LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAL

(ABNT- NBR 14.653-3)

1 - PROPRIETÁRIO:

2 - INTERESSADO:

3 – SOLICITANTE:

4 - OBJETIVO: Comprovação de valores declarados a Fazenda Estadual do Paraná para recolhimento do

ITCMD.

5 - MÉTODO AVALIATÓRIO: Método Comparativo de Dados de Mercado, caracterização do imóvel,

comparação com os valores indicados pelo DERAL/SEAB – PR.

6 - CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL: Trata-se de lotes de terras transmitidos por sucessão aos herdeiros e
fazem parte de uma propriedade maior com outras matrículas. Destaca-se que parte das matrículas eram
de propriedade do sócio do de cujus e a transferência destes já foram registradas no Ofício de Registro de
Imóveis da Comarca de Barbosa Ferraz – PR.
Para este laudo serão avaliados especificamente as seguintes matrículas:
MATRÍCULA OFÍCIO DE DESCRIÇÃO ÁREA BENFEITORIA
REGISTRO (HA)
7471 Barbosa Ferraz Imóvel rural localizado no Município de 8,22 sem
(único) Corumbataí do Sul, Estrada Água da
Catarina, Secção da Gleba Corumbataí.
7469 Barbosa Ferraz Imóvel rural localizado no Município de 4,84 Sem
(único) Corumbataí do Sul, Estrada Água da
Catarina, Secção da Gleba Corumbataí.
7468 Barbosa Ferraz Imóvel rural localizado no Município de 8,22 sem
(único) Corumbataí do Sul, Estrada Água da
Catarina, Secção da Gleba Corumbataí.
8515 Barbosa Ferraz Imóvel rural localizado no Município de 8,22
(único) Corumbataí do Sul, Estrada Água da
Catarina, Secção da Gleba Corumbataí.
8514 Barbosa Ferraz Imóvel rural localizado no Município de 8,22
(único) Corumbataí do Sul, Estrada Água da
Catarina, Secção da Gleba Corumbataí.
4757 Barbosa Ferraz Imóvel rural localizado no Município de 20,50
(único) Corumbataí do Sul, Estrada Água do
Sabugueirinho, Secção da Gleba
Corumbataí.
7759 Barbosa Ferraz Imóvel rural localizado no Município de 20,50
(único) Corumbataí do Sul, Estrada Água do
Sabugueirinho, Secção da Gleba Corumbataí.
7758 Barbosa Ferraz Imóvel rural localizado no Município de 20,50
(único) Corumbataí do Sul, Estrada Água do
Sabugueirinho, Secção da Gleba Corumbataí.
705 Barbosa Ferraz Imóvel rural localizado no Município de 20,50
(único) Corumbataí do Sul, Estrada Água da
Catarina, Secção da Gleba Corumbataí.
Página 1 de 21
6089 Barbosa Ferraz Imóvel rural localizado no Município de 10,89
(único) Corumbataí do Sul, Estrada Água da
Catarina, Secção da Gleba Corumbataí.

Coordenada Geodésica de localização obtida na seda da propriedade: Latitude -24.180427°; Longitude -

52.130805°.

Vistoria realizada em: 03 de outubro de 2018.

6.1- ACESSO AO IMÓVEL: croqui da rota entre o Município de Corumbataí do Sul – PR à propriedade
avaliada (figura 01).

Figura 01 – Roteiro de Corumbataí do Sul à propriedade avaliada.

6.2- RECURSOS HIDRICOS:

Segundo as Cartas do Exército Brasileiro1, dos três córregos que perpassam pela propriedade dois são
nomeados como Água do Catarina e Água do Sabugueiro. O terceiro é denominado pelos moradores de
Água do Sabugueirinho.

6.3- TOPOGRAFIA E SOLOS: O relevo é bastante acidentado, com declividades médias de 30%, mas
com extremos acima de 45%.

