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UNIVERSIDAD SANTA MARIA LA ANTIGUA

FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
ESCUELA DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS

FECHA DE INICIO DEL CURSO: 15/01/2018 – FECHA DE TÉRMINO: 20/4/2018

MATERIA: BANCA HIPOTECARIA

CLASE N°1 -FECHA 15/1/2018

INTRODUCCIÓN - OBJETIVO DEL CURSO.

DEFINICIONES:
 BANCA:
 NEGOCIO DE BANCA
FORMA ABREVIADA DE LA ACTIVIDAD BANCARIA.
CLASIFICACION DE TIPOS DE PRÈSTAMOS
RENTABILIDAD BANCARIA.
LIQUIDEZ BANCARIA:
BANCO HIPOTECARIO.
BANCA HIPOTECARIA.
LA CONCESIÓN DE CRÉDITO COMO ACTIVIDAD PREVIA AL OTORGAMIENTO DE
PRÉSTAMOS.
EFECTOS DEL CRÉDITO EN LA ECONOMÍA.
MAGNITUD DEL CRÉDITO EN PANAMÁ. – LOS BANCOS.
EMPLEO DE LOS RECURSOS OBTENIDOS MEDIANTE CRÉDITOS.
ERRORES EN APRECIACIONES SUBJETIVAS QUE INDUCEN A CONCEDER CRÉDITO.
LAS CINCO C´S DEL CRÉDITO.
EL FACTOR TIEMPO Y LOS COSTOS SON CONDICIONES IMPLÍCITAS EN EL CRÉDITO.
COSTO DEL CRÉDITO
INVESTIGACIÓN EXTERNA DE LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN LA SOLICITUD
LA ASOCIACIÓN DE CRÉDITO (APC).
QUÉ ES UN CRÉDITO HIPOTECARIO?
DIFERENCIA ENTRE CRÉDITO Y PRÉSTAMO.
ORGANIGRAMA DE LA GERENCIA DE CRÉDITO EN LOS BANCOS.
HIPOTECA- DEFINICION.
SOBRE EL ORIGEN HISTÓRICO DE LA HIPOTECA
CLASES DE HIPOTECA
FUNCIONAMIENTO ESENCIAL DE UNA HIPOTECA
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I. INTRODUCCION.

Para iniciar el tema del curso pasemos a analizar las palabras contenidas en este con el
propósito de conocer su significado y poder encauzar las clases a impartir dentro de lo que
exige el contenido del programa educativo de esta Universidad.

1.- DEFINICIONES:

Primariamente separemos los términos BANCA e HIPOTECARIA. Si buscamos su significado

en lo que indica el diccionario de la Lengua Española – Espasa Calpe podemos encontrar las
siguientes definiciones:

BANCA: C Se utiliza este término con un triple significado:

a) Como sinónimo o equivalente al concepto de banco.

b) Para referirse al conjunto de instituciones con este nombre que forman parte del
sistema bancario de un país.
c) Para designar la actividad propia o específica de los bancos, consistente en captar
recursos en los mercados financieros de muy diferentes maneras (depósitos, emisión
de certificados, bonos, obligaciones, cédulas hipotecarias, etcétera) para prestarlos
luego a sus clientes (en forma de créditos, descuento de papel, etcétera).

La legislación bancaria vigente en nuestro país de 1970, y modificada en el año de 1998 y

posteriormente en el 2005, cuenta con un glosario de términos que se relacionan con la
definición de banca y con la actividad que llevan a cabo los bancos que coincide con las
definiciones anteriores. Paralelamente la Ley define algunos términos
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 BANCO: Toda persona que lleve a cabo el Negocio de Banca o que actúe como
Oficina de Representación.

. La Ley Bancaria define el NEGOCIO DE BANCA como:

1. “LA OPERACIÓN DE CAPTAR RECURSOS FINANCIEROS DEL PÚBLICO O DE

INSTITUCIONES FINANCIERAS POR MEDIO DE LA ACEPTACIÓN EN DEPÓSITO DE
DINERO EXIGIBLE A LA VISTA O A PLAZO O POR CUALQUIER OTRO MEDIO
AUTORIZADO POR ESTE DECRETO-LEY,

2. Y LA UTILIZACIÓN DE TALES Y OTROS RECURSOS, POR CUENTA Y RIESGO DEL

BANCO, PARA PRÉSTAMOS, INVERSIONES O CUALQUIER OTRA OPERACIÓN
AUTORIZADA POR ESTE DECRETO-LEY, LA SUPERINTENDENCIA O LOS USOS
BANCARIOS

 Con la definición anterior podemos indicar que los bancos realizan una actividad de
intermediación indirecta tal como se describe en la siguiente imagen.

