Inexistencia de responsabilidad subsidiaria de los consorcistas por deudas

del consorcio a la luz del Código Civil y Comercial

Por Juan Antonio Costantino (*)
El consorcio como sujeto de derecho contrae cotidianamente obligaciones, o resulta responsable
por cosas riesgosas o viciosas bajo su guarda, cuyo eventual incumplimiento le generará una
responsabilidad directa (args.arts.1033 y siguientes del actual código, antes arts.505, 506, 520,
521, y ccts. Cód.Civil derogado).-

Debe distinguirse si el damnificado es un tercero copropietario o no lo es.Entendemos que en el

primer caso, en el cual el damnificado es un comunero, inicialmente son de aplicación directa las
normas que sobre el particular prevé el reglamento de copropiedad y administración.

Sostenemos que existiendo cláusulas reglamentarias que regulen la responsabilidad del

consorcio por daños causados en bienes de propiedad exclusiva, sea que provengan de cosas
comunes bajo su guarda o de hechos de sus dependientes, la responsabilidad es de génesis
convencional. Y generalmente el factor atributivo de tal responsabilidad estará fundado en la
violación de un deber de seguridad.-

No siendo así, y en subsidio la cuestión será regulada por la normativa propia de la

responsabilidad civil contractual, sin olvidar que normas tales como el art. 1757(anterior art.1113
Cód.Civil) resultan de “lege data” inaplicables como fundamento de la responsabilidad civil
generada en el incumplimiento de obligaciones convencionales.-

En cualquier caso, ¿siendo insuficiente el patrimonio consorcial, existe responsabilidad

civil subsidiaria que pese sobre los consorcistas?

Es este uno de los aspectos de la responsabilidad civil del consorcista menos explorados por la
doctrina y que está tomando una importancia práctica creciente debido a las reiteradas
situaciones de iliquidez del patrimonio del consorcio. Ante esa impotencia patrimonial para
afrontar las deudas exigibles, ¿puede pretender el acreedor del consorcio perseguir el
patrimonio individual del comunero?. Si ello es así, esa solución ¿contradice el
reconocimiento de la personalidad del consorcio?

El Código Civil –al regular las sociedades civiles- disponía: “Los acreedores de la sociedad son
acreedores al mismo tiempo de los socios.”. Y a la par, el art.1747 del Cód.Civil disponía que:
“Los socios no están obligados solidariamente por las deudas sociales, si expresamente no lo
estipularon así. Las obligaciones contratadas por todos los socios juntos, o por uno de ello, en
virtud de un poder suficiente, hacen a cada uno de los socios responsable por una porción viril, y
solo esta proporción, aunque sus partes en la sociedad sean desiguales, y aunque en el contrato
de sociedad se haya estipulado el pago por cuotas desiguales, y aunque se pruebe que el
acreedor conocía tal estipulación.”
Se completa la interpolación con el art.1750 Cód.Civil, que disponía: “Cuando las deudas
pasivas de la sociedad fuesen cobradas de los bienes particulares de los socios, el pago se
dividirá entre ellos por parte iguales, sin que los acreedores tengan derecho a que se les pague
de otro modo, ni obligación de recibir el pago de otro modo.”

La remisión analógica a regímenes asociativos afines se justificaba en la inexistencia de normas

específicas que regulen la hipótesis concreta y en la similitud existente entre la sociedad civil y el
consorcio de ley 13.512, esencialmente en cuanto a la ausencia de finalidad de lucro. [1]

Como se concluye de la aplicación de las normas aludidas, existía la responsabilidad del

consorcista por la deuda del consorcio, la que sería simplemente mancomunada, no solidaria,
aunque ilimitada dado que respondería con todo su patrimonio.-

Sin duda, la responsabilidad del consorcista era siempre subsidiaria, por cuanto ello está
impuesto coherentemente por el reconocimiento de la personalidad del consorcio[2] aún cuando
tal reconocimiento resulte en un carácter instrumental y relativo y por ello deba admitirse como
solución más funcional que la responsabilidad por deudas del ente no se limite exclusivamente al
patrimonio del consorcio.[3]Más aún, la posibilidad de agredir el patrimonio individual del
copropietario requeriría de previa excusión de bienes del patrimonio consorcial, por aplicación
analógica del art.56 de la ley 19.550 que regula los alcances de la sentencia dictada contra la
sociedad, estableciendo la responsabilidad de los socios, previa excusión de los bienes del ente
al que pertenecen. Esa previa excusión, lógicamente, deberá ser opuesta al progreso de la
ejecución por el propio copropietario que verifique que el acreedor no agredió previamente el
patrimonio consorcial.-

Justamente el art.56 de la ley 19.550 permitía afirmar que en estos casos y en orden al análisis
de la legitimación procesal pasiva no es posible ni útil accionar contra el copropietario para luego
poder oponerle los efectos de la cosa juzgada habida en pleito contra el consorcio que integra,
puesto que la sentencia es oponible per se al socio de la entidad condenada.-

Se había sostenido –por aplicación de las normas de la sociedad civil- que la responsabilidad del
consorcista se restringía a una parte viril de la deuda, de suerte que respondía con todo su
patrimonio, pero solo de una parte igual a la de los restantes condueños con relación al total de
la deuda.-

