida del uso comercial

3. El perfil de los residentes (17%) en ciertas partes del Centro.
Se presenta aquí de manera sintética los datos más importantes

y relevantes, ya que se tiene en anexo del documento completo
de análisis de las encuestas realizadas dando el perfil de los
residentes.
La población del centro es de 1207 personas según las
estadísticas del INEGI de 2010, y con respecto al 2005, este refleja
una disminución de 28,37%. El censo de 2010 contaba 5,39% de 0-5
años, 10,52% de 6-14 años, 12,18% de 15-24 años, 59,24% de 24-64
años y 12,68% de más de 64 años.
Respecto a 2005, el censo revela que la población de 6 a 24

años aumenta en valor relativa de 15% y representa casi un cuarto
de la población total. Sin embargo la población la más
representada son los 24-64 años.
Se cuenta con 49,5% de solteros y 50,5% de personas casadas.

76.4% de los hogares tiene un jefe de familia masculino. De acuerdo
a datos del INEGI 2010, la población del Centro Histórico se
Fuente: INEGI 2010
caracteriza por una proporción significativa de personas activas,
con un 95,70%.
Las encuestas realizadas34 revelan que la población se compone

por trabajadores independientes (27%), empleados (26%),
trabajadores de hogar (15%), obreros (11%), empresarios (8%),
jubilados (8%), estudiantes (2%) y agricultores (1%). Sin embargo, se
observa un descrecimiento de 12,93% de la población ocupada 35.
34 Encuesta realizada entre abril y mayo de 2012 con una muestra de 102
residentes del CH (ver documento “Resultados de las encuestas con
residentes y no residentes del CH: estadísticas y datos colectados)
35 Personas de 12 a 130 años de edad que trabajaron o que no trabajaron
pero sí tenían trabajo en la semana de referencia.

Las casas precarias ubicadas al poniente, al oriente y al sur del problema social grave que ocurrió desde hace años. Se necesita
territorio de estudio aloja una población con un nivel de ingreso bajo, reforzar la integración de estas poblaciones vía una dinámica positiva
inferior a 5 000$/mes. Son poblaciones que tienen una actividad de inserción por la vivienda y un compromiso fuerte de los gobiernos.
profesional independiente o son empleados por la mayoría.
Las agrupaciones colectivas que se encuentran ubicadas en el

territorio céntrico aloja una población de ingresos bajos. Se
caracterizan por ser inquilinos de cuartos pequeños. Como se ha Migrantes encontrados en el parque Chapultepec
identificado anteriormente, existe una población de origen china. Unas
entrevistas con la Asociación China no permitieron percibir mejor las
necesidades y riegos reales de estas poblaciones. Se observó casos de
sótanos tapados que recibieron un uso habitacional para estas
poblaciones hace pocos años.
Sótano tapado que recibió

poblaciones de origen
china antes el terremoto.
(Avenida Benito Juárez)
Fuente: levantamiento de
campo, Apoyo Urbano, mayo
2012
Al contrario, las viviendas ubicadas de manera dispersas en el

territorio presentando una calidad arquitectónica buena alojan
poblaciones de estatuto social elevado con ingresos superiores a
8 000$ mensuales y hasta más de 25 000$ mes mensuales. Son
empresarios (33%), empleados (23,81%) o trabajadores independientes
(19%).
Fuente: Apoyo Urbano, junio 2012
Por fin, se encuentra de manera consecuente poblaciones
vulnerables y excluidas en varias partes del Centro Histórico. Son
poblaciones ligadas a las problemáticas fronterizas y de segregación
social. Ocupan, según el nivel de pobreza, hoteles de renta, espacios
desocupadas (edificios abandonados, terrenos baldíos), el hotel del
migrante y banquetas. La falta de oferta de vivienda digna plantea un
Mapa 17: Las viviendas del Centro Histórico según el perfil socio-económico de los residentes
Fuente carta: elaboración propia, Apoyo Urbano, mayo 2012