FORMA ABREVIADA DE LA ACTIVIDAD BANCARIA. Tal como lo mencionamos con

anterioridad, los bancos son pues, organizaciones que realizan dos actividades
fundamentales:

1. La función principal es CAPTAR O TOMAR RECURSOS (dinero) de personas,

empresas u otro tipo de organizaciones y del Estado.

 La captación, significa como su nombre lo indica, captar o recolectar dinero de las

personas o empresas inclusive del Estado. Este dinero, es depositado por los clientes
en el banco dependiendo del tipo de cuenta que haya solicitado y abierto una persona
(cuenta corriente, cuenta de ahorros, certificados de depósito a término fijo [CDT],
etc.). Y adicionalmente en otros productos financieros tales como inversiones en
Bonos, opciones, repos y otros.

2. La colocación es lo contrario a la captación. La colocación permite poner dinero en

circulación en la economía; es decir, los bancos toman el dinero o los recursos que
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obtienen a través de la captación y, con éstos, otorgan créditos a las personas,

empresas u organizaciones que los soliciten bajo su cuenta y riesgo.

La colocación es lo contrario a la captación. La colocación permite poner dinero en

circulación en la economía; es decir, los bancos toman el dinero o los recursos que obtienen
a través de la captación y, con éstos, otorgan créditos a las personas, empresas u
organizaciones que los soliciten.

Los Bancos como intermediarios financieros permiten que el dinero en forma de préstamos
circule en la economía logrando que el excedente de dinero que algunas personas u
organizaciones pueda pasar a otras que no lo tienen y que lo solicitan. De esta forma facilita
las actividades de estas personas y organizaciones y mejora el desempeño de la economía en
general. De lo anterior se colige la importancia de la banca en la historia económica de la
humanidad.

CLASIFICACION DE TIPOS DE PRÈSTAMOS. GENERALIDADES. Gran parte de la inversión en

préstamos que los bancos dirigen a individuos, bancos, empresas y Estados pueden ser tres tipos a
saber: Préstamos Corporativos o dirigidos a empresas o Préstamos de Consumo para
individuos o personas naturales.

RENTABILIDAD BANCARIA.
El proceso de intermediación de los bancos mediante la captación de recursos obliga a estos
a pagar un beneficio (intereses por captación) a sus depositantes por el uso de esos fondos
y a cobrar(intereses por colocación de esos dineros en préstamos u otras faciliadades de
crédito a quien o quienes los soliciten podemos preguntarnos: la diferencia entre las tasas
cobradas y pagads permiten las ganancias de los bancos.
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Debemos señalar que los intereses por colocación son más altos que los intereses por
captación; o sea que los bancos cobran más por dar recursos que lo que pagan por captarlos.
A la resta entre la tasa de interés de colocación y la de captación se le denomina margen de
intermediación. El ejemplo siguiente puede ilustrar como obtienen los bancos su utilidad.

(+)Tasa interés de colocación =10%

(-) Tasa de interés de captación = 05%
= margen de intermediación = 05%
= Gastos Operativos = 03%
= Utilidad = 02%

La diferencia entre la tasa de colocación y la de captación se denomina Margen

Financiero.Los bancos, por lo tanto, obtienen más ganancias entre más grande sea el margen
de intermediación. Podemos concluir de todo lo anterior que los bancos actúan como
intermediarios.

Adicionalmente debemos concluir que la actividad de operar un banco requiere de recursos

que se reciben del público y su respectiva inversión a estos. Pero esta no es la única fuente
de recursos ya que cuenta además de fuentes propias aportadas por sus accionistas, que son
registradas en su patrimonio y que dieron incio a sus actividades administrativas tal y como
se presenta en la figura siguiente:

BALANCE GENERAL.
ACTIVOS PASIVOS
Activos Circulantes Pasivos Financieros

Efectivo Depósitos a la Vista

Depósitos en Bancos Depósitos a Plazo

Activos Financieros Valores Emitidos

Préstamos Otros Financiamiento

Valores Pasivos Varios

PATRIMONIO
Activos Fijos Capital

Utilidades Retenidas

Activos Varios. Utilidades del Período

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LIQUIDEZ BANCARIA.

