2.

contrato de compraventa

1. ORIGEN DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA A través del tiempo este tipo de contrato, se ha
convertido en el acto de comercio más representativo y en la principal fuente de las obligaciones.
Nace con la aparición de la moneda, pues al servir esta, como instrumento de pago, permitió la
desaparición del trueque y que aún existe en las comunidades indígenas. Inicialmente la compra
venta, no conducía directamente a la transferencia de la propiedad, ya que esta únicamente se
materializaba a través de la concertación de actos materiales, tal como lo era la mancipatio, la in
jure cessio y la traditio.

2. ANTECEDENTES: • 1. La Mancipatio: Acto formal celebrado en presencia de 5 testigos como

mínimo; implicaba la presencia de un objeto que represente el bien materia de contrato y un
pedazo de cobre, el cual simbolizaba el pago a todo ello, debían pronunciarse formulas rituales a
fin de que se entendiese materializada la adquisición. • 2. La In Jure Cessio: También era un acto
formal pero se celebraba en presencia del pretor e implicaba una reivindicación simulada, en la
que el adquiriente alegaba la propiedad del bien ante el pretor y el enajenamiento se allanaba a
ello. • 3. La Traditio: Era la entrega física del bien que se enajenaba, la misma que se daba de
común acuerdo entre el que lo entregaba (tradens) y el que lo recibía accipiens. En este sentido,
mediante el contrato de compra venta, solo generaba una “obligación de transferir”, pero de
ninguna manera determinaba “transferencia”.

3. • - siglo XVIII se confería al comprador, no solo el titulo o acreencia, sino también se transfería el
dominio de la cosa vendida. - Código Civil Francés, quienes propugnaron “la unidad del contrato”
aduciendo que la propiedad se transmite por la vía consensual, ya que la compra venta es perfecta
entre las partes y la propiedad se adquiere por el comprador solo desde que hay acuerdo sobre la
cosas y el precio. • Codigo Civil Peruano: MIXTA • Consesualidad – la tradición

4. LA COMPRAVENTA • 1. Definición: • Por la compraventa, una parte denominada vendedor, se

obliga a transferir un bien al comprador, a cambio de un precio que se paga en dinero. 1529º del
CC.

5. 2. CARACTERÍSTICAS • a. Es un contrato consensual, que se perfecciona con el consentimiento

de las partes (manifestación de la voluntad). • b. Es un contrato bilateral, pues intervienen dos
partes. Una de ellas, la Vendedora, que es la propietaria de un bien, que lo transfiere a otra parte
denominada Compradora, que lo adquiere pagando su precio en dinero. • c. El objeto debe ser un
bien, que tenga necesariamente un valor económico, con existencia real en el presente o que
pueda existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y que no esté
prohibida por la ley. Se comprende en la transferencia, bienes materiales (muebles e inmuebles) y
derechos susceptibles de propiedad.1529º del CC. • d. El precio debe ser pagado en dinero, para
excluir la posibilidad de que se pague con algo distinto, lo que convertiría el contrato en una
permuta
6. 3. SUJETOS DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA • Vendedor: el que vende o traspasa a otro por
el precio convenido la propiedad de lo que posee. • Comprador: el que compra y debe abonar a
otro el precio estipulado en el contrato para poder adquirir lo que el vendedor posee.

7. 4. LA CAPACIDAD CONTRATANTES: EN LOS SUJETOS • Están impedidos de celebrar Contratos

de Compra-Venta: • a. Los tutores y curadores, respecto a los bienes de los menores y pupilos que
tienen bajo su tutela. • b. Los padres, respecto a los bienes de sus hijos menores, salvo que
hubiese autorización judicial que se sustente en causas justificadas de necesidad o utilidad y que
haya desaparecido la posibilidad de un conflicto de intereses. • c. Todas las personas que en razón
de las funciones que desempeñan, se encuentran imposibilitadas de contratar, de conformidad
con lo previsto en el 1366º del Código Civil. -(si son varias enuméralas para rellenar, asegurándote
que no repitas las dos anteriores) • se puede entender que la capacidad de goce puede ser
calificada como la regla general, en tanto que la capacidad de ejercicio, viene a ser la excepción a
dicha regla.

