UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

LICENCIATURA EN CIENCIAS JURIDÍCAS Y SOCIALES

"ANÁLISIS JURÍDICO DEL PROCEDIMIENTO DE TITULACIÓN ESPECIAL DE LA LEY DEL

REGISTRO DE INFORMACIÓN CATASTRAL"
TESIS DE GRADO

MIRIAM SARMIENTO CASTILLO

CARNET 25813-07

HUEHUETENANGO, AGOSTO DE 2014

CAMPUS "SAN ROQUE GONZÁLEZ DE SANTA CRUZ, S. J." DE HUEHUETENANGO
 UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES
LICENCIATURA EN CIENCIAS JURIDÍCAS Y SOCIALES

"ANÁLISIS JURÍDICO DEL PROCEDIMIENTO DE TITULACIÓN ESPECIAL DE LA LEY DEL

REGISTRO DE INFORMACIÓN CATASTRAL"
TESIS DE GRADO

TRABAJO PRESENTADO AL CONSEJO DE LA FACULTAD DE

CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

POR
MIRIAM SARMIENTO CASTILLO

PREVIO A CONFERÍRSELE

EL GRADO ACADÉMICO DE LICENCIADA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

HUEHUETENANGO, AGOSTO DE 2014

CAMPUS "SAN ROQUE GONZÁLEZ DE SANTA CRUZ, S. J." DE HUEHUETENANGO
 AUTORIDADES DE LA UNIVERSIDAD RAFAEL LANDÍVAR
RECTOR: P. EDUARDO VALDES BARRIA, S. J.
VICERRECTORA ACADÉMICA: DRA. MARTA LUCRECIA MÉNDEZ GONZÁLEZ DE PENEDO
VICERRECTOR DE DR. CARLOS RAFAEL CABARRÚS PELLECER, S. J.
INVESTIGACIÓN Y
PROYECCIÓN:
VICERRECTOR DE MGTR. LUIS ESTUARDO QUAN MACK
INTEGRACIÓN UNIVERSITARIA:
VICERRECTOR LIC. ARIEL RIVERA IRÍAS
ADMINISTRATIVO:
SECRETARIA GENERAL: LIC. FABIOLA DE LA LUZ PADILLA BELTRANENA DE
LORENZANA

AUTORIDADES DE LA FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

DECANO: DR. ROLANDO ESCOBAR MENALDO

VICEDECANO: MGTR. PABLO GERARDO HURTADO GARCÍA

SECRETARIO: MGTR. ALAN ALFREDO GONZÁLEZ DE LEÓN

NOMBRE DEL ASESOR DE TRABAJO DE GRADUACIÓN

LIC. CARLOS ALBERTO CASTILLO SALCEDO

TERNA QUE PRACTICÓ LA EVALUACIÓN

LIC. ANGELA MARIA GARCIA OVALLE DE HERRERA
 Agradecimientos

A DIOS: A Él toda la honra y la gloria, ya que sin su presencia y bendición nada

de esto ocurriría. Gracias infinitas por la bendición de la vida y por contar día a día
con tu presencia, por ser quien ha guiado mis pasos y me ha levantado en los
tiempos difíciles, te agradezco Señor por darme la sabiduría y el entendimiento
para poder culminar esta etapa de mi vida y de esta manera poder cumplir con
una meta importante para mi persona, sabiendo que sin ti nada soy y que tu gran
poder permite que hoy culmine victoriosa.

A LA UNIVERSIDAD RAFAEL LANDIVAR: Que me proporcionó el conocimiento

necesario para desenvolverme con principios y excelencia en todo mi entorno
profesional y social.

A MIS CATEDRÁTICOS: Por haberme forjado intelectualmente y enseñarme las

herramientas básicas para desenvolverme en el ámbito profesional.

A MI ASESOR DE TESIS: Licenciado Carlos Alberto Castillo Salcedo por

haberme brindado la oportunidad de compartir su experiencia, conocimientos y
capacidad profesional en el aporte de sugerencias importantes para llevar a un fin
satisfactorio este trabajo.

A MI AMIGA: Maireny Eunice Cardona López por su apoyo incondicional en los

buenos y malos momentos a lo largo de nuestros estudios universitarios, por vivir
conmigo este recorrido momentos malos pero también momentos maravillosos
que vivirán en mi mente y sobre todo por no dejar que desmayara nunca, para
ella mi cariño y mi amistad para toda la vida.
 Dedicatorias

A DIOS: Éste triunfo es para ti mi Señor por darme la fuerza y la sabiduría

necesaria para llevar a un final exitoso esta meta propuesta en mi vida, por no
permitir que desfalleciera en los momentos y proveerme de tu amor sobrenatural
en todo tiempo.

A MI PADRE: Elevo una oración en su memoria y el recuerdo de él por siempre.

A MI MADRE: Esperando honrarla con este triunfo logrado y que sea un pequeño
regalo que le brindo el día de hoy.

A MIS HERMANOS: Humberto y Valeska por estar siempre brindándome su

amor y apoyo incondicional, por saber que Dios me los regalo para poder
compartir momentos buenos y malos pero siempre juntos, unidos por un lazo tan
fuerte que nada ni nadie podrá romper ya que los cimientos que nos unen son tan
fuertes que nada puede derribarlos, gracias por ser apoyo incondicional y presente
en mi vida, la cual no sería la misma si ustedes no existieran en ella, gracias por
ser parte de este triunfo e inspiración en mi vivir.

A MIS HIJOS: La más grande bendición que Dios me regaló, es para ustedes
este triunfo ya que ustedes me permitieron y apoyaron a iniciar esta aventura y
sufrieron conmigo el recorrido de los días y años que necesité para culminar con
esta fase de mi vida, pero por sobre todo por permitirme demostrar que todo lo
que uno se propone en la vida lo podemos lograr solo hay que ser perseverante y
tener el deseo de hacerlo, no cambiaría nada de mi vida, ya que si no ustedes no
estuvieran a mi lado ya que son lo más grandioso que nuestro Dios me pudo
obsequiar y sepan que siempre lucharé por formar dos grandes seres humanos,
dos hermanos amorosos y respetuosos pero por sobre todo dos hijos de Dios que
sean luz para el mundo y respetuosos de nuestro Creador para que su vida sea
bendecida por siempre.
A MI ABUELO: Humberto Castillo González, a mi padre amado por ser un pilar
principal en mi existencia y a quien dedico este triunfo ya que a él le debo ser la
mujer que hoy soy, gracias a él aprendí a conocer la esencia del amor, la
sabiduría, la bondad, la tolerancia y la importancia de los valores en la vida de
todo ser humano. A ti mi abuelo amado por darme diez años de tu vida y que
hubiera deseado que fueran muchos más para seguir aprendiendo de ti y sobre
todo poderme haber permitido seguir abrazándote y demostrarte cuanto te amaba.
Espero que en ese lugar maravilloso que te encuentras estés orgulloso de mí y
que sepas que lo que dejaste en mí sembrado no lo sembraste en tierra infértil.
Te amo y te llevaré por siempre en mi corazón.
RESPONSABILIDAD: “La autora será la única responsable del contenido y
conclusiones de la presente tesis”.
 ÍNDICE
Resumen Ejecutivo……..………………………………………………………….......... I
Introducción ............................................................................................................. II
1. DERECHOS REALES ......................................................................................... 1
1.1. Clasificación de los Derechos Reales .............................................................. 1
1.2. La Propiedad ................................................................................................... 4
1.2.1. Antecedentes de la propiedad……………………………………...…………….5

1.2.2. Modos de adquirir la propiedad ………………………………………………...7

1.2.2.1. Modos Originarios de Adquirir la Propiedad ………………………………..7

1.2.2.2. Modos Derivativos de Adquirir la Propiedad ………………………………..13

1.2.3. Modos de Extinción del Dominio ……………………………………………….14

1.3. La posesión .................................................................................................... 14

1.3.1. Bienes susceptibles de posesión ………………………………………………17

1.3.2. Efectos de la posesión…………………………………………………………...19

1.3.3. Pérdida de la posesión ………………………………………………………….20

1.3.4. Protección legal de la posesión ………………………………………………..21

1.3.4.1. Protección legal de la Posesión en Guatemala …………………………....22

1.4. El Registro de la Propiedad……………………………………………………….24

1.4.1. Principios que inspiran al registro de la propiedad ..................................... 26
1.4.1.1. Principios Registrales en la Legislación Guatemalteca …………………...26

1.4.2. Sistemas Registrales ................................................................................... 30

1.4.2.1. Sistema Francés ……………………………………………………………….30

1.4.2.2. Sistema Alemán ……………………………………………………………….30

1.4.2.3. Sistema Suizo ………………………………………………………………….31

1.4.2.4. Sistema Autraliano …………………………………………………………….31

1.4.2.5. Sistema Difusivo ……………………………………………………………….32

1.4.2.6. Sistema Medio …………………………………………………………………32

1.4.2.7. Sistema Concentrativo ………………………………………………………..32

1.4.3. Fines del Registro de la Propiedad ……………………………………………32

1.4.4. Documentos Inscribibles ………………………………………………………..33

1.4.5. Modernización del Registro de la Propiedad .............................................. 35

1.4.5.1. Ejemplos de la Modernización del Registro de la Propiedad ……………..37

1.4.6. Efectos jurídicos de las inscripciones del Registro de la propiedad …….....42

2. LA TITULACION SUPLETORIA ........................................................................ 43

2.1. Objeto de la Ley de Titulación Supletoria ...................................................... 44
2.2. Antecedentes legales en Guatemala ............................................................. 45
2.2.1. Época Pre – Colonial ................................................................................... 45
2.2.2. Época Colonial ........................................................................................... 45
2.2.3. Época Independiente................................................................................... 45
2.2.4. Antecedentes Legislativos ………………………………………………………46

2.3. Elementos ..................................................................................................... 49

2.4. Procedimiento de la Titulación Supletoria ..................................................... 49
2.5. Efectos jurídicos de la titulación supletoria .................................................... 52
2.6. Recursos en contra de la Titulación Supletoria .............................................. 52
2.6.1. Oposición .................................................................................................... 53
2.6.2. Apelación.................................................................................................... 53
2.6.3. Revisión:...................................................................................................... 54
2.6.4. Nulidad …………………………………………………………………………... 54

3. EL REGISTRO DE INFORMACIÓN CATASTARAL ........................................ 56

3.1. Definición de Registro de Información Catastral ........................................... 56
3.2. Antecedentes históricos del Registro de Información Catastral .................... 56
3.3. Principios del Registro de Información Catastral ........................................... 58
3.4. Características del Registro de Información Catastral .................................. 59
3.5. Fines del Registro de Información Catastral.................................................. 59
3.5.1. El Registro de Información Catastral en la Actualidad……………….………59

3.5.2. Elementos constitutivos del Registro de Información Catastral ................... 60

3.5.3. Régimen Jurídico del Registro de Información Catastral............................. 62
3.5.4. Organigrama del Registro de Información Catastral …………………………65

3.5.5. Coordinación Interinstitucional del Registro de Información Catastral …….66

3.6. Proceso Catastral .......................................................................................... 67

3.6.1. Fase de Actividades Previas e Investigación Registral ……………………..68
3.6.2. Fase de Establecimiento Catastral .............................................................. 69
3.6.3. Fase de Mantenimiento Catastral ................................................................ 71
3.6.4. Representación física de los Predios Catastrados ...................................... 75
4. TITULACIÓN ESPECIAL................................................................................... 76
4.1. Definición de Titulación Especial .................................................................... 77
4.2. Requisitos para solicitar la Titulación Especial .............................................. 78
4.3. Bienes Susceptibles de Titulación Especial ................................................... 79
4.4. Bienes no afectos a la titulación especial ...................................................... 79
4.5. Trámite de la titulación especial ..................................................................... 79
4.6. Recursos en el trámite de titulación especial ................................................. 81
4.6.1. Recurso de revocatoria…………………………………………………………..82

4.6.2. Recurso de reposición…………………………………………………………...82

5. ANÁLISIS JURÍDICO DEL PROCEDIMIENTO DE TITULACIÓN ESPECIAL DE

LA LEY DEL REGISTRO DE INFORMACIÓN CATASTRAL……………………….83
5.1. Implicaciones de la ley del registro de información catastral para la seguridad
jurídica de la propiedad en Guatemala .................................................................. 89
5.1.1. Obligación de Coordinación Interinstitucional ………………………………...83

5.1.1.1. Coordinación con el Registro de la Propiedad ……………………………..83

5.1.1.2. Coordinación con el Instituto Geográfico Nacional……………………….85

5.1.1.3. Coordinación con el Fondo de Tierras …………………………………….85

5.1.1.4. Coordinación con las Municipalidades …………………………………….86

5.1.1.5. Coordinación con otras entidades estatales ………………………………87

5.1.2. Obligación de permitir el acceso a la información gratuitamente …………87

5.1.3. Publicidad en el proceso catastral ……………………………………………89

5.1.4. Exactitud de la información ……………………………………………………90

5.1.5. Regularización Catastral ………………………………………………………91

5.1.5.1. Los Agrimensores…………………………………………………………….93

5.1.5.2. Los Planos Catastrales ……………………………………………………...93

5.2. Esquema del procedimiento catastral y zonas declaradas en proceso catastral

.............................................................................................................................. 94
5.2.1. Esquema…………………………………………………………………………94

5.2.2. Zonas en Proceso Catastral…………………………………………………...96

5.3. La Titulación Especial y el Registro ……………………………………………100

5.3.1. La Titulación Especial ………………………………………………………….100
5.3.2. Formación del Expediente …………………………………………………….101
5.3.3. El Registro……………………………………………………………………….101

5.3.4. Regularización de la Tenencia de Tierra …………………………………….102

5.4. Avances del proceso catastral en Guatemala ............................................. 103

5.5. La Titulación Especial como mecanismo administrativo y práctico de la
Usucapión……………………………………………………………………………….105
Conclusiones ....................................................................................................... 107
Recomendaciones............................................................................................... 109
Bibliografía .......................................................................................................... 110
Anexos ................................................................................................................ 112
 RESUMEN EJECUTIVO

El presente trabajo de Tesis aborda el tema de “Análisis Jurídico del

Procedimiento de Titulación Especial de la Ley del Registro de Información
Catastral”, teniendo como objetivo general analizar jurídicamente le procedimiento
de titulación especial de la ley del Registro de Información Catastral; y como
objetivos específicos establecer la naturaleza jurídica de la titulación especial de la
ley del Registro de Información Catastral, establecer las diferencias fundamentales
de la titulación especial, frente a la titulación supletoria, determinar el nivel de
certeza jurídica que ofrece la titulación especial como procedimiento de la
regularización de la tenencia de tierras en Guatemala; y conocer las ventajas y
desventajas del procedimiento administrativo de titulación especial.

El hecho de que el Registro de Información Catastral tenga plazo para catastrar

todo el país hasta el año dos mil veinticinco, y que en siete años de operaciones
no se haya declarado ninguna zona como catastrada es alarmante puesto que de
seguir en esa situación no se cumplirá la meta trazada dentro del período de
tiempo establecido para tal efecto, por lo que resulta imperante que el Gobierno
cree políticas dirigidas al desarrollo de la función catastral y el buen
desenvolvimiento de dicha institución, ello con el fin de poner en práctica la
titulación especial, pues hasta el momento no se ha podido realizar ningún trámite
de este tipo debido a que no existe ninguna zona declarada como catastrada y
como consecuencia el procedimiento que se utiliza hasta el momento, es el de la
titulación supletoria.

i
 INTRODUCCIÓN:

El Estado de Guatemala ha mantenido conflictos en cuanto a la tenencia de

tierras, a tal grado que desencadenó un conflicto armado interno, fue por ello que,
con la firma de los Acuerdos de Paz, el gobierno guatemalteco adquirió el
compromiso de crear políticas, programas e instituciones que garantizaran la
seguridad jurídica en cuanto a la tenencia de tierras, con el objeto de disminuir y
eventualmente eliminar el problema agrario existente. Para el país, es de suma
importancia proveer de certeza jurídica la tenencia de tierra, pues la economía
guatemalteca se basa en la agricultura, y siendo ésta actividad tan importante es
indispensable garantizar la seguridad y el respeto a los Derechos Reales, en pro
del goce y disfrute de los derechos que se tienen sobre la tierra en un marco de
igualdad y libertad, de manera que todos los habitantes propietarios y poseedores
puedan alcanzar el progreso individual y con ello conducir al país a la consecución
del desarrollo nacional, como lo manda la Carta Magna.

Siendo el tema de la tenencia de tierras tan relevante, el presente trabajo de

investigación se realizó sobre la Titulación Especial, con el objetivo de conocer la
forma y el desarrollo de cada una de las etapas que se llevan a cabo para que
ésta se pueda realizar, efectuando un análisis jurídico de la misma para
determinar las consecuencias jurídicas, ventajas y desventajas de ésta institución,
puesto que siendo un procedimiento relativamente nuevo es aún un tema
desconocido por los habitantes del país, sin embargo, constituye una herramienta
sumamente útil para el otorgamiento de certeza jurídica en el ejercicio de la
propiedad y demás derechos reales, por lo que es trascendental estudiarlo.

Resulta importantísimo hacer referencia de que la Titulación Especial no puede

llevarse a cabo si no se ha realizado el proceso catastral correspondiente
conforme a lo establecido en la ley de la materia. En Guatemala el procedimiento
catastral es lento y hasta la fecha no se ha realizado ni siquiera una declaratoria
de zona catastral debido a que este proceso se ha hecho muy difícil de realizar, y
aunque la declaratoria es responsabilidad del Registro de Información Catastral, el
levantamiento de información catastral que es fundamental en este proceso, lo

ii
lleva a cabo el Catastro Nacional, quien posteriormente envía la información al
Registro de Información Catastral para su análisis y declaratorias
correspondientes. Hasta el momento, el Catastro Nacional mantiene personeros
en nueve departamentos de la República y en ninguno de ellos se ha culminado el
proceso catastral, por lo tanto, no ha sido posible aún iniciar un procedimiento de
titulación especial y en consecuencia se aplica el proceso de Titulación Supletoria.

La presente investigación se desarrolló bajo un enfoque jurídico y doctrinario,

concretamente sobre los derechos reales y las normativas que los regulan, lo que
permitió establecer los derechos y obligaciones que estos traen aparejados, así
como el cumplimiento del derecho a la propiedad privada como un derecho
inherente a la persona humana; ello contrastado con las normativas legales
existentes en el país, dirigidas a brindar certeza jurídica en la propiedad y
posesión de las tierras, y la posibilidad de aminorar el problema agrario nacional.

Como complemento del trabajo de investigación se realizó trabajo de campo con

el fin de obtener información de primera mano, por medio de una encuesta dirigida
a funcionario del registro de Información Catastral para validar el presente estudio,
lo cual permitió obtener datos de parte de los operadores de dicha institución, que
son los sujetos que están íntimamente relacionados con el tema objeto de análisis.

El trabajo está constituido por cuatro capítulos, el primero de ellos hace referencia
a los Derechos Reales y la regulación legal de éstos en Guatemala, el segundo
capítulo trata de la Titulación Supletoria; el tercer capítulo se refiere al Registro de
Información Catastral del cual se desprende el cuarto capítulo que trata sobre la
Titulación especial, tratando esencialmente aspectos legales para establecer los
lineamientos que la legislación vigente y positivo señala para dichos aspectos. Ya
en el quinto capítulo se encuentra un análisis jurídico del procedimiento de la
Titulación Especial de la Ley del Registro de Información Catastral, tomando en
cuenta para su desarrollo los datos obtenidos en la investigación de campo que se
realizó sobre este tema con los funcionarios del Registro de Información, quienes
están directamente relacionados con el tema objeto de estudio.

iii
 CAPITULO I:

1. DERECHOS REALES:

Los Derechos Reales son aquellos que otorgan a su titular un poder inmediato
y directo sobre la cosa, entendiendo el término “cosa” como sinónimo de bien,
creando una relación inmediata entre una persona y una cosa, concediendo a
su titular la facultad de ejercer y hacer valer ese poder frente a todos.

La figura del Derecho Real proviene del Derecho Romano ius in re que significa
derecho sobre la cosa. El término Derecho Real se utiliza en contraposición a
Derecho Personal o Derecho de Crédito, ya que éstos crean vínculo de
persona a persona y no de persona a cosa. 1

Son pues los Derechos Reales, aquellos que proporcionan a la persona la

potestad de disponer sobre una cosa, así como de oponer ese derecho ante
posibles intromisiones de terceros que pudieran vulnerar el derecho de
disposición que jurídicamente le asiste.

1.1. Clasificación de los Derechos Reales:

Los Derechos Reales han sido clasificados con base en criterios que los
jurisconsultos han establecido observando aspectos importantísimos de los
bienes.

1.1.1. Sánchez Román, clasifica los derechos reales tomando como

fundamento el dominio, dividiéndolos de la siguiente manera:

1.1.1.1. Derechos Reales similares al Dominio: entre éstos derechos se

encuentran:

1
Puig Peña, Federico. Tratado de Derecho Civil Español III, Volumen. I Teoría General de los Derecho Reales.
Pág. 2-4.

1
 a) La Posesión
b) El Derecho Hereditario
c) La Inscripción Arrendaticia.

1.1.1.2. Derechos Reales Limitativos:

a) Las Servidumbres
b) Los Censos
c) Las Hipotecas

Ésta clasificación ha sido aceptada aun cuando se le ha criticado por ser muy
simple y sus términos poco exactos.

1.1.2. Otro criterio clasificador divide a los Derechos Reales de la siguiente

manera:

a) Principales o Materiales

b) Accesorios o Formales

La crítica a ésta clasificación deviene de que para poder ubicar a los

derechos en alguna de las dos clases que propone esta clasificación es
necesario que éstos tengan existencia per se, es decir; que su presencia
exista independientemente de la existencia de otro u otros derechos.

1.1.3. Clasificación basada en la Finalidad Institucional del Derecho:

En ésta clasificación se distinguen los derechos basándose en que éstos

pueden tener una finalidad de goce por un tiempo limitado o de manera
perpetua, de garantía o de adquisición; dividiendo a los derechos reales de
la siguiente manera:

a) Derechos Reales de Goce:

 Usufructo
 Uso

2
  Habitación
 Servidumbre

b) Derechos Reales de Garantía:

 Prenda
 Hipoteca
 Anticresis
c) Derechos Reales de Adquisición:
 Retracto
 Tanteo
 Opción

Generalmente los Derechos Reales han sido clasificados basándose en el

Dominio, ubicando en un lugar preeminente a la propiedad, ya sea en su
modalidad individual o como propiedad pluripersonal, dejando así al resto
de derechos reales en segundo término puesto que varían de cierto modo la
inmediatividad, que es la característica principal de un Derechos Real.2

1.1.4. Derechos Reales en Guatemala:

La legislación guatemalteca no regula una clasificación de los

Derechos Reales, pero el Derecho Civil guatemalteco ha sido creado
bajo la influencia de la corriente italiana que ubica al Derecho de
Propiedad como Derecho Pleno y el resto de los Derechos Reales
han sido divididos en Derechos reales limitativos del Dominio,
Derechos Reales de mero Goce y Derechos Reales de Garantía;
enumerándolos en el Código Civil de la siguiente manera:

Derechos Reales de Goce y Disposición:

 La Propiedad. Artículo 464
a) Derechos Reales de Mero Goce:
 Usufructo. Artículo 705

2
Puig Peña, Federico. Op. Cit. Págs. 17 - 21.

3
  Uso y Habitación. Artículo 745
 Servidumbre. Artículo 752
b) Derechos Reales de Garantía:
 Hipoteca. Artículo 822
 Prenda. Artículo 880. 3

1.2. La Propiedad:

La propiedad es el poder general e independiente de una persona sobre la

cosa para los fines reconocidos por el Derecho, dentro de los límites por él
establecidos.

