La confiance dans le marché immobilier est de retour après six années d’incertitude.

Bénéficiant d’une conjoncture traditionnellement favorable et d’un attrait toujours

grandissant, le marché immobilier luxembourgeois a réalisé une performance
significative au cours des dix dernières années.
Quelles sont les perspectives du marché immobilier luxembourgeois à l’horizon 2020 ?
Notre étude vise à mettre en lumière les transformations du secteur ainsi que les grandes
tendances susceptibles de créer de nouvelles opportunités sur ce marché.

Luxembourg Real Estate 2020:

Les fondations du succès
Le Grand-Duché de Luxembourg

Une situation de multilinguisme

La situation linguistique au Luxembourg se caractérise
par la pratique et la reconnaissance de trois langues: le
Population 2014 luxembourgeois, le français et l’allemand

Population totale (x1000) 549.7 Territoire:

Luxembourgeois 300.8
Ressortissants étrangers 248.9
dont: Portugais 90.8
Français 37.1 2,586 km2
82 km
Belges 18.1
German 12.7
Autres ressortissants de l’UE 55.7
Autres 34.5 57 km
Proportion d’étrangers en % 45.3
Allemagne

Belgique

107.2
Luxembourg Ville

17.3
Pétange
23.6
Differdange

Esch-sur-Alzette 32.6
19.4
Dudelange

France
Communes les plus importantes
2014 (en milliers) Capitale: Luxembourg Ville

Source: STATEC, Portail statistique

Table des matières

Première partie : Introduction 4

Seconde partie : Petit pays, grandes ambitions 6

Troisième partie : Quelles perspectives à l’horizon 2020 ? 16

1. Immobilier de bureau 17
2. Immobilier résidentiel 20

Quatrième partie : Tendances et moteurs de l’évolution du paysage immobilier 22

1. Mobilité interne et frontalière 23
2. Perspectives économiques internationales 26
3. Evolutions et transformations démographiques 29
4. Technologie et développement durable 33
5. Nouvelles sources de financement 35
6. Action gouvernementale 37

Cinquième partie : Conclusion - Opportunités et enjeux du marché 38

Vos contacts 39

Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 3

 Première partie

Introduction : L’immobilier
luxembourgeois au diapason des
grandes tendances mondiales
Un secteur marqué Croissance soutenue du marché immobilier
par de fortes luxembourgeois
transformations Le marché luxembourgeois a connu un développement rapide au cours des dix
dernières années, se démarquant de la plupart des autres pays européens. L’immobilier
Au niveau mondial, le secteur reste fortement marqué par la situation géographique et démographique uniquedu pays
immobilier évoluera dans un contexte de et cette tendance devrait se poursuivre.
transformations économiques et sociales
rapides au cours des cinq prochaines Les principaux moteurs du marché luxembourgeois sont l’immobilier de bureau et
années. Les acteurs qui sauront anticiper l’immobilier résidentiel, dont la valorisation reste considérable par rapport à la taille du
ces évolutions seront les plus à même de
saisir les nouvelles opportunités. pays. Selon nos estimations, la croissance de ces deux marchés se poursuivra jusqu’en
2020, avec de nombreuses opportunités à la clé.
L’immobilier connaît d’ores et déjà
un regain d’intérêt et de nombreux Le Luxembourg reste un marché porteur qui se distingue par sa stabilité politique
investisseurs cherchent à renforcer
leur participation dans ce secteur. Pour et économique. L’avenir et le succés du marché immobilier luxembourgeois sont
preuve, l’agence de notation Standard ainsi largement tributaires des spécificités et des avantages compétitifs du pays. Le
& Poor’s a récemment souligné l’essor renforcement des infrastructures sera ainsi nécessaire afin de conserver l’attrait du
remarquable du secteur, en créant une Grand-Duché et de répondre aux besoins de l’ensemble des résidents et des entreprises
classe d’actif spécifique à l’immobilier du pays. Ces enjeux constituent une priorité pour le gouvernement et de nombreuses
d’investissement en dehors des actifs initiatives ont été lancées afin de conserver la qualité de vie et de renforcer la place du
financiers traditionnels. pays sur la scène internationale.
Selon les estimations du rapport « Real
Estate 2020: Building the future », la La stabilité économique constitue également un pilier essentiel du marché immobilier.
valeur de l’investissement immobilier Le Luxembourg a connu des évolutions considérables au cours des deux dernières
institutionnel au niveau mondial devrait années, marquées par un engagement renforcé pour la coopération et l’échange
augmenter de plus de 55 % entre 2012 et
2020, passant de 29 000 milliards à
d’informations en matière fiscale. Ces transformations seront à même d’attirer de
45 000 milliards de dollars. nouveaux investisseurs, notamment les particuliers fortunés. En matière de croissance
Six enjeux majeurs globaux se dégagent
du Produit Intérieur Brut (PIB), les prévisions du gouvernement et des instances
pour le secteur immobilier: internationales telles que le Fonds Monétaire International (FMI) restent optimistes.
1. L’expansion urbaine rapide La croissance du secteur immobilier sera également soutenue par l’innovation
2. Les transformations démographiques technologique, les enjeux du développement durable et les nouvelles sources de
sans précédent bouleversant la financement.
demande immobilière.
3. La croissance des économies
émergentes renforçant la Disclaimer:
concurrence autour des actifs
immobiliers. Cette brochure fait un certain nombre de prédictions et inclut la vision de PwC sur
4. L’impact des enjeux du l’environnement futur du secteur de l’immobilier. Ces prédictions sont à prendre pour
développement durable sur ce qu’elles sont. Ces prédictions sur l’environnement futur du secteur abordent des
l’architecture et la construction. problématiques qui restent incertaines et qui peuvent par conséquent se matérialiser
5. Le changement des fondamentaux différemment de ce qui est présenté dans cette brochure. Les informations communiquées
du marché immobilier avec dans ce document ne se substituent pas à un conseil légal ou à d’autres services
l’arrivée des nouvelles professionnels. En cas de besoin en conseil légal ou juridique, les lecteurs peuvent se tourner
technologies. vers leurs propres conseillers légaux ou consultants professionnels pour discuter des données
6. L’essor de l’immobilier au sein qui les concernent. Toutes les références se trouvent en note de bas de page. Cette brochure a
des places financières.
été publiée en avril 2015.

4 PwC Luxembourg
Six prévisions se dégagent à l’horizon 2020
Le paysage immobilier luxembourgeois connaitra des évolutions spéctaculaires au
cours des prochaines années:

L’immobilier de bureau et l’immobilier résidentiel enregistreront une

1 croissance de l’ordre de 60 % et 50 % respectivement entre 2012 et 2020.
Cette croissance sera notamment portée par le développement économique et
l’augmentation des besoins en espaces de bureau et en main-d’œuvre.

À l’heure actuelle, le Luxembourg dispose de surfaces de bureau

2 insuffisantes pour satisfaire la demande à venir. Si l’économie poursuit sa
croissance au rythme attendu, les entreprises viendront à manquer d’espaces de
bureau, créant une situation de pénurie.

La mobilité et les infrastructures de transport joueront un rôle central:

3 l’augmentation projetée de la population et du nombre de travailleurs
frontaliers pèseront sur les besoins en infrastructure et des solutions de mobilité
efficaces devront être adoptées rapidement.

Le marché locatif à Luxembourg-Ville et dans les communes voisines sera

4 soutenu par l’arrivée de nouveaux résidents. De même, un nombre croissant
de ressortissants luxembourgeois à revenus modestes se verront contraints de
déménager en périphérie, voire dans les pays limitrophes.

