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c/ San Bernardo, nº 33
(28015) MADRID
INDICE
1. PREÁMBULO
4. ANTECEDENTES.
5. INSPECCIÓN REALIZADA.
6. CAUSAS. CONCLUSIONES
7. VALORACIÓN
8. ANEXO
Se trata de una finca con planta bajo rasante destinada a garaje, planta baja con acceso a portal y
local comercial, y seis plantas superiores sobre rasantes destinadas a residencial, donde se
distribuyen tres viviendas por planta, a excepción de la última planta 6º que cuenta con dos
viviendas.
Según consta en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, (Anexo 1), y tal y
como podemos constatar en la visita, la finca linda en su frente con la misma calle, a la derecha
entrando con casa 37 del señor Marqués de Vallejo, actual nº 35 de la misma calle, en el fondo o
testero, con casas y patio de la Travesía de las Beatas de Don Manuel Díaz y D. Baltasar Castillo, y
por la izquierda, con casa de D. José Hípola, actual nº 29 de la misma calle.
4.- ANTECEDENTES.
Durante la visita realizada a la finca con fecha 5 de diciembre de 2016, somos atendidos por la mujer
del presidente de la comunidad, Dña. Trinidad Repiso, y por el conserje de la finca, D. Miguel.
Nos informan que aproximadamente en el mes de marzo de 2016, comenzó la aparición de mancha
de humedad en el salón y dormitorio de la vivienda 5º B, como consecuencia de la ocurrencia de
lluvias, por lo que su propietaria comunicó los daños a su aseguradora, Santa Lucía.
Realizamos visita a las viviendas implicadas 5ºB y superior 6ºB, a la cuales no podemos acceder al no
encontrarse respectivamente, ni el inquilino ni el propietario de las mismas.
Accedemos a la terraza de la vivienda contigua 6ºA, desde la que podemos visualizar la terraza de la
vivienda 6ºB.
Se trata de dos terrazas de forma rectangular, separadas mediante mampara de vidrio traslúcido,
lindando en su frente con la propia calle de acceso de la calle San Bernardo, y con acceso en la
terraza izquierda por la vivienda 6ºB y en la derecha por la vivienda 6ºA.
º29
5
c/San Bernardo n º3
c/San Bernardo n
Terraza Terraza
6ºB 6ºA
-LOCALIZACIÓN DE DAÑOS
Nos confirma además el conserje, que pudo comprobar que con el vertido de agua en la terraza de
la vivienda 6ºB se ocasionaban filtraciones de agua directa en la vivienda inferior 5ºB.
-ESTADO DE TERRAZAS
Apreciamos una gran diferencia en el estado de acabado que presentan las terrazas superiores,
donde la terraza 6ºB cuenta con un deterioro avanzado en solado, a diferencia de la terraza 6ºA, que
se mantiene en correcto estado sin deterioro superficial.
Igualmente se presenta deterioro en el remate perimetral del rodapié con el paramento vertical de
fachada, generando apertura que permite el paso del agua, con su acumulación y consecutivo
deterioro tras paso del tiempo sometido a la exposición de los diferentes agentes meteorológicos en
terraza.
Se aprecia el solado con diferentes zonas con crecimiento de plantación, y por tanto, sus raíces
interiores, con fisuración perimetral en elementos singulares, tales como rodapié o encuentro bajo
puerta de paso.
Una vez efectuada la visita, con todo lo anteriormente expuesto, en virtud de mi total
independencia para con el caso en cuestión, dadas las características y localización de los daños,
entendemos el origen de los mismos como consecuencia de filtraciones de agua puntual en zona de
encuentro de las terrazas superiores de 6ºB y 6ºA, con el suelo de acabado de la terraza 6ºB, que se
encuentra en muy mal estado con importantes puntos fracturados.
Dicho suelo presenta falta de conservación y mantenimiento por parte de su propiedad 6ºB,
quedando evidenciado en las zonas con presencia de vegetación crecida en zonas, ya no localizadas
en espacios de difícil acceso, sino tan a la vista como en el sumidero de evacuación.
Estas raíces interactúan con el sistema constructivo inferior, tal como la impermeabilización del
conjunto. Dañan el material de rejuntado del acabado con su disgregación, consecuente
acumulación y estancamiento de agua, formación de hielo por exposición a climatología propia de
una cubierta, y deterioro progresivo del material por cambios de dilatación, favoreciendo cada vez
más la introducción de raíces hacia el interior del conjunto constructivo.
El deterioro generalizado que se constata en la terraza es progresivo a lo largo de los años sin
trabajos básicos como lechada periódica que garanticen el correcto estado de rejuntado, o cuanto
menos de calidad adecuada, en base a los puntos extendidos con falta de material de relleno en
juntas de solado actual, comprendiendo tales trabajos, competen al propietario de la misma y que
contribuyen en la durabilidad de la impermeabilización inferior.
Consultamos las escrituras de declaración de obra nueva y división horizontal (Anexo 2), constando
en el caso de las viviendas de la planta 6º, la terraza como privativa.
Mientras en el mismo documento se hace mención al carácter de otras terrazas como elemento
común del inmueble dedicado al uso y disfrute de una vivienda concreta, en el caso que nos ocupa,
se incorpora como elemento privativo de cada departamento.
Como opción de reparación de causa, comprendemos necesaria la reposición completa del solado
de acabado de la terraza 6ºB según el estado de deterioro que presenta, entendiendo no es preciso
el levantado completo de la impermeabilización en la zona de terraza de la vivienda 6ºA, sino la zona
coincidente con la estancia inferior afectada, necesaria para garantizar la estanqueidad en el resalto
sin impermeabilizar.
º29
5
c/San Bernardo n º3
c/San Bernardo n
Terraza
Terraza 6ºA
6ºB
Adjuntamos por tanto, valoración de propuesta económica de reparación de causa en base a dicho
criterio de intervención de actuación.
Y para que así conste y surta los efectos oportunos, emitimos y firmamos el presente Informe
Pericial, según mi leal saber y entender, en Madrid a siete de diciembre del año dos mil dieciséis.
Presupuesto
Código Ud Resumen CanPres PrPres ImpPres
01 ACTUACIONES PRELIMINARES 1 587,35 587,35
01 1 587,35 587,35
02 1 1.029,88 1.029,88
CRITERIOS DE VALORACIÓN:
- El coste de ejecución de los trabajos de reparación a efectuar, incluyendo mano de obra y materiales, tiene
como fin la terminación del conjunto en perfectas condiciones estéticas y de acabado según el presupuesto
adjunto al presente informe, considerando en la tasación de los daños su valoración según el grado de
afección de los mismos.
- No se contemplan licencias ni permisos municipales para llevar a cabo las reparaciones descritas.
-Se estima el empleo y retirada de cualquier elemento auxiliar necesario para la ejecución de los trabajos, así
como los trabajos de limpieza en las zonas de trabajo, siendo tenido en cuenta a efectos de tasación en cada
uno de los oficios considerados.
-La tasación de daños no se realiza como presupuesto de contrata, sino por valoración acorde a precios de
mercado, teniendo en consideración bases de datos de precios específicos reconocidos en el sector de la
construcción, por lo que cualquier propuesta económica para la reparación de daños, puede variar
ligeramente, en más o en menos, según la situación del mercado en cada momento; pero en todo caso se
considera obligatorio, e imprescindible, contemplar el indicado proceso constructivo de esa reparación y su
correcto acabado, considerando como básico la reposición estética de las zonas dañadas, y siempre con el
criterio de evitar nuevos daños estéticos.