8. 5. OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: • a. Perfeccionar la transferencia de la propiedad del bien. •

b. Entregar el bien en el estado en que se encuentre, incluyendo sus accesorios. • e. Entregar el
bien inmediatamente después de celebrado el contrato, salvo pacto en contrario. • d. El bien debe
ser entregado en el lugar en que se encuentre en el momento del contrato, salvo estipulación
distinta. • e. Entregar los documentos y títulos relativos a la propiedad, incluyendo planos,
declaraciones juradas de autoavalúo, recibos de pago del impuesto predial y de los servicios de
agua y luz eléctrica. • f. Asumir los gastos de entrega del bien. • g. Responder por el saneamiento
del bien con arreglo a ley.

9. 6. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR • a. Pagar el precio en dinero, en el momento, de la

manera y en el lugar pactados. • b. A recibir el bien en el plazo fijado en el contrato. A falta de
plazo, se considera al momento de la celebración del contrato. • e. Pagar los gastos de transporte
del bien a un lugar distinto del de cumplimiento.

10. 7. ASPECTOS QUE DEBEN TENERSE EN CUENTA • a. A falta de convenio referente al pago del
precio: al contado, en el momento y lugar de la entrega del bien. • b. Si el precio se paga en parte
– plazo:, si el comprador deja de pagar tres de ellas, sucesivas o no, se puede pedir la resolución
del contrato. • c. El vendedor pierde el derecho de pedir la resolución si el comprador pagó más
del 50% del precio, siendo nulo todo pacto en contrario. • d. En la compraventa de bienes muebles
no entregados ni pagados en todo o en parte, el vendedor puede disponer del bien, quedando el
contrato resuelto de pleno derecho. • e. En la compraventa en que el precio se fija por peso, a
falta de convenio, se entiende referido al peso neto. • f. La demora en la entrega del bien por el
vendedor, los plazos para el pago se prorrogan por el tiempo de la demora.

11. PACTOS DE LA COMPRAVENTA • 1. Definición: • En aplicación del principio de la autonomía

de la voluntad, se pueden integrar al contrato de compraventa toda clase de pactos, con la
condición de que sean lícitos. Nada impide en consecuencia, condicionar la venta a determinados
pactos. • 2. Clases de pactos: • a. Pactos nominados,: Pacto de Reserva de Propiedad y el Pacto de
Retroventa. • b. Los pactos innominados, sujetos a la autonomía de la voluntad y siempre que
sean lícitos.

12. 3. PACTO CON RESERVA DE PROPIEDAD: • Es aquel por el que el vendedor se reserva la
propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él,
aunque el bien haya sido entregado al comprador. • La traslación de dominio se produce en forma
automática cuando el comprador haya cancelado el precio convenido, sin que se requiera de una
nueva declaración de voluntad.

13. 4. PACTO DE RETROVENTA: • “Retracto convencional”. Por este pacto el vendedor adquiere el
derecho de resolver unilateralmente el contrato de compraventa, sin necesidad de decisión
judicial. • La retroventa resulta un pacto accesorio al contrato de compraventa que debe
convenirse expresamente la facultad del vendedor de recuperar el bien vendido, devolviendo el
precio, dentro del plazo y condiciones previstas, dentro de ellas la obligación del vendedor de
reembolsar las mejoras necesarias y útiles que haya efectuado el comprador. • El Art. 1587 del
C.C. establece la nulidad de la estipulación: • El plazo máximo para la resolución fijado por el Art.
1588 del C.C. • Por tratarse de una resolución del contrato y no de una rescisión, la retroventa no
opera retroactivamente, por lo tanto, sólo tiene efecto desde el momento en que el vendedor
ejercita su derecho de resolución.

14. 5. PACTOS NULOS: • Restricción a la aplicación del principio de la libertad contractual, puedan
celebrarse pactos que representen un abuso o arbitrariedad de la parte con mayor poder, el Art.
1582 del C.C: • a. Pacto de mejor comprador.- Conocido como pacto de mejor oferta, y es aquel en
virtud del cual, se considera como tal, el acuerdo que tiende a rescindirse el contrato por
encontrarse un nuevo comprador que ofrezca mejores condiciones. En este caso el comprador se
obligaría a devolver el bien. • b. Pacto de preferencia.- Cuando el vendedor queda obligado a
ofrecer la venta del bien al comprador preferente, en las condiciones que otro proponga, cuando
pretenda enajenarlo.

