Curs Epi Ucv

UNIVERSITATEA DIN CRAIOVA
Facultatea de Economie şi Administrarea Afacerilor

Master Analiza diagnostic şi evaluarea afacerilor
Anul al-II-lea
EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR
IMOBILIARE
Suportul de curs a fost realizat pe baza manualului ANEVAR, autor Gheorghe BĂDESCU,
ediţia februarie 2005. Acesta este utilizat în pregătirea evaluatorilor în Evaluarea
Proprietăţilor Imobiliare în cadrul ANEVAR. Acest suport va fi completat cu prelegerile,
studiile de caz şi exemplele de la clasă. Ca material bibliografic suplimentar pentru cei care
doresc să-şi aprofundeze cunoştinţele recomand traducerea cărţii „Evaluarea proprietăţii
imobiliare”, Appraisal Institute, Ediţia a doua canadiană, Editura IROVAL.
Conf.univ.dr. Ilie MURĂRIŢA
Craiova
2009-2010
Evaluarea proprietăţilor imobiliare
2
CUPRINS
Capitolul 1. EVALUAREA ŞI PIAŢA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE ....................................................... 5

1.1. Introducere ................................................................................................................................................. 5
1.2. Necesitatea evaluării ................................................................................................................................ 6
1.3. Principiile evaluării proprietăţilor imobiliare ........................................................................................... 7
1.4. Caracteristicile pieţelor imobiliare........................................................................................................... 8
1.5. Tipurile de pieţe imobiliare....................................................................................................................... 9
1.6. Analiza pieţei imobiliare ........................................................................................................................... 9
1.7. Concepte fundamentale ......................................................................................................................... 10
1.8. Întrebări grilă............................................................................................................................................ 13
Capitolul 2. ASPECTE JURIDICE ALE PROPRIETĂŢILOR........................................................................ 15
2.1. Dreptul de proprietate............................................................................................................................. 15
2.2. Forme de proprietate în dreptul românesc.......................................................................................... 16
2.3. Limitele exercitării dreptului de proprietate ......................................................................................... 17
2.4. Modalităţi ale dreptului de proprietate.................................................................................................. 18
2.5. Dezmembrămintele dreptului de proprietate....................................................................................... 18
2.6. Modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate............................................................................. 20
2.7. Garanţii reale ........................................................................................................................................... 22
2.8. Întrebări grilă............................................................................................................................................ 27
Capitolul 3. PROCESUL DE EVALUARE A PROPRIETĂŢII IMOBILIARE............................................... 28
3.1. Etapele procesului de evaluare............................................................................................................. 28
3.2. Definirea problemei................................................................................................................................. 29
3.3. Analiza preliminară, colectarea şi selecţia datelor ............................................................................. 29
3.4. Estimări privind cea mai bună utilizare ................................................................................................ 29
3.5. Evaluarea terenului................................................................................................................................. 30
3.6. Abordarea evaluării................................................................................................................................. 30
3.7. Analiza rezultatelor şi estimarea finală ................................................................................................ 31
3.8. Redactarea raportului de evaluare ....................................................................................................... 31
3.9. Întrebări grilă............................................................................................................................................ 31
Capitolul 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI..................................................................................... 33
4.1. Definiţie..................................................................................................................................................... 33
4.2. Scopul analizei celei mai bune utilizări ................................................................................................ 34
4.3. Criteriile analizei celei mai bune utilizări.............................................................................................. 34
4.4. Testarea celei mai bune utilizări.............................................................................................................. 35
4.5. Situaţii speciale ....................................................................................................................................... 37
4.6. Întrebări grilă, probleme ......................................................................................................................... 38
Capitolul 5. EVALUAREA TERENULUI .......................................................................................................... 40
5.1. Concepte şi principii de evaluare.......................................................................................................... 40
5.2. Caracteristicile fizice ale amplasamentului ......................................................................................... 40
5.3. Tehnicile de evaluare a terenului.......................................................................................................... 41
Capitolul 6. ABORDAREA PRIN COST .......................................................................................................... 45
6.1. Costul clădirilor ........................................................................................................................................ 45
6.2. Profitul promotorului imobiliar................................................................................................................ 46
6.3. Sursele de informaţii............................................................................................................................... 46
6.4. Metode de estimare a costului .............................................................................................................. 46
6.5. Deprecierea cumulată ............................................................................................................................ 48
6.6. Metode de estimare a deprecierii ......................................................................................................... 49
6.7. Studiu de caz ........................................................................................................................................... 50
Capitolul 7. ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA VÂNZĂRILOR................................................................. 64
7.1. Aplicabilitatea şi limitele metodei ............................................................................................................ 64
7.2. Datele necesare şi sursele de informaţii ................................................................................................ 65
7.3. Procedura.................................................................................................................................................. 65
7.4. Identificarea şi cuantificarea corecţiilor................................................................................................... 68
7.5. Tipuri de corecţii ....................................................................................................................................... 69
7.6. Ordinea corecţiilor şi alegerea valorii ..................................................................................................... 70
7.7. Studii de caz ............................................................................................................................................ 71
Capitolul 8. ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITULUI................................................................. 79
3
8.1. Subiectul evaluării.....................................................................................................................................79
8.2. Randamentul investiţiei imobiliare...........................................................................................................81
8.3. Metode de capitalizare a venitului...........................................................................................................85
8.4. Estimarea veniturilor viitoare ...................................................................................................................87
8.5. Întrebări grilă ............................................................................................................................................87
Capitolul 9. ESTIMAREA VENITULUI ŞI CHELTUIELILOR ........................................................................89
9.1. Analiza chiriei ............................................................................................................................................89
9.2. Previziunea veniturilor ..............................................................................................................................90
9.3. Estimarea cheltuielilor ..............................................................................................................................91
9.4. Modele de previziune ...............................................................................................................................94
9.5. Întrebări grilă, probleme .........................................................................................................................99
Capitolul 10. CAPITALIZAREA DIRECTĂ ....................................................................................................101
10.1. Estimarea ratei de capitalizare............................................................................................................101
10.2. Tehnica reziduală .................................................................................................................................103
10.3. Multiplicatorii venitului brut...................................................................................................................104
10.4. Întrebări grilă, probleme .....................................................................................................................105
Capitolul 11. ACTUALIZAREA - TEORIE ŞI APLICAŢII DE BAZĂ...........................................................108
11.1. Analiza fluxurilor actualizate ................................................................................................................108
11.2. Alegerea ratei de actualizare...............................................................................................................109
11.3. Tehnici de estimare a fluxurilor de venit.............................................................................................109
11.4. Valoarea de revânzare.........................................................................................................................110
11.5. Întrebări grilă, probleme .....................................................................................................................111
Capitolul 12. RAPORTUL DE EVALUARE ...................................................................................................112
12.1. Reconcilierea rezultatelor ..................................................................................................................112
12.2. Raportul de evaluare ..........................................................................................................................115
12.3. Verificarea evaluării ............................................................................................................................120
12.4. Întrebări grilă ........................................................................................................................................122
4
Capitolul 1. EVALUAREA ŞI PIAŢA PROPRIETĂŢILOR

IMOBILIARE
1.1. Introducere
Pământul reprezintă o bază importantă a activităţii sociale şi economice încă din cele
mai vechi timpuri. El este indispensabil vieţii oricărei societăţi sau comunităţi umane şi
prezintă importanţă pentru o multitudine de discipline, cum ar fi: istoria, dreptul, economia,
sociologia, geografia etc.
În istorie se discută de teritoriile unei anumite naţiuni sau ale unui stat într-o
anumită perioadă sau de pământurile ocupate sau pierdute în urma războaielor.
În domeniul juridic se discută de dreptul de proprietate, dreptul de folosinţă sau de
moştenire al trerenului.
În economie, pământul a fost considerat, încă de la începutul acestei ştiinţe, un
factor de producţie.
Dincolo de unghiurile diferite din care este privit pământul şi dincolo de accepţiunile
uşor diferite ale diferitelor ştiinţe sau discipline există următoarele caracteristici general
recunoscute ale acestuia:
fiecare parcelă de pământ este unică;
pământul este imobil din punct de vedere fizic;
pământul este un bun de folosinţă îndelungată;
extinderea pământului este limitată fizic;
pământul este util oamenilor.
Evaluatorii sunt mai puţin interesaţi de caracterul tangibil al pământului şi privesc
valoarea pământului ca un concept abstract.
Interpretarea noţiunii de proprietate funciară
Punctul de vedere juridic. Evaluatorii sunt interesati de aspecte precum:
- servituţile;
- reglementările cu privire la dreptul de acces;
- restricţiile de utilizare;
- înregistrarea şi transmiterea titlurilor.
Punctul de vedere economic. Pământul este un bun fizic care comportă drepturi de
proprietate ce pot fi limitate în interesul societăţii. El este o sursă importantă de bogăţie
care, în termeni economici, se poate măsura în bani sau în valori de schimb. Pământul şi
produsele sale au valoare economică numai când sunt transformate în bunuri sau servicii
ce sunt utile, dorite, plătite de consumatori şi limitate ca număr.
Punctul de vedere social
- Unii cred că pământul aparţine tuturor şi trebuie păstrată frumuseţea naturală şi
funcţiile ecologice
- Alţii cred că pământul este doar o marfă
Punctul de vedere geografic
- caracteristicile sale fizice şi diversele combinaţii dintre acestea;
- pământul este supus transformărilor datorită factorilor naturali, fizici sau chimici;
- deciziile privind utilizarea terenului pot fi determinate de factori precum: clima,
topografia, răspândirea resurselor naturale, a centrelor demografice sau industriale,
tendinţelor demografice sau economice etc.
Proprietatea imobiliară înseamnă pământul, clădirile şi alte îmbunătăţiri legate de
pământ ca bun corporal. Proprietatea imobiliară este imobilă şi corporală şi cuprinde:
- pământul;
- toate celelalte componente naturale (copacii, mineralele);
5
- toate cele adăugate de oameni (clădirile şi amenajările).
Dreptul de proprietate imobiliară presupune toate cotele de participare, avantajele şi
drepturile ce decurg din posesia fizică a unui bun imobil.
1.2. Necesitatea evaluării

Necesitatea evaluării este universală. Oricine foloseşte o proprietate, plăteşte pentru
aceasta, de obicei, la cumpărare sau la închiriere. Aceasta înseamnă tranzacţii sau situaţii în
care trebuie să se ia o decizie, să se acţioneze sau să se stabilească o strategie şi pentru toate
acestea este necesară o estimare a valorii. Categoriile importante ale situaţiilor sunt: transferul
de proprietate sau al folosinţei; finanţarea proprietăţii; impozitarea proprietăţii; compensarea
pentru pagube; determinarea unui program de utilizare a proprietăţii. Transferul şi finanţarea
sunt cele mai importante.
a. Transferul de proprietate sau al folosinţei. Scopul evaluării în aceste situaţii este:
- să ajute potenţialii cumpărători în luarea deciziilor de a oferi preţuri de cumpărare;
- să ajute potenţialii vânzători de a determina preţuri de vânzare acceptabile;
- să stabilească o bază pentru schimbul de proprietăţi imobiliare;
- să stabilească o bază pentru reorganizare sau fuziune a proprietăţilor;
- să determine condiţiile de plată pentru o anumită tranzacţie;
- să determine cuantumul chiriei.
b. Finanţarea şi creditul. În aceste cazuri, prin evaluare:
- se estimează valoarea garanţiei oferite pentru o propunere de credit cu ipotecă;
- se asigură investitorului o bază solidă pentru a cumpăra valori mobiliare asigurate
de proprietate;
- se stabileşte o bază pentru deciziile referitoare la asigurarea sau garantarea unui
credit cu o proprietate imobiliară.
c. Compensarea în caz de expropriere. De această dată, prin evaluare:
- se estimează valoarea de piaţă a unei proprietăţi ca un tot, înainte de expropriere;
- se estimează valoarea de piaţă a ceea ce rămâne după expropriere;
- se estimează daunele la o proprietate avariată.
d. Impozitarea. În acest caz, evaluatorul are misiunea:
- să estimeze valoarea în cauză;
- să separe activele depreciabile (cum ar fi construcţiile) de activele nedepreciabile
(cum ar fi terenul) şi să estimeze nivelul deprecierii;
- să determine taxele pentru moşteniri sau donaţii;
- să estimeze valoarea patrimoniului istoric sau cultural.
e. Alte situaţii. Rolul evaluatorului este:
- să stabilească eşalonarea chiriei;
- să stabilească fezabilitatea unei construcţii sau program de renovare;
- să ajute firmele să cumpere locuinţe pentru salariaţii transferaţi;
- să satisfacă cerinţele asiguratului şi asigurătorului;
- să ajute la fuziunea firmelor, emisiunea acţiunilor sau reevaluarea contabilă;
- să estimeze valoarea de lichidare pentru o vânzare forţată sau licitaţie;
- să asiste clientul în probleme de investiţii, inclusiv obiectivele, alternativele,
resursele, restricţiile şi programarea în timp;
- să acorde consultanţă comisiilor de urbanism, judecătorilor, planificatorilor,
referitor la efectele probabile ale acţiunilor propuse;
- să arbitreze între părţi aflate în litigiu;
- să determine tendinţele cererii şi ofertei pe piaţă;
- să determine situaţia pieţelor imobiliare.
6
1.3. Principiile evaluării proprietăţilor imobiliare
Există un set de principii incluse în fundamentele evaluării, care sunt valabile în
evaluarea afacerilor, proprietăţilor imobiliare, maşinilor şi echipamentelor sau activelor
necorporale. Cele mai importante principii de evaluare sunt următoarele:
• principiul substituţiei – atunci când pe piaţă sunt disponibile mai multe bunuri similare
cu preţuri diferite, acela care are preţul cel mai mic se va epuiza primul. Forma de
manifestare a acestui principiu este cunoscută din viaţa obişnuită, dar modul de nuanţare
în domeniul evaluării este puţin diferit, ţinând seama de complexitatea proprietăţilor
evaluate care încorporează mai multe „bunuri”: un activ nu valorează mai mult decât
costul de înlocuire al tuturor părţilor sale componente. În evaluare se presupune că un
cumpărător are următoarele trei variante: a) să cumpere o proprietate existentă cu o
utilitate egală cu cea în cauză (aceasta reprezintă abordarea prin comparaţie pe piaţă cu
tranzacţiile anterioare pentru a estima valoarea de piaţă); b) să cumpere un teren şi să
construiască pentru a avea o proprietate cu o utilitate egală cu cea în cauză (aceasta
constituie baza pentru abordarea prin costuri a estimării valorii de piaţă); c) să cumpere o
proprietate ce produce venituri de aceeaşi mărime şi cu aceleaşi riscuri ca şi proprietatea
în cauză (aceasta este baza abordării prin venituri în estimarea valorii de piaţă);
• principiul schimbării – schimbarea este rezultatul acţiunii legii cauză-efect. Schimbările
care apar în cadrul forţelor care creează sau influenţează valoarea (unei proprietăţi sau
afaceri) sunt continue, unele graduale, altele rapide. De exemplu, schimbarea de către
guvern a legii impozitului pe profit sau de către banca centrală a ratei scontului, falimentul
unui competitor major etc. sunt schimbări care au impact direct şi rapid asupra valorii. De
asemenea, deprecierea fizică sau funcţională a activelor se încadrează în categoria
schimbărilor cu impact gradual asupra valorii. Evaluatorul încearcă să cuprindă în
estimarea sa schimbările probabile ale pieţei sau ale proprietăţii dar totuşi trebuie reţinut
că o estimare a valorii este validă doar la data specificată în raport;
• principiul contribuţiei – valoarea unei părţi componente a unei proprietăţi / afaceri
depinde de cât de mult contribuie aceasta la valoarea întregului sau de cât de mult reduce
valoarea întregului absenţa sa. Este un principiu care ajută la înţelegerea clară a adevărului
că nu toate costurile înseamnă valoare şi, de asemenea, permite estimarea valorii în cazuri
particulare, cum ar fi: divizarea, fuziunea, recapitalizarea etc. Acest principiu permite
efectuarea unor corecţii în cazul comparaţiei cu tranzacţiile anterioare şi, totodată, asigură
o bază pentru estimarea uzurii datorate unor lipsuri (deficienţe) sau plusuri ale proprietăţii
în abordarea prin costuri;
• principiul celei mai bune utilizări – implică o utilizare legală, posibilă şi probabilă a
proprietăţii imobiliare care îi va da cea mai mare valoare în prezent, păstrându-i utilitatea.
Acesta este cazul construcţiilor nepotrivite celei mai bune utilizări a terenului şi care
construcţii nu reprezintă o valoare adăugată terenului;
• principiul anticipării – valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate care urmează a
fi generate de proprietatea deţinută. Pe piaţă este normal ca investitorii să gândească
valoarea mai degrabă în funcţie de beneficiile probabile şi riscurile ataşate unui anumit
plasament de capital decât în funcţie de costul istoric sau costul de recreare a acelei
proprietăţi;
• principiul cererii şi ofertei – preţul unei mărfi (proprietăţi) variază direct, dar nu
neapărat şi proporţional, cu cererea, şi invers, dar nu neapărat proporţional cu oferta. Atât
de cunoscuta lege a cererii şi ofertei este esenţială şi în estimarea valorii. Atunci când pe
piaţă sunt oferite mai multe variante investiţionale (obligaţiuni, acţiuni, firme închise,
unităţi operaţionale etc.) care cumulează o ofertă mai mare decât cererea solvabilă,
realizarea echilibrului cerere-ofertă va determina scăderea preţurilor de vânzare.
Acestea sunt principiile esenţiale ale evaluării, însă, din perspectiva evaluării
proprietăţilor imobiliare prezintă importanţă şi principiile: concurenţa (preţurile sunt susţinute
7
şi valorile sunt stabilite printr-o continuă competiţie şi interacţiune între cumpărători,
vânzători, antreprenori şi alţi participanţi pe piaţa imobiliară), proporţii variabile (proprietatea
imobiliară atinge maximum de productivitate sau cea mai bună utilizare, când factorii de
producţie – consideraţi, de regulă, terenul, capitalul, munca şi managementul – sunt în
echilibru relativ) şi conformitatea (o proprietate imobiliară atinge valoarea maximă atunci
când este amplasată într-un mediu coerent fizic, economic şi social sau de utilizarea
compatibilă şi armonioasă a terenului).
1.4. Caracteristicile pieţelor imobiliare

Pieţele imobiliare nu au aceleaşi caracteristici precum pieţele mai eficiente ale altor
bunuri sau servicii. Eficienţa unei pieţe este bazată pe ipotezele privind comportamentul
cumpărătorilor şi vânzătorilor şi pe caracteristicile produselor tranzacţionate.
Bunurile sau serviciile pe o piaţă eficientă sunt lucruri esenţial omogene ce pot fi
înlocuite imediat unul cu celălalt (bunuri fungibile). În contrast, fiecare lot imobiliar este unic
şi amplasamentul este fix.
Pe o piaţă eficientă există un număr mare de cumpărători şi vânzători, care crează o
piaţă liberă, competitivă şi nici unul dintre aceşti participanţi nu are parte de o piaţă
suficient de mare încât să aibă o influenţă directă şi cuantificabilă asupra preţului. Pe pieţele
imobiliare pot acţiona în acelaşi timp puţini vânzători şi cumpărători în interiorul unui interval
de preţ şi pe un amplasament sau cel mult o zonă restrânsă. Valoarea relativ ridicată a
proprietăţilor imobiliare necesită o putere mare de cumpărare şi, prin urmare, pieţele
imobiliare sunt foarte sensibile la schimbarea nivelului salariilor, la stabilitatea veniturilor şi
numărul de locuri de muncă.
Pe o piaţă eficientă preţurile sunt relativ uniforme, stabile şi scăzute. Ele reprezintă
de cele mai multe ori criterii primordiale în deciziile de cumpărare sau vânzare, pentru că la
un anumit preţ calitatea tinde să fie aceeaşi. Pe pieţele imobiliare, preţurile sunt relativ
ridicate şi deciziile de cumpărare sunt influenţate de tipul de finanţare oferit, volumul
creditului ce poate fi obţinut, dobânzile, mărimea avansului, durata rambursării.
O piaţă eficientă se autoreglementează, existând foarte puţine restricţii
guvernamentale asupra concurenţei libere şi deschise. Pieţele imobiliare nu se
autoreglementează şi există relativ multe reglementări guvernamentale şi locale care afectează
tranzacţiile imobiliare.
Pe o piaţă eficientă, cererea şi oferta nu se află niciodată în dezechilibru, pentru că
piaţa tinde să se îndrepte către echilibru, prin efectele concurenţei. Deşi cererea şi oferta de
proprietăţi imobiliare tind către echilibru acest punct nu este atins practic, existând
întotdeauna un decalaj între ele.
Cumpărătorii şi vânzătorii pe o piaţă eficientă sunt complet informaţi şi în cunoştinţă
de cauză, referitor la condiţiile pieţei, la comportamentul celorlalţi, la activitatea pieţei în
trecut, la calitatea produselor şi la interschimbabilitatea produselor. Orice informaţie
necesară pentru licitaţii, oferte şi vânzări este disponibilă imediat. Cumpărătorii şi vânzătorii
de proprietăţi imobiliare nu sunt întotdeauna bine informaţi, ei nu vând şi cumpără în mod
frecvent: informaţiile despre preţurile de ofertă sau de tranzacţie a unor proprietăţi imobiliare
similare nu sunt disponibile imediat din diferite motive.
Cumpărătorii şi vânzătorii pe o piaţă eficientă sunt adunaţi împreună de un mecanism
de piaţă organizat, cum ar fi burse de valori şi este relativ uşor pentru vânzători să intre pe
piaţă ca răspuns al evoluţiei cererii. Pe pieţele imobiliare cererea poate fi volatilă, datorită
unor schimbări rapide în mărimea şi structura populaţiei.
Pe o piaţă eficientă, bunurile sunt gata de consum, livrate imediat şi uşor de
transportat. Proprietatea imobiliară este un produs durabil şi ca o investiţie ar putea fi greu de
vândut şi are un grad redus de lichiditate. Ea nu se vinde rapid pentru că implică sume mari de
bani şi finanţarea nu se obţine imediat.
8
În concluzie, pieţele imobiliare nu sunt eficiente şi datorită inexistenţei standardizării
produsului şi timpului necesar producerii lui, este dificil să se previzioneze precis
comportamentul acestor pieţe.
1.5. Tipurile de pieţe imobiliare

Diferitele pieţe imobiliare sunt create de necesităţile, dorinţele, motivaţiile, localizarea
şi vârsta participanţilor de pe piaţă şi de tipurile, amplasarea, aspectul şi restricţiile urbanistice
ale proprietăţii. Pot fi identificate cinci tipuri de pieţe imobiliare:
• rezidenţiale – vizează: case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, şir de
case legate:
• comerciale – cuprind: clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri şi moteluri,
magazine;
• industriale – formate din: fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare;
• agricole – constituite din: ferme, livezi, vii, păşuni, păduri;
• speciale – vizează proprietăţi cu aspect unic sau construcţii ce limitează utilizarea
numai la scopul iniţial, cum ar fi: şcoli, clădiri publice, aeroporturi, săli de conferinţe,
parcuri de distracţii, terenuri de golf, cimitire, biserici etc.
Fiecare piaţă a unui anumit tip de proprietate se poate subdiviza în pieţe mai mici, mai
specializate, numite subpieţe. Subpieţele pentru proprietăţi rezidenţiale urbane, suburbane sau
rurale pot fi mai departe împărţite în funcţie de preferinţele cumpărătorilor: proprietăţi ieftine,
medii şi de lux. Procesul de identificare şi de analiză a subpieţelor în cadrul unei pieţe mai
largi se numeşte segmentarea pieţei. Dezagregarea este un termen ce se aplică proprietăţii
imobiliare şi face deosebirea dintre proprietatea evaluată şi alte proprietăţi prin crearea unor
subclasificări cu diferite caracteristici ale produsului. O subpiaţă poate fi creată de schimbări
apărute în cerere. Evaluatorii imobiliari identifică şi studiază segmentele pieţei luând în
considerare caracteristicile localităţii: demografice, socio-economice, psihologice şi legate de
produs. Ei vor utiliza tehnici de investigaţie şi cercetare pentru a descoperi, cuantifica, analiza
şi concluziona referitor la compoziţia unor anumite subpieţe.
1.6. Analiza pieţei imobiliare

Analiza pieţei constă în identificarea şi studierea pieţei pentru un anumit bun sau
serviciu. Analiza pieţei constituie baza pentru a determina cea mai bună utilizare a unei
proprietăţi. O construcţie existentă sau propusă pentru o anumită utilizare poate fi considerată
în funcţie de criteriile fezabilităţii financiare şi productivităţii maxime numai după ce s-a
demonstrat că există o confirmare corespunzătoare pe piaţă pentru existenţa acelei utilizări.
Analizele mai aprofundate merg la specificarea caracterului acestor confirmări şi asemenea
studii pot determina strategii de marketing pentru o proprietate existentă sau propusă, pot
defini caracteristici de proiectare a unei dezvoltări imobiliare sau să ajute la estimarea cotei de
piaţă pe care ar putea să o cucerească proprietatea şi la estimarea ratei de absorbţie probabile.
Pentru a evidenţia confirmările pieţei pentru o anumită utilizare a unei proprietăţi,
analistul trebuie să identifice relaţia dintre cerere şi oferta competitivă de pe piaţa analizată,
acum şi în viitor. Această relaţie arată gradul de echilibru / dezechilibru ce caracterizează
piaţa prezentă şi condiţiile ce ar caracteriza piaţa pentru o perioadă de prognoză.
Principiile analizei pieţei par simple, dar tehnicile şi procedurile aplicate de analiştii de
piaţă pot fi extrem de sofisticate.
Estimările cererii sunt formulate diferit funcţie de nivelul de analiză. În unele cazuri,
cererea poate fi apreciată simplu din condiţiile pieţei curente sau din variaţiile utilizate în
elaborarea prognozelor. Pentru a efectua o analiză mai aprofundată a prognozei cererii
fundamentale, analistul trebuie să obţină şi să ordoneze date cuprinzătoare şi să aplice o logică
corectă la prognozare. Analistul detaliază o prognoză a cererii fundamentale luând în
9
considerare percepţiile participanţilor pe piaţă şi evaluând în ce măsură tendinţele actuale vor
continua şi în viitor.
În prezent nu există un set de faze sau proceduri universal acceptate ce ar trebui
aplicate în analiza pieţei, pentru că fiecare lucrare de evaluare depinde de cerinţele specifice
ale clientului şi aceste cerinţe sunt variate. Analiştii examinează datele specifice ale pieţei.
Populaţia, utilizarea forţei de muncă şi veniturile servesc ca indicatori ai cererii zonei. Datele
referitoare la spaţiul disponibil în prezent, spaţiile în construcţie sau în proiect dau o măsură a
ofertei competitive. Comparând cererea cu oferta competitivă se identifică situaţia prezentă şi
în perspectivă a echilibrului (sau a dezechilibrului).
După analiza cererii şi ofertei, analiştii studiază utilizări alternative probabile şi
estimează valorile asociate acestor utilizări. Ei iau în considerare atributele fizice, legale şi de
amplasament ale proprietăţii analizate şi ajung în final la o concluzie referitoare la cea mai
bună utilizare. În mod fundamental, scopul analizei pieţei este de a stabili dacă există o
confirmare adecvată a pieţei pentru o proprietate cu anume utilizare sau dacă există evidenţe
ale pieţei pentru o utilizare propusă în viitor.
1.7. Concepte fundamentale

1.7.1. Definirea pieţei
O piaţă imobiliară cuprinde un grup de persoane sau firme care sunt în contact unii
cu alţii în scopul efectuării de tranzacţii imobiliare. Participanţii pe piaţă pot fi cumpărătorii,
vânzătorii, chiriaşii, proprietarii, creditorii, debitorii, antreprenorii, constructorii,
administratorii, investitorii sau intermediarii. O piaţă imobiliară este alcătuită de participanţii
pe piaţă angajaţi în tranzacţii imobiliare. Pentru a delimita o piaţă imobiliară specifică,
evaluatorul examinează următorii factori:
• tipul proprietăţii: rezidenţiale, comerciale, administrative;
• caracteristicile proprietăţii, cum ar fi:
gradul de ocupare - un chiriaş sau mai mulţi chiriaşi (case, apartamente,
birouri, magazine);
baza de clienţi - cei mai probabili utilizatori (se analizează date despre
populaţie, utilizarea forţei de muncă, veniturile şi tipurile de activitate. Pentru
pieţele rezidenţiale, datele sunt separate funcţie de profilul eventualului
proprietar sau chiriaş; pentru pieţele comerciale datele sunt segmentate funcţie
de eventualii utilizatori ai spaţiului; pentru piaţa magazinelor baza de clienţi va
fi clientela atrasă de chiriaşii prospectivi; pentru piaţa birourilor, baza de
clienţi reflectă necesarul de spaţiu al firmelor ce vor închiria spaţiile
respective);
calitatea construcţiei;
aspectul şi avantajele;
• aria pieţei - definită geografic (o piaţă poate fi locală, regională, naţională sau
internaţională; poate fi urbană sau suburbană; poate corespunde unui cartier sau o
vecinătate a unui oraş. Pieţele comerciale sau rezidenţiale sunt deseori delimitate de
relaţia timp-distanţă);
• proprietăţi echivalente disponibile, adică proprietăţi cu o atractivitate egală, la
concurenţă cu cea analizată în aria pieţei;
• proprietăţi complementare, adică alte proprietăţi sau tipuri de proprietăţi imobiliare ce
sunt complementare celei analizate (utilizatorii proprietăţii analizate trebuie să aibă
acces la proprietăţi complementare, care se mai numesc şi utilităţi sau servituţi).
În concluzie, segmentul de piaţă cuprinde atât proprietatea analizată, cât şi
proprietăţile competitive şi complementare.
10
1.7.2. Cererea
Cererea reflectă necesităţile, dorinţele materiale, puterea de cumpărare şi preferinţele
consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potenţiali
(cumpărători, chiriaşi) şi, pentru un anume tip de proprietate, produsul sau serviciul final pe
care îl asigură proprietatea. Astfel, analiza cererii de spaţii comerciale va încerca să determine
cererea de servicii comerciale generată de potenţialii clienţi în aria pieţei.
Următorii factori sunt importanţi în analiza cererii pentru piaţa locuinţelor:
populaţia în aria pieţei - dimensiunea şi numărul familiilor locatare, rata de creştere
sau descreştere în formarea locatarilor, compoziţia şi distribuţia pe vârste;
veniturile şi salariile;
tipologia locurilor de muncă şi rata şomajului;
raportul între spaţiile locuite de proprietari şi chiriaşi;
consideraţii financiare, cum ar fi nivelul economiilor, cerinţele de creditare (dobânzi,
raportul credit-valoare, comisioane şi taxe, disponibilitatea asigurărilor);
modul de utilizare a terenurilor şi direcţiile de dezvoltare urbanistică;
factorii ce afectează atractivitatea fizică a vecinătăţii, adică geografia / geologia
(climatul, topografia, drenajul, stratul de fundaţie şi bariere naturale sau artificiale);
structura taxelor locale şi a administraţiei;
disponibilitatea facilităţilor de sprijin şi serviciile comunale (instituţii culturale,
facilităţi de educaţie şi calitatea şcolilor, facilităţi sanitare şi medicale, servicii de
pompieri şi poliţie).
Următorii factori sunt importanţi în analiza cererii pentru piaţa spaţiilor comerciale:
populaţia în zona comercială - dimensiunea şi numărul familiilor ce locuiesc în zonă,
rata de creştere sau descreştere a acestora, compoziţia şi distribuţia pe vârstă a lor;
venituri pe locuitor şi pe familie (medie);
procentul de venit pe familie cheltuit pe cumpărături şi procentul de venit disponibil
(putere de cumpărare) cheltuit pe diferite categorii de produse sau servicii;
rata de încetinire a vânzărilor în zona comercială;
volumul minim de vânzări pentru ca spaţiul comercial să fie exploatat profitabil şi
volumul existent de vânzări pe mp;
gradul de ocupare a spaţiilor comerciale pe piaţă;
procentul de cumpărături făcute de persoane din afara ariei pieţei;
accesibilitatea (facilităţile de transport şi sistemul stradal) şi costul transportului;
factorii ce afectează atractivitatea centrului comercial (imaginea, calitatea bunurilor şi
reputaţia operatorului).
Următorii factori sunt importanţi în analiza cererii pentru piaţa clădirilor
administrative:
zona salariaţilor care lucrează în spaţii de birouri; necesarul de personal curent şi
estimat în viitor;
suprafaţa medie de spaţiu de birouri necesar pentru o persoană (cerinţele variază
funcţie de categoria lucrărilor, poziţia lucrătorului în firmă şi de localizare - în centru
sau suburbii);
gradul de ocupare pentru categoria specifică a clădirii;
creşterea sau scăderea cererii pe categorii de clădiri;
accesibilitatea (facilităţile de transport şi sistemul stradal) şi costul transportului;
factorii care afectează atractivitatea clădirii administrative (calitatea construcţiei,
managementul şi chiriaşii) şi disponibilitatea facilităţilor complementare (magazine,
restaurante, centre de recreere).
Pentru o estimare corectă, trebuie acordată atenţie deosebită următorilor factori:
dimensiunea familiei de locatari; structura familiilor de locatari; veniturile medii.
11
1.7.3. Oferta competitivă
Oferta se referă la disponibilitatea produsului imobiliar. Pentru a analiza oferta,
evaluatorul trebuie să treacă în revistă inventarul de proprietăţi competitive, care include
stocul de proprietăţi existente, în construcţie şi în proiect. Trebuie acordată o atenţie deosebită
în analiza datelor luate din proiecte şi propuneri, pentru că unele ar putea să nu se
materializeze. Evaluatorul determină numărul de unităţi pierdute prin demolare şi numărul
adăugat sau scăzut prin transformare. Datele pot fi colectate prin inspectarea clădirilor,
consultarea autorizaţiilor de construcţie, discuţiile cu antreprenorii şi planificatori urbanistici.
Pentru a analiza oferta competitivă se vor studia următorii factori:
cantitatea şi calitatea concurenţei disponibile;
volumul construcţiilor noi (concurente şi complementare) - proiecte în construcţie sau
planificate;
disponibilitatea şi preţul terenului liber;
costurile de construcţie şi dezvoltare;
proprietăţile oferite curent (vechi şi noi);
gradul de ocupare de către proprietari şi de către chiriaşi;
cauzele şi numărul de proprietăţi vacante;
transformarea pentru utilizări alternative;
condiţii economice şi împrejurări speciale;
disponibilitatea creditelor pentru construcţii şi a finanţării;
impactul normativelor de construcţii, zonării urbanistice şi a altor reglementări, asupra
volumului şi costului construcţiilor.
1.7.4. Echilibrul pieţei

Pe termen scurt, oferta imobiliară este relativ fixă şi preţul răspunde la cerere. Dacă
cererea este neobişnuit de mare, preţurile şi chiriile vor începe să crească înainte de demararea
noii construcţii. Finalizarea clădirii şi închirierea pot să fie decalate în timp faţă de cerere şi
prin urmare, pe termen scurt, pieţele sunt în dezechilibru.
Analiştii şi participanţii pe piaţă descriu activitatea pieţelor imobiliare în diferite
moduri. O piaţă activă este o piaţă caracterizată prin cerere în creştere, o rămânere în urmă a
ofertei şi preţuri în creştere. O piaţă activă este uneori numită piaţă a vânzătorilor pentru că
vânzătorii pot obţine preţuri mai mari pe proprietăţile disponibile. O piaţă în cădere este o
piaţă în care scăderea cererii este însoţită de o supraofertă relativă şi o scădere a preţurilor.
Această piaţă se numeşte şi piaţa cumpărătorilor.
Activitatea pieţei imobiliare este ciclică. La fel ca şi ciclul afacerilor, ciclul imobiliar
este caracterizat prin perioade succesive de expansiune, vârfuri, restrângeri şi epuizare.
Totuşi, ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul afacerilor, iar activitatea imobiliară
răspunde la două seturi de stimuli, unul care acţionează pe termen lung şi altul pe termen
scurt. Ciclul pe termen lung sau secular depinde de schimbările în caracteristicile populaţiei
existente şi în veniturile sale. Dacă economia locală poate asigura o utilizare stabilă a forţei de
muncă şi să genereze noi locuri de muncă, populaţia existentă va rămâne în zonă şi vor veni
alţii din afara zonei în căutare de lucru. Tipul specific de locuri de muncă oferite va determina
nivelul de venituri în localitate. Ciclul pe termen scurt depinde, în principal, de
disponibilitatea şi costul creditului. Începerea de noi construcţii depinde mult de fluctuaţiile în
rata dobânzii şi de aceea activitatea imobiliară devansează ciclul afacerilor. Gradul de ocupare
şi rata absorbţiei pot fi consideraţi indicatori ai ciclului pe termen scurt.
Indicatorii pe termen scurt reflectă în mod obişnuit numai viitorul imediat. Rata
dobânzii este foarte schimbătoare, iar gradul de ocupare şi rata de absorbţie pot fi mai greu
previzionate pe mai mult de 2-3 ani. Indicatorii pe termen lung includ baza economică şi
infrastructura planificată.
12
1.8. Întrebări grilă
1) Ce concept spune că valoarea unei componente în particular este măsurată în funcţie de
suma cu care absenţa sa ar micşora valoarea întregului?
a. costul potrivit
b. concordanţa
c. competiţia
d. contribuţia
e. dependenţa
2) Ce concept afirmă că pământul nu poate fi evaluat pe baza unei utilizări, atât timp cât
construcţiile sunt evaluate pe baza altei utilizări?
a. echilibrul
b. conformitatea
c. substituţia
d. consistenţa utilizării
e. utilitatea marginală
3) Ce principiu afirmă că valoarea proprietăţii imobiliare este creată şi susţinută atunci când
elemente contrastante, opuse sau care interacţionează, sunt în stare de echilibru?
a. cererea şi oferta
b. surplusul de câştig
c. echilibrul
d. substituţia
e. piaţa ideală
4) Ce concept afirmă că valoarea unei proprietăţi imobiliare este creată şi susţinută atunci
când caracteristicile proprietăţii corespund cu cererile pieţei sale?
a. anticiparea
b. contribuţia
c. conformitatea
d. competiţia
e. alocarea
5) Costul opţiunilor pierdute se numeşte:
a. anticiparea
b. substituţia
c. costul de oportunitate
d. surplusul de câştig
e. costul opţional
6) Ce principiu afirmă că economia din afara unei proprietăţi are efect asupra valorii sale?
a. competiţia
b. contribuţia
c. substituţia
d. condiţiile externe
e. independenţa
7) Pieţele proprietăţilor imobiliare sunt formate din:
a. numai cumpărători
b. numai vânzători
c. tipuri de proprietăţi
d. vânzători şi cumpărători
e. publicaţiie de specialitate
8) Identificarea şi analizarea subpieţelor unei pieţe mari se numeşte:
a. studiu de piaţă
b. compararea pieţelor
c. defalcarea produsului
d. segmentarea pieţei
13
e. studiu subsidiar
9) Diferenţierea dintre proprietatea în cauză şi alte proprietăţi determinate pe baza
subclasificărilor cu diferite caracteristici se numeşte:
a. analiza cererii
b. analiză economică de bază
c. defalcarea
d. segmentare
e. triere
10) Proprietăţile cu scop special includ:
a. birouri
b. şcoli
c. depozite
d. clădiri etajate
e. niciuna
11) O piaţă cu câteva proprietăţi de vânzare şi cu mulţi potenţiali cumpărători se numeşte
piaţă:
a. a cererii
b. a cumpărătorului
c. a vânzătorului
d. ieftină
e. completă
12) Identificarea şi studierea unei pieţe adecvate se numeşte:
a. analiză de piaţă
b. marketing
c. analiza fezabilităţii
d. segmentarea pieţei
e. studiu statistic
13) Analiza de piaţă include toţi paşii următori, mai puţin:
a. privire generală economică preliminară
b. piaţa şi identificarea proprietăţilor
c. analiza echilibrului
d. analiza cost-beneficiu
e. proiectarea generală
14) Un grup de indivizi sau firme care sunt în contact unul cu celălalt în vederea realizării
unor tranzacţii imobiliare se numeşte:
a. piaţa proprietăţilor imobiliare
b. baza de clienţi
c. indicatorul cererii
d. indicatorul ofertei
e. populaţia statistică
15) Pe termen lung, oferta şi cererea de proprietăţi imobiliare tind spre:
a. elasticitate
b. rigiditate
c. echilibru
d. dezechilibru
e. eliminare
14
Capitolul 2. ASPECTE JURIDICE ALE PROPRIETĂŢILOR
2.1. Dreptul de proprietate
Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului său de a stăpâni
bunul, de a-l folosi, de a-i culege foloasele materiale şi de a dispune de el în mod exclusiv şi
perpetuu, cu respectarea dispoziţiilor legale.
Dreptul de proprietate este reglementat atât în Constituţie, în art. 41 şi 135, cât şi în
Codul Civil, în art. 480.
Dreptul real este acel drept care se exercită asupra unui bun (mobil sau imobil).
Exemple de drepturi reale: dreptul de uzufruct, dreptul de superficie, dreptul de ipotecă,
dreptul de gaj etc.
Atributele dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate conferă titularului său trei atribute:
a) Prerogativa de a stăpâni (poseda) - implică exercitarea de către titularul dreptului
a unei stăpâniri efective asupra lucrului din punct de vedere material. Faptul de a merge zilnic
la serviciu cu automobilul propriu este o manifestare a acestei prerogative.
b) Folosinţa - este facultatea conferită proprietarului de a-şi pune în valoare bunul
prin exploatare, obţinând astfel foloase materiale. Principalele foloase materiale sunt:
recoltele, chiriile, arenzile, dobânzile. De exemplu, proprietarul unui imobil poate încheia un
contract de închiriere cu altă persoană primind în schimb o sumă cu titlul de chirie.
c) Dispoziţia - este prerogativa proprietarului de a hotărî cu privire la soarta
bunului, atât din vedere juridic cât şi din punct de vedere material. A dispune din punct de
vedere juridic înseamnă a transmite bunul din patrimoniul titularului dreptului de proprietate
în alt patrimoniu. Modalităţile de realizare a acestei transmisiuni sunt: vânzarea, donaţia,
schimbul, testamentul etc. Un alt aspect al dispoziţiei este acela de a dezmembra dreptul de
proprietate astfel încât anumite prerogative să fie exercitate de alte persoane, în schimbul unui
preţ, a unor bunuri sau chiar gratuit. În acest mod se pot constitui uzufructul, servitutea,
superficia, abitaţia. În situaţia unui imobil naţionalizat şi cumpărat de chiriaş există
posibilitatea revendicării acestuia de către fostul proprietar. În acest caz, cumpărătorul trebuie
să verifice dacă există un proces în legătură cu imobilul cumpărat. În cazul reconstituirii
dreptului de proprietate, în condiţiile Legii nr. 18/1991, există situaţii în care, deşi există mai
mulţi moştenitori, titlul de proprietate s-a emis doar pe un singur nume.
Contractul de locaţiune
Este un contract prin care o persoană numită locator se obligă să asigure unei alte
persoane numită locatar (chiriaş) folosinţa temporară a unui bun, totală sau parţială, în
schimbul unei sume de bani sau al unei alte prestaţii numite chirie. Contractul de locaţiune nu
presupune în mod obligatoriu calitatea de proprietar a celui care închiriază (locatorului). Poate
avea această calitate uzufructuarul, chiriaşul – aceasta doar în cazul în care există o clauză în
acest sens în contractul iniţial de locaţiune.
Încetarea contractului de locaţiune
Vânzarea este cauză de încetare a contractului de locaţiune în următoarele ipoteze:
- contractul s-a încheiat verbal;
- contractul este încheiat printr-un înscris sub semnătură privată, fără dată certă.
Data certă este data calendaristică care marchează momentul de la care existenţa unui
înscris nu mai poate fi contestată de terţi. Data certă se poate dobândi în mai multe moduri:
- prezentarea actului la o instituţie publică;
- înregistrarea într-un registru special;
- certificarea de către avocat sau notar;
- menţionarea respectivului înscris în cuprinsul unui act sau document oficial.
15
Transmiterea contractului de locaţiune
În cazul cesiunii contractului de locaţiune este necesar să se respecte regulile de la
vânzarea creanţelor – acceptarea de către locatar sau notificarea sa. În situaţia în care cesiunea
sau sublocaţiunea au fost interzise, locatarul nu poate aduce ca aport social dreptul de
folosinţă într-o societate civilă sau comercială. În cazul în care cesiunea (sublocaţiunea) este
permisă, aducerea ca aport social a folosinţei presupune acordul locatorului. Ca principiu se
cesionează drepturile locatorului şi nu obligaţiile sale.
Opozabilitatea contractului de locaţiune
Dacă printr-un proces, fostul proprietar dobândeşte un imobil naţionalizat, preluat fără
titlu, obligaţiile născute din contractele de închiriere, încheiate anterior de către chiriaşi cu
instituţiile care administrau aceste imobile, îi sunt opozabile. Proprietarul care a obţinut un
astfel de imobil va trebui să respecte contractul de închiriere cu condiţia ca acesta să fie
valabil. Potrivit art. 7 din OUG nr. 40/1999, contractele de închiriere încheiate de chiriaşii
unui imobil retrocedat se prelungesc de drept cu 3 ani de la data intrării în vigoare a acestei
ordonanţe. Un contract care expira la 18 aprilie 1999 se prelungea până la 18 aprilie 2002.
2.2. Forme de proprietate în dreptul românesc
După regimul juridic aplicabil, proprietatea este publică sau privată.