1
https://bdgex.eb.mil.br =
Página 2 de 21
O solo predominante é do tipo NEOSSOLO litólico, com constantes afloramentos rochosos.

6.4- COBERTURA VEGETAL:

Toda a propriedade encontra-se utilizada para pastagem, com vegetação arbórea nas áreas de APP e RL
(figuras 02 e 03).

Figura 02 - Imagem de 2016.

Página 3 de 21
Figura 03 - Imagem de 17 de julho de 2017.

6.5 – CAPACIDADE DE USO DAS TERRAS:

A classificação aqui apresenta segue a metodologia do “Manual para levantamento utilitário e classificação
de terras no sistema de capacidade de uso”, edição da Sociedade Brasileira de Ciência do Solo (SBCS).
Toda a propriedade é composta de uma mescla de dos Grupos B e C, Classes VII e VIII, ou seja, áreas aptas
somente a pastagem e reflorestamento com relevo declivoso, com intensa ocorrência de erosão na ausência
de cobertura vegetal. E também terras impróprias para qualquer cultura, pastagem ou reflorestamento.
Estas últimas duas restrições devem-se ao fato do solo ser um NEOSSOLO Litólico pouco profundo,
portanto, com baixa capacidade de retenção de água e impeditiva ao desenvolvimento radicular.

6.6- OUTROS OBSERVAÇÕES:

A estrada do trajeto de Corumbataí do Sul à propriedade é bastante declivosa e com alguns trechos
restritivos a veículos baixos. No entanto, no geral, encontra bem conservada devido a presença de
rochas (empedramento) em todo seu percurso.
Todavia, a propriedade localiza-se ao final da estrada, não recebendo, portanto, a mesma atenção de
manutenção dos trechos em que ocorrem um maior trânsito.

6.7- BENFEITORIAS:
A propriedade apresenta uma mangueira de manejo do gado munida de tronco de contenção, balança e
corredor para vacina. O estado é de boa conservação apesar da rusticidade. A mangueira é formada por
palanques tratados e cabo de aço.
Há uma residência de madeira com dois quartos, sala, cozinha e banheiro. O estado de conservação
regular.
Energia elétrica instalada e disponível na residência e mangueira.
Todavia, convém destacar que esta avaliação não se refere à propriedade toda, mas somente às
matrículas que foram declaradas à Fazenda Estadual do Paraná para recolhimento de ITCMD por
transmissão causa mortis. Mas, como a propriedade está sendo alienada completa, podemos considerar
que a presença destas benfeitorias surta efeitos nos valores comerciais dos lotes em análise, mesmo que
estes não contenham benfeitorias.

7 - DIAGNÓSTICO DO MERCADO E DOS LOTES

Para realizar o diagnóstico de mercado e concluirmos com a determinação de um valor ou faixa de valores
em que estes lotes de terras podem ser comercializados no mercado atual, iniciaremos por uma breve
análise do mercado geral, depois local e em seguida as condições específicas do foco deste laudo.

Em geral no Brasil ocorreram, a partir da década de 90, diversos ciclos de valorização das terras rurais.
Estes ciclos acompanharam a elevação dos preços das commodities, especialmente a soja, e as oscilações
das cotações do dólar.
Esta elevação do preço das terras poderia ser lida como uma elevação geral de todos os tipos de terras.
Entretanto, a realidade não é esta. Ocorreu uma valorização das terras apropriadas para plantios
mecanizados, mas este fenômeno promoveu uma queda em áreas de aptidão exclusiva para pastagem.
Com a elevação da rentabilidade da atividade de plantio de grãos para exportação, há uma atração dos
produtores pecuarista para também se dedicarem a esta atividade.
O fenômeno explica-se no Brasil e, em especial no Paraná, porque os produtores desta região possuem
um histórico de dupla atuação. Muitos atuam no plantio de grãos e também na produção de bovinos.
Portanto, esta migração da produção pecuária para a agrícola pode ser feita de maneira quase instantânea.
Muito produtores já possuem as máquinas e o know how para a produção de grãos.

