Sunteți pe pagina 1din 5

Piața imobiliară

Potrivit analizei, în 2018, piața imobiliară locală s-a ciocnit de o serie de factori care au
influențat negativ creșterea anuală a vânzărilor. Investițiile în sectorul imobiliar au scăzut, au
avut loc fluctuații valutare spontane, veniturile populației au fost în declin.
Ulterior, în primul trimestru al anului 2019, observăm o mica descrestere a prețurilor
la apartamente în Chișinău, atât în blocurile noi, cât și în cele vechi. Principalul factor al
dezeechilibrării pieței este totuși creșterea migratiei si veniturile mici ale populatiei.
Experții precizează că, în ciuda scăderii simțitoare a prețurilor apartamentelor pe
parcursul anului, piața imobiliară din țară rămâne una dintre puținele în care merită să se
investească. Bunurile imobiliare continuă să fie atractive pentru investitorii care caută să-și
facă capitalul „să lucreze”, dar și pentru așa-zisa migrație internă - tot mai mulți oameni din
regiunile țării se mută la Chișinău.

Prețurile apartamentelor vechi


Chiar dacă apartamentele în blocurile vechi sunt tot mai puțin atrăgătoare ca aspect și
calitate a rețelelor inginerești, încă își mențin prețurile datorită amplasărilor strategice pe care
le au. Acestea au acces liber la transport public, căi de acces, sunt în apropiere de centre cu
menire socială (grădinițe, școli, spitale etc.).
Se atestă o scădere a cererii față de apartamentele în blocuri construite între anii 1950-
1980 (seriile Hrușciovka, Brejnevka, Stalinka), care au un grad înalt de uzură, dar și sunt
depășite din punct de vedere moral.
Potrivit analizei efectuate, prețul minim pentru un m.p. este de 500 euro si maxim de
800 euro, acesta variaza in dependenta de localizare, starea fizica, numarul de camere si alte
caracteristici.
Evident, scăderea prețului la apartamentele din blocurile vechi este influențată de
apariția construcțiilor noi.

Prețurile apartamentelor noi


În cazul blocurilor noi, companiile de construcții s-au adaptat la piață și oferă mai
multe oportunități la procurarea unui apartament. Acestea se manifestă prin
posibilitatea de achitare a locuinței în rate, care este mai avantajoasă decât
contractarea creditelor bancare.

Tarifele pe metru pătrat variază între 450 şi 750 de euro, pentru apartamentele în
varianta albă, prețurile fiind în creștere cu aproximativ 10 la sută.

Apartamentele la cheie (cu reparație) de asemenea s-au scumpit, preţul pentru un


metru pătrat fiind de până la 950 de euro.

Pe piața primară, cele mai solicitate sunt apartamentele cu una şi două camere,
clasa econom, prețul cărora variază între 500-650 de euro pentru un metru pătrat.
Preţurile de ofertă pentru toate categoriile de bunurile imobile pe parcursul lunilor iulie-
septembrie 2018, comparativ cu cele din primele trimestre ale anului, nu s-au modificat semnificativ.
Tendinţa cea mai pronunţată este cea de majorare a perioadei de expunere pe piaţă. Dacă anterior
expunerea obiectului pe parcursul a cîtorva luni sau chiar trimestre era specifică pentru bunurile imobile
amplasate în localităţile rurale sau în oraşele mici, acum respectivul ,,fenomen” se observă şi pentru
bunurile amplasate în or. Chişinău. În foarte multe cazuri vînzătorii preferă să nu anunţe preţul de
vînzare, menţionînd că el este negociabil. Respectivul fapt, este un clar exemplu care confirmă că piaţa
este a consumatorului, numărul de vînzări este în descreştere şi reducerile oferite pot fi semnificative.
Piaţa bunurilor imobile locative. Această piaţă se caracterizează printr-un număr relativ mare
de tranzacţii, prin lichiditate înaltă a bunurilor imobile. Ca urmare, analiza ofertelor pentru bunurile
imobile locative asigură identificarea tendinţelor principale ale respectivului segment mai pronunţat,
comparativ cu alte segmente ale pieţii imobiliare. Potrivit analizei, în 2018, piața imobiliară locală s-a
ciocnit de o serie de factori care au influențat negativ creșterea anuală a vânzărilor. Investițiile în
sectorul imobiliar au scăzut, au avut loc fluctuații valutare spontane, veniturile populației au fost în
declin.
Ulterior, în primul trimestru al anului 2019, observăm o mica descrestere a prețurilor la
apartamente în Chișinău, atât în blocurile noi, cât și în cele vechi. Principalul factor al dezeechilibrării
pieței este totuși creșterea migratiei si veniturile mici ale populatiei.
Experții precizează că, în ciuda scăderii simțitoare a prețurilor apartamentelor pe parcursul
anului, piața imobiliară din țară rămâne una dintre puținele în care merită să se investească. Bunurile
imobiliare continuă să fie atractive pentru investitorii care caută să-și facă capitalul „să lucreze”, dar și
pentru așa-zisa migrație internă - tot mai mulți oameni din regiunile țării se mută la Chișinău.
Astfel, pe parcursul anului poate fi observată o anumită tendinţă în structurii ofertei. Se reduce
considerabil numărul obiectelor de lux, cu o amplasare ultracentrală, expuse la vînzare sau preţul
acestora se propune a fi negociat. Cel mai vizibil aceasta se reflectă în cazul categoriei caselor
individuale de locuit amplasate în cartiere prestigioase din fiecare sector al oraşului, numărul
anunţurilor este în descreştere, precum şi a apartamentelor în complexele rezidenţiale de lux.
Piaţa secundară a apartamentelor. Preţurile de ofertă pentru apartamentele de pe piaţa secundară sunt
prezentate în tabelul de mai jos.
Preţurile medii de ofertă de pe piaţa secundară a apartamentelor, euro/m.p.
Numărul de camera