A. Dreptul de proprietate publică
Este acela care aparţine statului şi unităţilor administrativ teritoriale şi se exercită
asupra unor bunuri care, conform legii sau prin natură sau destinaţie, sunt de uz sau interes
public (art. 1 din Legea nr. 213/1998).
a) Bunurile din domeniul public. Concesionarea
Legea care reglementează regimul juridic al bunurilor din domeniul public este Legea
nr. 213/1998. Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile, insesizabile.
Fac parte din domeniul public al statului:
- pădurile şi terenurile destinate împăduririi;
- căile de comunicaţie;
- terenurile neproductive incluse în amenajări silvice;
- terenurile obţinute prin desecări;
- terenurile ce au aparţinut domeniului public până în anul 1945;
- terenurile şi clădirile în care îşi desfăşoară activitatea parlamentul, guvernul, instituţiile
publice cu excepţia celor dobândite prin apelarea la venituri extrabugetare.
Caractere juridice ale bunurilor din domeniul public
Bunurile din domeniul public sunt inalienabile, adică nu pot fi donate, vândute,
schimbate, nu se pot constitui dezmembrăminte ale dreptului de proprietate asupra unor astfel
de bunuri. Este posibilă constituirea unor servituţi, de exemplu o servitute de trecere.
Inalienabilitatea operează atâta timp cât bunul aparţine domeniului public. Bunurile din
domeniul public pot fi concesionate.
Concesionarea presupune un contract între concedent şi concesionar.
Dreptul de concesionare aparţine numai persoanei fizice sau juridice de drept privat,
română sau străină.
Dreptul concesionarului constă în:
- dreptul de a stăpâni bunul;
- dreptul de a-l folosi în scopul stabilit în contract;
- dreptul de a beneficia de foloasele materiale.
Concesionarul poate construi un imobil pe domeniul public doar după obţinerea unei
autorizaţii de construcţie eliberată în baza unui certificat de urbanism. În ipoteza în care avem
de-a face cu o astfel de construcţie trebuie verificat dacă această autorizaţie este provizorie,
iar o astfel de autorizaţie implică riscul demolării clădirii într-un interval de 24 de ore.
16
Concesionarul poate ipoteca bunul construit pe terenul din domeniul public, dar nu poate
înscrie o ipotecă asupra terenului.
Bunurile din domeniul public sunt insesizabile, adică nu pot fi supuse executării silite,
nu pot fi urmărite de creditorii titulari ai unor drepturi de creanţă asupra unor astfel de bunuri.
Bunurile din domeniul public sunt imprescriptibile, adică nu poate fi dobândită
proprietatea asupra lor invocându-se posesia de bună credinţă (uzucapiunea).
b) Circulaţia bunurilor în patrimoniul public şi privat al statului
Trecerea din domeniul public în domeniul privat al statului se face după caz: prin
hotărâre a Guvernului, a Consiliului Judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului
Bucureşti sau a Consiliului Local dacă legea nu dispune altfel. Trecerea unor bunuri din
patrimoniul unor societăţi comerciale, la care statul sau o unitate administrativă teritorială este
acţionar, în domeniul public, se poate face numai cu plată şi cu acordul Adunării Generale a
Acţionarilor societăţii respective. În lipsa acordului, bunurile societăţii pot fi trecute în
domeniul public numai prin procedura exproprierii, reglementată de Legea nr. 33/1994.
B. Dreptul de proprietate privată
Este acel drept subiectiv care aparţine persoanelor fizice, statului sau unităţilor
administrativ teritoriale şi poate fi exercitat asupra oricărui bun, cu excepţia celor din
domeniul public. Ceea ce diferenţiază bunurile din domeniul privat al statului de cele ale
persoanelor fizice este modul de înstrăinare specific: licitaţia publică.
2.3. Limitele exercitării dreptului de proprietate
Există trei tipuri de limitări ale exercitării dreptului de proprietate: legale; judiciare;
convenţionale.
Limitele legale sunt acele limite instituite pentru protejarea unor interese publice sau
private şi sunt prevăzute în diverse acte normative.
Exproprierea pentru utilitate publică (limite judiciare)
Interesul social poate conduce, în anumite situaţii, la pierderea dreptului de proprietate
privată cu privire la bunurile imobile care pot fi expropriate şi trecute în domeniul public, cu
plata de despăgubiri către proprietari. Legea nr. 33/1994 reglementează exproprierea pentru
utilitate publică. Pot face obiect al exproprierii numai bunurile imobile (terenuri şi
construcţii) proprietate privată. Pentru a se ajunge la expropriere trebuie urmată o anumită
procedură, iar în situaţia în care părţile nu convin asupra valorii despăgubirii, instanţa de
judecată este singura competentă să dispună acest lucru.
Este posibil ca, din anumite motive, pe terenul expropriat să nu se realizeze lucrarea
de interes public. În această situaţie, dacă nu se face, în intervalul de un an, o nouă
declaraţie de utilitate publică expropriatorul este obligat să înstrăineze terenul. Legea
stabileşte existenţa unui drept prioritar pentru dobândirea terenului de către fostul proprietar.
În cazul unui astfel de teren, trebuie verificat dacă s-a respectat acest drept prioritar de
redobândire. Proprietarul poate ataca în justiţie şi îl poate redobândi dacă i-a fost încălcat
acest drept.
O altă situaţie care poate apărea este aceea când pe un teren se află o construcţie
expropriată în temeiul art. 4 din Decretul nr. 467/1974. Acest Decret reglementa
exproprierea unor clădiri în vederea demolării. Statul dobândea dreptul de proprietate asupra
clădirii doar în momentul preluării efective a construcţiei. Dacă preluarea efectivă nu s-a
realizat, proprietarul nu a pierdut niciodată proprietatea clădirii. Dacă un astfel de imobil a
fost vândut de către stat unei terţe persoane există riscul anulării contractului de
vânzare-cumpărare, deoarece statul nefiind proprietar nu putea să încheie acest contract în
mod valabil.
17
2.4. Modalităţi ale dreptului de proprietate
Proprietatea comună este forma dreptului de proprietate caracterizeazată prin aceea

că se exercită concomitent asupra unui bun sau unei mase de bunuri de către mai mulţi titulari.
Cele două forme de proprietate comună sunt:
a) proprietatea comună pe cote părţi (coproprietatea);
b) proprietatea comună devălmaşă.
a) Proprietatea comună pe cote părţi este acea formă a proprietăţii comune
caracterizată prin faptul că acelaşi bun nefracţionat material aparţine concomitent mai multor
titulari, fiecare dintre aceştia având numai o cotă ideală şi abstractă din dreptul de proprietate.
Trăsăturile juridice ale proprietăţii comune pe cote părţi sunt următoarele:
- nici unul dintre coproprietari nu este titularul exclusiv al unei fracţiuni materiale din bun;
- fiecare coproprietar este titularul unei cote ideale şi abstracte din dreptul de proprietate.
Formele coproprietăţii (proprietăţi comune pe cote părţi) sunt:
- proprietate comună, pe cote părţi obişnuită sau temporară;
- proprietate comună pe cote părţi stabilă şi forţată sau perpetuă.
Proprietate comună, pe cote părţi obişnuită sau temporară este acea formă de
coproprietate care poate să înceteze prin partaj. Această formă de proprietate poate lua naştere
atunci când mai multe persoane cumpără împreună un bun, primesc prin donaţie un bun,
dobândesc împreună proprietatea asupra unui bun prin posesie achizitivă (uzucapiune).
Trebuie menţionat că aceste persoane nu sunt căsătorite, deoarece într-o astfel de situaţie
bunurile au un alt regim juridic. Nici unul dintre copărtaşi nu deţine un drept exclusiv asupra
unei fracţiuni determinate din bun. Astfel, nici unul dintre coproprietari nu poate face acte de
înstrăinare a bunului fără acordul celorlalţi. Acesta nu poate vinde nici partea sa din bun,
deoarece fracţiunea materială corespunzătoare cotei sale, din dreptul de proprietate, se va
stabili odată cu soluţionarea partajului judiciar.
b) Proprietatea comună devălmaşă este o formă a proprietăţii comune caracterizată
prin aceea că bunul aparţine tuturor coproprietarilor, fără ca aceştia să aibă precizată cota din
dreptul de proprietate asupra bunului. În dreptul românesc, devălmăşia este legată de relaţiile
de familie. Toate bunurile dobândite de soţi în timpul căsătoriei sunt în principiu bunuri
comune. Două persoane, fără a fi căsătorite, pot stabili ca anumite bunuri dobândite să fie
supuse regimului juridic al devălmăşiei. Un bun cumpărat în timpul căsătoriei este comun
chiar dacă în contract la cumpărător apare doar unul dintre soţi. Bunul cumpărat, de unul
dintre soţi, în perioada în care soţii erau despărţiţi în fapt este tot bun comun.
Există şi anumite excepţii de la principiul comunităţii bunurilor dobândite în timpul
căsătoriei. De exemplu:
- o donaţie făcută unuia dintre soţi este bun comun;
- bunul cumpărat cu o sumă rezultată din vânzarea unui bun propriu este un bun propriu;
- indemnizaţia de asigurare obţinută ca despăgubire pentru un bun propriu este bun propriu.
Vânzarea unui bun comun este valabilă doar cu acordul ambilor soţi.
Soţii nu pot încheia convenţii prin care să stabilească un alt regim juridic asupra
bunurilor dobândite în timpul căsătoriei. De asemenea, sunt nule contractele de vânzare între
soţi în ceea ce priveşte bunurile comune.
2.5. Dezmembrămintele dreptului de proprietate
Dezmembrăminte ale dreptului de proprietate sunt drepturile reale ce iau naştere prin
separarea atributelor dreptului de proprietate. Prerogativa constituirii acestor dezmembrăminte
aparţine proprietarului. Din această categorie fac parte: dreptul de uzufruct; dreptul de
abitaţie; dreptul de superficie; dreptul de servitute; dreptul real de folosinţă; dreptul de uz.
18
Dreptul de uzufruct
Este dreptul de a exercita, asupra bunului altuia, posesia şi folosinţa cu obligaţia de a-i
conserva substanţa şi de a-l restitui proprietarului la încetarea acestui drept.
Caracterele juridice ale uzufructului sunt: drept real; drept temporar mobiliar sau
imobiliar; inaccesibil (nu poate forma obiectul unui contract de cesiune).
Dacă beneficiarul este o persoană juridică uzufructul nu poate depăşi 30 ani. Bunurile
din domeniul public nu pot face obiectul unui uzufruct. Uzufructul poate fi constituit prin
contract, sau prin testament. Uzufructul este opozabil dobânditorilor ulteriori ai bunului.
Uzufructul este înscris în partea a III-a cărţii funciare. În ipoteza în care un bun este
cumpărat la licitaţie, ca urmare a unui proces, iar ordonanţa de adjudecare nu menţionează
existenţa unui uzufruct viager, dobânditorul va trebui să respecte uzufructul, dacă beneficiarul
său l-a înscris în cartea funciară. Dobânditorul poate verifica existenţa unei sarcini la cartea
funciară chiar dacă bunul se dobândeşte pe calea unei licitaţii.
Dreptul de abitaţie
Este o variantă a uzului ce are ca obiect o casă de locuit. Titularul dreptului de abitaţie
poate închiria partea de casă care excede necesităţilor sale sau familiei sale. Dreptul de
abitaţie este înscris în partea a III-a cărţii funciare. Dreptul de abitaţie se poate constitui
printr-un act scris sub semnătură privată. Dacă dreptul nu este înscris în cartea funciară se
poate obţine evacuarea titularului, deoarece abitaţia neînscrisă nu este opozabilă celor care au
dobândit bunul ulterior.
O formă specială de abitaţie este aceea instituită prin Legea nr. 319/1944 privind
dreptul de moştenire a soţului supravieţuitor. Această lege stabileşte un drept special de
abitaţie în favoarea soţului supravieţuitor în următoarele condiţii:
- casa de locuit să facă parte din moştenire;
- soţul supravieţuitor să nu posede locuinţă proprie;
- dreptul de abitaţie să fie menţinut până la ieşirea din indiviziune, dar cel puţin un an de la
decesul soţului;
- dreptul de abitaţie încetează dacă soţul supravieţuitor se recăsătoreşte înainte de ieşirea din
indiviziune.
Soţul supravieţuitor nu va putea ceda sau închiria dreptul său. Ceilalţi comoştenitori îi
pot restrânge dreptul de abitaţie, dacă locuinţa nu-i este necesară în întregime. Soţul
supravieţuitor poate fi evacuat dacă i se pune la dispoziţie o locuinţă corespunzătoare.
Dreptul de superficie
Este acel drept real, pe care îl are o persoană, numită superficiar, asupra construcţiilor,
plantaţiilor ridicate pe terenul unei alte persoane, teren asupra căruia superficiarul are un drept
de folosinţă. Acest drept presupune coexistenţa a mai multor drepturi, având titulari diferiţi:
- dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcţiei ridicate pe terenul
altuia cu acordul acestuia;
- dreptul de folosinţă asupra terenului;
- dreptul de proprietate asupra terenului ce aparţine proprietarului.
Caracterele juridice ale dreptului de superficie sunt: drept real; drept perpetuu; drept
imprescriptibil. De obicei, dreptul de superficie se constituie prin acordul părţilor. Actul scris,
care atestă constituirea unui drept de superficie, nu trebuie să aibă formă autentică.
Dreptul de servitute
Este reglementat de art. 576 din Codul Civil şi reprezintă o sarcină impusă unui fond
pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt stăpân. Servitutea presupune existenţa a două
bunuri imobile:
fond dominant: bunul imobil în favoarea căruia se constituie servitutea, şi
fond aservit: bunul imobil asupra căruia se exercită servitutea.
Caracterele juridice ale dreptului de servitute sunt: drept accesoriu al fondului
dominant; drept perpetuu; drept indivizibil.
19
Dreptul real de folosinţă
Art. 18 alin. 3 din Legea nr. 18/1991 republicată, prevede că se pot atribui la cerere în
folosinţă agricolă, până la 5.000 mp în echivalent arabil de familie, personalului de
specialitate din serviciile publice comunale, în perioada cât lucrează în localitate, dacă nu au
teren în proprietate în acea localitate, el/ea sau membrii familiei din care face parte.
Caracterele juridice ale dreptului real de folosinţă sunt: drept real; drept temporar;
drept intuitu personae; drept inalienabil. Ca urmare, acest drept durează atât timp cât persoana
face parte din serviciile publice comunale. Terenul atribuit nu poate fi vândut, schimbat,
donat, grevat cu sarcini.
2.6. Modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate se poate dobândi prin: accesiune (incorporaţiune); convenţie;

prescripţie achizitivă (uzucapiune); hotărâre judecătorească; succesiune etc.
a) Accesiunea este un mod de dobândire a proprietăţii, constând în integrarea
materială a unui lucru mai puţin important, într-un lucru mai important cu efectul dobândirii
proprietăţii lucrului mai puţin important de către proprietarul bunului mai important (în
ipoteza că cele două bunuri au proprietari diferiţi). Forme ale accesiunii sunt: accesiunea
mobiliară şi accesiunea imobiliară.
În concepţia legii, bunul important este terenul, iar bunul mai puţin important este
construcţia sau plantaţia.
Legea distinge între constructorul de bună credinţă şi cel de rea credinţă. Se
consideră constructor de bună credinţă acela care nu ştie că terenul pe care construieşte nu-i
aparţine (de exemplu, dacă cineva cumpără un teren de la un neproprietar).
Proprietarul terenului va fi obligat, în schimbul dobândirii construcţiei, să-l
despăgubească pe constructorul de bună credinţă. Constructorul are posibilitatea de a alege
varianta cea mai avantajoasă dintre plata contravalorii materialelor şi a manoperei şi plata
unei sume egale cu sporul de valoare dobândit de teren. Preţul materialelor şi al manoperei ce
trebuie plătite este cel din momentul ridicării construcţiei şi nu cel de la data judecăţii.
Proprietatea asupra construcţiei se dobândeşte pe măsura ridicării acesteia.
Dacă se dovedeşte existenţa unei convenţii între părţi, în vederea ridicării construcţiei,
iar dintr-o anumită cauză aceasta se desfiinţează, constructorul va putea pretinde o valoare
egală cu valoarea de circulaţie a imobilului şi nu cea calculată conform art. 494 Cod Civil.
În patrimoniul constructorului se naşte dreptul de a primi o sumă de bani şi nu un drept
de proprietate asupra construcţiei. Proprietarul nu este obligat să-l despăgubească pe
constructor. El poate să-i permită folosinţa nestingherită a construcţiei. În cazul în care
proprietarul vinde construcţia va trebui stabilit cine îl va despăgubi pe constructor:
proprietarul terenului sau dobânditorul ulterior al imobilului. Practica arată că se pot pretinde
despăgubiri de la proprietarul terenului, deoarece el este cel care a profitat vânzând imobilul
cu toate lucrările aflate pe el.
O a doua situaţie este aceea a constructorului de rea credinţă, care edifică pe un teren
aflat în proprietatea altei persoane. Un exemplu tipic este acela al locatarului care construieşte
pe terenul pe care-l utilizează în această calitate. Potrivit art. 494 Cod Civil proprietarul are
posibilitatea de a opta între a deveni proprietarul construcţiei prin invocarea accesiunii, având
obligaţia fie să-l despăgubească pe constructor cu valoarea materialelor şi preţul muncii, fie
să-l oblige pe constructor să desfiinţeze construcţia pe cheltuiala sa, cu obligarea acestuia să-l
despăgubească pentru lipsa de folosinţă a terenului. Dacă se optează pentru ultima variantă, se
impune obţinerea unei autorizaţii administrative pentru demolarea construcţiei, eliberată în
condiţiile legii. Constructorul de rea credinţă poate să-şi exercite dreptul de a obţine
despăgubire în termen de trei ani. Acest termen curge din momentul în care proprietarul şi-a
manifestat intenţia de a-şi însuşi construcţia.
20
Dobândirea proprietăţii prin accesiune se poate obţine printr-o hotărâre judecătorească.
Opozabilitatea dreptului de proprietate, dobândit prin accesiune, nu presupune înscrierea
acestuia în cartea funciară.
b) Convenţia sau contractul - este cel mai important mod de dobândire a proprietăţii.
Contractul reprezintă acordul de voinţă între două sau mai multe persoane cu scopul de a
naşte, de a modifica sau de a stinge un raport juridic. Tipuri principale de contracte sunt:
contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donaţie, contractul de schimb.
Contractul de vânzare-cumpărare este convenţia prin care proprietarul transmite
proprietatea bunului celeilalte părţi, cumpărătorul, acesta obligându-se să plătească
vânzătorului preţul. Contractul de vânzare-cumpărare este în principiu consensual, adică se
încheie valabil prin acordul părţilor. Contractul de vânzare-cumpărare, care se referă la o
clădire, poate fi încheiat valabil printr-un act sub semnătură privată. Atunci când se vinde un
teren pe care s-a construit o clădire, contractul de vânzare-cumpărare trebuie să aibă
obligatoriu formă autentică (notarială). Dacă se încheie un act sub semnătură privată, atunci se
dobândeşte proprietatea asupra clădirii şi un drept de folosinţă asupra terenului.
Cauze de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare pot fi:
- contractul de vânzare-cumpărare este nul absolut atunci când se vinde un bun din domeniul
public al statului (bunurile din domeniul privat al statului se pot vinde printr-o modalitate
specifică: licitaţia publică);
- vânzarea lucrului altuia. Un exemplu îl constituie vânzarea de către chiriaş, uzufructuar sau
arendaş a bunului pe care aceştia îl folosesc în această calitate;
- în situaţia caselor naţionalizate (cauza de nulitate, invocată de cele mai multe ori, este
preluarea imobilului fără titlu).
Un contract asemănător celui de vânzare-cumpărare este contractul de întreţinere
numit în mod curent contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere. În contract
se precizează o serie de obligaţii pentru dobânditorul bunului. Astfel, există riscul desfacerii
contractului în cazul în care cumpărătorul nu-şi îndeplineşte obligaţiile din contract.
Înscrierea în cartea funciară a unui drept de proprietate
Produce efecte diferite în raport de zona în care se găseşte imobilul. Astfel, în sistemul
de carte funciară reglementată de Decretul nr. 115/1938 (Banat, Transilvania, Bucovina),
înscrierea dreptului în cartea funciară condiţiona naşterea dreptului în patrimoniul
cumpărătorului – era o condiţie de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare. În
sistemul de carte funciară reglementată de Legea nr. 7/1996, neînscrierea dreptului în cartea
funciară nu afectează valabilitatea actului juridic ci opozabilitatea lui. În ipoteza în care se
vinde bunul imobil succesiv mai multor persoane, va avea câştig de cauză cel care şi-a înscris
primul actul la cartea funciară.
Contractul de donaţie
Trebuie încheiat în formă autentică indiferent dacă este vorba de un bun mobil sau
imobil. Nu pot face donaţii minorii sau persoanele puse sub interdicţie.
Cauze de nevalabilitate pot fi următoarele:
- un contract de donaţie făcut de către un minor este nul;
- prezenţa în contractul de donaţie a unei clauze care obligă dobânditorul bunului să
plătească datorii viitoare neprecizate;
- dreptul celui care donează de a dispune de bun.
Cauze de revocare a donaţiei
Există situaţii în care contractul de donaţie valabil încheiat se poate revoca cu
efectul revenirii bunului în patrimoniul dispunătorului:
- revocarea pentru survenienţă de copil;
- revocarea pentru ingratitudine;
- revocarea pentru îndeplinire de sarcini când donaţia nu era gratuită.
Donaţia se înscrie la cartea funciară.
c) Prescripţia achizitivă (uzucapiunea)
21
Reprezintă un mod de dobândire a proprietăţii prin posesia îndelungată a unui bun
imobil în condiţiile legii. Caracterele juridice ale prescripţiei achizitive (uzucapiunii) sunt:
- constituie o dovadă absolută a dreptului de proprietate (nu trebuie înscris la cartea
funciară);
- se aplică numai în cazul bunurilor imobile aflate în circuitul civil.
Prin uzucapiune se dobândeşte dreptul de proprietate sau un alt drept real.
Tipuri de uzucapiune: uzucapiunea de 30 ani, şi uzucapiunea de 10 până la 20 ani.
Uzucapiunea de 30 ani. Pentru a dobândi proprietatea bunului trebuie dovedite
îndeplinirea a două condiţii: posesia utilă şi exercitarea posesiei timp de 30 ani. Posesia utilă
este acea posesie ce are calităţile de a căror existenţă legea leagă dobândirea proprietăţii
(continuă, netulburată, publică şi sub numele de proprietar). Stăpânirea bunului trebuie să se
facă sub numele proprietarului, adică cel care stăpâneşte bunul consideră că-i aparţine sau l-a
dobândit de la adevăratul proprietar. Stăpânirea bunului timp de 30 ani cu acordul
proprietarului, nu poate duce la dobândirea proprietăţii. Acordul proprietarului se poate
concretiza într-unul din următoarele contracte: locaţiune, arendă, uzufruct etc. Uzucapiunea
nu poate duce la dobândirea proprietăţii dacă este vorba despre un bun din domeniul public.
Uzucapiunea de la 10 la 20 ani este reglementată de art. 1895-1899 Cod Civil.
Domeniul de aplicare: bunuri imobile individual determinate (lucrul care nu poate fi împărţit
fără a i se schimba destinaţia). Condiţiile uzucapiunii de 10 până la 20 ani sunt: posesia de
bună credinţă şi posesia trebuie să fie întemeiată pe un just titlu. Termenul de 10 ani se aplică
în situaţia în care adevăratul proprietar locuieşte în circumscripţia teritorială a tribunalului
judeţean în care se găseşte imobilul. Termenul de 20 ani se aplică atunci când adevăratul
proprietar locuieşte în raza altui tribunal decât cel în care se găseşte imobilul.
2.7. Garanţii reale

2.7.1. Gajul şi ipoteca
Garanţiile reale reprezintă mijloace juridice de garantare a obligaţiilor prin afectarea
unuia sau mai multor bunuri, din patrimoniul debitorului, pentru despăgubirea preferenţială a
unui anumit creditor, în vederea executării obligaţiilor asumate. Principalele tipuri de
garanţii reale sunt gajul pentru bunuri mobile şi ipoteca pentru bunurile imobile.
A. Gajul
Gajul este un contract accesoriu prin care un debitor remite creditorului său un bun
mobil pentru garantarea datoriei. Termenul de gaj este folosit cu trei accepţiuni:
- contract de gaj;
- drept real de gaj;
- bunuri care constituie obiectul gajului.
Condiţii de valabilitate a gajului
Constituirea gajului presupune îndeplinirea unor condiţii care se referă la părţile
contractante şi la obiectul gajului. O primă condiţie este ca persoana care constituie gajul să
aibă capacitatea de a înstrăina. Exemple de condiţii de valabilitate sunt:
în cazul în care debitorul este minor, gajarea bunurilor sale, pentru a garanta o datorie
proprie, este posibilă, dar acest lucru presupune acordul prealabil al autorităţii tutelare (art.
129 alin. 2 Codul Familiei);
bunurile minorului nu pot fi gajate pentru a garanta obligaţiile altor persoane nici de către
minor, nici de către ocrotitorul său legal (părinte sau tutore);
cel care constituie gajul trebuie să fie proprietarul bunului;
este posibil ca o persoană majoră să garanteze cu bunurile sale obligaţiile altei persoane;
în ceea ce priveşte obiectul gajului, pot fi gajate bunuri mobile corporale şi necorporale
aflate în circuitul civil;
bunurile aparţinând domeniului public nu pot fi gajate.
Forme de constituire a gajului
22
Părţile care încheie un contract de gaj trebuie să întocmească un act scris care serveşte
ca instrument constatator. Înscrisul care constată gajul trebuie să precizeze: suma datorată,
felul şi natura lucrurilor gajate sau descrierea calităţii, greutăţii şi măsurii lor. Înregistrarea
contractului de gaj se face prin păstrarea unui exemplar al înscrisului constatator într-un
serviciu special, care se găseşte la judecătorie. Redactarea înscrisului şi înregistrarea lui la
judecătorie nu sunt condiţii de valabilitate a gajului, acestea asigurând dreptul de preferinţă a
creditorului gajist. Dacă nu se face înscrierea gajului există riscul ca, la scadenţă, creditorul
gajist să intre în concurs cu alţi creditori ai debitorului său pentru acoperirea creanţei sale.
Atunci când obiectul gajului este reprezentat de un bun necorporal (o creanţă), se cere,
indiferent de valoarea datoriei, întocmirea unui înscris, care se înregistrează şi care trebuie
notificat debitorului creanţei gajate (art. 1687 Cod Civil). În condiţiile în care obiectul gajului
este o creanţă, neredactarea înscrisului constatator conduce la nevalabilitatea gajului.
Efectele gajului
În ipoteza în care debitorul nu plăteşte, creditorul poate trece la executarea gajului, ce
îi permite următoarele opţiuni:
- să ceară instanţei să-i aprobe să reţină lucrul gajat în contul datoriei, dar în baza
unei expertize;
- să ceară vânzarea la licitaţie publică a bunului respectiv, având drept de preferinţă
pentru acoperirea creanţei sale.
Clauza din contractul de gaj prin care se stabileşte că, în caz de neplată a datoriei de
către debitor, bunul se va vinde, de către creditor, fără concursul instanţei este nulă.
B. Ipoteca
Este o garanţie reală accesorie care nu deposedează pe debitor de bunul imobil ipotecat
şi care permite creditorului neplătit să urmărească bunul în mâinile oricui s-ar afla pentru a-i fi
plătită creanţa sa cu preferinţă. Există două tipuri principale de ipotecă: legală şi
convenţională (ia naştere prin acordul părţilor cu respectarea formelor prescrise de lege).
Capacitatea de a încheia contractul de ipotecă
Constituitorul ipotecii trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu şi calitatea de
proprietar actual al bunului imobil. Cel care constituie ipoteca nu trebuie să fie minor, pus sub
interdicţie, sub tutelă sau incapabil.
Condiţii de formă a ipotecii convenţionale
- Ipoteca convenţională trebuie încheiată prin înscris autentic (formă notarială). Ipoteca este
supusă principiului specializării sub sancţiunea nulităţii. În contractul de ipotecă trebuie
precizate suma garantată şi imobilul cu care se garantează (elemente de identificarea ale
acestuia: adresă schiţă cadastrală etc.).
- Dacă aceste elemente nu se regăsesc în contract ipoteca este nulă. O altă condiţie ce trebuie
respectată este ca persoana care constituie ipoteca să fie proprietarul bunului.
- Nu poate forma obiect al ipotecii un bun viitor. Dacă bunul este proprietate devălmaşă a
soţilor, ipoteca se poate încheia valabil cu consimţământul ambilor soţi. Această condiţie
trebuie respectată şi în cazul unui bun deţinut în coproprietate sau indiviziune.
- Contractul pentru care s-a constituit ipoteca, contractul de împrumut nu trebuie să aibă în
mod obligatoriu forma autentică.
Efectele ipotecii:
a) efecte faţă de debitor:
- păstrează detenţia bunului;
- are dreptul de a beneficia de foloasele materiale ca orice proprietar;
- poate înstrăina bunul ipotecat care va trece în patrimoniul noului dobânditor grevat cu
ipotecă;
- nu poate vinde bunul, dacă în contractul de garanţie este inserată o clauză de inalienabilitate.
b) efecte faţă de creditor:
- are drept de urmărire (are prerogativa de a urmări bunul în mâinile oricui s-ar afla), în
condiţiile în care acesta şi-a conservat dreptul, prin inscripţie ipotecară;
23
- se bucură de un drept de preferinţă faţă de ceilalţi creditori, fără garanţii reale sau cu garanţii
reale având grad de preferinţă subsecvent.
Publicitatea ipotecii
O sarcină reală pentru a fi opozabilă (respectată de terţi) trebuie supusă publicităţii. În
cazul ipotecii convenţionale, publicitatea constă în înscrierea acesteia în registrul special sau,
după caz, în cartea funciară care este ţinută de judecătoria în a cărei rază de competenţă se
găseşte bunul imobil. Prin înscrierea în cartea funciară ipoteca devine opozabilă faţă de terţi,
adică aceştia iau cunoştinţă de existenţa ei. Un alt efect al înscrierii în cartea funciară este
acela al dobândirii gradului de preferinţă asupra ipotecii. Este posibil ca un bun imobil să
garanteze mai multe datorii. Creditorul care înscrie primul ipoteca la cartea funciară are
prioritatea în recuperarea datoriei faţă de cei creditorii cu rang de preferinţă subsecvent.
Ipoteca se înscrie în partea a treia a cărţii funciare. Creditorul poate afla dacă există o ipotecă
pentru bunul oferit ca garanţie de către debitor, solicitând acestuia un extras de carte funciară.
Extrasul de carte funciară se eliberează, la cerere proprietarului bunului, de către judecătoria
în a cărei rază teritorială se află imobilul.
Formalităţi de înscriere a ipotecii
Ambele părţi, în persoană sau prin mandatar, trebuie să se prezinte la judecătorie,
având asupra lor actul de constituire al ipotecii. Judecătorul dispune prin încheiere, după
verificarea actului de constituire, înscrierea ipotecii. Totodată, judecătorul menţionează pe
contractul de ipotecă original data şi numărul de înscriere al ipotecii (art. 1782 Cod Civil).
Nerespectarea acestor formalităţi duce la nulitatea înscrierii. Nulitatea înscrierii ipotecii nu
împiedică formularea unei noi cereri. Ipoteca va primi rang de preferinţă din momentul
înscrierii cererii valabile de către plăţile contractului de ipotecă, cu respectarea formalităţilor
impuse de lege. Dreptul de ipotecă înscris se conservă pentru o perioadă de 15 ani. Ulterior
acestei perioade se poate obţine o reînnoire a dreptului prin introducerea unei cereri, înainte
de expirarea perioadei de 15 ani.
2.7.2. Arhiva de garanţii reale mobiliare

Reglementări:
1. Legea nr. 99/1999 privind unele măsuri pentru accelerarea reformei economice, Titlul VI
– Regimul juridic al garanţiilor reale mobiliare.
2. Ordonanţa nr. 89/2000 privind unele măsuri pentru autorizarea operatorilor şi efectuarea
înscrierilor în Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare publicată în Monitorul
Oficial al României, partea I, nr. 423 din 01/09/2000, aprobată cu modificări prin Legea
nr. 298/2002 la rândul ei modificată prin Ordonanţa nr. 12 din 30/01/2003.
3. Hotărârea Guvernului nr. 802/1999 privind adoptarea Regulamentului pentru organizarea
şi funcţionarea Arhivei Electronice de Garanţii Reale Mobiliare.
Arhiva „reprezintă o bază de date la nivel naţional, care asigură înscrierea şi accesul
la informaţiile înscrise cu privire la avizele de garanţie”. În această bază de date vor fi
înregistrate informaţii cu privire la garanţiile constituite şi vor putea fi căutate informaţii cu
privire la creditori, debitori şi bunurile mobile ce fac obiectul raportului juridic dintre cei doi.
Obiect al garanţiei
Pot constitui obiect al garanţiei mobiliare, reglementată de Legea nr. 99/1999:
1. bunurile mobile, corporale sau necorporale (inclusiv accesorii la un bun imobil);
2. stocurile de bunuri fungibile şi nefungibile;
3. soldurile creditoare ale conturilor de depozit, certificate de depozit;
4. acţiunile şi părţile sociale ale societăţilor comerciale;
5. drepturile de exploatare, resursele naturale şi de operare de servicii publice;
6. drepturile de creanţă;
7. pădurea, recolta agricolă, mineralele şi hidrocarburile;
8. poliţele de asigurare;
9. drepturile obţinute din închiriere;
24
10. concesionarea sau arendarea unor bunuri imobile;
11. bunuri închiriate sau vândute în leasing;
12. bunuri indivizibile sau divizibile;
13. biletul la ordin, cecul, cambia şi titlurile de valori mobiliare etc., cu condiţia ca aceste
bunuri să fie determinate (individual sau generic) sau determinabile în viitor.
Efecte ale înscrierii în Arhiva de garanţii mobiliare:
1. Art. 98 din Legea nr. 99/1999 stabileşte egalitatea dintre subiecţii de drept astfel încât
statul nu mai are calitatea de subiect privilegiat;
2. Înscrierea unui aviz de garanţie are un grad de prioritate faţă de orice terţ, inclusiv faţă de
stat, chiar dacă statul beneficiază de un privilegiu (art. 28 din Legea nr. 99/1999);
3. Debitorul poate garanta cu bunul sau poate dispune de acesta, chiar dacă respectivul bun
constituie garanţie într-un contract anterior, iar creditorului este protejat prin înscrierea
avizului de garanţie înaintea oricărui alt creditor. Creditorul nediligent are la dispoziţie
doar posibilitatea de a-şi satisface creanţa din ceea ce excede creditorului ce şi-a înscris
primul avizul de garanţie;
4. Statul are prioritate în a-şi realiza drepturile rezultate din privilegii doar după înscrierea
acestora în Arhivă şi doar în funcţie de rangul înscrierii (art. 36 din Legea nr. 99/1999 şi
art. 9 din H.G. nr. 802/1999);
5. Înscrierea statului în tabloul creditorilor va avea loc doar după înregistrarea în arhivă (art.
36 din Legea nr. 99/1999). Înregistrarea are ca efect determinarea rangului de participare
a statului la împărţirea sumelor obţinute din vânzarea bunului cu care s-a garantat.
Înregistrări în Arhiva de garanţii mobiliare:
Avizele care pot fi introduse în Arhivă se clasifică în următoarele categorii: aviz de
garanţie; aviz de garanţie adiţional; aviz de garanţie modificator; aviz de garanţie modificator
adiţional. Hotărârea Guvernului nr. 802/1999 cuprinde, în anexele sale, formularele specifice
acestor tipuri de avize. În momentul înregistrării, fiecare aviz primeşte un număr de format
dintr-un număr de înscriere serial, urmat de cifrele anului în care se efectuează înscrierea. În
plus, avizul precizează data înscrierii, ora, minutul şi secunda, date de identificare a
operatorului care efectuează înscrierea, date de identificare a agentului autorizat.
A. Avizul de garanţie poate fi utilizat pentru înscrierea unei intenţii de a constitui un
aviz de garanţie şi pentru a înregistra avizul de garanţie. În cadrul acestui formular vor fi
precizate următoarele informaţii:
a) datele de identificare ale debitorului/debitorilor (nume, prenume, adresă, cod numeric
personal – pentru persoanele fizice şi denumirea, sediul, tipul persoanei juridice, locul
constituirii şi codul fiscal – pentru persoane juridice);
b) datele de identificare ale creditorului (nume, prenume, adresa, cod numeric personal –
pentru persoanele fizice şi denumirea, sediul, tipul persoanei juridice, locul constituirii
şi codul fiscal – pentru persoane juridice);
c) descrierea bunului afectat garanţiei.
B. Avizul de garanţie adiţional este necesar în situaţia în care anumite informaţii nu
au putut fi înregistrate în formularul precedent.
C. Avizul de garanţie modificator poate fi folosit pentru anularea, stingerea,
prelungirea sau modificarea unui aviz de garanţie înscris anterior ori de cesiune a creanţei.
Acesta conţine următoarele informaţii:
a) numărul de înregistrare a avizului iniţial;
b) care este procesul pe care îl va suferi avizul iniţial;
c) care sunt câmpurile care se vor modifica în avizul iniţial în funcţie de fiecare proces.
D. Avizul de garanţie modificator adiţional poate fi folosit pentru anularea,
stingerea, prelungirea sau modificarea unui aviz de garanţie înscris anterior ori de cesiune a
creanţei dacă aceste informaţii nu au încăput în avizul de garanţie modificator.
Informaţii a căror prezenţă nu este obligatorie în aviz (excepţie fac situaţiile în
care părţile au decis altfel):
25
a) valoarea bunului;
b) valoarea împrumutului;
c) termenii contractului;
d) semnătura din partea notarului.
Înscrierea în Arhivă nu este condiţionată de existenţa aprobării din partea statului.
Modalitatea de consultare a arhivei
Articolul 45 din Regulament (H.G. nr. 802/1999) statuează accesul liber şi direct în
arhivă pentru căutarea, citirea şi copierea informaţiilor pentru orice persoană.
Căutarea în arhivă se poate desfăşura pe baza unuia dintre următoarele criterii:
numele debitorului;
anul şi seria motorului autovehiculului;
elementele de identificare a bunului imobil afectat garanţiei (imobil prin destinaţie);
numărul de înregistrare al unei anumite înscrieri.
Model de extras de carte funciară

ROMÂNIA
BIROUL DE CARTE FUNCIARĂ
Judecătoria ___________________
Judeţul ______________________
Numărul _____________________
Anul ______ Luna ____ Ziua ____
EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ
Cartea funciară nr. __________ Localitate __________ Sector/Judeţ _____
Partea I – Imobilul
Nr. Nr. cadastral Întinderea în ha
Descrierea imobilului Observaţii
crt. al parcelei /şi mp
Partea II – Proprietatea
Nr. crt. Înscrieri privitoare la proprietate Observaţii
Partea III – Sarcini

Nr. crt. Înscrieri privitoare la sarcini Suma în lei Observaţii
Certific că prezenta copie-extras corespunde întrutotul cu poziţiile în vigoare din coala de carte
funciară originală păstrată de această judecătorie. Valabil 24 de ore.
Data ______/______/__________ Conducător de carte funciară
26
1. Ipoteca convenţională:
a) este valabilă indiferent de forma sub care se încheie
b) este valabilă dacă în contract se menţionează suma împrumutată
c) trebuie să prevadă în conţinutul ei atât suma împrumutată, cât şi imobilul care garantează împrumutul
d) poate avea ca obiect bunuri mobile şi imobile aflate în circuitul civil
2. Bunurile dobândite în timpul căsătoriei:
a) sunt comune indiferent de modul de dobândire
b) pot fi bunuri proprii în anumite condiţii
c) regimul juridic al acestora este stabilit de către soţi
d) doar cele obţinute de soţi prin cumpărare sunt bunuri comune
3. În cazul construcţiilor făcute de o persoană cu materiale proprii pe terenul aparţinând altcuiva:
a) proprietarul terenului poate fi obligat să devină proprietarul construcţiilor realizate
b) constructorul poate fi despăgubit chiar dacă proprietarul terenului nu doreşte să devină şi proprietarul
construcţiilor
c) constructorul, care ştia ca nu-i aparţine terenul, poate pretinde fie valoarea materialelor plus preţul
muncii fie sporul de valoare dobândit de teren
d) doar constructorul de buna-credinţă poate pretinde o despăgubire care poate reprezenta manopera şi
preţul materialelor sau sporul de valoare
4. Pot face obiect al exproprierii pentru utilitate publică:
a) bunurile mobile şi imobile aparţinând persoanelor fizice şi juridice
b) doar bunurile imobile aparţinând persoanelor fizice
c) bunurile imobile aparţinând persoanelor fizice şi juridice şi cele aflate în proprietate privată
aparţinând comunelor, oraşelor, municipiilor
d) orice fel de bunuri indiferent de regimul juridic
5. În cazul în care se vinde un teren împreuna cu construcţia realizată pe acesta:
a) nu este necesară forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare
b) contractul este valabil indiferent de forma actului
c) forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare este necesară doar pentru vânzarea terenului
d) dacă se vinde printr-un act sub semnătura privată se dobândeşte proprietatea doar asupra construcţiei
6. În cazul ipotecării succesive aceluiaşi bun are drept de prioritate:
a) cel care îşi înscrie primul contractul la cartea funciară
b) cel care a încheiat primul contractul de ipotecă
c) contractul este nul deoarece bunul nu mai poate fi ipotecat
d) creditorul a cărui creanţă are valoarea cea mai mare
7. În cazul constituirii unui drept de superficie:
a) acesta se pierde prin înstrăinarea construcţiei
b) este valabil doar cel care este constat printr-un înscris
c) se menţine doar de-a lungul existenţei construcţiei
d) încetează prin vânzarea terenului
8. Contractul de locaţiune încheiat anterior vânzării imobilului:
a) nu trebuie respectat de noul proprietar
b) este respectat de noul proprietar doar dacă este înscris în cartea funciară
c) dacă are o durată mai mare de 3 ani trebuie înscris la cartea funciară pentru a fi respectat de noul
proprietar al imobilului pe întreaga durată
d) trebuie respectat doar dacă are formă autentică
9. Bunurile care fac parte din patrimoniul statului:
a) pot fi vândute în condiţii restrictive şi doar prin licitaţie publică
b) numai cele din domeniul privat se pot vinde prin licitaţie publică
c) nu pot fi vândute, ipotecate sau concesionate
d) doar cele din domeniul privat al statului pot fi vândute similar celor aparţinând persoanelor private
10. În cazul coproprietăţii obişnuite:
a) fiecare coproprietar poate vinde o parte din bun fără acordul celorlalţi
b) actele de administrare a bunului presupun acordul celorlalţi coproprietari
c) fiecare coproprietar îşi poate vinde în mod valabil cota din dreptul de proprietate
d) înstrăinarea bunului fără acordul celorlalţi este sancţionată întotdeauna cu nulitatea actului
27
Capitolul 3. PROCESUL DE EVALUARE A PROPRIETĂŢII

IMOBILIARE
3.1. Etapele procesului de evaluare

Deşi caracteristicile proprietăţilor imobiliare diferă foarte mult, majoritatea
problemelor de evaluare se poate rezolva prin proceduri sistematice, ce constituie procesul de
evaluare. În procesul de evaluare:
- se defineşte problema;
- se planifică activităţile necesare pentru rezolvarea problemei;
- datele aferente sunt culese, ordonate, analizate, interpretate şi transformate în
estimarea rezonabilă a valorii.
Procesul de evaluare se realizează în mai multe etape, numărul acestora depinzând de
natura misiunii de evaluare şi de informaţiile accesibile. În toate cazurile, procesul de evaluare
indică traseul ce trebuie parcurs în realizarea cercetării pieţei şi analizei datelor, în aplicarea
tehnicilor de evaluare şi în integrarea rezultatelor acestor tehnici analitice într-o estimare a
valorii solicitate.
Etapele procesului de evaluare sunt următoarele:
definirea problemei – cuprinde:
identificarea proprietăţii;
identificarea drepturilor de evaluat;
utilizarea evaluării;
definiţia valorii;
data evaluării;
scopul evaluării;
alte condiţii limitative;
analiza preliminară, colectarea şi selecţia datelor – vizează:
general:
- social;
- economic;
- guvernamental;
- mediu;
specific (subiectul şi comparaţii):
- terenul şi construcţiile;
- costul şi uzura;
- venituri / cheltuieli şi rata de capitalizare;
- istoricul proprietarilor şi utilizarea proprietăţii;
oferta competitivă şi cererea:
- lista proprietăţilor asemănătoare;
- tranzacţii, oferte;
- capacitatea de absorbţie;
- studii de cerere;
cea mai bună utilizare:
teren considerat liber;
proprietate dezvoltată specificată în funcţie de utilizare, moment de timp şi
participanţii pe piaţă;
evaluarea terenurilor;
abordarea evaluării;
abordarea prin cost;
abordarea prin comparaţia vânzărilor;
abordarea prin capitalizarea veniturilor;
28
analiza rezultatelor şi estimarea finală;
redactarea raportului de evaluare.
3.2. Definirea problemei

Primul pas în procesul de evaluare constă în exprimarea concisă a problemei. Astfel,
se stabilesc limitele evaluării, se elimină orice ambiguitate referitoare la natura misiunii şi se
identifică proprietatea imobiliară ce se evaluează, drepturile de proprietate implicate,
utilizarea evaluării, definiţia valorii solicitate, data şi scopul evaluării şi alte condiţii
limitative.
3.3. Analiza preliminară, colectarea şi selecţia datelor

Datele generale includ informaţii referitoare la forţele sociale, economice, legislative
şi ale mediului, care afectează valoarea proprietăţii. Evaluatorul va analiza interacţiunea
acestor patru forţe care creează climatul economic în care valorile proprietăţilor se modifică
sau nu, la un moment dat şi într-un loc dat.
Datele generale sunt esenţiale în evaluare pentru că:
- asigură o bază în care se plasează specificul proprietăţilor imobiliare evaluate;
- constituie informaţii din care se pot extrage tendinţele ce influenţează valoarea
terenului şi a corelării cu valoarea construcţiilor;
- reprezintă o bază pentru aprecierea celei mai bune utilizări, explicarea rezultatelor şi
estimarea valorii finale.
Datele specifice sunt detalii despre proprietatea imobiliară evaluată (subiect), despre
proprietăţi imobiliare comparabile, vândute sau închiriate, precum şi alte caracteristici
relevante ale pieţei imobiliare locale.
Datele specifice despre subiect sunt date prin descrierea terenului şi a construcţiilor,
care ajută evaluatorul să selecteze date specifice comparabile legate de vânzări, închirieri sau
alte caracteristici ale pieţei locale.
În analiza datelor generale se urmăresc tendinţele pe plan naţional, regional sau local,
iar în analiza datelor specifice se studiază o serie de proprietăţi asemănătoare cu subiectul.
Analiza proprietăţilor imobiliare comparabile ajută evaluatorul să extragă preţurile de
vânzare specifice, condiţiile de închiriere, veniturile şi cheltuielile, indicele de recuperare a
investiţiei, costurile de construcţie, durata de viaţă economică estimată a construcţiilor şi
gradul de uzură. Datele sunt apoi folosite în calcule ce pot da o indicaţie referitoare la
valoarea proprietăţii imobiliare analizate.
Datele referitoare la oferta competitivă şi la cerere sunt date necesare pentru a înţelege
poziţia competitivă a proprietăţii imobiliare pe o piaţă viitoare. Datele referitoare la ofertă
cuprind componentele proprietăţilor imobiliare competitive (atât existente, cât şi propuse),
gradul de ocupare sau puterea de absorbţie a pieţei. Datele referitoare la cerere, includ:
populaţia, veniturile, ocuparea forţei de muncă şi rezultatele sondajelor privind utilizatorii
potenţiali. Gradul de ocupare şi preţurile oferite indică punctele tari sau punctele slabe ale
cererii. Din analiza acestor date se poate estima cererea viitoare pentru utilizarea prezentă sau
de perspectivă a proprietăţii.
3.4. Estimări privind cea mai bună utilizare