La construction de logements collectifs prendra le pas sur la construction

5 d’habitations individuelles afin de s’aligner sur les besoins et les budgets
des ménages. En moyenne, le nombre de personnes par ménage a sensiblement
diminué au Luxembourg au cours des dernières décennies, et cette tendance devrait
s’amplifier avec l’arrivée de nouveaux résidents.

Le marché luxembourgeois verra l’arrivée de nouveaux investisseurs

6 privés et institutionnels, tels que les fonds de pension, tout en restant une
destination de choix pour les particuliers fortunés.

Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 5

 Deuxième partie

Petit pays, grandes ambitions

C’est ainsi que

l’on peut définir le
développement du pays
ces dernières décennies. Le
Luxembourg a connu une
croissance économique
et démographique
exponentielle, par
comparaison aux autres
pays de l’UE.
2

6 PwC Luxembourg
Une économie compétitive et à forte
croissance

Outre sa stabilité politique et budgétaire, l’un des atouts principaux du Grand-Duché

n La population active a réside dans sa capacité d’adaptation en matière de stratégie économique. Avant
presque doublée en 20 ans de devenir une place financière de premier ordre, l’économie du pays dépendait
contre 20% en Europe1 essentiellement du secteur agricole. La sidérurgie a ensuite pris le relais et a connu un
essor considérable. Avec le déclin industriel, le gouvernement a réorienté sa politique
n Le PIB luxembourgeois afin de favoriser de nouveaux secteurs porteurs de croissance, notamment dans les
services financiers. Le Grand-Duché a ainsi été le premier pays européen à adopter la
a plus que triplé entre Directive OPCVM en 1988, lui permettant de devenir un marché de premier ordre pour
1981 et 2014 alors que la domiciliation de fonds d’investissement en Europe et dans le monde. Par la suite, le
le PIB de la zone euro pays a su tirer parti de son expérience en matière financière pour devenir une place
a doublé sur la même internationale reconnue dans les métiers de la banque et de l’assurance. Aujourd’hui,
la place financière constitue le socle de son économie, même si le pays poursuit sa
période2 diversification en investissant dans de nouveaux secteurs tels que la logistique et les
technologies de l’information et de la communication.

Conséquence directe : la taille de la population active au Luxembourg a presque doublé

au cours des 20 dernières années, alors qu’elle n’a augmenté que de 20% dans l’Union
Européenne (UE) au cours de la même période. En parallèle, le PIB du Luxembourg a
plus que triplé entre 1991 et 2014, alors celui de la zone euro a été multiplié par deux.

Table 1: Croissance de l’emploi (Base 100 - année 1994)

200

150

100
1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

n BE n FR n ALL n LU n UE

Source: Fonds Monétaire International, Base de données des perspectives de l’Economie Mondiale, octobre 2014

Fonds Monétaire International, Base de données des

1,2

perspectives de l’Economie Mondiale, octobre 2014

Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 7

 Le pays a également encouragé
Table 2: Carte de la compétitivité
l’implantation et le développement de
Institutions grandes multinationales sur son territoire.
Innovation Infrastructure Cette attractivité se reflète dans la
performance du pays affichée dans les
classements internationaux en matière de
Sophistication des Environnement compétitivité. Dans le cadre du Rapport
affaires macro-économique sur la compétitivité mondiale (Rapport
sur la compétitivité mondiale 2014-2015)
publié par le Forum économique mondial,
le Luxembourg se classait en 2014 en
Santé et éducation
Taille du marché primaire 19e place sur 144 pays, soit trois places
de mieux qu’en 2013. Dans le cadre du
classement mondial sur la compétitivité
élaboré par IMD, le Luxembourg se
Maturité Enseignement positionnait en 13e place en 2013 et en
technologique supérieur et
formation 11e place en 2014. Le Grand-Duché a
ainsi gagné des places dans la plupart des
classements mondiaux.
Développement du Efficacité du marché
marché financier
Efficacité du marché
des biens Avec Bruxelles et Strasbourg, la ville de
du travail Luxembourg peut également se targuer
Luxembourg
d’être l’une des capitales de l’Union
Economies européenne : la ville abrite le siège de
Source: Rapport sur la compétitivité mondiale 2014-2015, Forum Economique Mondial avancées
plusieurs institutions européennes telles
que la Cour de justice de l’UE, la Cour
des comptes européenne, la Banque
Table 3: Pourcentage d’entreprises innovantes dans l’UE, 2010-2012
(% d’enterprises) Européenne d’Investissement, ainsi que
plusieurs services de la Commission
européenne et le secrétariat du Parlement
70 européen. De nombreux fonctionnaires
européens résident et travaillent au
60
Luxembourg, contribuant à l’essor du
50 pays.

40

30

20

10

0
Allemagne
Luxembourg
Irlande
Italie
Suède
Belgique
Portugal
Autriche
France
Finlande
Grèce
Pays-Bas
Danemark
Malte
Royaume-Uni
UE - 28
Estonie
Slovénie
Rep. Tchèque
Chypre
Croatie
Slovaquie
Espagne
Lituanie
Hongrie
Lettonie
Bulgarie
Pologne
Roumanie

Source: Bilan Compétitivité 2014, Ministère de l’Economie, Luxembourg

8 PwC Luxembourg
 Une population multiculturelle et
grandissante

n Le nombre de résidents Table 4: Croissance de la population (Base 100 - année 1950)
étrangers est un des
plus élévés en Europe,
culminant à 45% de la 175

population3
150
n La population a
augmenté de plus de 70%
de 1950 à 20104 125

La croissance de l’économie du pays

100
a été rendue possible par l’arrivée
1950

1955

1960

1965

1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010
en masse de travailleurs étrangers.
Le Luxembourg compte ainsi l’un n BE n FR n DE n LU n EU
des plus forts taux de résidents de
Source: Division de la population au Département des affaires économiques et sociales du Secrétariat des Nations
nationalité étrangère en Europe, Unies, Perspectives de la population mondiale, Révision 2012
lesquels représentent plus de 45 %
de la population du pays. Depuis Table 5: Composition de la population du Luxembourg de 1950 à 2014
1977, le nombre d’étrangers résidant
au Luxembourg a été multiplié par
trois5. La plupart de ces derniers sont 100%
originaires de l’UE, mais la proportion
d’étrangers en provenance de pays
tiers est en augmentation constante. 75%

La majorité des nouveaux résidents

sont des travailleurs hautement
50%
qualifiés, constituant un véritable
atout économique pour le pays. Le
Luxembourg propose de nombreux
25%
avantages visant à attirer de nouveaux
talents. À titre d’exemple, le pays se
classe en troisième position dans le 0%
Global Talent Competitiveness Index
1950

1954

1956

1960

1964

1968

1972

1978

1982

1986

1990

1994

1998

2002

2006

2010

2014

2014.

n Luxembourgeois n Etrangers

Source: STATEC, Portail statistique

3,4,5
STATEC

Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 9

 Un des plus forts taux de
travailleurs frontaliers en Europe...

Le Grand-Duché peut tirer parti de sa position géographique centrale aux frontières

de l’Allemagne, de la Belgique et de la France. Le nombre de travailleurs frontaliers
a triplé au cours des 20 dernières années6 et ces derniers représentent désormais
plus de 44 % de la main-d’œuvre du pays7. Chaque jour plus de 160 000 personnes
traversent les frontières pour y venir travailler8. Les travailleurs français constituent
la majorité des frontaliers, suivis des travailleurs belges et des travailleurs allemands.
À l’exception de pays tels que Monaco ou le Liechtenstein, le Luxembourg compte le
plus fort taux de travailleurs frontaliers en Europe9.

Table 6: Pourcentage de travailleurs frontaliers par pays de résidence

Belgique
25.0% 24.8%

Lux Allemagne

50.2%

France

STATEC, Portail statistique.