Denumirea 1 2 3
Nr. Zona
sectorului
Minim Maxim Minim Maxim Minim Maxim
euro/mp euro/mp euro/mp euro/mp euro/mp euro/mp

Centru 500 1000 550 790 550 1200


1. Centru
Telecentru 540 850 600 1100 520 900
Rîşcani 570 780 520 730 520 750

2. Rîşcani Rîşcanii de Jos 580 800 440 860 520 700

Poşta Veche 500 870 460 780 500 740

Botanica 560 900 550 920 490 750


3. Botanica
Botanica de Jos 540 750 500 850 440 780
Buiucani 540 850 560 740 480 900
4. Buiucani
Sculeni 400 800 500 740 400 800
Ciocana Nouă 550 830 460 760 440 710
5. Ciocana
Ciocana Veche 470 780 540 670 440 640

Conform analizei efectuate preţurile de ofertă pentru apartamentele din or. Chişinău sunt constante însă
cu tendința de micșorare.
În baza analizei efectuate, s-au stabilit prețurile minime si maxime pentru 1 m.p, pe tipuri de aparamente
si localizare. Astfel intervalele de preturi sunt condiționate de:
- amplasarea foarte reușită;
- starea bună a bunului imobil;
- factorii macroeconomici;
- factorii microeconomici;
- factorii social-economici;
- clienții și potențialii clienți;

Piaţa primară a apartamentelor. Ofertele analizate pentru identificarea preţurilor minime si maxime
au constituit cele pentru apartamente cu reparatie, iar rezultatele obţinute sunt prezentate în tabelul de
mai jos.
Preţurile medii de ofertă ale apartamentelor de pe piaţa primară, euro/m.p.
Numărul de camera
Denumire
1 2 3
Nr. a Zona
sectorului Minim Maxim Minim Maxim Minim Maxim
euro/mp euro/mp euro/mp euro/mp euro/mp euro/mp