Es una relación de derecho privado en virtud de la cual una cosa, como

pertenencia de una persona está completamente sujeta a la voluntad de ésta
en todo lo que no resulte prohibido por el Derecho público o por la
concurrencia de un derecho ajeno.4

Al respecto el Código Civil de Guatemala establece en su artículo 464 que:

“La propiedad es el derecho de gozar y disponer de los bienes dentro de los
límites y con la observancia de las obligaciones que establecen las leyes.”

La Declaración Universal de los Derechos Humanos en su artículo XVII

establece: “1. Toda persona tiene derecho a la propiedad individual y
colectivamente. 2. Nadie será privado arbitrariamente de su propiedad”. En
ese sentido la Convención Americana sobre Derechos Humanos en su artículo
21 contempla el derecho a la propiedad privada y enuncia que “toda persona
tiene derecho al uso y goce de sus bienes.”

La Constitución Política de la República de Guatemala contempla en el

artículo 39 lo relativo a la propiedad privada y enuncia lo siguiente: Se
garantiza la propiedad privada como un derecho inherente a la persona

3
Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo. Decreto Ley 106, Código Civil y sus reformas, Anotado y Concordado.
4
Puig Peña, Federico. Op. Cit. Pág. 73.

4
humana. Toda persona puede disponer libremente de sus bienes de acuerdo a
la ley.

El Estado garantiza el ejercicio de este derecho y deberá crear las condiciones

que faciliten al propietario el uso y disfrute de sus bienes, de manera que se
alcance el progreso individual y el desarrollo nacional en beneficio de todos los
guatemaltecos.”

Es importante también establecer que la propiedad otorga la facultad

universal a la persona de poder disponer de la cosa que le pertenece
y establece también los lineamientos jurídicos para el ejercicio de tal
derecho, la ley respectiva también impone límites a la persona, para que se
abstenga de realizar actos que puedan afectar derechos de terceros.

1.2.1. Antecedentes de la propiedad:

En la época primitiva la propiedad es poco concebida ya que el nomadismo de

los pueblos es totalmente incompatible con el estado jurídico de la propiedad
inmobiliaria pues en ésta época únicamente se reconoce una especie de
propiedad político-familiar.

Es hasta el momento en el que las familias se asientan en territorios

conocidos, abandonando el sistema de caza y pastoreo, y adoptando el
cultivo de las tierras, se comienza a tener idea de lo que es propiedad; pero la
propiedad es comprendida como colectiva puesto que no existe aún el
individualismo sino que se reconoce únicamente al grupo familiar.

En la época romana ya se conoce una pequeña propiedad privada, la cual se

reduce a un lindero territorial corto, conocido como huerto familiar y
circunscrita al número de las cosas muebles que pertenecen a cada familia,
como: los esclavos y el ganado. El resto de la tierra seguía la estructuración
colectiva de la época más antigua y por lo tanto podía ser usada por todos,
pero en las Doce Tablas ya se observa la existencia de una propiedad privada
abarcando todo el territorio de Roma y dotando al propietario de un poder

5
jurídico extraordinario para ejercer un señorío absoluto y soberano; se
entiende que éstas facultades fueron creada única y especialmente para los
ciudadanos romanos, pues alguien que no era de Roma no podía de ningún
modo llegar a ser propietario de tierras romanas.

Fue hasta que Justiniano unificó el sistema basado en la propiedad bonitaria,

que se llegó al concepto de propiedad única, propiamente individual y sin
diferencias en cuanto a las personas ni a las cosas. Las características de
exclusividad, permanencia y absolutividad fueron aplicados a ésta nueva
propiedad, la cual fue conocida como propiedad única.

En la Edad Media se hace necesario transformar el concepto y las

características de la propiedad, como consecuencia de las necesidades
surgidas luego de la invasión de los pueblos ya que los sistemas sociales
fueron alterados sustancialmente y las tierras solamente eran concedidas
temporalmente para su cultivo sin que ello significara un efectivo
apoderamiento, ello dio como consecuencia el surgimiento del sistema feudal.

En la Edad Moderna se dio una imposición de jerarquía que puso fin al

problema político surgido en la época anterior e impulsó un nuevo orden de
las cosas, pero al acentuarse la subordinación inició un problema económico-
social, por lo cual se produjo un movimiento que tenía como objetivo destruir la
jerarquía de propietarios, originando así la llamada Revolución Francesa con
la cual se disgregó definitivamente el dominio directo y supuso el llamado
dominio útil, lo que desemboco en la destrucción de todos los gravámenes
que la propiedad tenía y disolvió el monopolio que existía sobre la propiedad
mueble. En ésta época nació el sentido liberal e individualista de la revolución.

La Propiedad en la Época Actual o Edad Contemporánea se ha bifurcado en el

sentido de las dos tendencias ideológicas que concretizan dos sistemas
económicos contrapuestos, por una parte se encuentra el capitalismo, que se
caracteriza por el hecho de que el que es más poderoso económicamente
posee más y mejores tierras, mientras que los desposeídos tienen pocas y

6
 malas tierras. En el socialismo se busca otorgar a la clase baja la posesión de
5
las tierras para su explotación y con ello conseguir el ideal del colectivismo.

1.2.2. Modos de adquirir la propiedad:

Los modos de adquirir la propiedad son los hechos jurídicos que producen
la adquisición de un bien por parte de un sujeto, son las causas legales que
determinan el dominio y a los cuales la ley reconoce eficacia para que den
lugar al dominio.

Los hechos que dan lugar a la obtención del dominio pueden devenir de la
naturaleza, como en el caso del aluvión, la cual se ocasiona por el
desprendimiento de una porción conocida de terreno y que es transportada
a heredades colindantes o inferiores, de la legislación, como en el caso de
la expropiación forzosa, que se da por razones de utilidad colectiva
beneficio social o interés público, previa indemnización determinada
conforme a la ley de la materia, y de la voluntad humana plasmada en la
realización contractual, constituyendo éstos dos últimos, actos jurídicos por
ser circunstancias en las que media la participación de la voluntad.

1.2.2.1. Modos Originarios de Adquirir la Propiedad:

Son modos originarios cuando el adquirente no recibe el derecho de

propiedad de ninguna otra persona, sea porque en el momento de la
adquisición el bien adquirido nunca fue o no era más el objeto de un
derecho preexistente, o bien porque la ley suprime o transforma, en
beneficio del nuevo adquirente, el derecho preexistente; dentro de los
modos originarios aparecen en primer término aquellos que dan lugar a un
derecho preeminente sobre el bien adquirido, y éstos derechos son:

5
Puig Peña, Federico. Op. Cit. Pág. 75 – 80.

7
a) La Actividad Creadora del Hombre: El hombre mediante su trabajo
genera bienes que surgen de la fusión de elementos preexistentes,
sometidos a un proceso de mutación por el influjo de la industria.
b) La Ocupación: Es la aprehensión de una cosa corporal que no tiene
dueño, con el ánimo de adquirir la propiedad, es decir; que la ocupación
es el modo de adquirir la propiedad de una cosa que no pertenece a
nadie o sobre la cual nadie formula reclamación por medio de la toma de
posesión, acompañada de la intención de hacerse propietario de ella. El
Código Civil de Guatemala contempla en el artículo 589 la propiedad
por ocupación y al respecto establece lo siguiente: “las cosa muebles o
semovientes que no pertenecen a ninguno, pueden adquirirse por
ocupación, de conformidad con lo dispuesto en las leyes especiales.”
Además establece en el artículo 590 que los inmuebles no pueden
adquirirse por ocupación. Los que no estén reducidos a propiedad
particular pertenecen a la nación.
En la legislación guatemalteca la Ocupación implica las siguientes
situaciones:
 Hallazgo de Tesoros: la regla general es que el tesoro pertenece
al que lo descubre, pero sí el terreno en el cual el tesoro es
descubierto fuere ajeno, puede darse cualesquiera de los
siguientes casos:
1) Si se descubre fortuitamente, entonces la mitad es del dueño
del terreno en el que fue descubierto y la otra mitad es de quien lo
descubrió.
2) Si el descubridor se encuentra en terreno ajeno, pero el tesoro
no fue encontrado fortuitamente y no existía permiso del dueño
para la búsqueda, el tesoro corresponde por entero a éste último.
3) Si se descubre con permiso del dueño, entonces se distribuye
como en el primer caso.

8
  Hallazgo de Bienes Mostrencos: son aquellos bienes muebles o
semovientes que se encuentran perdidos o abandonados sin
saberse de su dueño. Se denominan mostrencos porque se
deben mostrar, o poner de manifiesto y pregonar para que pueda
su dueño saber del hallazgo y reclamarlos si no los hubiera
abandonado. Al respecto el Código Civil guatemalteco establece
lo siguiente: “El que encontrare un mueble, semoviente al parecer
extraviado y cuyo dueño se ignore, deberá presentarlo a la
autoridad municipal más próxima al lugar donde hubiere tenido
lugar el hallazgo. La autoridad que reciba el bien encontrado,
pondrá el hecho en el conocimiento público, y si transcurrido el
término fijado no se presentare persona que justifique su dominio,
se procederá a su venta en pública subasta. 6

c) La Accesión: Es el derecho que compete al dueño de una cosa sobre lo

que ésta produzca y ella se incorpore o una, más o menos
inmediatamente en calidad de accesorio y de un modo inseparable. La
teoría de la accesión fue creada por los romanistas y según ésta, la
accesión se clasifica de la siguiente manera:
 Accesión de Inmueble a Inmueble: dentro de éste tipo se incluye:
1) La Avulsión: Es lo que la fuerza del río arranca y arrastra de
un campo, en una avenida repentina, y lo lleva a otro campo
inferior o a la ribera opuesta cuando sea de tanta consideración
que pueda conocerse y distinguirse; ya sea que consista en
árboles o en una porción de terreno.
2) Aluvión: Consiste en el aumento de terreno que el río, va
incorporando paulatinamente a las fincas ribereñas.
3) Mutación de Cauce: Los cauces de los ríos que queden
abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas,

6
Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo. Op. Cit. Artículos 592 y 596-599.

9
 pertenecen a los dueños de los predios ribereños en toda la
longitud respectiva. Si el cauce abandonado separaba heredades
de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá equidistante
de unas y otras.
4) Formación de Isla: Las islas que por sucesiva acumulación de
arrastres superiores, se van formando en los ríos, pertenecen a
los dueños de las márgenes u orillas más cercanas a cada una, o
a las de ambas márgenes si la isla se hallase en medio río
dividiéndose entonces longitudinalmente por la mitad. Si una sola
isla así formada distrae de un margen más que de otra, será
dueño únicamente y por completo dueño suyo el de la margen
más cercana.
 Accesión de Mueble a Inmueble: dentro de éste tipo aparecen: la
Edificación, la Plantación y la Siembra.
 Accesión de Mueble a Mueble: dentro de éste tipo de accesión se
encuentran las siguientes figuras:
1) La Adjunción: denominada también conjunción y consiste en la
unión de dos cosas muebles pertenecientes a distintos
dueños, se unen de tal manera que vienen a formar una sola
propiedad, con la posibilidad de separarlas o de que subsistan
después con independencia.
2) La Especificación: existe éste modo cuando una persona
transforma mediante la acción de su trabajo un bien de ajena
pertenencia.
3) La Conmixtión: constituye un modo de adquirir el dominio por
accesión, mediante la mezcla de varias cosas sólidas o
líquidas, de la misma o distinta especie, pertenecientes a
distintos dueños. A la mezcla de cosas sólidas se le denomina
conmixtión y a la de líquidos confusión.

10
 Existen también modos originarios que suponen la extinción de un derecho
preexistente sobre el bien adquirido y éstos son:

1) La Accesión Artificial: se produce en virtud de la intervención del hombre

fusionando dos cosas de distinta pertenencia, dando lugar a que
desaparezca uno de los dos derechos de propiedad establecidos. En éste
tipo de accesión se sigue el principio de que lo accesorio sigue a lo
principal.7
2) La Usucapión: la prescripción adquisitiva o usucapión es el modo de
adquirir la propiedad en virtud de la posesión prolongada durante el
período de tiempo exigido por la ley. Los precedentes de la usucapión
fueron dos figuras existentes en el derecho romano denominadas
Usucapio, propia del ius civile y que tenían lugar preeminente respecto al
dominio quiritario, y las praes criptio que regía en el ius gentium y se
aplicaba a los fundos provinciales. Justiniano unificó los dos tipos de
prescripción e hizo surgir la usucapión actual.
Doctrinariamente se conocen dos tipos de prescripción adquisitiva, la
primera es la ordinaria que se fundamenta en la existencia del justo título
y la buena fe; y la segunda es la extraordinaria que no requiere éstas
exigencias, pero que es determinada por un plazo más largo para obtener
la propiedad. Para que la posesión produzca el dominio mediante el
transcurso del tiempo se exigen ciertos presupuestos como:
 Justo Título: es el hecho o acontecimiento que produce la
posesión legítima de la cosa y que podría llegar a producir
también la adquisición de la propiedad.
 La Buena fe: consiste en la creencia de que la persona de quien
se recibió la cosa era dueña de ella y podría transmitir su dominio.
 La Posesión debe ser Continua, Pública y Pacifica: la posesión no
debe ser abandonada ni interrumpida por más de un año, ya que
la discontinuidad supone la pérdida de la cosa poseída.

7
Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo. Op. Cit. Artículos 655 – 702.

11
  El Lapso de Tiempo Establecido por la Ley: en el Código Civil
guatemalteco se establece que la posesión por diez años da
derecho al poseedor para solicitar su titulación supletoria, siempre
y cuando existan, también los presupuestos ya señalados.
El poseedor de bienes inmuebles que carezca de título inscribible
en el Registro de la Propiedad Inmueble puede solicitar la
titulación en la vía voluntaria, ante el Juzgado de Primera
Instancia, probando plenamente su posesión legítima, continúa,
pacífica y pública, durante un término no mayor de diez años. El
interesado podrá agregar la posesión de sus antecesores a la que
él tenga en la fecha de su solicitud.
Los inmuebles ubicados dentro de las reservas nacionales no
pueden titularse supletoriamente, lo mismo que los excesos de las
propiedades raíces y sólo los guatemaltecos pueden titular
supletoriamente los terrenos comprendidos dentro de los quince
kilómetros a lo largo de las fronteras y del litoral. Una vez obtenida
la resolución judicial respectiva en las diligencias supletorias
instauradas se inscribe en el Registro de la Propiedad y al
consumarse el término de diez años, ésta inscripción se convierte
en inscripción de dominio y puede oponerse a cualquier otra
inscripción de propiedad relativa al mismo bien.8
En el caso de la prescripción adquisitiva extraordinaria se requiere
únicamente la posesión con ánimo de dominio, pero como
contrapartida exige un mayor plazo para conseguirla.
La prescripción adquisitiva extraordinaria es un modo originario de
adquirir la propiedad de un bien inmueble, condicionado
únicamente al supuesto de la existencia de la posesión por un
plazo más prolongado.

8
Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo. Op. Cit. Artículos 620 – 637, 642 – 654.

12
 Éste tipo de prescripción es conocido como prescripción
treintenaria, a través de la cual se puede obtener el dominio de un
bien poseído aún sin la existencia de un justo título, ni de buena fe,
con la única condición de que el bien inmueble o derecho real se
haya poseído durante un plazo de treinta años.

1.2.2.2. Modos Derivativos de Adquirir la Propiedad

En cuanto a los modos derivativos de adquirir el dominio, existen cuando un

derecho correspondiente a determinada persona es transmitido a otra en
virtud de un título legal. Ésta transmisión puede operar de distintas formas,
entre las que se encuentran las siguientes:

 A Título Universal: se da cuando la titularidad de un patrimonio es

subrogada totalmente a una persona. Como esta sustitución no
puede tener efecto por negocios entre vivos, sólo puede realizarse
por causa de muerte, es decir; éste tipo de transmisión sólo opera a
través de la sucesión mortis causa.
 A Título Particular: este modo de adquisición está referido a cosas
concretas y no a universalidades por lo que es el medio generalizado
en las relaciones jurídicas de tráfico, puede hacerse por mortis
causa, mediante la figura del legado o bien por negocios entre vivos,
como la compraventa o la permuta.
 A Título Oneroso: Las adquisiciones a título oneroso se producen
cuando la parte transmitente recibe a cambio una compensación de
índole económica que le permite mantener el equilibrio de su
patrimonio, como en el caso de la compraventa.
 A Título Gratuito: surge cuando no se da una contraprestación en
forma de compensación, por ejemplo la donación.

13
1.2.3. Modos de Extinción del Dominio:

Diversos son los puntos de vista que utiliza la doctrina para clasificar los
modos de extinción del dominio, éstos son los siguientes:

A) Por la Voluntariedad:
 Modos voluntarios, como la transmisión unilateral o bilateral que se da
en la renuncia o en el abandono del dominio.
 Modos Involuntarios: como la muerte del sujeto y la extinción del bien.
B) Por los Efectos:
 Modos Absolutos: los que producen la extinción del derecho
desapareciendo para siempre y para todos.
 Modos Relativos: cuando la propiedad de un bien deja de pertenecer a
una persona y pasa a poder de un tercero.
C) Por los Efectos de la Voluntad Aislada:
 Por Voluntad del Poder Público: como en el caso del comiso de armas
de portación prohibida.
 Por la Voluntad del Propietario: como en el caso de la donación.

1.3. La posesión:

La posesión es un estado protegible de dominio que no constituye propiedad,

es pues, un estado de hecho, más no de derecho como la propiedad, que es
el derecho real por excelencia.

La posesión es la voluntad de un sujeto de ejercer la potestad de dominio

sobre una cosa, con la intención de tenerla como propia; acto por el cual se
crea una relación de hecho entre una persona y una cosa determinada.

Para que la posesión opere son necesarios dos elementos:

 El Corpus: es la cosa en sí, sobre la cual ha de ejercerse el dominio.

 El Animus Sibi Habendi que es la mera intención de tener la cosa y
ejercer sobre ella la conducta de dueño.

14
 La posesión de una cosa por sí sola, no le da al sujeto el derecho de
disponer de la cosa que posee, ya que el ordenamiento jurídico civil vigente y
positivo en Guatemala, no le confiere esa facultad, sin embargo, el hecho de
poseer una cosa produce consecuencias jurídica y le confiere a la persona el
ejercicio del dominio sobre la misma, sin recaer en una mera disposición del
bien.

La posesión viene a ser un hecho con efectos jurídicos, por no constituir un

derecho en sí, pero necesita de una protección para que el poseedor no
tenga que demostrar su posesión cada vez que haya una situación que le
impida continuar ejerciendo la misma.

Doctrinariamente existen diversos tipos de Posesión, entre los cuales se

encuentran:

1. Posesión Regular u Ordinaria: es aquella que une el justo título y la buena

fe.
2. Posesión Irregular: es aquella en la que falta el justo título y/o la buena fe.
3. Posesión legal: es la que ha sido previamente estipulada por la ley.
4. Posesión efectiva: es la que se declara mediante orden judicial, la cual se
da en el caso de la sucesión, para efectos de una posesión por parte de
uno de los delegatarios de la herencia.
5. Posesión definitiva: es la que se deriva de una sentencia de adjudicación
como en el caso del proceso de repartición hereditaria.
6. Posesión de buena fe: la buena fe en la posesión es calificada y se prueba
conforme a la ley civil.
7. Posesión presunta: es aquella que se tiene por imperio de la ley, con
independencia de la voluntad y el conocimiento del poseedor, pero solo se
aplica a la vivienda de interés social, cuando el arrendatario de un bien
inmueble deja de pagar el arrendamiento por un año.

15
 La posesión es un hecho, pero por producir consecuencias jurídicas se
convierte en una forma especial de derecho. Estas consecuencias jurídicas son
fundamentalmente las siguientes:

 La protección posesoria en el caso de los interdictos;

 El derecho del poseedor a los frutos de la cosa poseída;
 El derecho del poseedor para el reintegro de las mejoras y gastos
causados;
 La responsabilidad del poseedor por los deterioros sufridos en la cosa;
 La transmisibilidad de la posesión a los herederos;
 La adquisición en ciertos casos, del dominio a través de la usucapión; y
 Los efectos especialísimos que se producen en la posesión de cosas
muebles adquiridas de buena fe.

Las anteriores consecuencias demuestran que la posesión no es un simple

hecho, porque produce una relación material que justifica el derecho del
poseedor generando un interés tutelado jurídicamente y por ello se convierte
en una situación de derecho. Es un derecho provisional sobre una cosa, a
diferencia de la propiedad y otros derechos reales que son definitivos; pero
el poseedor está protegido contra las intervenciones ajenas sólo
provisionalmente. 9

Muchas veces se confunde la posesión y la mera tenencia; en la posesión

una persona ejerce animo de dueño de un bien sobre el cual no tiene la
propiedad, mientras que un mero tenedor reconoce la propiedad de alguien
más sobre el bien, el cual cuida o disfruta de él, como en el derecho de
usufructo, el usufructuario es un mero tenedor; en cambio la posesión da al
que la tiene, la presunción de propietario, mientras no se pruebe lo contrario.
Sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño de la cosa
poseída, puede producir el dominio por usucapión.10

9
Puig Peña, Federico. Op. Cit. Pág. 31 - 32.
10
Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo. Op. Cit. Artículo 617.

16
 1.3.1. Bienes susceptibles de posesión:

Sólo pueden ser objeto de posesión los bienes y los derechos que sean
susceptibles de apropiación. La posesión de los derechos se rige por las
mismas disposiciones que regulan las cosas corporales.11

Para que exista posesión debe existir un bien corporal sobre el cual se
ejerza el dominio, para el efecto el artículo 442 del código Civil
guatemalteco señala que son bienes las cosas que son o pueden ser objeto
de apropiación, y se clasifican en inmuebles y muebles. Las cosas que
pueden ser objeto de apropiación son aquellas que no están excluidas del
comercio por su naturaleza o por disposición de la ley.

Las cosas que están fuera del comercio por su naturaleza, son aquellas que
no pueden ser poseídas exclusivamente por ninguna persona, y por
disposición de la ley, las que ella declara irreductible a propiedad particular.

De acuerdo con el artículo 445 del Código Civil guatemalteco los bienes
corporales susceptibles de apropiación se dividen en:

 “Bienes Inmuebles;
a) El suelo, el subsuelo, el espacio aéreo, las minas mientras no sean
extraídas, las aguas que se encuentren en la superficie o dentro de
la tierra;
b) Los árboles y plantas mientras estén unidos a la tierra, y los frutos no
cosechados;
c) Las construcciones adheridas al suelo de manera fija y permanente;
d) Las cañerías conductoras de agua, gas o electricidad, incorporadas
al inmueble;
e) Los ferrocarriles y sus vías, las líneas telegráficas y telefónicas, y las
estaciones radiotelegráficas fijas;

11
Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo. Op. Cit. Artículo 616.

17
 f) Los muelles, y los dique y construcciones que, aun sean flotantes,
estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un
punto fijo de un río, lago o costa; y
g) Los viveros de animales, palomares, colmenares, estanques de
peces o criaderos análogos, cuando los haya colocado o los
conserve con el propósito de mantenerlos unidos de modo
permanente a la finca. (por viveros de animales se entiende no sólo
la instalación de las construcciones para el caso, sino también los
animales mismos, pues de otro modo, aquéllas no tendrían objeto ni
utilidad.)”

En el caso de los derechos reales sobre inmuebles y las acciones que

los aseguran, éstos se consideran bienes inmuebles, ello de
conformidad con el artículo 446 del Código Civil.

 Son bienes inmuebles, conforme al artículo 451 de Código Civil de

Guatemala, los siguientes:

a) Los bienes que pueden trasladarse de un lugar a otro, sin

menoscabo de ellos mismos ni del inmueble donde estén colocados;
b) Las construcciones en terreno ajeno, hechas para un fin temporal;
c) Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación;
d) Las acciones o cuotas y obligaciones de las sociedades accionadas,
aun cuando estén constituidas para adquirir inmuebles, o para la
edificación u otro comercio sobre ésta clase de bienes;
e) Los derechos de crédito referentes a muebles, dinero o servicios
personales, y
f) Los derechos de autor o inventor comprendidos en la propiedad
literaria, artística e industrial.