La Ley Bancaria establece que los bancos por mandato de la Ley Bancaria que el dinero que los
bancos recogen a través de la captación no puede ser utilizado en su totalidad para la
colocación; Parte de este dinero se destina a lo que se denomina en otros países en donde
existe un Banco Central encaje legal, mientras que en Panamá denominamos índice de
Liquidez y lo que queda libre se utiliza para conceder préstamos.

El índice de liquidez es un porcentaje del total

de los depósitos que reciben las instituciones
financieras, el cual se debe conservar
permanentemente, ya sea en efectivo en sus
cajas o en sus cuentas en el Banco Nacional en
Panamá o en otros bancos en Panamá o el
extranjero.

Estos fondos tienen como fin garantizar el retorno del dinero a los ahorradores o clientes del
banco en caso de que ellos lo soliciten o de que se le presenten problemas de dinero a las
instituciones financieras.

De esta forma, se disminuye el riesgo de la pérdida del dinero de los ahorradores.

¿QUÉ ES LA BANCA HIPOTECARIA?

Está compuesta en términos generales de aquellos bancos que realizaban únicamente y en

exclusiva préstamos hipotecarios. Los Bancos Hipotecarios datan de varios siglos, cuando
estos se procuraban de fondos por medio de la emisión de cedulas hipotecarias, bonos de
ahorro, aceptaciones de depósitos de ahorro y otras para invertir en préstamos hipotecarios a
largo plazo.

El concepto de exclusividad es restrictiva y fuera de contexto actual porque la legislación

bancaria que estuvo vigente desde el año 1970 a 1998 es la única que diferenciaba a los
bancos clasificándolos como hipotecarios y comerciales.
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En la actualidad, con la excepción del Banco Hipotecario, los bancos en general no requieren
utilizar esa denominación puesto que pueden invertir los recursos de la captación que le
permite la ley en préstamos hipotecarios y además realizar otras operaciones y servicios
financieros compatibles con su naturaleza.

Lo que se conoce en el presente como BANCA HIPOTECARIA es aquella unidad

administrativa en los bancos que se dedican a la tramitación, aprobación y concesión de
créditos hipotecarios con fines de compra de activos reales utilizando estos como garantía de
pago de dichos préstamos.

EL ANALISIS DE CRÉDITO COMO ACTIVIDAD PREVIA AL OTORGAMIENTO DE PRÉSTAMOS.

Los préstamos bancarios no son de financiación espontánea. Para obtener un préstamo de

un banco es necesario:

1. Llenar una solicitud de crédito para obtener el préstamo.

2. El solicitante debe dar muestras evidentes que cuenta con la capacidad de pagar el
compromiso de la deuda.
3. Obtener su aprobación posterior a un análisis de crédito del solicitante.

 Ahora hemos introducido otro elemento. Para la obtención de un préstamo es

necesaria una evaluación del crédito del solicitante.

¿Pero que es Crédito?: Podemos definir la palabra crédito

desde su raíz etimológica del vocablo del latín “credere” o
“creditum”, que significa confianza y está definido como
“la capacidad para obtener en préstamo dinero u otros
bienes o servicios bajo la promesa de devolverlos dentro
de cierto tiempo” compensando o no a quien trasfiere el
objeto prestado.

 Esta definición es la más aceptada ya que el crédito sin confianza es

inconcebible y crea, por lo tanto, un vínculo jurídico entre el deudor y el
acreedor. De un lado existe la obligación del deudor de pagar su deuda y del
otro el derecho del acreedor a reclamar el pago de ella.
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El crédito que conceden los bancos y otras instituciones de crédito depende de las políticas
mientras que los pasos para evaluar el mismo y luego otorgar préstamos se denomina
Procedimiento

EFECTOS DEL CRÉDITO EN LA ECONOMÍA. La concesión de crédito es un elemento en cada

fase de la producción y de la distribución y consumo de los bienes y servicios
manufacturados en una economía hasta la venta final al cliente. Si para comprar los bienes
que desea cada uno de los interesados, tuvieran que esperar hasta que pudiesen pagarlos en
efectivo, la producción y venta tendería casi a desaparecer con el volumen de negocios que
descendería hacia una mera acción de goteo.

Consideremos el número de autos, de casas y las principales maquinarias de empresas de

producción compradas cada año. ¿Cuánto se compraría si cada uno tuviera que pagar en
efectivo? El consumidor, por regla general, ofrece una pequeña cantidad en efectivo como
pago al contado y su crédito para el saldo del costo de la mercancía adquirida.