Página 4 de 21
A migração para produção de grãos promove uma super-oferta de terras de pastagem. Seguindo a lógica
do mercado, ocorre uma queda nos preços.

Quanto ao mercado regional, há uma situação muito característica na divisa entre os municípios de Campo
Mourão, Barbosa Ferraz e Corumbataí do Sul, pois ocorre a transição de um solo com declividades entre 3
a 8% (figura 04) para solos com declividades médias de 12%% a 26% de máxima (figura 05).

Figura 04 – Declividade média e máxima de trecho do Município de Campo Mourão, próximo às divisas com
Barbosa Ferraz e Corumbataí do Sul.

Página 5 de 21
Figura 05 – Declividade média e máxima de trecho do Município de Barbosa Ferraz, próximo às divisas com
Campo Mourão e Corumbataí do Sul.

Portanto, faz-se necessário para uma avaliação precisa evitar a comparação com as médias de preços
praticados entre as duas regiões. No caso da venda de terras em Campo Mourão poderá subvalorização do
preço real das terras e ao contrário, uma supervalorização.
Adentro à propriedade especificamente faremos uma análise detalhada dos quesitos que determinam o
possível preço venal.
Iniciando pela presença das benfeitorias presentes na propriedade, salientamos que esta profissional adota
a inclusão da interferência da presença de benfeitorias nos valores a serem determinados. A técnica
recomenda que os valores sejam definidos a partir da avaliação da terra nua, entretanto, esta metodologia
não ocorre na prática, pois a presença de benfeitorias irá influenciar nos preços de venda, ou seja, no valor
venal em conformidade com que exige a legislação.
No caso em especial desta avaliação este fator da presença de benfeitorias torna-se muito importante, pois
o questionamento do preço refere-se à incidência de ITCMD sobre partes da propriedade transferidas a
herdeiros e estes lotes transferidos são especificamente de terra nua, ou seja, as benfeitorias localizam-se
em outras matrículas que compõe a propriedade em negociação, mas não fazem parte do espólio
transferido aos herdeiros.
Todavia, manteremos a consideração da presença de benfeitorias, pois, como trata-se de matrículas
componentes de uma única propriedade, haverá influência na definição dos preços de venda.
Esta postura avaliativa pode ser revista caso os lotes em questão sejam negociados e separado dos outros
que apresentam as benfeitorias.

Página 6 de 21
Inicialmente façamos algumas considerações sobre o grau de liquidez dos bens avaliados. Como são
propriedades de pouca versatilidade para produção, com sérios problemas de conservação do solo,
localizado em final de estrada e em um Município pequeno com baixa renda per capta, podemos classificar
o imóvel como de BAIXA LIQUIDEZ, pois a sua negociação somente ocorre com investidores que apliquem
diretamente em produção bovina. Fenômeno que diminuiu muito devido ao crescimento da procura por
solos agriculturáveis.
Quanto às benfeitorias, encontramos na propriedade uma mangueira formada com palanques tratados,
seringa, tronco de contenção e balança. Toda ela funcionando normalmente e em bom estado de
conservação (figuras 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12, 13 e 14).

Figura 06 – Vista lateral da mangueira.

Página 7 de 21
Figura 07- Vista da balança.

Figura 08 – Piquetes da mangueira.

Página 8 de 21
Figura 09 – Vista superior da manqueira.

Figura 10 – Piquetes da mangueira.

Página 9 de 21
Figura 11 – Vista da Vacina.

Figura 12 – Tronco de contenção.

Próxima à mangueira, há uma pequena residência de madeira em estado regular de conservação, servindo de
residência ao empregado que administra a propriedade (figura 10).

Página 10 de 21
Figura 13 – Residência do funcionário.