18
 Los semovientes se consideran bienes muebles, salvo que sean puestos
al servicio de la explotación de una finca, en éste caso se consideran
bienes inmuebles.12

1.3.2. Efectos de la posesión:

Al efecto el Código Civil señala que: “El poseedor de buena fe que haya
adquirido la posesión por título traslativo de dominio, goza de los derechos
siguientes:

1) Hacer suyos los frutos percibidos, mientras su buena fe no sea

interrumpida;
2) De que se le abonen todo los gastos necesarios y útiles,
teniendo derecho de retener la cosa poseída hasta que se
haga el pago;
3) Retirar las mejoras voluntarias, si no se causa daño en el bien
mejorado, o reparando el que se cause al retirarlas;
4) Que se le abonen los gastos hechos por él para la producción
de frutos naturales y civiles que no haga suyos por estar
pendientes al tiempo de interrumpirse la posesión, teniendo
derecho al interés legal sobre el importe de esos gastos
desde el día en que los haya hecho;
5) No ser desposeído de la cosa, si antes no ha sido citado, oído
y vencido en juicio;
6) Ser preferido a cualquier otro que la pida con igual derecho,
excepto el caso en que deba darse posesión indivisa;
7) Servirse de la posesión como medio para adquirir el dominio
por prescripción; y
8) Ser considerado dueño de los muebles que posee.”13

12
Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo. Op. Cit. Artículo 443 – 451.
13
Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo. Op. Cit. Artículo 624.

19
1.3.3. Pérdida de la posesión:

Para la adquisición de la posesión se necesita del corpus y del animus en

conjunción, de manera que la inexistencia de alguno de estos dos
elementos supone la pérdida o extinción de la posesión. Doctrinariamente
existen cuatro supuestos que producen la extinción de la posesión, los
cuales son:

a) Abandono de la cosa: supone la cesación al mismo tiempo del corpus y

del animus, supuesto que al abandono significa dejar la cosa con el
ánimo de hacer que se pierda el dominio que sobre ella se tenía,
resultando indiferente que sea ocupada por un tercero; pero ésta
circunstancia no debe confundirse con el caso de la cosa perdida, pues
en éste caso subsiste el ánimo de poseer, aunque la cosa éste
temporalmente ausente, pero sí la cosa se ha perdido definitivamente,
debe considerarse extinguida por completo la posesión.
b) Por Cesación hecha a otro a través de título oneroso o gratuito: en éste
caso se debe distinguir quien hace la cesión, pues mientras que para la
cesión de la posesión inmediata basta la entrega y la voluntad de hecho,
en cambio para la cesión de la posesión principal se exigirá una
voluntad constitutiva de un negocio jurídico.
c) Por destrucción o Pérdida Total de la Cosa o por quedar ésta fuera de
comercio: aquí se trata de la pérdida total del corpus, por lo que nadie se
puede llamar poseedor de una cosa que no existe física o jurídicamente,
éste supuesto representa un caso de pérdida involuntaria de la
posesión.
d) Por la Posesión de otro aun contra la voluntad del antiguo poseedor, sí
la nueva posesión hubiera durado más de un año: se refiere a la
prescripción extintiva de la acción interdictal para recobrar la posesión,
de la que indebidamente se ha privado a un sujeto, o lo que viene a ser
lo mismo, que producido el despojo no delictivo, pero contra o sin la

20
 voluntad del poseedor, se convierte éste en un poseedor meramente
ideal frente al despojante que actúa materialmente; posesión que, tiene
a su disposición la protección de los interdictos. En el caso de que el
poseedor quiera recuperar la posesión, puede hacer uso del
procedimiento de los interdictos, pero la acción se debe ejercer dentro
del término de un año, porque si no lo hace dentro de ese término se
produce la prescripción de tal acción, surgiendo para el otro una
posesión conforme a derecho, siempre que sea pública, pacífica y se
ejerza de buena fe. 14

1.3.4. Protección legal de la posesión:

En el Derecho Romano la posesión se defendía mediante acciones

interdictales, para el efecto existían las siguientes clases de interdictos:

Interdictos retinenda possessionis: éste tipo de interdictos servía para

retener la posesión, en este tipo de interdictos se encuentran:

a) Interdicto uti posidetis. Usado para defender la posesión de cosa

inmueble a favor de la persona que en el momento de interponerlo está
poseyendo de forma no viciosa frente al adversario.
b) Interdicto utrubi. Con él se trataba de defender la posesión de una cosa
mueble y era concedido a favor de la persona que ha poseído más
tiempo la cosa durante el último año. Esa posesión tiene que ser no
viciosa frente al adversario. Este interdicto tiene que ejercitarse en el
plazo de un año desde que se ha sufrido la perturbación.

Interdictos recuperandae possessiones: interdictos utilizados para

recuperar la posesión, dentro de los cuales están:

14
Puig Peña, Federico. Op. Cit. Páginas: 65 - 67.

21
a) Interdicto de vi o unde vi. Concedido a favor de la persona que ha sido
expulsada de su fundo o se le ha impedido entrar en él por cualquier forma
de violencia. El requisito para promover este interdicto era la posesión no
viciosa frente al adversario y ejercitarlo en el plazo de ese año en el que se
haya llevado a cabo la violencia.

b) Interdicto de vi armata o unde via armata. En este caso el interdicto era

interpuesto frente a la persona que había sido expulsado de su fundo con
ayuda de gente armada. Se diferencia del anterior en que no tiene límite
temporal para su interposición y además frente a él nos e podía oponer la
excepción de posesión viciosa.

c) Interdicto de precario. Utilizado a favor del que cedía una cosa en estado
precario para recuperarla. Esa cosa podía ser mueble o inmueble.

Interdicto adipiscendae possessiones: éste es un interdicto especial que no

protege la posesión sino que va dirigido a adquirirla. Es un interdicto
hereditario y también es conocido como Interdicto Possessio iuris y se
interponía para poseer cosas corporales.

1.3.4.1. Protección legal de la Posesión en Guatemala:

La protección de la posesión en la legislación guatemalteca atiende

a una doble necesidad:

 Asegurar el orden público; y

 Proteger al poseedor en virtud de que se presume propietario.

El poseedor goza de las acciones procesales conocidas como

Interdictos, las cuales se ventilan mediante el procedimiento del
Juicio Sumario, entre estos juicios están:

22
 1. De amparo, de posesión o de tenencia;
2. De despojo;
3. De apeo y deslinde; y
4. De obra nueva y peligrosa.

Los interdictos sólo proceden respecto de bienes inmuebles y de

ninguna manera afectan las cuestiones de propiedad ni de posesión
definitiva. En ellos no se resolverá cosa alguna sobre la propiedad.
De lo anterior se infiere que mediante los interdictos se ventilan
cuestiones de posesión, lo cual se reafirma con el texto del segundo
párrafo artículo 249 del Código Civil guatemalteco, el cual establece:
No podrá rechazarse la demanda por la circunstancia de haberse
denominado equivocadamente el interdicto que legalmente procede,
siempre que de los hechos alegados y probados aparezca que se ha
violado un derecho de posesión. En tal caso, el juez resolverá de
acuerdo con las normas del interdicto que proceda, para restituir las
cosas al estado anterior al hecho que motivó la demanda.

El que ha sido vencido en el juicio de propiedad o en el plenario de

posesión, no puede hacer uso de los interdictos, respecto de la
misma cosa.

Al respecto el artículo 250 del Código Civil establece que el vencido

en cualquier interdicto puede, después, hacer uso del juicio plenario
de posesión, y una vez adquirida ésta, no se interrumpirá, aunque se
interponga demanda de propiedad, sino hasta la sentencia definitiva.

Es necesario tomar en cuenta que la acción interdictal solo podrá

interponerse dentro del año siguiente a la fecha en que ocurrió el
hecho que las motiva, de no hacerse dentro de ese plazo, la acción
habrá caducado.

23
1.4. El Registro de la Propiedad:

El Registro de la Propiedad es una institución pública que tiene por objeto la

inscripción, anotación y cancelación de los actos y contratos relativos al
dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles identificables.

En Guatemala el registro General de la propiedad comienza a funcionar en el

año 1,877 durante el mandato presidencial del General Justo Rufino Barrios,
quien fungió como Presidente de la República durante el período de 1,873 al
año 1,885. El Registro de la Propiedad se organiza, funciona y rige por la
Constitución Política de la República de Guatemala, por el Código Civil y por
su Reglamento respectivo, el cual fue emitido mediante el Acuerdo
Gubernativo número 359-87 del 13 de mayo del año 1987 el cual establece la
forma en que se desarrollan las actividades y servicios que presta el Registro
General de la Propiedad y del Segundo Registro de la Propiedad,
correspondiendo la inspección de cada Registro al Juez de Primera Instancia
del ramo civil designado por la Corte Suprema de Justicia.

Tanto el Registro General de la Propiedad, como el Segundo Registro, aplican

el sistema concentrativo, reuniendo en una misma institución varias
jurisdicciones departamentales, bajo una misma organización, recursos
humanos y materiales y utilizando el sistema de Inscripción de Folio Real, en
el cual se asigna a cada bien inscrito un número de finca por cada folio, en el
que se inscriben todos los cambios, transmisiones, gravámenes y anotaciones
relacionadas con la finca; el folio real se divide en tres secciones, una
relacionada con la descripción física del inmueble y el propietario; otra en la
que se inscribe lo relativo a las cargas y limitaciones que pesan sobre el
inmueble y una tercera dedicada a las hipotecas y gravámenes en general.15

Las inscripciones en el registro de la propiedad pueden pedirse por cualquier

persona que tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir. Los
15
Matta Consuegra, Daniel., Derecho Sucesorio y Registral. Guatemala, Ediciones Mayté. 2004. Pág. 68-69.

24
 registradores harán toda inscripción, anotación o cancelación, dentro del
término de ocho días, contado desde la fecha de recepción del documento. Si
éste diere lugar a varias operaciones de las que realiza el Registro, el término
se ampliará en seis días más.

La constitución Política de la República establece que el registro de la

Propiedad, deberá ser organizado a efecto de que en cada departamento o
región que la ley determine, se establezca su propio registro de la propiedad y
el respectivo catastro fiscal.16

En la actualidad en Guatemala existen dos Registros, el Registro General de

la Propiedad ubicado en la ciudad de Guatemala y el Segundo Registro de la
Propiedad que se ubica en la ciudad de Quetzaltenango, en los libros de éste
último registro se encuentran inscritos los bienes inmuebles que se ubican en
los departamentos de: Quetzaltenango, San Marcos, Huehuetenango, Quiché,
Totonicapán, Sololá, Retalhuleu y Suchitepéquez, correspondiéndole al
registro general de la Propiedad la inscripción de los bienes del resto de los
departamentos de país.

Se debe tomar en cuenta que con la creación del Registro de la Propiedad en

Guatemala se pretende brindar a la sociedad una garantía relativa al estado
jurídico de sus bienes, ya que el objetivo de llevar un registro de los bienes es
mantener un control y generar certeza jurídica sobre los mismos, con el fin de
que el propietario no sea afectado en cuanto a su derecho de propiedad por
terceras personas. Es por ello que el Registro de la Propiedad se ha fijado
principios que sirven para darle una certeza jurídica al individuo respecto a su
propiedad.

Es importante establecer que el motivo primordial de la creación del Registro

de la Propiedad es garantizar a todos los habitantes del Estado la seguridad
jurídica de sus bienes inmuebles y de esa forma tener un mejor control de los

16
Constitución Política de la República de Guatemala, (Asamblea Nacional Constituyente 1,985), Fecha de
emisión 31/05/1985. Fecha de publicación: 03/06/1,985. Artículo 230.

25
actos y operaciones que se realicen sobre estos, con el objeto de generar
certeza jurídica sobre los mismos. En ese sentido, el Registro de la Propiedad
ha implementado nuevos y avanzados controles para que los usuarios no
sean afectados en sus derechos.

1.4.1. Principios que inspiran al registro de la propiedad:

El derecho registral abarca las normas y procedimientos cuyas finalidades son

la publicidad y la seguridad de los hechos y derechos, actos y contratos que
producen consecuencias jurídicas frente a terceros; doctrinariamente sus
principios básicos son los siguientes:

 La autonomía económica;
 El sistema de folio real (comprende a su vez el principio de
especialidad o determinación);
 El principio de especialidad;
 El principio de fe pública;
 Principio del Tercero registral;
 Principio de tracto sucesivo;
 Principio de legalidad; y
 Principio de prioridad;

1.4.1.1. Principios Registrales en la Legislación Guatemalteca:

En la legislación registral guatemalteca se reconocen los siguientes

principios:

a) Principio de Publicidad: éste principio tiende a dar seguridad

jurídica al tráfico inmobiliario y garantiza los derechos reales
inscritos, evitando la existencia oculta o encubierta de
gravámenes y limitaciones que puede afectar a terceros. En
virtud del principio de publicidad, lo inscrito en el registro se
entiende conocido por todos y por lo tanto, nadie puede alegar

26
 ignorancia de lo que conste en sus asientos; por ejemplo en el
caso de los contratos, éstos se perfeccionan con el
consentimiento de las partes y con relación a terceros, desde
que es presentado en las oficinas del registro.

b) Principio del Tercero Registral: se considera tercero, aquel

que no ha intervenido en el acto o contrato inscrito. Se inscribe
en el acto o contrato pero no entra en el Registro.
Por tercero se entiende el que no ha intervenido como parte
17
en el acto o contrato. En general, es el ajeno totalmente a
los actos o contratos inscritos, contra quienes se opone lo que
conste en el Registro, pues lo que en él consta genera certeza
jurídica, por lo tanto los terceros deben respetar las
inscripciones.

c) Principio de Legalidad: éste principio establece que los

títulos que se presentan ante el Registro, deben someterse a
un examen de verificación para confirmar que al Registro
solamente ingresen títulos carentes de vicios. Este principio
tiene plena eficacia jurídica por medio de la calificación
registral a través de la cual el registrador, en forma provisional
o definitiva rechaza los títulos que adolecen de vicios o
defectos a través de la función calificadora. Al respecto el
Código Civil establece: “Si el documento presentado no fuere
inscribible o careciere de los requisitos legales necesarios, el
registrador lo hará constar en un libro especial que se llevará
para tales efectos y en el propio documento, el cual devolverá
al interesado, expresando la hora y fecha de recepción en el

17
Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo. Op. Cit. Artículo 1,148.

27
 Registro, así como la ley en la que se funda para suspender o
denegar la inscripción. 18

d) Principio de Prioridad: éste principio se considera por el

hecho o posibilidad de que existan dos o más títulos
contradictorios. Este principio parte de la regla romana que
dicta: primero en tiempo, primero en derecho, es decir;
primero en registro, primero en derecho. Su importancia
deviene de que pueden existir sobre un mismo bien dos
supuestos derechos y cuya coexistencia es imposible, en tal
caso prevalece la inscripción que primero se efectúe en
tiempo ante el Registro General o bien ante el Segundo
Registro de la Propiedad. Éste principio se encuentra
plasmado en los artículos 1141, 1142 y 1808 del Código Civil
guatemalteco.

e) Principio de Tracto Sucesivo: es considerado como una

continuidad del principio registral y tiene por objeto mantener
el orden regular de los titulares registrales sucesivos de
manera que todos los actos formen un encadenamiento
perfecto, brindando el historial eslabonado de las titulaciones
registrales de un inmueble. Según el principio de tracto
sucesivo o previa inscripción, debe existir una correlación
íntima entre cada inscripción inmediata anterior y la
subsiguiente, de modo que haya continuidad en la titularidad
registral.

f) Principio de Inscripción: por éste principio la persona

interesada en asegurar la propiedad de un bien inmueble

18
Ibid. Artículo 1128.

28
 puede solicitar la inscripción de sus derechos en el Registro
de la Propiedad, entendiendo por inscripción el acto mismo de
inscribir o asentar un hecho en los libros que se llevan en el
Registro, dando seguridad a los bienes objeto del apunte o
inscripción.
g) Principio de Fe Pública: la fe pública es una función
específica de carácter público, cuyo objetivo es fortalecer con
una presunción de verdad a los documentos sometidos a su
amparo. Es la garantía que tiene el tercero de buena fe para
adquirir un derecho debidamente inscrito, en la situación que
aparece en el Registro, la cual es considerada como legal y
exacta.
h) Principio de Consentimiento: para que el asiento se realice,
la inscripción debe basarse en el consentimiento de las partes,
esto significa que la parte que pierda el derecho, debe estar
en perfecta armonía con el que lo adquiere.
i) Principio de Especialidad: también llamado de
determinación, debido a que el principio de publicidad registral
exige determinar con precisión el bien objeto de los derechos.
De acuerdo con las disposiciones del Registro de la Propiedad
éste principio se configura en el llamado Folio Real que es
donde se establece a que se refiere la inscripción hecha en el
registro.
En materia de gravámenes, el principio de especialidad se
agudiza para requerir dos elementos básicos además de la
completa descripción de la finca, primero se requiere que en el
mismo folio se inscriban los gravámenes impuestos sobre la
misma finca determinando su preferencia y grado; segundo,
que cada inscripción resuma breve y exactamente las

29
 condiciones esenciales del crédito en cuanto a la naturaleza,
extensión y condiciones de la obligación.19

1.4.2. Sistemas Registrales:

Existen diversos sistemas registrales que se aplican dependiendo la

legislación de cada país, entre los más sobresalientes y aceptados por la
doctrina se encuentran:

1.4.2.1. Sistema Francés:

Éste sistema se encuentra representado en el Código Civil de Napoleón de

1804, y en la Ley de Transacciones del 23 de marzo de 1855; está inspirado
en el más puro individualismo y propone el consentimiento como único
requisito para transmitir la propiedad inmobiliaria, apartándose de esa forma
de la teoría del título y el modo. Éste sistema establece normas acerca de la
inscripción de la hipoteca y la transcripción de las donaciones. Tiene como
rasgos fundamentales la publicidad, la transcripción, la rogación, la
especialidad, el tracto sucesivo, la legalidad, la prioridad, los actos inscribibles
y la organización del Registro.

La crítica a éste sistema deviene de que los efectos de la inscripción son

débiles y ésta no es suficiente para garantizar la contratación inmobiliaria, la
posibilidad de hipotecas tácitas y generales, las limitadas facultades
calificadoras del registrador , la falta de folio real y la cantidad de actos no
sujetos a inscripción.

1.4.2.2. Sistema Alemán:

Tiene sus antecedentes en el Código Alemán de 1896 y sus rasgos esenciales

son: la configuración de todos los elementos necesarios para la constitución,
modificación y extinción de derechos reales, la inscripción debe ser

19
Matta Consuegra, Daniel. Op. Cit. Pág. 78 – 82.

30
constitutiva, la inscripción una vez realizada es declarativa, adopta un sistema
numerus Clausus, la legalidad, existe presunción de exactitud, fe pública y
organización del registro.

A ésta teoría se le critica porque da lugar a una innecesaria separación entre

el negocio causal y el acuerdo real, otorga una débil relevancia al tercero
protegido por la fe pública registral en la cual se comprende el tercer
adquirente a título lucrativo.

1.4.2.3. Sistema Suizo:

Está reglamentado por el Código Civil del 1 de diciembre de 1907, y en

ordenanza del registro del 22 de febrero de 1910. Sus rasgos fundamentales
son: se inspira en el sistema alemán, hace distinción entre título o acto causal
y el acuerdo real, ocupa el principio de legitimación, provee de fe pública, solo
inscribe derechos reales, obedece a la legalidad, es de tracto sucesivo y
necesita rogación.

El sistema suizo ha sido criticado en virtud de la limitación de los tipos de

derechos numerus clausus, el valor constitutivo de la inscripción haciendo a
ésta de carácter necesario y basando la misma en el elemento causal del
título; la protección real y exacta del tráfico jurídico inmobiliario, la debida
coordinación entre el catastro y el registro de la propiedad y la implementación
de un limitado en forma superior al derecho alemán.

1.4.2.4. Sistema Autraliano:

Llamado también sistema del Acta Torrens, debido a que su creador fue el
irlandés Sir Robert Richar Torrens, quien ocupó los cargos de Director de
Aduanas de Australia del sur y Registrador General. Sus rasgos
fundamentales son: la inmatriculación que consiste en el registro y marca de
una finca al momento de su ingreso al registro, el título de propiedad se emite
a favor del Estado y luego éste otorga la propiedad a un nuevo sujeto, da lugar
a la ejecución por acreeduría hipotecaria, el certificado del título produce plena

31
 prueba, concede protección al nuevo adquirente, el título otorgado es
inatacable, el registro es llevado por fincas.

Éste sistema ha sido criticado por la expoliación que puede sufrir el propietario
debido a la inatacabilidad del título otorgado en virtud de que no hay un control
notarial.

1.4.2.5. Sistema Difusivo:

Éste sistema es descentralizado, se realiza por regiones y consiste en

establecer Registros en todas las jurisdicciones donde existan autoridades
locales, bajo la guardia y custodia de secretarios de las municipalidades.

1.4.2.6. Sistema Medio:

Por éste sistema se establecen registro en las capitales de los Distritos o

Cabeceras Departamentales, con jurisdicción sobre todo el departamento y
con supervisión a nivel nacional, éste sistema es similar al que adopta la
legislación guatemalteca.

1.4.2.7. Sistema Concentrativo:

Consiste en reunir en un sola oficina o institución, varias cabeceras distritales

o departamentales bajo la misma organización y con recursos comunes.

El Registro de la Propiedad actualmente adopta éste sistema, aunque el

mandato constitucional es que se rija por el sistema medio.20

1.4.3. Fines del Registro de la Propiedad:

El Registro de la propiedad de Guatemala es declarativo, ya que su eficacia se

basa en declarar la existencia, transmisión, modificación o extinción de un
derecho constituido con anterioridad a la presentación del testimonio de la
Escritura al Registro, o sea con el otorgamiento de la Escritura ante un

20
Matta Consuegra, Daniel. Op. Cit. Pág. 86- 91.

32
 Notario. Es una institución destinada a dar fe de los actos, documentos,
contratos, resoluciones de índole muy diversa con preponderancia
administrativa y judicial.

La finalidad primordial de Registro de la Propiedad es proporcionar seguridad

jurídica al tráfico de inmuebles mediante la publicidad de la constitución,
declaración, transmisión, modificación, extinción y gravamen de los derechos
reales y posesión de bienes inmuebles, dando una apariencia jurídica de
legitimidad y fe pública a lo que aparece anotado y asentado en el Registro
Público.

De no existir el registro de la Propiedad, no habría certeza de la titularidad en

un bien inmueble, pues habría que investigar el inmueble desde sus
antecedentes más remotos para verificar la concatenación entre el primer y el
último propietario o poseedor, a lo que doctrinariamente se le ha denominado
prueba del diablo, debido a la dificultad que ello implica.