Síntesis
La función habitacional del Centro Histórico: motor de la
Unas oportunidades para la re-conquista de un Centro regeneración socio-urbana
Histórico a carácter habitacional
El abandono y deterioro del Centro Histórico representa una
El Centro Histórico se encuentra en un proceso de deterioro amenaza importante para el desarrollo urbano sostenible y
general del tejido habitacional general. La precariedad de la proyectando por el XX ayuntamiento de Mexicali. El Centro
función habitacional se observa en varios aspectos: falta de Histórico se caracteriza asimismo por una subutilización de de su
mantenimiento, mala calidad de los servicios básicos, sistemas potencial inmobiliario (terrenos baldíos, edificios abandonados y
constructivos inadecuados y de mala calidad, etc. plantas altas desertados) lo cual constituye una importante
oportunidad para la regeneración de la función habitacional, la
Para dinamizar la atractividad del territorio como espacio de mutación y transformación de bienes inmuebles olvidados y
vida, es importante tratar esos aspectos, entender la vivienda como descuidados, la mezcla de los usos de suelo (comercial y
un producto habitacional y un entorno urbano. habitacional) así que su integración a espacios urbanos de calidad.
Además, el tejido socio-económico del Centro Histórico se El centro histórico está buscando de nuevo sus funciones de
encuentra en una situación de pauperización, con poblaciones centralidad a través la ejecución de proyectos importantes como
con dificultades sociales e económicas. La falta de integración el proyecto de la línea express 1 y el de rehabilitación urbana de la
social y urbana de las poblaciones marginales constituye una manzana 06 (alrededor de la catedral). Sin embargo, el éxito de la
amenaza fuerte que se puede limitar vía el hábitat. Existe la regeneración completa del Centro Histórico de Mexicali necesita la
posibilidad de integrarlas con programas adecuadas: inserción “re-conquista” de la función residencial gracias al mejoramiento de
social vía la recuperación de espacios desocupados y acción de la habitabilidad y una integración socio-urbana reforzada; así como
reconstrucción; intervenciones de rehabilitación y de ocupación la diversificación del tejido socio-económico vía la proposición de
por las poblaciones de gran vulnerabilidad y sin empleos, etc. productos arquitectónicos nuevos, innovadores y de cualidad para
distintos niveles de ingresos.
A pesar de varias amenazas y múltiples riesgos socio- Para que el Centro Histórico vuelva un territorio atractivo, de
urbanos, el Centro Histórico cuenta con oportunidades fuertes en convivencia y vivo, se debe desplegar acciones fuertes y proyectos
términos de atractividad a desarrollar para luchar contra la importantes para rescatar, valorizar, mejorar y aumentar el
desertificación del centro a favor de zonas comerciales y zonas patrimonio residencial. De esta manera, el diagnostico mostró las
abandonas. amenazas fuertes de las viviendas del Centro Histórico así que su
El Centro Histórico representa un territorio único en Mexicali, oportunidades. Se necesita plantear varias estrategias para
respecto a la concentración fuerte de amenidades urbanas diferentes metas de regeneración de la función habitacional.
(equipamientos públicos, actividades culturales, comerciales, de Los siguientes mapas constituyen una visión sintética y
servicios, etc.). La necesidad de atraer nuevas poblaciones en fin estratégica del diagnostico y tratan de poner en relieve las
de diversificar el tejido socio-económico, de densificar el territorio y potencialidades del desarrollo de la función habitacional o de su
de ofrecer nuevos productos habitacionales de calidad. mejor integración socio-urbana en función de diferentes criterios.
Mapa 18: Síntesis de las características y dinámicas habitacionales del centro histórico
Fuente: elaboración propia, apoyo urbano, 2012

Mapa 19: Síntesis de las problemáticas a resolver
Fuente: elaboración, apoyo urbano, junio 2012

Mapa 20: Síntesis de las orientaciones y alternativas posibles para implementar un plan sectorial de regeneración urbana con enfoque patrimonial
en el centro histórico
Fuente: elaboración propia, apoyo urbano, junio 2012

Bibliografía
Reportes:
Instituto Municipal de Investigación y Planeación, Programa de desarrollo de Centro de población de Mexicali 2025, 2011
Instituto Municipal de Investigación y Planeación , Proyecto de modernización del sistema municipal de transporte troncal Linea Express 1 con
sistema de autobuses rápidos troncales BRT, 2010
Instituto Municipal de Investigación y Planeación, Programa parcial de mejora del Centro Histórico y comercial de Mexicali, B.C, 2010
Dirección de Administración Urbana, Proyectos y acciones estratégicas para el Centro Histórico de Mexicali, 2011
Nippon Koei, Programa parcial de desarrollo urbano del Centro Histórico de Mexicali. 2012-2035, 2012
SEDESOL (Secretaría de Desarrollo Social), Proyectos estratégicos para las áreas centrales de las ciudades mexicanas, 2006
Eduardos Rojas, Volver al Centro Histórico: la recuperación de las áreas urbanas centrales, Banco Interamericano de Desarrollo, 2011
Leticia Salinas Salgado, Experiencias de asesoría técnica en el Centro de la ciudad de México: la producción social como motor de desarrollo,
2005
Abrin Frutos, Erik, Alternativas de financiamientos en Centros Históricos de México, Quivera, Vol. 10, Núm. 2, julio-diciembre, 2008, pp. 1-17,
Universidad Autónoma del Estado de México, México
Centro Noruego de Diseño y Arquitectura (Norsk Form) y el Instituto de Investigación en Diseño (INDIS) de la Universidad Rafael Landívar,
Programa "Diseño sin Fronteras” - Guatemala, Proyecto albergue, 2005
CONAVI, Proyecto Piloto de Aislamiento Térmico para Viviendas Ciudad de Mexicali, Diciembre 2011
Libros:
Consorcio de Universidades de Mexicanas, El conocimiento del ambiente, Aportaciones a la Arquitectura y al Urbanismo, 2010, 487p.
Fernando Carrión M., Financiamiento de los centros históricos de América Latina y El Caribe, 2007
Siglas y abreviaciones
CECYT: Colegio de Estudio Científicos y Tecnológicos
U.A.B.C: Universidad Autonomía de Baja California
INEGI: Instituto Nacional de Estadísticas y Geográficas
SEDESOL: Secretaria de Desarrollo Social
COPLADEM: Comité de Planeación para el Desarrollo del Estado de México
IMIP: Instituto Municipal de Investigación y Planeación
BANOBRAS: Banco Nacional de Obras y Servicios Públicos,
CESPM: Comisión Estatal de Servicios Públicos de Mexicali
CONAVI: Comisión Nacional de Vivienda
DENUE: Directorio Estadístico Nacional de Unidades Económicas
SHF: Sociedad Hipotecaria Federal
INFONAVIT: Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores
BID: Banco Interamericano de Desarrollo