15. EL BIEN MATERIA DE LA VENTA • Son bienes susceptibles de C-V: bienes existentes o que
puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y cuya
enajenación no esté prohibida por la ley. 1532º C.C • Las preguntas que resultan de la simple
lectura del artículo citado es: ¿Qué es bien o qué son bienes?, ¿Cuándo los bienes pueden ser
susceptibles de vender?. • 1. Bienes: Son todo aquello que puede ser objeto de apropiación; por
tanto: que tiene un valor económico; esto es: que se encuentra dentro del comercio. Ahora, el
conjunto de bienes, integra el patrimonio de las personas.

16. 2. CONCEPTO DE COSA. • En el lenguaje jurídico - lenguaje común: todo aquello que no puede
considerarse como una persona, será necesariamente, una cosa. 3. Concepto de Bienes. • -
pueden ser objeto de apropiación, es decir que pueden ser propiedad de alguien, por ejemplo:
cuya propiedad pueda ser adquirida por alguien,- el poder público o particulares, reciben el
nombre de bienes, pues existen algunas cosas que por disposición de la ley o por su naturaleza, no
pueden ser objeto de apropiación y por lo tanto, se encuentran fuera del comercio. • Las cosas
consideradas fuera del comercio por disposición legal son aquellas que la ley señala que no
pueden ser adquiridas en propiedad.

17. 4. CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES. • 4.1 Bienes muebles. • Se pueden trasladarse de un lugar a
otro, sin menoscabo del • inmueble al que estuvieran unidos. En este sentido, sólo si se trata de
una • fusión pasajera o accidental podremos hablar de mueble, en caso contrario, • si se
produjera una verdadera adherencia o inseparabilidad, se trataría de • un inmueble por
incorporación. Por ejemplo, el mobiliario y los objetos de • adorno que se clavan o fijan en las
paredes de las casas y pueden • removerse de un forma sencilla sin detrimento de las mismas
paredes, • como estufas, espejos, cuadros, tapicerías, suelen considerarse muebles; • sin
embargo, si los cuadros o espejos están insertos en las paredes • formando un solo cuerpo con
ellas, aunque pudieran separase sin merma, • se consideran inmuebles. Se califican también como
muebles los materiales

18. 4.2. BIENES INMUEBLES. • Suelen clasificarse así aquellos que lo son por naturaleza, por
incorporación y por destino. Se les denomina bienes inmuebles corporales. • Existe una categoría
final denominada inmuebles por analogía: son derechos que recaen sobre bienes inmuebles en
aquellos países donde las cosas incorporales también entran dentro de la clasificación en muebles
e inmuebles. • Los inmuebles por naturaleza son el suelo y todas las partes sólidas o fluidas que
forman su superficie y profundidad, las minas, canteras y escoriales (mientras su materia
permanece unida al yacimiento), y las aguas naturales o embalsadas sin que intervenga la obra del
hombre. • Se consideran inmuebles por incorporación: edificios, caminos y construcciones de todo
género adheridas al suelo, los árboles y plantas, y los frutos pendientes, mientras estuvieran
unidos a la tierra o formaran parte integrante de un inmueble, así como todo lo que esté unido a
un inmueble de una manera con carácter fijo, de suerte que no pueda separarse de él sin producir
quebrantamiento de la materia o deterioro del objeto.

