Análisis del Artículo 1577° CC Derecho de Contratos Típicos

ARTÍCULO 1577 DEL CÓDIGO CIVIL PERUANO

Si el bien se vende fijando precio por el todo y no con arreglo a su extensión

o cabida, aun cuando ésta se indique en el contrato, el comprador debe pagar la
totalidad del precio a pesar de que se compruebe que la extensión o cabida real
es diferente.

Sin embargo, si se indicó en el contrato la extensión o cabida, y la real

difiere de la señalada en más de una décima parte, el precio sufrirá la reducción o
el aumento proporcional.

ANÁLISIS

El artículo en comentario se refiere a la modalidad de compraventa ad

corpus o en bloque, en la cual se fija el precio en función del bien y tal como se
encuentra.

Según los alcances de la norma, la compraventa seguirá considerándose

como tal, vale decir ad corpus, aun cuando la extensión o cabida se señale en el
respectivo contrato.

Messineo precisa que se llama venta ad corpus a "aquella en la cual se

tenga en consideración un inmueble determinado que es objeto de la misma,
considerado no en su extensión sino como entidad (con referencia al “cuerpo” del
bien inmueble), y el precio es global. Aquí aun cuando se haya indicado la medida,
el defecto o exceso sobre la medida es indiferente .. .".

Asimismo agrega: "En la venta ad corpus, las partes prescinden de la efectiva

extensión del inmueble, puesto que lo toman en consideración por caracteres
diversos de los de su extensión. Hay una especie de íntuítus reí, por el cual la
extensión del inmueble es, hasta cierto punto, indiferente".

Por su parte Spota refiere que: "Cuando la venta se celebra por un precio
determinado o global es usual, entre nosotros, la expresión venta “ad corpus”,

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como queriendo indicar que las partes tienen en cuenta el inmueble como tal,
careciendo de relevancia lo más o menos de diferencia que exista con respecto a
las medidas que las partes indiquen. En ese supuesto, no surge pretensión alguna
por suplemento de precio debido a exceso de área a favor del vendedor ni
disminución del precio con respecto al comprador por resultar menor el área.

Tampoco procede la pretensión resolutoria, cualquiera que sea la diferencia

entre el área mencionada en el contrato de venta y el área existente".

Borda al respecto precisa que la venta ad corpus es la que se hace sin

indicación del área. Y añade: "Es relativamente frecuente en las operaciones
sobre terrenos urbanos, que se individualizan solo por su ubicación. Ejemplo: la
casa ubicada en Montevideo 471, Santa Fe 2786, etc. En tal caso, las medidas no
juegan ningún papel en la operación".

Asimismo agrega que: "En la práctica de los negocios es frecuente que

luego de individualizar el inmueble por su ubicación, se den también las medidas,
agregándose '0 lo que más o menos resulte entre muros'. La jurisprudencia ha
resuelto reiteradamente que este agregado u otro equivalente significa que las
partes han entendido vender ad corpus y que, por tanto, no pueden formularse
reclamaciones recíprocas fundadas en que el inmueble tiene mayor o menor
superficie que la indicada, a la cual debe atribuirse un alcance simplemente
ilustrativo".

Cuando un bien se vende como cuerpo cierto fijando precio por el todo y no con
arreglo a su extensión o cabida, no procede el derecho para ninguna de las partes
contratantes para solicitar la rebaja o aumento del precio, cualquiera que fuese la
extensión o cabida del bien, por cuanto si esta es indicada en el contrato, solo se
efectúa como dato ilustrativo.

Para configurar una venta con la modalidad ad corpus no es necesario que se le

designe de esa manera específica, ya que la denominación ad corpus no es una
fórmula sacramental.

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Para determinar si un contrato se ha convenido con la modalidad ad corpus o por

cabida o extensión, debe efectuarse un examen del contenido total del contrato, ya
que es posible que una cláusula específica pueda conducimos en un sentido, y del
contenido de las demás, se desprenda lo contrario.

Cuando se pacta la venta de un bien tal cual es (ad corpus), la doctrina tradicional
ha entendido que, sea cual fuera la extensión o cabida que el bien tenga y
cualquiera que sea la diferencia con lo expresado, tendrá que pagarse el precio de
venta acordado, no pudiendo este reajustarse en ninguna forma".

De otro lado, en la última parte del presente ARTÍCULO en comentario, el

legislador ha considerado que cuando exista una diferencia entre la extensión y
cabida del bien precisada en el contrato y la realidad, mayor a la décima parte, el
precio sufrirá la reducción o el aumento proporcional.

Consideramos este segundo párrafo justo y equitativo, y concebido con la finalidad

de evitar el indebido enriquecimiento de uno de los contratantes en perjuicio del
otro; no obstante que bien podría decirse que se estaría desnaturalizando la
esencia del contrato ad corpus o en bloque por los mismos fundamentos
expuestos en líneas precedentes.

Finalmente, un ejemplo: Junior y Rafael celebran un contrato de compraventa de

un inmueble de 525 m2 de extensión ubicado en Otuzco, con la indicación expresa
de que la compraventa es ad corpus, y fijando el precio total en la suma de S/.
350,000.00.

En este caso, de comprobarse que el inmueble en referencia es de menor

extensión que el indicado en el contrato, el comprador está obligado a pagar la
totalidad del precio convenido. Del mismo modo, en caso de verificarse que el
inmueble es de mayor extensión que el declarado, el vendedor pierde el derecho a
que se le pague suma adicional alguna por el exceso en la extensión del inmueble.

No obstante lo mencionado, y en estricta aplicación de lo dispuesto en el segundo

párrafo del presente Artículo, al haberse indicado la extensión del inmueble (525

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m2) y de comprobarse que el mismo tiene solo 450 m 2, el precio de la

compraventa sufrirá la reducción proporcional correspondiente al diferir la
extensión real de la declarada en más de una décima parte. Del mismo modo,
sufrirá el aumento proporcional si se verifica que el inmueble tiene 600 m2.

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