6,7,8 Source: STATEC, Portail statistique
9
Scientific report of the mobility
of cross-border workers within the
EU-27/EEA/EFTA countries, MKW/
Empirica 2009

10 PwC Luxembourg
... et de nombreux problèmes
de circulation

La mobilité constitue une priorité pour le gouvernement luxembourgeois. Avec un

Depuis 2000: nombre croissant de travailleurs frontaliers, le Luxembourg est aujourd’hui l’un
des pays les plus embouteillés au monde. Le pays se classe en 7e position dans le
■■Le nombre de voitures classement INRIX en 2014, alors qu’il se positionnait en 14e place en 2010. Malgré les
immatriculées au efforts considérables du gouvernement visant à promouvoir les transports publics,
Luxembourg a augmenté leur utilisation peine à se généraliser. Depuis le début des années 2000, le nombre
de voitures immatriculées dans le pays a augmenté de 35 %, la population résidente
de 35%10
a crû de 25 % et le nombre de travailleurs frontaliers a bondi de 75 %, alors que le
réseau routier n’a quasiment pas évolué.
■■La population nationale
a augmenté de 25%11 Table 7: Classement 2013 des pays les plus embouteillés en Europe
(par heures passées dans les embouteillage par an)
■■Le nombre de frontaliers
a augmenté de 75%12 2013 2012 Variation

1 Belgium 58 58 0
2 Netherlands 44 51 -7
3 Germany 35 36 -1
4 France 35 37 -2
5 Luxembourg 31 28 3
6 UK 29 28 1
7 Italy 24 21 3

10, 11, 12
STATEC, Portail statistique. Source: INRIX

Source: STATEC

Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 11

 Coût de la vie élevé

L’augmentation de la population
Table 8: Croissance des prix annoncés (Base 100 - année 2004)
influence inévitablement la demande
immobilière. La construction de
nouvelles habitations au cours des dix 150
dernières années n’a pas été suffisante
pour y répondre. En conséquence, les
prix des logements au Luxembourg 135
ont augmenté de plus de 35 %
depuis 200413. Entre 2013 et 2014,
les prix moyens des maisons et des 120
appartements ont augmenté de 7 % et
2,9 % respectivement14.
105
Résider près de son lieu de travail
devient ainsi un luxe. Les coûts liés au
logement pèsent pour plus d’un tiers 90
des dépenses mensuelles des ménages
2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014
luxembourgeois, soit le taux le plus
élevé en Europe15. n Maisons n Appartements
Source: Observatoire de l’habitat, Ministère du Logement, Luxembourg

Table 9: Pourcentage du coût du logement et énergie par rapport aux dépenses

moyennes par foyer

35%

30%

25%

20%

15%

10%

5%

0%
Belgique Allemagne Espagne France Luxembourg Pays-Bas Portugal

13
Observatoire de l’habitat, Ministère du Logement, n 1988 n 1994 n 1999 n 2005 n 2010
Luxembourg.
14
Economie et statisques, working papers 79,
STATEC, 2015. Source: Eurostat
15
Eurostat

12 PwC Luxembourg
Les propriétaires au cœur du
marché résidentiel

La plupart des résidents au Luxembourg sont propriétaires de leur résidence principale,

n 85% des résidents avec un taux de propriétaire de près de 71 %18. Si ce taux est proche de la moyenne
nationaux sont européenne et belge (70 %), il est en fort contraste avec les pays voisins, où il s’établit à
propriétaires de leur 64 % en France et à 53 % en Allemagne19. Ces différences sont encore plus marquées au
logement16 sein même du pays, où plus de 85 % des résidents de nationalité luxembourgeoise sont
propriétaires de leur logement, alors que 50 % des résidents étrangers sont en location.
n 50% des résidents
étrangers sont en Table 10: Statut d’occupation de l’habitat au Luxembourg
location17
Propriétaires Locataires
71% 25%

Autres
4%

Source: STATEC, Regards 26, décembre 2014

16,17,18,19
STATEC, Regards 26, décembre 2014

Peu de spéculation sur l’immobilier

de bureau
Le marché de l’immobilier de bureau
est étroitement lié à l’essor économique Table 11: Estimation de l’offre future de bureaux
du pays. L’augmentation des besoins en
2015e 2016e 2017e
matière d’espaces de bureau limite les
taux de vacance dans les zones centrales
et la plupart des bureaux sont loués ou Offre spéculative (en milliers de m2) 22 37 12
vendus avant l’achèvement des travaux. Offre non-spéculative (en milliers de m2) 62 83 59
Actuellement, très peu de promoteurs se Total (en milliers de m2) 84 120 71
lancent dans le développement de projets
immobiliers spéculatifs. Cependant, le
Source: Office market report Luxembourg, Q4 2014, JLL
risque de ne pas trouver de locataires pour
ces projets est limité, compte tenu de la
forte demande d’immobilier de bureau.
Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 13
 Un immobilier commercial dense au
cœur de la Grande Région

La densité de l’immobilier commercial au Luxembourg compte parmi les plus élevées

■■La densité de l’immobilier
commercial par habitant
est une des plus élevées en
Europe
■■La surface des principaux
centres commerciaux
devraient grossir
de t80 000 m2
d’ici 2017, soit une
augmentation de 16%20
d’Europe. Néanmoins, ce marché dispose encore d’une certaine marge de croissance,
avec une clientèle grandissante en provenance de la Grande Région et des travailleurs
frontaliers toujours plus nombreux, qui viennent consommer au Luxembourg en
semaine mais aussi le week-end en famille.
Avec une surface totale de près de 500 000 m2, la densité commerciale par habitant est
sensiblement plus élevée au Luxembourg que dans la plupart des autres états européens.
La surface occupée par les grands centres commerciaux devrait augmenter de 80 000
m2 d’ici 2017, soit une augmentation de plus de 16 %.
Table 12: Densité de l’immobilier commercial (2012; Surface disponible / 1000
habitants)
500

400

300

200

100

0
Serbie
Bosnie Herz.
Grèce
Ukraine
Bulgarie
Turquie
Russie
Belgique
Roumanie
Hongrie
Malte
Allemagne
Rep. Tchèque
Slovaquie
Italie
Pologne
Espagne
EU - 27 Moyenne
Croatie
France
Royaume Unie
Portugal
Lettonie
Lituanie
Danemark
Autriche
Suisse
Pays-Bas
Finlande
Irlande
Slovenie
Luxembourg
Suède
Estonie

Source: Cushmand & Wakefield, Marketbeat, Retail and office market report, Luxembourg, Spring 2013

20
Agents immobiliers, analyse de PwC

14 PwC Luxembourg
Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 15
 Troisième partie

Quelles perspectives à
l’horizon 2020 ?

Malgré l’impact de Méthodologie

la crise financière, le
La valeur totale du marché immobilier résidentiel et de bureau
marché immobilier
a été estimée pour la période entre 2004 et 2012 à partir de
présente à nouveau de données publiques. Ces informations ont ensuite servi de
nombreuses opportunités base pour nos estimations à l’horizon 2020. Dans ce contexte,
d’investissement dans le nous avons pris en considération les prévisions économiques
du gouvernement luxembourgeois et de certaines instances
pays. supranationales. Ces informations ont ensuite été recoupées
avec les données des agents immobiliers et les projections de
croissance démographique et économique pour le pays.