Concluziile privind cea mai bună utilizare trebuie să fie coerente, atât pentru teren (în
ipoteza că ar fi liber), cât şi pentru proprietatea imobiliară existentă (teren şi construcţiile de
pe el). Pentru a fi luată în considerare, cea mai bună utilizare trebuie să îndeplinească patru
condiţii, şi anume: să fie legal permisă; să fie fizic posibilă; să fie financiar fezabilă; să fie
29
maxim profitabilă. Cea mai bună utilizare a terenului şi a construcţiilor se alege din mai multe
variante posibile.
3.5. Evaluarea terenului

Estimarea valorii terenului se poate face prin aplicarea a şase metode. Se consideră
metoda comparaţiei cu vânzările locale anterioare ca fiind cea mai de încredere. Astfel,
vânzările unor parcele de teren liber similare cu cea evaluată se vor analiza, compara şi se vor
face referiri la terenul evaluat.
Evaluatorul poate utiliza şi alte metode dacă nu sunt suficiente date pentru comparare
sau în situaţia în care corecţiile se dovedesc a fi prea mari.
3.6. Abordarea evaluării

Evaluatorul estimează valoarea proprietăţilor imobiliare cu ajutorul unor proceduri
specifice care reflectă cele trei abordări distincte de analiză a datelor: cost, comparaţia
vânzărilor şi capitalizarea veniturilor. În toate estimările valorii imobiliare se utilizează una
sau mai multe metode, iar aplicarea lor depinde de tipul de proprietate, de scopul evaluării, de
calitatea şi de cantitatea informaţiilor disponibile pentru analiză.
Deşi toate cele trei metode sunt practicate, unele pot avea o semnificaţie mai mare
decât altele în cazuri particulare. De exemplu, abordarea prin cost poate fi neadecvată în
evaluarea proprietăţilor imobiliare cu construcţii vechi care au o uzură ridicată, datorată
deteriorării fizice şi neadecvării funcţionale, care sunt dificil de estimat. Comparaţia cu
vânzările anterioare nu poate fi aplicată la proprietăţi imobiliare foarte specializate (cum ar fi,
spre exemplu, o staţie de incinerare gunoaie) pentru că nu există date comparabile. Abordarea
prin capitalizarea veniturilor nu se utilizează în cazul clădirilor ocupate de proprietar. Această
abordare poate să nu fie adecvată pe piaţa proprietăţilor comerciale sau industriale în care
proprietarul ocupant poate supralicita investitorul.
Ori de câte ori este posibil, evaluatorul ar trebui să aplice cel puţin două abordări în
estimarea valorii proprietăţilor imobiliare.
3.6.1. Abordarea prin cost

Abordarea prin cost este bazată pe ipoteza că participanţii pe piaţă fac legătura între
valoare şi cost. În această abordare, valoarea unei proprietăţi imobiliare se estimează prin
adăugarea valorii terenului la valoarea costului de construcţie (pentru reproducerea sau
înlocuirea construcţiilor existente) şi scăzând uzura (deteriorarea fizică sau neadecvarea
funcţională, apărută din diferite cauze). Se include profitul normal obţinut de antreprenor.
Această abordare este deosebit de utilă în evaluarea unor construcţii noi sau aproape
noi şi pentru acele proprietăţi ce nu se vând frecvent pe piaţă. Rezultatele pot fi folosite pentru
comparaţii cu rezultatele altor abordări ce se pot aplica.
3.6.2. Abordarea prin comparaţia directă a vânzărilor

Criteriile de comparaţie pentru estimarea similitudinilor proprietăţilor imobiliare, au în
vedere următoarele:
- drepturile de proprietate transferate;
- condiţiile financiare;
- condiţiile de vânzare;
- condiţiile pieţei;
- amplasamentul;
- caracteristicile fizice;
- caracteristicile economice;
- utilizarea proprietăţii;
- alte elemente componente ce influenţează valoarea.
30
Se vor aplica apoi corecţii asupra preţului de vânzare, ţinând cont de intervalul de timp
dintre data tranzacţiei şi data evaluării.
3.6.3. Abordarea prin capitalizarea veniturilor

În această abordare se estimează valoarea actualizată a beneficiilor viitoare obţinute
din utilizarea proprietăţii imobiliare.
Ca şi în cazul comparaţiei directe, metoda capitalizării necesită o serioasă cercetare de
piaţă. Cercetarea şi analiza datelor se efectuează pe baza relaţiei cererii şi ofertei care pun la
dispoziţie informaţii despre tendinţele şi previziunile pieţei.
Datele specifice pe care le analizează evaluatorul, în această metodă, sunt următoarele:
- venitul brut anual previzionat obţinut din exploatarea proprietăţii imobiliare;
- diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare şi a altor pierderi;
- cheltuielile anuale de exploatare previzionate;
- caracterul şi durata fluxurilor de venituri;
- valoarea previzionată de revânzare.
Odată estimate veniturile şi cheltuielile, fluxul de profituri este capitalizat cu o rată de
capitalizare sau actualizat cu o rată de actualizare. Ratele utilizate la capitalizare sau
actualizare sunt deduse din ratele de fructificare acceptabile şi aşteptate de investitor,
comparativ cu proprietăţi imobiliare similare.
3.7. Analiza rezultatelor şi estimarea finală

Analiza rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare în care evaluatorul
analizează concluzii alternative şi selectează în final o valoare. De multe ori, este necesară o
trecere în revistă a întregului proces de evaluare.
În această etapă, evaluatorul se bazează pe experienţa, expertiza şi logica sa
profesională, pentru a explica şi rezolva diferenţele dintre rezultatele obţinute prin aplicarea
diferitelor abordări ale evaluării.
Evaluatorul va pondera însemnătatea relativă, aplicabilitatea şi fundamentarea fiecărui
rezultat şi se va baza pe valoarea cea mai adecvată scopului evaluării. Concluzia se
fundamentează pe adecvarea, precizia şi cantitatea tuturor faptelor şi evidenţelor colectate în
procesul de evaluare.
3.8. Redactarea raportului de evaluare

Forma, dimensiunile şi conţinutul raportului de evaluare pot depinde de cerinţele
clientului, tipul proprietăţii imobiliare evaluate şi natura misiunii de evaluare. Raportul de
evaluare este, de regulă, un document scris, care permite evaluatorului să fundamenteze şi să
explice opiniile şi concluziile sale şi să demonstreze soliditatea estimării finale. De fapt,
raportul este o trecere în revistă a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la datele şi faptele
colectate în cadrul procesului de evaluare, pentru a ajunge la opinia finală asupra valorii
proprietăţii.
Raportul reflectă înţelegerea de către evaluator a principiilor economice şi ale
evaluării, abilitatea sa de a interpreta datele relevante şi logice, în selectarea tehnicilor şi
procedurilor adecvate, precum şi modul de aplicare a acestora pentru a susţine estimarea
finală a valorii. Cel mai bun raport este acela care dă posibilitatea beneficiarului să înţeleagă
problema şi datele faptice şi să urmărească logica evaluatorului până la concluzia finală.

1) Care din următoarele reprezintă un element de comparaţie în metoda comparării
vânzărilor?
a. preţul vânzării
31
b. condiţiile de finanţare
c. deprecierea cumulată
d. venitul net din exploatare
e. vârsta proprietarilor
2) O estimare separată a valorii unui teren este în general inclusă în:
a. metoda comparării vânzărilor
b. metoda costului
c. metoda capitalizării venitului
d. metoda extracţiei
e. metoda selecţiei
3) Ajustări procentuale pentru elementele de comparaţie sunt făcute pentru:
a. preţurile de vânzare ale proprietăţii de evaluat
b. preţurile de ofertă ale proprietăţii de evaluat
c. preţurile de vânzare ale proprietăţilor de comparaţie
d. preţurile de ofertă ale proprietăţilor de comparaţie
e. preţurile standard ale proprietăţilor imobiliare
4) Sunt culese şi analizate date pentru toate categoriile următoare mai puţin:
a. cele generale
b. cele specifice (subiect şi comparabilele)
c. teoria evaluării curente
d. cererea şi oferta competitivă
e. starea sistemelor cibernetice
5) Care dintre următoarele ar trebui studiate în categoria de date generale?
a. vânzările comparabile
b. estimările venitului
c. influenţele economice
d. condiţii limitative
e. cifra de afaceri
6) Pentru a estima valoarea de piaţă, un evaluator urmăreşte:
a. raportul de evaluare
b. procesul de evaluare
c. procesul de estimare
d. îndrumătorul de evaluare
e. rata inflaţiei
7) Primul pas în evaluarea unui imobil, definirea problemei, nu identifică:
a. imobilul
b. cea mai bună utilizare
c. drepturile de proprietate
d. data estimării valorii
e. rata şomajului
8) Care formule reprezintă bazele metodei capitalizării venitului?
a. venit / rată = valoarea şi venitul × factor = valoare
b. venit / factor = valoarea şi venitul × rata = valoare
c. rată / venit = valoarea şi venitul × valoarea = factor
d. factor / rată = valoarea şi venitul × valoarea = rată
e. rată / factor = valoarea şi venitul × rată = factor
9) În reconcilierea rezultatelor evaluării, un evaluator face totul din următoarele mai puţin:
a. considerarea adecvării şi siguranţei fiecărei metode aplicate
b. considerarea oricărei inconsecvenţe între indicatorii de evaluare
c. media rezultatelor de evaluare într-o singură estimare
d. explicarea variaţiilor între valorile derivate din metode diferite
e. explicarea influenţei ratei şomajului asupra valorilor obţinute
32
Capitolul 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

Relaţiile dintre comportamentul economic şi evaluare sunt evidente pe pieţele
imobiliare. Cunoaşterea şi înţelegerea comportamentului pieţei sunt esenţiale pentru conceptul
cea mai bună utilizare. Când scopul unei evaluări este estimarea valorii de piaţă, analiza celei
mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă utilizare competitivă în care poate fi pusă
proprietatea. Conceptul cea mai bună utilizare este un fundamentat de piaţa imobiliară.
4.1. Definiţie
Cea mai bună utilizare este definită astfel: „Utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală
a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă
financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare.”
Pentru a clarifica diferenţa dintre cea mai bună utilizare a unui teren liber şi a unui
teren construit, vom considera o casă de locuit pentru o familie. Dacă proprietatea este
amplasată într-o zonă comercială, productivitatea maximă a terenului considerat liber ar putea
fi obţinută prin utilizare comercială. Totuşi, dacă nivelul competitiv al cererii este suficient
pentru utilizare rezidenţială, atunci aceasta va fi considerată ca fiind cea mai bună utilizare.
Dacă valoarea terenului liber e mai mare decât valoarea terenului construit, cea mai bună
utilizare este terenul liber.
Cea mai bună utilizare a unui anumit lot de teren nu este determinată printr-o analiză
subiectivă de către proprietar, promotor sau evaluator. Cea mai bună utilizare este conturată
de forţele competitive pe piaţă care fundamentează şi valoarea de piaţă.
Când potenţialii cumpărători doresc să achiziţioneze o proprietate pentru folosinţă
personală, motivaţia lor principală o reprezintă beneficiile rezultate din obţinerea satisfacţiei
dorite, prestigiu şi intimitate. Cumpărătorii investitori sunt motivaţi de profitul net sau
acumularea de capital şi chiar de unele facilităţi fiscale. Investitorii sunt interesaţi direct de
fezabilitate, ca o indicaţie că un proiect ar putea satisface obiectivele explicite, cum ar fi: grad
de ocupare, cost redus al exploatării şi o creştere potenţială a valorii.
Tradiţional, analiza celei mai bune utilizări a fost asociată cu analiza reziduală a
terenului ce este cuprinsă în economia clasică. În această analiză, valoarea este dată de venitul
ce rămâne după ce a fost amortizată construcţia.
În timp ce clădirile se pot schimba, nu acelaşi lucru se poate spune despre
caracteristicile esenţiale ale amplasamentului. Prin urmare, valoarea terenului este elementul
conducător şi valoarea proprietăţii imobiliare este în funcţie de venitul adus de teren.
Din perspectiva evaluării, se face distincţia între cea mai bună utilizare a terenului
liber şi cea mai bună utilizare a terenului construit.
• Cea mai bună utilizare a terenului liber
Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau
poate fi eliberat prin demolarea construcţiilor. În această ipoteză, pot fi identificate utilizări
care crează valoare şi evaluatorul poate începe selecţia de proprietăţi comparabile şi apoi să
estimeze valoarea terenului.
Dacă o prognoză a celei mai bune utilizări indică o schimbare în viitor, cea mai bună
utilizare actuală este considerată ca o utilizare interimară. De exemplu, o fermă la marginea
oraşului poate fi o utilizare interimară dacă oraşul se va dezvolta şi terenul poate fi parcelat în
perspectiva construirii de locuinţe. În unele cazuri, cea mai bună utilizare este ca terenul să
rămână liber până când piaţa va fi pregătită pentru dezvoltarea imobiliară.
Dacă cea mai bună utilizare implică realizarea unor construcţii, atunci evaluatorul
trebuie să determine tipul (de exemplu: magazin, hotel, birouri) şi caracteristicile construcţiei
(de exemplu: costul construcţiei, numărul de etaje, dimensiunile, utilităţile, mărimea chiriei,
nivelul cheltuielilor de exploatare).
33
• Cea mai bună utilizare a terenului construit
Cea mai bună utilizare a terenului construit este legată de utilizarea ce ar trebui dată
unei proprietăţi imobiliare prin construcţiile ce-i aparţin. Spre exemplu, un hotel vechi de 30
ani, trebuie menţinut aşa cum este el sau ar trebui renovat / extins / demolat parţial, sau
înlocuit cu un alt tip de construcţie cu un alt grad de utilizare al terenului.
Utilizarea care maximizează valoarea unei proprietăţi în funcţie de rata de fructificare
pe termen lung şi riscul asociat este cea mai bună utilizare a terenului construit.
În analiza celei mai bune utilizări a proprietăţilor ocupate de proprietar, evaluatorul
trebuie să considere orice modernizare ce este în concordanţă cu preferinţele pieţei. De
exemplu, cea mai bună utilizare la o casă de lux trebuie să reflecte toate modernizările ce sunt
necesare pentru a obţine o satisfacţie maximă.
4.2. Scopul analizei celei mai bune utilizări

Evaluatorul trebuie să facă deosebirea între analiza considerând terenul liber şi analiza
considerând terenul construit şi raportul de evaluare trebuie să identifice, să explice şi să
justifice cu claritate scopul şi concluziile aferente fiecărei utilizări.
• Cea mai bună utilizare a terenului liber
Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber trebuie să ţină cont de utilizarea
actuală şi toate utilizările potenţiale. Valoarea terenului este determinată de utilizarea
potenţială şi nu de utilizarea actuală. Aproape orice clădire poate fi demolată (excepţie pot fi
cele din patrimoniu) şi aceasta se face când ea nu mai adaugă valoare terenului.
Reglementările referitoare la construcţiile din patrimoniu fac uneori imposibilă
demolarea şi prin urmare un regim fiscal special poate duce la creşterea valorii lor, păstrând
utilizarea actuală ca fiind cea mai bună utilizare. Există două moduri pentru a identifica cea
mai bună utilizare a terenului considerat liber, şi anume:
- estimarea valorii separate a terenului;
- identificarea tranzacţiilor comparabile cu terenuri libere.
Pentru cea mai bună utilizare a terenului construit, există două motive:
- identificarea utilizării proprietăţii care va asigura cea mai înaltă fructificare a
capitalului investit (de exemplu: transformarea unui cămin de garsoniere în hotel);
- identificarea proprietăţilor comparabile (de exemplu: ar fi incorect să foloseşti o
proprietate comparabilă ce are cea mai bună utilizare ca birouri, în evaluarea unei
proprietăţi ce are cea mai bună utilizare ca hotel).
4.3. Criteriile analizei celei mai bune utilizări

Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să îndeplinească patru
criterii. Ea trebuie să fie permisibilă legal, posibilă fizic, fezabilă financiar şi maximum
productivă. Posibilitatea fizică şi legalitatea sunt considerate prioritare.
• Permisibilă legal
În toate cazurile, evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege.
El trebuie să analizeze reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele
de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul
asupra mediului. Închirierea pe termen lung poate afecta cea mai bună utilizare a proprietăţii
din cauza unor clauze în contractul de închiriere.
Dacă nu există restricţii cu caracter privat, atunci utilizările admise de certificatul de
urbanism determină alternativele avute în vedere pentru cea mai bună utilizare. Evaluatorul
poate avea în vedere - cu riscurile aferente - şi eventualele modificări ale planurilor de
urbanism, elemente ce trebuie clar explicate în raportul de evaluare. Normativele de
34
construcţii şi condiţiile de impact asupra mediului, pot avea influenţe asupra fezabilităţii
utilizării, dacă nu o scot în afara legii.
• Posibilă fizic
Dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui
lot de teren şi riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) afectează utilizările unei
anumite proprietăţi imobiliare. Unele loturi de teren pot atinge cea mai bună utilizare numai
ca făcând parte dintr-un ansamblu. În acest caz, evaluatorul va analiza şi fezabilitatea
ansamblului. Evaluatorul va considera capacitatea şi disponibilitatea utilităţilor publice
(canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic etc.). Structura
geologică a terenului poate împiedica (sau scumpi) anumite utilizări ale proprietăţii, cum ar fi:
clădiri cu regim de mare înălţime, subsoluri multiple etc. Condiţiile fizice influenţează şi
costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare considerată mai bună.
• Fezabilă financiar
Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisibile legal şi posibile fizic, sunt
analizate mai departe pentru a determina dacă ele ar produce un venit care să acopere
cheltuielile de exploatare, obligaţiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările din
care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.
Pentru a determina fezabilitatea financiară, evaluatorul va prognoza veniturile generate
de proprietate, din care se vor scădea cheltuielile de exploatare (inclusiv impozitul pe profit),
rezultând profitul net. Se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu şi dacă aceasta
este mai mare sau egală cu cea aşteptată de investitori pe piaţă, atunci utilizarea este fezabilă.
• Maximum productivă
Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care
conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de fructificare a
capitalului cerută de piaţă pentru acea utilizare. Valoarea reziduală a terenului poate fi găsită
estimând valoarea utilizării propuse (teren şi construcţii) şi scăzând costul materialelor,
manoperei, regiei şi al capitalului, necesare realizării construcţiei. Valoarea terenului poate fi
estimată şi prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului.
Venitul datorat terenului este venitul rămas după scăderea cheltuielilor de exploatare şi
a recuperărilor capitalului investit în construcţii alocate în proporţiile determinate pe piaţa
imobiliară. Cea mai bună utilizare potenţială a terenului este de obicei utilizare pe termen lung
şi se presupune că va rămâne aceeaşi pe durata de viaţă economică sau utilă a construcţiilor.
4.4. Testarea celei mai bune utilizări

Pentru a testa cea mai bună utilizare a terenului ca fiind liber sau a unei proprietăţi ca
fiind construită, evaluatorul analizează toate alternativele posibile. Piaţa, de obicei, limitează
numărul de utilizări ale proprietăţii la câteva alegeri logice. Fiecare utilizare alternativă
trebuie să fie mai întâi supusă testelor de posibilitate fizică şi de permisibilitate legală.
Utilizările care trec aceste două teste sunt apoi analizate pentru a determina numărul de
alternative financiar fezabile care trebuie luate în considerare.
De exemplu, analizele de piaţă pot indica necesitatea unei clădiri mari de birouri în
zonă. Dacă amplasamentul în cauză este înconjurat de locuinţe moderne pentru o singură
familie, oricum, o clădire mare cu birouri cu multe etaje probabil nu va fi logică, chiar dacă ar
fi permisă legal. În mod similar, un cartier pentru bătrâni poate avea o utilizare permisă pe un
amplasament dar dacă cei mai mulţi locuitori din zonă au sub 40 de ani, această utilizare poate
fi ilogică şi nu va corespunde criteriului de fezabilitate financiară.
Evaluatorul trebuie să fie precaut în utilizarea analizelor de piaţă pentru a susţine
estimarea celei mai bune utilizări. Deşi un anume amplasament poate fi bine delimitat în mod
particular pentru o utilizare specifică, pot exista alte amplasamente care sunt egale sau mai
potrivite. Astfel, evaluatorul trebuie să testeze concluziile asupra celei mai bune utilizări
35
pentru a asigura recunoaşterea deplină a competiţiei existente şi potenţiale faţă de alte
amplasamente.
Exemplele care urmează sunt prezentate pentru a ilustra determinarea celei mai bune
utilizări a proprietăţii ca fiind liberă sau construită.
• Cea mai bună utilizare considerând terenul liber
Cazul 1
Considerăm un amplasament pentru construcţii vile. Promotorul are de ales între două
variante ambele compatibile cu construcţiile din zonă. Utilizarea A înseamnă construirea unei
case mari cu o valoare de piaţă de 90.000 Euro, inclusiv terenul. Utilizarea B înseamnă
construirea unei case mai mici cu valoarea de piaţă de 75.000 Euro. Terenuri comparabile s-
au vândut cu 16.000 Euro. Astfel:
Indicatori Utilizare A Utilizare B
Valoarea de piaţă (Euro) 90.000 75.000
Cost de construcţie (Euro) - 60.000 - 56.000
Profit promotor (Euro) -11.000 -9.000
Valoarea reziduală teren (Euro) 19.000 10.000
Prin urmare, utilizarea A este cea mai bună şi se acoperă valoarea terenului.
Cazul 2
Considerăm un teren 30×40m într-o zonă comercială cu valoarea estimată, prin
metode de comparaţie, la suma de 150.000 Euro. Studiile arată că ar trebui construit un centru
comercial sau un centru administrativ (birouri). Astfel:
Indicatori Centru comercial Centru administrativ
Profit net potenţial/an (Euro) 77.000 85.000
Rata de capitalizare 11% 10%
Valoarea capitalizată (Euro) 700.000 850.000
Costul construcţiei (Euro) - 475.000 - 650.000
Valoarea reziduală teren (Euro) 225.000 200.000
Prin urmare, cea mai bună utilizare este centrul comercial.
Cazul 3
Se consideră un teren 30×60m situat într-o zonă pentru blocuri de locuinţe, birouri şi
magazine. Piaţa cere o rată de capitalizare la construcţie de 12% şi la teren de 10%.
Indicatori Locuinţe Birouri Magazine
Cost de construcţie (Euro) 200.000 220.000 180.000
Profit net (Euro) 40.000 49.400 40.600
Venit construcţie (la 12%) - (Euro) -24.000 -26.400 -21.600
Venit teren (Euro) 16.000 23.000 19.000
Valoare reziduală teren (capitalizată la 10%) - (Euro) 160.000 230.000 190.000
Cea mai bună utilizare este pentru birouri. Tehnica valorii reziduale a terenului se
foloseşte pentru a estima cea mai bună utilizare şi rareori pentru a evalua terenul.
Cazul 4
Un depozit poate fi închiriat pentru o sumă netă de 225 milioane lei/an. Totuşi,
proprietarul se gândeşte să transforme o parte din spaţiu în birouri şi să crească chiria. Costul
conversiei se estimează la 375 milioane lei şi va duce la o creştere a valorii proprietăţii care
este acum de 1.800 milioane. Evaluatorul apreciază că se poate obţine o chirie de 255
milioane lei/an, în cazul existenţei birourilor. Astfel:
Indicatori Depozit Depozit+birouri
Profit net/an (milioane lei) 225 255
Rata capitalizare (%) 12,5 12,5
Valoare capitalizată (milioane lei) 1.800 2.040
Cost conversie (milioane lei) 0 - 375
Valoare proprietate (milioane lei) 1.800 1.665
36
Cea mai bună utilizare este cea de depozit.
4.5. Situaţii speciale

Ipotezele analizei celei mai bune utilizări sunt fundamentale pentru toate studiile
referitoare la utilizările proprietăţilor imobiliare. În identificarea celei mai bune utilizări, sunt
totuşi necesare consideraţii speciale în cazurile utilizărilor singulare, interimare, neconforme
legal, utilizări ce nu sunt cele mai bune, utilizări multiple, cu destinaţie specială, speculative şi
teren liber în exces.
• Utilizări singulare
Cele mai bune utilizări sunt, în general, conforme sau similare cu utilizările din
vecinătatea înconjurătoare (spre exemplu, o casă de locuit nu este adecvată în apropierea unei
mari fabrici). Totuşi, cea mai bună utilizare poate fi neobişnuită sau chiar unică (de exemplu:
o clădire mare de birouri este cerută de piaţă, dar este suficientă una singură pentru localitatea
respectivă).
• Utilizările interimare
În multe cazuri, cea mai bună utilizare poate să se schimbe în viitorul previzibil. În
asemenea situaţii, dezvoltarea imediată a proprietăţii sau conversia ei pentru o cea mai bună
utilizare în viitor este, de obicei, nefezabilă financiar în prezent. Deci, utilizarea interimară
este cea mai bună utilizare, dar care s-ar putea schimba în timp relativ scurt. Ferme, parcări,
clădiri vechi sau construcţii provizorii, reprezintă utilizări interimare.
Multe din construcţiile demodate nu îndeplinesc criteriile de cea mai bună utilizare,
dar ele totuşi generează valoare peste valoarea terenului considerat liber. De fapt, piaţa
recunoaşte că în timpul tranziţiei către o nouă utilizare, vechile construcţii pot face o
proprietate mai valoroasă decât terenul liber.
Când se face comparaţia cu alte proprietăţi, trebuie luate în considerare diferenţele
între utilizările interimare chiar dacă cele mai bune utilizări în viitor sunt identice. Dacă
pentru două utilizări actuale, costurile de demolare sunt diferite, acest lucru trebuie luat în
considerare şi trebuie făcută o corecţie.
• Utilizări neconforme legal
O utilizare neconformă legal este o utilizare ce a fost stabilită şi menţinută legal, dar
nu mai este conformă cu noile reglementări legale ale zonei în care este amplasată. De obicei,
aceste noi reglementări permit existenţa în continuare a vechilor utilizări, dar interzic
extinderea sau modificări importante care să continue utilizarea neconformă. Când o utilizare
neconformă încetează, ea nu mai poate fi reluată.
Uneori o utilizare neconformă legal poate produce un venit mai mare şi va avea o
valoare mai mare decât o utilizare conformă. Deci, pentru a estima valoarea unei proprietăţi
cu utilizare neconformă legal, prin comparaţie cu proprietăţi competitive similare, trebuie să
se efectueze acele corecţii care reflectă utilizarea mai intensă dar neconformă legal. De obicei,
orice surplus ce rezultă dintr-o utilizare neconformă legal este legat direct de construcţia
existentă şi prin urmare venitul suplimentar ar trebui capitalizat pe durata de viaţă economică
a construcţiei.
• Utilizări care nu sunt cele mai bune
Multe construcţii existente nu reprezintă cea mai bună utilizare a proprietăţii
imobiliare cu toate că, în general, cea mai bună utilizare este în aceeaşi categorie cu utilizarea
existentă (locuinţă, bloc de apartamente, clădire administrativă). Prin urmare, în aceste cazuri
nu apare o depreciere din cauza condiţiilor externe.
În unele cazuri categoria proprietăţii existente este diferită de cea a celei mai bune
utilizări şi apare, astfel, o depreciere din cauza condiţiilor externe. Pentru a înţelege
importanţa coerentă în evaluarea terenului şi a construcţiilor, să examinăm un caz. Un bloc de
locuinţe este amplasat într-o zonă industrială care reprezintă cea mai bună utilizare a
terenului. Terenul considerat liber are valoare de 100 milioane lei, care este mult mai mare
37
decât dacă ar fi utilizat pentru locuinţe. Blocul de locuinţe existent are o valoare de 300
milioane lei, valoare ce reflectă o diminuare din cauza amplasării într-o zonă industrială
(zgomot, poluare etc.). Aceeaşi construcţie ar avea valoarea de 500 milioane lei dacă ar fi fost
amplasată într-un cartier de locuinţe. Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea clădirii la
300 milioane lei şi a terenului la 100 milioane lei, adică total 400 milioane lei. Nu este corect
să se considere valoarea construcţiei de 500 milioane lei şi a terenului de 40 milioane lei
(utilizare pentru locuinţe într-o zonă industrială), deci în total 540 milioane lei.
• Utilizări multiple
Deseori cea mai bună utilizare pentru un lot de teren implică mai multe tipuri de
utilizări. De exemplu: pe un teren s-ar putea construi în faţă (la stradă) un complex comercial
cu case în spate sau blocuri în jurul unui teren de golf şi case pe terenul rămas. Dacă terenul
este în zonă industrială, atunci în faţă se vor amplasa magazine şi în spate depozite şi/sau mici
ateliere / fabrici. Evaluatorul va estima contribuţia la valoare a fiecărei utilizări, dar trebuie să
se asigure că suma valorilor utilizărilor separate nu depăşeşte valoarea totală a proprietăţii.
• Utilizări speciale
Deoarece proprietăţile cu destinaţie specială sunt adecvate numai pentru o singură
utilizare sau pentru un număr limitat de utilizări, evaluatorul va întâmpina dificultăţi în
specificarea celei mai bune utilizări. De fapt, cea mai bună utilizare este continuarea utilizării
actuale dacă se dovedeşte viabilă. Dacă utilizarea curentă este depreciată fizic sau funcţional
şi alte utilizări alternative nu sunt fezabile, atunci cea mai bună utilizare este demolarea şi
casarea construcţiei. Uneori aceste proprietăţi se analizează pe baza a două utilizări:
- continuarea utilizării speciale existente;
- conversia la o utilizare alternativă (de exemplu, în Alicante dintr-un spital s-a facut
un muzeu).
• Utilizări speculative
Terenul păstrat pentru vânzare ulterioară poate fi considerat ca o investiţie speculativă.
Cumpărătorul sau proprietarul poate crede că valoarea terenului va creşte, dar există un risc
considerabil că nu va apărea creşterea aşteptată cât timp speculatorul deţine terenul. Cu toate
acestea, valoarea actuală a terenului este o funcţie de cea mai bună utilizare a sa în viitor şi
deci evaluatorul trebuie să ia în discuţie cea mai bună utilizare potenţială în viitor.
• Teren în exces
Unele loturi de teren sunt prea mari pentru principala lor cea mai bună utilizare. Unele
proprietăţi construite au terenuri în exces care nu sunt necesare construcţiilor existente. În
unele cazuri, cea mai bună utilizare a terenului în exces este să rămână liber. În alte situaţii,
poate fi o extindere în viitor a construcţiilor existente sau dezvoltări viitoare ca o entitate
separată. Terenul de parcare sau terenul de joacă nu este teren în exces.
4.6. Întrebări grilă, probleme

4.6.1. Întrebări grilă
1) Când cea mai bună utilizare a unei proprietăţi este pe cale de a se schimba, utilizarea
existentă se numeşte utilizare:
a. de scurtă durată
b. interimară
c. în aşteptare
d. temporară
e. constantă
2) Pentru a testa criteriul de fezabilitate financiară pentru fiecare utilizare, evaluatorul
estimează:
a. nivelul de risc
b. cheltuielile de exploatare
c. venitul net din exploatare
38
d. venitul brut
e. dividendele
3) Cea mai bună utilizare a terenului liber ajută la formarea unei baze pentru:
a. analiza capital propriu – credit ipotecar
b. o ajustare a drepturilor de proprietate
c. o estimare a cheltuielilor de exploatare
d. metoda costului
e. niciuna
4) Conceptul de cea mai bună utilizare a terenului liber se bazează pe presupunerea că:
a. orice clădire existentă poate fi demolată
b. un amplasament nu poate fi substituit cu un altul
c. caracteristicile de bază ale amplasamentului pot fi schimbate
d. terenul liber produce venitul maxim
e. niciuna
5) Terenul care este ţinut în principal pentru o viitoare vânzare poate fi privit ca teren:
a. în exces
b. speculativ
c. cu utilizare multiplă
d. cu scop special
e. cu utilizare interimară
4.6.2. Probleme
Problema 1
Trei utilizări alternative sunt considerate pentru un amplasament: o utilizare de birouri
generale, o utilizare medicală şi o utilizare comercială. Următoarele informaţii sunt
disponibile:
Birouri Policlinica Magazin
- Costul construcţiei (Euro) 900.000 1.000.000 800.000
- Venit net de exploatare (Euro) 112.600 122.800 102.400
- Rc = 0,11 - rata de capitalizare pentru clădiri;
- Rt = 0,08 - rata de capitalizare pentru teren.
Având aceste alternative, determinaţi cea mai bună utilizare a terenului liber.
Problema 2
O construcţie existentă poate fi folosită pentru vânzarea cu amănuntul sau pentru spaţii de
birouri. Nu sunt aşteptate cheltuieli de capital pentru nici una din utilizări. Următoarele
informaţii sunt disponibile:
Comercial Birouri
Venit brut efectiv (Euro) 19.875 17.625
Cheltuieli (Euro) 5.000 2.000
O rată de capitalizare de 12% este adecvată pentru ambele utilizări.
Determinaţi cea mai bună utilizare pentru această proprietate construită, presupunând că nu
sunt necesare cheltuieli de capital.
39
Capitolul 5. EVALUAREA TERENULUI

Valoarea amplasamentului
Oferta de teren este relativ stabilă, cu toate că pot apărea uşoare modificări ale ofertei
şi calităţii terenului pe durata vieţii omeneşti (eroziuni, poluare cu reziduuri, tehnologii
agricole necorespunzătoare, deşertificare, cutremure şi alunecări de teren).
Terenul are valoare pentru că el are utilitate ca amplasament pentru construcţii, de
recreere, de cultivare agricolă sau de suport al căilor de comunicaţii.
5.1. Concepte şi principii de evaluare

Anticiparea, schimbarea, cererea şi oferta, substituţia şi echilibrul sunt principiile
evaluării care influenţează valoarea terenului. Astfel, dacă cumpărătorii anticipează că într-o
anumită zonă va fi o cerere de spaţii de birouri în următorii 5 ani, ei ar putea fi motivaţi să
cumpere terenuri pentru construcţie.
Preţul terenului reflectă relaţia dintre cerere şi ofertă care oscilează în jurul
echilibrului, deşi pe termen scurt acest principiu ar putea să nu se aplice în totalitate. Astfel,
dacă un anumit tip de proprietate imobiliară este foarte rar întâlnit într-o anumită zonă,
presiunea concurenţei extrem de puternice poate duce la creşterea valorii dincolo de nivelul
dat de profitabilitatea proprietăţii. În orice caz, valoarea de piaţă este, în general, preţul cel
mai probabil pe care îl poate susţine piaţa şi prin urmare se va restabili echilibrul între chirie,
preţ şi valoarea terenului.
Valoarea terenului este influenţată de jocul dintre cerere şi ofertă dacă utilizarea
economică a unui amplasament determină valoarea terenului pe o anumită piaţă.
Principiul substituţiei care spune că un cumpărător nu va plăti mai mult decât pentru
un alt teren similar, indică faptul că pentru amplasamentele similare cu cele mai mici preţuri
va exista cea mai mare cerere.
Principiul echilibrului face legătura între elementele unui complex economic în care
terenul are un rol esenţial.
5.2. Caracteristicile fizice ale amplasamentului

Caracteristicile fizice ale terenului, utilităţile disponibile şi îmbunătăţirile, influenţează
utilizarea terenului şi implicit valoarea sa.
Elementele fizice pe care le va lua în considerare evaluatorul sunt: dimensiunea,
forma, dimensiunea la faţadă, topografia, localizarea, orientarea faţă de vânt, soare sau
vedere. Caracteristicile topografice sunt perimetrul, nivelarea şi drenajul.
Existenţa unor utilităţi, cum ar fi - apă, canalizare, electricitate, gaze, telefon -
influenţează utilizarea şi posibilităţile de dezvoltare a lotului de teren.
Un lot de teren devine amplasament când este îmbunătăţit şi gata de a fi utilizat pentru
un anumit scop. Îmbunătăţirile interne necesare pot fi: nivelare, pavare, legătura la apă, gaze,
electricitate şi telefon. Îmbunătăţirile externe lotului pot fi străzile, rampele, trotuarele,
canalizarea şi linii de utilităţi ce pot fi conectate.
Valoarea terenului se va considera numai pentru cazul celei mai bune utilizări şi prin
urmare se va urmări ipoteza terenului liber şi disponibil.
Se spune că terenul are valoare, iar construcţiile contribuie la valoare şi această
contribuţie se estimează scăzând valoarea terenului din valoarea totală a proprietăţii
imobiliare. În cazul în care construcţiile nu adaugă valoare se impune demolarea lor.
În anumite cazuri, evaluarea unei proprietăţi imobiliare poate cere ca amplasamentul
să nu fie considerat pentru cea mai bună utilizare. Este vorba de a estima valoarea de utilizare
existentă.
40
5.3. Tehnicile de evaluare a terenului
Se utilizează şase tehnici: comparaţia directă, alocarea, extracţia, parcelarea, tehnica
reziduală şi capitalizarea rentei funciare. Alocarea şi extracţia combină metoda costului cu
metoda comparaţiei directe, tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu metoda
costului, iar parcelarea combină cele trei metode.
5.3.1. Metoda comparaţiei directe

Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul
evaluării. Metoda este cea mai utilizată şi preferată atunci când există date comparabile. Prin
această metodă, preţurile şi acele informaţii referitoare la loturi similare sunt analizate,
comparate şi corectate în funcţie de asemănări sau diferenţieri.
Elementele de comparaţie sunt drepturile de proprietate, restricţiile legale, condiţiile
pieţei (data vânzării), localizarea, caracteristicile fizice, utilităţile disponibile, zonarea şi cea
mai bună utilizare. Elementele de comparaţie ce variază frecvent sunt caracteristicile fizice
(suprafaţa şi forma), lungimea la faţadă, topografia, localizarea şi vederea. Este înţelept să se
coreleze rezultatele a două sau mai multe comparaţii.
Dacă preţurile s-au schimbat rapid în ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate
cât mai aproape de data evaluării. Uneori evaluatorul trebuie să aleagă între tranzacţii cu
proprietăţi din apropiere dar care au avut loc cu mai mulţi ani înainte de data evaluării şi între
tranzacţii recente dar pentru loturi localizate la distanţă. Recomandarea este să se bazeze pe
tranzacţiile recente.
În general, suprafaţa este un element de comparaţie mai puţin important decât data şi
localizarea. Cele mai multe loturi au o arie optimă, însă dacă suprafaţa e mai mare, valoarea
terenului existent în plus are tendinţa să se reducă. De aceea, este bine să se caute proprietăţi
comparabile, dar cu aproximativ aceeaşi suprafaţă.
Zonarea este deseori criteriul de bază de selecţie, pentru că amplasamentele din
aceeaşi zonă sunt comparabile. Ca regulă generală, cu cât sunt mai multe sau mai mari
deosebirile între proprietatea evaluată şi cele comparabile, cu atât e mai mare posibilitatea de
a ajunge la valori eronate.
Evaluatorul va putea lua în considerare şi preţurile de ofertă (nenegociate), deşi
acestea sunt mai puţin credibile (preţurile din ofertele de vânzare sunt mai mari, iar cele din
ofertele de cumpărare sunt mai mici decât preţurile negociate).
Informaţiile directe se pot obţine din discuţiile cu părţile implicate în tranzacţii:
vânzători, cumpărători, avocaţi şi agenţi imobiliari.
În general, pentru fiecare criteriu de comparaţie sunt necesare corecţii ale preţurilor
din tranzacţiile comparabile. Mărimea corecţiilor depinde de datele disponibile şi este
exprimată în mod absolut (în monedă) sau relativ (procente).
Corecţiile pentru drepturile de proprietate, finanţare, condiţiile pieţei şi condiţiile de
vânzare se fac înaintea celor referitoare la localizare şi la caracteristicile fizice. Toate
corecţiile trebuie prezentate în raportul de evaluare, într-o formă logică şi uşor de înţeles.
În localităţile urbane dens dezvoltate se găsesc foarte rar amplasamente libere şi
valoarea lor nu poate fi estimată prin comparaţie directă. La fel şi loturile libere din
localităţile rurale izolate sunt foarte rar tranzacţionate şi datele de comparaţie pot fi nesigure.
În aceste cazuri, valoarea terenului se poate estima prin metoda alocării sau prin metoda
extracţiei.
5.3.2. Metoda alocării

Metoda alocării, cunoscută şi ca metoda proporţiei, este bazată pe principiul
echilibrului şi pe conceptul contribuţiei, care spune că normal există un raport tipic între
valoara terenului şi valoarea proprietăţii imobiliare pentru anumite tipuri de proprietăţi, în
anumite localizări. Acest raport este, în general, mai sigur când construcţiile sunt relativ noi.
La construcţiile mai vechi creşte raportul „valoare teren / valoare proprietate”.
41
Metoda alocării nu dă o valoare determinată a proprietăţii, dar poate fi folosită când
este insuficient numărul de tranzacţii de terenuri libere comparabile.
Estimarea este grosieră pentru că se pot înălţa construcţii, mai scumpe sau mai ieftine,
pe loturi de teren de valoare egală.
5.3.3. Metoda extracţiei

Metoda este o variantă a metodei alocării, şi anume valoarea terenului este extrasă din
preţul de vânzare a unei proprietăţi prin scăderea contribuţiei construcţiilor, care este estimată
prin costuri şi depreciere. Proprietăţile din zona rurală sunt estimate frecvent prin această
metodă, deoarece contribuţia clădirilor în valoarea totală este, în general, redusă şi uşor de
identificat.
Valoarea terenului dată de metoda extracţiei poate fi utilizată pentru comparaţie cu
preţurile din tranzacţiile terenurilor libere şi este utilă mai degrabă pentru a estima nişte
parametri normalizaţi, decât valori absolute.
5.3.4. Metoda parcelării

Metoda este utilizată la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai
bună utilizare şi există date de comparaţie pentru aceste tipuri de parcele. O parcelare bine
planificată poate crea o proprietate mai bună acolo unde zonarea, utilităţile disponibile,
condiţiile comunale, accesul şi alte elemente sunt într-o combinaţie favorabilă.
Evaluatorul începe să analizeze o parcelare prin determinarea numărului şi
dimensiunilor loturilor ce pot fi create din punct de vedere fizic, legal şi economic. Loturile
propuse trebuie să fie în conformitate cu cerinţele legale şi să îndeplinească cerinţele pieţei
locale. Aici este nevoie de o lucrare de specialitate privind dezvoltarea proprietăţii imobiliare,
deşi uneori evaluatorul poate găsi prin analogie care este parcelarea adecvată.
Se face apoi o analiză comparativă cu loturile deja construite şi după corecţiile
necesare, evaluatorul va estima care este preţul de vânzare cel mai probabil, durata de
construire probabilă şi rata de absorbţie a parcelelor de către piaţă.
Se vor scădea toate costurile directe şi indirecte aferente dezvoltării imobiliare şi
marketingului şi vânzării proprietăţilor construite pe loturi. Aceste costuri ar putea cuprinde şi
cheltuielile de eliberare, nivelare şi finisare a terenului, de construire a străzilor, drumurilor şi
trotuarelor şi de asigurare a utilităţilor. Vor fi luate în considerare taxele, primele de asigurare,
regiile, onorariile, comisioanele şi cheltuielile de publicitate. Se vor deduce sumele
reprezentând fructificarea capitalului investit pe perioada de dezvoltare şi profitul
promotorului. Se obţin astfel, fluxurile de venituri generate de vânzarea proprietăţilor
construite pe loturi şi aferente numai terenului.
Aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rată de actualizare ce ţine cont de riscul aferent
dezvoltării de proprietăţi imobiliare şi care se obţine pe piaţă. Perioada de actualizare depinde
de durata de construire şi de vânzare susţinută de absorbţia pieţei.
Metoda parcelării se utilizează şi în studiile de fezabilitate şi în evaluările unde există
puţine tranzacţii comparabile. Precizia metodei este determinată de precizia ratei de
actualizare, a ratei de absorbţie, a costurilor indirecte şi pentru servicii.
5.3.5. Metoda reziduală

Metoda poate fi utilizată în cazurile în care nu sunt disponibile date referitoare la loturi
similare de teren liber. Această tehnică este bazată pe principiul echilibrului şi a conceptului
de contribuţie, care se referă la echilibrul agenţilor de producţie, adică teren, mână de lucru,
coordonare şi capital.
Metoda se utilizează când:
- valoarea clădirilor e cunoscută sau poate fi estimată cu o precizie bună;
- venitul anual net stabilit, generat de proprietate este cunoscut sau poate fi estimat;
- se pot extrage de pe piaţă ratele de capitalizare separat pentru clădiri şi pentru teren.
42
Valoarea clădirilor poate fi estimată ca pentru clădiri noi care reprezintă cea mai bună
utilizare şi care nu au depreciere fizică sau funcţională.
Pentru a aplica metoda, evaluatorul va determina mai întâi valoarea construcţiei
(actuală sau ipotetică) care reprezintă cea mai bună utilizare. Apoi va estima venitul anual net
şi stabil, din exploatare, obţinut din chiria de pe piaţă şi cheltuielile de operare estimate la data
evaluării. În continuare, evaluatorul va calcula ce parte din venit se poate atribui clădirilor şi
va obţine venitul rămas pentru teren. Acesta este capitalizat cu o rată de capitalizare obţinută
de pe piaţa imobiliară şi se obţine astfel valoarea terenului.
5.3.6. Metoda capitalizării rentei funciare

Renta funciară poate fi capitalizată cu o rată corespunzătoare. Renta funciară este
suma plătită pentru dreptul de utilizare şi ocupare a terenului în conformitate cu regulile de
închiriere a terenului.
Această procedură este utilă când există informaţii de pe piaţa închirierilor imobiliare.
Dacă renta (chiria) curentă corespunde cu cea de pe piaţă, atunci valoarea obţinută prin
capitalizarea cu o rată de pe piaţă este echivalentă cu valoarea de piaţă.
Dacă renta plătită prin condiţiile contractuale nu corespunde cu cea de pe piaţă, se vor
face corecţiile ce apar din diferenţele în condiţiile de contract, faţă de cele normale pe piaţă.
Renta poate avea diferite clauze de escaladare şi de plată şi acestea trebuie reflectate în
renta de bază.