A terceira benfeitoria é um barracão onde são guardados maquinários utilizados para os serviços da
propriedade (figura 11). Observamos que as máquinas não foram avaliadas, pois não eram pertencentes ao
conjunto da propriedade.

Figura 14 – Barracão de maquinários.

Página 11 de 21
Passemos à análise dos lotes de terras em transmissão.
Os lotes de forma geral apresentam declividades médias acima de 15%, mas com ocorrências de áreas
com declividade acima de 40%. Portanto, irregulares para produção mecanizada e nos pontos mais críticos
até mesmo para pastagem.
O solo do tipo NEOSSOLO apresenta diversos pontos de afloramento rochoso e perfil com pouca
profundidade. A material de origem rochoso apresenta-se nos cortes realizados para abrir os carreadores
da propriedade.
Quanto à fertilidade, não foi realizado análises químicas para este laudo. Todavia, os NEOSSOLOS litólicos
apresentam-se eutróficos por toda a região, com boa disponibilidade de nutrientes.
Não há nas áreas de pastos um sistema físico de contenção de erosão, havendo somente a proteção
biológica da vegetação local e pastos.
Não há ocorrência de erosão laminar de fácil constatação, entretanto, pontos erosivos com formação de
sulcos foram encontrados em alguns pontos próximos aos carreadores e maior trânsito dos animais.
O desenvolvimento das gramíneas é de regular a bom, sendo a área ocupada especialmente por
braquiárias (figuras 15 a 31).

Figura 15 – Matrícula 705.

Página 12 de 21
Figura 16 – Matrícula 705, com vista das matrículas 7471, 7469, 7468, 8515 e 8514.

Figura 17 – Matrícula 705, com vista das matrículas 7471, 7469, 7468, 8515 e 8514.

Página 13 de 21
Figura 18 – Matrícula 705.

Figura 19 – Matrícula 705, com vista parcial das matrículas 7471, 7469, 7468, 8515 e 8514.

Página 14 de 21
Figura 20 – Matrícula 705, com vista das matrículas 7471, 7469, 7468, 8515 e 8514.

Figura 21 – Matrícula 705.

Página 15 de 21
Figura 22 – Matrícula 4757.

Figura 23 – Matrícula 4757.

Página 16 de 21
Figura 24 – Matrícula 4757.

Figura 25 – Matrícula 7759.

Página 17 de 21
Figura 26 – Matrícula 7759.

Figura 27 – Matrícula 7758.

Página 18 de 21
Figura 28 – Matrículas 7758 e 7759.

Figura 29 – Matrículas 7759.

Página 19 de 21
Figura 30 – Matrículas 7759.

Figura 31 – Matrículas 7759

8.0 – VALOR DE MERCADO

Página 20 de 21
Com base no exposto, localização, preço de mercado atual e a experiência em avaliações recentes,
avaliamos os respectivos imóveis com os seguintes valores;

MATRÍCULA ÁREA BENFEITORIA VALOR UNIT. VALOR TOTAL

(HA) HA
7471 8,22 Sem R$ 9.500,00 R$ 194.750,00
7469 4,84 Sem R$ 8.200,00 R$ 168.100,00
7468 8,22 Sem R$ 8.200,00 R$ 168.100,00
8515 8,22 Sem R$ 8.200,00 R$ 168.100,00
8514 8,22 Sem R$ 6.800,00 R$ 74.052,00
4757 20,50 Sem R$ 6.800,00 R$ 55.896,00
7759 20,50 Sem R$ 6.800,00 R$ 32.912,00
7758 20,50 Sem R$ 6.800,00 R$ 55.896,00
705 20,50 Sem R$ 6.800,00 R$ 55.896,00
6089 10,89 Sem R$ 6.800,00 R$ 55.896,00

Corumbataí do Sul, 06 de outubro de 2018.

Engenheiro Agrônomo – CREA PR

Página 21 de 21