El papel que el crédito juega no termina en el consumidor. El pequeño comerciante obtiene

sus bienes a crédito del fabricante o del distribuidor por mayoreo. El fabricante, a su vez,
obtiene repuestos y materias primas por medio de transacciones a crédito.

VENTAJAS DEL CRÉDITO EN LOS NEGOCIOS.

El Crédito como un agente de producción y como un medio de cambio, juega un papel

esencial en nuestra economía. Activa el movimiento de los bienes del productor al
consumidor, aumenta el volumen de transacciones de los bienes producidos y vendidos y por
ende hace más productivo al capital financiero de personas y empresas.

UNA MUESTRA EVIDENTE DE LA MAGNITUD DEL CRÉDITO EN PANAMÁ. – LOS BANCOS.

Al cierre del mes de Noviembre del 2014, el Centro Bancario de Panamá mostraba que los
bancos de licencia General localizados en este país, mantenían una cartera de préstamos e
inversiones de la siguiente magnitud:
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BALANCE DE SITUACION
CENTRO BANCARIO INTERNACIONAL
A NOV. 2014

2009 2010 2013 2014 VARIACIÓN

Dic. Dic. Dic. Nov. B/.S %
CARTERA CREDITICIA 36,819.95 43,247.12 60,612.44 65,831.75 29,011.80 79%
Locales 21,826.00 24,720.48 37,061.23 40,414.25 18,588.26 85%
Extranjero 15,608.17 19,136.68 24,292.64 25,926.32 10,318.15 66%
Menos Provisiones 614.22 610.04 741.43 509.48 (104.74) -17%
Locales 389.80 365.07 488.48 421.91 32.11 8%
Extranjero 224.42 244.97 252.95 87.57 (136.85) -61%
INVERSIONES EN VALORES 11,558.40 12,944.87 16,244.95 17,595.56 6,037.17 52%
Locales 2,839.10 3,486.73 6,044.54 6,529.87 3,690.77 130%
Extranjero 8,725.35 9,462.68 10,202.93 11,067.00 2,341.65 27%
Menos Provisiones 6.05 4.54 2.52 1.30 (4.75) -78%
Locales 1.60 1.60 0.92 1.07 (0.53) -33%
Extranjero 4.45 2.94 1.61 0.23 (4.22) -95%
GRAN TOTAL 48,378.34 56,191.99 76,857.39 83,427.31 35,048.97 72%

Al cierre del mes de noviembre del año 2014, el Centro Bancario había concedido crédito
entre préstamos e inversiones por un valor de más de B/.84, mil millones sin considerar el
crédito otorgado por Financieras, Cooperativas, Mueblerías, Tiendas al Detal e inclusive
agiotistas.

EMPLEO DE LOS RECURSOS OBTENIDOS MEDIANTE CRÉDITOS.

El destino de los recursos obtenidos mediante el crédito puede ser empleados para agregar
valor a la persona que se le otorga capital mediante crédito o que esta lo emplee para gastos.

En el primer caso el empleo de los recursos agrega valor en el segundo caso no. Lógico es
suponer que si un capital se destina a gastos, no habrá forma alguna de reintegrarlo a través
de alguna actividad productiva.

Es por ello que para que no se desvirtúe el crédito propiamente dicho, es necesario que
siempre exista alguna base en que apoyar la posibilidad de recuperar dicho capital, ya sea
por recursos futuros que pueda obtener el acreditado o por las garantías que aseguren su
recuperación.

Si el capital aportado por los bancos a personas naturales o jurídicas, y canalizado a

actividades de crédito, se emplea en fines productivos, se satisface una de sus principales
condiciones, ya que su recuperación se apoya principalmente en la confianza de que el
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acreditado acrecentará sus recursos presentes y futuros, y tendrá por lo tanto los medios
económicos para reintegrarlo.

Esta última forma de crédito recae particularmente dentro de las prácticas generales del
crédito bancario, objeto del presente ensayo.

ERRORES EN APRECIACIONES SUBJETIVAS QUE INDUCEN A CONCEDER CRÉDITO.

El examen de otros aspectos de la confianza es necesario a fin de comprender totalmente los

factores que determinan el volumen del crédito. La confianza moral puede perderse. La
buena fama puede adquirirse por los deshonestos tan bien como por los honestos.

El término “estafador” es convenientemente

aplicado a una persona que da la impresión de ser
de confianza pero que se aprovecha de esta
impresión con la intención de fraude.