16 PwC Luxembourg
 1
Immobilier de bureau

La valeur totale du parc immobilier de bureau au Luxembourg s’élevait à 23 milliards

n En 2020, l’immobilier de d’euros en 2014. Selon nos estimations, ce marché devrait connaître une croissance de
bureau atteindra les 32 l’ordre de 5,9 % par an pour atteindre environ 32 milliards d’euros en 2020.
milliards d’euros contre
23 milliards euros en
Table 13: Valeur de l’immobilier de bureau au Luxembourg
2014, soit une croissance
de 40%
5,9%
n D’ici 2020, le 35
Luxembourg connaitra
1,5%
en milliards d’euros

une pénurie de 14,5% 32

l’immobilier de bureau
20
17.5 18,5

12,5 2020

0
2004 2007 2012 2020

Taux de croissance annuel composé

Source: Agents immobiliers, Analyse PwC

L’immobilier de bureau a connu une croissance de plus de 14 % par an entre 2004 et

2007. Cependant, crise financière oblige, la croissance du marché a ralenti entre 2007 et
2012, avec une croissance annuelle de l’ordre de 1,5 %.

Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 17

 Comparaison Table 14: Taux de croissance annuel composé du marché immobilier
internationale Economies Pays émergents Luxembourg
Après une baisse des taux de croissance avancées
durant la crise financière, le marché 2004 – 2007 5,9% 14,6% 14,5%
immobilier luxembourgeois a 2007 – 2012 2% 8,1% 1,5%
rapidement renoué avec des taux de
progression soutenus. Si le pays est 2012 – 2020 3,7% 8,9% 5,9%
classé parmi les économies avancées,
ses perspectives de développement Source: Analyse PwC
économique se comparent plus
volontiers à celles des pays émergents.

Luxembourg conjugue les caractéristiques

d’une économie avancée au dynamisme d’un
pays émergent.

18 PwC Luxembourg
Une offre d’immobilier de Table 15: Evolution du stock de l’immobilier de bureau en m2 et du PIB
(base 100 - année 1995)
bureau insuffisante face à
la demande 240

Suite au redressement économique

du pays, la location de surfaces de
bureau a atteint son plus haut niveau
depuis 2012. Cependant, le faible 170

volume de chantiers lancés au cours

des dernières années laisse entrevoir
une pénurie de l’offre. Avec un taux de
vacance locative avoisinant les 4 % et 100
pouvant potentiellement chuter à 3 %21,
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
voire moins, les surfaces actuellement
disponibles seront insuffisantes pour n PIB n Stock de l’immobilier de bureau
satisfaire la demande. La hausse
de la demande et la pénurie de Source: Ministère des Finances, FMI, Agents immobiliers, Analyse PwC
nouvelles surfaces de bureau feront
mécaniquement augmenter les loyers.
Qui plus est, les propriétaires en En revanche, la présente analyse ne
profiteront pour négocier au mieux les prend pas en considération l’obsolescence
loyers des bâtiments les plus prisés. des immeubles de bureau, bien qu’il ne
fasse aucun doute que les bâtiments peu
D’autres facteurs peuvent aussi avoir écologiques devront tôt ou tard soit être
une influence sur l’évolution du marché rénovés pour rester concurrentiels sur le
et atténuer la pénurie annoncée : marché locatif, soit être démolis.
• La généralisation des open-space, Ces facteurs sont ainsi susceptibles de
réduisant la surface nécessaire par faire augmenter les loyers dans les zones
employé ; centrales et de promouvoir la construction
de bureaux en périphérie, où les loyers
• La démocratisation du télétravail,
sont moins élevés et où l’accès reste
à la faveur des innovations dans
plus aisé. Au vu des rentrées régulières
le domaine des technologies
d’argent liées à la location, mais aussi
de l’information et de la
des plus-values potentielles à la revente,
communication.
l’immobilier de bureau peut constituer
un placement intéressant pour les
investisseurs institutionnels.

21
Office market report Luxembourg, Q4 2014 , JLL

Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 19

 2
Immobilier résidentiel

Avec une valeur totale estimée à plus de 122 milliards d’euros en 2014, le marché
n En 2020, l’immobilier résidentiel reste de loin le marché immobilier le plus important au Luxembourg. Ce
résidentiel atteindra marché devrait continuer à croître à un rythme annuel de 5 % pour atteindre environ
158 milliards d’euros, 158 milliards d’euros en 2020.
comparé à 122 milliards Table 16: Valeur de l’immobilier résidentiel au Luxembourg
en 2014, soit une
croissance de 30% 200
5,0%
n L’augmentation du taux
en milliards d’euros

3,7%
de TVA de 3% à 17%, 5,3%
158
combinée au déséquilibre
entre l’offre et la 100 107
demande de logements, 89,5
76,5
devraient maintenir la
valeur de l’immobilier.
0
2004 2007 2012 2020

Taux de croissance annuel composé

Source: STATEC, FMI, Observatoire de l’habitat, Analyse PwC

Le marché de l’immobilier résidentiel est en croissance stable depuis 2004 et a été

relativement épargné par la crise de 2008, notamment en raison des facteurs suivants :
• Croissance régulière de la population depuis 2004.
• Maintien de la demande à un niveau élevé, en particulier pour les appartements, qui,
à surface égale, restent plus onéreux que les maisons individuelles.
• Une offre résidentielle en décalage avec l’augmentation de la demande.
• Des normes de construction parmi les plus strictes en Europe, ce qui pèse sur les
coûts.
• Un taux d’inflation relativement élevé (2,6 % par an en moyenne entre 2004 et 2013).

20 PwC Luxembourg
Des prix à la hausse
En raison de l’augmentation continue de la demande et de la faiblesse de l’offre,
les prix de l’immobilier résidentiel ont augmenté en flèche au cours des dernières
années. L’augmentation du taux de TVA, passant de 3 % à 17 %, ne fera qu’exacerber
cette tendance (Le taux de TVA pour les travaux de construction et de rénovation
pour les logements qui ne sont pas occupés par leur propriétaire a été porté à 17
% au 1er janvier 2015). Les investisseurs seront ainsi susceptibles de répercuter
cette hausse des coûts d’investissement sur les loyers. Cependant, l’augmentation
de la TVA ne sera pas nécessairement répercutée immédiatement sur les prix de
l’immobilier.
Le marché locatif luxembourgeois se concentre principalement sur la ville de
Luxembourg et les communes voisines, avec une prépondérance d’appartements
pour le parc locatif. Les biens résidentiels sont majoritairement détenus par des
particuliers, reflétant une préférence bien ancrée du pays pour l’investissement dans
la pierre.

Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 21

 Quatrième partie

Tendances et moteurs de
l’évolution du paysage
immobilier

Nous avons identifié

les facteurs qui seront
déterminants pour le
secteur immobilier au
cours des prochaines
années ainsi que les
principales tendances
qui en découlent. Cette
vue d’ensemble semble
essentielle en matière de
planification à moyen
terme

22 PwC Luxembourg

Mobilité interne et frontalière
De plus en plus de personnes
migrent vers la périphérie.
En cause:
n de plus grands espaces
sont disponibles
n les prix sont plus
abordables
n le télétravail se
démocratise
1
Les résidents délaissent la capitale en raison des loyers
élevés et de la pénurie de logements
Au cours deux dernières décennies, la population du Grand-Duché a augmenté de près de
40 % et le nombre de résidents étrangers a doublé. Une telle croissance démographique
a nécessairement engendré certaines migrations internes. Entre 2005 et 2011, la ville
de Luxembourg a connu un solde migratoire négatif: en chiffres absolus, plus de 7 500
habitants (à savoir près de 9 % de la population en 2005) ont quitté la capitale au cours de
cette période22. Cette migration vers la périphérie peut s’expliquer par l’envolée des prix et le
manque de biens adaptés dans la capitale. La capitale luxembourgeoise, traditionnellement
dominée par les propriétaires occupants, prend peu à peu la forme d’un marché locatif,
incitant les personnes aspirant à accéder à la propriété à s’installer dans les villes alentours.
En outre, les évolutions informatiques rendent le télétravail de plus en plus accessible,
renforçant l’effet de migration vers la périphérie.
Cependant, malgré la conjonction de ces facteurs, la population de la ville de Luxembourg
a augmenté de 30 % entre 2005 et 2014, essentiellement grâce à l’arrivée de nouveaux
résidents étrangers23.
22, 23
STATEC, Portail statistique
Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 23
 Luxembourg-Ville attire principalement les résidents
étrangers
Avec l’arrivée de nouveaux résidents élisant domicile en ville ou à proximité de la
capitale, la demande locative à Luxembourg-Ville a explosé et les prix ont évolué en
conséquence.