1) Principiul care spune că un cumpărător nu va plăti mai mult pentru un amplasament decât
pentru altul asemănător, este:
a. anticipării
b. dezechilibrului
c. substituţiei
d. echilibrului
e. contribuţiei
2) Principiul care spune că valoarea este susţinută când diverse elemente dintr-o combinaţie
economică sau a mediului înconjurător sunt în echilibru, este:
a. anticipării
b. dezechilibrului
c. substituţiei
d. echilibrului
e. cererii şi ofertei
3) Suma de bani echivalentă cu costul demolării construcţiilor ce nu au nici o contribuţie la
valoarea proprietăţii reprezintă:
a. rentă funciară
b. venit rezidual
c. penalizare a valorii
d. creştere a valorii
e. profit net
4) Când au loc vânzări de amplasamente libere atât de rar încât datele de vânzări sunt
neadecvate, valoarea terenului este estimată prin:
a. parcelare
b. capitalizarea rentei funciare
c. alocare
d. comparaţia vânzărilor
e. metoda reziduală
43
5.4.2. Probleme
Problema 1 – Alocare
Un evaluator trebuie să evalueze o parcelă de teren liber de pe malul unui lac, ce este folosită ca amplasament
pentru o casă de vacanţă. Nu au fost vânzări recente de terenuri, astfel că date de comparaţie nu sunt disponibile.
Casele din jurul lacului au fost vândute cu preţuri între 240.000€ şi 270.000€. De asemenea un investitor poate
cumpăra o parcelă cu aceleaşi dimensiuni cu 100.000€, să construiască o casă cu 150.000€, şi să obţină un profit
fix de 50.000€. Într-un astfel de caz valoarea totală a proprietăţii este de 300.000€, din care 200.000€ reprezintă
contribuţia construcţiei şi 100.000€ reprezintă contribuţia terenului.
a) Care este raportul de valoare teren-proprietate?
b) Ce valoare a terenului este indicată pentru parcela de teren evaluat?
Problema 2 – Parcelare
Un investitor vrea să parceleze un teren liber în 35 de loturi ce urmează a fi folosite pentru construcţii
rezidenţiale. Preţul previzionat de vânzare brut al loturilor rezultate este de 1.000.000€. Costurile de dezvoltare
ale amplasamentului sunt următoarele:
- Euro -
Costuri de dezvoltare 300.000
Management şi supervizare 15.000
Profitul constructorului 100.000
Cheltuielile de vânzare 35.000
Taxe 20.000
Profitul întreprinzătorului 50.000
Total 520.000
a) Care este valoarea parcelei de teren dacă toate costurile de vânzare şi dezvoltare sunt făcute deodată?
b) Care este valoarea indicată dacă perioada de dezvoltare este anticipată la trei ani, iar rata de actualizare de pe
piaţă este de 8%?
Problema 3 – Metoda reziduală

Un investitor plănuieşte să cumpere un lot vacant şi să construiască un bloc de apartamente, ce reprezintă cea
mai bună utilizare a terenului. Se presupune că VNE anticipat este de 500.000€, ratele de capitalizare de piaţă
pentru clădire şi teren sunt de 7%, respectiv de 5%, iar valoarea clădirii este anticipată la 6.000.000€. Se
presupune, de asemenea, că proiectul nu are datorii la data terminării. Care este valoarea terenului?
Problema 4 – Metoda comparaţiei

Un evaluator a primit misiunea să evalueze un teren de 4.800 mp situat într-o vecinătate industrială în zona 3 a
oraşului, cu acces la şoseaua de centură. Din analiza pieţei imobiliare se cunosc 4 tranzacţii de terenuri
asemănătoare:
- tranzacţie recentă la 110.000€, pentru un teren de 5.000 mp, cu acces la şoseaua de centură situat în zona 2;
- tranzacţie ce a avut loc cu un an în urmă, la 105.000€, pentru un teren de 5.000 mp, cu acces la şoseaua de
centură, situat în zona 2;
- tranzacţie recentă, la 90.000€, pentru un teren de 4.500 mp, fără acces la şoseaua de centură, situat în zona
2;
- tranzacţie cu un an în urmă, la 72.000€, pentru un teren de 4.500 mp, fără acces la şoseaua de centură, situat
în zona 3.
Ce rezultat va propune evaluatorul?
Proprietatea subiect Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3 Comparabila 4
Adresa str. Alun 34 str. Arieş 15 str. Someş 12 str. Siret 23 str. Alun 7
Preţ vânzare 110.000 105.000 90.000 72.000
Drepturi de proprietate deplin deplin deplin deplin deplin
Finanţare presupus cash cash cash cash cash
Condiţii de vânzare obiective obiective obiective obiective obiective
Condiţii ale pieţii curente recent acum un an ofertă actuală acum un an
Topografia orizontal orizontal orizontal orizontal orizontal
Locaţia zona 3 zona 2 zona 2 zona 2 zona 3
Acces la şosea da da da nu nu
Zonă inundabilă 10.00% similar similar similar similar
Suprafaţa (mp) 4.800 5.000 5.000 4.500 4.500
Zonare industrial industrial industrial industrial industrial
Utilităţi toate publice toate publice toate publice toate publice toate publice
Alţi factori nu e cazul nu e cazul nu e cazul nu e cazul nu e cazul
44
Capitolul 6. ABORDAREA PRIN COST
6.1. Costul clădirilor

Costul clădirilor. Estimarea costurilor clădirilor se face de un evaluator care înţelege
planurile de construcţie, specificaţiile, materialele şi tehnicile de construcţii. Clădirile se vor
inspecta cu atenţie şi vor fi descrise complet de evaluator.
Costul de înlocuire este costul estimat de construire, la preţurile de la data evaluării, a
unei clădiri cu utilitate echivalentă cu a clădirii evaluate, folosind materiale moderne,
standarde, arhitectură, proiecte şi planuri curente.
Costul de reproducţie (reconstrucţie) este costul estimat de construire, la preţurile
de la data evaluării, a unei copii identice a clădirii evaluate, folosind aceleaşi materiale,
standarde de construcţie, arhitectură, proiecte, planuri şi calitate a muncii şi înglobând toate
deficienţele, supradimensionările şi deprecierea clădirii evaluate.
Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii clădirilor sunt numite costuri directe, iar
cele aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferenţa între costul de construire şi
valoarea proprietăţii imobiliare după terminare, reprezintă profitul promotorului, care trebuie
corelat cu informaţiile de pe piaţă.
• Costuri directe
Costurile directe cuprind cheltuielile cu forţa de muncă şi materialele utilizate. Regia
şi profitul contractantului general şi a diferiţilor subscontractanţi sunt părţi ale unui contract
de construcţie uzual şi reprezintă costuri directe. Costurile directe cuprind şi costul pentru:
- autorizaţia de construcţie;
- materiale, produse şi instalaţii;
- manopera;
- echipamentele folosite în construire;
- asigurarea pe durata construirii;
- organizarea de şantier şi împrejmuirea temporară;
- spaţii de depozitare a materialelor;
- instalaţii electrice şi cheltuieli cu utilităţile;
- profitul constructorului şi regia, inclusiv supravegherea lucrărilor, asigurările
pentru incendiu, răspundere sau şomaj;
- garanţii de performanţă.
Corelarea cu ofertele constructorilor trebuie făcută cu atenţie, întrucât aceştia oferă
preţuri ce depind nu numai de situaţia de pe piaţă, dar şi de starea lor tehnică şi financiară.
• Costuri indirecte
Costurile indirecte sunt cheltuieli necesare pentru construire, dar nu fac parte dintr-un
contract uzual. Acestea pot cuprinde:
- costul pentru arhitectură şi proiectare, verificare a documentaţiilor, ridicare topo,
studii de impact de mediu;
- onorarii pentru activităţi de evaluare, consultanţă şi asistenţă financiară şi juridică;
- costul investiţiei în teren şi plăţile făcute pe durata construirii (cheltuieli
financiare, dobânzi, comisioane, taxe);
- asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durata construirii;
- costul de investiţie în proprietate după ce a fost construită, dar înainte de a se
obţine gradul de ocupare stabilizat (fructificarea capitalului plus cheltuieli de
exploatare minus venituri din exploatare);
- investiţii suplimentare în contractarea închirierilor sau comisioane de închiriere;
- marketing, comisioane de vânzare;
- cheltuieli administrative ale proprietarului;
- costul transferării proprietăţii.
45
Aceste costuri se vor estima în condiţiile unei pieţi echilibrate. Pe o piaţă fără echilibru
pot apărea costuri mai mari din cauza unei perioade mai mari de absorbţie, dar aceste costuri
trebuie considerate ca făcând parte din estimarea deprecierii externe.
Unele costuri indirecte, cum ar fi costul proiectării sau taxele pe proprietate se iau ca
procentaje faţă de costurile directe. Alte costuri (comision de vânzări, închirieri) sunt legate
de piaţă, iar cele legate de evaluare sau studii de impact de mediu sunt legate de timpul de
lucru necesar pentru efectuarea activităţilor respective.
6.2. Profitul promotorului imobiliar

Profitul promotorului este o cifră luată de pe piaţă şi reflectă suma pe care un
promotor se aşteaptă să o primească pentru contribuţia sa în dezvoltarea proprietăţii. El
reprezintă gradul de risc şi de expertiză necesar realizării proiectului. Totuşi, aceasta nu
înseamnă că promotorul trebuie să fie recompensat automat pentru eforturile sale: cheltuiala
nu garantează valoarea.
În cazul pieţelor în cădere, evaluatorul va analiza dacă reducerea profitului (sau chiar
pierderile) promotorului reprezintă o formă de depreciere externă (datorată condiţiilor
externe). În practică, profitul promotorului poate fi estimat ca un procent din costurile directe,
din costurile directe+indirecte, din costurile directe+indirecte+terenul sau din costul total al
proiectului. Nu trebuie să se ia prea mult ca bază profiturile realizate în trecut de promotori, ci
să se estimeze profiturile aşteptate (anticipate) de promotori la data evaluării.
6.3. Sursele de informaţii

Principalele surse de informaţii utilizate în vederea evaluării unei proprietăţi
imobiliare sunt următoarele:
contractele de construire încheiate pentru clădiri similare;
devize pentru oferte noi alcătuite de specialişti;
unii evaluatori şi-au creat baze de date care conţin costuri curente pentru clădiri
complete, cum ar fi locuinţe, apartamente, hoteluri, magazine, clădiri comerciale şi
industriale;
informaţii privind indicii de modificare a costurilor care sunt utilizaţi pentru
actualizarea unor baremuri estimate la un anumit moment de timp. În utilizarea
acestor indici, pot să apară unele probleme, şi anume că, precizia lor nu poate fi
demonstrată întotdeauna, iar structura costurilor se modifică în timp.
6.4. Metode de estimare a costului

Pentru estimarea costului unei clădiri, sunt necesare efectuarea mai multor măsurători.
Deşi clădirile pot fi măsurate în mai multe moduri, evaluatorul trebuie să măsoare astfel încât
să fie compatibil cu baza de date comparative. Măsurarea suprafeţelor este larg folosită şi
adecvată pentru clădiri care corespund unui standard de înălţime de bază.
Ghidul European de măsurare a clădirilor defineşte aria desfăşurată construită ca fiind
suprafaţa unei clădiri măsurată pe exterior la fiecare nivel şi include:
- grosimea peretelui exterior şi proiecţiile exterioare;
- suprafeţele ocupate de pereţii interiori;
- coloane, stâlpi, cămine, casa scării, lifturi şi altele asemănătoare;
- atrium;
- camere de depozitare, de combustibili;
- WC-uri;
- terase acoperite şi închise pe contur cu zidărie,
dar nu include:
46
- balcoane deschise;
- scări exterioare;
- alei, parcaje;
- rampe de încărcare-descărcare.
Pentru alte clădiri la care regimul de înălţime al etajelor este diferit de regimul
standard (depozite, hale industriale, biserici), adecvat este să se măsoare volumul clădirii.
Se cunosc trei metode tradiţionale de estimare a costului: metoda comparaţiilor
unitare, metoda costurilor segregate şi metoda devizelor.
• Metoda comparaţiilor unitare
Metoda estimează costul sub formă de cost unitar (pe unitatea de suprafaţă sau de
volum). Metoda utilizează costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru
condiţii ale pieţei sau eventuale diferenţe fizice. Costurile indirecte pot fi incluse în costul
unitar sau calculate separat. Dacă proprietăţile comparabile sunt localizate pe alte pieţe,
evaluatorul va face o corecţie pentru localizare.
Costul unitar depinde de dimensiune, respectiv scade cu creşterea suprafeţei sau a
volumului clădirii. Aceasta pentru că instalaţiile, centrala termică, lifturile, uşile, ferestrele şi
altele asemănătoare, nu costă proporţional mai mult pentru o clădire mai mare.
Metoda comparaţiilor unitare este relativ simplă, practică şi larg folosită. Cifrele de
cost unitar se exprimă, de obicei, la suprafaţa desfăşurată construită sau volumul total
construit. Costul total este estimat comparând clădirea evaluată cu clădiri similare, construite
recent pentru care sunt disponibile preţurile de contract. Se va lua în considerare evoluţia
preţurilor între data contractului (sau execuţiei) şi data evaluării.
În lipsa preţurilor de contract, costul total de nou al unei clădiri, poate fi scos din
tranzacţiile de clădiri nou construite dacă îndeplinesc următoarele condiţii:
- construcţiile să reprezinte cea mai bună utilizare a amplasamentului;
- proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;
- cererea şi oferta sunt în echilibru;
- valoarea amplasamentului poate fi determinată.
În acest caz, valoarea clădirii se obţine scăzând valoarea terenului din preţul de
vânzare total pentru proprietăţi comparabile.
În aplicarea corectă a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru clădiri
similare sau va corecta un cost unitar de barem, ţinând seama de diferenţele de dimensiune,
formă, finisaje, dotarea cu instalaţii, precum şi de diferenţa de timp între data elaborării
costului de barem şi data evaluării.
Raportul între costul instalaţiilor şi echipamentelor ce dotează clădirile şi costul de
bază al construcţiei a crescut serios de-a lungul timpului. Instalaţiile şi echipamentele au
tendinţa să mărească costul unitar şi se uzează mai rapid decât elementele construcţiei
propriu-zise.
Costurile ar trebui împărţite pe categoriile generale de construcţie şi separat pentru
finisaje deosebite sau echipamente speciale. Defalcarea costurilor îl va ajuta pe evaluator la
efectuarea corecţiilor ce apar din cauza existenţei sau absenţei acestor elemente deosebite.
Simplitatea aparentă a metodei comparaţiilor poate fi înşelătoare. Pentru a deţine cifre
de cost unitar sigure, evaluatorul trebuie să acţioneze logic şi să compare cu atenţie clădirea
evaluată cu clădiri similare sau structuri standard catalogate. Totuşi, când este corect aplicată,
metoda duce la estimări rezonabil de precise pentru costul de reconstrucţie sau de înlocuire.
• Metoda costurilor segregate
În această metodă se utilizează costuri unitare pentru diferite componente ale clădirii,
exprimate în unităţi de măsură adecvate. Evaluatorul calculează un cost unitar bazat pe
cantitatea reală de materiale utilizate în construcţie plus manopera, utilaje şi transporturi
legate de tehnologia lucrărilor de construcţii, pentru fiecare metru pătrat de suprafaţă. De
exemplu, costul se poate aplica pe baza unui metru pătrat de pardoseală, metru liniar de perete
de o anumită înălţime etc. Costurile estimate se bazează pe costuri normate pentru diferite
47
componente ale construcţiei. De exemplu, costul de lucrări de excavare se exprimă, de regulă,
în lei/mc, costul fundaţiei în lei/ml.
Regia şi profitul constructorului pot fi incluse în costul unitar sau pot fi calculate
separat. Costurile indirecte, de regulă, se calculează separat.
Totuşi, sunt necesare cunoştinţe de specialitate pentru a asambla costurile de bază ale
echipamentelor, materialelor şi manoperei şi de a le combina într-o estimare de cost finală.
Dacă este bine pusă la punct, metoda costurilor segregate poate înlocui o expertizare
cantitativă completă şi duce la o estimare precisă a costului de reconstrucţie sau de înlocuire,
cu un efort considerabil mai mic.
• Metoda devizelor
Metoda cea mai completă şi precisă este metoda devizelor, în care se face un calcul ce
reflectă cantitatea şi calitatea tuturor materialelor utilizate şi toate categoriile de manoperă
necesară. Apoi se adaugă cheltuielile conexe, regia şi profitul.
6.5. Deprecierea cumulată

Estimarea deprecierii cumulate
Deprecierea este o pierdere de valoare faţă de costul de reconstrucţie sau de înlocuire a
construcţiilor ce poate apărea din cauze fizice, funcţionale sau externe. Teoretic, deprecierea
poate începe să se acumuleze de la finalizarea construcţiei, chiar dacă reprezintă cea mai bună
utilizare a amplasamentului.
Definiţii
- Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare din orice cauză. Este
diferenţa dintre costul de reconstrucţie sau de înlocuire a construcţiei şi valoarea ei
de piaţă.
- Uzura fizică este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri, infestări sau defecte de
structură.
- Neadecvarea funcţională este dată de demodarea, neadecvarea sau
supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau
instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.
- Deprecierea economică (din cauze externe) se datorează unor factori externi
proprietăţii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţilor
imobiliare în zonă, urbanismul, finanţarea şi reglementările legale.
- Uzura scriptică este o noţiune contabilă ce se referă la valoarea imobilizărilor
reţinută de proprietar. Uzura scriptică (amortisment) nu este o mărime dată de piaţă,
ci este reglementată de autoritatea fiscală şi se raportează la valoarea de intrare (de
inventar).
- Durata de viaţă economică este perioada de timp în care construcţiile contribuie la
valoarea proprietăţii imobiliare. Durata de viaţă fizică poate depăşi durata de viaţă
economică, dar reparaţiile şi modernizările aduse proprietăţilor mai vechi pot extinde
durata de viaţă economică care însă nu poate depăşi durata de viaţă fizică.
- Durata de viaţă economică rămasă este perioada de timp estimată în care
construcţiile vor continua să contribuie la valoarea proprietăţii imobiliare.
Evaluatorul va estima durata de viaţă economică rămasă interpretând atitudinile şi
reacţiile cumpărătorilor de proprietăţi competitive.
- Vârsta scriptică, vârsta istorică sau calendaristică este numărul de ani trecuţi de la
terminarea construcţiei.
- Vârsta efectivă este vârsta dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei. Vârsta
efectivă poate diferi de vârsta scriptică, funcţie de lucrările de întreţinere realizate în
trecut.
48
6.6. Metode de estimare a deprecierii
Există mai multe metode de estimare a deprecierii cumulate. Oricare metodă este
acceptabilă dacă evaluatorul o aplică logic şi coerent, şi dacă ea reflectă o reacţie a unui
cumpărător informat şi prudent faţă de situaţia construcţiei evaluate.
Pentru a avea o estimare corectă şi fundamentată a deprecierii cumulate, prin oricare
dintre metode, evaluatorul trebuie să ia în considerare toate elementele ce ar putea diminua
valoarea, dar să socotească fiecare element numai o singură dată. Deprecierea se aplică numai
construcţiilor pentru că terenul se include la valoarea de piaţă.
Principalele metode de estimare a deprecierii proprietăţilor imobiliare sunt
următoarele: metoda duratei de viaţă economică, metoda modificată a duratei de viaţă
economică, metoda segregării şi metoda comparaţiei.
• Metoda duratei de viaţă economică
Prin această metodă, se aplică la costul construcţiilor (C) un raport calculat între vârsta
efectivă (Ve) şi durata totală de viaţă economică (Dte), totul socotit la data evaluării:
Ve
D= ⋅C .
Dte
Metoda pare simplă, dar multe elemente ale deprecierii sunt ascunse din cauză că sunt
grupate. Un punct slab al metodei este faptul că elementele recuperabile ale deprecierii nu
sunt tratate separat. Mai mult, metoda nu ia în considerare faptul că unele componente ale
clădirii pot avea o durată de viaţă fizică mai scurtă sau mai lungă. Durata de viaţă economică
are semnificaţie numai pentru uzura globală.
• Metoda modificată a duratei de viaţă economică
În aplicarea acestei metode, evaluatorul estimează mai întâi costul eliminării tuturor
elementelor recuperabile ale uzurii fizice apărute ca urmare a întreţinerii necorespunzătoare,
precum şi cele ale neadecvării funcţionale. Această sumă se scade din costul clădirii estimat la
data evaluării. Apoi evaluatorul va estima un procentaj sau o sumă globală care să acopere
toate elementele nerecuperabile. Această sumă este raportul dintre vârsta efectivă şi durata
totală de viaţă economică aplicat la costul clădirii, minus toate elementele recuperabile ale
uzurii fizice şi funcţionale (Ruf):
Ve
D= ⋅ (C − Ruf ) .
Dte
Este nevoie să se ţină seama că prin eliminarea elementelor recuperabile ale uzurii,
durata de viaţă economică va creşte şi / sau vârsta efectivă va scădea.
Această metodă nu ia în considerare durata de viaţă rămasă pentru diferite elemente
componente ale clădirii. Metoda presupune că utilitatea clădirii se reduce linear, ceea ce face
ca aplicarea să fie simplă, dar poate nu totdeauna realistă. Totuşi, metoda reprezintă un mijloc
convenabil de a face comparaţii între diferite proprietăţi imobiliare.
• Metoda segregării
Metoda solicită evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a deprecierii, să o
cuantifice şi apoi să totalizeze o sumă globală. Dacă evaluatorul utilizează costul de înlocuire,
anumite forme ale deprecierii funcţionale sunt eliminate automat. Cele cinci tipuri de
depreciere care pot afecta o clădire, sunt:
- uzura fizică recuperabilă;
- uzura fizică nerecuperabilă;
- neadecvarea funcţională recuperabilă;
- neadecvarea funcţională nerecuperabilă;
- deprecierea externă (ce poate fi şi temporară).
În general, se cuantifică mai întâi deprecierea recuperabilă, apoi cea nerecuperabilă, şi,
în final, deprecierea externă.
49
• Metoda comparaţiei
În această metodă se consideră că deprecierea acumulată este diferenţa dintre costul
de reconstrucţie sau de înlocuire şi contribuţia în valoare a construcţiilor, toate estimate la
data evaluării. Metoda nu face distincţie între diferite tipuri de depreciere: fizică, funcţională
sau externă.
Precizia acestei metode depinde de disponibilitatea unor date reale referitoare atât la
tranzacţii de proprietăţi construite, cât şi de terenuri libere. Este de dorit ca aceste date să
corespundă unor proprietăţi similare cu cea evaluată şi nu se pot lua în considerare tranzacţii a
unor drepturi de proprietate parţiale (concesiuni, închirieri, drept de folosinţă etc.). Limitele
metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale şi corecte ale unor tranzacţii de proprietăţi
comparabile şi prin urmare nu pot fi aplicate într-o piaţă limitată sau pentru anumite
proprietăţi imobiliare cu destinaţie specială. În plus, estimarea raportului între valoarea
terenului şi a construcţiilor este dificil de fundamentat sau de justificat.
6.7. Studiu de caz

Se consideră o clădire administrativă (de birouri) care are 607 mp arie desfăşurată
construită şi 490 mp arie ce se poate închiria. Clădirea este amplasată pe un teren de 350 mp.
Valoarea de piaţă a terenului liber este de 270 Euro/mp. În tabelul 6.1 este sinteza costului de
reconstrucţie; în celelalte tabele este calculată deprecierea pe baza costului de reconstrucţie.
Tabelul 6.1 Cost de reconstrucţie. Metoda costuri segregate

Costuri directe (inclusiv manoperă, materiale, Euro
echipamente, regie şi profitul constructorului)
- Excavări şi pregătire teren 553
- Fundaţii 6.560
- Pereţi exteriori 74.585
- Structură acoperiş 13.608
- Învelitoare 3.507
- Structură cadre 27.426
- Structură planşee 18.095
- Pardoseli 8.393
- Tavane 7.707
- Pereţi despărţitori 46.620
- Zugrăveli (interior, exterior) 1.750
- Instalaţii apă, canal, gaze 7.945
- Furnituri apă, canal, gaze 2.990
- Instalaţii electrice 9.184
- Furnituri electrice 4.781
- Ventilaţie şi A/C 19.010
TOTAL COSTURI DIRECTE 252.714
Costuri indirecte 21.300
Profitul promotorului 38.000
Costul total de reconstrucţie 312.014
Costul unitar de reconstrucţie (pe mp ADC) 514
1. Uzura fizică recuperabilă

Se estimează numai la elementele ce trebuie reparate la data evaluării şi se cuantifică
prin costul de readucere a elementului la condiţia de nou sau ca şi nou. În tabelul 6.2 se arată
modul de estimare a uzurii fizice recuperabile.
50
Tabelul 6.2 Uzură fizică recuperabilă
Cost de Cost de Valoare
reconstrucţie eliminare rămasă
Învelitoare (reparaţie) 3.507 350 3.157
Zugrăveli 1.750 1.900 0
Total uzură fizică recuperabilă 2.250
Costul de refacere a zugrăvelilor depăşeşte costul curent din cauza manoperei

suplimentare şi a pregătirilor ce nu apar la o construcţie nouă.
O uzură se consideră recuperabilă când costul pentru corectarea stării sale tehnice plus
un profit rezonabil e mai mic decât creşterea de valoare rezultată. Multe defecte structurale,
deficienţe şi supradimensionări pot fi corectate cu ajutorul noilor tehnologii de construcţii, dar
esenţial în decizie este elementul economic.
2. Uzura fizică nerecuperabilă

Se referă la elementele deteriorate fizic care nu pot fi în prezent corectate din motive
practice sau economice.
Uzura fizică nerecuperabilă se aplică la diferenţa dintre costul de reconstrucţie sau de
înlocuire şi costul de eliminare a uzurii fizice recuperabile. Aplicarea directă la costul de
reconstrucţie sau de înlocuire duce la o supraevaluare a uzurii.
În scopul analizei, elementele uzurii fizice nerecuperabile sunt clasificate ca fiind cu
viaţă scurtă şi cu viaţă lungă. Un element cu viaţă lungă este o componentă a clădirii care este
de aşteptat să aibă o durată rămasă de viaţă economică la fel ca întreaga construcţie. Un
element cu viaţă scurtă este acela cu o durată rămasă de viaţă economică mai mică decât
durata rămasă de viaţă economică a întregii clădiri.
Astfel furniturile pentru instalaţii sunt clasificate ca avînd viaţă scurtă. Elementele cu
viaţă scurtă din sistemul de ventilaţie şi A/C au valoarea de 4.781 Euro din totalul de 19.010
Euro.
Fiecare element cu viaţă scurtă trebuie analizat cu atenţie şi socotit o singură dată.
Tabelele 6.3 şi 6.4 arată calculele de estimare a uzurii fizice pentru elementele cu viaţă scurtă
şi viaţă lungă, utilizând metoda duratei de viaţă fizică.
Tabelul 6.3 Uzură fizică nerecuperabilă. Elemente cu viaţă scurtă

Cost de Vârsta Durata de Raport Uzură fizică
reconstrucţie scriptică viaţă fizică aplicat nerecuperabilă
rămas ani ani la cost
Învelitoare 3.157 10 15 10/15 2.105
Pardoseli 8.393 7 10 7/10 5.895
Tavane 7.707 5 15 5/15 2.569
Zugrăveli 0 Nou 5 0 0
Furnituri apă 2.990 10 20 10/20 1.495
Furnituri electrice 4.781 8 10 8/10 3.825
Ventilaţie A/C 6.650 10 15 10/15 4.433
TOTAL 33.678 20.322
51
Tabelul 6.4 Uzură fizică nerecuperabilă. Elemente cu viaţă lungă
Cost de reconstrucţie 312.014
minus costul de reconstrucţie al:
elementelor fizice recuperabile (costul reparaţiei acoperişului + costul de - 5.257
reconstrucţie zugrăveli)
elementelor fizice nerecuperabile cu viaţă scurtă - 33.678
Cost de reconstrucţie a elementelor cu viaţă lungă 273.079
Vârstă scriptică 10 ani
Durata de viaţă fizică 75 ani
Raportul aplicat de cost (10/75) × 10/75
Total uzură fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă lungă 36.410
Pentru aceasta, evaluatorul aplică raportul dintre vârsta efectivă şi durata de viaţă
totală estimată la costul de reproducţie sau de înlocuire al fiecărui element fizic nerecuperabil
cu viaţă scurtă, cost ce a rămas după scăderea costului de eliminare a uzurii fizice
recuperabile. Apoi se adună uzurile pentru toate elementele cu viaţă scurtă existente în
clădire.
Costul de reconstrucţie/înlocuire al elementelor cu viaţă lungă se determină prin
diferenţa dintre costul de reconstrucţie/înlocuire total şi costul de reconstrucţie/înlocuire al
elementelor fizice recuperabile (sau cost de reparare uneori) şi costul componentelor cu viaţă
scurtă nerecuperabile.
Se pot folosi două metode pentru a estima uzura fizică nerecuperabilă a elementelor
cu viaţă lungă.
Prima metodă implică utilizarea raportului între vârsta scriptică şi durata de viaţă
fizică totală. Aceste raport se aplică la costul de reconstrucţie/înlocuire a componentelor cu
viaţă lungă cu uzură nerecuperabilă. Astfel ne asigurăm că elementele de uzură funcţională
sau externă nu s-au inclus în uzura fizică. Problema cu această metodă este dificultatea de a
estima durata de viaţă fizică totală cu informaţii de pe piaţă.
Metoda a doua foloseşte raportul dintre vârsta efectivă şi durata de viaţă economică.
Acest raport este aplicat la costul de reconstrucţie/înlocuire al elementelor cu viaţă lungă şi
uzură nerecuperabilă. Vârsta efectivă trebuie să fie corectată astfel încât raportul menţionat
anterior să nu cuprindă şi uzura fizică recuperabilă, uzura fizică nerecuperabilă a elementelor
cu viaţă scurtă, deprecierea funcţională sau deprecierea externă. Prin urmare, vârsta efectivă
folosită în raport este mai mică decât cea folosită în metoda duratei de viaţă fizică. Aici
trebuie procedat cu mare atenţie, întrucât conceptul de durată de viaţă economică se aplică, de
regulă, numai pentru deprecierea totală şi nu pentru anumite elemente.
3. Neadecvarea (deprecierea) funcţională recuperabilă
Neadecvarea funcţională este o pierdere în valoare din cauza deficienţelor de
concepţie sau proiectare a clădirii. Poate fi cauzată şi de schimbările în timp referitoare la
aspectul clădirii, material sau standarde de construcţie (grad seismic, izolaţie termică).
Deficienţele pot fi recuperabile sau nerecuperabile.
Ca să fie recuperabile, costul de înlocuire a unui aspect demodat sau neacceptabil,
trebuie să fie mai mic decât creşterea de valoare anticipată.
Neadecvarea funcţională recuperabilă se cuantifică prin costul de înlocuire şi poate fi
împărţită în trei categorii:
- deficienţă ce necesită adăugiri, care se măsoară prin cât de mult costul de adăugire
depăşeşte costul elementului dacă el are fi fost instalat chiar în timpul construcţiei;
- deficienţă ce necesită înlocuire sau modernizare, ce este măsurată ca fiind costul
elementului minus uzura fizică deja aplicată la elementul existent (valoarea rămasă), plus
costul de a demonta elementul existent plus costul de instalare a elementului modern
52
(înlocuitor). Valoarea rămasă este definită ca valoarea atribuită unui element ce se scoate de
pe proprietatea imobiliară, de obicei pentru a fi folosit în altă parte;
- supradimensionarea, care este măsurată ca fiind costul de reconstrucţie al
elementului minus orice uzură fizică deja aplicată, minus costul de demontare, minus valoarea
reziduală, dacă există. O supradimensionare este recuperabilă (dacă, la data evaluării,
corectarea este fezabilă economic) sau nerecuperabilă (corectarea nefezabilă economic).
Tabelele 6.5, 6.6 şi 6.7 arată calculele pentru deprecierea funcţională recuperabilă.
Tabelul 6.5 Neadecvare functională recuperabilă. Deficienţe ce necesită adăugiri

Cost de instalare a unui grup sanitar în structura existentă 1.680
Minus costul de instalare a unui grup sanitar în structura existentă dacă s-ar fi 1.260
construit la data evaluării
Pierderea în valoare 420
Tabelul 6.6 Neadecvare funcţională recuperabilă. Deficienţe ce necesită înlocuiri sau modernizări
Cost al instalaţiilor existente deja, incluse în estimarea de cost 1.400
Minus uzura fizică deja aplicată (vîrsta/durata de viaţă la furnituri electrice era 8/10) -1.120
Minus valoarea recuperabilă 0
Plus cost de demontare 280
Plus cost de instalare echipament nou 560
Pierderea în valoare 1.120
Tabelul 6.7 Neadecvare funcţională recuperabilă. Supradimensionare

Determinarea fezabilităţii economice
Cost de lichidare a depozitului 1.050
Minus valoarea reziduală 0
Total cost de eliminare 1.050
Câştig potenţial în profit net 1.440
± cheltuieli de operare 0
Câştig în profit net 1.440
Modificarea profitului net capitalizat la rata de capitalizare a clădirii de 10,5% 13.714
Estimarea deprecierii
Costul curent de reconstrucţie a depozitului 9.000
Minus uzura fizică deja aplicată (5/75) 600
Subtotal 8.400
Plus costul net de eliminare 1.050
Pierderea în valoare 9.450
Notă: - costul de lichidare a depozitului este de 1.050 Euro; - valoarea de piaţă a chiriei lunare pentru spaţiu de
birou este 10 Euro/mp; - depozitul este închiriat acum cu 4 Euro/mp pe lună; - costul de reconstrucţie a
depozitului este 9.000 Euro.
Clădirea administrativă ce se evaluează nu are grup sanitar la etaj, ceea ce va face

închirierea la un preţ mai mic. Există spaţiu disponibil pentru amenajare şi deşi spaţiul alocat
este inclus în estimarea costului de reconstrucţie, instalaţiile nu au fost incluse. Costul
amenajării acum a grupului sanitar este de 1.680 Euro, iar dacă se construia de la început
costul de construire este de 1.260 Euro (tabelul 6.5).
Corpurile de iluminat din clădire în valoare de nou de 1.400 Euro sunt demodate şi
trebuie modernizate. Costul de demontare a corpurilor vechi este de 280 Euro şi costul de
instalare a corpurilor noi este 560 Euro (tabelul 6.6).
Clădirea are 210 mp de spaţiu de depozitare iluminat şi climatizat. Cererea de birouri
indică oportunitatea transformării depozitului în birouri. Această supradimensionare este
53
considerată recuperabilă dacă valoarea obţinută în plus prin transformare depăşeşte costul
transformării (tabelul 6.7).
4. Neadecvarea funcţională nerecuperabilă

Neadecvarea funcţională nerecuperabilă poate fi cauzată de o deficienţă sau de o
supradimensionare. Pot fi implicate două tipuri de deficienţe: un element neinclus în costul de
nou, dar ar trebui inclus sau un element inclus în costul de nou, dar nu ar trebui inclus.
Neadecvarea funcţională datorată unei deficienţe ce nu e inclusă în estimarea costului
de nou, dar ar trebui inclusă, este cuantificată ca pierderea de profit net, datorată deficienţei,
capitalizată cu rata de capitalizare acordată clădirii, minus costul elementului dacă el a fost
inclus în estimarea costului.
Neadecvarea funcţională datorată unei deficienţe ce este inclusă în estimarea costului
de nou, dar nu ar trebui să fie inclusă, este cuantificată ca fiind costul curent de nou minus
uzura fizică aplicată anterior, minus valoarea adăugată.
Procedura de calcul a neadecvării funcţionale nerecuperabile este identică în cazurile
când se utilizează costul de reconstrucţie sau costul de înlocuire (tabelul 6.8).
Tabelul 6.8 Neadecvare funcţională nerecuperabilă. Deficienţe

Pierdere estimată de profit net 1.784
Rata de capitalizare a clădirii 10,5%
Pierdere de profit/rata de capitalizare 16.990
Minus costul care e inclus în estimarea de cost de nou 10.500
Neadecvare funcţională nerecuperabilă estimată 6.490
Clădirea administrativă ce se evaluează nu are sistem de stingere incendii. Alte clădiri

în vecinătate, au asemenea sisteme cu senzori şi stingătoare-duş. Analiza de piaţă arată o
diferenţă de 8 Euro/mp pe an de spaţiu util liber de închiriat, între clădirile care au şi cele care
nu au sistem de stingere incendii.
Proprietatea evaluată are 490 mp util ce indică o pierdere de venit brut anual de 3.920
Euro minus pierderi din gradul de ocupare şi cheltuieli de 2.136 Euro şi are ca efect o pierdere
de venit net de 1.784 Euro pe an. Costul de a instala acum un sistem de stingere incendii este
21.000 Euro. Şi durata de viaţă este 20 ani.
În multe cazuri, pierderea de profit net ca procentaj din pierderea de venit brut, datorat
deprecierii funcţionale, diferă de raportul global venit/cheltuieli ale proprietăţii, din cauză că
anumite cheltuieli, cum ar fi utilităţile şi asigurarea nu sunt afectate de deficienţă, în timp ce
altele, cum ar fi taxele şi cheltuielile de administrare, pot fi afectate.
Neadecvarea funcţională nerecuperabilă datorată unei supradimensionări se măsoară
în mod diferit, în funcţie de utilizarea costului de reconstrucţie sau costului de înlocuire.
Dacă baza este costul de reconstrucţie, evaluatorul trebuie să ia în considerare costul
de construire al unei clădiri ce conţine aceeaşi supradimensionare. Supradimensionarea este
măsurată prin costul de reconstrucţie a componentei supradimensionate minus orice uzură
fizică deja aplicată plus valoarea prezentă a oricărui cost datorat supradimensionării, minus
orice valoare adăugată (cum ar fi o chirie mai mare).
Cheltuielile datorate supradimensionării sunt date de taxe suplimentare, asigurări,
întreţinere sau cheltuieli cu utilităţi. Costul de reconstrucţie, ţinând cont de uzura elementului
în exces ce este peste costul ce poate fi suportat de o creştere a chiriei, ca rezultat al
supradimensionării, este adăugat la pierderea de profit net capitalizată, în scopul de a avea o
indicaţie asupra deprecierii totale.
Când baza este costul de reconstrucţie, evaluatorul trebuie să revadă estimările
uzurilor fizice recuperabile şi nerecuperabile. Dacă elementul supradimensionat a fost inclus
în una din categoriile de mai sus, costul de reconstrucţie al elementului trebuie diminuat cu
uzura fizică, deja aplicată.
54
Neadecvarea funcţională nerecuperabilă se calculează în tabelul 6.9.
Tabelul 6.9 Neadecvare funcţională nerecuperabilă. Supradimensionare

Cost de reconstrucţie curent al supradimensionării 9.700
Minus uzura fizică deja aplicată 1.293
Subtotal 8.407
Plus valoarea actualizată a costurilor suplimentare 0
Minus valoarea adăugată 0
Neadecvare funcţională nerecuperabilă estimată 8.407
Clădirea administrativă a fost proiectată să aibă 3 nivele, dar s-au construit numai
două. Nu este fezabil economic să se mai adauge acum încă un nivel. Costul structurii pentru
o clădire nouă cu 3 nivele ar fi de 27.430 Euro, în timp ce structura pentru o clădire nouă cu
două nivele ar costa 17.730 Euro. Deci costul supradimensionării este de 9.700 Euro.
5. Deprecierea din cauze externe (economică)

Deprecierea economică este utilitatea diminuată a unei clădiri cauzată de influenţe
negative din mediul exterior clădirii şi este, de obicei, nerecuperabilă. Ea poate fi cauzată de o
serie de factori, cum ar fi: declinul vecinătăţii, amplasarea proprietăţii în localitate sau
regiune, condiţiile pieţei locale.
În metoda costului, deprecierea externă se ataşează clădirii. Prin urmare, evaluatorul
trebuie mai întâi să estimeze profitul atribuit clădirii şi apoi pierderea de profit imputabilă
clădirii este capitalizată cu rata de capitalizare a clădirii pentru a obţine deprecierea externă.
Există două metode de estimare şi evaluatorul va selecta acea metodă care este cea
mai bine fundamentată pe informaţiile de pe piaţă. Astfel, evaluatorul:
- capitalizează pierderea de profit sau de chirie atribuită influenţelor negative;
- compară tranzacţii de proprietăţi similare care suferă aceleaşi influenţe negative.
Dacă sunt date disponibile, a doua cale este de preferat, deşi pot să apară dificultăţi în
comparaţie.
Pentru a estima deprecierea externă prin capitalizarea pierderii de profit, evaluatorul
estimează mai întâi pierderile la nivelul întregii proprietăţi imobiliare, datorate influenţelor
externe şi apoi partea din pierderi atribuite clădirii este capitalizată cu rata de capitalizare a
clădirii.
Evaluatorii pot să obţină date de pe piaţă care să-i ajute să separe din rata de
capitalizare totală (R0), rata de capitalizare pentru construcţii (Rc) şi rata de capitalizare
pentru teren (Rt). Este mult mai greu să se găsească un factor de multiplicare al profitului sau
chiriei care să reflecte proporţia între clădire şi teren.
Evaluatorii trebuie să fie de acord că în pieţele temporar în cădere, condiţiile pot
impune măsurarea deprecierii externe prin actualizarea pierderii de profit net pe durata de
timp în care se prevede acţiunea negativă a factorilor externi, în loc de capitalizarea pierderii
care, în acest caz, se presupune a fi o acţiune permanentă.
Evaluatorul ar putea capitaliza profitul rămas la rata de capitalizare a terenului ca să
obţină pierderea de valoare atribuită terenului. Dacă acest procentaj al pierderii în valoarea
terenului este apropiat de corecţia făcută pentru localizare în analiza valorii prin comparaţie
directă, atunci evaluatorul poate avea o mai mare încredere în cele două estimări.
Tabelul 6.10 arată procedura pentru a estima deprecierea externă.
Clădirea administrativă este în apropierea unui şantier şi în zilele cu vânt, vecinătatea
şi proprietatea se prăfuiesc. Din acest motiv, venitul net anual este de 60 Euro-mp. Clădirile
administrative situate mai departe nu sunt afectate şi au un profit anual mai mare cu 7
Euro/mp. Clădirea evaluată are o pierdere anuală de 3.430 Euro.
55
Tabelul 6.10 Deprecierea externă
Venitul net actual anual al proprietăţii 29.400
Pierderea estimată de venitul net anual datorată influenţelor externe 3.430
Rata de capitalizare pentru teren 9%
Venitul net datorat terenului 8.505
Venitul net datorat clădirii 20.895
Pierdere de profit datorată clădirii (pro rata) 2.438
Rata de capitalizare pentru clădiri 10,5%
Pierdere netă capitalizată la clădire (5.610/0,105) 23.219
Depreciere externă aplicabilă clădirii 23.219
6. Deprecierea totală
După estimarea fiecărui tip de depreciere, se însumează rezultatele.
Procedura de estimare a valorii clădirii prin metoda costului de reconstrucţie este
arătată în tabelul 6.11.
Tabelul 6.11 Metoda costurilor. Valoarea folosind costul de reconstrucţie

Cost de reconstrucţie
Costuri directe 252.714
Costuri indirecte 21.300
Profitul promotorului 38.000
TOTAL cost de reconstrucţie 312.014
Depreciere acumulată
Uzură fizică recuperabilă 2.250
Uzură fizică nerecuperabilă, elemente viaţă scurtă 20.302
Uzură fizică nerecuperabilă, elemente viaţă lungă 36.410
SUBTOTAL 58.962
Neadecvare funcţională recuperabilă, deficienţe, adăugiri 420
Neadecvare funcţională recuperabilă, deficienţe, înlocuiri 1.120
Neadecvare funcţională recuperabilă, supradimensionare 9.450
SUBTOTAL 10.990
Neadecvare funcţională nerecuperabilă; deficienţe 6.490
Neadecvare funcţională nerecuperabilă, supradimensionare 8.407
SUBTOTAL 14.897
Depreciere externă 23.219
TOTAL DEPRECIERE CUMULATĂ 108.068
Valoarea rămasă a clădirii 203.946
Valoarea terenului 94.500
Valoarea proprietăţii imobiliare libere 298.446
Corecţie datorită diferenţei de chirie -25.260
Valoarea proprietăţilor imobiliare închiriate 273.186
Rotunjit 273.000
Dacă se evaluează clădirea, în cazul că este închiriată trebuie să se facă o corecţie ce

ţine cont de diferenţa între chiria încasată şi chiria de pe piaţă la clădiri comparabile.
În cazul de faţă, se presupune că pentru încă şase ani chiria este de 53.000 Euro/an, iar
chiria pe piaţă este de 58.800 Euro/an. Valoarea pierderii se obţine prin actualizarea pierderii
anuale cu o rată de 10%, pe timp de 6 ani (rata este cea aşteptată de investitorii de pe piaţa
imobiliară) = 25.260 Euro.
Formula factorului de multiplicare este (1-(1+r)-6)/r
56
Această sumă reprezintă în acelaşi timp valoarea pentru chiriaş a contractului de
închiriere.