Hasta un hombre sustancialmente honesto, frente a

la oportunidad de “pasarse de vivo o juega vivo
(fórmula panameña)” en un proyecto más allá de
sus recursos, puede pedir prestado hasta el límite
de su crédito a cada una de varias fuentes.

El banco acreedor debe estar protegido contra la falsa confianza; el grado en que se usa el
crédito en cualquier país, dependerá de la protección ofrecida por los tribunales de justicia
contra aquellos que intencional o negligentemente abusen del crédito. El crédito será más
libremente otorgado, y más ampliamente usado en países donde la justicia es económica,
rápida y segura que en aquellos donde lo prolongado y gravoso del litigio ponen en guardia al
acreedor.

LAS CINCO C´S DEL CRÉDITO.

Mencionamos con anterioridad que la concesión de crédito radica en la confianza que inspira
el deudor al acreedor y esa confianza se deriva de la capacidad de pago del deudor, factor
económico, y de su voluntad de pagar.

La confianza que tenga una persona natural o jurídica al conceder crédito a individuos,
empresas o Estados se basa en cinco elementos o condiciones que tiene que tener el sujeto
de crédito. Estas se conocen como las cinco C´s del crédito. Y son carácter, condición,
capacidad, capital y colateral.

1. Carácter: Se refiere a la experiencia del posible deudor como buen pagador.

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2. Condición: No es más que las condiciones en la cual se establece la deuda así como
la condición financiera de la empresa solicitante del crédito. Entre las condiciones
está el monto a prestar, la tasa a cobrar, el plazo, etc.

3. Capacidad: Se relaciona con la capacidad de la persona, negocio o Estado para

cumplir con la obligación de deuda.

4. Capital: El total de los recursos otorgados en crédito y el uso de estos de manera

productiva.

5. Colateral: Se refiere al tipo de garantía que respalda la obligación de deuda.

EL FACTOR TIEMPO Y LOS COSTOS SON CONDICIONES IMPLÍCITAS EN EL CRÉDITO.

El plazo de crédito concedido nunca es eterno. Todos los contratos de crédito deben indicar
el lapso, plazo o tiempo de pago de la acreencia.

COSTO DEL CRÉDITO. - Teniendo presente que el crédito, elementalmente es el usufructo de

un capital ajeno por un tiempo determinado, ya sea para fines de consumo o de producción,
tiene necesariamente un costo para el que lo disfruta, llámese interés, descuento, comisión,
sobreprecio, recargo etc.

Costos del Crédito

1) Co sto s del cliente

3) Co sto s G. de 4) G. de Cobro s
Cobro s Co
Costo
sto Judiciales
Admini strativo s Total
Total

2) Co sto s financiero s
del negocio

Como regla general, el costo del crédito está en función inversa a su plazo, es decir, las
operaciones a corto plazo son proporcionalmente más costosas (onerosas) que las que se
celebran a largo plazo. El crédito como forma de financiamiento debe indicar el plazo en que
la obligación puede ser cancelada sin cargos para el receptor del crédito.
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LA INFORMACIÓN DE CRÉDITO DEL DEUDOR...

El crédito otorgado será concedido con mayor rapidez, por las instituciones de crédito, en
aquellos países que dispongan de facilidades bien desarrolladas para recaudar y transmitir
información crediticia de los deudores potenciales, que en aquellos que cuentan con
facilidades raquíticas para el trabajo en cuestión.

INVESTIGACIÓN EXTERNA DE LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN LA SOLICITUD

El propio departamento de crédito puede estar capacitado para verificar parte de la
información dada en las solicitudes, pero el gerente de Crédito depende de una fuente
independiente al negocio como el mejor recurso para verificar información sobre el
desempeño pasado del cliente
Esa oficina de información de crédito tiene facilidades para descubrir las debilidades en la
posición crediticia del solicitante que la propia investigación del posible acreedor no pueda
revelar. Con mucha frecuencia el acreedor aprende que su firma ha tenido una pérdida
considerable que podría haber sido evitada si hubiera obtenido un informe de la oficina.
LA ASOCIACIÓN DE CRÉDITO (APC).