Se infiere entonces, que la finalidad del registro es dar seguridad a los actos y
relaciones jurídicas, realizados entre particulares, su constitución, declaración,
transmisión, modificación, extinción y gravamen con apariencia de legitimidad,
haciéndose públicos oficialmente una vez que han sido registrados. 21

1.4.4. Documentos Inscribibles

Los libros y registros que se llevan en el Registro de la Propiedad son públicos

y se llevan por separado, teniendo para el efecto a su cargo la inscripción de:

a) Los títulos que acreditan el dominio de los inmuebles y de los derechos

reales impuestos sobre ellos;
b) Los títulos traslativos de dominio de los inmuebles y en los que se
constituyan, reconozcan, modifiquen y extingan derechos de usufructo,
uso, habitación, patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre y

21
Matta Consuegra, Daniel. Op. Cit. Pág. 71-72.

33
 cualesquiera otros derechos reales sobre inmuebles; y los contratos de
promesa sobre inmuebles o derechos reales sobre los mismos;
c) La posesión que conste en título supletorio legalmente expedido;
d) Los actos y contratos que transmitan en fideicomiso los bienes
inmuebles o derechos reales sobre los mismos;
e) Las capitulaciones matrimoniales, si afectaren bienes inmuebles o
derechos reales;
f) Los títulos en que conste que un inmueble se sujeta al régimen de
propiedad horizontal; y arrendamiento o sub arrendamiento, cuando lo
pida uno de los contratantes; y obligatoriamente cuando sea por más de
tres años o que se haya anticipado la renta por más de un año;
g) Los ferrocarriles, tranvías, canales, muelles u obras públicas de índole
semejante, así como los buques, naves aéreas y los gravámenes que
se impongan sobre cualesquiera de éstos bienes;
h) Los títulos en que se constituyan derechos para la explotación de minas
e hidrocarburos y su transmisión y gravámenes;
i) Las concesiones otorgadas por el Ejecutivo para el aprovechamiento de
las aguas;
j) La prenda común, prenda agraria, prenda ganadera y la prenda
industrial o comercial;
k) La posesión provisional o definitiva de los bienes de ausente;
l) La declaratoria judicial de interdicción y cualquier sentencia firme por la
que se modifique la capacidad civil de las personas propietarias de
derechos sujetos a inscripción o la libre disposición de los bienes;
m) Los edificios que se construyan en predio ajeno con el consentimiento
del propietario; los ingenios, grandes beneficios, desmotadoras y
maquinaria agrícola o industrial que constituyan unidad económica
independiente del fundo en que estén instaladas; y

34
 n) Los vehículos automotores y demás bienes muebles fácilmente
identificables por los números y modelos de fabricación. 22

Para el caso de la literal c), ha de tomarse en cuenta que tratándose de

bienes inmuebles, la posesión por diez años, fundada en justo título,
adquirida de buena fe, de manera continua, pública y pacífica; da derecho
al poseedor para solicitar su titulación supletoria a fin de ser inscrita en el
Registro de la Propiedad. 23

El poseedor de bienes inmuebles, que carezca de título inscribible en el

registro de la Propiedad, podrá solicitar su titulación supletoria ante el Juez
de Primera Instancia jurisdiccional del lugar en el que se encuentra ubicado
el inmueble.

El interesado deberá probar la posesión legítima, continua, pacífica,

pública, de buena fe y a nombre propio, durante un período no menor de
diez años, pudiendo agregar la de sus antecesores, siempre que reúna los
mismos requisitos.24

1.4.5. Modernización del Registro de la Propiedad:

El siglo XXI es un siglo de grandes cambios y avances tecnológicos; el

Registro de la Propiedad ha echado mano de esos avances y de las
grandes ventajas que traen consigo las herramientas de la informática. De
conformidad con el segundo párrafo del artículo 1132 del Código Civil de
Guatemala, cuando el Registro este en capacidad de hacerlo, sustituirá los
duplicados que se indican en este artículo por tomas micro fílmicas de los
documentos originales, disponiéndose la forma más apropiada para su
clasificación y conservación.

22
Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo. Op. Cit., Artículo 1125.
23
Ibid. Artículos 620, 633.
24
Ley de Titulación Supletoria, (Decreto 49-79 del Congreso de la República de Guatemala y sus reformas).
Fecha de emisión 26/07/1,979. Fecha de Publicación: 09/08/1979. Artículo 1.

35
Por su parte el artículo tercero del reglamento del registro de la propiedad,
establece que: En los sistemas registrales se seguirá el sistema de folio
real, el cual podrá ser complementado conforme a los procedimientos de la
técnica moderna, como la computación, microfilmación y similares.

El Registro de la Propiedad en Guatemala, desde hace algunos años ha

iniciado un proceso de modernización de sus procedimientos y registros, la
cual ha basado en un conjunto de componentes de hardware, software y
servicios dentro de un concepto integral, el cual comprende el sistema
automatizado de las operaciones registrales que son propias del registro;
los servicios de conservación y almacenamiento seguro de la información
relacionada con los libros de inscripciones que se operan en el Registro, a
efecto de facilitar su acceso a través de imágenes; y los servicios de
mantenimiento y soporte de la administración de sistemas, así como el
servicio de garantía y servicio técnico de cada componente.

Éste proceso de automatización comprende en cada operación registral; la

verificación de la existencia y calidad del Notario Autorizante del
instrumento público de que se trate; la asignación de un número de
documento y el registro de la fecha y hora de su presentación ante el
registro de la Propiedad; el cálculo de los honorarios, el escáner de los
archivos, archivos en discos ópticos de los documentos presentados al
Registro, la inscripción registral del documento con identificación del
operador que lo calificó y el resumen del estado del inmueble; revisión de
todas las inscripciones de dominio y gravámenes del inmueble objeto de la
operación registral inscripción del documento presentado y razón registral
en el propio documento; todas éstas operaciones se pueden realizar en
línea.

36
 Finalmente se procede a la firma electrónica25 de las inscripciones y
razones de los documentos, las cuales quedan incorporadas al sistema en
forma inmediata, definitiva e inmodificable.26

La importancia de la modernización del Registro de la propiedad va más

allá de la agilización de los trámites dentro de la institución. La
modernización surge por la necesidad de tener mejores controles para
poder proveer seguridad jurídica en el tráfico de inmuebles, constituyendo
la publicidad un importantísimo instrumento para garantizar la constitución,
declaración, transmisión, modificación, extinción de un derecho de
propiedad y de los gravámenes que pesan sobre los bienes inmuebles
debidamente registrados. Con ello se transparenta la situación de los
predios para beneficio de los ciudadanos.

1.4.5.1. Ejemplos de la Modernización del Registro de la Propiedad:

Anteriormente los libros del Registro de la Propiedad eran de la siguiente

forma:

Los folios se manejaban de la siguiente manera:

25
Ley para el reconocimiento de las comunicaciones de Firmas Electrónicas, (Decreto 47-2008 del
Congreso de la República de Guatemala), Emisión: 19/08/2008. Publicación. 16/09/2008.
26
Matta Consuegra, Daniel. Op. Cit. Pág. 95-96.

37
38
Folio izquierdo de un libro del Registro de la Propiedad:

39
Folio derecho de un libro del Registro de la Propiedad:

Actualmente el Registro de la Propiedad opera con un sistema de

información computarizada que permite el resguardo de la información en
una base de datos muy bien protegida y además cuenta con sistema que
permite que el Registro cuente con una copia de seguridad de la
información recopilada.

Actualmente y luego de la modernización los libros del Registro de la

Propiedad tienen la siguiente vista:

40
Una inscripción hecha actualmente en el Registro de la propiedad se ve de
la siguiente manera:

41
 1.4.6. EFECTOS JURÍDICOS DE LAS INSCRIPCIONES DEL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD

Las inscripciones hechas por el Registro con todos los requisitos de ley,
produce desde su fecha efecto contra terceros. Los títulos supletorios
inscritos producirán los mismos efectos del título de dominio.

Las inscripciones registrales no convalidan los actos y contratos nulos

según las leyes. Esto no obstante, los actos o contratos que se ejecuten u
otorguen por persona que en el registro aparezca con derecho a ello, una
vez inscritos no se invalidarán en cuanto a tercero, aunque después se
anule o resuelva el derecho del otorgante, en virtud de causas que no
aparezcan del mismo Registro.

Las acciones resolutorias o rescisorias no perjudicarán a tercero que haya

inscrito su derecho. Únicamente perjudicará a tercero lo que aparezca
inscrito o anotado en el Registro.

Los títulos inscritos o anotados surtirán efectos contra tercero y aun contra
los acreedores singularmente privilegiados, desde la fecha de su entrega al
Registro.

En cuanto a la posesión registrada de un inmueble, una vez consumado el

término de diez años desde la fecha de la inscripción del título del Registro
de la Propiedad, se convierte en inscripción de dominio y puede oponerse a
cualquiera otra inscripción de propiedad relativa al mismo bien.27

27
Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo. Op. Cit., Artículos: 637, 1143- 1148.

42
 CAPITULO II

2. LA TITULACION SUPLETORIA

La Titulación Supletoria es el procedimiento legal, por medio del cual se puede

llegar a adquirir el derecho de propiedad de un bien inmueble como consecuencia
del transcurso del tiempo determinado en ley para que un sujeto ejerza sobre el
mismo la posesión, y por este medio se consigue un justo título para adquirir un
verdadero derecho real.

Es pues la Titulación Supletoria el mecanismo legal por el que se transforma la

situación de la posesión convirtiéndose en la institución de la propiedad con todas
y cada una de las facultades que ésta otorga y con la protección de las normas
jurídicas establecidas.

En virtud de que la posesión no otorga un derecho de disposición propiamente

dicho, los legisladores establecieron un procedimiento legal por medio del cual un
sujeto puede llegar a obtener la propiedad de la cosa que ha poseído por el tiempo
que determina la ley y bajo los presupuestos que la ley establece y que con ello
se le dé a la persona la facultad de poder gozar de los derechos que conlleva ser
legítimo propietario, este procedimiento se denominó Titulación Supletoria.

Al respecto el artículo 633 del Código Civil de Guatemala establece que la

posesión por diez años da derecho al poseedor para solicitar su titulación
supletoria siempre y cuando existan los supuestos que se deben probar
plenamente y que son su posesión legítima, continua, pacífica y pública tal y como
lo establece también la ley respectiva.

El poseedor de bienes inmuebles que carezca de título inscribible en el Registro

de la Propiedad Inmueble puede solicitar en la vía voluntaria su titulación ante un
Juzgado de Primera Instancia probando plenamente su posesión legítima,
continua, pública y pacífica durante un tiempo no menor de diez años.

43
Existe una limitación en cuanto a la obtención de la propiedad a través de la
titulación supletoria, la cual consiste en que los inmuebles situados dentro de las
reservas del estado no pueden titularse supletoriamente lo mismo que los excesos
de las propiedades raíces; y solo los guatemaltecos de origen pueden titular
supletoriamente los terrenos comprendidos dentro de los quince kilómetros a lo
largo de las fronteras y del litoral. Si se trata de personas jurídicas, los individuos
que la formen deben ser todas guatemaltecos de nacimiento, tal circunstancia
deberá probarse fehacientemente al realizar la solicitud.

La Constitución Política de la República de Guatemala, en su artículo 123 señala

que: Sólo los guatemaltecos de origen, o las sociedades cuyos miembros tengan
las mismas calidades, podrán ser propietarios o poseedores de inmuebles
situados en la faja de quince kilómetros de ancho a lo largo de las fronteras,
medidos desde la línea divisoria.

Se puede determinar que la titulación supletoria es un procedimiento que se

realiza cuando se quiere adjudicar el derecho de propiedad de un inmueble que ha
sido poseído de conformidad con la ley y por el período legalmente establecido y
aunque el trámite es largo y complejo se continúa aplicando en virtud de la
dificultad que se ha encontrado en la realización del proceso catastral.

2.1. Objeto de la Ley de Titulación Supletoria:

El objeto de la Ley de la Titulación Supletoria recae sobre el otorgamiento

de seguridad en cuanto al dominio de bienes inmuebles, estableciendo
para el efecto el procedimiento que ha de seguirse durante el trámite de la
titulación supletoria y los efectos que ésta, una vez hecha, provoca.

44
2.2. Antecedentes legales en Guatemala:

2.2.1. Época Pre – Colonial:

La civilización maya que habitó Guatemala no conocía el concepto de

propiedad privada, ello como consecuencia de la forma de vida y de
organización que se practicaba en ese momento, ya que solamente eran
propietarios los jefes de tribu o caciques y al resto de la población
solamente se les otorgaba un derecho llamado calpulli, por este derecho se
concedían porciones de tierra para que las explotaran en formaciones
grupales en una especie de usufructo.

2.2.2. Época Colonial:

Con la invasión y conquista española inicia la imposición y dominio sobre

los indígenas despojándolos de las tierras que éstos poseían, dando lugar a
una distribución desproporcionada de las tierras, la cual ha permanecido
durante el transcurso del tiempo.

2.2.3. Época Independiente:

La época independiente inicia cuando los criollos se apoderan del control

sobre las tierras quienes impulsaron la apropiación de mayores extensiones
de tierra, por lo que en la primera ley promulgada por la Asamblea Nacional
Constituyente con fecha 27 de enero de 1825, la cual disponía que los
terrenos baldíos se transformen en propiedad privada, con excepción de los
ejidos y pastos comunales, pero las clases desposeídas no tuvieron la
posibilidad de obtener tierras.

En el año 1831, Mariano Gálvez inició un movimiento reformista para

declarar baldías todas las tierras realengas, y reducir a propiedad particular
tanto los ejidos como las tierras baldías como medio para intensificar la
economía nacional haciendo productivas las tierras baldías a gran escala.

45
Cuando inició la reforma liberal en el año 1871 el General Justo Rufino
Barrios impulsa la supresión de tierras comunales originando
procedimientos de compra, remate y ocupación de tierras de terratenientes
las cuales fueron convertidas a parcelas pequeñas pertenecientes a los
indígenas y se crea el Registro de la Propiedad.
La revolución de 1944 se orienta a la protección de los desafortunados y
como consecuencia se creó la Ley de Titulación Supletoria para favorecer la
posesión de las tierras para quienes la hubieran cultivado por un período no
menor de diez años sin título legal.
Bajo el mandato del Coronel Jacobo Arbenz Guzmán, se promulga la Ley
de Reforma Agraria, la cual estaba dirigida a eliminar el sistema feudal de
tierras e intenta dotar de tierras a los trabajadores agrícolas que no las
poseyeran, pero con el decaimiento de éste gobierno se modifica éste
sistema y se da una regresión al sistema colonizador anterior.

2.2.4. Antecedentes Legislativos:

El primer Código Civil guatemalteco entró en vigencia el 15 de septiembre
de 1877, y regulaba de manera concreta la legitimación de la posesión con
fines registrales.
Éste Código introdujo las figuras de la prescripción positiva, conocida
como: usucapión y la titulación supletoria como dos instituciones jurídicas
distintas. La prescripción adquisitiva o positiva se encontraba regulada en
el título VII del libro II, el cual se denominó: De las Cosas: del modo de
adquirirlas y de los derechos que las personas tienen sobre ellas, y
comprendiendo los bienes muebles e inmuebles.
En el caso de los inmuebles establecía que el derecho prescribía en cinco
años sí se trataba de actos entre vivos, en diez años si se trataba de actos
entre ausentes y veinte años en el caso de los terrenos baldíos, además
debía existir la concurrencia de los requisitos de estar fundada en justo
título, adquirida de buena fe, en forma pacífica, continua y pública. Una vez
perfeccionada la prescripción positiva, producía el dominio sobre el bien

46
poseído y con la acción que surgía del dominio, podía reivindicarse de
cualquier poseedor e interponerse como excepción perentoria.
Los títulos supletorios en su parte sustantiva se encontraban regulados en
el título V del libro III que trataba lo relativo a la hipoteca en general. Y su
parte adjetiva se encontraba regulada en el Código de Procedimientos
Civiles, por medio de lo que se llamó interdicto de adquirir, el cual podía
tramitarse indistintamente ante el Juez de Primera Instancia departamental
o ante el Juez de Paz jurisdiccional, estableciendo la prohibición de probar
la posesión a través de la declaración de testigos.
En cuanto a la titulación supletoria, establecía que el título supletorio era
emitido para que el propietario que a la fecha de la publicación del código
careciera de título hábil para la inscripción, pudiera inscribir su derecho.
Al reformarse éste código se estableció que, el título supletorio fue
considerado un medio provisional cuyo objeto exclusivo era expeditar la
transición del antiguo al nuevo sistema hipotecario y evitar que se
lesionaran derechos anteriormente adquiridos.
El 10 de mayo de 1926, la asamblea legislativa de Guatemala, emitió el
Decreto 1455 Ley de Titulación Supletoria, en la cual se establecía como
Juez competente para conocer las diligencias de titulación supletoria, el de
primera instancia civil del departamento en donde se encontraran ubicados
los bienes, quien era competente para conocer de la solicitud presentada de
manera personal o por medio de mandatario, justificando la posesión por
diez años o más, aceptando como medio de prueba la declaración
testimonial.
También regulaba que el tiempo de posesión que tuviera el interesado
hasta el día de la solicitud, se le debía agregar la del causahabiente para el
cómputo del término de diez años en su caso.
Al reformarse los dos primeros capítulos del Código Civil, la titulación
supletoria quedó regulada en su parte sustantiva conforme al Decreto
legislativo 1932 y la parte adjetiva en el Código de Enjuiciamiento Civil y
Mercantil, Decreto Legislativo 2009, titulo segundo, denominado: De los

47
Títulos Supletorios, capítulo único. Tanto el trámite como los requisitos no
sufrieron ninguna modificación.

Luego con la promulgación del Decreto Legislativo 2268 de fecha 16 de

marzo de 1938, se aprobó el Decreto 2053 del Presidente de la República,
de fecha 16 de enero de ese mismo año, por medio del cual se suspendió la
tramitación de titulaciones supletorias con el fin de reformar el Código Civil
que regulaba específicamente la titulación supletoria.
El 21 de abril de 1938 según Decreto 2039 de la asamblea legislativa, se
derogó el capítulo que regulaba la tramitación de la titulación supletoria y
entró en vigencia una nueva ley que transformó el trámite judicial en
administrativo, a cargo de la sección de tierras. Posteriormente se promulgó
el Decreto Legislativo 2317 de fecha 25 de abril de 1939 conteniendo como
únicas variaciones, la ratificación de la solicitud, la no intervención de
mandatario, y la imposibilidad de titular los inmuebles ubicados en las fajas
fronterizas por persona no nacidas en Guatemala.
Con la revolución de 1944, se emitió por parte de la Junta Revolucionaria
de Gobierno, el Decreto número 70 de fecha 11 de marzo de 1945, Ley de
Titulación Supletoria, el cual establecía que quienes hubieran cultivado la
tierra por un periodo no menor de 10 años sin título legal podía acudir en la
vía voluntaria y ante un juzgado de primera instancia departamental a
presentar la solicitud y tramitación del expediente.
El 3 de mayo de 1946, se promulgó el Decreto 232 del Congreso de la
República, con el cual se ratificó el Decreto 70 de la Junta Revolucionaria
de Gobierno, con la modificación de que no se podía extender título
supletorio de extensiones de terreno mayores de quinientas hectáreas,
salvo que se tratara de terrenos labrados o cultivados, en cuyo caso el título
supletorio amparaba cualquier extensión, siempre que ésta no excediera de
4,502 hectáreas; Y las personas extranjeras naturales o jurídicas debían
probar que los inmuebles a titular estaban destinados exclusivamente al
desarrollo o incremento de su negocio principal.

48
El 26 de julio de 1979, el Congreso de la República de Guatemala, emitió el
Decreto 49-79, Ley de Titulación Supletoria, la cual entró en vigencia el 22
de agosto de 1979 derogando el Decreto 232 del Congreso de la República
de Guatemala, de fecha 3 de mayo de 1946 y sus reformas; así como el
Decreto 31-78 del Congreso de la República de Guatemala, el cual
suspendía los trámites de los títulos supletorios, privando con ello a los
legítimos poseedores de bienes inmuebles, de un instrumento que les
permitiera inscribir legalmente sus derechos posesorios.

2.3. ELEMENTOS

Para que se pueda producir la Titulación Supletoria es necesario que haya

posesión por el tiempo establecido legalmente, y por consiguiente los
elementos de ésta vienen a ser los mismos elementos que conforman a la
posesión, es decir; los elementos de la titulación supletoria son: el Corpus:
que lo constituye la cosa en sí, sobre la cual ha de ejercerse el dominio, y
el Ánimo de Posesión, que es la mera intención de tener la cosa y ejercer
sobre ella los derechos y obligaciones de dueño. Es sumamente importante
que además de los elementos anteriores se consideren, la posesión
legítima, continua, pacífica, pública, de buena fe y que ésta se ejerza en
nombre propio.

2.4. Procedimiento de la Titulación Supletoria:

El artículo 634 del Código Civil establece que las diligencias de titulación
supletoria deben sujetarse al procedimiento que señala la ley respectiva, y
que la resolución aprobatoria de las mismas es título para adquirir la
propiedad. La Ley de Titulación Supletoria, contenida en el decreto 49-79
del Congreso de la Republica Guatemala.

El artículo 1 de la ley mencionada establece: “El poseedor de bienes

inmuebles que carezca de título inscribible en el Registro de la Propiedad,
podrá solicitar su titulación supletoria ante un Juez de Primera Instancia del

49
Ramo civil. El interesado deberá probar la posesión legitima, continua,
pacifica, pública, de buena fe y a nombre propio, durante un periodo no
menor de diez años, pudiendo agregar la de sus antecesores, siempre que
reúna los mismos requisitos.”

La ley de Titulación Supletoria marca el procedimiento a seguir para poder

titular supletoriamente bienes inmuebles. El trámite se lleva a cabo
mediante diligencias voluntarias. Esto significa que la jurisdicción por la que
se va a tramitar este procedimiento carece de Litis a falta de controversia
entre partes y al respecto establece los siguientes pasos:

1. Se presenta el escrito inicial, ante un Juez de Primera Instancia del

Ramo Civil, del domicilio donde se encuentra situado el inmueble, el
cual, además de los requisitos exigidos por el artículo 61 del Código
Procesal Civil y Mercantil para todo escrito dirigido a un juez, deberá
contener:

 Descripción del inmueble: Nombre, dirección, ubicación (aldea,

municipio o departamento), extensión, indicación de si es
inmueble rústico o urbano.
 Linderos, colindancias, medidas y servidumbres que soporta.
 Indicación sobre de quien se adquirió la posesión y los
documentos que se tengan para probarlo.
 Tiempo de poseer el inmueble.
 Proposición de experto medidor, que puede ser empírico o
profesional colegiado.
 Indicación de si se tiene o no matricula fiscal y valor estimado
del inmueble.
 Proposición de dos testigos que sean vecinos y propietarios de
inmuebles en el mismo municipio donde se encuentra situado
el inmueble a titular.
Además de los requisitos ya indicados, el interesado deberá
acreditar que es guatemalteco natural de origen, tal como lo

50
 establece el artículo 2 de la Ley de Titulación Supletoria, debe
también, demostrar que ha poseído el bien inmueble por el plazo
que la ley establece y que dicha posesión ha sido ejercida de
buena fe, pacífica y públicamente.

La primera solicitud de las diligencias de titulación supletoria

deberá ser firmada por el interesado; los memoriales
subsiguientes podrán ser firmados por el solicitante, si no pudiere
hacerlo, los firmará a su ruego otra persona o bien el Abogado
director.

2. El Juez emite una resolución, dándole trámite o rechazando la

solicitud, y ordena publicar edictos por tres veces en el término de un
mes en el Diario Oficial y manda que se fijen también en la
Municipalidad del lugar donde se encuentra situado el inmueble.
Además ordena oír a los testigos y citar a la Procuraduría General de
la Nación, que es el órgano representante del Estado y que deberá
ser parte en todas las diligencias de esta índole, y pide un informe a
la Municipalidad, el cual se deberá rendir en el plazo de quince días,
y que deberá contener lo siguiente:

 Una inspección ocular realizada por el alcalde;

 informe acerca de la existencia real del inmueble y su
identificación, si se conoce al solicitante como dueño y desde
cuándo, si paga arbitrios o contribuciones municipales y
desde cuándo, y si los testigos llenan los requisitos pedidos
por la ley.

Después de publicados los edictos, cualquier persona afectada

puede oponerse al trámite. En este caso, las diligencias se
suspenden y el Juez manda a que se prosiga el proceso en un juicio
en la vía ordinaria.

51
 3. El Juez confiere audiencia a la Procuraduría General de la Nación
por el plazo de ocho días.

4. El Juez emite auto aprobando las diligencias. Dicha resolución es

apelable. Se ordena además que se extienda certificación del auto
aprobatorio para que sirva de título inscribible en el Registro General
de la Propiedad o en el Segundo Registro de la Propiedad si fuera el
caso, y también se manda dar aviso al Catastro Nacional.28

2.5. EFECTOS JURÍDICOS DE LA TITULACIÓN SUPLETORIA

Cuando el procedimiento de la titulación supletoria finaliza, se emite la

respectiva resolución judicial, ésta se inscribe en el Registro de la
Propiedad y al pasar diez años de hecha la inscripción de la resolución
judicial emitida, se convierte en inscripción de dominio, la cual es oponible a
cualquier otra inscripción posterior sobre el mismo bien.