Table 17: Portrait robot du nouveau résident

Locataire

Réside à proximité de
son lieu de travail

Vit à Luxembourg-Ville

Accélération de l’urbanisation : le Luxembourg ne fait

pas exception
À l’échelle mondiale, l’exode rural concerne actuellement des millions de personnes et
cette tendance est vouée à se poursuivre à l’horizon 2020. L’accélération de l’urbanisation
entraînera une forte croissance des centres urbains et de nouvelles villes verront le jour. Le
Luxembourg ne fait pas figure d’exception à ces grandes tendances mondiales. Au cours de
la dernière décennie, l’urbanisation s’est poursuivie à un rythme accéléré au Luxembourg.
Entre 2001 et 2014, les dix plus grandes communes du pays ont absorbé près de 51 %
de l’augmentation de la population du pays, contre 19% entre 1970 et 200124. Ce chiffre
atteint même les 55 % pour la période 2011 - 201425. Actuellement, 19 % de la population
du Grand-Duché réside dans la capitale et les dix plus grandes communes du pays
regroupent 45 % de la population26.
Cette tendance est appelée à se renforcer dans les années à venir étant donné que le
nombre de nouveaux logements collectifs, notamment dans les grandes communes,
dépassera celui des constructions individuelles. En outre, les projets du gouvernement
concernant la rationalisation de l’espace urbain auront pour effet de préserver certains
sites de toute construction, intensifiant l’urbanisation dans certains secteurs.

24, 25, 26
STATEC, Portail statistique

24 PwC Luxembourg
Croissance des besoins en main-d’œuvre frontalière
Les sociétés luxembourgeoises devront de plus en plus avoir recours aux travailleurs
frontaliers pour satisfaire à leurs besoins en main-d’œuvre. Face aux prix élevés du
logement au Grand-Duché, les travailleurs étrangers optent souvent de résider hors du pays,
augmentant ainsi le nombre de travailleurs frontaliers.
Selon nos estimations et la croissance économique attendue, le nombre de frontaliers devrait
augmenter de 25 % au cours des six prochaines années, passant de 160 000 en 2014 à
200 000 en 2020.

Table 18: Evolution des travailleurs frontaliers

200,000

150,000

100,000

50,000

0
1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013
n BE n ALL n FR
Source: STATEC, Portail statistique

Perspectives
Le développement d’infrastructures et de solutions de mobilité constituent des enjeux
essentiels en matière de planification urbaine et de qualité de vie au Grand-Duché.
Les zones résidentielles situées à proximité des bassins d’emploi et bien desservies
par les transports publics verront leurs prix augmenter plus rapidement que dans les
zones moins bien desservies. Le marché locatif à Luxembourg-Ville devrait continuer
à connaître une forte croissance car la capitale restera la destination privilégiée des
nouveaux arrivants dans le pays.

Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 25

 2
Perspectives économiques
internationales

■■Le PIB du pays va Horizon 2020

augmenter de 23% entre Les économies mondiales sont confrontées à de multiples défis, tant sur le plan économique
2014 et 201927 et social que politique. Le Grand-Duché peut compter sur sa stabilité et les perspectives
économiques positives du pays, en atteste le triple A attriubée par l’agence de notation Fitch,
■■Malgré la crise financière, pour faire face à ces défis. Pour preuve, le pays a su maintenir un taux de croissance annuel
moyen de 2,5 % au cours des cinq années qui ont suivi la crise, alors que celui de l’ensemble
le Luxembourg a connu
de la zone euro s’établissait à 0,6 %.
une croissance annuelle
Les prévisions de croissance pour le pays reflètent globalement la conjoncture au sein des
moyenne de 2,5%, économies avancées, mais restent supérieures à celles des grandes économies européennes.
comparée à 0,6% pour la
zone euro et 1,6% pour Table 19: PIB par pays et groupes de pays avec prévisions jusqu’en 2019
les autres pays notés
AAA.28
600

500

400

300

200

100
1991

1993

1995

1997

2001

2003

2005

2007

2009

2011

2013

2015

2017

2019

n Monde n Luxembourg n Economies avancées n UE

n Belgique n France n Allemagne

Source: Fonds Monétaire International, Base de données des perspectives de l’Economie Mondiale, octobre 2014

27
Fonds Monétaire International, Base de données des
perspectives de l’Economie Mondiale, octobre 2014
28
Reuters, Fitch affirms Luxembourg at ‘AAA’ ; Outlook
stable 16 January 2015

26 PwC Luxembourg
Le moteur principal de la Table 20: Production nationale par secteur 2000 - 2013
croissance du pays restera 100%
le secteur financier
Les services financiers, comprenant
notamment le secteur de la banque,
de l’assurance et de la gestion d’actifs,
représentent actuellement près de
50 % de la production nationale29. En
revanche, la part du secteur industriel a 50%
diminuée de moitié depuis l’an 200030.
Celle du commerce et des services
administratifs et de support a augmenté
entre 2000 et 2013, passant de 7 %
à 16 %31. Malgré un niveau d’activité
soutenu, la part de la production
nationale issue du secteur de la
construction et de l’immobilier a baissé 0%
2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013
pour atteindre 7 % en 201332.
Si certains secteurs ont connu des
n Finance et Assurance n Commerce n Information & communication n Industrie
évolutions considérables au cours n Services administratifs et support n Activités spécialisées, scientifiques et techniques
des dernières années, la place n Bâtiment et immobilier n Autres
financière reste le moteur principal Source: STATEC, Portail statistique
de l’économie luxembourgeoise.
Bien qu’elle soit exposée aux chocs
financiers internationaux, l’économie
luxembourgeoise continue à présenter
de nombreuses opportunités. Au
cours des trois dernières décennies,
la place financière a développé un
savoir-faire considérable, soutenue
par un écosystème de prestataires de
services hautement spécialisés. Le pays
a également su répondre aux attentes
des investisseurs internationaux en
adoptant une politique claire en faveur
de l’amélioration continue de son
cadre réglementaire. Cette expertise
financière et la réactivité des autorités
publiques sont des atouts déterminants
aux yeux de la communauté
internationale des affaires, contribuant
ainsi à la pérennité et à la réussite du
pays et de sa place.
Les autres secteurs présentent
également de nombreuses opportunités
de développement, reflétant le
caractère dynamique et l’esprit
d’entreprise du pays.