1) Metodele de estimare a costurilor nu includ:
a) metoda costurilor segregate
b) metoda defalcării
c) metoda devizelor
d) metoda comparaţiei unitare
e) metoda alocării
2) Diferenţa dintre preţul de vânzare sau valoarea de piaţă a unei proprietăţi şi suma
costurilor directe, costurilor indirecte şi a valorii curente a terenului reprezintă:
a) fructificarea capitalului propriu
b) valoarea clădirii
c) recuperarea capitalului
d) profitul promotorului imobiliar
e) costul de înlocuire
3) Depinzând de practicile pieţei, profitul promotorului poate fi estimat prin toate modurile
următoare mai puţin:
a) ca procentaj al costurilor directe şi indirecte
b) ca procentaj al costurilor directe şi indirecte şi al valorii amplasamentului
c) ca procentaj al valorii proiectului terminat
d) ca procentaj al venitului net din exploatare
e) ca procentaj al costurilor carburanţilor
4) Din cauza proiectării speciale a interiorului unei clădiri, există probabilitatea ca metrii
pătraţi să nu reprezinte o unitate de măsură adecvată pentru:
a) o clădire mică de birouri
b) un depozit de materiale
c) un bloc de apartamente
d) o clădire cu un singur etaj
e) un siloz
5) Dacă o clădire evaluată este mai mare decât clădirea etalon descrisă în manualul de cost,
atunci costul unitar al clădirii în cauză este probabil:
a) mai mare
b) mai mic
c) la fel
d) inaplicabil
e) nu se pot compara
6) Canalizarea, încălzirea, ascensoarele şi alte componente ale clădirii nu costă în mod
necesar proporţional mai mult să fie incluse într-o clădire mai mare decât într-una mai
mică. Aceasta este reflectată în:
a) metoda costurilor segregate
b) raportul teren-clădire
c) metoda devizelor
d) metoda comparaţiei unitare
e) metoda extracţiei
7) Metoda de estimare a costului relativ mai simplă, mai practică şi mai răspândită, este:
a) costuri segregate
b) devize
c) zona construită
57
d) comparaţia unitară
e) reziduală
8) Sursele de date pentru estimări de costuri includ toate din următoarele mai puţin:
a) contractele de construcţie
b) încheierile de şedinţă
c) fişierele evaluatorului
d) manualele de cost publicate
e) fişele de pontaj
9) Cea mai completă şi precisă metodă de estimare a costului este cea a:
a) costurilor segregate
b) devizelor
c) comparaţiei unitare
d) actualizării costului
e) parcelării
10) Costurile directe şi indirecte trebuie calculate şi incluse în:
a) toate metodele de estimare a costului
b) metoda costurilor segregate
c) metoda devizelor
d) metodele comparaţiei unitare
e) metoda capitalizării rentei funciare
11) După estimarea costului de reproducţie sau înlocuire a unei clădiri existente, evaluatorul
estimează şi deduce:
a) valoarea terenului
b) costul de reparaţie
c) deprecierea
d) profitul promotorului
e) cifra de afaceri
12) În metoda costului, amplasamentul este evaluat ca şi cum ar fi:
a) liber şi disponibil pentru dezvoltarea la cea mai bună utilizare a sa
b) construit şi potrivit pentru utilizarea sau dezvoltarea menită
c) dezvoltat şi exploatat la capacitate maximă
d) impus ca penalitate asupra valorii amplasamentului
e) nerelevant pentru evaluare
13) Utilizarea costului de reproducţie sau de înlocuire depinde de:
a) estimarea valorii finale
b) scopul evaluării
c) durata de viaţă economică a construcţiei
d) durata de viaţă fizică a construcţiei
e) profitul promotorului
14) Care din următoarele nu este un cost indirect?
a) manopera
b) costurile de finanţare
c) onorariile profesionale
d) taxele pe durata construcţiei
e) cheltuielile cu materialele
15) Diferenţa dintre costul total de dezvoltare al unei proprietăţi şi valoarea ei de piaţă
reprezintă:
a) valoarea de revânzare
b) serviciul de datorii ipotecare
c) profitul promotorului imobiliar
d) rezerve pentru înlocuire
e) provizioanele
58
16) Un imobil somptuos construit într-o zonă de case mici cu două dormitoare reprezintă un
exemplu de:
a) supra-îmbunătăţire
b) sub-îmbunătăţire
c) depreciere din cauze externe
d) neadecvare funcţională
e) investiţie profitabilă
17) Care din următoarele nu este o componentă a deprecierii cumulate?
a) pierderea promotorului imobiliar
b) depreciere din cauze externe
c) deteriorare fizică
d) neadecvare funcţională
e) costurile indirecte
18) O clădire construită recent, ce reprezintă cea mai bună utilizare a amplasamentului său,
poate să valoreze mai puţin decât costul său din cauza:
a) inflaţiei
b) aprecierii
c) deteriorării fizice
d) deprecierii din cauze externe
e) şomajului
19) Costul şi valoarea de piaţă sunt cel mai apropiate când proprietăţile sunt:
a) noi
b) vechi
c) supra-îmbunătăţite
d) sub-îmbunătăţire
e) ieftine
20) În metoda costului, costurile de reproducţie sau de înlocuire includ toate din următoarele
mai puţin:
a) costurile directe
b) costurile indirecte
c) profitul promotorului
d) cheltuielile fixe şi variabile
e) provizioanele
21) Perioada estimată în care construcţiile vor continua să contribuie pozitiv la valoarea
proprietăţii se numeşte:
a) durată totală de viaţă fizică
b) durată de viaţă economică rămasă
c) durată de viaţă fizică rămasă
d) perioadă de diminuare a utilitaţii
e) durata profitabilă
22) Care metodă pentru estimarea deprecierii consideră efectele obiectelor recuperabile, dar
nu consideră duratele de viaţă rămase diferite ale elementelor clădirii?
a) metoda defalcării
b) metoda duratei de viaţă economică
c) metodă duratei de viaţa fizică
d) metoda duratei modificate de viaţă economică
e) metoda extracţiei
23) Ce tip de neadecvare funcţională recuperabilă este măsurat ca fiind costul de instalare al
unui element nou minus valoarea rămasă a elementului existent?
a) deficienţă ce are nevoie de completări
b) supra-adecvare ce are nevoie de înlăturare
c) deficienţă ce are nevoie de înlocuire
59
d) supra-adecvare ce are nevoie de modificare
e) deficienţă permanentă
24) Neadecvarea funcţională nerecuperabilă nu poate fi măsurată prin:
a) estimarea costului de reparaţie
b) împărţirea pierderilor venitului net prin rata de capitalizare a clădirii
c) capitalizarea costurilor suplimentare
d) compararea proprietăţii cu altele competitive
e) profitul realizat
25) Deprecierea din cauze externe nu este:
a) recuperabilă de către proprietar sau chiriaş
b) bazată pe analiza vecinătăţilor
c) alocată între teren şi clădiri
d) cauzată de forţe din afara proprietăţii
e) aducătoare de câştig
26) Ce procedură de estimare a uzurii fizice nerecuperabile este recomandată în metoda
segregării?
a) comparaţia vânzărilor
b) durata de viaţă economică
c) durata de viaţă fizică
d) durata modificată de viaţă economică
e) utilizarea multiplă
27) Care metodă de estimare a deprecierii este mai puţin precisă?
a) defalcării
b) duratei de viaţă economică
c) duratei modificate de viaţă economică
d) tehnicile comparaţiei vânzărilor
e) capitalizării rentei funciare
28) Chiriile reduse într-o piaţă supra-ofertată pot cauza unei proprietăţi producătoare de venit
să sufere:
a) depreciere din cauze externe
b) uzură fizică recuperabilă
c) neadecvare funcţională recuperabilă
d) neadecvare funcţională nerecuperabilă
e) uzura fizică nerecuperabilă
29) În estimarea deprecierii, utilizarea tehnicilor de comparaţie a vânzărilor nu depinde de:
a) disponibilitatea datelor de comparaţie
b) capacitatea de susţinere a valorii amplasamentului
c) identificarea tipului de depreciere prezentă
d) precizia costului de înlocuire sau reproducţie
e) imaginea proprietarului
6.8.2. Probleme
Problema 1
Următoarele informaţii aparţin proprietăţii unui depozit de materiale:
Dimensiunile clădirii 5.000 mp
Cost unitar de bază (excluzând costurile indirecte) 150 €/mp
Multiplicator local 1,10
Ajustare pentru arie / perimetru 0,90
Ajustare de înălţime 1,10
Ajustare pentru sprinklere +7,5 €/mp
Cost indirect (ca procentaj al celorlalte costuri) 25%
Calculaţi costul curent de reproducţie al acestei proprietăţi folosind metoda comparaţiei
unitare.
60
Problema 2
Clădirea evaluată are un cost curent de reproducţie de 500.000 €, o vârstă efectivă de 13 ani,
şi o durată de viaţă economică de 50 de ani. Calculaţi deprecierea şi valoarea acestei clădiri
folosind metoda duratei de viaţă economică.
Problema 3
Clădirea de evaluat are un cost de reproducţie de 500.000 €, o vârstă efectivă de 13 ani şi o
durată totală de viaţă economică de 50 de ani. Costul de reparaţie al tuturor elementelor
recuperabile este estimat la 25.000 €. Calculaţi deprecierea şi valoarea clădirii folosind
metoda duratei de viaţă economice.
Problema 4
Următoarele informaţii sunt disponibile:
Cost de reproducţie Cost de reparaţie
Învelitoarea acoperişului 2.500€ 500€
Instalaţii sanitare 6.000€ 800€
Vopsitorie 2.000€ 400€
a) Calculaţi uzura fizică recuperabilă.
b) Ce trebuie făcut cu costul total pentru reparaţia obiectelor listate?
Problema 5
Următoarele informaţii despre elementele cu viaţă scurtă ale unei clădiri, nerecuperabile, sunt
disponibile:
Costul curent de Vârsta fizică Durata totală de
reproducţie (€) (ani) viaţă fizică (ani)
Învelitoarea acoperişului 2.000 10 20
Mocheta 6.000 5 15
Plafon fals 5.000 7 15
Calculaţi uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă scurtă.
Problema 6
Clădirea evaluată are un cost curent de reproducţie de 600.000€, o vârstă fizică de 10 ani şi o
durată de viaţă fizică de 50 de ani. Costul total de înlocuire al tuturor elementelor cu viaţă
scurtă este de 50.000€. Calculaţi uzura fizică nerecuperabilă pentru elementele clădirii cu
viaţă lungă folosind metoda duratei de viaţă fizică.
Problema 7
O casă pentru o singură familie în curs de evaluare nu are toaletă la primul etaj, o facilitate ce
este acum tipică pe piaţă. Totuşi, primul etaj are un spaţiu potrivit pentru instalarea unei
toalete. Dacă ar fi fost instalată ca parte a construcţiei originale, costul ar fi fost de 1.500€.
Costul curent de instalare a acestei facilităţi este de 2.000€.
a) Calculaţi neadecvarea funcţională recuperabilă cauzată de deficienţa care are nevoie de
completare.
b) Explicaţi de ce costul de instalare al unei toalete, ca o completare, este mai mare decât
costul de instalare al acesteia ca parte a construcţiei originale.
Problema 8
Bucătăria dintr-o casă pentru o singură familie are accesorii încorporate care nu mai sunt
acceptabile pe piaţa existentă. Următoarele informaţii sunt disponibile:
Costul accesoriilor noi, instalate 16.000€
Costul de reproducţie al celor existente (instalate) 15.000€
Amortizarea celor existente 11.000€
61
Calculaţi neadecvarea funcţională recuperabilă cauzată de o deficienţă ce necesită înlocuire
sau modernizare.
Problema 9
Un duplex rezidenţial ce va fi transformat în spaţiu de birouri are două centrale termice,
fiecare fiind capabilă pentru încălzirea întregii clădiri. Următoarele date sunt disponibile:
Costul de reproducţie al unei centrale 8.000€
Uzura fizică curentă 2.000€
Costul de înlocuire al unei centrale şi de renovare a spaţiului 1.000€
Calculaţi neadecvarea funcţională recuperabilă cauzată de supra-adecvare.
Problema 10
O clădire de birouri de două etaje, transformată, nu are acces adecvat deoarece nu există
ascensor şi acces pentru persoane cu handicap locomotoriu la etajul al doilea. Următoarele
date sunt disponibile:
Chirie pe an, fără acces adecvat 8.000€
Chirie pe an, cu acces adecvat 10.000€
Cheltuieli de exploatare (ambele cazuri) 4.000€
Rata capitalizării clădirii (Rc) 12,5%
Calculaţi neadecvarea funcţională nerecuperabilă cauzată de această deficienţă.
Problema 11
O clădire de birouri transformată are tavane excesiv de înalte, inacceptabile pe piaţă.
Următoarele date sunt disponibile:
Cost de reproducţie, cum este 10.000€
Cost de reproducţie, cu înălţimi acceptabile 8.000€
Uzura fizică 40%
Costurile anuale suplimentare din cauza înălţimii excesive 800€
(de exemplu: taxe adiţionale, asigurare, management)
Rata capitalizării clădirii (Rc) 12,5%
Calculaţi neadecvarea funcţională datorată acestei supra-adecvări.
Problema 12
O proprietate comercială suferă din cauza locaţiei într-un cartier în declin. Următoarele
informaţii sunt disponibile:
Venitul net din exploatare, aşa cum e (după toate reparaţiile 10.000€
fizice şi funcţionale)
Venitul net din exploatare, fără influenţele externe (după toate 12.000€
reparaţiile fizice şi funcţionale)
Rata globală de capitalizare Ro 10%
Raportul valorii clădirii la valoarea totală a proprietăţii 1/2
a) Calculaţi deprecierea din cauze externe a clădirii în cauză.
b) Există alte proceduri ce pot fi folosite pentru alocarea deprecierii din cauze externe a
terenului şi a clădirilor?
Problema 13
Pentru o clădire sunt disponibile următoarele date:
Vânzarea 1 Vânzarea 2 Vânzarea 3
Preţul de vânzare 99.000€ 133.000€ 164.000€
Valoarea terenului 30.000€ 40.000€ 49.000€
Costul de reproducţie curent 119.000€ 163.000€ 205.000€
62
Calculaţi deprecierea pentru fiecare vânzare ca procentaj al costului curent de reproducţie al
clădirii.
Problema 14
Următoarele date au fost calculate pentru utilizarea în metoda costului:
Cost curent de reproducţie
Clădirea 155.000€
Îmbunătăţirile amplasamentului 25.000€
Uzură fizică
Recuperabilă 10.000€
Nerecuperabilă – viaţă lungă 25.000€
Nerecuperabilă – viaţă scurtă 5.000€
Neadecvarea funcţională
Recuperabilă 5.000€
Nerecuperabilă 10.000€
Depreciere din cauze externe 12.000€
Deprecierea îmbunătăţirilor amplasamentului 5.000€
Valoarea terenului 60.000€
Calculaţi valoarea dreptului deplin de proprietate folosind metoda costului.
63
Capitolul 7. ABORDAREA PRIN COMPARAŢIA

VÂNZĂRILOR
Metoda comparaţiei directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de piaţă
se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare şi comparând apoi aceste
proprietăţi cu cea de evaluat. Estimarea chiriei pe piaţă, a costurilor, deprecierea şi alţi parametri
ai valorii, pot fi obţinuţi prin alte metode de evaluare, folosind tehnici comparative. De multe ori,
aceste elemente sunt analizate în metoda comparaţiei directe pentru a determina corecţiile ce
trebuie făcute la preţurile de vânzare a proprietăţilor comparabile.
Premisa majoră a metodei comparaţiei directe este aceea că valoarea de piaţă a unei
proprietăţi imobiliare este direct în relaţie cu preţurile unor proprietăţi competitive şi
comparabile.
Analiza comparativă se axează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi şi tranzacţii,
care influenţează valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferenţele în drepturile de proprietate
evaluate, motivaţia cumpărătorilor şi a vânzătorilor, condiţiile de finanţare, situaţia pieţei la
momentul vânzării, dimensiunile, locaţia, caracteristicile fizice şi caracteristicile economice,
dacă proprietăţile produc venituri. Criteriile de comparaţie sunt testate faţă de datele pieţei pentru
a determina care elemente sunt sensibile la schimbare şi cum afectează ele valoarea.
7.1. Aplicabilitatea şi limitele metodei

Metoda comparaţiei directe este aplicabilă la toate tipurile de proprietăţi imobiliare când
există suficiente tranzacţii recente, cu date sigure care să indice caracteristicile valorii sau
tendinţele de pe piaţă.
Dacă numărul de tranzacţii este insuficient, aplicabilitatea metodei este limitată. De
exemplu, metoda comparaţiei directe se aplică rareori la proprietăţi cu destinaţie specială, pentru
că pe piaţă (chiar dacă e întinsă geografic) se vând puţine asemenea proprietăţi.
Metoda dă, de regulă, indicaţii de primă relevanţă, referitoare la valoarea de piaţă în
evaluarea proprietăţilor imobiliare ce nu sunt cumpărate pentru caracteristicile lor de a produce
venituri (locuinţă pentru proprietar). La fel metoda poate da cele mai bune indicaţii privind
valoarea unor proprietăţi industriale sau comerciale exploatate de proprietar.
Schimbarea rapidă a condiţiilor economice şi a legislaţiei pot limita aplicabilitatea
metodei comparaţiei directe. De exemplu, schimbarea legii impozitului pe profit, a
reglementărilor de urbanism, existenţa şi costul finanţării, restricţiile de construire şi de
dezvoltare a infrastructurii pot avea ca rezultat un număr mic de vânzări comparabile recente,
fapt ce reflectă impactul unor asemenea schimbări pe un anumit interval de timp. În plus, inflaţia
rapidă poate pune sub semnul întrebării corecţiile făcute de evaluator.
Pentru a asigura credibilitatea concluziilor rezultate din aplicarea metodei comparaţiei
directe, evaluatorul trebuie să verifice datele de piaţă obţinute şi să înţeleagă deplin
caracteristicile de comportament al cumpărătorilor şi al vânzătorilor implicaţi în tranzacţiile
imobiliare. El va fi circumspect faţă de informaţiile oferite de terţi. În acelaşi timp pot rezulta
ipoteze sau concluzii incorecte, dacă evaluatorul se bazează numai pe date statistice, fără a lua în
considerare motivarea părţilor aflate în tranzacţie.
Este absolut necesar ca evaluatorul să identifice şi să analizeze punctele tari şi punctele
slabe ale proprietăţii, din datele prelucrate şi din analizele comparative efectuate. Toate faptele
relevante, dar şi opiniile trebuie să fie scrise în raportul de evaluare. La analiza rezultatelor
obţinute prin aplicarea metodei comparaţiei directe, dar şi la analiza finală a rezultatelor, trebuie
să se exprime clar opinia privind fiabilitatea datelor culese, a analizelor efectuate şi a concluziilor
privind valoarea.
64
Metoda comparaţiilor directe constituie o parte esenţială a procesului de evaluare, chiar
când aplicabilitatea ei este limitată. De multe ori datele necesare în aplicarea altor metode (rata
de capitalizare, deprecierea funcţională etc.) se obţin printr-o tehnică de analiză comparativă.
7.2. Datele necesare şi sursele de informaţii

Pentru a aplica metoda comparaţiei directe, evaluatorul culege date despre tranzacţii,
contracte, oferte, refuzuri, opţiuni şi liste de proprietăţi imobiliare, considerate competitive şi
comparabile cu proprietatea evaluată.
La început, evaluatorul cercetează cu atenţie preţurile, drepturile de proprietate
transmise, condiţiile de finanţare, motivaţia vânzătorilor şi cumpărătorilor şi data efectuării
tranzacţiilor. Apoi analizează în detaliu fiecare amplasament, starea fizică şi funcţională şi
caracteristicile economice.
Sursele primare de informaţii sunt cele legate de publicitatea imobiliară, publicaţiile
periodice cu subiect imobiliar şi discuţiile cu părţile în tranzacţie, angajaţii lor, avocaţi,
consilieri, agenţi de intermediere, administratori imobiliari, proprietari şi promotori.
Informaţiile din surse terţe trebuie privite cu atenţie pentru că ar putea fi în favoarea unei
anumite părţi implicate în tranzacţiile imobiliare şi nu întotdeauna au obiectivitatea necesară.
Limitele geografice ale zonei cercetate depind de natura şi tipul proprietăţii evaluate şi
trebuie să cuprindă suficiente proprietăţi comparabile tranzacţionate într-un trecut nu prea
îndepărtat. Proprietăţile imobiliare au piaţă locală, regională, naţională sau internaţională.
Preţurile de vânzare reflectă o serie de factori care influenţează mai mult sau mai puţin
valoarea proprietăţii. Pentru a determina influenţa relativă a acestor factori, se folosesc tehnici
cantitative şi calitative. Astfel de tehnici sunt: analiza comparativă relativă, analiza evoluţiei,
analiza datelor în perechi, analiza statistică şi grafică, analiza sensibilităţii. Dacă nu există
suficiente date pentru a fundamenta o analiză cantitativă, evaluatorii analizează relaţiile
calitative prin comparaţie directă a datelor de piaţă şi analiza evoluţiei pieţelor.
După ce au fost adunate şi analizate datele de piaţă, ele pot fi ordonate în mai multe
moduri. O metodă obişnuită este să fie aranjate pe o grilă de date. Fiecare diferenţă importantă
între proprietatea analizată şi proprietăţi comparabile ce ar putea influenţa valoarea e
considerată ca element de comparare. Fiecare element are repartizat un rând pe grilă şi
preţurile totale sau unitare ale proprietăţilor comparabile sunt corectate ca să reflecte valoarea
acestor diferenţe.
Corecţiile făcute, reflectă procesul de gândire şi judecată efectuat de un cumpărător,
înainte de a face oferta de cumpărare sau înainte de a cumpăra.
7.3. Procedura
Etapele procedurii de bază în aplicarea metodei comparaţiei directe sunt:
cercetarea pieţei pentru a obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare
similare cu proprietatea evaluată în ceea ce priveşte tipul de proprietate, data vânzării,
dimensiunile, localizarea şi zonarea;
verificarea informaţiilor prin confirmarea că datele obţinute sunt reale şi corecte, şi că
tranzacţiile au fost obiective;
alegerea unor criterii de comparaţie relevante şi realizarea unei analize comparative pe
fiecare criteriu;
compararea proprietăţilor similare cu proprietatea evaluată, utilizând elementele de
comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecărei proprietăţi comparabile
sau, dacă nu e posibilă compararea, se trece la scoaterea din categoria comparabile;
analiza rezultatelor evaluării şi stabilirea la o valoare sau la o marjă de valori. Într-o piaţă
nedecisă şi foarte dinamică, o marjă de valori poate fi un rezultat mai bun decât o singură
valoare.
65
7.3.1. Criterii de comparaţie
Fiecare preţ de vânzare ar trebui exprimat funcţie de criterii de comparaţie adecvate,
adică nişte componente ale proprietăţii imobiliare definite în scopul comparaţiei. Alegerea lor
depinde de scopul evaluării şi de natura proprietăţii. Astfel, apartamentele sunt deseori
analizate pe baza preţului pe cameră, dar şi pe baza preţului pe mp construit.
Proprietăţile industriale şi depozitele se analizează pe baza preţului pe mp sau mc.
Hotelurile sunt analizate în preţ pe cameră, restaurantele, teatrele, bisericile, sălile polivalente
în preţ/loc, terenurile de golf în preţ/hectar şi gaură, campingurile în preţ pe lot, terenurile de
tenis în preţ/teren sau pe număr de membri, debarcaderele în preţ pe dană, service-urile auto
în preţ/loc de reparaţii. Pentru case de locuit unitatea tipică de comparaţie este preţul total sau
preţul pe mp util.
Aplicarea mai multor criterii de comparaţie pot duce la rezultate diferite şi evaluatorul
trebuie să analizeze şi să explice diferenţele. Acest lucru îl va ajuta să aleagă cele mai
adecvate criterii de comparaţie pentru situaţia dată. Este util, dacă sunt suficiente date, să se
facă analize statistice pe baza criteriilor pentru a obţine date cu un grad mai ridicat de
obiectivitate.
Criterii de comparaţie cum ar fi rata de capitalizare / fructificarea capitalului nu se
ajustează, dar evaluatorul trebuie să analizeze cauzele diferenţelor apărute la diferite
proprietăţi şi va alege acele valori care sunt cele adecvate şi fundamentate pentru
comparabilitatea cu proprietatea evaluată.
7.3.2. Elemente de comparaţie

Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietăţilor şi tranzacţiilor
imobiliare care au consecinţă variaţii ale preţurilor plătite pe piaţa imobiliară.
Evaluatorul ia în considerare şi compară toate diferenţele rezonabile între proprietăţile
comparabile, diferenţe care le influenţează valoarea. Cercetarea pieţei imobiliare va identifica
elementele variabile la care valoarea proprietăţilor imobiliare este deosebit de sensibilă.
Pe baza acestor diferenţe se fac ajustări ale preţurilor pentru fiecare proprietate
comparabilă pentru a face proprietăţile echivalente la preţul unitar sau la preţul total, dar
metoda trebuie aplicată uniform pe toată durata analizei. Totodată, evaluatorul trebuie să aibă
grijă ca ajustările datorate unei diferenţe să fie făcute o singură dată.
În metoda comparaţiei directe sunt nouă elemente de comparaţie de bază:
• drepturile de proprietate transmise – o tranzacţie este întotdeauna axată pe dreptul de
proprietate transmis. Când este vorba de vânzarea unei proprietăţi închiriate, evaluatorul
va face corecţiile care să reflecte diferenţa dintre proprietăţile închiriate cu chiria pieţei şi
cele închiriate cu o chirie sub sau peste chiria pieţei, iar durata rămasă a închirierii
afectează aceste corecţii. Etapa preliminară în procesul de evaluare este determinarea
dreptului de proprietate evaluat şi odată acesta stabilit, evaluatorul poate apela la datele
specifice pieţei. Evaluatorul trebuie să stabilească precis şi drepturile de proprietate
transmise în tranzacţiile comparabile selectate pentru analiză;
• condiţiile de finanţare – preţul tranzacţiei pentru o proprietate imobiliară poate fi diferit
de cel al unei proprietăţi identice din cauza aranjamentelor financiare diferite. În cazul
când cumpărătorul obţine din partea vânzătorului o finanţare sub preţul pieţei el va plăti
probabil un preţ mai mare pentru proprietatea achiziţionată. O corecţie pe motive de
finanţare poate sau nu să includă o corecţie pentru condiţiile de vânzare. Definiţia valorii
de piaţă recunoaşte termenii de plată ca fiind plată integrală cash. De multe ori reducerea
determinată prin calculele de actualizare nu este recunoscută integral pe piaţă, pentru că
atunci condiţiile de vânzare pot evidenţia alte interese non-economice din partea
cumpărătorilor sau vânzătorilor. Prin urmare, evaluatorul trebuie să folosească cu atenţie
calculele de echivalenţă cash şi să reţină că în final corecţia este cea dedusă din datele de
pe piaţă. Cumpărătorii de proprietăţi imobiliare se obligă în mod conştient la: suma
investită în active, respectiv la plata periodică a creditului plus dobânzile. Astfel,
66
componentele creditului variază cu rambursarea împrumutului şi cu costul creditului. La
analiza datelor în perechi se combină, de obicei, calculele de actualizare cu corecţiile
datorate condiţiilor de vânzare atipice;
• condiţiile de vânzare – ajustările pentru condiţiile de vânzare reflectă motivaţia
cumpărătorului şi a vânzătorului şi în multe cazuri condiţiile de vânzare influenţează
semnificativ preţul de vânzare. De exemplu, o vânzare poate fi sub preţul pieţei dacă
vânzătorul are nevoie imediat de bani sau un cumpărător va oferi un preţ mai mare pentru
o proprietate ce a aparţinut cândva familiei sale. Dacă se descoperă condiţii de vânzare
neobişnuite într-o tranzacţie, aceasta ar putea să fie folosită ca o proprietate comparabilă
numai cu precauţii deosebite, iar condiţiile speciale trebuie evidenţiate în raportul de
evaluare;
• condiţiile pieţei – tranzacţiile comparabile ce au avut loc în alte condiţii ale pieţei decât
cea evaluată la data evaluării, necesită ajustări pentru toate diferenţele ce influenţează
valoarea. O ajustare normală pentru condiţiile pieţei se referă la diferenţa între momentele
tranzacţiilor. Cauzele pot fi inflaţia şi percepţia investitorilor privind schimbarea
condiţiilor pieţei. Schimbările în condiţiile pieţei pot fi şi modificarea legilor privind
taxele şi impozitele, procesul de obţinere a autorizaţiilor de construcţie şi fluctuaţiile
cererii şi ofertei. Uneori efectele acestor factori se combină cu influenţe ce se adună sau se
compensează. Deşi ajustările pentru condiţiile pieţei se referă deseori la timp, nu timpul
este cauza, ci schimbările pieţei ce au apărut de-a lungul timpului. Ca moment de referinţă
trebuie luat cel al încheierii contractului şi nu cel al începerii negocierilor. Mărimea
ajustării se estimează prin analiza mai multor tranzacţii ce au apărut în jurul aceluiaşi
moment de timp pentru a avea o estimare mai obiectivă a reflectării în preţ a schimbării
condiţiilor pieţei;
• localizarea – ajustările pe motivul localizării se fac atunci când caracteristicile de
amplasare ale proprietăţilor comparabile diferă faţă de cele ale proprietăţii evaluate.
Diferenţele prea mari impun eliminarea din rândul proprietăţilor comparabile. Ajustările
se exprimă procentual şi reflectă creşterea sau descreşterea în valoare a unei proprietăţi,
datorate amplasării într-o zonă. Chiar şi în aceeaşi zonă pot să apară diferenţe (de
exemplu, o casă cu vedere la parc şi alta puţin mai departe). Evaluatorul trebuie să
sesizeze că piaţa recunoaşte că o locaţie e mai bună decât alta din diferite motive. În
absenţa unei deprecieri economice (din cauze externe), ajustarea pentru diferenţe în
localizarea a două proprietăţi, de altfel complet comparabile, poate fi echivalentă cu
diferenţa în valoarea terenului corespunzătoare celor două proprietăţi. Evaluatorul trebuie
să fie atent şi să evite ajustarea pentru aceeaşi influenţă asupra valorii, cum ar fi
localizarea şi caracteristicile fizice;
• caracteristicile fizice – fiecare diferenţă între carateristicile fizice ale proprietăţilor
comparabile şi proprietatea evaluată necesită analiză comparativă şi ajustare. Diferenţele
fizice înseamnă diferenţe în dimensiunile clădirii, calitatea construcţiei, stilul arhitectural,
materiale de construcţie, vârsta, condiţia, utilitatea funcţională, dimensiunile terenului,
atractivitatea şi alte avantaje. Condiţiile de mediu trebuie luate în considerare şi sunt
foarte importante. Câştigul / pierderea în valoare prin prezenţa / absenţa unui element nu
este, de regulă, egal cu costul instalării / demontării elementului. Uneori cumpărătorii nu
vor să plătească un preţ mai mare pentru un anumit element sau avantaj în plus. La fel,
existenţa unui avantaj suplimentar poate adăuga o valoare mai mare decât costul de
obţinere a avantajului;
• caracteristicile economice – includ toate atributele unei proprietăţi imobiliare care
influenţează profitul net. Acest element de comparaţie este aplicat proprietăţilor
producătoare de profit. Caracteristicile sunt: cheltuielile de exploatare, calitatea
managementului, structura chiriaşilor, nivelul chiriilor, condiţiile de închiriere, data
expirării contractului de închiriere, opţiunile de reînnoire şi clauzele de închiriere (cum ar
fi clauzele de recuperare a unor cheltuieli sau investiţii). Evaluatorul trebuie să fie atent ca
67
diferenţele datorate drepturilor de proprietate transmise sau schimbării datorate condiţiilor
de piaţă, să nu fie atribuite caracteristicilor economice;
• utilizarea – evaluatorul trebuie să evidenţieze orice diferenţă între utilizarea existentă sau
cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare comparabile şi utilizarea proprietăţii
evaluate. În evaluarea unui teren liber, zonarea este unul dintre factorii cei mai importanţi
în determinarea celei mai bune utilizări. O diferenţă în utilizările permise în două zone nu
necesită neapărat o ajustare dacă loturile au aceeaşi utilizare. Când preţurile de vânzare
sunt exprimate unitar (preţ/mp) pot exista, totuşi, diferenţe datorate cerinţelor de
clasificare zonală. De exemplu, din cauza diferenţelor în cerinţele de parcare sau de
amenajare peisagistică, costul de îmbunătăţire a amplasamentului este diferit, deşi loturile
au aceeaşi cea mai bună utilizare. Aceste diferenţe trebuie luate în considerare;
• componente non-imobiliare ale valorii – componentele non-imobiliare ale valorii
cuprind elemente de definire a „personalităţii” clădirii, afacerea ce are loc în clădire şi alte
elemente care nu costituie părţi ale proprietăţii imobiliare, dar fac parte din preţ. Aceste
componente trebuie analizate separat de imobil. În multe cazuri, viaţa economică, riscul
de investiţie asociat, rata de fructificare, garanţia pentru asemenea componente non-
imobiliare diferă de cele ce se referă la componentele imobiliare. Mobila, inventarul şi
echipamentele dintr-un hotel sau restaurant sunt exemple tipice de elemente ce definesc
personalitatea.
Deşi în majoritatea cazurilor aceste nouă elemente acoperă toţi factorii semnificativi,
se pot considera şi alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restricţii guvernamentale,
condiţii de mediu, dezvoltarea infrastructurii. Elementele de comparaţie se pot împărţi în
subcategorii pentru a face analiza mai specifică.
7.4. Identificarea şi cuantificarea corecţiilor

Primul pas în analiza comparativă este de a identifica elementele de comparaţie care
influenţează valoarea pe piaţa specifică. Fiecare din elementele de comparaţie importante
trebuie să fie încercat prin una sau mai multe tehnici, pentru a stabili dacă este sau nu
necesară o corecţie. Evaluatorul trebuie să fie atent şi să nu presupună că un element de
comparaţie influenţează valoarea până când piaţa nu a indicat această influenţă.
Tehnicile de identificare şi cuantificare a corecţiilor se clasifică în două categorii:
cantitative – cuprind următoarele grupe:
analiza pe perechi de date – este un proces în care două sau mai multe tranzacţii sunt
comparate pentru a obţine o indicaţie privind mărimea corecţiei ce se referă la o
singură caracteristică. Situaţia ideală presupune ca tranzacţiile comparate să fie
identice sub toate aspectele, cu excepţia elementului analizat. Totuşi, acest caz este
foarte rar şi deseori, evaluatorul trebuie să analizeze o serie de date perechi pentru a
izola efectul unei singure caracteristici. Deşi analiza pe perechi de date este teoretic
corectă, ea este uneori nepractică din cauza insuficienţei datelor privind proprietăţi
similare;
analiza statistică a datelor de pe piaţă – include analiza prin regresie şi inferenţă.
Regresia liniară sau multiplă reprezintă o tehnică extrem de utilă şi este limitată numai
de numărul de elemente sau factori ce influenţează preţul;
analiza grafică – este o variantă a analizei statistice în care evaluatorul ajunge la o
concluzie prin interpretarea unui grafic. Astfel de grafice ar putea arăta cum vede piaţa
variaţiile în elementele de comparaţie;
analiza evoluţiilor – este aplicabilă atunci când există un volum mare de date de pe
piaţă şi este utilă, în special, când sunt puţine date de tranzacţii comparabile, dar sunt
multe date referitoare la proprietăţile cu mai puţine caracteristici similare. Se poate
determina sensibilitatea pieţei la anumite elemente de comparaţie;
analiza costurilor – utilizează costurile estimate de autorităţi pentru taxe de
68
construcţie sau impozit pe proprietăţi ca bază pentru corecţii. Evaluatorul trebuie să se
asigure că asemenea corecţii sunt rezonabile şi aproximează aşteptările pieţei;
analiza datelor secundare – este o metodă de determinare a corecţiilor bazată pe date
ce nu se referă direct la proprietăţile comparabile, ci descriu piaţa imobiliară în
general;
calitative – cuprind următoarele subcategorii:
analiza comparaţiilor relative – este studiul relaţiilor indicate de datele pieţei fără a
recurge la cuantificare. Mulţi evaluatori utilizează această tehnică pentru că ea reflectă
natura imperfectă a pieţelor imobiliare. Pentru a aplica această tehnică, evaluatorul
analizează tranzacţii comparabile în scopul determinării dacă acestea au caracteristici
inferioare, superioare sau egale faţă de proprietatea evaluată;
analiza clasamentului – este o variantă a analizei comparaţiilor relative prin care
tranzacţiile comparabile sunt incluse într-un clasament în ordine ascendentă sau
descendentă a atractivităţii. Apoi, evaluatorul analizează poziţia proprietăţii evaluate
în acest clasament;
interviurile personale – evidenţiază opiniile unor indivizi cunoscători în materie şi
participanţi pe piaţa imobiliară. Aceste opinii trebuie considerate ca date secundare şi
nu trebuie utilizate ca unice criterii de estimare a corecţiilor;
analiza comparativă – este termenul general folosit pentru a identifica procesul ce
utilizează fie analiza pe perechi de date, fie analiza comparaţiilor relative. În analiza
comparativă, cele două tehnici pot fi utilizate separat sau în combinaţie.
Procesul analitic are patru etape:

• identificarea elementelor de comparaţie ce afectează valoarea tipului de proprietate
evaluată;
• compararea atributelor fiecărei proprietăţi comparabile cu cele ale proprietăţii
evaluate şi aprecierea diferenţelor pentru fiecare element de comparaţie (cantitativ şi
calitativ). Fiecare corecţie trebuie explicată adecvat, astfel încât oricine altcineva să
înţeleagă raţionamentul;
• obţinerea corecţiei nete pentru fiecare tranzacţie comparabilă şi aplicarea ei asupra
preţului (sau chiriei);
• efectuarea unei comparaţii globale a proprietăţilor comparabile corectate sau
clasificate şi extragerea unei singure valori din gama de valori rezultată.
7.5. Tipuri de corecţii

Corecţiile obţinute prin tehnici cantitative se aplică tranzacţiilor comparabile, fie ca
procent, fie ca valoare absolută. Evaluatorul foloseşte calcule logice pentru a face o corecţie,
dar matematica nu trebuie să înlocuiască judecata evaluatorului. Utilizarea calculatorului şi a
programelor îmbunătăţeşte viteza şi precizia calculelor, dar estimarea valorii de piaţă nu e
determinată numai de aceste calcule precise. Evaluarea are şi un aspect creativ în care
evaluatorii îşi folosesc puterea de judecată în analiza şi interpretarea datelor cantitative.
Corecţia procentuală este utilizată pentru a reflecta modificările în condiţiile pieţei şi
diferenţele de localizare. Evaluatorul trebuie să fie constant în modul de exprimare a relaţiei
între proprietatea comparabilă şi cea evaluată, şi ea trebuie făcută într-o manieră ce
corespunde modului cum este percepută de piaţă.
Întrucât este cunoscut numai preţul tranzacţiei comparabile, corecţia se face asupra
acestui preţ pentru a ajunge la estimarea valorii proprietăţii evaluate.
Corecţia absolută se calculează în unităţi monetare ce se adună sau se scade la preţul
tranzacţiilor comparabile.
69
7.6. Ordinea corecţiilor şi alegerea valorii
Ordinea în care sunt aplicate corecţiile la tranzacţiile comparabile este determinată de
datele de pe piaţă şi analiza pe care o face evaluatorul. În tabelul 7.1. avem un model
ilustrativ. Totuşi, aceasta nu e unica secvenţă de aplicare, piaţa fiind cea care indică o anumită
secvenţă. Corecţiile procentuale aplicate preţurilor unor tranzacţii comparabile reflectă
superioritatea sau inferioritatea proprietăţii comparabile, având în vedere elementele de
comparaţie.
Tabelul 7.1.
Element de comparaţie Corecţii date Corecţii ale preţului tranzacţiilor
de piaţă comparabile (mii lei)
Preţ de vânzare 100.000
• Corecţie pentru dreptul de proprietate transmis +5% +5.000
Preţ corectat 105.000
• Corecţie pentru condiţii de finanţare -2% -2.100
• Corecţie pentru condiţii de vânzare +5% +5.145
• Corecţie pentru condiţii de piaţă +5% +5.402
• Corecţii pentru:
- localizare +3% +3.403
- caracteristici fizice -5% -5.672
- caracteristici economice -5% -5.672
- utilizare +2% +2.269
- componente non-imobiliare +3% +3.403
Valoarea estimată 111.178
Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecţiilor este grila de piaţă, care reprezintă
un tablou ce are pe linii elementele de comparaţie, pe prima coloană proprietatea evaluată, iar
pe celelalte coloane, proprietăţile comparabile. Uneori pentru fiecare element de comparaţie
se alocă două linii: una pentru comparare şi alta pentru corecţie.
În partea de jos a grilei există o secţiune de analiză a rezultatelor cu două linii: total
corecţii exprimate absolut şi procentual din preţul de vânzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul
poate estima comparabilitatea tranzacţiilor faţă de proprietatea evaluată şi să selecteze
valoarea finală. Tranzacţiile care necesită cele mai mici corecţii vor avea ponderea cea mai
mare în alegerea valorii finale. În acelaşi timp, ponderea va reflecta şi încrederea pe care o are
evaluatorul în datele privind tranzacţiile comparabile.
Alegerea valorii finale
Alegerea valorii este ultima fază în analiză, în care apar două sau mai multe valori
rezultate şi trebuie exprimată o opinie privind valoarea care ar conduce la preţul cel mai
probabil (vezi definiţia valorii de piaţă).
Această opinie poate fi exprimată într-un interval de valori sau ca o singură valoare.
Este important ca evaluatorul să ia în considerare punctele tari şi punctele slabe ale fiecărui
rezultat, examinând siguranţa şi adecvarea informaţiilor de pe piaţă care au stat la baza
valorii, precum şi tehnica aplicată. Raportul de evaluare trebuie să evidenţieze clar
raţionamentul prin care evaluatorul a ajuns la concluzie.
În metoda comparaţiei directe, alegerea valorii poate să includă 2 niveluri de analiză.
Primul nivel înseamnă obţinerea unei valori din corecţia preţurilor a două sau mai multe
tranzacţii comparabile, considerând un singur criteriu de comparaţie (exemplu: preţ/mp). Al
doilea nivel este analiza valorilor obţinute, considerând mai multe criterii de comparaţie.
În procesul de alegere a valorii sunt două elemente extrem de importante:
1) evaluatorul trebuie să fie sigur că valoarea estimată este în concordanţă cu scopul
70
evaluării şi este corelată cu valorile obţinute prin alte metode. Aici se va da o mare
atenţie corelării datei evaluării cu data pentru care sunt disponibile informaţiile de pe
piaţă;
2) evaluatorul trebuie să ţină cont în mod esenţial de diferenţele în drepturile de
proprietate transferate în tranzacţiile comparabile. De cele mai multe ori aceste
diferenţe duc la excluderea tranzacţiilor din rândul celor comparabile şi orice
neglijenţă în analiza acestui aspect poate duce la concluzii eronate.
7.7. Studii de caz

7.7.1. STUDIUL DE CAZ NR. 1
Studiul de caz se referă la evaluarea unei case de locuit şi a unei clădiri administrativă.
Metodele aplicate sunt analiza pe perechi de date (casa de locuit) şi analiza comparaţiilor relative
(clădirea administrativă).
• Analiza pe perechi de date
Proprietatea evaluată este o casă de locuit pentru o singură familie cu 110 mp suprafaţă
utilă şi un subsol finisat. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie, un WC serviciu şi nu are garaj.
Terenul are 930 mp. Echiparea urbanistică este la nivel mediu. Se vor analiza 5 proprietăţi
comparabile, care sunt amplasate în aceeaşi vecinătate cu proprietatea evaluată.
Proprietatea A este o casă de 100 mp, situată pe un teren de 930 mp, are un subsol
nefinisat şi un garaj alăturat pentru 2 maşini. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie şi un WC
serviciu. A fost vândută cu 3 săptămâni înainte de data evaluării cu suma de 100.000 Euro, cu o
finanţare mai favorabilă decât condiţiile pieţei, ceea ce a dus la un preţ cu 7.500 Euro mai mare.
Proprietatea B este o casă de 135 mp, situată pe un teren de 1.110 mp cu un subsol
nefinisat şi un garaj pentru 2 maşini. Are 7 camere, 3 dormitoare, o baie şi un WC serviciu. A
fost vândută cu o lună înainte de data evaluării cu suma de 112.500 Euro, cu o finanţare mai
favorabilă decât condiţiile pieţei, ceea ce a dus la un preţ cu 7.500 Euro mai mare.
Proprietatea C este o casă de 110 mp, situată pe un teren de 930 mp cu un subsol
nefinisat şi un garaj pentru 2 maşini. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie şi un WC serviciu. A
fost vândută cu un an înainte de data evaluării cu 85.000 Euro, cu finanţare în condiţiile pieţei.
Proprietatea D este o casă de 135 mp, situată pe un teren de 1.110 mp cu subsol finisat şi
garaj pentru 2 maşini. Are 7 camere, 3 dormitoare, o baie şi un WC serviciu. A fost vândută cu
un an înainte de data evaluării cu 105.000 Euro, cu finanţare în condiţiile pieţei.
Proprietatea E este o casă de 110 mp, situată pe un teren de 930 mp cu subsol nefinisat şi
fără garaj. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie şi un WC serviciu. A fost vândută cu un an înainte
de data evaluării cu suma de 80.000 Euro, cu finanţare în condiţiile pieţei.
Datele sunt sintetizate în tabelul 7.2. Proprietăţile comparabile diferă totuşi de cea
evaluată în ceea ce priveşte condiţiile de finanţare, condiţiile pieţei la momentul vânzării,
dimensiuni, suprafaţa de teren, finisajul pivniţei şi prezenţa garajului.
Corecţia pentru condiţiile de finanţare se face pe baza datelor furnizate de vânzători şi
cumpărători şi se estimează avantajul financiar obţinut de cumpărător care de fapt s-a compensat
prin creşterea preţului de vânzare.
Proprietăţile A şi C diferă numai prin condiţiile de finanţare şi condiţiile pieţei (data
vânzării), După ce se face corecţia privind condiţiile de finanţare, atunci diferenţa de preţ se
justifică numai prin diferenţa din condiţiile pieţei şi se estimează astfel:
(92.500 - 85.000)/85.000 ≈ 10%
Diferenţa în dimensiuni între A şi B poate fi atribuită unei camere în plus pe care o are B
(B are şi un teren mai mare cu 20% decât A). Diferenţa este deci:
105.000 – 92.500 = 12.500
Comparaţii între C şi E arată că diferenţa din cauza garajului poate fi estimată:
93.500 - 88.000 = 5.500
Corecţia pentru subsolul finisat se calculează comparând B cu D:
71
115.500 - 105.000 = 10.500
Pentru a ajunge la o valoare, evaluatorul calculează care este suma valorilor absolute a
corecţiilor (valoare brută) şi suma algebrică a corecţiilor (valoare netă). El va atribui o pondere
mai mare proprietăţilor comparabile care necesită corecţii mai puţine. În cazul de faţă E are
numai 2 corecţii şi cea mai mică valoare brută şi se alege valoarea de 98.500 Euro.
Tabel 7.2 GRILA DATELOR DE PIAŢĂ. Analiza datelor pe perechi. Casă de locuit
Element de comparaţie De evaluat A B C D E
Preţ de vânzare (mii lei) 100.000 112.500 85.000 105.000 80.000
Drepturi de proprietate transmise liberă liberă liberă liberă liberă liberă
Preţ corectat 100.000 112.500 85.000 105.000 80.000
Condiţii de finanţare sub piaţă sub piaţă la piaţă la piaţă la piaţă
Corecţie pentru finanţare - 7.500 - 7.500 0 0 0
Condiţii de vânzare independent independent independent independent independent
Corecţie pentru condiţii de vânzare 0 0 0 0 0
Preţ corectat 92.500 105.000 85.000 105.000 80.000
Condiţii ale pieţei - 3 săptămâni - 1 lună - 1 an - 1 an - 1 an
Corecţie pentru condiţiile pieţei 0 0 + 10% + 10% + 10%
Preţ corectat 92.500 105.000 93.500 115.500 88.000
Localizare similară similară similară similară similară
Corecţie pentru localizare 0 0 10 10 10
Arie utilă (în mp) 110 110 135 110 135 110
Corecţie pentru dimensiuni - 0 - 12.500 0 - 12.510 0
Garaj nu da da da da nu
Corecţii pentru garaj - 5.500 - 5.500 - 5.500 - 5.500 0
Pivniţă finisată da nu nu nu da nu
Corecţii pentru pivniţă + 10.500 + 10.500 + 10.500 0 + 10.500
Preţ corectat 97.500 97.500 98.500 97.500 98.500
Corecţie totală netă 2.500 15.000 13.500 7.500 17.500
Corecţie totală netă (% preţ de 2,5% 13,3% 15,9% 7,14% 23,1%
vânzare)
Corecţie totală brută 23.500 36.000 24.500 28.500 18.500
Corecţie totală brută (% preţ de 23,5% 32% 28,8% 27,1% 23,1%
vânzare)
• Analiza comparaţiilor relative