Una vez transcurridos diez años posteriores a la inscripción de dominio, el

interesado se convierte en usucapiente, quien puede entablar juicio para
que se le declare dueño antes de que transcurran los diez años que exige la
ley, y la sentencia que declare al usucapiente como propietario es título
para inscribir la propiedad y para cancelar el asiento o registro a favor del
antiguo dueño, sí lo había.29

2.6. Recursos en contra de la Titulación Supletoria:

Los recursos o medios de defensa que tienen las personas que resulten
afectadas con el trámite que se está realizando se pueden hacer valer en el
momento que se notifica a los colindantes y demás personas que tengan
interés en el inmueble y al ocurrir la interposición de algún recurso el trámite
28
Ley de Titulación Supletoria, Op. Cit. Artículos 5 – 11.
29
Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo. Op. Cit., Artículo 637.

52
 se suspende inmediatamente, los recursos a los que es susceptible la
tramitación de la titulación supletoria son los siguientes:

2.6.1. Oposición:

Derecho de defensa del que goza quien se sienta afectado por el trámite de
la titulación supletoria, siempre que sea civilmente capaz, de conformidad
con la Constitución Política de la República la defensa de la persona y sus
derechos son inviolables, nadie podrá ser condenado, ni privado de sus
derechos, sin haber sido citado, oído y vencido en proceso legal ante juez o
tribunal competente preestablecido30. A éste mandato constitucional
obedece la posibilidad de interponer el recurso de oposición.

2.6.2. Apelación:

La apelación es el medio de impugnación que se utiliza en el trámite de la

titulación supletoria, interpuesto por quienes intervienen legalmente en el
mismo, con éste recurso se pretende que el Tribunal competente examine y
resuelva la impugnación planteada.

Interpone el recurso de apelación la persona que no esté de acuerdo con lo

resuelto por la judicatura que conoció el procedimiento de la titulación
supletoria y que resulte afectada por la resolución.

Son susceptibles del recurso de apelación las resoluciones que suspendan

o denieguen el trámite de la titulación supletoria, así mismo el auto final que
apruebe o impruebe dicho trámite para alcanzar el título inscribible.31

Éste recurso en cuanto a su interposición, trámite y resolución debe seguir

el trámite establecido en el Código Procesal Civil y Mercantil.32

30
Constitución Política de la República de Guatemala, Op. Cit. Artículo 12.
31
Ley de Titulación Supletoria, Op. Cit. Artículo 12.
32
Código Procesal Civil y Mercantil, (Decreto ley 107 del Congreso de la República de Guatemala) Emisión:
14/09/1963. Publicación. 119/12/1963. Artículos: 602 – 610.

53
 2.6.3. Revisión:

Éste recurso persigue establecer si durante el trámite de la Titulación

Supletoria se cumplió con los requisitos establecidos en la ley respectiva, y
en su caso lograr la cancelación de la inscripción que se hubiere hecho en
el Registro de la Propiedad.

Mientras no hayan transcurrido los diez años desde la inscripción de la

resolución que aprueba la titulación supletoria, las diligencias de titulación
supletoria podrán; revisarse, ya sea a instancia de parte o del Ministerio
Público.33

2.6.4. Nulidad:

La nulidad tiene por objeto que, cuando haya sido declarada con lugar la
acción intentada contra las diligencias de titulación supletoria, se mande a
cancelar la inscripción del título en el Registro de la Propiedad, y que se
certifique lo conducente en contra del solicitante de estas, para la
imposición de las sanciones que correspondan de conformidad con la ley.

La acción de nulidad de las diligencias de titulación supletoria que se hayan

establecido en contra de lo establecido por leyes que prohíban la titulación
supletoria de determinados bienes o en las que se haya violado la ley,
podrá ejercitarse tanto por el Ministerio Público como por cualquier
interesado.

El Ministerio Público deberá actuar por iniciativa propia o por denuncia que
al efecto se le presente, sin que sea preciso que el denunciante tenga
interés personal en el caso.

33
Ley de Titulación Supletoria, Op. Cit. Artículo: 14.

54
 Sí la nulidad se declara con lugar, se mandará cancelar, en su caso, la
inscripción en el Registro de la Propiedad y se certificará lo conducente
para los efectos de las sanciones penales. 34

34
Ibid., Artículo 15.

55
 CAPITULO III

3. EL REGISTRO DE INFORMACIÓN CATASTARAL

El Catastro Nacional de Guatemala es una institución del Estado, autónoma y de

servicio, con personalidad jurídica, patrimonio y recursos propios. Fue creado
mediante el Decreto número 41-2005 del Congreso de la República de Guatemala,
Ley del Registro de Información Catastral.

3.1. Definición de Registro de Información Catastral:

Es un registro inmobiliario, de carácter administrativo, dependiente del

Estado en el que se describen los bienes inmuebles, rústicos y urbanos, y
sus características.

El catastro nacional es el registro donde se lleva la estadística de los

inmuebles. Es la autoridad catastral, que tiene por objeto establecer,
mantener y actualizar el catastro nacional, según lo preceptuado en la ley
respectiva, así como en sus reglamentos. Todas sus actuaciones y registros
son públicos, se rige por su ley respectiva y su s reglamentos.

El catastro puede ser definido como la estadística gráfica de la propiedad y

la riqueza inmueble, mediante la cual se obtiene el conocimiento real del
territorio de un país para los distintos efectos civiles, fiscales, económicos y
administrativos.

3.2. Antecedentes históricos del Registro de Información Catastral:

La historia agraria de Guatemala ha sido conflictiva, y la legislación resulta

insuficiente, ante ello se creó el Registro de la Propiedad y el Catastro
Nacional, los cuales han sido fuentes de certeza jurídica y orden territorial
en Guatemala.

56
El catastro nacional de Guatemala nace juntamente con las iniciativas de la
firma de la Paz y la creación de la Comisión Institucional para el Desarrollo
y Fortalecimiento de la Propiedad de la Tierra, conocida por sus siglas
como PROTIERRA, creada en el año en 1,997.

Durante los primeros ocho años se sientan las bases del catastro por la
cooperación internacional y en 2,005 se crea una institución estatal
autónoma y de servicio, con personalidad jurídica, patrimonio y recursos
propios mediante la aprobación por parte del Congreso de la República de
Guatemala de la Ley del Registro de Información Catastral, por sus siglas:
RIC.

La ley apunta tiene una orientación de tipo jurídico, garante de la seguridad

de la tenencia de la tierra. Para llegar a fundar un catastro serio, se requiere
una confrontación entre la realidad jurídica de la propiedad expuesta en el
Registro General de la propiedad y, la tenencia real levantada en campo,
orientando los procesos hacia la regularización. El Registro de Información
Catastral ha establecido las bases de un catastro moderno, totalmente
digital, apuntando hacia la digitalización de su información y en donde cada
predio está referenciado a través del posicionamiento de sus coordenadas
en el sistema geodésico del país.

En su plan estratégico, el Registro de Información Catastral ha establecido

cinco ejes estratégicos para lograr el cumplimiento de sus obligaciones:

a. Establecimiento catastral, con el objetivo de concluir para el

año 2,025 el proceso de establecimiento catastral de todo el
territorio nacional;
b. Regularización en el marco del proceso catastral y estudios
catastrales;
c. Sistema y mantenimiento de información catastral;

57
 d. Generación y promoción del uso de productos y servicios
catastrales y
e. Políticas y planificación en materia catastral.

Los resultados alcanzados hasta ahora por el Registro de Información

Catastral se centran principalmente en el levantamiento de la información
predial, aunque el ritmo actual posterga por mucho tiempo el objetivo de
contar con un país “catastrado” debido a las complejidades inherentes a la
situación de la tierra en el país.

El modelo catastral actual no ha permitido la interiorización de los costos

por parte de la sociedad ya que la operación catastral se financia casi
exclusivamente con fuentes de la cooperación internacional, lo que pone
en peligro su sostenibilidad en el largo plazo.

3.3. Principios del Registro de Información Catastral:

El Registro de Información Catastral se rige por los siguientes principios:

a) Respeto: ejerce sus funciones respetando la multiculturalidad y la

diversidad que prevalece en Guatemala.
b) Transparencia: en el uso de recursos financieros y en el capital humano;
c) Equidad: en el proceso y reconociendo las diferencias de cada uno de
los actores;
d) Confiabilidad; en la generación, resguardo, manejo y distribución de la
información;
e) Eficiencia y Eficacia: en el cumplimiento de sus funciones;
f) Participación: activa de los actores en los diferentes procesos para la
toma de decisiones;
g) Servicio de calidad: orientado a la satisfacción de las necesidades de los
usuarios.

58
3.4. Características del Registro de Información Catastral:

Para que los fines del catastro puedan cumplirse es necesario que éste
reúna las siguientes características:
 Que sea descriptivo y gráfico
 Público
 Actualizable

Éstas características obedecen a que el catastro nacional es el medio

idóneo para sistematizar la información territorial y coadyuvar al Gobierno
en la toma de decisiones, brindando para el efecto información precisa y
clara que permita determinar cuáles son los bienes públicos y privados, que
áreas o zonas carecen de inscripción registral, cuales se encuentran
debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad; y así determinar
quiénes y en qué calidad detentan la posesión de bienes inmuebles.

3.5. Fines del Registro de Información Catastral:

Los fines que persigue el catastro son:
 Obtener información completa sobre la propiedad inmueble de un
país.
 Proporcionar certeza y seguridad jurídica a los propietarios y
poseedores de bienes inmuebles.
 Brindar ayuda en la toma de decisiones para la resolución de
conflictos sobre bienes inmuebles.

3.5.1. El Registro de Información Catastral en la Actualidad:

El Registro de Información Catastral es un instrumento técnico de

desarrollo, para la obtención y mantenimiento de la información territorial y
legal para múltiples fines, representada en un registro de forma gráfica y
descriptiva de todas las tierras a nivel nacional orientado a garantizar la

59
 certeza y seguridad jurídica de los propietarios, poseedores y tenedores de
la tierra.

El proceso de las operaciones del registro de Información Catastral ha sido

diseñado con flujos de retroalimentación intra e interfases y/o actividades
precedentes cuando se requiera la revisión o enmienda del proceso de un
predio o de una zona en proceso catastral, permitiendo con esto mayor
flexibilidad de adaptación a la validación en el proceso de práctica de las
operaciones.

El Registro de Información Catastral actúa en coordinación con el Registro

de la Propiedad, sin perjuicio de sus funciones específicas. Tiene su
domicilio en el departamento de Guatemala, su cede central está ubicada
en la veintiuna calle, diez guión cincuenta y ocho de la zona trece, interior
colonia Aurora II, de la ciudad de Guatemala y cuanta con los órganos
técnicos y administrativos necesarios para el desempeño de sus funciones.

El Registro de Información Catastral es la autoridad competente en materia

catastral, que tienen por objeto establecer, mantener y actualizar el catastro
nacional, según lo preceptuado con la ley de la materia. Todas sus
actuaciones y registros son públicos. Los interesados tienen derecho a
obtener un tiempo prudencial, con las formalidades de la ley y sin limitación
alguna, informes, copias, reproducciones y certificaciones a costa del
interesado, rigiéndose en este aspecto, también por la Ley de Acceso a la
Información Pública, Decreto 57-2007 del Congreso de la República de
Guatemala. 35

3.5.2. Elementos constitutivos del Registro de Información Catastral:

El Registro de Información Catastral, por ser un registro de información

gráfica y descriptiva, cuenta con un archivo básico conformado por los
siguientes elementos:

35
Ley del Registro de Información Catastral (Decreto número 41-2005 del Congreso de la República de
Guatemala) Emisión: 19/07/2005. Publicación. 20/07/2005. Artículo 2.

60
a) Diagnóstico de la propiedad;

b) Fichas de recopilación de información de campo y de registro;

c) Material cartográfico y fotográfico con información catastral;

d) Actas de verificación de mojones y linderos;

e) Planos cartográficos autorizados por profesionales o técnicos

competentes;

f) Planos para el Registro de Información Catastral de los predios;

g) Listados de coordenadas de los vértices o esquineros de los predios en

el centro de referencia nacional;

h) Derroteros;

i) Informes circunstanciales por predio de análisis catastrales;

j) Declaración de predio catastrado regular o irregular;

k) Memorias de cálculo;

l) Índices alfanuméricos;

m) La constancia de posicionamiento de vértices o esquineros;

n) Formularios de dudas a campo o a registro y sus resoluciones;

o) Los expedientes que tengan presentada solicitud de revisión técnica;

p) Código de clasificación catastral; y otros documentos y gráficas

descriptivas que consideren de importancia para el Registro de
Información Catastral.

61
 Los anteriores elementos constituyen parte de la base de datos del Registro
de Información Catastral, la cual es de naturaleza pública y corresponde a
éste su mantenimiento y constante actualización. 36

3.5.3. Régimen Jurídico del Registro de Información Catastral:

El Registro de Información Catastral como una institución estatal,

relativamente joven, inició en el ejercicio de sus funciones construyendo las
bases y lineamientos del trabajo que desarrollaría a largo plazo, partiendo
de la elaboración, consenso y aprobación de documentos técnicos, legales
y administrativos con el propósito de socializar el proceso catastral, por lo
que actualmente cuenta con la siguiente normativa catastral:

3.5.3.1. Ley Base:

a. Constitución Política de la República de Guatemala.

b. Ley del Registro de Información Catastral.

3.5.3.2. Reglamentos:

a. Reglamento de Aranceles

b. Reglamento de la Ley del Registro de Información Catastral.

c. Reglamento de Tierras Comunales.

d. Reglamento de Registro de Agrimensores.

e. Reglamento ESCAT

f. Reglamento de Operaciones Registrales.

g. Reglamento para la administración del fondo catastral administrativo.

h. Reglamento interno de trabajo.

i. Reglamento de la carrera administrativa de los trabajadores.

36
Ibid., Artículo 25.

62
j. Reglamento del fondo rotativo del Registro de Información Catastral.

k. Reglamento de Viáticos del Registro de Información Catastral.

3.5.3.3. Políticas y Estrategias:

a. La certeza jurídica de la tierra.

b. Participación de las municipalidades.

c. Plan estratégico institucional.

d. Política de carácter multifinalitario.

e. Planificación estratégica institucional 2,007 – 2,025.

3.5.3.4. Manuales:

a. Manual de Normas Técnicas parte 01

b. Manual de Normas Técnicas parte 02

c. Manual de Normas Técnicas parte 03

d. Manual de Normas Técnicas parte 04

e. Manual de normas y procedimientos financieros.

3.5.3.5. Guías Operativas:

a. Guía de Productos Gráficos y Simbología.

b. Guía Metodológica del Proceso de Identificación y Delimitación del

Perímetro de la Jurisdicción Municipal.

c. Guía Metodológica para el Levantamiento Catastral en Áreas

Protegidas.

d. Guía Metodológica para el Levantamiento Catastral en Reservas

Territoriales del Estado.

63
e. Guía Específica de Verificación y Georeferenciación de Sitios
Arqueológicos y Lugares Ceremoniales Indígenas.

64
3.5.4. ORGANIGRAMA DEL REGISTRO DE INFORMACIÓN CATASTRAL:

65
 3.5.5. Coordinación Interinstitucional del Registro de Información Catastral:

Debido a la naturaleza de los objetivos de la ley del Registro de Información Catastral,

especialmente los referentes a la administración de tierras, se han identificado una
serie de funciones y vinculaciones con otros organismos e instituciones que ejercen una
acción complementaria y sinérgica para el alcance de dichos objetivos y resultados
previstos.

Las relaciones de coordinación y complementariedad del proceso catastral han sido

normadas por medio de convenios de cooperación interinstitucional, en los cuales se
establecen las funciones y responsabilidades de cada institución, según sus mandatos
legales.

Para la realización de las actividades de establecimiento, mantenimiento y actualización

registro-catastral el Registro de Información Catastral estableció relaciones de
coordinación y suscribió convenios de cooperación enmarcados en la Ley del Registro
de Información Catastral, con instituciones partícipes en el proceso catastral 37, de tal
cuenta sostiene relaciones de colaboración con las siguientes instituciones :

a) Registro de la Propiedad

b) Instituto Geográfico Nacional

c) Municipalidades de las zonas declaradas en proceso catastral.

d) Fondo de Tierras

e) Consejo Nacional de Áreas Protegidas

f) Dirección de Bienes del Estado del Ministerio de Finanzas

g) Dirección General de Patrimonio Cultural del Ministerio de Cultura y Deportes

h) Mercy Corps.

i) Ministerio de Agricultura Ganadería y Alimentación

j) Oficina de Control de Áreas de Reserva del Estado

37
Ibid., Artículo 46.
66
 k) Secretaría de Asuntos Agrarios

l) Instituto Nacional de Boques

m) Secretaría General de Planificación de la Presidencia

n) CEIDEPA

o) Colegio de Abogados y Notario de Guatemala

p) Dirección de Bienes del Estado

q) Consejo Nacional de Registradores

r) Universidad San Carlos de Guatemala

s) Centros Universitarios Regionales de la Universidad San Carlos de Guatemala de

Petén, Cobán, Chiquimula, Quetzaltenango e Izabal.

t) Comité Consultivo para el establecimiento catastral en Áreas Protegidas.

3.6. PROCESO CATASTRAL:

Conjunto de actividades de tipo técnico-jurídico y administrativo, organizadas para la

obtención física y descriptiva de todos los predios del territorio nacional y su relación con los
titulares catastrales y registrales. 38

En el inicio del proceso catastral las mediciones de polígonos catastrales y predios deberán
estar referenciados al sistema geográfico nacional. El establecimiento catastral deberá
proporcionar, entre otras, la siguiente información sobre:

 Esquineros;

 Mojones;

 Linderos;

 Ubicación espacial;

38
Ibid., Artículo 26.
67
  Colindancias;

 Áreas de los predios;

 Cualquier otra característica que se considere útil al proceso catastral.

Durante este proceso, la persona o personas que tengan o consideren tener derechos
sobre el predio, podrán hacerse acompañar, a su costa, por asesores técnicos o jurídicos
que considere convenientes. Se garantiza al interesado y a sus asesores el acceso a la
información obtenida en cada una de las etapas finalizadas del establecimiento catastral.

En el ejercicio de sus funciones, el Registro de Información Catastral lleva a cabo las

siguientes fases para realizar el Proceso Catastral:

3.6.1. Fase de Actividades Previas e Investigación Registral:

Como etapa preparatoria a las actividades catastrales y con antelación a la declaratoria
de zona catastral, el Registro de Información Catastral investigará los datos físicos de
las fincas que corresponden a cada municipio, formulando para el efecto un diagnóstico
que servirá para la declaratoria de predios en proceso catastral o bien de predios
catastrados.

Ésta investigación se organiza para satisfacer las necesidades de información registral

para los diferentes usos que de ella se hacen en el establecimiento catastral y en
general de las diferentes actividades organizadas para el cumplimiento de las funciones
asignadas al registro de Información Catastral por disposición legal.

La investigación se realiza fundamentalmente en el Registro de la Propiedad y cuando

es necesario se complementa con la información de otros archivos públicos que posean
documentos relacionados con la tenencia de tierra, desarrollando cuatro actividades
complementarias:

a) Investigación de base para la determinación de los índices de finca por zona de

interés;
b) Investigación de derechos reales para obtener la información sobre derecho de
propiedad y otros derechos reales de cada finca inscrita a zona de interés;
c) La elaboración del diagnóstico de propiedad, como actividad previa a la
declaratoria de zona en proceso catastral;
68
 39
d) Realizar la confección del mosaico de fincas como actividad previa.

3.6.2. Fase de Establecimiento Catastral:

En esta segunda fase se desarrollan todas las actividades de tipo jurídico-técnico y

administrativo, organizadas de manera coherente para la obtención de información
física y descriptiva de todos los predios del territorio nacional y su relación con los
titulares catastrales y registrales.

Se inicia esta fase a partir de la declaratoria de zona en proceso catastral, luego se

levanta la información catastral con actividades preparatorias como las estrategias de
comunicación social y coordinación interinstitucional mediante convenios y
seguidamente se elabora el plano de polígonos catastrales.

Para efectos del levantamiento de información catastral, los técnicos del Registro de
Información Catastral se presentaran ante los propietarios, poseedores o tenedores de
los predios para requerirles información relativa a vértices o mojones, linderos y áreas
del predio que han de identificarse en material fotográfico o de cualquier otra
naturaleza, dicha información deberá consignarse en la ficha de investigación de
campo, la cual contendrá como mínimo la siguiente información:

a. Nombre del propietario, poseedor o tenedor y sus datos de identificación personal.

b. La dirección del propietario o poseedor del predio.

c. Los datos registrales de la finca, si estuviere inscrita en el Registro de la Propiedad.

d. Nombre del predio, si lo tuviere.

e. Circunscripción local, municipal y departamental.

f. Identificación y descripción de los mojones, linderos y área; de dichas circunstancias

deberá levantarse el acta respectiva, para lo cual será necesaria la participación de
los colindantes.

g. Tiempo de la tenencia del predio.

39
Ibid., Artículos 28 y 29.
69
 h. Información sobre si existe trámite legal para el reconocimiento de la posesión.

i. Nombre de la persona y dirección de quien obtuvo la propiedad, posesión o

tenencia, si lo supiere.

j. La justificación de la tenencia o posesión si la tuviere.

k. Datos principales del documento que ampara la propiedad, posesión o tenencia.

l. Nombre de los colindantes actuales.

m. Situación jurídica y cargas actuales que soporta el predio.

n. Toda aquélla información histórica, gráfica, oral o escrita que aporte el informante,
incluyendo planos y croquis.

o. Observaciones.

Una vez recibida la información antes descrita, se le entregará a cada titular o al

informante una constancia de predio censado, en la cual se consignará su
respectivo código catastral.

La declaratoria de una zona en proceso catastral es responsabilidad del consejo

Directivo del Registro de Información Catastral y se divulgara en idioma español y en
los idiomas existentes en la zona a catastrar. Dicha declaratoria será publicada en el
Diario Oficial y en los medios que sean más efectivos para asegurar su conocimiento en
el ámbito nacional, ello con el objeto de prevenir a los propietarios, poseedores y
tenedores de predios ubicados en ella, que se desarrollarán actividades catastrales, y
en consecuencia están obligados a proporcionar la información que le sea requerida.