En nuestro país la función del crédito es uno de los pilares más importantes de la economía,
que permite a muchos panameños acceder a bienes y servicios para satisfacer sus
necesidades. Panamá, un país con más de 4 millones de habitantes, por ejemplo, presenta
los índices de acceso al crédito hipotecario más altos en toda la región centroamericana,
debido en gran medida a la capacidad que tiene el consumidor de mostrar su credibilidad
financiera gracias al historial de crédito que soporta el análisis de cualquier entidad
financiera.
La Asociación Panameña de Crédito (APC) es la entidad que brinda en Panamá el servicio de
información de referencias de crédito, fundamental para el correcto funcionamiento del
sistema crediticio en el país.
Fundada en 1957, APC mantiene altos estándares de calidad demostrados en la certificación
ISO 9001:2008; promueve la innovación tecnológica mediante el desarrollo de herramientas
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de evaluación científica de riesgo; y contribuye a ampliar el acceso al crédito tanto a

individuos como emprendedores y empresarios de la micro y pequeña empresa.
La Asociación de Crédito (APC) es una organización especializada, sin fines de lucro, que
como Centro de Información, mantiene un “Banco de Datos” actualizado con el registro de las
transacciones comerciales realizadas a crédito por cada cliente con los Agentes Económicos
afiliado a nuestra asociación.
 Nota: Se consideran agentes económicos todas las empresas afiliadas a esta
Asociación.
La Asociación Panameña de Crédito contribuye a crear un sistema de crédito más inclusivo y
objetivo para todos los segmentos de la población, al tiempo que ofrece al consumidor una
orientación que le ayuda a utilizar el crédito adecuadamente.
Ventajas para los Consumidores:
El reporte de referencias de crédito de APC es una auténtica “carta de presentación”,
especialmente útil para aquellos consumidores que no cuentan con otras garantías
(propiedades, fiadores, etc.) a la hora de solicitar una crédito.
1. La información se maneja de forma segura y confidencial.
2. Es un registro que demuestra su comportamiento de pago.
3. Programa educativo para hacer buen uso del crédito y mantener sus finanzas
bajo control.
Resulta evidente que lo realmente importante es lograr ser un “buen sujeto de crédito”. Es
decir, tener el honor de contar con un historial de puntual cumplidor de sus compromisos.
El más seguro de los medios para reunir información crediticia precisa, el más universal, será
las referencias del buen el uso del crédito en el pasado. La publicación general de
información formal estimula la confianza objetiva haciéndola indispensable para que
cualquier deudor vea que un informe sobre su condición financiera es favorable. Al mismo
tiempo, tales publicaciones crean confianza subjetiva proporcionando las bases de los
hechos sobre los cuales pueda fundarse la confianza.

¿QUÉ ES UN CRÉDITO HIPOTECARIO?

Es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga

para la compra, ampliación, reparación o construcción de
una vivienda, compra de terrenos, oficinas o locales
comerciales, o para fines generales, es decir, los
proyectos que el cliente que recibe el préstamo desee
llevar a cabo. La propiedad adquirida queda en garantía o
"hipotecada" a favor del Banco para asegurar el
cumplimiento del crédito.
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Los plazos a los cuales se otorgan estos créditos son de varios años, lo cual debe ser
informado dentro de las características del crédito, debido a que hacen variar los costos y
tasas de interés

DIFERENCIA ENTRE CRÉDITO Y PRÉSTAMO.

Es habitual que por lo común se empleen los

términos crédito y préstamo de forma indistinta
para referirse a una situación en la cual se presta
una cantidad de dinero, con la consiguiente
obligación que tiene quien la recibe de devolver
dicha cantidad, junto con unos intereses que se
han devengado.

Sin embargo, y aunque pudieran parecer lo mismo,

y habitualmente crédito y préstamo sean
empleados como sinónimos, no lo son. De hecho,
existen diferencias sustanciales entre ambos
conceptos que es interesante que conozcamos.

Antes de analizar las diferencias básicas entre ambos términos, es conveniente conocer qué
es cada uno de ellos, ya que, de la definición de los mismos, se puede apreciar que no se
trata de un mismo significado, ni por tanto del mismo tipo de operación.

o El préstamo es aquella operación en la cual una de las partes, denominado

prestamista, (normalmente una entidad bancaria), entrega a otra denominada
prestatario o deudor, una determinada cantidad de dinero, títulos de crédito o
mercancías para que use de ellos durante un tiempo determinado obligándose a
devolverlos en la misma especie y calidad. que ha de ser amortizada de forma
periódica, dependiendo del acuerdo que se alcance con la entidad prestataria,
pudiendo ser la amortización mensual, trimestral, semestral o anual.