29, 30, 31, 32

STATEC, Portail statistique

Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 27

 Impact des évolutions sont encore incertaines : des effets aussi
bien positifs que négatifs sont à envisager,
réglementaires sur et d’autres facteurs encore inconnus sont
l’économie susceptibles d’influencer la donne dans les
années à venir.
Au 1er janvier 2015, le Luxembourg
a introduit l’échange automatique
d’informations entre administrations Table 21: Principaux facteurs qui pourraient impacter l’économie
fiscales dans le cadre de la Directive luxembourgeeoise dans les années à venir
européenne sur l’épargne. Pour le secteur
de la banque privée, cette nouvelle
réglementation aura pour effet de réduire
le nombre de clients disposant de revenus
moins élevés parmi les moins fortunés. • Nouveaux arrivants (ex. banques chinoises)
• Développement de nouveaux pôles d’activités (TIC, data centres, logistique)
Ceci s’inscrit dans le cadre d’une évolution • Proactivité du gouvernement à développer de nouveaux secteurs
plus générale de la banque privée au • Nation Branding Effort
Luxembourg, devenant ainsi une place de
premier ordre pour les investisseurs les
plus fortunés.
Le plan d’action de l’Organisation de
Coopération et de Développement
Economiques (OCDE) relatif à l’érosion • Renforcement de la réglementation des services financiers
de la base d’imposition et transfert • Erosion de la base d’imposition et transfert des bénéfices (BEPS) / Aides
de bénéfices (BEPS) apportera des étatiques
transformations profondes en matière • Fin du secret bancaire
de fiscalité internationale et constitue
à ce titre un enjeu fondamental pour le
pays. Les réformes annoncées par l’OCDE
auront des conséquences certaines sur les • Changement de lois sur la TVA
entreprises multinationales, que ce soit • Compétition avec les centres financiers off shore et le passeport
en matière de conformité réglementaire asiatique pour les fonds d’investissement
ou de structuration internationale. La
transparence fiscale est d’ores et déjà
une réalité au Luxembourg et le pays
poursuivra son engagement en ce sens
dès lors que l’ensemble des grandes
places financières seront soumises
aux mêmes règles et obligations de Les tendances sont positives mais de nouveaux risques
transparence. Ainsi, les nouvelles
émergent
exigences de substance apportées par
la réglementation BEPS constituent
une opportunité pour le Grand-Duché
d’accueillir davantage de travailleurs
hautement qualifiés.
L’augmentation des taux TVA au 1er Perspectives
janvier 2015 pourra occasionner des
coûts supplémentaires pour l’ensemble Le marché immobilier au Grand-Duché est intimement lié à la réussite économique du
du pays, ce qui pourrait temporairement pays. Les besoins en matière d’immobilier de bureau augmenteront en fonction de la
affecter les niveaux d’activité. En outre, croissance du pays, attirant davantage de résidents et de frontaliers, dynamisant ainsi le
les évolutions de la réglementation marché résidentiel et commercial.
européenne en matière de TVA sur les
activités de commerce en ligne sont
susceptibles de freiner l’implantation de
nouvelles sociétés de e-commerce.
Cependant, les conséquences concrètes
de ces nouvelles règles sur l’économie

28 PwC Luxembourg
 3
Evolutions et transformations
démographiques

■■La population du Croissance de la population et arrivée de nouveaux

Luxembourg a augmenté résidents
de plus de 40% en 25 ans33 La croissance démographique au Luxembourg a évolué au même rythme que celle de ses
voisins européens jusqu’au début des années 9035. Depuis lors, la population du Grand-Duché
■■La population du pays a augmenté de plus de 40 % en 25 ans, soit un taux de croissance moyen plus élevé qu’au
devrait atteindre niveau mondial (+38 %)36.
700 000 habitants d’ici
Table 22: Croissance de la population (Base 100 - année 1950)
2045/205034

400

250

100
1950

1955

1960

1965

1970

1975

1980

1985

1990

1995

2000

2005

2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

2045

2050

n Monde n Luxembourg n Europe n Belgique n France n Allemagne

Source: Division de la population au Département des affaires économiques et sociales du Secrétariat des
Nations Unies, Perspectives de la population mondiale, Révision 2012

Cette tendance devrait perdurer dans les années à venir d’autant que les besoins en main-
d’oeuvre dépasseront la population actuelle. Par conséquent, l’arrivée de nouveaux résidents
viendra renforcer l’accroissement naturel de la population du Grand-Duché. Le nombre de
frontaliers s’installant au Luxembourg devrait aussi augmenter, notamment en raison des
évolutions fiscales dans les pays voisins et des temps de trajet réduits entre le domicile et le
lieu de travail. Selon les estimations de l’ONU, la population du Grand-Duché atteindra
700 000 habitants entre 2045 et 2050. Face à une telle augmentation, le pays devra se doter
d’une stratégie raisonnée en matière d’aménagement du territoire, tant au niveau de la
construction de nouvelles habitations que du développement des infrastructures attenantes.

Division de la population au Département

33, 34, 35, 36

des affaires économiques et sociales du Secrétariat des

Nations Unies, Perspectives de la population mondiale,
Révision 2012

Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 29

 Les ressortissants Table 23: Croisement des variables du taux d’étrangers et des revenus (par rapport
luxembourgeois aux moyennes nationales)

en périphérie et les
nouveaux arrivants en
ville
La ville de Luxembourg et les communes
alentours regroupent une forte proportion
de résidents non-luxembourgeois à
haut revenus, alors que la population
du nord du pays est composée d’une
majorité de résidents luxembourgeois.
Les ressortissants étrangers les plus
aisés peuvent se permettre de louer
leur logement dans la capitale, alors
que la plupart des luxembourgeois sont
propriétaire de leur résidence principale,
qui se situe la plupart du temps hors de la
capitale.
Les prix élevés de l’immobilier à
Luxembourg-Ville ont, par effet de
ricochet, contraint certains résidents
historiques à élire domicile à l’étranger,
en raison des écarts de prix entre
ces marchés. Ainsi, le nombre de
ressortissants luxembourgeois résidant à
l’étranger et travaillant au Grand-Duché
a augmenté de 50% entre 2008 et 2013,
passant de 3 000 à 4 50037.
Le nombre de retraités européens
fortunés s’établissant au Luxembourg, afin
de profiter de la qualité de vie élevée du
pays, a également augmenté au cours des
dernières années, contribuant à la hausse
des prix dans la capitale.
La conjonction de ces facteurs peut
constituer d’une certaine manière une
menace pour la cohésion sociale du
pays, notamment en raison des écarts
économiques et sociaux grandissants
entre la capitale et sa périphérie. Les
classes moyennes sont ainsi davantage
disposées à vendre leurs biens et terrains
dans les zones centrales pour s’installer
en périphérie. Le gouvernement a Revenus < à la moyenne Revenus < à la moyenne
pleinement conscience de ces nouvelles nationale et taux de nationale et taux de
problématiques et a d’ores et déjà pris luxembourgeois > à la luxembourgeois < à la
des mesures, notamment en matière de moyenne nationale moyenne nationale
logement social, afin de favoriser une Revenus > à la moyenne Revenus > à la moyenne
certaine mixité sociale. nationale et taux de nationale et taux de
luxembourgeois > à la luxembourgeois < à la
moyenne nationale moyenne nationale

Source: La cohésion territoriale au Luxembourg: quels enjeux? CEPS/Instead, Ministère du

37
STATEC, Portail statistique Développement durable et des Infrastructures, 2013

30 PwC Luxembourg
Évolution de la composition des ménages
La composition des ménages luxembourgeois a considérablement évolué au cours des 40
dernières années, passant de 3,1 à 2,4 personnes par ménage en moyenne38. Cette baisse a
eu un impact considérable sur le parc immobilier au Luxembourg, notamment en matière de
surface habitable. Selon nos estimations, cette tendance devrait se poursuivre en raison du
nombre croissant de nouveaux résidents, qui compte beaucoup de célibataires et de couples
sans enfants et qui s’installent la plupart du temps en location. En 2011, 45 % des résidents
belges, français et allemands étaient célibataires, alors que cette proportion n’était que de 38
% en 200139.