Para ese efecto se considerarán los aspectos culturales, antropológicos, sociológicos y

todos aquellos que son importantes para comunicar y difundir el proceso de
establecimiento de catastro. El proceso de comunicación social deberá continuar
durante la ejecución de las siguientes fases del establecimiento catastral y en su
mantenimiento, para contar con la cooperación y participación de la población de la
zona a catastrar. 40

40
Ibid., Artículos: 30 y 31.
70
3.6.3. Fase de Mantenimiento Catastral:
Una vez hecha la declaratoria de zona catastral el proceso de establecimiento catastral
dará inicio dentro de los cinco días siguientes a la fecha de dicha declaratoria, para el
efecto los técnicos del Registro de Información Catastral deberán mantener una
planificación previamente establecida y requerir de los propietarios, poseedores o
tenedores la información que indica la ficha de investigación de campo de conformidad
con la ley, además deben plasmar la información obtenida a través de cualquier medio
material como la fotografía.
El proceso se hará constar en un acta de verificación de mojones y linderos, la cual
será firmada por lo poseedores, propietarios o tenedores, colindantes y los
representantes acreditados, como constancia de su conformidad o inconformidad.
En los casos en los cuales se manifestare inconformidad de linderos y mojones, al
momento de realizarse el levantamiento de la información catastral, el técnico catastral
marcará en el material cartográfico o de cualquier otra naturaleza las pretensiones de
los colindantes, y hará las observaciones que estime necesarias en la ficha de
investigación de campo. Así mismo informará a los titulares de los predios y sus
colindantes, que podrán acogerse al procedimiento de solución conciliatoria, mediante
el cual en Registro de Información Catastral citará a las partes en desacuerdo y les
propondrá soluciones conciliatorias; para este propósito el Registro de Información
catastral podrá solicitar la intervención de la institución que este oficialmente constituida
para mediar en estos asuntos. En este caso, podrán, a solicitud de parte interesada
solicitar participar en calidad de mediadores o como amigables componedores las
autoridades comunitarias que conozcan el problema y puedan aportar a su solución, y
cuando se trate de controversias dadas entre población indígena el Registro de
Información Catastral deberá aplicar los métodos de resolución propuestos por las
partes y que tradicional y culturalmente utilicen estos.
Si hubiere acuerdo y las partes manifestaren su conformidad, se levantará actas de la
conciliación y los técnicos catastrales determinarán los vértices de los linderos, de ser
posible, los materializarán y luego registrarán en el material cartográfico los vértices y
los linderos aceptados. Si transcurrido un plazo de sesenta días sin que las partes
lleguen a ningún acuerdo el registro de Información Catastral continuará con el análisis
jurídico y emitirá declaración de predio catastrado irregular para que las partes puedan
promover las acciones correspondientes.
71
Si los interesados solucionares sus deferencias posteriormente, deberán notificar al
Registro de Información Catastral los cambios acordados para su registro.
De dicha información la Unidad de Análisis Catastral del Registro de Información
Catastral efectuará un estudio que permita comparar los datos de investigación registral
con los obtenidos en el levantamiento de información catastral, a efecto de verificar si
hay coincidencia o no entre el sujeto y el objeto; consecuentemente emitirá un informe
circunstanciado que enviará a la Unidad de Análisis Jurídico para su estudio, cuyos
resultados definirán la condición del predio catastrado, lo cual permitirá determinar si es
un predio regular o irregular.

En esta fase se realizan exclusivamente dos actividades:

a) Se emite el certificado catastral y se aprueban los planos de modificaciones.

Luego de que se hayan agotado los análisis catastral y jurídico de un predio, y
habiéndose encontrado coincidencias en el objeto y la situación jurídica entre el
sujeto y el objeto se emitirá la declaración de predio catastrado regular. Cuando
dicha declaración se encuentre firme, será notificada al registro de la Propiedad
para que se realice la inscripción correspondiente en el dominio de la finca
respectiva, consignando el código de clasificación catastral asignado al predio, y en
consecuencia dicha información pasará a formar parte de los datos de identificación
de la finca.
En el caso de la declaración de un predio catastral irregular, ésta se da, debido a
que posterior a la finalización del análisis catastral y jurídico, no se han encontrado
coincidencias en el objeto o en la situación entre el sujeto y el objeto. Esta
declaración será notificada a las partes registrales y catastrales, quienes tendrán un
plazo de quince días a partir de la emisión de la declaración, para solicitar por los
medios legales la revisión técnica de las actuaciones, de lo contrario la declaración
quedará firme, por lo que a los predios catastrados irregulares que estén inscritos en
el Registro de la Propiedad, se les deberá hacer una inscripción especial en el
dominio de la finca, indicando la o las irregularidades, sin perjuicio del libre tráfico
inmobiliario.
a.1. Criterios para declarar un predio catastrado como irregular:
a.1.1. Aquéllos predios que no estén inscritos en el Registro de la
propiedad, serán declarados predios “catastrales irregulares”.
72
a.1.2. Los predios que presenten diferencia entre el área inscrita en el
Registro de la Propiedad y el área establecida físicamente. Sin embargo,
no se considerarán predios irregulares por su extensión los que se
encuentran en alguna de las siguientes situaciones:
a.1.2.1. Cuando el área inscrita sea menor o igual a mil metros cuadrados
y el área catastral se exceda hasta un veinte por ciento.
a.1.2.2. cuando el área inscrita sea de mil a novecientos mil metros
cuadrados y el área catastral exceda hasta un diez por ciento.
a.1.2.3. cuando el área resultante del levantamiento catastral sea menor
que el área registralmente inscrita, lo cual será considerado como un
defecto de área.
En este caso, una vez hecha la declaración catastral, se hará la anotación
respectiva en el Registro de la Propiedad, la cual quedará
automáticamente regularizada con el área real consignada por el Registro
de Información Catastral.
a.1.3. Irregularidades Especiales:
Son irregularidades especiales las siguientes:
a.1.3.1. Inubicabilidad de las fincas:
Se emite este tipo de declaratoria cuando con posterioridad a la
declaratoria de predios catastrados de todo un polígono y previo a la
declaración de zona catastrada, el Registro de Información Catastral
realizará un análisis de aquellos predios cuya ubicación espacial no
hubiese sido posible dentro del territorio de una zona catastral, con la
exclusiva finalidad de procurar su ubicación. De no ser posible la
ubicación del predio, el órgano catastral hará la declaración de finca
inubicable a efecto de que el Registro de la Propiedad efectúe la
anotación correspondiente, con lo cual queda prohibida la realización de
cualquier tipo de operación sobre tal finca.
El plazo para manifestarse en contra de la inubicabilidad es de tres años,
contados a partir de la fecha de la anotación en el Registro de la
Propiedad, transcurrido dicho plazo sin que se presente inconformidad, la
inubicabilidad será definitiva de pleno derecho y en consecuencia se

73
 tendrá por cancelada, operándose la cancelación en la columna y folio
correspondiente.
a.1.3.2. Incongruencia entre el titular registral y el titular catastral:
Sucede cuando un predio está siendo poseído por una persona distinta a
la que de conformidad con la inscripción del Registro de la Propiedad es el
titular del mismo, en consecuencia el Registro de Información Catastral
emitirá la declaratoria de predio catastrado irregular, con el objeto de que
el Registro de la Propiedad asiente una anotación en que se consignará el
nombre de la persona que posee el predio. 41

Previo al cierre del análisis catastral, los resultados preliminares deben darse a
conocer a la población en general, con el objeto de hacerlo de dominio público y
recabar información adicional necesaria para la culminación de la labor de la Unidad
e Análisis Jurídico del Registro de Información Catastral, la cual debe cerrarse con
la declaración de predio catastrado regular o predio catastrado irregular, la cual será
notificada la titular catastral en un período que no exceda quince días contados a
partir de la fecha de la declaratoria, la cual queda firme si en un plazo de treinta días
posteriores a dicha notificación no se presenta la solicitud de revisión técnica del
proceso, en forma verbal o por escrito.

b) Se registran los cambios del sujeto catastral por notificación del Registro de la
Propiedad.
Estando firme la declaración, ésta será notificada al Registro de la Propiedad, que
hará la inscripción correspondiente en el dominio de la finca respectiva,
consignando el código de clasificación catastral asignado al predio, y en
consecuencia dicha información pasará a formar parte de los datos de identificación
de la finca.
La declaración deberá contener como mínimo los datos catastrales y registrales que
identifiquen plenamente el predio y la finca correspondiente, y cualquier otro que se
establezca en el reglamento de la Ley del Registro de Información Catastral; y será
acompañada del plano del predio y la certificación catastral correspondiente.

41
Ibid., Artículo: 39 .
74
 Una vez declarada una zona como catastrada, los datos contenidos en lo referente
a las descripciones físicas de los predios regulares e irregulares, se modificarán por
las operaciones normales de mantenimiento registro-catastral que practique el
registro de Información Catastral y el Registro de la Propiedad, tendentes a
mantener la exactitud de la información.
Esta declaratoria debe ser difundida ampliamente para conocimiento de la población
en general, y en particular para los titulares de los predios comprendidos en la zona
catastrada. 42

3.6.4. Representación física de los Predios Catastrados.

Tanto en el establecimiento catastral como en el mantenimiento catastral, los predios se
representarán en planos y las zonas catastrales o conjunto de predios, en mapas. Cada
predio tendrá su respectivo código de clasificación catastral, el cual será asignado de
acuerdo al procedimiento establecido.
El material gráfico de los predios catastrados será elaborado conforme a la tecnología
que utilice la institución. Con la información obtenida del proceso catastral se integrará
la base de datos del Registro de Información Catastral, la cual es de naturaleza pública
y corresponde al Registro de Información Catastral su mantenimiento y actualización,
siendo éste, responsable de la administración de la información física descriptiva de los
predios catastrados. El Registro de la Propiedad anotará la información física del predio
catastrado, incluyendo su código de clasificación catastral y todos los demás datos
territoriales de la finca proporcionados por el Registro de Información Catastral, por
tanto; el Registro de la Propiedad, como tal, continuará siendo el responsable de la
administración de la información relativa al derecho de dominio y demás derechos
reales y anotaciones preventivas, limitaciones, cargas y cualquier otra situación jurídica
sobre la finca. 43

42
Ibid., Artículos: 33 – 41.
43
Ibid., Artículos: 42 – 44.
75
 CAPITULO IV

4. LA TITULACIÓN ESPECIAL
Es sabido que en Guatemala históricamente se han dado grandes conflictos derivados de la
tenencia de tierras, es por ello que recientemente se dio la creación de la figura jurídica de la
titulación especial, con la cual se pretende facilitar y agilizar la tramitación de actuaciones
dirigidas a legitimar la posesión y tenencia de las tierras, lo cual constituye un derecho universal
de toda persona humana y que el Estado de Guatemala garantiza a sus habitantes, además con
la titulación especial se pretende cumplir con los compromisos adquiridos con la firma de los
acuerdos de Paz.

La titulación especial es una figura de reciente creación dentro de nuestro ordenamiento jurídico.
Surge por la necesidad de establecer mecanismos claros, sencillos y rápidos, que permitan la
pronta solución de los conflictos relacionados con la tenencia de la tierra.
Como consecuencia del enfrentamiento armado que duró por más de tres décadas en Guatemala
y la ineficacia de la ley de titulación supletoria con respecto a la solución para la problemática de
legitimación de la posesión precaria de bienes inmuebles, aunado a la falta de un registro de la
propiedad moderno, que brindara información confiable y actualizada, para proveer de bienestar
general, se comienza la negociación y posterior firma de los Acuerdos de Paz.

Como conclusión de las negociaciones de los Acuerdos de Paz, específicamente en los

Acuerdos relativos a la tenencia y explotación de las tierras, Guatemala asume compromisos
orientados a resolver la problemática relacionada con la tenencia de la tierra.
Dentro de los compromisos mencionados se establecen acuerdos prioritarios tales como:
 La creación de las dependencias de asistencia legal y resolución de conflictos sobre la
tierra,
 La necesidad de revisar y actualizar los registros catastrales y de la propiedad inmueble, y
 La iniciación de reformas legales que permitan el establecimiento de un registro y catastro
descentralizado, multiusuario, eficiente, financieramente sostenible y de actualización fácil
y obligatoria; con el propósito no solo de beneficiar al sector repatriado en la recuperación
legal de sus tierras, sino que también cualquier guatemalteco legalice la posesión de las

76
 mismas, haciendo uso del derecho a la propiedad privada, como un derecho inherente a la
persona humana.

Como consecuencia de ello y en la búsqueda de lograr el cumplimiento de los compromisos

adquiridos se crea la figura de la Titulación Especial, contemplada dentro de la Ley del registro
de Información Catastral la cual fue creada por medio del Decreto número 41 – 2005 del
Congreso de la República de Guatemala.

Es importante mencionar que la figura de la titulación especial será aplicable mientras entre en
vigencia la Ley de Regularización de la tenencia de tierra.

4.1. Definición de Titulación Especial:

La titulación especial es el procedimiento legalmente establecido, a través del cual el legítimo

poseedor de un predio catastrado, declarado irregular por no estar inscrito en el Registro
General de la Propiedad o en el Segundo Registro de la Propiedad en su caso, puede inscribir
legalmente sus derechos posesorios, y marcar con ello el inicio del plazo de la prescripción
positiva que dé lugar a la adquisición e inscripción de dominio por medio de la figura de la
usucapión.
A efecto de tener una mejor manera noción de lo que es la Titulación Especial es necesario
conocer algunos términos que se relacionan íntimamente con la Titulación Especial, entre los
que se encuentran:
 Predio Catastrado: Se considera predio catastrado a aquel bien inmueble en el cual se
han consumado las operaciones técnicas del análisis catastral y jurídico, y que han
obtenido la declaración correspondiente. 44
 Predio Catastrado Irregular: Es el predio que, después del análisis catastral y jurídico,
no está inscrito en el registro de la Propiedad a que corresponda, o estando inscrito
presenta irregularidades y por consiguiente ha obtenido la declaración de predio
45
catastrado irregular. En el caso de la titulación especial únicamente es procedente la
irregularidad consistente en la ausencia de inscripción del predio en el Registro de la
Propiedad.

44
Ley del Registro de Información Catastral (Decreto número 41-2005 del Congreso de la República de Guatemala) Emisión:
19/07/2005. Publicación. 20/07/2005. Artículos: Artículo 23, literal r.
45
Ibid., Artículo 23, literal t.
77
  Prescripción Positiva: Es el transcurso del plazo establecido por la ley para poder
adquirir la propiedad de los bienes a través del ejercicio de la posesión. El que alega la
46
prescripción, debe probar la existencia del título en que funda su derecho.
Transcurridos diez años desde la fecha en que se inscribió el título supletorio en el
Registro General de la Propiedad, esta inscripción se convierte en inscripción de
dominio y puede oponerse a cualquiera otra inscripción de propiedad relativa al mismo
bien.47
 Usucapión: Es un medio utilizado por las personas para obtener el dominio de bienes
de los que únicamente se ha tenido la posesión. Puede adquirir la propiedad por
usucapión, todas las personas capaces para adquirir por cualquier otro título. Para que
la posesión produzca el dominio se necesita que esté fundada en justo título, adquirida
de buena fe, de manera continua, pública y pacífica y por el tiempo señalado en la ley.
48

 Justo Título: Es justo título para la usucapión, el que siendo traslativo de dominio, tiene
alguna circunstancia que lo hace ineficaz para verificar por sí solo la enajenación.49
En el caso de la usucapión, el acto jurídico que transfiere el derecho, es el justo título,
pero tratándose de bienes inmuebles, la operación debe inscribirse en el Registro de la
Propiedad respectivo, y para el efecto la ley establece que se haga constar en un
documento sujeto a normas legales, que no pueden evadirse, se habla entonces de la
escritura pública.

4.2. Requisitos para solicitar la Titulación Especial:

Para solicitar la titulación especial de un bien inmueble deben llenarse previamente los
siguientes requisitos:
 Que el predio catastrado luego del análisis jurídico tenga como única irregularidad la de no
estar inscrito en el Registro de la Propiedad;
 Que haya sido declarado predio catastrado irregular,
 Que la posesión esté fundada en justo título adquirida de buena fe, de manera continua,
pública, pacífica,

46
Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo. Op. Cit. Artículo: 649.
47
Código Procesal Civil y Mercantil., Op. Cit. Artículo: 637.
48
Ibid., Artículo 642 y 620.
49
Ibid., Artículo 621.
78
  Que la posesión se haya ejercitado por un periodo no menor de diez años.

4.3. Bienes Susceptibles de Titulación Especial:

Son susceptibles de titulación especial todos aquellos bienes inmuebles ubicados en zonas
declaradas en proceso catastral o catastradas y que hayan sido declarados como Predios
Catastrados Irregulares, que tengan como única irregularidad la de no estar inscritos en el
Registro de la Propiedad.

4.4. Bienes no afectos a la titulación especial:

No están sujetos al trámite de titulación especial los bienes inmuebles que se encuentren
ubicados en el departamento de El Petén y la franja transversal de norte, los bienes inmuebles
ubicados dentro de las reservas del Estado; dentro de las áreas protegidas; y los excesos de
las propiedades rurales y urbanas.50

4.5. Trámite de la titulación especial:

De acuerdo a lo que establece la Ley del Registro de Información Catastral, el trámite de
titulación especial se desarrolla de la siguiente manera:
4.5.1. Solicitud en acta de declaración jurada: El poseedor interesado en regularizar su
posesión debe presentarse ante el juez de asuntos municipales, o en su defecto,
ante el Alcalde Municipal del lugar en donde se encuentre ubicado el predio
catastrado irregular, a solicitar la suscripción del acta de declaración jurada, la
cual versará sobre los extremos siguientes:
 Que sobre el predio que se pretende titular no existe conflicto de
intereses.
 Que la posesión esté fundada en justo título, adquirida de buena fe, de
manera continua, pública, pacífica, por diez años. En cuanto a la
continuidad, el poseedor puede agregar a la suya la posesión de su
antecesor o antecesores, con tal que ambas posesiones llenen los

50
Ley del Registro de Información Catastral, Op. Cit. Artículo: 68.
79
 requisitos legales, la transmisión de derechos de posesión o simple
tenencia. 51
4.5.2. Formación y presentación del expediente: Una vez suscrita el acta de
declaración jurada, el poseedor deber acudir al Registro de Información
Catastral y presentar la siguiente documentación para la formación del
expediente correspondiente:
 Certificación de predio catastrado irregular,
 Plano del predio catastrado declarado irregular, extendido por el
Registro de Información Catastral;
 Datos de identificación personal del titular, y;
 Certificación del acta de declaración jurada suscrita ante el Juez
de asuntos municipales, o el Alcalde Municipal del lugar.
Recibida la documentación, el Registro de Información Catastral formará el
52
expediente respectivo y procederá a iniciar el trámite de titulación especial.
4.5.3. Publicación de edicto: Conformado el expediente, el Registro de Información
Catastral, publicará en el Diario Oficial por una sola vez, un edicto que contendrá
la indicación de que el predio se encuentra en proceso de registro, datos
personales del solicitante, información catastral del predio y la convocatoria a los
interesados para que en un plazo no mayor de treinta días se manifiesten sobre
el asunto.
4.5.4. Fijación de Edicto: El Registro de Información Catastral mandará fijar el edicto
con la misma información del que fue publicado, en el Juzgado de Paz
Jurisdiccional y la municipalidad de la jurisdicción del predio catastrado irregular;
durante treinta días, debiendo hacerlo de tal modo que coincida con el plazo
establecido para la publicación del edicto en el Diario Oficial.53
4.5.5. Oposición: Si se presentare oposición o se expresaren intereses contrarios a la
inscripción registral, el Registro de Información Catastral declarará contenciosa
la solicitud de titulación especial y remitirá el expediente a un tribunal
competente, debiendo notificarle a los interesados. 54

51
Sigüenza Sigüenza, Gustavo Adolfo. Op. Cit. Artículos: 618, 620, 633.
52
Ley del Registro de Información Catastral, Op. Cit. Artículo: 70.
53
Loc. Cit.
54
Ibid., Artículo 71.
80
 4.5.6. Resolución de fondo: Si no se hiciese valer oposición alguna al registro del
predio catastrado irregular, el Registro de Información Catastral emitirá la
resolución de fondo, que otorgue la titulación especial y ordene su registro. Si el
solicitante está casado o unido de hecho, el título será emitido e inscrito a favor
de ambos cónyuges, o convivientes. Transcurridos cinco años desde la
inscripción registral, la misma se convertirá en inscripción de propiedad. 55 Las
resoluciones de fondo serán razonadas, atenderán al fondo del asunto y serán
redactadas con claridad y precisión. 56
4.5.7. Notificación: Emitida la resolución de fondo que apruebe la titulación especial, el
Registro de Información Catastral le notificará de la resolución al titular o los
titulares en un plazo no mayor de quince días.57
4.5.8. Certificación de la resolución: El Registro de Información Catastral extenderá
certificación de la resolución, la cual constituirá título especial inscribible en el
Registro de la Propiedad.58
4.5.9. Avisos: Atendiendo al principio de interpretación de la ley por analogía 59, una vez
registrado el auto aprobatorio considerado como título especial, se debe dar
aviso de la inscripción a la Dirección de Catastro y Avalúo de Bienes Inmuebles y
a la Municipalidad de la jurisdicción donde se encuentra ubicado el bien
inmueble titulado.60

4.6. Recursos en el trámite de titulación especial:

La Ley del Registro de Información Catastral en el Artículo 57: establece: “Los actos
administrativos o resoluciones emitidas al amparo de esta Ley, podrán ser impugnados
de acuerdo con los recursos previstos en la Ley de lo Contencioso Administrativo.”
Dependiendo de la etapa en la que se encuentre la tramitación de las diligencias
voluntarias de titulación especial y por tratarse de un trámite administrativo ante el
Registro de Información Catastral, se pueden interponer los siguientes recursos:

55
Ibid., Artículo 72.
56
Ley de lo Contencioso Administrativo. (Decreto número 119-96 del Congreso de la República de Guatemala). Emisión:
21/11/1996. Publicación: 17/12/1996. Artículo 4.
57
Ley del Registro de Información Catastral, Op. Cit. Artículo: 72.
58
Loc. Cit.
59
Ley del Organismo Judicial, (Decreto número 2-89 del Congreso de la República de Guatemala) Emisión: 10/01/1989. Publicación:
28/03/1989. Artículo 10.
60
Ley de Titulación Supletoria, Op. Cit. Artículo: 11.
81
 4.6.1 Recurso de revocatoria: Se interpone en contra de las resoluciones dictadas
por autoridad administrativa que tenga superior jerárquico dentro del Registro de
Información Catastral; dentro de los cinco días siguientes a la notificación de la
resolución, en memorial dirigido al órgano administrativo que la dicto.61

4.6.2. Recurso de reposición: Se interpone en contra de las resoluciones dictadas por

la autoridad administrativa superior del Registro de Información Catastral, dentro
de los cinco días siguientes a la notificación de la resolución, ante la autoridad
recurrida.62

61
Ley de lo Contencioso Administrativo. Op. Cit. Artículo 7.
62
Ibid. Artículo: 9.
82
 CAPITULO V

5. ANÁLISIS JURÍDICO DEL PROCEDIMIENTO DE TITULACIÓN ESPECIAL DE LA LEY DEL

REGISTRO DE INFORMACIÓN CATASTRAL

5.1. IMPLICACIONES DE LA LEY DEL REGISTRO DE INFORMACIÓN CATASTRAL PARA

LA SEGURIDAD JURÍDICA DE LA PROPIEDAD EN GUATEMALA:

Mediante el Decreto número 41-2005, del Congreso de la República, se crea el Registro de

Información Catastral. Se trata de una Institución del Estado, autónoma y de servicio, con
personalidad jurídica, patrimonio y recursos propios. Su objetivo es establecer, mantener y
actualizar el catastro nacional.
Sin embargo, a pesar de esa autonomía, el objetivo de toda institución catastral, es dotar de
seguridad jurídica a la propiedad inmobiliaria y a sus titulares. El Registro de Información
Catastral deberá coordinar con otras instituciones del Estado ligadas a la misma problemática
agraria para el desempeño de sus funciones, con lo cual se garantiza la certeza jurídica en la
tenencia de tierras.

5.1.1. Obligación de Coordinación Interinstitucional:

La Ley del Registro de Información Catastral en su artículo cuarenta y seis establece que para
la realización de las actividades de establecimiento, mantenimiento y registro –catastral, el
Registro de Información Catastral establecerá relaciones de coordinación con otras
instituciones, tales como:

5.1.1.1. Coordinación con el Registro de la Propiedad:

Esta relación se instituye para el establecimiento y mantenimiento catastral, para este efecto
el Registro de Información Catastral recopilará la información registral relativa al dominio de
las fincas y otros derechos reales, la cual será utilizada en el proceso de investigación para los
diagnósticos de propiedad, análisis catastral y análisis jurídico.

La coordinación entre ambas instituciones inicia una vez que el Registro de información
Catastral ha definido las zonas que en sus prioridades estarán sujetas al proceso catastral, de
83
 lo cual debe informar al registro de la Propiedad, puesto que a partir de la declaratoria de zona
catastral, cualquier modificación de derechos que se opere en una finca ubicada en esa zona,
el Registro de la Propiedad dará aviso al Registro de Información catastral en un plazo no
mayor de quince días a partir de la operación registral, y el registro de Información catastral
anotará dicho en sus registros dentro del mismo plazo.

Cuando se cuente con la declaración de predio catastrado regular o irregular, el registro de la

Propiedad no operará en las fincas ninguna modificación en la superficie, mojones o linderos,
por razón de actos de desmembración o unificación, si al testimonio de la escritura no se
adjunta la certificación de la declaración emitida por el Registro de Información Catastral que
apruebe la modificación y el plano catastral correspondiente.