Un préstamo puede ser gratuito o retribuido. Se formaliza legalmente mediante un contrato

mercantil.

o El crédito es un límite de dinero que se concede al solicitante del mismo,

dentro del ámbito de una cuenta de crédito que se tenga en una entidad
bancaria. Entre estos créditos están las líneas y las tarjetas de crédito

Las diferencias esenciales entre ambos conceptos se podrían resumir en las siguientes:

1. PAGO DE INTERESES. Una solicitud de crédito aprobada no devenga intereses. En el

caso de un préstamo los intereses se cobran únicamente por el capital que
efectivamente se haya utilizado del crédito concedido. En el caso que no utilice el
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crédito en su totalidad no se generarán intereses, pero si se deben pagar alguna

comisión por tener disponibilidad al mismo. En el préstamo se va a pagar intereses
por la cantidad total objeto de préstamo.

2. ENTREGAS DE CAPITAL. En el crédito, la entidad otorgada dada en préstamo se irá

realizando entregas parciales hasta el límite máximo del crédito que se haya pactado.
Sin embargo, en el préstamo la entidad entregará la cantidad total objeto del mismo
en el momento de la formalización del contrato de préstamo.

3. PLAZOS DE DEVOLUCIÓN. Normalmente, el crédito puede ser renovado en una o

varias ocasiones una vez haya vencido el mismo, por el contrario, el préstamo ha de
ser pagado en el plazo pactado en el correspondiente contrato, ya que, en caso
contrario, habría que formalizar un nuevo contrato de préstamo. Habitualmente los
créditos suelen ser para el consumo, que incluyen préstamos tanto personales o los
hipotecarios.

Dentro de ambas clasificaciones están los préstamos que se conceden través de un área
administrativa especializada en los bancos y que se denomina Gerencia de Crédito dentro de
la cual funciona la “BANCA HIPOTECARIA”, tal como aparece en el siguiente organigrama
bancario.

ORGANIGRAMA DE UNA GERENCIA DE CREDITO

COMITÉ DE CREDITO

GERENCIA DE CREDITO

INFORMACION DE
CREDITO

GCIA. DE CREDITO GCIA. DE CREDITO

AL CONSUMIDOR CORPORATIVA

BANCA PERSONAL BANCA HIPOTECARIA

ENTREVISTADORES EVALUADORES ANALISTAS DE CREDITO

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Pero antes de referirnos a la actividad que lleva a cabo la Banca hipotecaria es necesario,
como primer paso, definir lo que es una hipoteca.

HIPOTECA: Podemos definir este término como: “Derecho real que tiene un acreedor sobre
un deudor que obliga a este a cederle la titularidad de algunos bienes inmuebles sujetándolos
a la responsabilidad del cumplimiento del pago de una obligación o deuda” Una hipoteca es
pues, la garantía que se ofrece al solicitar un crédito. Esa garantía consiste en bienes de
cierto valor que logran cubrir o exceder el valor que se solicita en préstamo (casas,
apartamentos, automóviles, maquinarias, inventario en bodegas, etc.).

Por ejemplo:

 Una persona, a quien llamaremos (A), otorga un préstamo a otra persona (B).

 Como requisito previo a la aprobación del crédito, exige a (B) que le conceda el título
de propiedad (de manera temporal) de ciertos bienes como garantía de un crédito
concedido por la persona (A).

 Durante el plazo de vigencia del préstamo tiene derecho sobre los bienes que la
persona (B) puso como garantía de pago de la deuda.

Si se presentara el caso de que la persona (B) no le pagara la deuda a la persona (A) en las
condiciones que hayan establecido, la persona (A) podría quedarse con los bienes
hipotecados, que son los que (B) puso como garantía de pago de su deuda, y venderlos o
hacer uso de esos bienes, para de esta forma cubrir total o parcialmente el saldo de la deuda.
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 El derecho a retener la propiedad del bien dado en garantía para el pago de la deuda
lo permite el contrato de préstamo mediante la condición de anticresis que
explicaremos en clases posteriores.

Los préstamos hipotecarios generalmente son a largo plazo, siendo muy común utilizarlos en
adquisiciones o mejoras de vivienda. En este caso, es usual respaldarlos con la misma
vivienda que se está comprando o mejorando.

El sector de la construcción hace un uso importante de este sistema de crédito para poder
desarrollar sus proyectos, los cuales se caracterizan por necesitar grandes cantidades de
dinero. Si no existiera este tipo de crédito, sería muy difícil desarrollar este tipo de proyectos:

SOBRE EL ORIGEN HISTÓRICO DE LA HIPOTECA

El término hipoteca es una expresión compuesta, que procede de la lengua griega clásica,
derivada de las palabras hypo (debajo) y teka (cajón, caja); es decir, que la hypo-teka era para
los griegos algo que estaba oculto, aquello que permanecía escondido debajo del cajón,
puesto que no existen signos externos de su existencia, al no conllevar la exigencia de la
posesión en favor del acreedor hipotecario para ser constituida. El bien hipotecado continúa
perteneciendo al, y sigue siendo poseído por, el deudor hipotecario.