Table 24: Composition des foyers au Luxembourg

100%

50%

0%
1970

1981

1991

2001

2011
n 1 personne n 2 personnes n 3 personnes n 4 personnes n 5 personnes & plus
Source: STATEC, Portail statistique

Les surfaces des logements au Grand-Duché comptent également parmi les plus
élevées d’Europe, avec une moyenne de 144 m2 par habitation, alors que la moyenne
européenne est de 105 m2. Cependant, près de 60 % des logements restent sous-occupés
(logements considérés comme trop grands pour les ménages en terme de pièces
disponibles)40 et ce taux dépasse les 80 % pour les personnes âgées de 65 ans et plus41.
Le phénomène de sous-occupation des logements constitue un enjeu de taille pour les
autorités : actuellement, le parc résidentiel n’est pas utilisé de manière efficace et n’est
pas en mesure de répondre à la hausse de la demande, entraînant des prix élevés.

38, 39
STATEC, Portail statistique
40, 41
STATEC, Regards 27, décembre 2014

Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 31

 Une population Table 25: Projection de l’âge médian
vieillissante
Bien que l’âge médian au Luxembourg (39 52
ans) soit parmi les plus faibles d’Europe,
le nombre des seniors augmentera
50
plus rapidement que par le passé. En
2050, l’âge médian de la population
luxembourgeoise sera supérieur à celui 48
de la population française et belge42.
L’augmentation du nombre des seniors
Age

renforcera donc les besoins en matière 46

de maisons de retraite et de soins. Cette
tendance se manifeste déjà clairement : en
2011, le pays comptait 5 000 personnes en 44

maison de retraite ou de soin, soit plus du

double par rapport à 200143. Les services 42
de soins à domicile se sont également
fortement développés au cours des
dernières années. Cependant, du fait de 40
l’augmentation de l’espérance de vie, les
maisons de retraite et de soins auront un
38
plus grand rôle à jouer sur le long terme,
2010

2015

2020

2025

2030

2035

2040

2045

2050

2055

2060

2065

2070

2075

2080

2085

2090

2095

2100
et pourront s’appuyer sur les ressources
d’une population vieillissante et aisée.
n Luxembourg n Europe n Belgique n France n Allemagne

Source: Division de la population au Département des affaires économiques et sociales du Secrétariat des
Perspectives Nations Unies, Perspectives de la population mondiale, Révision 2012

Le paysage de l’immobilier
résidentiel a considérablement Table 26: Evolution de la population au Luxembourg par groupe d’âge
évolué au cours des dernières
décennies et poursuivra sa
mutation. Les promoteurs
800
entreprennent les changements
nécessaires pour s’adapter aux 700
besoins des nouveaux arrivants à
savoir: 600

• Davantage de logements 500

en milliers

collectifs que de maisons

individuelles, et 400

• La surface habitable des 300

logements neufs, lesquels
deviendront également plus 200

fonctionnels, sera réduite.

100
La concurrence autour des
hôtels particuliers et des 0
actifs immobiliers de premier
1950

1960

1970

1980

1990

2010

2020

2030

2040

2050

2060

2070

2080

2090

2100

ordre dans la capitale et dans

les communes alentours n 0-20 n 20-45 n 45-70 n 70+

s’intensifiera. Source: Division de la population au Département des affaires économiques et sociales du Secrétariat des
La qualité des habitations sera Nations Unies, Perspectives de la population Mondiale, Révision 2012

aussi un facteur déterminant :

certains préfèreront acheter
dans l’ancien pour rénover, voire
démolir et construire à nouveau.
42
Division de la population au Département des
affaires économiques et sociales du Secrétariat
des Nations Unies, Perspectives de la population
mondiale, Révision 2012
43
STATEC, Portail statistique

32 PwC Luxembourg
 4
Technologie et développement
durable

■■Avec plus de 94% de L’e-commerce bouleverse le secteur

foyers qui ont un accès à L’impact des nouvelles technologies sur l’immobilier est considérable. Le Grand-Duché
internet, le Luxembourg compte parmi les pays les plus connectés au monde, avec plus de 94 % des ménages
est un des pays européens disposant d’un accès Internet (la moyenne européenne s’établissant à moins de 75 %)46.
Entre 2008 et 2012, le nombre d’achats réalisés en ligne a augmenté de 58 %, faisant du
les mieux connectés44
Luxembourg le premier pays au sein de l’UE en matière d’achat en ligne de livres et de
magazines47.
■■13% du parc immobilier
de bureau a déjà Table 27: Achats en ligne
obtenu une certification % d’utilisateurs d’internet ayant acheté en ligne lors des 12
environnementale45 derniers mois
Livres, magazines
Vêtements et Voyage et Produits
Total et matériel
articles de sport vacances alimentaires
pédagogique
2012 2008 2012 2008 2012 2008 2012 2008 2012
UE 28 59 21 32 21 32 19 23 6 9

Belgique 55 7 20 11 28 6 15 1 5

Allemagne 77 33 49 29 39 35 41 7 11

Espagne 43 6 14 20 28 7 11 3 6

France 69 27 38 25 39 19 23 6 8

Luxembourg 73 18 32 33 52 35 47 3 10

Suède 79 20 43 31 60 21 38 3 7

Royaume-Uni 82 30 51 35 51 27 36 14 21

Source: Eurostat

Ce taux élevé peut s’expliquer en partie par le nombre important de résidents étrangers ayant
recours aux achats en ligne de biens et produits disponibles uniquement à l’étranger.
Ces dernières années ont vu l’essor de nombreux services proposés en ligne. Par exemple,
de nombreux commerces proposent à présent des points de retrait (pick n’ go ou drive) et la
livraison à domicile. Les centres commerciaux devront ainsi se réinventer afin de proposer de
véritables espaces de vie et de divertissement à leurs clients. En proposant de tels services, les
commerces des centres-villes pourront continuer à attirer des clients et des touristes.
Cependant, les besoins du secteur de la logistique deviendront également plus importants,
et cette tendance se reflète dans l’objectif annoncé du gouvernement de promouvoir le
44
STATEC, Regards 1 février 2014 développement des services logistiques. De par sa position stratégique au sein de l’Europe, la
45
Base de données PwC force de ses exportations et ses infrastructures de transport efficaces, comme le réseau ferré
46
ITU World Communication / ICT Indicator Database,
2014 ou le fret aérien, le Luxembourg dispose de nombreux avantages compétitifs dans le domaine
47
Eurostat de la logistique et du transport.

Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 33

 La construction durable et Table 28: Surface de bâtiments certifiés au Luxembourg (en m2)
le logement écologique se
démocratisent 1,800,000

Le Luxembourg fait figure de proue en

1,500,000
matière de construction durable. À l’heure
actuelle, plus de 13 % des immeubles de
bureau au Luxembourg disposent d’une 1,200,000
certification environnementale48. Cette
proportion est appelée à augmenter,
étant donné que la plupart des bureaux 900,000
en construction et à venir suivent des
principes de construction durable et que
de nombreux propriétaires dans l’ancien 600,000
cherchent à rendre leurs immeubles plus
performant en matière d’énergie.
300,000
Le parc de bureaux au Luxembourg est
en moyenne plus récent que celui des
autres pays européens ; de ce fait les 0
immeubles de bureau au Luxembourg 2003 2004 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
tendent à se conformer davantage aux
n Surface certifiée n % de certification
normes en matière d’économies d’énergie.
Cette tendance se reflète également sur Source: Base de données PwC
le marché résidentiel : soutenu par de
nouvelles règles d’urbanisme visant à
promouvoir l’architecture écologique, le Perspectives
marché des maisons passives, à très faible
consommation d’énergie notamment en Les nouvelles technologies et le développement durable représentent des enjeux
matière de chauffage et climatisation, a clés pour le secteur immobilier. Les commerçants devront s’adapter aux nouveaux
connu une forte croissance au cours des modes de consommation, et ceux qui sauront trouver le meilleur équilibre entre vente
dernières années. traditionnelle et commerce en ligne seront les plus à même de réussir. Les plateformes
logistiques seront également appelées à se développer pour accompagner l’essor du
L’entrée en vigueur en 2020 de la nouvelle
commerce en ligne. De par sa situation géographique, le Grand-Duché dispose de
réglementation européenne relative à la
nombreux atouts dans le domaine logistique, et les politiques gouvernementales
performance énergétique des bâtiments
menées en ce sens tendront à conforter cet avantage.
devrait également renforcer cette tendance.
Au vu des enjeux grandissants du développement durable, les immeubles économes en
48
Base de données PwC énergie seront davantage prisés par les locataires, entraînant une hausse des loyers pour
les constructions écologiques et une décote pour les immeubles énergivores.