En el caso de que en los distintos análisis de información registral que se realizan en el

proceso catastral se detecten incongruencias entre los duplicados de los documentos que
sirven de fuente primaria para los asientos que se efectúen en los libros de inscripciones o lo
asentado en el historial de conservación de una finca, el registro de Información Catastral
informará de manera pormenorizada al registro de la Propiedad para que de oficio se
verifiquen los resultados del análisis y si fuera posible se operen los las enmiendas
respectivas. 63

Esta relación se fundamenta en la separación de funciones, pues mientras el Registro de

Información catastral es el encargado de la administración de la información física descriptiva
de los predios catastrados, el Registro de la Propiedad anotará la información física de los
predios catastrados, incluyendo su código de clasificación catastral, y en consecuencia los
datos territoriales de la finca serán consignados por el Registro de Información Catastral, pero
el registro de la Propiedad continúa siendo el responsable de la administración de la
información relativa al derecho de dominio y demás derechos reales, anotaciones
preventivas, limitaciones, cargas y cualquier otra situación jurídica sobre la finca. Por lo tanto,
el registro de Información Catastral y el Registro de la Propiedad quedan obligados a
establecer y fortalecer relaciones de coordinación para garantizar la certeza jurídica de las
nuevas fincas.

63
Ley del Registro de Información Catastral, Op. Cit. Artículo: 47 y 48.
84
 5.1.1.2. Coordinación con el Instituto Geográfico Nacional:

El Instituto Geográfico Nacional es una dependencia del Ministerio de Agricultura, Ganadería y

Alimentación, de carácter técnico científico, rector y proveedor de productos y servicios, que
elabora y garantiza la información geográfica confiable para la investigación, planificación y
monitoreo, para el desarrollo del país a nivel público y privado.

La relación del Registro de Información Catastral con el Instituto Geográfico Nacional tiene por
objeto la realización de las siguientes actividades:

a. La densificación y uso de la red geodésica para apoyo catastral,

b. La definición de términos de referencia para la ejecución y supervisión de vuelos para toma

de fotografía aéreas y la generación de productos fotográmeticos con fines multifinalitarios.

c. El uso de la base cartográfica nacional para efectos de planificación catastral.

d. El intercambio de la información referente a la identificación de límites municipales y

departamentales.

e. El acompañamiento a las municipalidades y gobernaciones departamentales en la

identificación física de límites municipales y departamentales.

f. La integración para fines de planificación nacional, en formato no modificable, de la

información de las zonas catastrales al centro Nacional de Información Geográfica, dicha
información no es comerciable, salvo autorización expresa del registro de Información
Catastral.

g. La definición y constitución de la Escuela de Formación para el desarrollo territorial y

catastral. 64

5.1.1.3. Coordinación con el Fondo de Tierras:

El Fondo de Tierras es la institución descentralizada del Estado, con facultades para facilitar la
de créditos para comprar tierras, dando así la oportunidad para producir en grupo o de forma
individual.

64
Ibid. Artículo: 49.
85
 El Registro de Información Catastral coordinará a través de un convenio específico, los
levantamientos catastrales de las zonas de adjudicación y regularización de la tenencia de la
tierra, que es responsabilidad del Fondo de Tierras, mediante la ejecución del proceso
catastral por la vía de administración directa o por medio de subcontratación y la
especificación de normas técnicas, acompañamiento técnico y de supervisión en aquellos
regularización que ejecute el Fondo de Tierras con colaboración de entidades no
gubernamentales, empresas privadas u otro tipo de proyectos que hayan sido convenidos
previo a la vigencia de la Ley del Registro de Información Catastral. 65

5.1.1.4. Coordinación con las Municipalidades:

La relación de coordinación entre el Registro de Información Catastral y las municipalidades,

obedece a la realización de las siguientes actividades:

a) Diseño y ejecución de la campaña de comunicación social y acompañamiento durante el

acompañamiento y exposición pública de resultados del proceso catastral.

b) Delimitación del perímetro de la jurisdicción municipal, coordinando para el efecto con las
municipalidades colindantes.

c) Adecuación de la información catastral municipal.

d) Establecimiento catastral, en el caso de que el municipio no se encuentre en una zona

declarada como catastral, siempre que el consejo municipal lo solicite y financie.

e) Definición de la nomenclatura física de los predios urbanos y rurales. 66

Salvo el caso identificado con la literal d), la relación se establecerá solamente con las
municipalidades que se encuentres dentro de una zona declarada como zona catastral.

65
Ibid. Artículo: 51.
66
Ibid. Artículo: 50.
86
 5.1.1.5. Coordinación con otras entidades estatales:

Todas las instituciones del estado quedan obligadas a dar su apoyo en lo que sea necesario y
en el ámbito de su competencia, para la realización del establecimiento catastral,
mantenimiento y actualización de la información registro-catastral. Un ejemplo de éste tipo de
relación, es la que se establece con el Consejo Nacional de Áreas Protegidas y la Oficina de
Control de Áreas de Reservas del Estado, las cuales se coordinan únicamente para las
actividades relacionadas con el establecimiento y mantenimiento catastral que se realiza en el
ámbito de su competencia. 67

5.1.2. Obligación de permitir el acceso a la información gratuitamente:

La Ley del registro de Información catastral establece en su artículo dos que, todos los
interesados dentro del proceso catastral tienen derecho a obtener en un tiempo
prudencial, con las formalidades de ley y sin limitación alguna, informes, copias,
reproducciones y certificaciones de las actuaciones a costa del interesado.

Así mismo, en el artículo 27 de la ley en mención el epígrafe indica: Asistencia técnico

legal y acceso a la información, en él se instituye que: durante el proceso, las personas
que tengan o consideren tener derechos sobre el predio, podrán hacerse acompañar, a
su costa, por asesores técnicos o jurídicos que considere convenientes. Se garantiza al
interesado y a sus asesores el acceso a la información obtenida en cada una de las
etapas finalizadas del establecimiento catastral.

Para tal efecto, la Ley del Registro de Información Catastral en el último párrafo del
artículo 28 obliga al Registro de la Propiedad y demás instituciones vinculadas con el
proceso catastral, a permitir el acceso gratuito a la información relacionada con el
proceso de establecimiento catastral.

En ese sentido, el Registro de Información Catastral y demás instituciones relacionadas

se rigen por la Constitución Política de la República de Guatemala que señala: Acceso
a archivos y registros estatales: “Toda persona tiene derecho de conocer lo que de ella

67
Ibid. Artículo 53.
87
 conste en archivos, fichas o cualquier otra forma de registros estatales, y la finalidad a
que se dedica esta información, así como a corrección, rectificación y actualización.”68

Además en este aspecto el Registro de Información Catastral se sujeta a lo establecido

en la Ley de Acceso a la Información Pública que establece en el numeral primero del
artículo uno que, su objeto es garantizar a toda persona interesada, sin discriminación
alguna, el derecho a solicitar y tener acceso a la información pública en posesión de las
autoridades y sujetos obligados por la dicha ley; dicha ley establece las normas y los
procedimientos para garantizar a toda persona, natural o jurídica, el acceso a la
información o actos de la administración pública, que se encuentren en los archivos,
fichas o registros o cualquier otra forma de almacenamiento de datos que se encuentre
los distintos organismos del Estado; rigiéndose básicamente por el principio de máxima
publicidad y gratuidad en el acceso a la información.

Los sujetos obligados a brindar acceso a la información pública están obligados a

mantener actualizada y disponible, en todo momento, de acuerdo con sus funciones y a
disposición de cualquier interesado la información que este en su poder; toda persona
tiene derecho a acceder a la información pública en posesión de los sujetos obligados
cuando lo solicite de conformidad con las ley, en consecuencia, los interesados
tendrán responsabilidad penal y civil, por el uso, manejo o difusión de la información
pública a la que tenga acceso de conformidad con las leyes aplicables, por tanto, los
sujetos deben tomar todas las medidas de seguridad, cuidado y conservación de los
documentos, elementos, expedientes de cualquier naturaleza a los que le hayan
permitido acceso.

El acceso a la información pública será gratuito, para efectos de análisis y consulta en

las oficinas del sujeto obligado. Si el interesado solicita la obtención de copias,
reproducciones escritas o por medios electrónicos se hará de conformidad con lo
establecido en la Ley de Acceso a la Información Pública, y solamente se cobrarán los
gastos de la reproducción de la información, tal reproducción solamente habilita al
estado para realizar el cobro por un monto que en ningún caso superará los costos del
mercado y no podrá exceder los costos necesarios para la reproducción de la

68
Constitución Política de la República de Guatemala, Op. Cit. Artículo 31.
88
 información, estando los sujetos obligados a esforzarse por reducir al máximo los
costos de la entrega de la información.

Para tal efecto, en el portal del Registro de información Catastral se encuentra un

formulario que debe llenarse por parte de quien esté interesado en obtener información
de sus registros.

5.1.3. Publicidad en el proceso catastral:

La publicidad es un principio que rige los actos de la administración, los cuales por mandato
constitucional son públicos, ello de acuerdo con el artículo treinta de la Constitución Política de
Guatemala.

De conformidad con el artículo dos de la Ley del Registro de Información Catastral, todas las
actuaciones y registros de tal institución son públicos, no solamente para las partes
interesadas, sino que la publicidad debe ser general, en ese sentido la ley en mención
establece la publicación en el Diario Oficial de algunos actos dados dentro del proceso
catastral, así como la difusión de sus actividades por los medio que la institución considere
pertinentes.

Así por ejemplo, la declaratoria de una zona en proceso catastral, debe ser publicada en el
Diario Oficial y en los medios que sean más efectivos para asegurar su conocimiento en el
ámbito nacional, con el objetivo de prevenir a los propietarios y poseedores y tenedores de
69
predios ubicados en ella, que se desarrollarán actividades catastrales.

En el caso del análisis catastral, previo a que éste sea cerrado, se presentan a la población
70
los resultados preliminares, con el objeto de hacerlo público. De acuerdo con la Ley del
Registro de Información Catastral la declaratoria de zona catastrada debe ser difundida
ampliamente para conocimiento de la población en general, particularmente para los titulares
de los predios comprendidos en la zona catastrada. 71

Al respecto, la Ley del registro de Información Catastral consigna en el artículo 31 la

comunicación social, señalando que previo a la fase de levantamiento predial, el Registro de
69
Ibid. Artículo 30.
70
Ibid. Artículo 34.
71
Ibid. Artículo 40.
89
Información Catastral, en coordinación con los Consejos Municipales y Alcaldes Auxiliares,
con la participación delas autoridades tradicionales y aquellas organizaciones
gubernamentales y no gubernamentales que tengan presencia en la zona catastral, diseñará y
pondrá en marcha un proceso de comunicación y difusión por diferentes medios y en los
idiomas que se hablen en dicha zona.

Para ese efecto, se considerarán los aspectos culturales, antropológicos, sociológicos, y todos
aquellos que sean importantes para el logro de los objetivos de comunicar y difundir el
proceso de establecimiento de catastro. El proceso de comunicación social deberá continuar
durante la ejecución de las siguientes fases del establecimiento catastral y en su
mantenimiento, para contar con la cooperación y participación de la población.

5.1.4. Exactitud de la información:

Dentro del proceso catastral se inicia una investigación, con el objeto de recabar la mayor
cantidad de datos físicos de las fincas que sea posible, datos con los que se formulará el
correspondiente diagnóstico. Dicha investigación se realizará en los archivos del Registro de
la Propiedad y con los propietarios, poseedores o tenedores de los predios, además se debe
contar con la participación de los colindantes para la confirmación de los datos consignados
en la investigación.

El objetivo de la investigación es generar conocimientos acerca de la propiedad de la tierra,

ello para formar criterios y directrices que serán aplicados durante el proceso catastral. La
obtención de la información física y descriptiva de todos los predios del territorio nacional,
debe ser lo más exacta posible, puesto que deben concordar los titulares catastrales y los
titulares registrales, además de coincidir la información sobre esquineros, mojones, ubicación
espacial, linderos, colindancias, áreas de los predios y cualquier otra característica física
relevante para la identificación plena del predio, con los datos obtenidos en la investigación
hechas en los registros y la aportada por los interesados y colindantes.

Para este efecto, se lleva a cabo el levantamiento catastral que consiste en la recopilación de
información por parte de los técnicos del Registro de Información Catastral, quienes se
presentarán a cada uno de los predios dentro de una zona catastral, información que será

90
enviada a la Unidad de Análisis del Registro de Información Catastral para que se verifiquen
las coincidencias entre el objeto y el sujeto.

La importancia de la exactitud de la información radica en que, una vez recopilados los datos
físicos de las fincas son sometidos a exhaustivos análisis por parte del Registro de
Información Catastral con el fin de realizar la declaratoria de predio catastrado ya sea regular
o irregular. Posteriormente a la declaratoria antes mencionada, se procede a realizar la
operación registral correspondiente, lo cual implica que la inscripción registral debe por sí sola
garantizar la certeza de que los datos consignados en ella son exactamente los que posee el
predio que identifican. Los datos contenidos en lo referente a las descripciones físicas de los
predios catastrados, únicamente se modificarán por las operaciones normales de
mantenimiento registro-catastral que practique el registro de Información Catastral y el
Registro de la Propiedad, ambas instituciones deben procurar realizar las todas acciones
tendentes a mantener la exactitud de la información, consecuentemente deben procurar su
mantenimiento y actualización, en pro de brindar certeza jurídica a los interesados.

5.1.5. Regularización Catastral:

Una vez que sea declarada una zona en proceso catastral o catastrada, inicia el proceso de
regularización de la tierra, por lo que cualquier desmembración o unificación que se opere en
las fincas inscritas en el registro de la Propiedad, para su identificación física deberán cumplir
con las normas técnicas y catastrales.

Los bienes del Estado, incluyendo a las entidades autónomas y descentralizadas, deben
enviar al Registro de Información Catastral un informe pormenorizado de todos aquellos
bienes inscritos o adscritos a su nombre en el Registro de la Propiedad y todos aquellos que
posean. Toda la información registral y catastral de los bienes inmuebles rústicos
pertenecientes al Estado deberá ser trasladada al Fondo de Tierras, de esta manera se
regularizarán tales predios.

A partir de la declaratoria de zona en proceso catastral, la transmisión de derechos de

posesión o simple tenencia, sobre predios no catastrados, el adquirente debe informar al
Registro de Información Catastral con el objeto de actualizar la información existente en el
registro.
91
 Con el proceso catastral se pretende realizar la plena identificación de los predios ubicados
dentro de una zona catastral, en cuanto a ubicación espacial, mojones, linderos, vértices y
colindancias, información que será analizada para determinar la situación territorial de los
predios, los cuales luego de ser catastrados de forma regular recibirán un código para su
inscripción en el Registro de la Propiedad, de esta forma se regularizará la situación de los
mismos.

En el caso de los terrenos baldíos rurales o urbanos, el Registro de Información Catastral

identificará los mismos con actas de conformidad de los mojones y linderos de los predios
colindantes y la declaratoria firme de los predios catastrados colindantes y del predio baldío,
así como el mapa del predio en relación con sus colindantes, cuando sean predios rurales se
enviará la información al Fondo de Tierras para que emita una resolución declarando la
procedencia y posterior inscripción a favor de la Nación. Cuando el predio sea urbano,
después de la identificación el Registro de Información Catastral emitirá declaratoria de predio
catastrado y se certificará a la Procuraduría General de la Nación para que tramite su
inscripción a favor del Estado.

Cuando se trate de regularizar tierras comunales, se determinará la comunidad de la

posesión, levantando la información predial calculando la extensión, para efectos de la
planificación del desarrollo de la comunidad, en tal caso, el Registro de Información Catastral
reconocerá y hará la declaratoria de tierra comunal y hará la declaratoria administrativa de la
misma, emitiendo certificaciones para que se ordene su Registro.

Cuando en el proceso catastral se determine la existencia de lugares ceremoniales indígenas,

el Registro de Información Catastral hará el levantamiento topográfico de la fracción
correspondiente y sus servidumbres de hecho que será notificada a la comunidad interesada y
a la institución que corresponda para que inicien las acciones de registro tendientes a
72
garantizar su existencia y uso ceremonial, con lo cual quedará regularizada.

Con el objeto de regularizar las tierras a través del proceso catastral, hay dos factores del
proceso que tienen especial importancia:

72
Ibid. Artículos: 58-66.
92
5.1.5.1. Los Agrimensores:

Un agrimensor es aquella persona especializada en medir la superficie de los terrenos y

levantar los planos correspondientes para representar la información física de los predios
catastrados.

La agrimensura, estudia los objetos territoriales a toda escala, focalizándose en la fijación de

toda clase de límites. En ese sentido el Registro de Información Catastral le da un lugar
específico a estos profesionales y les prepara y registra para el buen desempeño de las
funciones técnicas catastrales inherentes al proceso catastral.

Dentro del Registro de Información Catastral, el profesional agrimensor es el Ingeniero

Agrónomo o Ingeniero Civil, colegiado activo, inscrito debidamente el Registro de
Agrimensores, quienes por su preparación universitaria poseen el arte y conocimiento para
realizar operaciones técnicas de medición de tierras, interpreta, mide y representa la
información territorial, con el objeto de proveer datos para la valuación, ordenamiento,
certificación o registro de los derechos reales que regula la ley para las personas individuales
o jurídicas, amparadas por su firma profesional, conllevando las respectivas responsabilidades
civiles.

5.1.5.2. Los Planos Catastrales:

Posterior al levantamiento catastral, se realiza la representación catastral, ésta se materializa

a través de la elaboración de planos, en el caso de los predios y en mapas cuando se trata de
zonas catastrales.

Los planos catastrales constituyen material gráfico de la información física descriptiva de los
predios e integra la base de datos del Registro de Información Catastral. Éstos sirven de base
para los análisis tanto catastral como jurídico que se realiza de la información obtenida en la
fase de investigación registral, incidiendo su exactitud para dictaminar sobre la declaratoria de
predios regulares o irregulares, es decir; la fidelidad de los datos físicos descriptivos de los
predios catastrados plasmados en los planos presentados para análisis registral y análisis
jurídico, definirá la condición de un predio catastrado, determinando si el mismo es regular o
irregular, ello conforme a los respectivos criterios legalmente establecidos para tal efecto.

93
5.2. Esquema del procedimiento catastral y zonas declaradas en proceso catastral:

5.2.1. Esquema:

Las acciones catastrales son competencia del Registro de Información Catastral y sus
actividades técnicas podrán ser realizadas por administración directa, subcontratación o
contrato. En todos los casos, las costas del proceso correrán a cargo del Registro de
Información Catastral, exceptuándose los honorarios causados por la operación registral
derivada de la inscripción de la declaración de predio catastrado regular, las cuales serán
cobradas al interesado conforme al arancel respectivo, en la siguiente operación registral que
se realice sobre la finca.

Para el desarrollo de sus funciones, el Registro de Información Catastral realiza las siguientes
actividades:

A) Investigación plena del Registro de Información Catastral sobre los derechos reales de la
propiedad y datos físicos y descriptivos de los predios a ubicados dentro de una zona
catastral y la emisión de diagnósticos por el Registro de Información Catastral, la realiza el
personal técnico catastral en cada predio.

B) Declaratoria de Zona en Proceso Catastral, dicha declaratoria será responsabilidad del

Consejo Directivo del Registro de Información Catastral, la que obligatoriamente debe
publicar en el Diario Oficial y otros medio convenientes.

C) Establecimiento catastral: se compone de tres fases:

 Levantamiento Catastral, realizada por los Agrimensores, iniciará dentro de los cien
días siguientes a la fecha de la declaratoria e zona en proceso catastral.

 Análisis de Información Catastral, lo realiza la Unidad de Análisis del Registro de

Información Catastral.

 Análisis e Investigación Jurídica, lo efectúa la Unidad de Análisis Jurídico.

94
  Exposición Pública de los resultados del establecimiento catastral, para con la
población del área catastrada.

D) Declaración de Predio Catastrado, la cual se puede emitir con carácter Regular o Irregular;
pudiéndose dar las siguientes situaciones:

a) Firmeza de la Declaración, en caso de no haber solicitud de revisión técnica en un

plazo de treinta días.

b) Solicitud de Revisión Técnica de los resultados, la presenta verbalmente o por escrito el

titular catastral cuando no esté de acuerdo con los resultados que sirvieron de base
para emitir la declaración de predio catastrado regular o irregular.

c) Representación y Codificación catastral, los planos representarán a los predios,

mientras que las zonas catastrales se representarán en mapas, cada uno tendrá el
respectivo código de clasificación catastral.

E) Mantenimiento Catastral, el cual deberá implementarse en una zona declarada totalmente

catastrada y cualquier actividad que se realice sobre los derechos reales o de posesión de
alguno de sus predios debe contar con la participación del registro de Información
Catastral. 73

73
Ibid. Artículos: 26, 28, 30, 33, 35, 42 y 45.
95
 De acuerdo con el artículo treinta y uno del reglamento de la Ley del Registro de Información
Catastral, Acuerdo Gubernativo número ciento sesenta y dos guion dos mil nueve, el Proceso
Catastral se resume en tres fases básicas:

Investigación Registral y Actividades Previas.

Establecimiento Catastral

Mantenimiento Catastral

5.2.2. Zonas en Proceso Catastral:

Una zona catastral es aquella donde se desarrollan actividades técnicas y legales para el
establecimiento catastral, la cual no será menor a un municipio y para el establecimiento
catastral se dividirá en polígonos. La declaratoria de zona en proceso catastral es
responsabilidad de la máxima autoridad del Registro de Información Catastral, que es el
Consejo Directivo, quien está obligado a divulgarla en idioma español y en los idiomas
existentes en la zona a catastrar. Para el efecto la declaratoria será publicada en el Diario
Oficial y en otros medios efectivos para que la información sea de conocimiento nacional. 74

Desde la implementación del registro de Información Catastral se implementaron las

actividades tendientes a constituir zonas catastrales, tales declaratorias comienzan a darse en
el año dos mil seis y a la fecha se han declarado sesenta y cuatro municipios como zonas
catastrales, en las cuales se sigue el proceso correspondiente para lograr la seguridad jurídica
de la tierra.