19. 4.2. BIENES INMUEBLES. • Los inmuebles por destino: son cosas muebles que son dispuestas
con intención (accesorias) por el propietario, sin estarlo de forma física. Así, suelen considerarse
dentro de esta categoría las estatuas, relieves y otros objetos de uso y ornamento emplazados en
edificios o heredadas por el dueño las máquinas, instrumentos, utensilios de labranza y minería y
demás utensilios destinados a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, los
viveros de animales, palomares, colmenas, estanques o criaderos análogos cuando el propietario
los haya instalado o los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca de forma
permanente, así como los abonos destinados al cultivo de una heredad que se encuentren en las
tierras que han de utilizarse. • Los bienes inmuebles han recibido de modo tradicional un trato
más severo para su adquisición, enajenación y en general para su tráfico, porque se han
considerado como la base del patrimonio y la solvencia del sujeto. En la historia - periodo
codificación - la fisiocracia que contemplaba la naturaleza como la única fuente de rentas. En la
actualidad, junto al Derecho civil codificado, es corriente la presencia de leyes especiales que
regulan determinados tipos de inmuebles (legislación agraria y urbanística) o que regulan
contratos referentes a ellos (arrendamientos urbanos y rústicos por ejemplo) con una finalidad
más social que la mera conservación de los mismos dentro del patrimonio..
20. 5. BIENES FUNGIBLES Y NO FUNGIBLES. Aquellos que pueden ser substituidos por otros de la
misma especie, calidad y cantidad: Dinero, mercancías. Bienes no fungibles a los que no pueden
ser substituidos por otros de la misma especie, cantidad y calidad: como son una escultura , una
pintura o cualquier otro bien al que no se le reconozca un valor estimativo o como obra de arte. 6.
BIENES DE PODER PÚBLICO. Los bienes de poder público son los que pertenecen a las federación, a
los estados o a los municipios: Espacio aéreo nacional, el mar territorial, los puertos, ríos, lagos,
carreteras, parques públicos, monumentos artísticos, ruinas arqueológicas, los edificios destinados
a oficinas públicas, las escuelas; también lo son todos los bienes que componen el subsuelo, tales
como los mantos petrolíferos, substancias minerales y otros.

21. 7. BIENES PROPIEDAD DE PARTICULARES. Estos bienes son los que pertenecen a las personas
como particulares, ya se trate de personas físicas o morales, y son todos aquellos que constituyen
su patrimonio en su elemento activo. 8. BIENES SIN DUEÑO. Son reconocidos como bienes sin
dueño aquellos que se encuentran abandonados, sin saberse quién es propietario de ellos.
Mostrencos: los muebles abandonados o perdidos, ignorándose quién sea su dueño. Vacante los
inmuebles que no tienen dueño.

22. 9. BIENES TANGIBLES Y BIENES INTANGIBLES • BIENES TANGIBLES: Pueden apreciarse por los
sentidos, tales como una mesa, un terreno, una casa. • BIENES INTANGIBLES: Son bienes
intangibles aquellos que no pueden apreciarse por los sentidos, sino por la inteligencia, ya que se
trata de cosas inmateriales. • Entre los bienes intangibles podemos encontrar los derechos sobre
patentes, marcas, concesiones, renombre comercial y otros.

23. 1. LOS BIENES PASADOS, PRESENTES Y FUTUROS. • Uno de los puntos que se obvia en
cualquier legislación civil, es aquel relativo a los bienes según su presencia en el tiempo, lo que
podría llevarnos a efectuar una clasificación de los mismos en pasados, presentes y futuros. •
Tampoco tratan acerca de los conceptos de existente y presente si son equivalentes, o si no lo son,
razones por las cuales, incursionaremos en este campo. • El tema de los contratos sobre bienes
futuros está presente desde el Derecho Romano. en el Digesto, recoge dos supuestos, que aunque
se discute su rigidez y fidelidad históricas, se han mantenido casi inalterables con el paso de los
siglos:

24. EL BIEN MATERIA DE VENTA (ART.1532) • Bienes susceptibles de compraventa.- pueden

venderse los bienes existentes o que pueden existir, siempre que sean determinados o susceptible
de determinación y cuya enajenación no este prohibida por la ley. • - Bienes determinados:
plenamente identificado; se individualiza el bien. • - Bienes determinables: no siendo determinado
en la actualidad.

25. PERECIMIENTO PARCIAL DEL BIEN • Artículo 1533.• Si cuando se hizo la venta había perecido
una parte del bien, el comprador tiene derecho a retractarse del contrato o a una rebaja por el
menoscabo, en proporción al precio que se fijó por el todo.