1. Centru Centru 500 1000 480 1400 500 1300

2. Rîşcani Rîşcani 500 800 414 880 400 880

3. Botanica Botanica 450 860 450 800 460 1100

4. Buiucani Buiucani 470 750 480 730 430 900

5. Ciocana Ciocana Nouă 420 660 490 720 450 930

Sursa: 999.md.
Conform analizelor efectuate, analizei ofertelor si stabilirii intervalelor de preturi, piața
rezidențială a cunoscut în anul 2018 o moderare a activității, sub efectul unor factori legați de
echilibrul economic, dar și a unor factori legați de decizia publică. Această tendință va continua
și în 2019, având în vedere semnalele de pe piața financiar-bancară. Astfel, Banca Națională
a Moldovei a adoptat recent o directivă prin care solicită reducerea gradului de îndatorare
pentru persoanele fizice calculat ca raport între serviciul lunar al datoriei și veniturile lunare
realizate de debitor. De asemenea, perspectivele privind evoluția programului național de
finanțare “Prima casă” sunt șI ele pesimiste.
În concluzie, activitatea pe piața rezidențială este de așteptat să se tempereze în 2019.
Creșterile de prețuri, dacă se vor întâlni, vor fi pe anumite segmente limitate ale pieței
imobiliare, în special în prima jumătate a anului și nu cu caracter de generalitate și este de
așteptat că nu vor ajunge la magnitudinea celor din anul precedent. Volumul tranzacțiilor, pe
de altă parte, se va tempera, fiind probabilă și o creștere a perioadei necesare contractării
creditelor și corespunzător, a perioadelor de marketabilitate pentru unități rezidențiale. De
asemenea, o moderare semnificativă se poate observa și în ceea ce privește activitatea de
dezvoltare imobiliară. Aceasta rămâne cantonată îndeosebi pe segmentul proprietăților
premium, în locații privilegiate și care comportă o variabilitate redusă a prețurilor și risc limitat
Delimitarea pieței specifice
Piața specifică a proprietății analizate este reprezentată de ansamblul unităților locative individuale cu
doua camere și suprafețe cuprinse între 50 mp si 65 mp situate în zona centrală, Sector Botanica,
Chisinau. Din conversaţiile avute cu proprietarii/agentii imobiliari din Bucuresti, preţurile de
tranzacţionare al apartamentelor cu 2 camere din zona analizata, se situează în intervalul 32.000 euro şi
37.000 euro, acesta variind, în funcţie de finisaje, localizare, precum şi de suprafaţa utilă a imobilelor.
De asemenea, din analiza de piata realizată pe segmentul de piaţă al apartamentelor cu 2 camere, am
constatat faptul ca imobilele rezidenţiale de acest tip sunt expuse pe piaţă între 4 luni şi 1 an.
Analiza cererii
Cererea pentru proprietăți de tipul celei analizate s-a observat a fi formată din persoane cu un nivel de
venituri medii sau peste medie. Potrivit statisticilor, populația din segmentul țintă de clienți din aria de
piață specifică este in numar mediu. Populația zonei este formată din persoane cu un nivel ridicat de
educație, ceea ce contribuie la menținerea unui mediu de siguranță și confort al rezidenților. Zona în
care este situată proprietatea beneficiază de amenajări urbanistice destinate petrecerii în condiții optime
a timpului liber, ceea ce contribuie la confortul locuitorilor, crescând atractivitatea zonei. De asemenea,
apropierea de centre administrative, comerciale, educaționale și de sănătate publică determină o
atractivitate medie a proprietăților rezidențiale din zonă.
Nivelul mediu al veniturilor ale populației precum și gradul înalt de ocupare a forței de muncă creează
premisele obținerii facile de credite imobiliare, ceea ce conduce la menținerea lichidității pieței
imobiliare din zonă.
Analiza ofertei
În zona considerată și pentru segmentul de proprietăți de tipul celei analizate se remarcă o activitate
medie de dezvoltare imobiliară. În acest context, pe piață sunt listate oferte de proprietăți similare la
vânzare in numar mediu - mare.
Menționăm că majoritatea construcțiilor existente în zonă sunt construite inainte de 1990 și respectă
standardele și normativele în construcții specifice perioadei respective, motiv pentru care concurența
pentru proprietatea considerată pate fi apreciată ca medie.
Analiza interacțiunii dintre cerere și ofertă
Având în vedere cele prezentate mai sus, apreciem că piața locală pentru segmentul de proprietăți
similare celei analizate este caracterizată de o lichiditate medie, cu un număr mediu de tranzacții și
perioade relativ reduse de expunere a proprietăților pe piață.
Previziunea absorbției proprietății subiect în piață
Din punctul de vedere al gradului de absorbție a proprietăților de tipul celor analizate, având în vedere
elementele expuse mai sus apreciem că proprietatea, având în vedere caracteristicile sale constructive
și de localizare prezintă un grad moderat de absorbție. Estimăm că perioada de expunere pe piață a unei
proprietăți similare în condițiile actuale este de aproximativ 4-12 luni.
Echilibrul pieței
Din punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu de atins sau niciodată, ciclul imobiliar
neputând fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorită instabilității economice, activitatea
imobiliară răspunzând la stimuli pe termen lung sau scurt. Ciclul pe termen scurt depinde de schimbarile
la nivelul caracteristicilor populației existente și de veniturile sale, în timp ce pe termen lung depinde,
mai ales, de disponibilitatea creditelor și condițiilor de finanțare.. Apreciem că economia
moldoveneasca intră în prezent într-o fază de stagnare, judecând după ratele de creștere economică reală
prognozată, ceea ce este de așteptat să atragă după sine o moderare a activității pe piața imobiliară
rezidențială, cu precădere în cea ce-a doua parte a anului 2019.
Plaja de valori ofertate spre vânzare pentru proprietăti similare
Proprietati imobiliare rezidentiale ofertate spre vanzare – apartament cu doua camere
Minim: 650 euro/mp
Maxim: 800 euro/mp
Proprietati imobiliare rezidentiale ofertate spre inchiriere – apartamente cu doua camere
Minim: 4.2 euro/mp/luna
Maxim: 5.0 euro/mp/luna

S-ar putea să vă placă și