Proprietatea evaluată este o clădire administrativă (cu birouri), cu vechime de 5 ani, cu
aria desfăşurată construită de 3.350 mp şi 2.950 mp suprafaţă utilă ce se poate închiria (88%).
Gradul de ocupare este 90%, care este considerat stabil pe piaţa clădirii. Spaţiul ocupat de
chiriaşi este între 230 la 650 mp. Clădirea este o construcţie de nivel mediu şi are o stare tehnică
medie (bună). Raportul suprafaţă utilă de închiriat / arie desfăşurată construită este mic faţă de
media de pe piaţa clădirilor administrative (93%). Amplasamentul este amenajat corespunzător.
Parcajul în aer liber este adecvat şi conform reglementărilor. Localizarea ce se poate considera
medie este un amplasament interior cu acces la o cale rutieră importantă.
Chiria curentă de bază este între 195 şi 210 Euro/mp pe an, iar pentru întreaga clădire
media este 204 Euro/mp pe an. Cu excepţia telefoanelor, proprietarul plăteşte toate cheltuielile de
întreţinere. Cheltuielile de exploatare sunt cele normale de pe piaţă. Contractele de închiriere
sunt pe 3 şi 4 ani şi au clauză de prelungire pe încă 3 ani, la chiria de pe piaţă de la acel moment.
Toate contractele nu au vechime mai mare de 18 luni şi nivelul chiriei şi condiţiile de plată sunt
cele normale la nivelul pieţei. Calitatea chiriaşilor este bună.
Se analizează 5 proprietăţi comparabile. Toate sunt clădiri de înălţime medie, închiriate şi
localizate în aceeaşi zonă cu cea evaluată. Toate au fost vândute şi ocupate cu chiriaşi. Unitatea
de comparaţie utilizată este preţul pe mp de arie utilă ce se poate închiria.
Proprietatea A a fost vândută acum 5 luni cu 4.400.000 Euro. Are 6 ani vechime şi o
stare tehnică bună. Aria desfăşurată construită este de 3.720 mp şi 3.490 mp se pot închiria
72
(94%). Preţul pe mp arie utilă este de 1.260 Euro. Amenajarea terenului este medie şi raportul
suprafaţă parcaj / arie utilă este similar cu proprietatea evaluată. Proprietarul asigură toate
serviciile. Gradul de ocupare este 87% şi nivelul chiriei este 207 Euro/mp pe an. Condiţiile de
plată şi cheltuielile de exploatare sunt la nivelul pieţei. Clădirea este amplasată la intersecţia unei
străzi principale cu una secundară.
Proprietatea B a fost vândută acum 4 luni cu 3.180.000 Euro. Clădirea are 4 ani vechime,
cu aria desfăşurată construită de 2.970 mp şi 2.760 mp se pot închiria (93%). Preţul unitar este
1.157 Euro/mp. Amenajarea exterioară este medie şi raportul parcaj / arie utilă similar cu al
proprietăţii evaluate. Starea tehnică este bună. Proprietarul asigură toate serviciile. Gradul de
ocupare este 85% şi nivelul chiriei este inferior pieţei, adică 190 Euro/mp pe an. Durata
închirierilor şi cheltuielile de exploatare sunt la nivelul pieţei. Proprietatea este amplasată într-un
lot interior cu acces la o stradă principală.
Proprietatea C a fost vândută acum nouă luni cu 3.675.000 Euro. Clădirea are 3.250 mp
arie desfăşurată construită şi 2.990 mp arie utilă ce poate fi închiriată (92%). Preţul unitar este
1.229 Euro/mp arie utilă. Construcţia are 5 ani vechime şi este într-o stare tehnică bună. Chiria
medie este de 204 Euro/mp pe an. Proprietarul asigură toate serviciile. Gradul de ocupare este
90% şi toate contractele de închiriere sunt la nivelul pieţei. Cheltuielile de exploatare sunt mai
mari, din cauză că doi chiriaşi care ocupă 15% din total spaţiu, consumă energie electrică mai
multă şi nu plătesc o chirie mai mare. Localizarea clădirii este într-un lot interior cu acces la o
arteră principală. Raportul parcaj / arie utilă este similar cu al proprietăţii evaluate.
Proprietatea D a fost vândută acum două luni cu 3.240.000 Euro. Clădirea are 6 ani
vechime şi o stare tehnică bună. Are 2.790 mp arie desfăşurată construită şi 2.480 mp arie utilă
ce se poate închiria (89%). Preţul unitar este de 1.307 Euro/mp arie utilă. Chiria medie este de
210 Euro/mp pe arie utilă şi contractele sunt la nivelul pieţei. Gradul de ocupare este de 95%.
Clădirea este amplasată la intersecţia a două artere principale, într-o zonă cu o dezvoltare
urbanistică mai mare decât proprietatea evaluată. Din această cauză şi raportul parcaj / arie utilă e
mai mic.
Proprietatea E a fost vândută acum 6 luni cu 3.700.000 Euro. Clădirea a fost construită
acum 4 ani şi este într-o stare tehnică bună. Ea are 3.530 mp arie desfăşurată construită şi 3.140
mp arie utilă ce se poate închiria (89%). Preţul unitar este de 1.180 Euro/mp arie utilă.
Localizarea este pe un lot interior cu acces la o stradă secundară. Gradul de ocupare este de 90%.
Chiria medie este 185 Euro/mp pe an. Proprietarul asigură toate serviciile şi contractele de
închiriere sunt la nivelul pieţei. Raportul parcaj / arie utilă este similar cu al proprietăţii evaluate.
Pentru a efectua analiza comparaţiilor relative a tranzacţiilor, evaluatorul trebuie să
urmărească aceeaşi logică utilizată la analiza pe perechi de date. Diferenţa între cele două tehnici
este interpretarea pe care o dă evaluatorul datelor de pe piaţă. Analiza comparaţiilor relative se
utilizează când nu sunt suficiente date pentru a cuantifica diferenţele şi este esenţial ca
evaluatorul să explice logica cu care a ajuns la ierarhizarea proprietăţilor, astfel încât destinatarul
raportului de evaluare să înţeleagă raţionamentul.
În exemplul analizat, toate proprietăţile sunt închiriate, toate tranzacţiile s-au făcut în
condiţii de finanţare şi de vânzare ale pieţei şi au fost obiective. Intervalul de timp a fost de 7 luni
(între 2 şi 9 luni, înainte de data evaluării) şi nu se fac corecţii întrucât nu au fost modificări în
nivelul chiriei şi gradul de ocupare.
Proprietatea A are o localizare superioară faţă de cea evaluată, este mai eficientă (are un
procentaj de arie închiriată mai mare), are un grad de ocupare mai mic (chiar mai mic decât pe
piaţă). Corecţiile ce se fac sunt negative pentru localizare şi eficienţă, pozitivă pentru grad de
ocupare şi, în concluzie, corecţia este negativă.
Proprietatea B are chiria mai mică (corecţie pozitivă), localizarea este inferioară (corecţie
pozitivă), are o eficienţă mai mare (corecţie negativă), grad de ocupare sub piaţă (corecţie
pozitivă). Corecţia globală va fi pozitivă.
73
Proprietatea C are localizarea comparabilă (fără corecţie), are o eficienţă mai mare
(corecţie negativă), cheltuielile sunt mai mari (corecţie negativă). Corecţia globală va fi negativă
pentru că eficienţa are un efect mai mare asupra valorii.
Proprietatea D are o localizare mult mai bună (corecţie negativă), parcajul mai mic
(corecţie pozitivă), are gradul de ocupare mai mare decât pe piaţă (corecţie negativă). Corecţia
globală va fi negativă.
Proprietatea E are localizare inferioară (corecţie pozitivă) şi celelelalte elemente sunt
similare. Corecţia globală va fi pozitivă.
Clasamentul ce se întocmeşte arată astfel:
Proprietatea Preţ Euro/mp Corecţie globală
D 1.307 negativă
A 1.260 negativă
C 1.229 negativă
De evaluat
E 1.180 pozitivă
B 1.157 pozitivă
Deci proprietatea de evaluat are o valoare între 1.180 şi 1.229 Euro/mp arie utilă.
Proprietatea E este cea mai apropiată de cea de evaluat şi ar putea avea o pondere mai mare.
Concluzia ar fi 1.200 Euro/mp şi o valoare globală de 3.540.000 Euro.
În practică, analiza efectuată de evaluator va fi explicată mult mai în detaliu decât în
exemplul arătat mai sus, pentru că vor fi disponibile mai multe informaţii. Cu cât proprietatea
este mai complexă, cu atât vor fi luaţi în considerare mai mulţi factori.
Tabel 7.3 GRILA DATELOR DE PIAŢĂ. Analiza comparaţiilor relative. Clădire administrativă
Element de comparaţie De evaluat A B C D E
Preţ de vânzare (Euro) - 4.400.000 3.180.000 3.675.000 3.240.000 3.700.000
Drepturi de proprietate transmise ocupată ocupată ocupată ocupată ocupată ocupată
Vechimea (ani) 5 6 4 5 6 4
Arie desfăşurată construită (mp) 3.350 3.720 2.970 3.250 2.790 3.530
Arie utilă ce se poate închiria (mp) 2.950 3.490 2.760 2.990 2.480 3.140
Coeficient de utilizare (%) 88 94 93 92 89 89
Preţ/mp arie utilă (Euro) - 1.260 1.157 1.229 1.307 1.180
Grad de ocupare (%) 93 87 85 90 95 90
Starea tehnică a construcţiei medie medie medie medie medie medie
Spaţiu parcare/arie utilă bun la fel la fel la fel inferior la fel
Chiria medie pe mp arie utilă (Euro) 204 207 190 204 210 185
Localizare medie superioară inferioară medie superioară inferioară
Coeficient de cheltuieli la piaţă similar similar mai mare similar similar
Corecţie netă globală - negativă pozitivă negativă negativă pozitivă
7.7.2. STUDIUL DE CAZ NR. 2

Se va evalua o construcţie rezidenţială, cu o suprafaţă desfăşurată de 200 mp prin
metoda comparaţiei (perechi de date), pornind de la informaţiile privind şase proprietăţi
similare (tabelul 7.4). Informaţii privind proprietăţi comparabile:
Tabelul 7.4
Proprietăţi comparabile
Specificaţie Proprietate 1 2 3 4 5 6
evaluată
1 Preţ (u.m.) ? 75000 74000 70000 80000 82000 79000
2 Data curentă curentă un an în curentă un an în curentă curentă
tranzacţiei urmă urmă
3 Dimensiunea 200 mp 200 200 150 200 200 150
4 Localizarea similară similară similară similară superioară similară superioară
5 Subsol da nu nu nu nu da da
6 Vechimea 5 ani 5 ani 5 ani 5 ani 5 ani nou 5 ani
74
Pornind de la analiza pe perechi de date se vor stabili ajustările adecvate pentru fiecare
dintre variabilele care diferenţiază proprietatea evaluată de cele şase proprietăţi similare
folosite în comparaţie.
a) Condiţiile pieţei. Proprietăţile comparabile 2 şi 5 au fost tranzacţionate pe piaţă în
urmă cu un an. Pentru a cuantifica ajustarea aferentă ăacestei variabile reţinem comparaţia
între proprietatea 1 şi 2, care sunt diferite exclusiv prin “data tranzacţiei”.
A. Proprietatea Data tranzacţiei Preţ de vânzare
1. Propr.1 curentă 75000
2. Propr.2 un an în urma 74000
Ajustare A (1 – 2) 1000
b) Dimensiunea. Proprietăţile comparabile 3 şi 6 au o dimensiune de 150 mp faţă de

200 mp proprietatea evaluată şi celelalte proprietăţi comparabile. Pentru a cuantifica ajustarea
aferentă acestei variabile reţinem comparaţia între proprietatea 1 şi 3, care sunt diferite
exclusiv prin variabila “dimensiune”.
B. Proprietatea Dimensiunea Preţ de vânzare
1. Propr.1 200 mp 75000
2. Propr.3 150 mp 70000
Ajustare B (1 – 3) 5000
c) Localizarea. Proprietăţile comparabile 1 şi 4 diferă prin doi parametrii: data

tranzacţiei (pentru care am estimat ajustarea necesară) şi localizarea. Pentru a cuantifica
ajustarea aferentă acesteia din urmă reţinem comparaţia între proprietatea 1 şi 4 (ajustată).
C. Proprietatea Localizarea Preţ de vânzare
1. Propr.4 Superioară 80000
2. Ajustare A 1000
3. Propr.4 ajustată 81000
4. Propr.1 Similară 75000
Ajustare C (3 – 4) 6000
d) Subsol amenajat. Proprietăţile comparabile 6 şi 1 diferă prin trei parametrii:

dimensiunea, localizarea şi existenţa subsolului amenajat. Pentru a cuantifica ajustarea
aferentă subsolului reţinem comparaţia dintre proprietatea 1 şi 6 (ajustată).
D. Proprietatea Subsol Preţ de vânzare
1. Propr.6 cu subsol 79000
2. ajustare B 5000
3. ajustare C -6000
5. Propr.1 fără subsol 75000
Ajustare D (4 – 5) 3000
e) Vechimea (vârsta) proprietăţii. Proprietăţile comparabile 5 şi 1 diferă ăprin doi

parametrii: vechimea (vârsta) şi existenţa subsolului amenajat. Pentru a cuantifica ajustarea
aferentă vârstei reţinem comparaţia între proprietatea 1 şi 5 (ajustată).
E. Proprietatea Vechimea Preţ de vânzare
1. Propr.5 Nouă 82000
2. Ajustare D -3000
4. Propr.1 5 ani vechime 75000
Ajustare E (3 – 4) 4000
În sinteză, rezultă următoarea situaţie a corecţiilor stabilite (tabelul 7.5), corecţii care
vor orienta estimarea valorii clădirii evaluate la circa 78.000 u.m.
75
Tabelul 7.5 Sinteza corecţiilor
Proprietăţi comparabile ajustate
Specificaţie 1 2 3 4 5 6
1 Preţ (u.m.) 75000 74000 70000 80000 82000 79000
2 Condiţiile pieţei 0 1000 0 1000 0 0
3 Dimensiunea 0 0 5000 0 0 5000
4 Localizarea 0 0 0 -6000 0 -6000
5 Subsol 3000 3000 3000 3000 0 0
6 Vechimea 0 0 0 0 -4000 0
Preţ corectat 78000 78000 78000 78000 78000 78000

1) Principiul care susţine că valoarea unei proprietăţi tinde să fie egală cu costul de achiziţie
a unui substituit de aceeaşi calitate este:
a. echilibrului
b. substituţiei
c. condiţiile externe
d. cererii şi ofertei
e. schimbului
2) Metoda este cel mai des folosită pentru evaluarea caselor pentru o singură familie este:
a. costului
b. sensibilităţii pieţei
c. comparării vânzărilor
d. capitalizării venitului
e. alocării
3) Corecţiile care pot fi combinate cu corecţiile de finanţare, depinzând de cum sunt extrase
de pe piaţă, sunt corecţiile pentru:
a. caracteristicile fizice
b. condiţiile de piaţă
c. condiţiile de vânzare
d. locaţie
e. utilizare
4) În metoda comparaţiei vânzărilor, multiplicatorii de venit şi chirie nu sunt de obicei
folosiţi în evaluarea:
a. proprietăţilor comerciale
b. clădirilor de apartamente
c. clădirilor de birouri
d. caselor pentru o singură familie
e. depozitelor
5) Care dintre următoarele propoziţii nu descrie corecţiile pentru caracteristici economice?
a. reflectă diferenţele în caracteristicile ce influenţează valoarea VNE a proprietăţii.
b. sunt în general aplicate proprietăţilor producătoare de venit.
c. pot fi atribuite diferenţelor în drepturile de proprietate transferate
d. nu ar trebui prezentate ca variaţii ale metodei venitului
e. niciuna
6) O tehnică de natură calitativă folosită pentru a studia vânzările de comparaţie este:
a. analiza statistică
b. analiza datelor pe perechi
c. analiza grafică
d. analiza clasamentului
76
e. analiza capitalizării
7) O tehnică de natură cantitativă folosită pentru a studia vânzările de comparaţie este:
a. analiza statistică
b. analiza comparaţiilor relative
c. analiza stocurilor
d. analiza clasamentului
e. analiza costurilor
8) Metoda comparării vânzărilor este des folosită pentru a evalua proprietăţile rezidenţiale şi
proprietăţile:
a. cu scop special şi piaţă limitată
b. comerciale şi industriale mici ocupate de proprietari
c. nou construite
d. comerciale producătoare de venit cu mulţi chiriaşi
e. comerciale private
9) Privitor la o proprietate de comparaţie, corecţiile sunt, în general, făcute:
a. datelor tranzacţionale
b. preţului de vânzare
c. unităţilor de măsură
d. multiplicator de venit brut
e. timpului
10) O corecţie pentru condiţiile de piaţă ar fi făcută pentru a reflecta:
a. dimensiunile casei
b. o vânzare între rude
c. finanţare sub piaţă
d. un declin al cererii
e. rata capitalizării
7.8.2. Probleme
Problema 1
O proprietate de comparaţie a fost vândută pentru 150.000 €. Analiza de piaţă arată că
următoarele corecţii sunt adecvate:
Condiţii de piaţă +15%
Locaţie -5%
Condiţii de vânzare -10%
Caracteristici fizice +15%
Condiţii de finanţare -5%
Faceţi aceste corecţii pentru preţul de vânzare al comparabilei pentru a determina o valoare
corectată pentru proprietatea în cauză. Consideraţi ordinea corecţiilor şi mărimea lor.
Problema 2
Următorul tabel prezintă informaţii despre şase vânzări pe care evaluatorul le consideră
comparabile pentru o casă unifamilială.
Subiect Vânzarea 1 Vânzarea 2 Vânzarea 3 Vânzarea 4 Vânzarea 5 Vânzarea 6
Preţ 75.000€ 74.000€ 70.000€ 80.000€ 82.000€ 84.000€
Dată curent curent 1 an curent 1 an curent curent
Dimensiuni 200 mp 200 mp 200 mp 150 mp 200 mp 200 mp 200 mp
Locaţie similar similar similar superior similar superior
Vârstă 5 ani 5 ani 5 ani 5 ani 5 ani nou 5 ani
Subsol da nu nu nu nu da da
a) Calculaţi corecţiile adecvate pentru variabilele listate.

b) Creaţi o grilă de piaţă pentru datele de comparaţie şi corecţii.
c) Determinaţi valoarea pentru proprietatea subiect.
77
Problema 3
Următorul tabel prezintă informaţii despre o proprietate de evaluat şi două proprietăţi
industriale de comparaţie.
Subiect Vânzarea 1 Vânzarea 2
Preţ 725.000€ 760.000€
Termenii de finanţare curent curent curent
Condiţii de vânzare tipice tipice tipice
Data vânzării acum 2 ani acum 1 an
Condiţii de piaţă +10% +5%
Preţ de vânzare corectat 797.500€ 798.000€
Locaţie şi caracteristici fizice similare similare
Dimensiunile terenului 4000 mp 5000 mp 4000 mp
Dimensiunile construcţiei 2000 mp 2000 mp 2000 mp
Aria spaţiului de birouri 5% 5% 7%
Preţ unitar Euro/mp de teren 159,5€ 199,5€
Preţ unitar Euro/mp de construcţie 398,8€ 399,0€
a) Este proprietatea în cauză superioară sau inferioară fiecărei proprietăţi de comparaţie?
Discutaţi aspectele comparative ale proprietăţilor şi cum v-aţi format concluzia.
b) Determinaţi un interval de valori pentru proprietatea în cauză folosind cât mai multe
elemente de comparaţie.
c) Sugeraţi o estimare unică a valorii proprietăţii în cauză bazată pe concluziile de la
punctele a) şi b).
Problema 4
Un evaluator trebuie să corecteze preţul de vânzare al unei proprietăţi comparabile de clădire
de birouri pentru diferenţa din drepturile de proprietate transferate. Clădirea de birouri are o
suprafaţă de 12.000 mp. Rata spaţiilor libere pe piaţă este de 8%, iar 6% din venitul brut este
considerată o cheltuială acceptabilă de administrare. Rata capitalizării totale de 9% este
acceptabilă. Chiria de piaţă pentru clădiri de birouri tipice este de 230 €/mp, iar chiria medie
pentru proprietatea de vânzare este de 220 €/mp. Toate chiriile din proprietatea de vânzare
sunt pe termen lung. Calculaţi corecţia pe metru pătrat a suprafeţei de construcţie pentru
drepturile transferate, ce poate fi atribuită diferenţei dintre chiria de piaţă şi chiria din
contract.
Problema 5
Grila simplificată de piaţă de mai jos a fost pregătită de un evaluator ce a preluat o misiune de
evaluare a unei proprietăţi comerciale ocupată de proprietar. Determinaţi cum e corecţia netă
pentru fiecare vânzare de comparaţie: negativă sau pozitivă.
Subiect Comp. A Comp. B Comp. C Comp. D Comp. E
Preţ de vânzare 250.000€ 235.000€ 245.000€ 255.000€ 250.000€
Dreptul de proprietate deplin la fel la fel la fel la fel la fel
Vârstă 4 ani 6 ani 5 ani 4 ani 5 ani 4 ani
Arie disponibilă (mp) 250 250 245 225 245 255
Calitatea construcţiei şi medie medie medie peste medie peste medie medie
starea tehnică
Capacitate de parcare medie sub medie sub medie peste medie medie medie
Locaţie similar superior inferior similar superior inferior
78
Capitolul 8. ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA

VENITULUI
Proprietăţile imobiliare care generează venituri se achiziţionează ca investiţii, iar din
punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esenţial care
influenţează valoarea proprietăţii. O premisă de bază a abordării investiţionale este relaţia
direct proporţională dintre capacitatea de a genera profit şi valoarea unei proprietăţi. Un
investitor care cumpără o proprietate imobiliară generatoare de venituri schimbă, în fapt, o
sumă prezentă de bani pentru dreptul de a primi câştiguri în viitor.
Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea / actualizarea câştigurilor constau în
tehnici şi formule matematice folosite de evaluatori pentru analiza capacităţii beneficiare a
unei proprietăţi imobiliare (în general măsoară câştigurile băneşti), care transformă câştigurile
viitoare în valori actualizate.
Metoda de randament reprezintă una dintre cele trei categorii mari de abordări ale
evaluării proprietăţilor. Totuşi, acestea nu sunt independente, în sensul că nu ar fi în relaţie cu
celelalte categorii de metode. Procesul de evaluare, în întregul său, este compus din tehnici şi
proceduri integrate, inseparabile, menite să conducă la o estimare convingătoare şi rezonabilă
a valorii unei proprietaţi.
Analiza datelor privind cheltuielile şi veniturile aferente unei proprietăţi constituie
punctul de plecare în aplicarea metodelor bazate pe venit în evaluare.
8.1. Subiectul evaluării

8.1.1. Drepturi de proprietate care se evaluează
Dreptul de proprietate asupra proprietăţilor imobiliare generatoare de venituri este
rareori deţinut integral şi individual de către o persoană. Un investitor poate deţine un titlu de
drept de proprietate asupra unor proprietăţi imobiliare în mod individual, ca acţionar într-o
societate pe acţiuni sau ca asociat într-o altă formă de asociere (S.R.L., Societate în
Comandită etc.).
De asemenea, un interes (într-o proprietate este o componentă a dreptului integral; de
exemplu: dreptul de utilizare, dreptul de uzufruct) într-o proprietate imobiliară poate fi
subiectul unei ipoteci, care divide dreptul de proprietate în interes aferent capitalului propriu
şi interes aferent creditului.
O altă situaţie rezultă din închirierea proprietăţii imobiliare generatoare de venituri,
ceea ce conduce la stabilirea unor raporturi legale distincte între proprietar şi chiriaş (rezultă o
nouă formă de repartizare a intereselor în proprietate).
Dar evaluatorii nu se rezumă la evaluarea de drepturi integrale, proprietăţi luate sau
date cu chirie (drepturi aferente acestor situaţii). Ei pot fi solicitaţi să evalueze situaţii mult
mai complexe, cum ar fi:
• interese minoritare (pachete de acţiuni sau părţi sociale minoritare);
• interese legate de participaţii, grevate de mai multe niveluri de îndatorare, dintre
care unele contribuie la mărimea câştigului înainte de impozitare sau valori
reziduale;
• evaluarea pentru creditori a unei datorii garantate de proprietatea imobiliară în
care creditorul primeşte o parte din profit sau chiar o cotă parte din valoarea
rezultată a proprietăţii care constituie garanţia. O asemenea formă de ipotecare
permite creditorului să participe la împărţirea profitului şi veniturilor din
revânzarea proprietăţii. Sau evaluarea pentru o ipotecă deţinută de mai mulţi
creditori;
79
• evaluarea pentru chiriaş a dreptului de închiriere în condiţii de chiriaş principal,
subînchiriere (transmiterea drepturilor de închiriere se face intermediar, nu direct
de către proprietar).
Evaluarea drepturilor reale de proprietate mai poate fi afectată de către client, prin
solicitările sale specifice. Clientul poate solicita evaluarea în condiţiile unei renovări, a unei
reabilitări a zonei sau a proprietăţii, sau în condiţiile definitivării construcţiei.
În orice evaluare este esenţial ca şi clientul şi evaluatorul să delimiteze de la început
ceea ce va fi evaluat (dreptul / interesul în proprietate), data la care se face evaluarea - aceste
elemente fiind clar evidenţiate în raport.
În multe situaţii, proprietăţile de evaluat cuprind pe lângă componentele imobiliare şi
bunuri mobile. De exemplu, un hotel include elemente de mobilier, echipamente, mijloace de
transport etc. Atunci când proprietăţii imobiliare i se asociază o afacere (cum este în cazul
hotelurilor), investitorii sunt în general dispuşi să plătească o primă suplimentară peste
valoarea proprietăţii, care reflectă valoarea afacerii.
Valoarea afacerii reprezintă o valoare mărită faţă de valoarea imobilului care rezultă
din elemente necorporale personale (competenţe de marketing sau manageriale), o forţă de
muncă organizată, fond de rulment, mărci, francize, patente / licenţe, contracte. Valoarea în
condiţii de continuitate este valoarea creată de exploatarea dovedită a proprietăţii. Aceasta
constă din valoarea proprietăţii imobiliare plus valoarea rezultată din elemente necorporale.
În categoria proprietăţilor imobiliare care pot avea o destinaţie de afaceri, deci o
valoare în exploatarea pentru o asemenea destinaţie, intră: hoteluri, moteluri, restaurante,
întreprinderi industriale, magazine cu amănuntul, centre comerciale etc.
8.1.2. Valoarea de piaţă şi valoarea de investiţie

Evaluarea bazată pe capitalizarea câştigului net este utilizată, de obicei, pentru
estimarea valorii de piaţă a proprietăţilor. Această abordare poate fi folosită şi la estimarea
valorii de investiţie a proprietăţii, care reprezintă valoarea proprietăţii pentru un anumit
investitor. Valoarea de piaţă şi valoarea de investiţie coincid atunci când criteriile de investiţie
ale unui investitor sunt tipice pieţei pentru tipul de proprietăţi în discuţie (criteriile medii
recunoscute pe piaţă). În acest caz, estimarea valorii este aceeaşi în ambele abordări (aceeaşi
cifră), dar cele două tipuri de valori nu sunt interschimbabile.
Valoarea de piaţă este obiectivă, impersonală, detaşată de investitor; valoarea de
investiţie este fundamentată pe parametri subiectivi, personali. Pentru a estima valoarea de
piaţă prin capitalizarea câştigului net, evaluatorul trebuie să se asigure că toate informaţiile şi
ipotezele utilizate reflectă situaţia pieţei şi motivaţiile unui investitor mediu care ar dori să
achiziţioneze proprietatea la data evaluării.
Un anumit investitor poate fi dispus să plătească mai mult decât valoarea de piaţă,
dacă este nevoie, pentru a obţine o proprietate care satisface obiectivele sale personale. Pe de
altă parte, un anumit investitor poate să considere că proprietatea pe care o deţine are o
valoare de investiţie mai mare decât valoarea de piaţă pe care o poate obţine prin vânzarea
proprietăţii.
8.1.3. Veniturile viitoare

Veniturile rezultate din deţinerea unui drept sau interes într-o proprietate imobiliară
generatoare de venituri includ dreptul de a primi profitul generat în perioada de deţinere,
precum şi ceea ce rezultă din revânzarea dreptului asupra proprietăţii la finele perioadei de
investiţie.
Pentru metodele de randament folosite în evaluare se utilizează diferite fluxuri de
venit. Cele mai folosite sunt venitul brut potenţial, venitul net din exploatare, cash-flow
înainte de impozitare, valoarea reziduală.
Venitul brut potenţial (VBP) reprezintă venitul total generat de proprietatea
imobiliară în condiţi de utilizare maximă (grad de utilizare integrală), înainte de scăderea
80
cheltuielior operaţionale. Acest indicator poate fi la nivelul chiriei (venit sub formă de chirie)
practicate în mod curent la data evaluării, la nivelul chiriei sperate în prima lună sau an
complet de exploatare, sau la nivelul venitului periodic anticipat pentru perioada de deţinere.
Venitul brut efectiv (VBE) este venitul anticipat din toate formele de exploatare
(operaţional) a proprietăţii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de neocupare
(spaţiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de către chiriaşi).
Venitul net din exploatare (VNE) reprezintă venitul net anticipat, rezultat după
deducerea tuturor cheltuielilor operaţionale, înainte de scăderea amortizării şi a serviciului
aferent creditului ipotecar. Venitul net din exploatare se exprimă ca o sumă anuală. În unele
cazuri, venitul net poate reprezenta o sumă anuală repetabilă mai mulţi ani (venitul este
constant). În alte cazuri, venitul net poate fi considerat nivelul iniţial (aferent primului an de
investiţie) care se aşteaptă să evolueze după o schemă fixă (de exemplu, la o rată anuală de
creştere constantă). În cele mai multe cazuri, însă, este necesară o estimare a venitului net
pentru fiecare an al perioadei incluse în analiză.
Cash-flow disponibil înainte de impozitare (CFB) este partea din venitul net care
rămâne după plata serviciului aferent creditelor (dobânzi+rate), înainte de plata impozitului pe
profit.
Cash-flow disponibil după impozitare (CFN) este fluxul de numerar disponibil după
plata impozitului pe profit. Suma aferentă impozitului depinde de mărimea venitului total
impozabil generat de deţinerea proprietăţii, de mărimea amortizării fiscale şi a dobânzilor
deductibile, precum şi de rata de impozitare.
Valoarea reziduală (VR) este o sumă rămasă pe care investitorul o poate obţine la
expirarea duratei de investiţie (când renunţă la dreptul de proprietate, prin vânzare ca întreg
sau lichidare). În funcţie de tipul drepturilor evaluate, valoarea reziduală poate fi calculată
înainte sau după deducerea soldului ipotecii şi impozitului. De exemplu, valoarea reziduală
pentru un drept real integral de proprietate reprezintă ceea ce se poate obţine prin vânzarea
proprietăţii. Valoarea reziduală poate fi estimată fie ca o sumă de bani anticipată a se primi,
fie ca o schimbare relativă a valorii proprietăţii în perioada de deţinere a drepturilor evaluate.
Suma totală poate fi estimată pe baza unei opţiuni a chiriaşului de a achiziţiona proprietatea,
la expirarea contractului de închiriere. Pe de altă parte, valoarea reziduală poate fi estimată
prin capitalizarea unui câştig net pe care un cumpărător l-ar putea obţine la momentul
revânzării.
8.2. Randamentul investiţiei imobiliare

La aplicarea unei metode de randament, evaluatorul presupune că obiectivul final al
investitorului este de a obţine un câştig care să depăşească investiţia iniţială făcută. Prin
urmare, câştigul total aşteptat de investitor constă în:
* recuperarea integrală a sumei investite (return of capital);
* un profit sau o recompensă suplimentară (return on capital).
Măsurarea acestor câştiguri se face, în principal, sub forma randamentului aşteptat sau
ratelor de fructificare.
Ratele de fructificare pot fi clasificate în două grupe: rate bazate pe câştiguri (income
rates) şi rate aferente costurilor investiţionale (yield rates). În prima categorie intră ratele de
capitalizare, iar în cea de-a doua intră: ratele de actualizare (costul capitalului, rata internă de
rentabilitate). Ratele bazate pe câştiguri exprimă, în general, raportul dintre un flux anual
generat de deţinerea unei proprietăţi şi valoarea proprietăţii. Ratele de câştig investiţional se
exprimă, de obicei, ca rate anuale compuse care exprimă costul diverselor surse de finanţare.
În anumite situaţii, rata câştigului investiţional pentru o anumită proprietate poate fi numeric
echivalentă cu rata câştigului anual generat de acea proprietate. Cu toate acestea, ratele sunt
diferite din punct de vedere conceptual şi nu pot fi înlocuite una cu cealaltă.
81
Rata câştigului anual este raportul dintre venitul unui an şi valoarea proprietăţii. Rata
costului investiţional se aplică unei serii de venituri anuale pentru a determina valoarea lor
actualizată. Ambele categorii de rate pot fi estimate şi aplicate pentru toate tipurile de drepturi
asupra unei proprietăţi.
8.2.1. Rate ale câştigurilor anuale

Ratele câştigurilor anuale exprimă fructificarea totală, respectiv randament plus
recuperare.
Rata globală de capitalizare (Ro) este caracteristică unui drept de proprietate integral
şi reflectă raportul dintre profitul net aşteptat din exploatare şi valoarea totală a proprietăţii. Se
foloseşte pentru transformarea unui flux anual net într-o estimare a valorii unei proprietăţi.
Rata globală de capitalizare nu reprezintă randamentul capitalului şi nu este o măsură
a performanţei investiţionale. Poate fi mai mare, mai mică sau egală numeric cu randamentul
aşteptat al investiţiei, în funcţie de modificările previzionate ale veniturilor şi valorii
proprietăţii.
Rata de capitalizare pentru capitalul propriu reflectă relaţia dintre câştigul anual
aşteptat şi valoarea capitalului propriu investit într-o proprietate imobiliară.
8.2.2. Rate ale randamentului investiţional

Ratele randamentului investiţional exprimă doar randamentul. Se exprimă de obicei ca
rate anuale compuse, în procente. Aceste rate iau în considerare absolut toate fluxurile pe care
le generează deţinerea unei proprietăţi, inclusiv valoarea reziduală.
Rata dobânzii se referă la costul investiţional al părţii finanţate prin credite.
Rata de actualizare este rata folosită pentru a realiza conversia unor fluxuri viitoare
de intrări şi ieşiri în valori prezente. Valoarea rezultată prin însumarea fluxurilor actualizate
reprezintă capitalul care trebuie investit pentru ca randamentul aşteptat de investitor să fie
egal ratei de actualizare folosite.
Rata internă de rentabilitate (RIR) se referă la rata globală realizată sau aşteptată de
la o anumită investiţie în timpul deţinerii proprietăţii. RIR a unei investiţii este rata de
fructificare a capitalului care egalează valoarea prezentă a fluxurilor viitoare cu capitalul
investit. RIR ţine seama de toate fluxurile aferente, inclusiv valoarea reziduală.
Rata generală de randament reprezintă randamentul întregului capital investit
(rentabilitatea economică). Această rată nu ţine seama de structura finanţării (deci porneşte de
la fluxurile anuale înainte de deducerea serviciului creditelor). Rata generală de randament
poate fi considerată ca o rată combinată a formelor de finanţare. Conceptual, ea se calculează
ca o medie ponderată între randamentul capitalului propriu şi costul creditelor.
Rata de randament a capitalului propriu se calculează pe baza fluxurilor aşteptate
după deducerea serviciului datoriilor financiare.
8.2.3. Recuperarea şi randamentul capitalului

Unul dintre cele mai generale principii ale pieţei imobiliare (comun, de altfel, şi
celorlalte tipuri de proprietăţi) stipulează că un investitor este îndreptăţit la recuperarea
integrală a capitalului investit precum şi la obţinerea unui surplus pentru utilizarea capitalului
mobilizat. Termenul de recuperare a capitalului se referă la reconstituirea sumei investite, iar
randamentul se referă la surplusul obţinut ca o compensare pentru utilizarea capitalului
(pentru pierderea celorlalte oportunităţi). Randamentul capitalului (return on capital)
corespunde costului capitalului investit.
În domeniul investiţiilor imobiliare, capitalul poate fi recuperat în mai multe variante.
Astfel o formă de recuperare constă în obţinerea unor venituri anuale, iar o alta în revânzarea
proprietăţii după o anumită durată de utilizare.
Dacă valoarea proprietăţii nu se modifică în timp (între momentul achiziţiei şi cel al
revânzării), investitorul poate realiza o recuperare integrală la revânzare. În acest caz, venitul
82
net anual poate fi integral atribuit randamentului. În această situaţie particulară, rata
câştigurilor anuale (rata globală de capitalizare) este egală numeric ratei de fructificare a
capitalului.
Dacă pe de altă parte, se aşteaptă ca valoarea proprietăţii să se diminueze în timp şi
investitorul se aşteaptă să nu recupereze integral valoarea investită prin revânzare după o
perioadă de timp, o parte din fluxurile anuale trebuie alocate pentru recuperarea investiţiei. În
această situaţie randamentul capitalului va fi inferior ratei bazate pe câştiguri anuale (ratei
globale de capitalizare). Diferenţa dintre cele două rate va fi rata de recuperare (return of
capital). Rata de recuperare calculată ca diferenţă între rata de capitalizare şi randament este
presupusă pozitivă în acest caz.
Ultima situaţie posibilă este cea în care se aşteaptă o creştere a valorii proprietăţii
respective în timp. Rata randamentului capitalului va fi, în acest caz, superioară ratei
câştigurilor anuale (ratei de capitalizare), deci rata de recuperare are valori negative (calculată
tot ca diferenţă) pentru că venitul anual nu este la nivelul ratei aşteptate de randament.
În procesul de capitalizare a surplusului obţinut, distincţia între cele două tipuri de rate
este clară şi precisă. Rata de actualizare este selectată astfel încât să asigure un anumit
randament al capitalului. Capitalizarea directă, pe de altă parte, foloseşte rate ale câştigurilor
anuale care trebuie să asigure, implicit, atât recuperarea cât şi randamentul capitalului.
Cu alte cuvinte, atunci când rata de capitalizare este aplicată venitului generat de o
anumită proprietate, valoarea prezentă estimată trebuie să reprezinte un nivel care să permită
investitorului să obţină rata pieţei de fructificare a capitalului precum şi să recupereze
investiţia iniţială.
Deci, rata de capitalizare selectată şi aplicată la estimarea valorii trebuie să reflecte
modul în care se aşteaptă pe piaţa capitalurilor, recuperarea şi fructificarea capitalului.
8.2.4. Selectarea ratei de capitalizare

Fie că este o rată de capitalizare, fie o rată de actualizare, rata utilizată la conversia
venitului în valoare a unei proprietăţi trebuie să reprezinte rata anuală de fructificare necesară
pentru a atrage investitorii.
Rata este influenţată de mai multi factori, inclusiv de gradul aparent de risc, atitudinile
pieţei faţă de evoluţia inflaţiei în viitor, ratele de fructificare aşteptate pentru investiţii
alternative, randamentul realizat în trecut de proprietăţi similare, cererea şi oferta de bani şi de
capital, nivelurile de impozitare.
Întrucât ratele utilizate în metodele de randament sunt rate previzionale şi nu istorice,
percepţia pieţei asupra riscurilor şi schimbărilor viitoare asupra puterii de cumpărare sunt
factori extrem de importanţi.
Adecvarea unei anumite rate utilizate nu poate fi demonstrată direct de piaţă, dar rata
selectată trebuie neapărat să fie coerentă cu datele analizate disponibile pe piaţă. Alegerea
ratei necesită judecăţi de valoare şi cunoştinţe referitoare la atitudinile predominante ale
pieţei, la indicatorii macroeconomici.
8.2.5. Riscul
Riscul este un element foarte important care se ia în considerare la aplicarea metodelor
de randament. Anticiparea primirii unor câştiguri viitoare creează valoare, dar posibilitatea
pierderii unor câştiguri viitoare diminuează valoarea. Pentru asumarea unor riscuri mai mari
se mizează pe obţinerea unor recompense mai mari (o fructificare mai bună). Această relaţie
este fundamentală pentru piaţa imobiliară şi pentru evaluarea proprietăţilor care generează
venituri. Este general acceptat faptul că orice investiţie este analizată pe baza aşteptărilor
privind obţinerea unei anumite fructificări, care reprezintă valoarea în timp a banilor, ajustată
corespunzător pentru nivelul perceput de risc.
83
Rata minimă de fructificare a capitalului investit este aşa-numita rată de bază, fără risc.
Teoretic, diferenţa dintre rata de fructificare a capitalului şi rata de bază, poate fi considerată o
primă ce compensează investitorul pentru riscul total (de lichiditate, de lichidare, de sector).
Pentru un investitor în domeniul imobiliar, riscul reprezintă posibilitatea de a suferi o
pierdere financiară şi incertitudinea realizării veniturilor viitoare previzionate. Cea mai mare
parte a investitorilor evită riscuri excesive, preferând certitudinea faţă de incertitudine şi
aşteptând o recompensă în schimbul asumării unor riscuri. Evaluatorii trebuie să ştie care este
tendinţa investitorilor în analiza datelor de piaţă, în proiectarea veniturilor viitoare şi în
aplicarea procedeului de capitalizare.
Evaluatorul va fi mulţumit atunci când rata de capitalizare folosită este coerentă cu
datele de piaţă şi reflectă nivelul de risc asociat obţinerii beneficiilor aşteptate.
8.2.6. Inflaţia anticipată

Nivelul aşteptat al inflaţiei influenţează previziunile asupra veniturilor viitoare şi
selectarea unei rate cât mai adecvate. Dacă se anticipează inflaţie, rata nominală de
fructificare aşteptată tinde să crească pentru a compensa şi scăderea puterii de cumpărare.
Adică rata nominală va creşte pentru a acoperi inflaţia aşteptată.
În teorie, rata nominală de fructificare aşteptată include şi rata estimată a inflaţiei. În
consecinţă, randamentul aşteptat variază în legătură directă cu rata estimată a inflaţiei.
Atunci când se utilizează rate de actualizare care nu includ o primă specificată pentru
inflaţie, fluxurile de venituri şi valoarea reziduală care urmează să fie actualizate sunt
exprimate în monedă constantă, fără inflaţie.
În condiţiile în care rata inflaţiei şi randamentul aşteptat tind să fluctueze în mod
concertat, nu există argumente certe că o anumită combinaţie a celor două rate să dea cea mai
bună reflectare a atitudinilor curente ale pieţei. Cu toate acestea, combinaţia aleasă trebuie să
fie coerentă cu tendinţele generale ale pieţei, iar diferenţa sau relaţia dintre cele două rate
trebuie să fie plauzibilă şi argumentabilă.
În estimările privind o valoare de piaţă, obiectivul evaluatorului este de a simula
aşteptările unui investitor mediu şi nu în mod necesar de a căuta ratele (de randament şi
inflaţie) cele mai demne de încredere.
Evaluatorii trebuie să sesizeze diferenţa între inflaţie şi creşterea în termeni reali.
Inflaţia reflectă o creştere a masei de bani şi credit (oferta de bani), o creştere a nivelului
general al preţurilor şi erodarea, pe această cale, a puterii de cumpărare. Creşterea în termeni
reali rezultă dintr-o creştere a cererii faţă de ofertă, şi se concretizează, pe piaţa imobiliară,
într-o creştere reală a valorii proprietăţilor.
Inflaţia şi creşterea reală au efecte similare asupra preţurilor curente şi viitoare, dar au
efecte diferite asupra ratei de actualizare.
Inflaţia conduce la creşterea ratei de actualizare deoarece investitorii solicită un
randament nominal mai mare pentru a contracara pierderea de valoare datorită inflaţiei.
Inflaţia conduce totuşi la scăderea ratei de capitalizare, care se aplică unui flux estimat
la data evaluării, care nu a crescut încă datorită inflaţiei.
Deşi inflaţia nu creează valoare reală, anumite tipuri de proprietăţi conservă mai bine
valoarea reală a banilor în condiţii de inflaţie. De asemenea, proprietăţile imobiliare pot
ajunge la creşteri de valoare într-un mediu inflaţionist (aşteptările inflaţioniste creează
presiune asupra cererii pentru proprietăţi imobiliare), în timp ce alte investiţii cum ar fi
titlurile mobiliare nu sunt la fel de protejate în situaţia dată.
Un evaluator poate înlătura efectele inflaţiei asupra capitalizării prin exprimarea
tuturor fluxurilor viitoare în monedă constantă, care corespunde unei puteri constante de
cumpărare a banilor şi prin selectarea unei rate reale de actualizare, deflatate.
Cel mai adesea clauzele de închiriere prevăd ajustarea chiriei la inflaţie, pe baza
indicelui preţurilor de consum (IPC). Din acest motiv, evaluarea drepturilor în cazul chiriilor
se face prin previzionarea fluxurilor viitoare la nivelul convenit, deci în preţuri curente, care
84
conţin influenţele inflaţiei aşteptate. În mod corespunzător, ratele de actualizare folosite sunt
cele nominale şi nu cele reale, pentru a se putea compara cele două categorii de indicatori
(fluxuri şi rate) şi pentru a se putea face comparaţii cu ratele pieţei. De exemplu, se poate
compara rata de actualizare (care reprezintă randamentul aşteptat) cu randamentul aferent
unor titluri tranzacţionate pe piaţă (credite ipotecare sau obligaţiuni). Titlurile financiare cu
dobândă fixă (cum sunt obligaţiunile) nu reacţionează la un nivel neaşteptat al inflaţiei în
acelaşi mod ca proprietăţile imobiliare, deoarece valoarea nominală şi rata dobânzii se
stabilesc la momentul emisiunii de obligaţiuni.
Proiectarea veniturilor generate de proprietatea imobiliară în termeni nominali permite
analistului să-şi dea seama dacă venitul net generat de proprietate (inclusiv valoarea
reziduală) creşte sau nu ca efect al inflaţiei. Dacă veniturile anuale şi valoarea la revânzare
urmăresc evoluţia inflaţiei, valoarea prezentă a fluxurilor previzionate va fi influenţată de
acest factor.
Orice creştere previzionată a fluxurilor viitoare ca urmare a inflaţiei trebuie să fie
realistă. De asemenea, evaluatorul trebuie să fie consecvent şi să nu actualizeze fluxuri
inflatate (nominale) cu rate reale de actualizare. Atunci când se previzionează fluxuri
nominale, ratele utilizate trebuie să fie nominale, reflectând astfel inflaţia estimată.
8.2.7. Niveluri neaşteptate ale inflaţiei