26. LIBRE COMERCIALIZACIÓN DEL BIEN: • Art. 1534 CC, compraventa de bien futuro: • Art. 1535
CC riesgo de cuantía y calidad: • Art. 1536 CC compraventa de esperanza incierta: • Art. 1537 CC
promesa de venta de bien ajena: • Art. 1538 CC Conversión del compromiso de venta de bien
ajeno en compra - venta. • Art. 1539 CC venta del bien ajeno:

27. ART. 1539 CC VENTA DEL BIEN AJENO • ¿Cómo es posible que por un lado el código civil
peruano en su artículo 1409º inciso 2 permita la venta de bienes ajenos o afectados en garantía o
embargados o sujetos a litigio, mientras que, por otro lado, el código penal peruano, en su artículo
197º inciso 4 sancione hasta con cuatro años de pena privativa de la libertad el acto de vender o
gravar bienes litigiosos, embargados, gravados o ajenos?

28. LOS BIENES AJENOS, AFECTADOS, EMBARGADOS O LITIGIOSOS COMO OBJETO DEL CONTRATO
• Para nuestra legislación el objeto de un contrato es la obligación que emerge de él. A su vez –
siempre dentro de nuestra regulación legal- la obligación tiene como objeto una prestación
consistente en una conducta que debe realizar el sujeto deudor frente al acreedor para que éste
vea satisfecho su interés y no se llegue a materializar un conflicto. • Este prestación, al ser una
conducta, tradicionalmente puede consistir en un dar, en un hacer o en un no hacer algo.
Conforme al artículo 1409º inciso 2 del código civil, la prestación materia de la obligación que
emerge de un contrato puede versar sobre bienes ajenos o afectados en garantía o, incluso, sobre
bienes embargados o sujetos a litigio por cualquier otra causa.

29. EL ESTELIONATO COMO DELITO. • Nuestro código penal, en su artículo 197º inciso 4, regula la
contratación de bienes litigiosos, afectados, embargados o ajenos como una modalidad de estafa.
• Delito en virtud del cual se requiere lograr un provecho para uno mismo o para otro, pero en
detrimento de la víctima. El elemento esencial de la estafa nos refiere que se necesita inducir a
error a la damnificado. • La modalidad de defraudación a la que estamos haciendo referencia se
conoce, en doctrina y jurisprudencia, como estelionato.

30. COMO ADQUIRENTE CONOCEN DE LA CALIDAD Y SITUACIÓN DEL BIEN. • supuesto que partiría
de la autonomía de la voluntad como principio rector en materia contractual. • Si el transferente
da a conocer, de modo claro, al adquirente que el bien a transferirse está afectado en garantía, o
está embargado, o está sujeto a algún litigio, o se trata de un bien ajeno, y, pese a ello, el futuro
transferente celebra el contrato, este contrato es plenamente válido debido a la igualdad de
información entre ambas partes y a su común intención, a lo que se suma la buena fe como
criterio interpretativo, negociador, de celebración y de ejecución de los contratos (1362º). (1373º
). 1500º inciso 4, 1537º regula el supuesto en que ambas partes conocen que el bien materia de la
transferencia es ajeno. Allí se nos remite -con mucha lógica- al tratamiento para los supuestos de
la promesa de la obligación o del hecho de un tercero.

31. SEGUNDO SUPUESTO: SOLAMENTE EL TRANSFERENTE CONOCE DE LA CALIDAD DEL BIEN. •

Para ingresar a este terreno debemos partir de que dentro de un razonar común, un adquirente
presupone que el bien que se le transfiere es de propiedad del transferente. Pero dicha
presunción no siempre concuerda con la realidad. • Entonces, puede acontecer que el
transferente conozca bien la calidad del bien, es decir, que es ajeno, se haya en litigio o está
afectado, pero no hace conocer de ello al adquirente. En este caso estamos ante una omisión, la
cual puede o no ser dolosa. • Es decir, el adquirente tarde o temprano sabrá que el bien no es libre
o es ajeno, entonces podrá accionar contra el transferente por el supuesto engaño. Pero tal
transferente se podría escudar en que el adquirente jamás le preguntó sobre la calidad y situación
del bien. En este caso, nuestra legislación civil no sanciona ni con nulidad ni con anulabilidad este
supuesto, sino que deja en manos del adquirente el elegir el camino: puede exigir el cumplimiento
de la obligación o puede solicitar la rescisión del contrato. • El artículo 1539º del código civil es
contundente al respecto cuando indica que la venta de un bien ajeno es rescindible a solicitud del
comprador, excepto cuando éste hubiese sabido que el bien no pertenecía el vendedor. Tal
rescisión trae como consecuencia la restitución al comprador del precio, además de la
indemnización por daños y perjuicios sufridos, los gastos, intereses, tributos y mejoras que
hubieren acontecido.