No compartimos en su momento las conclusiones que arriban a una responsabilidad civil directa
de los consorcistas, por entender que es disfuncional con la institución misma de la propiedad
horizontal, así como incoherente con el reconocimiento de la personalidad jurídica del consorcio
a partir de la base de la irresponsabilidad del ente consorcial.-

La situación ha cambiado significativamente a partir de la derogación del Código Civil, de

los artículos de la sociedad civil en él incluidos, y en la no regulación de la misma en la
Ley General de Sociedades Comerciales 19550.-

En primer lugar, ya el propio Código, además de lo establecido en el art. 2044, categoriza como
persona jurídica privada al consorcio de propiedad horizontal en el inciso h) del artículo 148.-
Por otra parte, y sin perjuicio que siempre fue el principio general de responsabilidad para la
persona jurídica, expresamente el legislador en el art. 143 del nuevo Código Civil y Comercial
dispone que: “La persona jurídica tiene una personalidad distinta de la de sus miembros.-

Los miembros no responden por las obligaciones de la persona jurídica excepto en los supuestos
que expresamente se prevén en este título y lo que disponga la ley especial.”

El consorcio de propietarios de derecho no se encuentra incluido en ninguna de las excepciones

previstas en el art. 144 del nuevo código, ya que este sólo se refiere a los casos en que la
actuación de la persona jurídica prosiga la consecución de fines ajenos a su objeto, constituya un
recurso para violar la ley, el orden público o la buena fe o para frustrar derechos de cualquier
persona en cuyos casos la persona jurídica es inoponible y se imputa responsabilidad solidaria e
ilimitada a sus miembros.-

El inciso e del artículo 2056 establece como clausula obligatoria del reglamento de propiedad
horizontal, la composición del patrimonio del consorcio, y en este sentido los acreedores tendrían
algún elemento objetivo para embargar, ya que no se trataría de bienes de propiedad común,
sino de la persona jurídica consorcio.-

Sin perjuicio de la tipicidad individual de cada una de las personas jurídicas enumeradas en el
art. 148, podríamos decir que la mas similar al Consorcio seria la asociación civil.-

Y, precisamente, para sostener nuestro punto de vista analizamos el art. 181 que se refiere a la
responsabilidad directa o subsidiaria de los asociados, y dicha norma establece lo siguiente:
“Responsabilidad. Los asociados no responden en forma directa ni subsidiaria por las
deudas de la asociación civil. Su responsabilidad se limita al cumplimiento de los aportes
comprometidos al constituirla o posteriormente y al de las cuotas y contribuciones a que
estén obligados.”

Daniel Crovi, en su aporte a la obra dirigida por Ricardo Luis Lorenzetti, Codigo Civil y Comercial
de la Nacion comentado, T. I, Rubinzal – Culzoni editores, Santa Fe, Noviembre de 2014, p. 182,
al analizar este articulo reafirma que: “El principio de personalidad diferenciada prevista en el
artículo 143 lleva a considerar que existe una distinta responsabilidad patrimonial entre la
asociación y sus integrantes.Cada persona responde por sus deudas y los acreedores solo
podrán atacar los bienes de la persona jurídica, salvo que los integrantes se hubiesen obligado
como deudores solidarios, mancomunados o como fiadores de la entidad.-

Coincide en este aspecto Daniel Roque Vítolo en su trabajo “Concursabilidad e insolvencia del
consorcio de propiedad horizontal y responsabilidad de los propietarios” (La Ley - Lunes
11/7/2016) aunque teniendo presente que en forma indirecta, y por liquidación de expensas el
consorcista deberá hacer frente a los montos indemnizatorios en favor de terceros, con la
posibilidad de ser ejecutado por el consorcio, pero no por el acreedor de la obligación originaria.-

En una entidad que no persigue lucro no resulta lógico que la responsabilidad de sus miembros
exceda la que se deriva del cumplimiento de los aportes comprometidos por los fundadores o de
las cuotas o contribuciones que impugna el estatuto.-
En nuestra obra “La Propiedad Horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación”, Edit. Hammurabi, julio de 2015, ya anticipábamos que de alguna manera debería
quedar protegido el acreedor ante la insolvencia de consorcios formalmente constituidos,
pero funcionalmente inoperativos, tales como las pequeñas edificaciones de no más de 10
unidades, por ejemplo, que si bien están afectadas al régimen y tienen reglamento de propiedad,
carecen de administrador, de concejo de propietarios y nunca se ha realizado asamblea alguna.-

Será en este sentido la creatividad y equidad de los magistrados quienes tendrán que llenar este
vacío para solucionar casos de injusticia notoria.-

(*) Doctor en Derecho por la Universidad Nacional de Mar del Plata. Profesor Titular Regular de
Derecho Procesal Civil y autor de diferentes obras en la materia de propiedad horizontal.
[1] Racciatti, Hernán, “Responsabilidad civil en la propiedad horizontal”, L.L., 1991-D, 978.
[2] Aalterini, Jorge H., “Responsabilidad de los consorcistas por deudas del consorcio”, E.D., t.56,
pág.743.
[3] Morello, Augusto, “El consorcio de propietarios y la responsabilidad personal de sus
miembros. Carácter instrumental y relativo del concepto de personalidad jurídica”, J.A., 1970-5-
650.

Citar: elDial DC217E

Publicado el: 8/18/2016
copyright © 1997 - 2019 Editorial Albrematica S.A. - Tucumán 1440
(CP 1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Argentina