34 PwC Luxembourg
 5
Nouvelles sources de
financement

■■Les investisseurs Arrivée de nouveaux investisseurs institutionnels

institutionnels se Le marché immobilier luxembourgeois connaît depuis quelques années un fort intérêt de
montrent de plus en la part des investisseurs institutionnels étrangers, notamment en matière d’investissement
plus interessés par le spéculatif. Auparavant, ces investisseurs étaient peu enclins à cibler le marché
luxembourgeois en raison de sa taille, de son manque de transparence et du nombre limité
marché immobilier d’investisseurs présents sur ce marché.
luxembourgeois Cependant, ce schéma est en train d’évoluer, notamment à la faveur de la stabilité politique
du pays, de ses perspectives économiques, de sa résistance à la crise financière et des
■■22% des foyers au rendements attractifs présentés par l’immobilier de bureau.
Luxembourg ont un
patrimoine net de plus de Table 29: Volume d’investissement par origine de l’argent
1 million d’euros49 100%

50%

0%
2010

2011

2012

2013

2014

n Luxembourg n Belgique n Allemagne n Autres n Pays-Bas n France n Italie n USA

Source: JLL Research

La solvabilité élevée des locataires et les faibles taux de vacance constituent également des
avantages non négligeables pour les investisseurs institutionnels. Malgré les incertitudes
actuelles exprimées par certains investisseurs, l’ensemble des acteurs du secteur, notamment
les promoteurs, les constructeurs, le gouvernement et les autorités locales, devront se
mobiliser afin de promouvoir l’accès au marché immobilier et de l’ouvrir à l’international.

49
Julius Baer report: Wealth report Europe 2014

Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 35

 Davantage d’investisseurs privés étrangers
Perspectives
On constate une augmentation des acquisitions immobilières réalisées par les banquiers
privés et les gestionnaires de patrimoine pour le compte de leurs clients. Malgré la nature Le secteur immobilier devra évoluer
confidentielle de ces transactions, de nombreuses sources confirment le rôle grandissant afin de répondre aux exigences des
joué par les « family office » sur ce marché. investisseurs institutionnels. Les
L’arrivée de nouveaux résidents fortunés aura également un impact considérable opinions favorables des investisseurs
sur le marché résidentiel. En outre, les moyens financiers considérables des foyers précurseurs permettront de convaincre
luxembourgeois constituent un facteur important : 22 % des ménages disposent d’un les plus réticents, élevant ainsi le
patrimoine supérieur à 1 million d’euros, devançant l’ensemble des pays européens dans profil du Luxembourg à l’échelle
ce domaine, ainsi que la Suisse, deuxième au classement (13 %)50. internationale. L’évolution plus rapide
de la demande par rapport à l’offre
fera naître de nouvelles opportunités
d’investissement.

50
Julius Baer report: Wealth report Europe 2014

36 PwC Luxembourg
 6
Action gouvernementale

Un acteur clé du secteur immobilier

Le gouvernement a pleinement conscience des enjeux du pays en matière de
croissance démographique, de multiculturalisme, de mobilité, de prix immobiliers, de
développement durable, de respect de l’environnement et de croissance économique.
Pour répondre à ces enjeux, quatre plans directeurs sectoriels en matière d’aménagement
du territoire ont été présentés par le gouvernement en juillet 2013, portant notamment sur
les transports, le logement, les paysages et les zones d’activités économiques.
Cependant, en raison d’incompatibilités perçues avec le cadre réglementaire actuel, ces
initiatives ont été mises en suspens à la fin de l’année 2014. Bien qu’ils aient suscité de
nombreuses inquiétudes, notamment de la part des autorités locales, les plans sectoriels
ont néanmoins eu le mérite d’aborder les problématiques fondamentales auxquelles le
pays doit faire face pour conserver ses atouts compétitifs et sa qualité de vie.
Le logement social constitue à ce titre un enjeu de taille. Le gouvernement a déjà fait des
propositions pour la promotion du logement social, mais il devra sûrement prendre des
mesures supplémentaires pour forcer son développement. Le récent débat portant sur
l’aménagement du territoire organisé par le Ministère du Développement durable et des
Infrastructures constitue ainsi un exemple parlant de l’engagement du gouvernement.
Enfin, il est évident que la mobilité reste une question relevant avant tout de la Grande
Région. Compte tenu du nombre croissant de travailleurs frontaliers au Luxembourg,
des solutions devront être apportées de concert avec les autorités belges, françaises et
allemandes.

Perspectives
Dans le contexte actuel, l’action du gouvernement aura un impact important et
rapide sur l’immobilier au Luxembourg. Les professionnels du secteur devront ainsi
prêter attention aux initiatives du gouvernement afin de pouvoir optimiser leurs
investissements et dénicher de nouvelles opportunités.

Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 37

 Cinquième partie

Conclusion : Opportunités et
enjeux du marché

Le Luxembourg a connu un essor et la demande immobilière. De nombreuses Le marché immobilier luxembourgeois a de

considérable au cours des dernières
décennies. La croissance du Grand-Duché
a surpassé celle de l’ensemble des pays
européens et de la plupart des économies
avancées tant au niveau économique que
démographique. Le pays a fait l’objet de
transformations profondes, posant de
nouveaux défis.
initiatives à long terme ont d’ores et déjà été
lancées par le gouvernement et devront être
suivies de près pour assurer la réussite du
pays.
beaux jours devant lui, moyennant la mise en
œuvre des évolutions nécessaires. À ce titre,
les années à venir seront déterminantes : le
gouvernement avec les acteurs du marché
devront prendre les bonnes décisions pour
mener à bien la croissance du marché.

Fort de ses avantages compétitifs, le

Grand-Duché présente une conjoncture et
des perspectives favorables, portant dans
leur sillage le marché immobilier.

Cependant, les acteurs du secteur

devront également prendre en
compte les tendances fondamentales
du marché, telles que les évolutions
sociales et démographiques, les besoins
des nouveaux arrivants, l’impact des
nouvelles technologies et la hausse
soutenue des prix de l’immobilier. Bien
que le marché réunisse tous les critères
pour attirer de nouveaux investisseurs
institutionnels et privés, certains restent
réticents. Les professionnels locaux
devront ainsi s’adapter aux attentes des
nouveaux investisseurs pour rendre
Luxembourg encore plus attractif.

Dans cette optique, le gouvernement a

également un rôle majeur à jouer afin de
maintenir la compétitivité et l’attractivité
du pays, tant pour les entreprises que
pour les particuliers. Les autorités locales
et gouvernementales ont pleinement
conscience des besoins en infrastructures
du pays, non seulement au niveau des
travailleurs frontaliers et de la population
étrangère, mais aussi au regard de la
cohésion sociale et de l’écart entre l’offre

38 PwC Luxembourg
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Luxembourg Real Estate 2020: Les fondations du succès 39
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55 pays différents. PwC Luxembourg fournit des services en matière d’audit, de fiscalité et de conseil, comprenant notamment des services
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fournit ces conseils à une clientèle très variée allant des entrepreneurs locaux et des PME aux grandes multinationales ayant leurs activités au
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