Trebuie făcută o distincţie clară între inflaţia aşteptată, previzibilă la data evaluării şi
inflaţia imprevizibilă, imposibil de estimat. Inflaţia aşteptată se referă la modificări ale
preţurilor previzibile, aşteptate la data efectuării investiţiei sau evaluării proprietăţii. Acest
nivel al inflaţiei trebuie luat în considerare la estimarea randamentului aşteptat. În realitate,
nivelul inflaţiei poate fi diferit de cel estimat la data evaluării investiţiei. În funcţie de modul
în care investiţia răspunde evoluţiei efective a inflaţiei, valoarea proprietăţii poate creşte sau
descreşte în timp, cu un indice diferit faţă de cel previzionat.
Atunci când fructificarea investiţiei nu acoperă şi inflaţia neaşteptată, randamentul real
al investitorului va fi mai redus faţă de cel iniţial solicitat. Adesea investitorii includ o primă
suplimentară de risc atunci când îşi estimează randamentul dorit al investiţiei într-o
proprietate care nu rămâne acoperitoare (care nu se comportă bine şi în perioadele cu inflaţie
peste nivelul aşteptat).
8.3. Metode de capitalizare a venitului

În continuare se vor prezenta două categorii de metode: metode bazate pe capitalizarea
fluxurilor şi metode bazate pe actualizarea fluxurilor. Aceste categorii cuprind metode
aplicate cu fluxuri diferite şi în ipoteze diferite privind relaţia dintre fluxurile aşteptate şi
valoarea proprietăţii.
8.3.1. Capitalizarea directă

Capitalizarea directă este o metodă folosită pentru transformarea nivelului estimat al
venitului net aşteptat într-un indicator de valoare a proprietăţii. Transformarea se poate face
fie prin divizarea venitului estimat printr-o rată de capitalizare, fie prin multiplicarea venitului
estimat printr-un factor corespunzător de multiplicare (inversul ratei de capitalizare).
Venitul aşteptat luat în considerare este în cele mai multe cazuri venitul estimat al
anului următor.
Rata de capitalizare sau factorul multiplicator selectat reprezintă relaţia dintre venit şi
valoare, relaţie acceptată pe piaţă şi rezultată dintr-o analiză comparativă a vânzărilor de
proprietăţi comparabile.
Venitul generat de proprietate, de obicei venitul net din exploatare sau cash-flow, este
împărţit prin preţul mediu de vânzare al proprietăţii pentru a se determina rata de capitalizare.
85
Multiplicatorul poate fi calculat prin împărţirea preţului de vânzare al unor proprietăţi
comparabile la venitul anual realizat de proprietăţile respective.
Capitalizarea directă este orientată spre piaţă; evaluatorul care o utilizează trebuie să
pornească de la analiza informaţiilor de pe piaţa imobiliară şi să evalueze proprietatea pe baza
ipotezelor caracteristice investitorului mediu.
Capitalizarea directă nu face o diferenţiere explicită între recuperarea şi randamentul
capitalului, ipotezele investitorului nefiind specificate. În mod implicit, se consideră că rata
sau multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu şi că perspectiva unor câştiguri
financiare viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive.
Capitalizarea directă poate fi aplicată venitului brut potenţial, venitului brut efectiv sau
cash-flow-ului brut. Venitul ales depinde de scopul analizei, de datele disponibile despre
proprietate şi despre piaţă.
8.3.2. Actualizarea
Cunoscută şi ca metoda DCF (Discounted Cash Flow), actualizarea este utilizată
pentru transformarea unor veniturii viitoare în valori prezente, prin ajustarea venitului din
fiecare an viitor cu o rată de randament adecvată sau prin selectarea unei rate unice de
actualizare, care să reflecte în mod explicit conţinutul venitului generat de proprietate,
shimbările potenţiale de valoare şi randamentul aşteptat.
Această metodă trebuie să reflecte comportamentul pieţei. Actualizarea este o metodă
orientată spre rezultate, care simulează aşteptările investitorului mediu prin intermediul
formulelor de calcul a valorii prezente a veniturilor aşteptate în condiţiile asumării unui
anumit nivel de risc.
Procedeul de transformare a unor venituri periodice în valoare prezentă se numeşte
actualizare, iar randamentul aşteptat al investiţiei poartă denumirea de rată de actualizare.
Actualizarea porneşte de la premisa că investitorul va beneficia de o fructificare satisfăcătoare
a investiţiei făcute (inclusiv de recuperarea integrală a capitalului iniţial mobilizat).
Această metodă analizează capacitatea investiţiei de a realiza un anumit nivel de
fructificare a capitalului, considerat acceptabil de piaţă.
La analiza veniturilor viitoare, trebuie făcută distincţia între chiria contractuală şi
chiria pieţei. Chiria de piaţă se foloseşte pentru evaluarea dreptului integral de proprietate.
Dacă se evaluează dreptul de închiriere (folosinţă), evaluatorul ia în considerare chiria
contractuală pe durata neexpirată a contractului în vigoare şi chiria pieţei pentru perioada
ulterioară.
O serie de tehnici analitice pot fi utilizate pentru evaluarea unei proprietăţi în întregul
său, a unei categorii de venituri generate de proprietate sau drepturi limitate într-o proprietate.
Valoarea prezentă poate fi calculată cu sau fără luarea în considerare a impactului structurii de
finanţare şi nivelului de impozitare, atâta timp cât drepturile de evaluat sunt clar delimitate.
Selecţia tehnicilor utilizate se face în funcţie de scopul analizei, disponibilitatea
datelor şi de practicile uzuale în domeniu.
8.3.3. Analiza comparativă a metodelor

Capitalizarea directă este simplă şi uşor de înţeles. Rata de capitalizare sau factorul
multiplicator se selectează direct de pe piaţă. Capitalizarea directă nu solicită o estimare
elaborată a veniturilor viitoare deoarece rata de capitalizare este selectată din cadrul
tranzacţiilor cu proprietăţi comparabile şi, deci, reflectă aşteptările medii ale investitorilor.
Actualizarea se bazează pe ipoteze privind schimbările aşteptate la nivelul evoluţiei
veniturilor şi valorii proprietăţii. Pentru a selecta o rată de actualizare adaptată cerinţelor
pieţei trebuie analizat suficient de detaliat comportamentul pieţei. De asemenea, actualizarea
ia în considerare obiective investiţionale specifice privind recuperarea şi randamentul
investiţiei. Fluxurile degajate sunt transformate în valoare prezentă prin aplicarea
randamentului aşteptat de investitor. Actualizarea se aplică folosind tabele de factori de
86
actualizare, disponibile în numeroase lucrări, sau funcţii integrate în calculatoarele
programabile.
8.4. Estimarea veniturilor viitoare

Orice metodă de randament presupune previzionarea veniturilor viitoare pe care le
poate obţine investitorul. Neluarea în considerare a veniturilor viitoare ar contrazice un
principiu de bază al evaluării, principiul anticipării, care stipulează că valoarea este suma
actualizată a veniturilor viitoare. Veniturile istorice şi cele prezente sunt semnificative dar
contează în măsura în care pot constitui bază de estimare a viitorului. Situaţia trecută a
veniturilor generate de o proprietate este importantă doar dacă este acceptată de cumpărători
ca indicaţie a potenţialului pentru viitor. Venitul curent este un punct de plecare, dar extrem
de importante sunt direcţia de evoluţie şi rata aşteptată de evoluţie a veniturilor în viitor.
Tipurile de venituri care se folosesc pentru a fi convertite în valoare sunt: venitul brut
potenţial, venitul brut efectiv, venitul net din exploatare, cash-flow. Estimări demne de
încredere sunt importante pentru că, folosind aceeaşi rată de fructificare, se poate ajunge la
valori foarte diferite dacă se folosesc forme diferite ale veniturilor.
Evaluatorul poate estima veniturile pentru un singur an sau pentru o perioadă mai
mare, în funcţie de datele disponibile şi de metoda de evaluare selectată. Analiza poate fi
efectuată pe baza veniturilor realizate la data evaluării, a veniturilor anticipate pentru anul
următor, a veniturilor anticipate pentru următorii 3-5 ani sau pe baza estimării unui venit
constant pentru perioada următoare. Dacă se urmăreşte estimarea valorii de piaţă, nivelul
veniturilor previzionate ar trebui să reflecte aşteptările pieţei. În demersul de estimare a
valorii de investiţie, evaluatorul poate să fundamenteze previziunile pe cerinţele
investitorului.
Dacă se evaluează un drept parţial (o componentă a proprietăţii), cel mai adesea se
previzionează fluxul de numerar viitor – cash-flow.

1) Faptul că unele chirii tind să fie fixate de chiriile pentru spaţii asemănătoare, este o
reflecţie a principiului:
a. echilibrului
b. substituţiei
c. condiţiilor externe
d. cererii şi ofertei
e. complementarităţii
2) În evaluarea proprietăţilor producătoare de venit, dreptul de proprietate evaluat reprezintă,
de obicei:
a. 100% capitalul propriu într-un imobil deţinut în deplină proprietate
b. 100% drept de folosinţă a proprietăţii ipotecate
c. 100% a dreptului de proprietate într-un imobil închiriat
d. 100% a dreptului de proprietate a proprietăţii fără datorii
e. 100% a dreptului de proprietate a proprietăţii cu datorii
3) Venitul net anticipat ce rămâne după scăderea tuturor cheltuielilor de exploatare, dar
înaintea scăderii serviciului datoriei, se numeşte:
a. flux înainte de impozite
b. venit net din exploatare
c. venit brut de exploatare
d. venit brut potenţial
e. profit net din exploatare
4) Care din următoarele nu reprezintă o rată a câştigului?
87
a. rata de actualizare
b. rata dobânzii
c. rata capitalizării capitalului propriu
d. rata internă de rentabilitate
e. rata inflaţiei
5) Rata câştigului obţinută sau aşteptată pentru o anumită investiţie pe perioada de deţinere
se numeşte:
a. rata de recuperare
b. rata capitalizării capitalului comun
c. rată internă de rentabilitate
d. rata capitalizării globale
e. rata generală de randament
6) Procedura folosită pentru a transforma beneficiile viitoare în valoare prezentă la o anumită
rată de actualizare, se numeşte:
a. recuperare
b. actualizare
c. capitalizare directă
d. capitalizare a capitalului propriu
e. rentabilitate
7) Suma totală pe care un investitor o primeşte la sfârşitul unei investiţii se numeşte:
a. venit net
b. venit brut
c. dividende
d. valoare reziduală
e. rentă
8) În capitalizarea venitului, presupunerile investitorului sunt:
a. limitate
b. critice
c. simulate
d. revizuite
e. ferme
88
Capitolul 9. ESTIMAREA VENITULUI ŞI CHELTUIELILOR
9.1. Analiza chiriei

Atunci când previzionează veniturile şi cheltuielile aferente unei investiţii imobiliare,
evaluatorul porneşte de la analiza tuturor transferurilor parţiale de drepturi, existente sau
propuse a se realiza, care grevează asupra proprietăţii evaluate. Contractele de închiriere pot
furniza informaţii asupra chiriei sau altor forme de venituri, precum şi asupra repartizării
cheltuielilor între proprietar şi chiriaş.
Dacă sunt în vigoare contracte de închiriere, iar câştigul estimat se bazează pe
continuitatea câştigului obţinut din închiriere, se vor examina acele prevederi contractuale
care ar putea afecta mărimea, calitatea şi durata câştigului respectiv. Evaluatorul trebuie fie să
aibă acces la contractul de închiriere (pentru a-l analiza), fie să aibă suficientă încredere în
client sau în altă persoană autorizată să prezinte toate clauzele importante ale contractului.
Veniturile generate de proprietăţi constau în principal din chirii. Tipul de chirie care
poate fi percepută afectează calitatea venitului luat în considerare la metodele de randament.
Până la un anumit punct, interesele în proprietate care constituie obiect al evaluării determină
selectarea categoriei de chirie utilizată. Evaluarea dreptului integral de proprietate asupra
proprietăţii imobiliare care generează venituri se bazează pe chiria de piaţă atribuibilă
proprietăţii. Pentru proprietăţile negrevate de contracte de transfer de drepturi, proprietăţi
închiriate la nivelul de piaţă al chiriilor, proprietăţi ocupate de proprietari doar estimarea
chiriei în condiţiile pieţei constituie elementul credibil pentru evaluare.
Pentru a evalua interesul celui care dă cu chirie un anumit spaţiu, evaluatorul trebuie
să ia în considerare contractele de închiriere existente, care pot fi sau nu la nivelul chiriei de
piaţă, precum şi chiria pieţei pentru proprietăţi neocupate sau ocupate de proprietar. La
aplicarea actualizării, estimarea evoluţiei chiriei de piaţă este necesară pentru a determina
veniturile obtenabile după expirarea contractului în vigoare la data evaluării. Actualizarea
unei chirii contractuale nu poate conduce, însă, la estimarea valorii de piaţă. Valoarea de
piaţă, în acest caz, poate fi estimată în două feluri. Se poate evalua proprietatea închiriată
ţinând seama de chiria de piaţă şi apoi se deduce reducerea de valoare datorată diferenţei între
chiria pieţei şi chiria contractuală. Pentru a utiliza această modalitate de evaluare, evaluatorul
trebuie să preia rata de capitalizare din tranzacţii cu proprietăţi similare. Cea de-a doua cale
constă în evaluarea unei proprietăţi în condiţii de închiriere, aplicând pentru spaţiile închiriate
chiria contractuală şi pentru spaţiile libere chiria pieţei.
Întrucât cea mai mare parte a tranzacţiilor pe piaţa imobiliară reflectă caracteristici
asemănătoare ale veniturilor, ratele de capitalizare bazate pe informaţiile de piaţă pot
aproxima în mod corespunzător valoarea estimată a intereselor celor care dau cu chirie. Dacă
există suficiente informaţii de piaţă, analiza chiriei nerealizate nu este necesară.
Analizarea chiriei debutează cu cercetarea programului de încasare a chiriilor, existent
la data evaluării. Suma chiriilor care sunt de încasat conform contractului în vigoare poate fi
comparată cu sumele obţinute anterior, în anii trecuţi. Situaţiile cumulate asupra chiriilor,
inclusiv chiriile încasate sub formă de procentaj sau în condiţii de clauze de escaladare, ar
trebui examinate pentru fiecare amplasament component. După analizarea separată a chiriilor
realizate până la data evaluării, evaluatorul le aduce pe toate la un nivel comparabil. Toate
diferenţele constatate sunt descrise şi explicate. Date de piaţă privind rentele aferente unor
spaţii comparabile sunt de asemenea colectate pentru a se putea efectua comparaţii complexe.
Atunci când se urmăreşte estimarea valorii de piaţă, evaluatorul trebuie să colecteze,
să compare şi să ajusteze datele colectate pentru a putea ajunge la concluzii concludente
privind nivelul chiriei de piaţă pentru proprietatea evaluată. Este, de asemenea, important ca
evaluatorul să se convingă că închirierea are la bază o negociere liberă, deschisă, în care nu au
89
intervenit interese speciale. Contractele care nu îndeplinesc aceste criterii nu constituie
indicaţii demne de încredere pentru o tranzacţie în condiţii de piaţă deschisă.
Chiriile aferente unor proprietăţi comparabile pot furniza o bază pentru estimarea
chiriei de piaţă pentru o proprietate, în cazul în care au fost deduse la unităţi comparabile cu
subiectul evaluării. S-ar putea să fie nevoie ca evaluatorul să ajusteze chiriile comparabile
exact aşa cum preţurile de tranzacţie pentru proprietăţi comparabile sunt ajustate în cadrul
metodelor de comparaţie.
Elemente de comparaţie pentru analiza chiriei sunt drepturile în proprietatea evaluată,
condiţiile de închiriere, conjunctura pieţei, amplasare, caracteristici fizice, condiţii economice
stipulate în contract, destinaţia proprietăţii, componente extraimobiliare. Chiriile pentru
proprietăţi comparabile sunt analizate şi ajustate pentru diferenţe între elementele de
comparaţie, astfel încât să poată fi elaborată o estimare a valorii proprietăţii analizate.
Cantitatea de date necesare pentru susţinerea estimărilor depinde de complexitatea
procesului de evaluare, de disponibilitatea datelor de comparaţii şi de măsura în care modelul
rezultat din ajustarea chiriilor analizate este asemănător cu modelul chiriilor pentru
proprietatea analizată. Atunci când nu sunt disponibile suficiente date comparabile,
evaluatorul ar trebui să includă şi date care pot fi corectate. În primul rând, dreptul de
proprietate şi condiţiile care afectează chiria plătită trebuie analizate şi corectate. Fiecare
chirie este analizată pentru a determina o potenţială ajustare în funcţie de condiţiile de piaţă.
Un alt factor care poate afecta potenţialul de profitabilitate este stabilitatea
amplasamentului sau tendinţele în atitudinile pieţei faţă de amplasamentul proprietăţii.
Diferenţe fizice cum ar fi funcţionalitatea clădirii conduc la necesitatea unor ajustări. În
continuare, evaluatorul examinează caracteristicile economice ale închirierii pentru a stabili
cine suportă cheltuielile de exploatare şi pentru a efectua corecţiile necesare.
Chiriile de piaţă ar putea fi ajustate în funcţie de destinaţia dorită a proprietăţii, în
cazul în care aceasta este diferită de cea a proprietăţii cu care se face comparaţia. De
asemenea, pot să apară situaţii în care se impun corecţii pentru diferenţele privind
componentele extra-imobiliare, care au efect asupra venitului generat de proprietate.
Atunci când evaluatorul face judecăţi corespunzătoare în efectuarea corecţiilor,
rezultatul ar trebui să se încadreze în caracteristicile chiriilor de piaţă.
9.2. Previziunea veniturilor

Pentru a estima capacitatea beneficiară a unei proprietăţi, evaluatorul trebuie să
pornească de la venitul net din exploatare aşteptat. Evaluatorul va estima veniturile şi
cheltuielile după ce a cercetat şi analizat următoarele elemente:
istoricul veniturilor şi cheltuielior aferente proprietăţii analizate;
istoricul veniturilor şi cheltuielilor aferente unor proprietăţi comparabile;
contracte de închiriere încheiate recent, propuse a fi încheiate şi niveluri de chirii
cerute pentru proprietatea analizată şi pentru proprietăţi competitive;
nivelul real al gradului de ocupare pentru proprietatea analizată şi pentru cele
comparabile;
cheltuieli cu managementul proprietăţii analizate şi celor competitive;
date publicate privind exploatarea proprietăţilor;
aşteptările pieţei;
estimarea politicii fiscale.
Pentru a-i ajuta pe cei care citesc raportul de evaluare, aceste informaţii sunt
prezentate de obicei în formă tabelară. Veniturile şi cheltuielile sunt în general prezentate sub
formă de sume lunare sau anuale şi analizate în valori absolute sau relative (prin raportare la
un alt criteriu de comparaţie).
După analiza complexă a proprietăţii şi a informaţiilor de piaţă, evaluatorul poate
elabora variante de previzionare a câştigului net din exploatare pentru proprietatea evaluată.
90
Venitul Brut Potenţial (VBP)
VBP reprezintă venitul total atribuibil unei proprietăţi imobiliare, la grad de utilizare
100%, înainte de deducerea cheltuielilor de exploatare. De obicei este luat în considerare la
nivelul unui an. VBP include chiria aferentă întregului spaţiu, chiria aferentă clauzei de
escaladare şi orice alte venituri generate de proprietatea imobiliară.
Chiria contractuală (CC)
Chiria contractuală este partea din VBP corespunzătoare chiriei stipulate în contractul
valabil la data evaluării. Unii evaluatori o numesc chiria existentă. Ea poate fi aceeaşi sau
poate fi diferită de chiria care ar putea fi obţinută în mod curent pe piaţa locală dacă
proprietatea ar fi liberă şi disponibilă pentru închiriere.
În calcularea CC, evaluatorul va face ajustări pentru anumite concesii, reduceri sau
alte privilegii care ar putea contribui la atragerea unui chiriaş să închirieze proprietatea.
Concesiile sunt acordate de obicei sub forma scutirii de chirie câteva luni după încheierea
contractului dar se pot reflecta şi în prestarea unor servicii de către proprietar. De asemenea se
mai pot acorda clauze atractive cum ar fi recunoaşterea unor modernizări (prin scăderea din
chirie pentru a putea fi amortizate), opţiuni de reînnoire a contractului, posibilitatea de
reziliere a contractului de către chiriaş, dreptul de a afişa reclame etc.
Venit escaladat (VE)
Acest flux rezultă din clauze contractuale de escaladare. Venitul escaladat constă în
cheltuielile adiţionale care revin în sarcina chiriaşului în cazul creşterii cheltuielilor de
exploatare.
Chiria pieţei (CP)
Chiria aferentă spaţiilor libere sau ocupate de proprietari este estimată la nivelul
chiriilor de piaţă şi reprezintă un indicator distinct de chirie contractuală. În evaluarea
dreptului deplin de proprietate, întreg spaţiul închiriabil este considerat a fi închiriat la chiria
pieţei; în estimarea veniturilor nu se ţine seama de nici o formă de venit atribuibil unor
contracte speciale. În estimarea chiriei de piaţă, evaluatorul pleacă de la ipoteza că
managementul proprietăţii este competent.
Alte tipuri de venit
În această categorie intră veniturile generate de operarea proprietăţii imobiliare care nu
sunt asimilate direct chiriilor. Se pot enumera: venituri din servicii prestate chiriaşilor, cum ar
fi antene colective, comunicaţii, garaje, centrală telefonică, parcare, etc.
Întrucât veniturile din aceste servicii nu sunt întodeauna atribuibile proprietăţilor
imobiliare, evaluatorul nu va include în toate cazurile aceste venituri în estimările necesare
evaluării proprietăţii.
Pierderi datorate gradului de ocupare
Aceste pierderi reprezintă alocări pentru posibile scăderi de venituri datorate
neocupării, neplăţii chiriei. Venitul anual încasat este în multe cazuri mai redus decât VBP,
motiv pentru care este necesară prevederea unor rezerve. Alocările se calculează sub formă de
cotă procentuală din VBP, care diferă de la caz la caz în funcţie de aşteptările normale ale
unui investitor pentru perioada de previziune.
Venitul brut efectiv
Venitul brut efectiv este venitul total anticipat a fi generat de o proprietate, după
deducerea alocărilor legate de gradul de ocupare şi de posibilităţile de încasare.
9.3. Estimarea cheltuielilor

Cheltuieli de exploatare
În cadrul metodelor de randament este esenţială o analiză detaliată a cheltuielilor
anuale ocazionate de exploatarea unei proprietăţi. Cheltuielile de exploatare cuprind toate
cheltuielile necesare pentru menţinerea proprietăţii în condiţii normale de funcţionare şi de
generare a veniturilor estimate. Clasificarea cheltuielilor se poate face în mai multe variante,
91
în funcţie de modul de prezentare a datelor istorice precum şi de destinatarul raportului. Este
foarte important ca evaluatorul să descrie fiecare categorie de cheltuieli analizate pentru a se
evita neînţelegeri sau confuzii. Foarte frecvent se utilizează clasificarea cheltuielilor în fixe şi
variabile, dar şi alte modele pot fi adecvate şi relevante.
Cheltuieli fixe
Cheltuielile fixe sunt cele care nu depind de gradul de utilizare (nu variază în funcţie
de acesta) şi trebuie plătite indiferent dacă proprietatea este complet ocupată sau nu. Cele mai
relevante cheltuieli din această categorie sunt impozitul pe clădiri, taxele (teren, mijloace
transport), asigurări. Deşi nici aceste cheltuieli nu sunt tot timpul constante, ele nu variază
mult de la an la an, nu fluctuează în raport cu gradul de ocupare şi nu pot fi influenţate de
management. Din aceste motive cheltuielile fixe sunt relativ uşor de estimat. Volumul
impozitelor şi taxelor poate fi determinat prin identificarea bazelor de impozitare şi a cotelor
de impozitare valabile. Nivelul cheltuielilor cu asigurarea se poate estima prin analiza
primelor de asigurare practicate şi identificarea bazei de calcul.
Cheltuieli variabile
Cheltuielile variabile sunt acelea care se schimbă în funcţie de gradul de utilizare sau
de volumul serviciilor prestate. Elementele de cheltuieli variabile luate individual pot varia
semnificativ de la un an la altul, dar pentru proprietăţi comparabile se poate desprinde un
model de legătură între cheltuielile variabile şi veniturile realizate. În general imobilele cu
destinaţie de locuinţe sau birouri înregistrează o rată mai mare a cheltuielilor variabile decât
cele cu destinaţie comercială sau industrială datorită faptului că proprietarii prestează un
volum mai redus de servicii suplimentare în cel de-al doilea caz.
Cele mai frecvent întâlnite cheltuieli din categoria celor variabile sunt: cheltuieli de
management şi administraţie; comisioane închirierie; utilităţi - electricitate, gaz, apă,
canalizare; încălzire; aer condiţionat; curăţenie; amenajări; reparaţii; salarii; întreţinerea
spaţiilor de parcare; diverse: securitate şi pază, aprovizionare.
Unii evaluatori folosesc o repartizare liniară a valorilor de înlocuit, alţii calulează
exact momentul înlocuirii şi suma efectivă de plată. Dacă evaluatorul ia în considerare o
perioadă scurtă de previzionare la aplicarea metodei de actualizare a fluxurilor, pentru
elementele care nu trebuie schimbate în perioada respectivă nu se va constitui fond de
reparaţii, mai ales în cazul în care aceasta este practica pe piaţă. Efectul expirării duratei de
utilizare a acestor elemente se va regăsi în cadrul valorii reziduale (preţului de revânzare).
Atunci când previziunile se fac pe termen lung evaluatorul va trebui să identifice cheltuielile
viitoare pentru înlocuirea unei dotări. În acest caz se va preleva anual o sumă pentru cheltuieli
la constituirea fondului de înlocuire. Dacă se foloseşte fluxul de numerar actualizat pentru
estimarea valorii, fluxul de numerar în anul efectuării înlocuirilor va fi diminuat cu suma
necesară înlocuirii. În ambele situaţii, evaluatorul trebuie să încerce să oglindească practica
pieţei în estimarea cheltuielilor anuale pentru reparaţii capitale.
Proporţia elementelor care vor fi acoperite din fondul constituit pentru înlocuiri este
influenţată de opinia evaluatorului, care, la rândul ei, se bazează pe informaţiile pieţei; totuşi
mărimea prelevărilor proiectate va fi determinată în funcţie de cheltuielile de întreţinere şi
reparaţii realizate pentru proprietate.
În situaţia financiară istorică se pot găsi înlocuiri periodice efectuate pe seama
cheltuielilor de întreţinere-reparaţii. Dacă s-ar constitui provizioane foarte mari pentru
înlocuiri este posibilă o dublare a cheltuielilor de această natură dacă provizioanele nu sunt
corelate cu cheltuielile de întreţinere-reparaţii.
În unele cazuri, închirierea unui spaţiu unui nou chiriaş se face doar după efectuarea
unor îmbunătăţiri semnificative. Dacă aceste lucrări sunt suportate integral de proprietari şi
condiţionează obţinerea unui nivel de chirie corespunzător celor practicate pe piaţă,
cheltuielile aferente ar trebui incluse în cheltuielile de exploatare previzionate ca parte a
provizioanelor pentru constituirea fondului de înlocuire.
92
Cheltuielile totale estimate pentru întregul volum de lucrări de reparaţii şi înlocuiri pot
fi mai mari decât cele înregistrate în exploatarea proprietăţii în ultimii ani. Această situaţie
apare mai ales în cazul construcţiilor noi, când nu sunt probleme de înlocuire. La
previzionarea unei situaţii de cheltuieli corespunzătoare unui an normal de utilizare,
evaluatorul recunoaşte probabilitatea efectuării unor înlocuiri în viitor, şi faptul că lucrările
respective afectează veniturile generate de proprietate. Aceste cheltuieli se reflectă fie în
creşterea cheltuielilor de întreţinere, fie în prelevarea unor sume anuale pentru constituirea
fondului de înlocuire.
Pentru calcularea unei rate de actualizare adecvate, evaluatorul trebuie să aprecieze
dacă prelevarea unor sume pentru fondul de înlocuire va fi inclusă sau nu în cadrul
cheltuielilor de exploatare. O rată de capitalizare sau actualizare estimată pe baza
comparaţiilor cu rate utilizate la vânzarea altor proprietăţi este adecvată doar dacă este
aplicată proprietăţii evaluate în aceleaşi condiţii. În consecinţă, o rată de capitalizare rezultată
din comparaţii cu o proprietate la care nu s-au prevăzut prelevări pentru înlocuiri ulterioare nu
poate fi aplicată la venituri estimate în urma includerii acestor prelevări.
Cheltuieli totale de exploatare
Cheltuielile totale de exploatare sunt formate din suma cheltuielilor fixe, variabile şi a
prelevărilor pentru constituirea fondului de înlocuire.
Venitul net din exploatare (VNE)
VNE reprezintă diferenţa dintre veniturile totale şi cheltuielile de exploatare, şi se
calculează înainte de scăderea amortizării contabile şi a serviciului aferent creditelor
ipotecare. Serviciul creditului ipotecar reprezintă plata periodică a dobânzilor aferente
creditului ipotecar precum şi a ratelor scadente ale creditului respectiv. Serviciul datoriei se
deduce din VNE pentru a calcula fluxul de numerar disponibil înainte de impozitare, element
des utilizat în cadrul metodelor de randament. Definiţia valorii de piaţă presupune condiţii de
finanţare compatibile cu cele disponibile pe piaţă. Astfel la estimarea valorii de piaţă,
serviciul creditului ipotecar care va fi dedus din VNE trebuie să corespundă condiţiilor de
piaţă. În unele cazuri i se solicită evaluatorului să facă o estimare a valorii unei componente
ce participă direct la proprietate (de exemplu a capitalurilor proprii investite în afacere în
condiţiile structurii existente de finanţare). În această situaţie, serviciul datoriei va reflecta
clauzele contractuale ale creditului ipotecar existent.
Câştigul disponibil înainte de impozitare
Câştigul disponibil înainte de impozitare este câştigul care rămâne după scăderea
serviciului datoriei din VNE.
Rate de exploatare
Raportul dintre cheltuielile de exploatare şi venitul brut efectiv se numeşte rata
cheltuielilor de exploatare.
Raportul complementar (dintre VNE şi venitul brut efectiv) poartă denumirea de rata
câştigului net. Pentru categorii specifice de proprietăţi (proprietăţi comparabile după anumite
criterii) se pot stabili limite de variaţie ale ratelor prezentate (de exemplu, rata câştigului net
pentru proprietăţi cu destinaţie de birouri situate în oraşe mari se situează între 10-14%).
Evaluatorii experimentaţi sunt familiarizaţi cu domeniile normale de variaţie ale ratelor, astfel
încât pot identifica situaţiile care prezintă deviaţii semnificative de la marjele tipice şi care
necesită o analiză aprofundată.
Studiile efectuate pe eşantioane largi de către organisme specializate pot fi uilizate ca
ghiduri orientative în selectarea limitelor şi încadrarea proprietăţiilor. Deşi studiile publicate
sunt utile, este recomandabil ca evaluatorii să efectueze şi propriile lor comparaţii sau să
verifice aplicabilitatea datelor statistice.
Date care se exclud din bugetul previzional
Situaţiile financiare contabile elaborate pentru proprietarii din domeniul imobiliar
cuprind absolut toate cheltuielile efectuate în timpul unui an. Ele pot include şi elemente
nerepetabile (excepţionale) care nu ar trebui să se regăsească în previziunile făcute pentru
93
evaluare, deoarece previziunile trebuie să reflecte o exploatare normală a proprietăţii. De
asemenea, situaţiile respective pot include diverse cheltuieli sau costuri asociate unor
circumstanţe specifice proprietarului.
O situaţie retratată a veniturilor şi cheltuielilor aferente proprietăţii reprezintă o opinie
asupra fluxurilor viitoare probabile generate de o investiţie. Anumite elemente incluse în
situaţia contabilă a contului de profit şi pierderi vor fi scoase din bugetul previzional retratat
elaborat pentru evaluare. Între acestea: amortizarea fiscală, impozitul pe profit, costuri
specifice companiei, aport suplimentar capital.
Amortizarea fiscală (contabilă) porneşte de la costul istoric de înregistrare, care poate
fi diferit de valoarea de piaţă. Acest cost este influenţat de o formulă ce are în vedere modul
de calcul şi valoarea impozitului. Metodele de randament asigură recunoaşterea recuperării
capitalului investit, deci includerea amortizării fiscale se face doar pentru determinarea
impozitului de plătit (atunci când se foloseşte un flux după impozitare).
Impozitul pe profit. Valoarea impozitului (şi rata impozitării) depinde de structura de
proprietate (societate pe acţiuni, asociere de persoane, persoane fizice). Acest impozit nu este
o componentă a cheltuielilor de exploatare.
Costurile specifice modului de organizare a proprietăţii depind de forma de
organizare (SA, SNC etc.) şi nu vor fi incluse în bugetul previzional de evaluare.
Suplimentări de capital
Cheltuieli de capital pentru extinderi sau modernizări specifice nu se fac în fiecare an
şi, deci, nu vor fi incluse într-o situaţie care trebuie să reflecte cheltuieli normale, repetabile.
Aceste cheltuieli pot conduce la creşterea valorii proprietăţii prin mărirea venitului anual
obtenabil sau prin prelungirea duratei de viaţă a proprietăţii, dar ele nu constituie un flux
repetabil, ci un element excepţional. Excluderea cheltuielilor de capital este specifică
operaţiunii de retratare a situaţiei de venituri şi cheltuieli, folosită la estimarea venitului net
din exploatare. Atunci când se previzionează fluxul de numerar pentru evaluarea pe bază de
fluxuri actualizate, cheltuielile de capital vor fi deduse din fluxul disponibil în anul în care se
consideră că se vor efectua. Acest aspect este foarte important în cazul în care, mărimea
veniturilor viitoare este estimată în ipoteza efectuării acestor cheltuieli. Dacă s-ar neglija
cheltuielile de capital în acest caz, valoarea proprietăţii ar fi supradimensionată.
9.4. Modele de previziune

9.4.1. Model de previziune pe un an
Proprietatea de evaluat, ABC, este un imobil cu 55 apartamente pentru care se poate
obţine o chirie de 73.800 Euro la 100% grad ocupare. Parcarea este inclusă în chirie. Venituri
suplimentare se obţin din automatele de cafea etc. în valoare de aproximativ 575 Euro/an, deci
venitul total brut anual este de 74.375 Euro/an. Gradul de ocupare este estimat la 96% anual,
iar pentru serviciile de management se percepe în zonă 5% din veniturile încasate.
Administratorul clădirii primeşte un salariu anual de 2.100 Euro.
Impozitul aferent anului trecut a fost 8.125 Euro dar se aşteaptă o creştere la 8.500
pentru anul curent. Asigurarea anuală de incendii presupune o primă de 2.150 Euro pentru trei
ani. Evaluatorul consideră necesară o creştere a valorii asigurate, ceea ce înseamnă o primă
adiţională anuală majorată cu 20%. Alte cheltuieli fixe 350 Euro.
Cheltuielile pentru întreţinerea spaţiului se situează la 2.700 Euro/an. Pentru
salubritate se plăteşte o sumă lunară 20 Euro, iar cheltuielile cu consumabilele sunt estimate la
150 Euro/an. Cheltuielile de deratizare reprezintă 30 Euro/lună, iar cheltuieli diverse 150
euro/an.
Chiriaşii îşi plătesc direct utilităţile (gaz, electricitate, încălzire şi condiţionare aer). Pe
baza experienţei şi schimbărilor anticipate de preţuri, se estimează că cheltuielile cu
iluminatul spaţiilor comune se ridică la 1000 Euro /an, iar apa şi alte utilităţi comune ajung la
450 Euro/an.
94
Cheltuielile de reparaţii se ridică la 3.000-3.500 Euro/an, inclusiv constituirea fondului
de RK. Evaluatorul apreciază că, cheltuielile de înlocuire ar creşte şi că bugetul previzional va
trebui să includă prelevarea suplimentară pentru fondul de RK, peste cheltuielile normale de
reparaţii. Zugrăveala exterioară, estimată la 2100 euro în condiţiile actuale, este programată la
fiecare trei ani.
Cea mai mare parte a apartamentelor sunt închiriate pe termen de trei ani, cer costuri
suplimentare de zugrăvire de 100 Euro/per apartament la fiecare reînnoire a contractelor.
Spaţiul comun se zugrăveşte la fiecare trei ani, lucrările costând în jur de 120 Euro. Toate
apartamentele sunt dotate cu aragaz, frigider, ventilatoare, ghenă, fiind deci necesară alocarea
anuală a unei sume de 650 Euro/per apartament pentru înlocuirea acestori dotări.
Durata de utilizare economică a acestor dotări este diferenţiată, dar se ia în considerare
o medie de 10 ani. Înlocuirea mochetei costă proprietarul cca 450 Euro/per apartament, durata
de utilizare fiind de şase ani. Acoperişul este schimbat după 20 de ani şi înlocuirea costă
9.000 Euro. Tabelul 9.1 sintetizează informaţiile anterioare.
Tabelul 9.1 - Euro -

Venit brut potenţial
chirii: 11 apt × 1.200 Euro/an 13.200
12 apt × 1.290 Euro/an 15.480
16 apt × 1.380 Euro/an 22.080
16 apt × 1.440 Euro/an 23.040
73.800
alte venituri 575
Venit brut 100% ocupare 74.375
neocupare 4% 2.975
Venit brut efectiv 71.400
Cheltuieli de exploatare
Fixe - taxe proprietate 8.500
asigurare (2150 × 1,2) / 3 860
altele 350
subtotal fixe 9.710
Variabile - management (71.400 × 5%) 3.570
- administrator 2.100
- salarii (persoane întreţinere) 2.700
- electricitate sp. comune 1.000
- alte utilităţi (apa comun) 450
- reparaţii-întreţinere 3.250
- zugrăveală exterioară 700
- decorare interioară (55 × 100+120) 1.875
diverse [(20+30)×12+150+150] 900
subtotal variabile 16.545
Constituirea fondului înlocuire (65055)/10 3.575
-mochetă 4.125
-acoperiş 450
subtotal alte 8150
Total cheltuieli de exploatare (9710 + 16545 + 8150) 34.405 €
Rata cheltuielilor de exploatare (34405 / 71400) 48,2%
Venit net exploatare (71400 – 34405) 36.995 €
Rata venit net (36995 / 71400) 51,8%
95
9.4.2. Model de previziune multianuală
În rapoartele de evaluare în care se aplică metoda fluxurilor actualizate, evaluatorul
trebuie să facă previziuni asupra întregii perioade de deţinere a investiţiei. Câştigurile
investitorului includ, în acest caz, câştigurile nete anuale (sau cash-flow net anual) precum şi
valoarea de revânzare după scăderea cheltuielilor de vânzare a proprietăţii şi soldul creditor al
ipotecii (rate nerambursate).
Analiza prezentată în continuare se referă la o previzionare pe 10 ani a câştigurilor
rezultate dintr-o proprietate cu destinaţie de birouri.
Analiza proprietăţii
Proprietatea analizată ocupă o suprafaţă de teren de 4.650 m2, pe care se află un imobil
vechi de 50 de ani cu 6 etaje de birouri şi spaţii comerciale. Amplasarea este într-o zonă
încadrată la categorie II, la nord de centrul oraşului.
Suprafaţa închiriată (excluzând spaţiile de folosinţă comună) este de 21.214 m2.
Spaţiile comerciale ocupă 1.235 m2, pentru aceasta existând 5 contracte de închiriere.
Imobilul este integral ocupat de către 19 chiriaşi cu care sunt încheiate 21 contracte.
Multe dintre contracte urmează să expire în curând, ultimul contract expiră în 2018.
Situaţia contractelor este prezentată în tabelul 9.2.
Tabelul 9.2 Situaţia expirării contractelor

Anul Număr contracte care Arie utilă de Cota de închiriat
expiră închiriat - mp cumulat
1997 0 0
1998 0 0
1999 7 5988 28,2%
2000 6 6396 58,4%
2001 2 1144 63,8%
2002 2 507 66,2%
2003 1 177 67,0%
2004 1 1026 71,8%
2005 0 0 71,8%
2006 0 0 71,8%
2007 1 21 71,9%
2008 0 0 71,9%
2009 0 0 71,9%
2010 0 0 71,9%
2011 0 0 71,9%
2012 0 0 71,9%
2013 0 0 71,9%
2014 0 0 71,9%
2015 0 0 71,9%
2016 0 0 71,9%
2017 0 0 71,9%
2018 1 5955 100,0%
Chiria anuală medie contractată este de 43 Euro/m2. Evaluatorii estimează chiria

curentă a pieţei la 76 Euro/m2 pentru birouri şi 126 euro/m2 pentru spaţii comerciale. Chiria
medie ponderată de piaţă rezultă, deci, de 79 Euro/mp. Diferenţa dintre chiria potenţială de
piaţă şi chiria contractuală este de 36 Euro/mp (79-43), iar chiria totală încasată reprezintă
54% din chiria pieţei.
96
Piaţa birourilor este echilibrată şi există o cerere peste media pieţei pentru imobilul
analizat. Fiind amplasată în zona a II-a, este ideală pentru back-office, departamente
informatice, contabile, operaţiuni de depozitare care necesită spaţii largi.
Deşi clădirea este veche, ea a fost reamenajată şi au fost făcute cheltuieli importante
pentru îmbunătăţire şi pentru menţinerea poziţiei competitive a imobilului.
Ipoteze de previzionare
În general investitorii în clădiri de birouri sau cu alte destinaţii asemănătoare iau în
considerare previziuni pe o perioadă de 10 ani de deţinere a proprietăţii. Pentru a fundamenta
un preţ de achiziţie care să justifice riscul inerent al investiţiei, fluxurile previzionate şi
valoarea reziduală sunt actualizate la o rată adecvată.
Pentru a putea face o analiză completă a investitorului tipic, evaluatorul urmăreşte
următoarele etape:
1) analiza veniturilor curente, stabilirea chiriei de piaţă pentru fiecare tip de spaţiu închiriat şi
previzionarea veniturilor viitoare pentru fiecare an al perioadei de previziune (de obicei 10
ani);
2) previzionarea celorlalte venituri, incluzând veniturile aferente clauzelor de escaladare din
contractele existente sau susceptibile de a fi incluse în noile contracte;
3) previzionarea cheltuielilor viitoare legate de proprietate pe baza analizei cheltuielilor
generate în perioada trecută, analizei comparative cu alte proprietăţi similare precum şi pe
baza bugetului curent;
4) previzionarea serviciului creditelor aflate în derulare pe baza clauzelor contractuale de
împrumut;
5) estimarea câştigului net care urmează să fie generat de proprietate în perioada de deţinere;
6) estimarea valorii reziduale care poate fi obţinută la expirarea perioadei de deţinere.
Estimări
1. Perioada de previzionare
Previziunile se realizează în cele mai multe cazuri pentru o perioadă de 10 ani de la
data evaluării, perioadă tipică acestei pieţe. Alte ipoteze tipice pieţei sunt: pentru 72% din
spaţiu se vor încheia noi contracte, iar 28% din spaţiu este deţinut de un singur chiriaş al cărui
contract nu expiră până înainte de 10 ani. Valoarea reziduală este calculată pe baza câştigului
net obtenabil în anul 11 (primul an după schimbarea proprietarului).
2. Contracte existente
Rentele contractate şi ajustările aferente sunt previzionate în lumina clauzelor în
vigoare, inclusiv cele de escaladare.
3. Venitul din clauze de ajustare a chiriilor
Acest flux este calculat în concordanţă cu clauzele contractelor în vigoare. Pentru
contractele noi anticipate, creşterea chiriei este fundamentată printr-o rată care exprimă
creşterea aşteptată a se înregistra la costurile de exploatare faţă de nivelul anului de bază.
Anul de bază este primul an al contractului. Conform practicilor de piaţă, creşterea rezultată
din indexare se va încasa în anul următor creşterilor luate în considerare la indexare. Deşi
clauzele de indexare variază în practică, în urma analizei, evaluatorul a constatat că
investitorii potenţiali utilizează o combinaţie de clauze de indexare, care luate împreună,
măresc anual încasările proprietarului astfel încât încasările totale din fiecare an să nu rămână
în urma nivelului chiriei pe piaţă.
4. Opţiuni de reînnoire
Se presupune că opţiunile de reînnoire conţinute în contractele de închiriere existente,
care stabilesc condiţiile de prelungire (clauze de indexare sau alte niveluri ale chiriei) vor fi
exercitate; veniturile specificate în aceste opţiuni se includ în previziuni. Un contract are
opţiunea la 7 ani începând cu anul următor cu o chirie de 120Euro/mp/an faţă de 150 Euro pe
piaţă. La celelalte se utilizează chiria pieţei şi escaladarea.
5. Fluctuaţia chiriaşilor
97
Aproximativ 35% din spaţiu este ocupat de trei companii mari care, foarte probabil,
vor rămâne în continuare. Se presupune că spaţiul respectiv va fi reînchiriat aceloraşi
companii. Circa 50% din spaţiu va fi închiriat de asemenea chiriaşilor existenţi; restul de 15%
va fi închiriat unor noi chiriaşi. Aceste ipoteze sunt consistente cu date comparabile obţinute
de pe piaţă.
6. Noi clauze de închiriere
La expirarea contractelor existente şi a duratei de închiriere corespunzătoare
manifestării opţiunilor de reînnoire, se presupune că întregul spaţiu va fi închiriat pentru o
nouă perioadă de 10 ani. Pe această piaţă, contracte pe 10 ani sunt uzuale.
7. Chirii de piaţă
De exemplu, chiriile aşteptate a se practica sunt următoarele:
- spaţii birouri - următorii 2 ani se vor situa la 168 Euro/mp/an şi apoi vor creşte cu 5% anual;
- spaţii comerciale - începând cu anul următor chiria medie va fi 240 Euro/mp/an şi ulterior se
aşteaptă creşteri de 5% anual.
Aceste ipoteze se sprijină pe o analiză a chiriilor practicate în spaţii similare. Creşterile
estimate reprezintă aşteptările formulate de cea mai mare parte a cumpărătorilor intervievaţi.
8. Pierderi datorate neocupării sau întârzierilor de încasare
15% din spaţiu va fi închiriat unor chiriaşi noi şi se consideră că va rămâne neocupat
cca. 4 luni. Restul de 85% va fi închiriat în continuare chiriaşilor actuali deci nu va fi
neocupat.
Evaluatorul a luat în considerare această pierdere (aferentă perioadei în care spaţiile,
15%, sunt libere) prin excluderea perioadei de 4 luni din calculul veniturilor la expirarea
fiecărui contract aferent acelor spaţii. Mai mult, o rezervă suplimentară a fost stabilită pentru
acoperirea pierderilor aferente încasărilor cu întârziere şi a unor eventuale perioade
suplimentare de neocupare, la nivelul a 0,5% din venitul total brut.
9. Impozite şi asigurări
Taxele, impozitele şi asigurările au fost estimate la 223.400 mii lei/an în funcţie de
reglementările în vigoare (impozit 1% pe valoarea de intrare la clădiri, taxă teren, primă
asigurare). S-au luat în considerare şi creşteri anuale de 4% ale acestor cheltuieli.
10. Management
Costul managementului este estimat la 16,8 milioane/an şi se aşteaptă creşteri anuale
de 4,5% pentru perioada următoare. Deşi clădirea este mare, numărul mic de chiriaşi şi
activitatea importantă de închiriere preconizată ar trebui să atragă un management performant,
la nivelul cheltuielilor alocate.
11. Taxe şi comisioane de închiriere
Pentru a estima nivelul acestora, evaluatorul aplică o medie ponderată a comisioanelor
practicate, obţinând un comision de 17% din chiria anului de bază (primul de previziune).
Acest comision se bazează pe faptul că 35% din spaţiu va fi închiriat celor trei companii mari
la un comision de 14% din chiria anului de bază; 50% din spaţiu va fi reînchiriat actualilor
chiriaşi la un comision de 14%, iar restul de 15% va fi închiriat unor noi parteneri cu un
comision de 35%. Se presupune că aceste comisioane se plătesc integral în funcţie de ocupare
şi sunt deduse din venit. Acest nivel şi mod de plată este caracteristic celui realizat de brokerii
imobiliari din zonă.
12. Cheltuieli variabile
Cheltuieli variabile, excluzând costul managementului şi comisioanele de închiriere
(care au fost tratate separat) au fost estimate pe baza analizei datelor recente privind
exploatarea proprietăţii evaluate, precum şi altor proprietăţi similare.
Cheltuielile cu utilităţile vor scădea în primul an datorită conversiei sistemului de
încălzire de la sistemul de încălzire al oraşului la combustibil lichid. Celelalte cheltuieli cu
energia vor creşte probabil cu 5% anual. Restul cheltuielilor variabile sunt aşteptate să crească
cu 4,5% anual. Aceste rate de creştere au rezultat din analiza previziunilor pentru tranzacţii
comparabile.
98
Chiriaşii plătesc direct electricitatea şi curăţenia spaţiilor ocupate, deci aceste
cheltuieli nu vor fi incluse, considerându-se menţinerea acestei practici în viitor.
13. Rezerve pentru înlocuiri (prelevări)
Aceste rezerve constau în sume prelevate pentru pregătirea spaţiilor pentru a putea fi
închiriate, pentru înlocuirea componentelor care se uzează în timp. Spaţiul care va fi închiriat
unor noi clienţi trebuie renovat (zugrăveli etc.), redecorat. Costul pentru renovarea spaţiilor
reînchiriate este 37,5 Euro/mp, iar pentru cele închiriate noilor clienţi 100 Euro/mp. Acest
cost este estimat a creşte anual cu 5% în perioada următoare.
Pentru înlocuirea centralei termice, reparaţii terasă şi alte reparaţii se rezervă în primul
an la 11.200 Euro şi apoi anual cu o creştere de 4,5%/an.
14. Preţul de revânzare
Există mai multe modalităţi de estimare a preţului de revânzare. O rată de capitalizare
bazată pe comparaţii de piaţă se poate aplica unui câştig aferent anului 10 sau 11. În acest caz,
valoarea reziduală se obţine prin capitalizarea unui câştig obtenabil de noul proprietar.
Atunci când se consideră ipoteza revânzării trebuie luate în considerare şi cheltuielile
de vânzare, estimate în acest caz la 2,5% din preţul de revânzare.
Exempul prezentat demonstrează o modalitate de elaborare a previziunilor, care nu
este însă singura posibilitate. Ipotezele prezentate sunt specifice tipului de proprietate analizat,
pe o anumită piaţă, deci nu trebuie absolutizate. În lucrările de evaluare, evaluatorul are
latitudinea de a aprecia şi interpreta în manieră profesională comportamentul şi informaţiile
pieţei, preferinţele investitorilor.