No obstante la regulación actual y la idea de la hipoteca es heredada del derecho romano.

Concretamente, en la antigua Roma había dos formas principales de garantizar una deuda,
con eficacia real:

• La fiducia, consistía en que el deudor trasladaba cum creditore la propiedad de un

bien al acreedor para garantizar la deuda. Esta forma de garantía real generaba una gran
desprotección para el deudor.

• La prenda o pignus, con una regulación muy parecida a la actual.

El perfeccionamiento posterior dio lugar, en ocasiones, cuando el deudor necesitaba sus

bienes para poder pagar la deuda, a que la prenda fuera pactada sin desplazamiento de la
posesión en favor del acreedor. Se utilizaba así para que los arrendadores de la tierra
garantizasen el pago al arrendatario, ignorando sus aperos de labranza (que iban a necesitar
en todo caso para trabajar, por lo que no podían ceder al acreedor).

Fue esta figura el germen de la hipoteca actual. Sin embargo, por motivos de seguridad
jurídica, dado que por falta de posesión permanecía como carga oculta, no fue sino hasta el
establecimiento de las Contadurías de hipotecas, luego convertidas en Registros de la
propiedad, que trajeron el final de la hipoteca como carga oculta, mediante la publicidad
registral, cuando empezó a utilizarse de forma generalizada, como gran dinamizadora del
crédito territorial.
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CLASES DE HIPOTECA

Existen dos clases de hipotecas, las voluntarias y las necesarias. Son voluntarias las que se
constituyen por voluntad espontánea del deudor, o para cumplir una obligación impuesta por
el dueño de los bienes que se hipotecan. La hipoteca necesaria existe cuando se constituye
para cumplir una disposición legal.

FUNCIONAMIENTO ESENCIAL DE UNA HIPOTECA

Con frecuencia se confunde la obligación garantizada (préstamo o crédito habitualmente),

con la propia garantía (hipoteca), y se mezcla el concepto y la dinámica del préstamo
garantizado, con los de la hipoteca que asegura su devolución.

Sería algo así como si mezclamos el automóvil con su seguro de reparación: ambos van
unidos pero son cosas distintas. Por tanto es preciso tener presente que aunque vayan
paralelos, el crédito y su hipoteca son negocios jurídicos distintos. En tal sentido, sentado lo
anterior, y como institución de garantía, la hipoteca es un derecho real que se constituye
mediante contrato público, (en Panamá escritura pública ante Notario), y que, por no conllevar
desplazamiento posesorio del bien objeto de la misma, las leyes exigen, además del
otorgamiento de la citada escritura pública, en el caso de los bienes inmuebles, que asimismo
la hipoteca sea inscrita en el Registro de la propiedad -requisito esencial para que la hipoteca
nazca y alcance eficacia entre las partes y frente a terceros- tras cuya perfección, su función
exclusiva será únicamente la de servir de garantía a una deuda de dinero, u otra obligación
evaluable, dado que la hipoteca es un negocio accesorio a otro que asegura, considerado el
negocio principal.

La realización del bien hipotecado se debe llevar a cabo mediante el remate del mismo en
subasta notarial o judicial, precedida de requerimiento al deudor y demanda y resolución
ejecutoria sumaria contra del deudor hipotecario una vez haya sido fehacientemente
requerido, y además, en su caso, siguiéndose el mismo proceso contra el hipotecante no
deudor y contra el tercer poseedor de bienes hipotecados. Por su parte, desde el prisma de la
parte deudora, para el dueño del bien hipotecado, la hipoteca es una carga que aminora el
valor de dicho bien.

ELEMENTOS

Los elementos del contrato de hipoteca, son tres: personales, formales y reales.

1. Personales, son dos partes las que intervienen: El constituyente (deudor o tercero) de
la hipoteca, el cual debe cumplir con la deuda y el acreedor hipotecario.

2. Formales, el contrato de hipoteca debe llevarse en forma escrita. En algunos países

requiere que el contrato sea formalizado o escriturado por notario.
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3. Reales, los elementos reales de la hipoteca son: los bienes hipotecables y los créditos
susceptibles de ser garantizados con hipoteca.