74
Ibid. Artículo: 30.
96
 Hasta el momento el Registro de Información Catastral, desempeña sus actividades en nueve
departamentos del Estado de Guatemala, como lo son: Izabal, Zacapa, Chiquimula, Alta
Verapaz, Escuintla, Sacatepéquez, Petén, Baja Verapaz y Quiché. En ese sentido los
municipios declarados como zonas en proceso catastral son los siguientes:

Municipio y fecha de aprobación en Consejo Directivo del Registro de Información Catastral:

 Izabal:
1 Los Amates 07/07/2006
1 Morales 27/10/2006
2 Puerto Barrios 06/04/2209
3 El Estor 07/04/2010
4 Livingston 23/05/2011

 Zacapa
6 Huité 07/07/2006
7 Cabañas 06/04/2009
8 San Diego 05/08/2010
9 Usumatlán 05/08/2010
10 Río Hondo 05/08/2010
11 Gualán 05/08/2010
12 Teculután 05/08/2010

 Chiquimula:
13 San Jacinto 07/07/2006
14 Jocotán 15/06/2009
15 San Juan Ermita 09/06/2011
16 Olopa 09/06/2011
17 Quezaltepeque 09/06/2011
18 Camotán 09/06/2011

97
  Alta Verapaz:
19 Fray Bartolomé de las Casas 27/10/2006
20 Santa Cruz Verapaz 27/10/2006
21 Panzós 27/07/2009
22 Chisec 27/07/2009
23 Santa Catalina La Tinta 05/08/2010
24 Tamahú 02/09/2010
25 Tactic 02/09/2010
26 Tucurú 02/09/2010
27 Senahú 02/09/2010
28 San Juan Chamelco 02/09/2010
29 San Cristobla Verapaz 09/06/2011

 Escuintla:
30 La Democracia 27/10/2006
31 Siquinalá 13/07/2009
32 Palín 09/06/2011
33 San Vicente Pacaya 09/06/2011
34 Guanagazapa 09/06/2011

 Sacatepéquez:
35 Jocotenango 27/10/2006
36 Pastores 17/08/2009
37 Santo Domingo Xenacoj 09/06/2011
38 Sumpango 09/06/2011
39 San Bartolomé Milpas Altas 09/06/2011
40 Santa Lucia Milpas Altas 09/06/2011
41 Magdalena Milpas Altas 09/06/2011
42 Santa María de Jesús 09/06/2011
43 Antigua Guatemala 09/06/2011
44 Santa Catarina Barahona 09/06/2011
45 San Antonio Aguas Calientes 09/06/2011
98
  San Benito:
46 San Benito 17/11/2006
47 Sayaxché 17/11/2006
48 Santa Ana 17/11/2006
49 San Francisco 17/11/2006
50 San José 17/11/2006
51 Flores 17/11/2006
52 San Andrés 17/11/2006
53 La Libertad 17/11/2006
54 Melchor de Mencos 15/12/2006
55 San Luis 15/12/2006
56 Poptún 15/12/2006
57 Dolores 15/12/2006

 Baja Verapaz:
58 San Jerónimo 15/06/2009
59 El Chol 09/06/2011
60 Granados 09/06/2011
61 San Miguel Chicaj 09/06/2011
62 Purulhá 09/06/2011
63 Salamá 09/06/2011

 Quiché:
64 Pachalum Quiché 09/06/2011

99
5.3. LA TITULACIÓN ESPECIAL Y EL REGISTRO

La titulación especial de las tierras en Guatemala, ha sido declarada de interés nacional, en virtud de
que el Estado ha pasado por una concurrente conflictividad agraria, ya que la desigualdad en la
posesión y tenencia de tierras es evidente y se ha mantenido a través de la historia del país.

5.3.1. La Titulación Especial:

La titulación especial procede después del proceso catastral y posterior análisis jurídico de la
información recabada, de la cual resulta que el predio catastrado tienen como única irregularidad la
de no estar inscrito en el Registro de la Propiedad, dicha irregularidad se encuentra contenida en la
literal a) del artículo treinta y ocho de la Ley del Registro de Información Catastral, dicha ley
establece que se exceptúan de este proceso el territorio de:

 El departamento de Petén

 La Franja Transversal del Norte

 Inmuebles situados dentro de las Reservas del Estado

 Inmuebles situados dentro de Áreas Protegidas

 El exceso de las tierras rurales y urbanas.

Lo anterior, debido a que en estas áreas se lleva a cabo un procedimiento catastral un poco más
administrativo y especial.

La titulación especial se trata de un procedimiento administrativo catastral, más ágil que la titulación
supletoria, de la cual el registro de Información catastral emitirá resolución de titulación especial y
registro, cuya certificación constituye documento legal suficiente para la inscripción registral, cuya
certificación constituye documento legal suficiente para la inscripción registral de la posesión; una
vez transcurridos cinco años de ésta última, la inscripción de posesión se convierte en posesión de
dominio.

100
5.3.2. Formación del Expediente

Luego de la Análisis Jurídico realizado por parte del Registro de Información Catastral, se emiten el
certificado correspondiente, estableciendo si el predio catastrado es regular o irregular, el plano del
mismo y los datos de identificación personal del titular catastral y la certificación del acta que el
interesado suscriba ante el Juez de Asuntos Municipales, o en su defecto, ante el Alcalde municipal
del lugar donde se encuentra ubicado el predio catastrado. El Registro de Información Catastral
conformará el expediente para el trámite de su inscripción en el Registro de la Propiedad.

El acta deberá contener declaración jurada del solicitante sobre los extremos siguientes:

 Que sobre el predio que se pretende titular no existe conflicto de intereses; y

 Que ha poseído cumpliendo con los requisitos de: cumplir con los preceptos legales,
que este fundada en justo título adquirida de buena fe, de manera continua, pública y
pacífica y por el tiempo señalado por la ley que exista la presunción de que la posesión
ha sido legítima; ello de acuerdo con los artículos 618, 620 y 623 del Código Civil de
Guatemala y el artículo 70 de la Ley del Registro de Información Catastral.

5.3.3. El Registro:

En caso de que dentro del proceso catastral no se haga valer oposición alguna, al registro del predio
catastrado, el Registro de Información Catastral emitirá resolución de titulación especial y registro,
cuya certificación constituirá legal suficiente para que se inscriba la posesión en el Registro de la
Propiedad, tal inscripción es completamente gratuita.

Transcurridos cinco años desde la inscripción registral, la misma se convertirá en inscripción de

propiedad, dicha resolución será notificada por el Registro de Información Catastral al titular o a los
titulares respectivos, en caso de matrimonio, en un plazo no mayor de quince días.

Para el cómputo de los plazos se tomará en cuenta lo establecido en el artículo cuarenta y cinco de
la Ley del Organismo Judicial.

101
5.3.4. Regularización de la Tenencia de Tierra

La regularización de las tierras, es un proceso de análisis, revisión y actualización de los expedientes

en que consta la tenencia de las tierras, a través del catastro, que es el sistema manual o
computarizado que define las dimensiones espaciales de una finca.

Es un proceso administrativo, impulsado y promovido por el Estado, con la finalidad de sujetar a

derecho las diferentes manifestaciones de la tenencia de tierras en el territorio nacional.

Los objetivos de la regularización de tierras, básicamente son:

 Fortalecer la seguridad jurídica sobre la propiedad y posesión de la tierra.

 Complementar el proceso catastral

 Contribuir al ordenamiento territorial

 Ordenar y normalizar los derechos sobre la propiedad y posesión de la tierra.

La institución responsable de la regularización de las tierras es el Fondo de Tierras, quien impulsa el

proceso público de regularización, dirigido a fortalecer la certeza jurídica en la tenencia de tierras,
tutelando los derechos de quienes se encuentran en desigualdad de condiciones, ya sea frente la
administración pública o frente a órganos jurisdiccionales, promoviendo la efectiva participación de
los involucrados en el proceso.

Las etapas básicas del proceso de regularización de tenencia de tierras son las siguientes:

 Investigación jurídica para determinar los derechos actuales y anteriores registrados o no

registrados, respecto de los actores involucrados.

 Análisis jurídico inicial para establecer las condiciones adecuadas para el desarrollo del
procedimiento.

 Audiencia para establecer las partes y el interés de cada una de ellas.

 Elaboración de un proyecto de resolución y nueva audiencia para escuchar a las partes.

 Si las partes tuvieren una propuesta de resolución, esta deberá estar apegada a derecho y
para el efecto se realizarán todas las audiencias conciliatorias que sean necesarias.

102
  Resolución final del caso, la cual constituye título ejecutivo que podrá hacerse valer en la vía
judicial los derechos y obligaciones que contenga el mismo.

 En caso de oposición a la resolución final, esta se hará valer a través del recurso de revisión
o de reposición en su caso.

Las acciones generales del Fondo de Tierras se enfocan en resolver cualquier situación irregular
sobre los derechos de tenencia de tierras, regularizar todos los predios declarados como irregulares
por el Registro de Información Catastral, reivindicar y recuperar las tierras del Estado que hubieren
sido objeto de apropiación en fraude o vulneración de la ley o de la autoridad competente.

5.4. Avances del proceso catastral en Guatemala:

Durante la presente investigación se realizó una visita al Registro de Información Catastral para
recabar información relevante sobre la Titulación Especial, y con el objeto de aplicar un cuestionario
con interrogantes relacionadas con la titulación especial. Lamentablemente por no haberse iniciado
ningún trámite de esta especie, el Registro de Información Catastral, no cuenta con la experiencia en
el tema, sin embargo, funcionarios de dicha institución respondieron algunos de los cuestionarios en
los cuales consignaron la siguiente información.

El veinte de agosto de dos mil cinco entró en vigencia la Ley del Registro de Información Catastral, y
como tal, esta institución comenzó a funcionar en el mes de junio del año dos mil seis, con miras a
culminar el proceso de establecimiento catastral en todo el territorio de Guatemala para el año dos
mil veinticinco.

El objetivo de tal institución es obtener toda la información física y descriptiva de las tierras
nacionales a través del proceso catastral y la posterior titulación. El catastro es un instrumento
técnico de desarrollo, para la obtención y mantenimiento de la información territorial y legal para
múltiples fines, representada en un registro de forma gráfica y descriptiva de todas las tierras a nivel
nacional, orientado a garantizar la certeza y seguridad jurídica de los propietarios, poseedores y
tenedores de la tierra, a través de la titulación especial o de la regularización en su caso.

Como una debilidad, el Registro de Información Catastral no cuenta con una unidad específica para
la titulación especial, en virtud de que este procedimiento debe realizarlo quien esté interesado en
registrar un predio catastrado declarado como irregular, desarrollando para el efecto el proceso
103
correspondiente. En ese sentido, el poseedor o tenedor de tierras puede probar su derecho a través
de diversos documentos como:

 Escritura pública;

 Documento privado;

 Cualquier documento legal que justifique el derecho de la posesión.

Las características físicas de los predios serán probadas con la elaboración de los planos
correspondientes, los cuales se realizarán por los Agrimensores debidamente autorizados y
registrados en el Registro de Información Catastral, dichos planos se elaborarán con la información
recabada durante el levantamiento catastral.

Actualmente no se ha llevado a cabo ningún trámite de titulación especial, debido a que todavía no
se ha culminado el proceso catastral en ninguna de las zonas declaradas en proceso catastral, y
para que proceda el trámite de la titulación especial deben haber sido declarados como catastrados
los predios de un polígono completo; por lo tanto no ha habido declaraciones de predios catastrados
ya sea regulares o irregulares, por lo tanto no existe ningún registro de trámite de este tipo y
tampoco puede calcularse el tiempo que un procedimiento de este tipo puede llevar. Al respecto la
ley no señala un tiempo determinado para realizar el procedimiento, debido a que el lapso temporal
dependerá de la complejidad del predio a catastrar.

El proceso de titulación especial, puede ser declarado sin lugar, en el caso de que se presente una
oposición a la misma, y que tal oposición sea acogida por el órgano competente para resolver. Otra
de las causas de para declarar sin lugar la titulación especial es cuando esta se tramite sobre bienes
inmuebles situados en Áreas Protegidas o Reservas del Estado.

La titulación especial es un procedimiento administrativo instado únicamente por el Registro de

Información Catastral, por lo cual ningún particular tiene facultad para instarlo, consecuentemente las
costas generadas por el proceso de titulación especial serán cubiertas por el Registro de Información
Catastral .

Considerando que hasta el momento no ha sido posible implementar el procedimiento de la

Titulación Especial en el país, los particulares interesados pueden optar por la vía de la titulación
supletoria, en aquellos predios que carezcan de inscripción registral y de los cuales el interesado
únicamente tenga la posesión.
104
Es bastante alarmante el hecho de que después de siete años de vigencia de la ley del registro de
Información Catastral, todavía no se cuente con un polígono catastral terminado, es decir; con un
departamento catastrado es su totalidad, circunstancia que es urgente para garantizar a la
ciudadanía guatemalteca y a los extranjeros la certeza jurídica de la tenencia de tierra.

El plan actual del catastro nacional proyecta que para el año 2,025, Guatemala estará catastrada en
su totalidad, sin embargo dicho programa pende de las políticas gubernamentales y de los gobiernos
de turno.

El Registro de Información Catastral, se creó en cumplimiento, tardío, de los Acuerdos sobre

Aspectos Socioeconómicos y Situación Agraria, Acuerdo sobre reasentamiento de las comunidades
desarraigadas sobre por el enfrentamiento armado, Acuerdo sobre Identidad y Derechos de los
Pueblos Indígenas, celebrados entre la Unión Revolucionaria Nacional Guatemalteca (URNG), y el
gobierno de Guatemala, que en la literal G trata del Registro de la Propiedad Inmueble y catastro,
específicamente en el que el gobierno de Guatemala se comprometió a crear el Registro de
Información Catastral a más tardar en el año 1,997, sin embargo no fue hasta el año 2,006 que se
creó dicho registro.

5.5. La Titulación Especial como mecanismo administrativo y práctico de la Usucapión:

Como se ha visto en el marco teórico la titulación supletoria ha sido desde hace más de cuarenta
años el mecanismo procedimental judicial que ha permitido proveer de certeza jurídica en la tenencia
de tierras, y se dice que esa certeza es escasa ya que ante el no uso de coordenadas geográficas
como exigencia indispensable por el Registro de la Propiedad en sus operaciones registrales sobre
ellos, ha propiciado durante muchos años que personas inescrupulosas hayan titulado
supletoriamente inmuebles que se encuentran inscritos en el registro de la propiedad sin que este
pueda detectar dicha irregularidad.

Hoy en día, el procedimiento catastral moderno está propiciando que al catastrar los inmuebles, se
creen coordenadas geográficas específicas a través de sistemas tecnológicos avanzados, como el
sistema de posicionamiento global, más conocido como: GPS, que sin duda, dotan a las operaciones
de seguridad jurídica y evitan las posibilidad de la duplicidad de fincas, lo cual lógicamente
coadyuva en la disminución paulatina de los conflictos agrarios, privados o comunales.

105
La tesista al plantear su investigación, consideró interesante conocer aspectos importantes sobre la
titulación especial, principalmente sobre la idea de aportar al lector una guía práctica y doctrinaria
sobre el procedimiento de titulación especial, en virtud de que se vislumbra a unos cuantos años la
posibilidad del uso de dicho procedimiento administrativo ante el Registro de Información Catastral
que además de reducir el plazo de la usucapión para inmuebles de diez a cinco años, tendrá una
duración menor a las de la titulación supletoria y su costo será ínfimo en virtud dela gratuidad del
mismo.

La tesista recalca que es urgente que el gobierno de Guatemala optimice su labor catastral a nivel
nacional, toda vez que parte de la intranquilidad social, especialmente en la población rural, se da
por la carencia o falta de tenencia de la tierra, lo cual aleja la inversión extranjera y limita de forma
vasta el desarrollo sostenible de nuestra economía, paz y seguridad nacional.

En el capítulo de la Titulación Especial se ha esquematizado gráficamente ésta, el procedimiento y

los requisitos legales y reglamentarios, herramienta que será de suma importancia al jurista nacional
al momento de la aplicación de la misma.

Finalmente se sugiere al gobierno de Guatemala la agilización del proceso catastral, en virtud de que
como se ha sostenido dentro de la presente investigación, el control total de la tenencia de tierras, no
solamente es urgente, sino que además es una puerta al desarrollo colectivo nacional, hacia una
economía sostenible y sobre una tributación efectiva en virtud de un mejor y mayor control que dicha
base de datos proveerá.

106
 CONCLUSIONES

1) En Guatemala es imperante la necesidad de regular la tenencia de tierras, de tal manera que

no haya lugar a conflictos derivados de la vulnerabilidad de la certeza jurídica en cuanto a la
propiedad y posesión de la tierra se refiere, ya que aun cuando existe Registro de la
Propiedad no ha sido suficiente para garantizar la seguridad jurídica de la tenencia de bienes
inmuebles, siendo los usuarios susceptibles de ser blanco de abusos y acciones delictivas en
contra de su patrimonio.

2) De acuerdo con la Constitución Política de la República de Guatemala, el derecho a la

propiedad privada es un derecho humano, por lo tanto y como consecuencia de los
compromisos adquiridos mediante la firma de los Acuerdos de Paz el Estado está obligado a
garantizar la libre y positiva tenencia de tierras, ello con el fin de proveer de certidumbre en el
ejercicio de los derechos reales, manteniendo en consecuencia la paz, y el desarrollo integral
de la persona.

3) Dentro del Proceso de Titulación Especial, los principales actores son el Catastro Nacional y el
Registro de Información Catastral, quienes se encargan de realizar todo el procedimiento de
levantamiento de información hasta llegar a las declaratorias y posteriormente iniciar el trámite
de la titulación especial, el cual es competencia exclusiva del Registro de Información
Catastral; sin embargo, los quienes resulten afectados en sus intereses durante el desarrollo
de este procedimiento pueden apersonarse al proceso de conformidad con la ley.

4) El Registro de Información Catastral lleva siete años de operaciones y se encuentra

solamente a doce años de que culmine el período para el cual fue creada tal institución y
hasta el momento únicamente tiene presencia en nueve departamentos, de los cuales solo se
cubre un reducido número de sus municipios, de tal cuenta, no se ha podido cumplir con el
objetivo de que el Registro de Información Catastral convierta en una herramienta eficaz para
establecimiento, mantenimiento y actualización del catastro nacional.

5) El Catastro Nacional es el medio para la obtención de la información que sirve para el

establecimiento de la base de datos del Registro de Información Catastral, la cual contiene los
datos de información física descriptiva de los predios sujetos al proceso catastral y, mientras

107
 el Catastro Nacional no termine de recabar la información predial no se puede dar la
aplicación del trámite de la titulación especial.

6) La importancia de que sea el Catastro Nacional quien recabe la información física descriptiva
de los predios ubicados en una zona declarada como catastral, radica en que éste, por la
importancia de sus acciones utiliza métodos de avanzada tecnología y su personal es
altamente calificado, con el fin de que la información recabada sea un verdadero apoyo
catastral y se descarte por completo la posibilidad de duplicidad de las fincas catastradas.

7) La titulación especial como instrumento para la inscripción legal de la posesión de un

inmueble y posterior obtención de la propiedad del mismo, hasta la fecha no ha tenido mayor
trascendencia, ni ha podido ser puesta en práctica, en virtud de que el Registro de
Información Catastral no ha completado el trámite correspondiente para poder realizar la
declaratoria que da lugar al inicio de la misma, por lo que se puede decir que hasta ahora la
figura de titulación especial ha sido ineficiente para garantizar la seguridad jurídica en la
tenencia de tierras.

8) El Registro de Información Catastral es el único que puede iniciar un trámite de titulación

especial, y aunque no es el único ente que interviene en este proceso, su participación es
importantísima, de tal forma que de la diligencia de esta institución en el desempeño de sus
funciones depende el éxito del proceso de titulación especial, que en teoría es por mucho,
más conveniente y menos engorroso que el de titulación supletoria, pero hasta el momento no
ha sido posible verificar si se da o no este beneficio por el cambio de procedimientos, debido a
que en la actualidad todavía se sigue utilizando el trámite de la titulación supletoria como
medio para obtener la inscripción de la posesión de un bien inmueble en el Registro de la
Propiedad y posteriormente realizar la inscripción de dominio.

108
 RECOMENDACIONES

1) La titulación especial, solo puede ser iniciada como consecuencia de la declaratoria de un

predio irregular, que tenga como única irregularidad el no estar inscrito en el Registro de la
Propiedad; para que el Registro de Información Catastral pueda hacer dicha declaración es
necesario haber agotado el proceso catastral y que éste último haga la declaratoria de zona
catastrada la cual no debe ser menor a un municipio, pero después de siete años de
operaciones, no se ha hecho ninguna declaratoria de este tipo, en virtud de que el Catastro
Nacional no ha concluido en ningún municipio de los nueve departamentos donde tiene
presencia, el levantamiento de información catastral, por lo tanto es imprescindible que esta
institución realice sus operaciones con mayor celeridad.

2) El Registro de Información Catastral en coordinación con las demás instituciones actoras del
proceso catastral, debe agilizar el proceso catastral y en la mediada de las posibilidades, debe
extenderlo a toda la República, ya que actualmente es mínima la parte del país que está
siendo catastrada, y de ese modo viabilizar la aplicación de la titulación especial.

3) El proceso catastral debe ser ampliamente publicitado, y no solamente en las zonas

declaradas en proceso catastral, sino que la información se debe difundir a nivel nacional,
para que la población este anuente a los trabajos que van a realizar los personeros del
Catastro Nacional en todo el país y de esa manera facilitar la labor del levantamiento de
información catastral.

4) El Proceso Catastral debe ser aligerado, en virtud de que es urgente la regularización de las
tierras en Guatemala, ya que es imprescindible proveer de certeza jurídica en cuanto a la
tenencia de tierras a los habitantes de la República, puesto que con esa acción se estaría
fortaleciendo también la economía de la población y se atraería inversión extranjera induciendo
al desarrollo nacional y con ello el Estado estaría cumpliendo con el fin supremo de la
realización del bien común.

109
 BIBLIOGRAFÍA

 Sigüenza Sigüenza Gustavo Adolfo.

Decreto Ley 106, Código Civil, Anotado y Concordado Editado y Compilado Instituto de
Investigaciones Jurídicas, Universidad Rafael Landivar Guatemala 2010.

 Brañas Alfonzo, Manual de Derecho Civil, Primera Edición, Editorial Estudiantil Fénix;
Guatemala 1,998.

 Magallón Ibarra Jorge Mario

Instituciones de Derecho Civil tomo IV
Segunda Edición, Editorial Porrúa
México 2001.

 Vásquez Ortíz Carlos

Derecho Civil II Los Bienes y Demás Derechos Reales y Derechos de Sucesiones.
Editorial Crockmen.

 Ricci Muadi Guido Doménico, Vergas Estrada Tulio Armando

Derecho Civil
Primera edición, PROFASR.URL
Guatemala, 1,998.

NORMATIVA:

 Decreto ley 106,

Código Civil guatemalteco
14 de septiembre de 1,973.

 Decreto numero 49-79

Congreso de la República de Guatemala
Ley de Titulación Supletoria
26 de junio de 1,979

110
 Decreto número 41-20005
Congreso de la República de Guatemala
Ley del Registro de Información Catastral
20 de julio de 2,005

111
ANEXOS

112
ANEXO I: Modelo de la encuesta aplicada a funcionarios del Registro de Información Catastral.

UNIVERSIDAD RAFAEL LANDIVAR

FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

LICENCIATURA EN CIENCIAS JURÍDICAS Y SOCIALES

CAMPUS SAN ROQUE GONZÁLEZ DE SANTA CRUZ; S.J.

HUEHUETENANGO.

Miriam Sarmiento Castillo.

CUESTIONARIO PARA FUNCIONARIOS DEL REGISTRO DE INFORMACIÓN CATASTRAL.

INSTRUCCIONES: a continuación se le presentan preguntas relacionadas con el tema

“TITULACIÓN ESPECIAL” las que deberá responder según su criterio o juicio personal tomando en

cuenta su experiencia y conocimientos. Por su cooperación y objetividad muchas gracias.

1) ¿Tiene usted conocimiento de cuándo empezó a funcionar el Registro de Información

Catastral?

Si_______ Fecha________

No______

2) ¿Hay en el Registro de Información Catastral una unidad específica para la tramitación de la

Titulación Especial?

Si_____

No____

3) ¿Cuánto tiempo dura a partir de la visita de los personeros, la declaración de predio irregular?

113
 ___________________________________________________________

4) ¿De conformidad con la Ley del Registro de Información Catastral cuál es el documento que

permite al poseedor acreditar su derecho?

____________________________________________________________

5) ¿A cargo de quién está la elaboración del plano que menciona el artículo setenta de la Ley del

registro de Información catastral?

____________________________________________________________

6) ¿Aproximadamente, cuánto tiempo dura el trámite de Titulación Especial una vez que se ha

formado el respectivo expediente?

____________________________________________________________

7) ¿Conoce usted alguna circunstancia específica que retrase el trámite de los expedientes de

Titulación Especial?

____________________________________________________________

8) ¿Es común recibir en el Registro de Información Catastral oposiciones en la tramitación de la

Titulación Especial?

Si____

No___

9) ¿Existe alguna causa distinta a la oposición que haga que el expediente de Titulación

Especial sea declarado sin lugar?

114
 ____________________________________________________________

10) Por favor, comente cualquier circunstancia sobre la Titulación Especial que considere

relevante y que no haya sido mencionada en los cuestionamientos anteriores.

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________

115
ANEXO II: Resolución emitida por el registro de Información Catastral, permitiendo el acceso

a la información solicitada en la encuesta que fue aplicada a funcionarios de la institución en

el curso de la investigación.

116
117
118