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Plan sectorial de regeneración habitacional del Centro Histórico de Mexicali

Plan sectorial de regeneración habitacional del Centro Histórico de

DOCUMENTO PROVISIONAL EN CURSO DE VALIDACION

Este trabajo fue realizado por

Bajo el seguimiento técnico y metodológico de

El equipo mixto de trabajo agradece la colaboración de

La Coordinación Zona Centro

C/ El abanico de organismos y fondos de financiamiento ligados a la vivienda __________________________________________________________ 25

II/ DIAGNÓSTICO PARA LA ESTRATEGIA DE DESARROLLO HABITACIONAL PATRIMONIAL __________________________________________ 28

2. El uso habitacional y sus características ____________________________________________________________________________________________________ 31

B/ El diagnostico del entorno de las zonas habitacionales ___________________________________________________________________________ 35

C/ El diagnostico socio-económico del vivir en el Centro Histórico ____________________________________________________________________ 42

Este trabajo constituye las principales resultados de la fase de pre-diagnóstico y

Ha buscado enriquecer las reflexiones, análisis y reportes ya existentes, de

Este trabajo se complementará con la elaboración de un banco de

Constituyen asimismo una herramienta para llevar a cabo las gestiones,

Fuente: INEGI 2001, 2005 y 2010

El despoblamiento del Centro Historico desde 2005

Fuente carta: fotografía satelital “Google earth”

Fuente: fotografías levantamiento de campo, Apoyo Urbano, marzo 2012

Grupo de fotograpfias 2: Cambio de los usos habitacionales en uso

De esta manera, el desaprovechamiento de las plantas Callejón Madero

Habitacional 7,47 10,18 7,22

Equipamiento 4,66 15,53 6,98

Fuente: UABC 2000, IMIP 2006, Nippon Koei 2011

Avenida Benito Juárez Boulevard López Mateo

Fuente: fotografías levantamiento de campo, Apoyo Urbano, marzo 2012

No obstante, se localizan bienes inmuebles como hoteles,

La presencia de numerosos terrenos baldíos o subutilizados

Callejon Reforma Callejon Lerdo

Fuente: fotografías levantamiento de campo, Apoyo Urbano, marzo 2012

De esta manera, el centro histórico cuenta con un potencial

Se observa en este mapa

Fuente carta: elaboración propia, Apoyo Urbano, mayo 2012

Según datos del INEGI, las viviendas particulares habitadas

El Centro Histórico de Mexicali cuenta con una presencia de

Sin embargo, la falta de atractividad territorial que afecta el

Son habitadas por residentes de bajos recursos económicos

Grupo de fotografías 7; viviendas precarias en el callejón Obregón y Boulevard López Mateo

Callejón Lerdo Vista del callejón Lerdo desde la calle Teotihuacán

Fuente: fotografías levantamiento de campo, Apoyo Urbano, marzo 2012

Se cuenta en la zona céntrica del perímetro de estudio, viviendas

Esta oferta habitacional aloja una población con ingresos bajos y

Las cuarterías y departamentos esta ocupados por una población

revitalización del Centro Histórico de Mexicali, 2007

Se cuenta también con cuartos de renta a largo plazo y

Se encuentran algunos albergues en el Mexicali que alojan

El único hospedaje que existe en el Centro Histórico, es el hotel

poblaciones vulnerables que quieren vivir en el Centro Histórico

Mapa 3: Estado de las viviendas del Centro Histórico según su tipología

Se observa que las viviendas

De esa manera, las edificaciones y terrenos subutilizados

La pérdida de su función habitacional así como el desarrollo

Mapa 4: El desarrollo de la función Grupo de fotografía 11:

Boulevard López Mateo

capaz de apoyar a la regeneración de los centros urbanos, y las

Al nivel municipal, la planeación y las políticas se

El Programa de Desarrollo Urbano de Centro de Población

De la misma manera, El Programa Parcial de Desarrollo

La densificación representa una estrategia esencial para

El sector público está compuesto por varios actores como la

Al nivel local, los impuestos locales representan una margen de

9Abrin Frutos Erik, Alternativas de financiamiento en Centros Históricos de