32. • Como se ve, la invalidación del contrato no puede operar automáticamente, pues si bien el
transferente pecó al no haber dado a conocer la calidad y situación del bien, no es menos cierto
que el adquirente también yerra al no actuar con la debida diligencia al no intentar enterarse de la
situación real del bien. • Al respecto, se podría decir que tal tratamiento propuesto sólo operaría
cuando el silencio del transferente se presentara con despropósito, es decir, sin intención alguna.
Empero, nosotros creemos que aun cuando el transferente callara intencionalmente sobre la
calidad del bien, no estaríamos ante un estelionato, como se explicará líneas adelante. • En estos
casos, el remedio siempre es civil –incluso puede serlo administrativamente-, debido a la asimetría
informativa existente entre las partes. En mejores términos, el transferente está en mejor posición
que el adquirente en conocer sobre el verdadero estado y calidad del bien, y es su deber informar
sobre ello. Pero, insistimos, también es exigible al adquirente una cuota mínima de cuidado y no
presuponer a sus anchas que el bien es de propiedad del transferente. • De no ser cierto este
razonamiento, muchas de las ventas que realizan diversas inmobiliarias serían ilegales. Así, ciertas
empresas dan a conocer inmuebles ofertados y contactan posibles compradores. Aunque ellos
aparecen como intermediarios, en la realidad son ellos quienes venden y compran los inmuebles
sabiendo a ciencia cierta que ni son dueños ni pretenden serlo, y no por ello su actividad es ilegal,
muy por el contrario facilitan el tráfico jurídico. • Nuestra posición al respecto, puede ser avalada
–al menos parcialmentepor el tratamiento que da nuestro código civil al saneamiento por
evicción, consistente en el saneamiento que se debe cuando el adquirente es privado del derecho
a la propiedad, uso o posesión de un bien en virtud de una resolución firme y por razón de un
derecho de tercero anterior a la transferencia (1491º código civil).

33. TERCER SUPUESTO: EL TRANSFERENTE CONOCE LA CALIDAD DEL BIEN PERO TERGIVERSA LA
INFORMACIÓN. • El supuesto que nos interesa para lograr el deslinde trazado hace referencia a
que el transferente conoce perfectamente de la calidad y situación del bien, pero cuando realiza el
contrato falsea los hechos y da a conocer una irrealidad al adquirente. • el adquirente falsea la
información sobre la real situación del bien. Aquí estamos, el igual que en el primer caso, ante una
comisión activa, es decir el transferente actúa de modo efectivo, pero dicho accionar se torna en
una actitud impostora, lo cual explica el motivo de la sanción prevista por nuestro derecho penal

¿Qué es el leaseback?
El Leaseback es un instrumento financiero, que permite transformar un activo fijo en liquidez.

Se realiza mediante un contrato de compraventa, donde la empresa de leasing compra a su cliente

alguno de sus activos fijos, entregándole liquidez mediante el pago del precio pactado por el
mismo.

Como el cliente tiene que seguir utilizando dicho activo en su actividad comercial, la empresa se lo
entrega mediante un contrato de leasing convencional.

¿Cómo funciona?

Se debe determinar el precio justo del activo, para ello se realiza una tasación con la que se
determina el porcentaje a financiar según su valor comercial.

Además se realiza un análisis financiero de la empresa, para determinar su capacidad de pago

mensual, de esta forma se establecen la cantidad rentas de arrendamiento y condiciones
especiales en caso de los refinanciamientos de pasivos.

Ventajas del Leaseback sobre los créditos

El análisis es más flexible que un crédito. La opción de compra es cedible, esta puede ser
puesta a disposición de un tercero si la empresa así lo solicita. Las rentas de arrendamiento
se van directo a gasto.