1) Primul pas în determinarea venitului şi cheltuielilor este:
a. analiza chiriei
b. estimarea venitului brut efectiv
c. estimarea cheltuielilor de exploatare
d. fişa de exploatare
e. fişa de magazie
2) Venitul total anticipat din toate exploatările proprietăţii după ce sunt scăzute pierderile din
neocupare şi neplata chiriei este:
a. fluxul financiar înainte de impozit
b. creşterea venitului
c. venitul brut efectiv
d. venitul brut potenţial
e. venitul net
3) O alocaţie pentru pierderea din neocupare şi neplata chiriei este estimată ca procentaj din:
a. venitul net de exploatare
b. cheltuielile totale de exploatare
c. venitul brut efectiv
d. venitul brut potenţial
e. cheltuielile variabile
4) Deoarece sunt puse la dispoziţia chiriaşilor mai puţine servicii, ar avea probabil o rată mai
mică de cheltuieli la venit brut:
a. un hotel
b. un magazin comercial
c. o clădire de birouri
d. o clădire de apartamente
e. un motel
5) O situaţie de exploatare ar trebui să includă:
99
a. impozitul pe venit
b. aprecierea contabilă
c. comision de management
d. majorări de capital
e. comisioane de închiriere
6) Venitul din închirierea garajului într-o clădire de apartamente este:
a. inclusă ca sporirea venitului în venitul brut potenţial
b. inclusă ca alt venit în venitul brut potenţial
c. dedusă din venitul brut efectiv
d. dedusă din venitul brut potenţial
e. nu se ia în calcul
9.5.2. Probleme
Problema 1
Proprietatea evaluată este o clădire de birouri cu 5 etaje. Fiecare etaj are o suprafaţă de 1000
mp de închiriat şi este potrivit pentru o singură ocupare. Doi chiriaşi au contracte.
- Etajul 3 este închiriat pentru cinci ani, acum mai rămânând trei ani. Chiria curentă este
de 128.600€ pe an.
- Etajul 4 este închiriat pentru cinci ani, chiria fiind de 150.000€ pe an.
- Etajele 1, 2 şi 5 sunt libere. Chiria plătită pentru etajul 4 este considerată chirie de
piaţă. Primul etaj este aşteptat să aducă un plus la chirie, din cauza vizibilităţii şi a
potenţialului comercial, de 15%. Al cincilea etaj este aşteptat să aducă un plus de 10%,
din cauza priveliştei.
- Există o cerere puternică pentru spaţiul disponibil în această clădire. În următorii cinci
ani nivelele de chirii sunt aşteptate să crească 8% pe bază anuală, după cum s-a
întâmplat în ultimii doi ani. Cele trei etaje libere vor fi închiriate pe 3 ani.
Calculaţi venitul brut potenţial pe 5 ani pentru această proprietate.
Problema 2
Presupuneţi clădirea discutată la problema 1 este în proiect (în loc să existe) şi că evaluatorul
vrea să estimeze valoarea de piaţă. Calculaţi venitul brut potenţial total al proprietăţii în
primul an.
Problema 3
Următoarele date suplimentare sunt disponibile pentru proprietatea descrisă la problema 1:
- creşterea venitului de la etajul 3 se aşteaptă să fie de 10€/mp plătibili în primul an;
- alte venituri din concesiuni estimate la 15.000€/an;
- grad de ocupare total proiectat la 93% pe an;
- cheltuieli fixe estimate la 60.000€/an;
- cheltuieli variabile estimate la 125.000€/an;
- rezerve de înlocuire estimată la 10.000€.
a) Să se determine VNE.
b) Ce se va întâmpla cu veniturile de escaladare şi cu cheltuielile de exploatare?
100
Capitolul 10. CAPITALIZAREA DIRECTĂ

Metoda capitalizării directe
Capitalizarea directă este o metodă de randament în evaluare, prin care se transformă
venitul estimat pentru un singur an într-o estimare a valorii proprietăţii. Transformarea se
realizează într-o singură etapă, fie divizând venitul estimat printr-o rată adecvată de
capitalizare, fie multiplicând venitul respectiv cu un factor corespunzător.
Capitalizarea directă nu face o distincţie precisă între recuperarea şi randamentul
capitalului, întrucât această metodă nu include ipoteze explicite ale investitorului privind
perioada de deţinere, modelul de evoluţie anticipat pentru venituri şi eventuale modificări ale
valorii investiţiei iniţiale. Totuşi, o rată satisfăcătoare de randament a capitalului ca şi
recuperarea capitalului investit sunt elemente implicite, conţinute în rata de capitalizare
selectată sau în factorul de multiplicare utilizat, deoarece acestea provin din analiza unor
investiţii în proprietăţi comparabile.
Capitalizarea directă se bazează pe venitul brut potenţial, venitul brut efectiv, venitul
net din operare, profit net, venitul aferent creditului ipotecar, venitul generat de teren sau
venitul generat de clădiri.
În consecinţă, rata de capitalizare utilizată, care trebuie să corespundă fluxului selectat,
poate reprezenta rata generală de capitalizare (Ro), rata de capitalizare aferentă ipotecii (Rm),
rata aferentă capitalului propriu (Re), rata specifică terenului (Rt), rata specifică clădirilor
(Rc). De asemenea, factorul multiplicator va fi adaptat venitului selectat.
10.1. Estimarea ratei de capitalizare

Orice interes într-o proprietate imobiliară care generează un venit din exploatare poate
fi evaluat prin capitalizarea directă. Interesul care se evaluează cel mai des este dreptul de
proprietate complet, care include toate atributele specifice.
În acest caz de evaluare, valoarea (V) se determină ca raport între venitul net din
exploatare (VNE) şi rata generală de capitalizare (Ro), cu ajutorul relaţiei următoare:
VNE
V= .
Ro
Evaluatorul poate estima rata generală de capitalizare (Ro) prin mai multe procedee.
Modalitatea aleasă va depinde de cantitatea şi calitatea datelor disponibile. Dintre procedeele
utilizate menţionăm: 1) preluarea ratei din tranzacţii comparabile; 2) preluarea factorului
multiplicator al venitului efectiv utilizat în tranzacţii comparabile; 3) analiza pe componente
ale investiţiei - credit şi capital propriu; 4) analiza pe componente ale investiţiei - teren şi
clădiri; 5) formula de acoperire a datoriei.
10.1.1. Preluarea ratei din tranzacţii comparabile

Acest procedeu se utilizează atunci când evaluatorul are la dispoziţie suficiente
informaţii privind tranzacţii comparabile. Informaţiile trebuie să includă preţul tranzacţiei,
veniturile estimate, cheltuielile estimate, condiţii de finanţare, condiţii de piaţă la data
încheierii tranzacţiei.
În plus, evaluatorul trebuie să fie sigur că venitul net din exploatare este calculat în
acelaşi mod pentru toate proprietăţile cu care se face comparaţie, inclusiv pentru cea evaluată,
şi, de asemenea, să verifice dacă nu au existat anumite condiţii de finanţare specifice sau o
anumită conjunctură a pieţei care să fi afectat preţurile de tranzacţie.
După îndeplinerea acestor cerinţe, evaluatorul poate estima Ro prin divizarea
câştigului net din exploatare la preţul de vânzare pentru fiecare proprietate comparabilă.
În tabelul următor este prezentat un exemplu în acest sens, folosind patru proprietăţi de
comparaţie.
101
A B C D
Preţ (mii lei) 368.500 425.000 310.000 500.000
Venit net din exploatare 50.000 56.000 42.700 68.600
Ro rezultată 13,5% 13,2% 13,8% 13,7%
Dacă cele patru tranzacţii sunt la fel de comparabile şi datele prezintă acelaşi nivel de
încredere, evaluatorul poate concluziona că o rată Ro între 13,2% şi 13,8% este aplicabilă şi
poate fi utilizată pentru proprietatea analizată.
Ro aleasă în final (din cadrul intervalului) depinde de judecata evaluatorului asupra
diferenţelor între proprietatea evaluată şi fiecare dintre proprietăţile comparate.
Dacă sunt diferenţe între o proprietate cu care se compară proprietatea evaluată,
evaluatorul trebuie să ţină seama de aceste diferenţe. Cu alte cuvinte, evaluatorul va trebui să
aprecieze dacă Ro pentru proprietatea evaluată ar putea fi superioară sau inferioară Ro
rezultată pentru proprietatea cu care se face comparaţia.
Judecata evaluatorului este necesară şi pentru a se aprecia dacă Ro estimată se va situa
în cadrul intervalului de comparaţie sau, uneori, va fi în afara intervalului.
La utilizarea acestui procedeu de alegere a Ro, aplicarea ratei de evaluare a proprietăţii
subiect trebuie să se facă de o manieră coerentă cu modul de determinare a ratelor de
comparaţie. De exemplu, dacă ratele de comparaţie sunt calculate pe baza venitului net din
exploatare (VNE) aferent primului an de deţinere, şi la proprietatea analizată rata se va aplica
aceluiaşi flux de venit estimat.
Pentru capitalizarea venitului previzionat al unei proprietăţi, analistul nu poate aplica
rate de capitalizare retrospective din tranzacţii comparabile.
Venitul net ce va fi capitalizat poate fi estimat înainte sau după deducerea prelevării
anuale pentru înlocuiri necesare. Este necesar ca modul de calcul a venitului net trebuie să fie
identic pentru proprietatea evaluată şi cele cu care se face comparaţia pentru a se putea folosi
aceleaşi rate de capitalizare.
Exemplul următor ilustrează importanţa preluării şi aplicării unei rate în mod
consecvent şi unitar.
În prima variantă, prelevarea pentru înlocuiri este de 2.500 pentru proprietatea
evaluată. Ro rezultată din comparaţii în care prelevarea nu a fost dedusă din venituri este de
8,25%. Deci, dacă s-ar ajusta venitul net pentru ca datele să fie coerente, „noul” venit net este
cu 2.500 mai redus.
a) venit net operare 85.000 (înainte de deducere)
Ro 8,5%
Capitalizare 85.000 / 8,5%=1.000.000
b) venit net operare 82.500 (după deducere)
Ro 8,25%
Capitalizare 82.500 / 8,25%=1.000.000
Estimarea Ro conform celor prezentate mai sus reprezintă o modalitate relativ simplă
de calcul şi prezintă un nivel bun de încredere, dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii:
1) veniturile şi cheltuielile trebuie estimate pe aceeaşi bază, atât pentru proprietatea evaluată
cât şi pentru cele de comparaţie;
2) aşteptările pieţei privind preţul de revânzare, perioade de deţinere, impozitare trebuie să
fie similare;
3) condiţiile de finanţare şi condiţiile de piaţă care afectează proprietăţile comparabile
trebuie să fie similare sau sunt necesare ajustări pentru diferenţe.
10.1.2. Prelucrarea multiplicatorilor

Uneori Ro nu poate fi obţinută direct datorită faptului că datele disponibile nu
îndeplinesc cerinţele necesare, în schimb se pot utiliza informaţii de încredere privind venitul
brut estimat aferent tranzacţiilor încheiate. În asemenea cazuri, se poate calcula un
102
multiplicator al venitului brut, care ulterior va fi ajustat în funcţie de o rată a costurilor de
exploatare pentru a se putea ajunge la Ro.
Rata costurilor de exploatare reprezintă raportul dintre cheltuielile de exploatare şi
venitul brut efectiv. Multiplicatorii pot fi valabili pentru venitul lunar (reşedinţele unifamiliale
sau proprietăţi mai mici) sau pentru venitul anual, cel mai adesea. În mod frecvent,
evaluatorul poate obţine medii de piaţă privind cheltuielile operaţionale, precum şi medii ale
multiplicatorilor rezultate din tranzacţiile de piaţă.
Formula utilizată pentru calcularea Ro pe baza multiplicatorilor venitului brut şi rata
costurilor este:
1 − Rce
Ro = ,
Mvb
unde: Rce - rata cheltuielilor de exploatare;
Mvb - multiplicatorul venitului brut efectiv.
De exemplu, pentru tranzacţia A din tabelul anterior, preţul de vânzare a fost 368.500,
venitul brut efectiv 80.000, iar cheltuielile de exploatare 30.000. Multiplicatorul venitului brut
efectiv este, deci, 4,60 (368.500 / 80.000), iar rata cheltuielilor operaţionale este 37,5%
(30.000/80.000). Deci, Ro va fi:
1 − Rce 1 − 0 ,375
Ro = = = 0 ,1357 = 13 ,57%
Mvb 4 ,6063
După ce acest calcul se efectuează pentru toate tranzacţiile comparabile, o Ro se poate
deduce pe baza analizei intervalului rezultat.
Multiplicatorul venitului brut efectiv poate fi fundamentat în măsura în care cerinţele
de comparabilitate între proprietăţi sunt îndeplinite.
10.2. Tehnica reziduală

Tehnicile reziduale permit evaluatorului să capitalizeze venitul alocat unei
componente investiţionale de valoare necunoscută, după ce toate componentele investiţiei ale
căror valori au putut fi estimate, au fost alocate.
Tehnicile reziduale se pot folosi fie pentru componente fizice ale unei proprietăţi, fie
pentru componentele financiare.
Indiferent care dintre componente sunt analizate (cunoscute, necunoscute, reziduale),
evaluatorul va începe de la valoarea elementelor cunoscute şi de la profitul net din operare.
Evaluatorul va parcurge următoarele etape:
1) aplicarea unei rate adecvate de capitalizare la valoarea componentelor cunoscute
pentru a obţine venitul net anual necesar pentru a argumenta investiţia în componenta
respectivă;
2) deducerea venitului net necesar pentru a susţine investiţia în componentele cunoscute
din profitul net total pentru a obţine venitul rezidual disponibil pentru a susţine
investiţia în componentele necunoscute;
3) capitalizarea profitului rezidual la o rată de capitalizare adecvată componentelor
necunoscute pentru a determina valoarea prezentă a acelor componente;
4) adăugarea valorii elementelor componente determinate la componentele reziduale
pentru a estima valoarea întregii proprietăţi.
10.2.1. Aplicarea tehnicilor reziduale la clădiri

Evaluatorul care aplică tehnicile reziduale pentru clădiri presupune că valoarea
terenului sau amplasamentului poate fi estimată în mod independent.
Se aplică rata de capitalizare a terenului valorii cunoscute a terenului pentru a obţine
venitul net anual necesar pentru a justifica valoarea terenului. Apoi această sumă este scăzută
din venitul net total pentru a stabili venitul rezidual disponibil pentru a justifica investiţia în
clădiri. Venitul net rezidual este capitalizat la rata de capitalizare specifică clădirilor şi se
103
estimează valoarea clădirii. În sfârşit, prin însumarea celor două valori se obţine o estimare a
valorii totale a proprietăţii.
Ratele de capitalizare folosite se bazează pe analiza informaţiilor de piaţă.
Pentru aplicarea tehnicilor reziduale, evaluatorul trebuie să dispună de informaţii de
piaţă asupra valorii terenului, venitul net curent al proprietăţii, rate de capitalizare specifice
celor două componente ale proprietăţii. Tehnica reziduală este simplă, dar aplicabilitatea şi
utilitatea sa sunt limitate.
Atunci când sunt suficiente date disponibile, tehnicile reziduale pot fi folosite pentru
evaluarea proprietăţii imobiliare, care au suferit o depreciere acumulată accentuată. În fapt,
costul curent de reconstrucţie sau de înlocuire minus valoarea prezentă a construcţiei
furnizează o estimare asupra deprecierii acumulate.
În plus, tehnicile reziduale măsoară în mod direct contribuţia clădirilor la valoarea
totală a proprietăţilor imobiliare, astfel încât poate furniza evaluatorului o bază pentru a
determina dacă demolarea sau o renovare substanţială a proprietăţii imobiliare este fezabilă
din punct de vedere economic.
10.2.2. Tehnica reziduală aplicată la terenuri

Aplicarea acestei tehnici implică faptul că valoarea construcţiilor poate fi estimată
separat. Evaluatorul va considera în aceste cazuri o nouă utilizare, cea mai bună, pentru o
clădire care nu există. Astfel, valoarea clădirii este estimată de obicei la nivelul costului actual
de construcţie a unei noi clădiri care să reprezinte cea mai bună utilizare a terenului respectiv.
Rata de capitalizare pentru clădiri este aplicată valorii clădirilor pentru a estima venitul
net care justifică investiţia în acele clădiri. Suma este apoi dedusă din venitul net total pentru a
deduce venitul rezidual disponibil pentru teren. Venitul rezidual este capitalizat la o rată de
capitalizare specifică terenului şi rezultă o estimare a valorii terenului. Prin însumare se
determină valoarea totală a proprietăţii imobiliare. Ca şi în cazul clădirilor, ratele de
capitalizare folosite trebuie fundamentate pe informaţii de piaţă.
Tehnicile reziduale permit evaluatorului să estimeze valoarea terenului în condiţiile în
care nu are suficiente date de piaţă pentru a face comparaţii.
De asemenea, pot fi aplicate unor construcţii proiectate pentru a testa cea mai bună
utilizare a terenului sau unor noi structuri care nu suferă de deprecierea cumulată.
Totuşi, această tehnică nu este aplicabilă atunci când costul implicat de realizarea unei
noi construcţii este inconsistent cu contribuţia acestei noi clădiri la valoarea totală a
proprietăţii.
10.3. Multiplicatorii venitului brut

Aceştia sunt utilizaţi pentru a compara mai multe proprietăţi imobiliare în privinţa
capacităţii de generare a veniturilor în cadrul abordării bazate pe comparaţii de piaţă. Cu toate
acestea, transformarea unui venit (brut potenţial sau efectiv) într-o expresie a valorii
capitalului, folosind un factor multiplicator, este o capitalizare. În acest context, calculul şi
utilizarea multiplicatorilor sunt discutate în acest capitol.
Pentru a obţine un factor multiplicator din informaţii de piaţă, trebuie să fie disponibile
date privitoare la vânzarea unor proprietăţi care erau închiriate la data vânzării sau se urmărea
închirierea lor în termen scurt după cumpărare.
Raportul dintre preţul de vânzare al proprietăţii imobiliare şi venitul brut anual la data
tranzacţiei sau proiectat în primul an de deţinere reprezintă factorul de multiplicare
(multiplicatorul).
Evaluatorii care încearcă să calculeze şi să aplice multiplicatori în evaluare trebuie să
fie foarte atenţi din câteva motive. În primul rând, proprietatea analizată trebuie să fie
comparabilă cu cele despre care există date, sub aspectul caracteristicilor fizice, de
amplasament şi investiţionale. Proprietăţile cu multiplicatori egali pot varia semnificativ din
104
punct de vedere al ratei cheltuielilor de operare, de exemplu, şi, deci, nu sunt comparabile din
punct de vedere al evaluării. În al doilea rând, termenul de “factor de multiplicare a venitului
brut” este folosit deoarece o parte din veniturile proprietăţii pot proveni din alte surse decât
închirierea. Factorul aplicabil venitului din chirii se numeşte corespunzător. În al treilea rând,
evaluatorul trebuie să folosească date similare privind veniturile pentru a calcula
multiplicatorul aferent fiecărei tranzacţii.
Preţul de vânzare poate fi divizat fie prin venitul brut potenţial, fie prin venitul brut
efectiv, dar datele de intrare şi măsurătorile trebuie să fie folosite consecvent pentru toate
cazurile, pentru a se obţine rezultatele de încredere.
Măsurările diferite se pot utiliza doar în evaluări diferite, în rapoarte care privesc
proprietăţi imobiliare diferite.
Modul de măsurare ales depinde de datele disponibile şi de scopul evaluării.
Pentru a ilustra diferenţa între măsurări diferite prezentăm un exemplu:
Factor 1 multiplicare: preţ vânzare/venit brut potenţial=368.500/85.100=4,33
Factor 2 multiplicare: preţ vânzare/venit brut efectiv=368.500/80.000=4,60
După ce multiplicatorul este obţinut pe baza informaţiilor de piaţă, el trebuie aplicat în
aceleaşi condiţii în care a fost calculat. Cu alte cuvinte, un factor de multiplicare obţinut faţă
de venitul brut efectiv poate fi aplicat doar pentru acest tip de venit.
Perioada de generare a venitului luat în considerare trebuie, de asemenea, să fie
comparabilă. Dacă vânzările sunt analizate folosindu-se previziunile pentru anul următor,
factorul multiplicator obţinut trebuie să fie aplicat tot veniturilor estimate pentru acelaşi an ca
în comparaţii.

1) Care dintre următoarele nu este rata venitului folosită în capitalizarea directă?
a. rata internă de rentabilitate
b. rata generală a capitalizării
c. rata capitalizării pentru clădiri
d. rata capitalizării pentru credite
e. rata lichidităţii
2) Rata totală a capitalizării poate fi obţinută din rata cheltuielilor împreună cu:
a. rata acoperirii datoriei
b. multiplicatorul chiriei brute potenţiale
c. multiplicatorul venitului brut efectiv
d. multiplicatorul venitului brut potenţial
e. rata capitalizării pentru credite
3) Constanta ipotecară nu este funcţie de:
a. condiţiile împrumutului
b. rata totală
c. dobânda
d. politica de amortizare
4) Metoda combinării investiţiilor în care componentele creditului şi capitalului propriu sunt
folosite pentru a obţine rata capitalizării generale este foarte bună atunci când investitorii
de piaţă sunt interesaţi, în principal, de:
a. ratele capitalizării pentru teren
b. ratele capitalizării pentru clădiri
c. multiplicatorul venitului brut
d. ratele capitalizării pentru capitalul propriu
e. multiplicatorul chiriei brute potenţiale
105
5) Instituţiile ce acordă credite imobiliare examinează raportul de acoperire a datoriilor
deoarece:
a. este aprobat prin lege
b. poate fi aplicat uniform
c. este cea mai corectă metodă
d. indică siguranţa împrumutului
e. este rapid
6) Pentru a aplica metoda reziduală pentru construcţii, un evaluator nu are nevoie să
cunoască în prezent:
a. valoarea terenului
b. valoarea clădirii
c. venitul net din exploatare
d. ratele capitalizării pentru teren
e. ratele capitalizării pentru clădire
7) În metoda reziduală, rata capitalizării pentru clădire este aplicată în cazul unei valori
cunoscute a clădirii pentru a obţine:
a. cea mai bună utilizare a amplasamentului
b. valoarea contribuţiei clădirii
c. venitul net datorat terenului
d. venitul net datorat clădirii
e. valoarea contribuţiei terenului
8) Atunci când nu sunt disponibile informaţii despre eventuale vânzări de terenuri,
evaluatorul poate estima valoarea terenului folosind metoda reziduală pentru:
a. teren
b. capital propriu
c. clădire
d. credit
e. capital împrumutat
9) Multiplicatorii venitului brut sunt folosiţi mai ales în:
a. metoda costului
b. toate metodele
c. metoda comparaţiei vânzărilor
d. metoda capitalizării venitului
e. metoda alocării
10.4.2. Probleme
Problema 1
Se dau următoarele informaţii cu privire la o proprietate de evaluat şi încă cinci comparabile:
Comparabile Preţ Venitul net din exploatare
Subiectul 50.000€
Vânzarea 1 595.000€ 62.500€
Vânzarea 2 220.000€ 20.000€
Vânzarea 3 430.000€ 44.900€
Vânzarea 4 500.000€ 52.300€
Vânzarea 5 1.140.000€ 125.000€
a. Calculaţi ratele generale de capitalizare pentru proprietăţile comparabile.
b. Ce interval de rate generale se poate obţine din aceste informaţii? Cum poate fi
restrâns acest interval?
c. Ce rată generală este adecvată proprietăţii de evaluat? Justificaţi.
d. Calculaţi valoarea indicată a proprietăţii de evaluat.
Problema 2
Se dau următoarele informaţii pentru o vânzare comparabilă:
106
Preţ 450.000€
Venitul brut 80.000€
Grad de neocupare 10% 8.000€
fixe
Cheltuieli 25.000€
variabile
Rezerve de înlocuire 10.000€
a. Obţineţi rata generală pe baza venitului net cu şi fără rezervele de înlocuire.
b. Comentaţi aplicabilitatea fiecărei rate.
Problema 3
Se dau următoarele informaţii pentru o vânzare comparabilă:
Preţ 450.000€
Venitul brut potenţial 80.000€
Grad de ocupare 90%
Cheltuieli totale 35.000€
a. Calculaţi rata generală prin extragere directă, folosind formula Ro =VNE/V.
b. Calculaţi rata generală folosind rata cheltuielilor şi multiplicatorul venitului brut efectiv.
c. Calculaţi rata generală folosind rata cheltuielilor şi multiplicatorul venitului brut potenţial.
Problema 4
Se dau următoarele date:
Rata capitalizării pentru clădire (Rc) 0,12
Rata capitalizării pentru teren (Rt) 0,10
Procentul contribuţiei terenului la investiţia totală (T) 30%
a. Care este procentul contribuţiei clădirilor la investiţia totală?
b. Care este rata generală pentru proprietate?
107
Capitolul 11. ACTUALIZAREA - TEORIE ŞI APLICAŢII DE

BAZĂ
Actualizarea este o tehnică folosită pentru a transforma o serie de câştiguri viitoare
într-o valoare prezentă prin aplicarea unei rate adecvate de actualizare.
Alegerea ratei de actualizare potrivite pentru a estima valoarea de piaţă trebuie să fie
fundamentată pe analiza informaţiilor de piaţă asupra percepţiei investitorilor privind
randamentul aşteptat. Atunci când categoria de valoare este valoarea de investiţie, rata de
actualizare trebuie să reflecte cerinţele specifice unui anumit investitor, care pot fi diferite de
cele ale unui investitor mediu.
Pentru aplicarea actualizării se parcurg următoarele etape:
1. alegerea perioadei de deţinere a investiţiei;
2. previzionarea tuturor fluxurilor generate;
3. alegerea ratei de actualizare;
4. conversia beneficiilor viitoare în valoare prezentă prin actualizarea fiecărui flux
viitor, folosind o rată globală de actualizare care să reflecte schema de evoluţie a
câştigurilor, schimbarea valorii investiţiei şi randamentul aşteptat.
Componentele tehnicii de actualizare sunt: aplicarea unei rate adecvate, utilizarea
factorilor de conversie în valori prezente, analiza fluxurilor actualizate de numerar.
Formule care reflectă structura capitalului (capital propriu şi credit) sau evoluţia
valorii proprietăţii sunt utile pentru calculul ratei de actualizare.
Ca şi capitalizarea, tehnica de actualizare poate fi aplicată şi cu ajutorul tehnicii
reziduale. Pentru a putea utiliza corespunzător actualizarea, evaluatorul trebuie să fie
familiarizat cu conceptele legate de structura fluxurilor operaţionale, randamentul capitalului,
matematici financiare, aşteptările investitorului privind perioada de deţinere, creşterea
anticipată a pieţei, inflaţia.
11.1. Analiza fluxurilor actualizate

Analiza fluxurilor actualizate se poate utiliza atât pentru calcularea valorii prezente,
cât şi pentru deducerea unei rate de actualizare din informaţii privind alte tranzacţii. În cadrul
acestei analize fluxurile viitoare trebuie specificate cantitativ din punct de vedere al evoluţiei,
eşalonării în timp şi duratei.
Fluxurile luate în considerare se referă la câştigurile lichide disponibile pentru
furnizorii de capital necesar la finanţarea proprietăţii imobiliare. Fiecare flux periodic
disponibil, inclusiv din revânzare dacă este cazul, este actualizat şi transformat în valoare
prezentă, apoi toate valorile prezente sunt însumate pentru a obţine valoarea totală a
proprietăţii analizate.
Cash-flow-urile analizate pot consta în fluxul de numerar aferent întregii proprietăţi,
fluxul de numerar aferent unei categorii de capital (credit sau capital propriu), fluxul de
numerar înainte sau după impozitare.
Formula generală de analiză CF este:
CF1 CF2 CF3 CFn n CFi
V= + + + ... + ⇒ V = ∑
(1+ a ) (1+ a ) (1+ a ) (1+ a ) i = 1 (1 + a )
1 2 3 n i
unde: CFi - este fluxul aferent perioadei i (deci va fi primit în i perioade);

a - rata de actualizare;
n - numărul perioadelor de deţinere.
În CFi sunt incluse două elemente: fluxul periodic anual şi valoarea estimată a
investiţiei la data revânzării.
108
Formula este aplicabilă atât pentru estimarea valorii totale a proprietăţii, cât şi pentru
estimarea valorii capitalului propriu sau creditului ipotecar, a dreptului de închiriere sau a
oricărui alt interes într-o proprietate.
În cazul în care fluxurile anuale viitoare sunt diferite între ele şi nu variază în baza
unei scheme care poate fi dedusă, analiza prezentată este cea mai recomandabilă metodă de
randament.
Formulele de evaluare pentru fluxuri anuale constante sau între care se poate stabili o
relaţie de evoluţie reprezintă simplificări care sunt aplicabile în situaţii speciale.
11.2. Alegerea ratei de actualizare

Această operaţiune este critică pentru analiza fluxurilor anuale disponibile. Alegerea
unei rate adecvate presupune faptul că evaluatorul trebuie să verifice şi să interpreteze
atitudinile şi aşteptările participanţilor pe piaţă, care includ vânzători, cumpărători,
consultanţi, brokeri. Deşi în fapt randamentul real aşteptat nu poate fi calculat decât după
încheierea tranzacţiei, investitorul poate să-şi stabilească un obiectiv de atins înainte de a
deveni proprietar (cumpărător fiind) sau pe timpul deţinerii calităţii de proprietar (ca
vânzător).
Ratele istorice de fructificare a capitalului care pot fi obţinute prin analiza tranzacţiilor
comparabile sunt relevante, dar ele reflectă trecutul, nu viitorul şi, atunci când sunt utilizate la
fundamentare, trebuie ca evaluatorul să manifeste discernământ.
Rezultă, deci, că alegerea unei rate adecvate de actualizare trebuie să fie concentrată
pe o perspectivă asupra viitorului, să ţină seama de ceea ce se aşteaptă vânzătorii şi
cumpărătorii tipici în următorii ani (tranzacţiile cu care se face comparaţia trebuie să fie
recente). Verificarea ipotezelor de investiţie se poate face atât în mod direct (prin
intervievarea părţilor care au încheiat o tranzacţie comparabilă) sau indirect (prin estimarea
câştigurilor aşteptate şi valorii apreciate la momentul revânzării pentru o proprietate
comparabilă şi deducerea de aici a unei rate de actualizare).
Evaluatorul va restrânge treptat, pe măsură ce aprofundează analiza, domeniul în care
se situează rata estimată, prin compararea caracteristicilor fizice, economice şi financiare
(referitoare la riscuri) ale proprietăţii comparabile cu cele ale proprietăţii evaluate.
În unele cazuri poate fi justificată alegerea unei rate superioare sau inferioare
domeniului sugerat de comparaţii. Selectarea finală a ratei implică judecata evaluatorului
asupra condiţiilor curente pe piaţa de capital şi pe cea imobiliară, precum şi asupra acţiunilor,
percepţiei şi aşteptării investitorilor care activează pe piaţa imobiliară.
Rata de fructificare este, în primul rând, o expresie a riscurilor percepute. Segmente
ale perioadei de previziune pot fi caracterizate prin niveluri diferite de risc şi, prin urmare,
prin rate diferite de fructificare. În evaluarea dreptului de închiriere, de exemplu, se poate
aplica o anumită rată pentru actualizarea seriei de câştiguri nete anuale din chirii şi o altă rată
pentru actualizarea fluxului aferent ieşirii din investiţie. Prima rată reflectă credibilitatea
chiriaşului, precum şi beneficiile, constrângerile şi limitările contractului de închiriere, pe
când cea de-a doua acoperă doar riscul pieţei.
Decizia de a utiliza o singură rată de actualizare pentru toate fluxurile sau de a aplica
mai multe rate trebuie fundamentată pe comportamentul curent al investitorilor pe piaţă.
Uneori este bine ca evaluatorul să apeleze la serviciile firmelor de “evaluare a riscului” pentru
a încadra proprietatea evaluată într-o anumită categorie de risc.
11.3. Tehnici de estimare a fluxurilor de venit

După specificarea valorii, eşalonării şi duratei de previzionare a fluxurilor viitoare,
evaluatorul va încerca să schiţeze modul în care fluxurile periodice vor evolua în perioada
următoare. Principalele scheme de evoluţie pot fi grupate în categoriile: anuităţi variabile,
anuităţi constante, anuităţi progresive sau regresive.
109
Anuităţi variabile nesistematice
O anuitate variabilă constă într-o serie de fluxuri a căror nivel variază de la o perioadă
la alta. Evaluarea în acest caz se realizează prin calcularea valorii prezente a fiecărui flux şi
însumarea acestora. Aceasta este procedura analizei fluxurilor anuale actualizate.
Orice serie de câştiguri poate fi evaluată ca şi cum ar fi o anuitate variabilă, care se
caracterizează şi prin faptul că variaţia de la o perioadă la alta a fluxurilor nu poate fi definită
printr-o rată uniformă. Celelalte grupe (anuităţi liniare, progresive) reprezintă cazuri
particulare ale anuităţii variabile nesistematice.
Anuităţi liniare
Anuitatea liniară constă într-o serie de fluxuri periodice, de valoare curentă egală
(suma primită în fiecare perioadă este egală), deci practic o serie de fluxuri constante.
Fluxurile nete generate de proprietate sunt egale şi repartizate uniform pentru toată perioada
de previziune. Există două tipuri de anuităţi liniare: ordinare şi plătibile în avans.
Anuităţile ordinare se disting prin faptul că sunt plătite (şi, deci, încasate) la sfârşitul
perioadei de utilizare (de exemplu, chiria lunară se achită la sfârşitul lunii sau o chirie anuală
este plătibilă la sfârşitul anului). Dintre investiţiile care generează anuităţi ordinare
menţionăm: obligaţiunile de stat, cea mai mare parte a obligaţiunilor societare, o mare parte a
contractelor de închiriere.
Anuităţile plătibile în avans reprezintă anuităţi care constau în fluxuri constante
plătibile la începutul perioadei de utilizare.
Anuităţi progresive sau regresive
O serie de fluxuri periodice, aşteptate a se modifica după o anumită schemă (o relaţie
de evoluţie) reprezintă o anuitate progresivă (dacă relaţia reprezintă o rată de creştere) sau
regresivă (dacă relaţia reprezintă o rată de scădere). Acest mod de evoluţie se numeşte şi
schimbare sistematică şi poate fi de mai multe tipuri: evoluţie prestabilită prin contract, cu
praguri; evoluţie în baza unei relaţii liniare sau a unei curbe exponenţiale.
Evoluţia în trepte se întâlneşte de obicei la contractele de închiriere pe termen lung, în
care se stipulează mai multe trepte ale chiriei, care vor fi valabile pentru anumite perioade. De
exemplu, pentru primii trei ani din contract chiria lunară este de 500, pentru următorii doi ani
700, pentru următorii patru 1000. Fiind o chirie în creştere, anuitatea este progresivă.
Evoluţia liniară constă în creşterea sau descreşterea în fiecare an a câştigului cu o
anumită sumă. De exemplu, într-un contract de închiriere se poate stipula o chirie anuală de
100 pentru primul an şi o creştere cu 7 în fiecare an. Deci, în anul al doilea chiria va fi 107, în
anul al treilea 114 etc.
Evoluţia exponenţială constă în creşterea sau descreşterea periodică a câştigului cu o
anumită rată constantă. Deoarece rata de creştere se aplică cumulativ (la câştigul deja majorat
din anul anterior) rata este compusă, deci pe ansamblu rezultă evoluţia exponenţială. De
exemplu, o proprietate care generează un flux în primul an de 1.000, la care se aşteaptă o
creştere anuală de 7%, va înregistra în al doilea an un flux de: 1.000×(1+0,07)=1.070, în anul
al treilea 1.070×(1+0,07)=1.145 [sau 1000×(1+0,07)2 = 1.145].
11.4. Valoarea de revânzare

După cum s-a mai menţionat anterior, proprietatea imobiliară generatoare de câştiguri
generează în mod curent două categorii de fluxuri: fluxuri periodice (rezultate din operare) şi
valoarea viitoare obţinută prin vânzarea proprietăţii (dacă este proprietar investitorul) sau prin
restituirea interesului în proprietate (pentru drepturi parţiale) la sfârşitul perioadei de deţinere.
Durata perioadei de deţinere se determină de obicei în funcţie de data expirării
contractelor de închiriere.
Fluxul respectiv se numeşte flux de recuperare (sau valoare reziduală), deoarece
reprezintă recuperarea estimată a capitalului investit la sfârşitul perioadei de investiţie.
110
1. În analiza fluxurilor de numerar actualizate, revânzarea este considerată:
a. flux de numerar separat
b. beneficiu periodic
c. cheltuială de vânzare
d. procent din venitul anual
e. profit scontat
2. Dacă valoarea şi venitul unei proprietăţi nu se aşteaptă să se schimbe pe perioada deţinerii, rata de
capitalizare este:
a. zero
b. egală cu rata de actualizare
c. mai mică decât rata de actualizare
d. mai mare decât rata de actualizare
e. descrescătoare
3. În capitalizarea beneficiilor, rata capitalizării unei proprietăţi care creşte în valoare este:
a. rata totală de capitalizare minus rata de actualizare
b. rata de actualizare minus rata generală de capitalizare
c. rata de actualizare plus o reglare a pierderilor aşteptate
d. rata de actualizare minus o ajustare pentru creşterea aşteptată
e. negativă
4. În evaluarea proprietăţilor ce produc venit se folosesc toate, mai puţin:
a. factorul de plată periodică (lunară)
b. serviciul anual al datoriilor
c. creditul nerambursat
d. dobânda şi condiţiile împrumutului
e. tehnica extracţiei
11.5.2. Probleme
Problema 1
Se dau următoarele fluxuri financiare şi revânzarea pentru o anumită proprietate (se consideră potrivită
o rată de actualizare de 10%):
Anul Venitul
1 42.000€
2 37.000€
3 41.000€
4 50.000€
5 48.000€
Revânzarea 500.000€
a. Calculaţi valoarea actualizată a venitului pe cinci ani (inclusiv revânzarea).
b. Cât ar deveni valoarea actualizată dacă venitul ar fi planificat să fie plătit în avans?
Problema 2
Se consideră o proprietate ce se aşteaptă să producă un venit de 10.000€ pe an, timp de 10 ani.
a. Calculaţi valoarea actualizată a venitului cu o rată de actualizare de 10%.
b. Dacă chiria pentru această proprietate ar fi plătibilă în avans, cum ar arăta valoarea actualizată
a venitului?
Problema 3
Un investitor doreşte să preia contractul de închiriere unei proprietăţi în care amenajările trebuie
amortizate până la finalul închirierii. Trebuie investită suma de 100.000€ pe 10 ani pentru 7% rată a
câştigului.
a) Descrieţi venitul ce trebuie realizat pentru a recupera investiţia timp de 10 ani cu o rată de
actualizare de 7%.
b) Pe baza venitului iniţial, calculaţi rata de capitalizare.
c) Ce relaţie există între rata de recuperare şi viaţa economică a contractului de închiriere?
111
Capitolul 12. RAPORTUL DE EVALUARE
12.1. Reconcilierea rezultatelor

O evaluare este efectuată pentru a răspunde la întrebarea clientului referitoare la o
proprietate imobiliară. Pentru a răspunde la întrebare, este urmat un proces de evaluare, în
cursul căruia evaluatorul:
- identifică, adună şi analizează date generale şi specifice;
- determină cea mai bună utilizare a proprietăţii;
- aplică metodele de evaluare (comparaţia directă, costul şi randamentul) în concordanţă
cu scopul evaluării şi datele disponibile.
De regulă, se aplică mai multe metode şi fiecare metodă are ca rezultat o anumită
valoare. Prin urmare, dacă au fost folosite mai multe metode, evaluatorul trebuie să
reconcilieze cel puţin două valori. Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru
a ajunge la estimarea finală a valorii.
Pregătindu-se pentru reconcilierea rezultatelor, evaluatorul face o revedere a întregii
evaluări, asigurându-se că datele disponibile, tehnicile analitice, raţionamentul şi logica
aplicate, au condus la judecăţi consistente.
Datele sunt revăzute pentru a se asigura că ele sunt autentice, pertinente şi suficiente.
Evaluatorul trebuie să examineze diferenţele în rezultatele diferitelor metode, să aplice teste
de rezonabilitate şi coerenţă şi să rezolve orice aspecte inconsistente, cum ar fi:
- vârsta efectivă a clădirii folosită în metoda costului şi starea tehnică evidenţiată;
- starea tehnică utilizată ca bază pentru corecţia chiriilor, cheltuielilor şi vânzărilor
proprietăţilor comparabile în metoda comparaţiei directe şi în metoda de randament;
- rezultatele din fiecare metodă corespund cu cea mai bună utilizare a proprietăţii.
Toate calculele matematice trebuie verificate, poate chiar de o altă persoană. Chiar
erorile neînsemnate pot distruge încrederea clientului în lucrarea de evaluare. În final, se
analizează raţionamentul de-a lungul procesului de evaluare, cum ar fi:
- metodele aplicate iau în considerare toate datele disponibile şi duc sistematic la
concluzii logice ce se leagă direct la scopul evaluării;
- evaluarea răspunde cerinţelor de rezolvare a problemei clientului.
12.1.1. Relaţia cu procesul de evaluare şi cu piaţa

Rezolvarea diferenţelor între diferite proceduri de evaluare pot depinde de diferenţe
subtile în obiectivele evaluării sau obiectul evaluării. De exemplu, dacă un evaluator
estimează valoarea de piaţă a unei clădiri-turn, destinată birourilor, terminată şi ocupată sau
terminată dar neocupată, contribuţia reprezentată de gradul de ocupare stabilizat trebuie
ponderat cu atenţie în fiecare metodă.
În toate evaluările, şi mai ales în cele cerute de cazuri în litigiu, trebuie reexaminată
definiţia valorii estimate, şi anume:
- clientul a solicitat valoarea exprimată în cash sau finanţare echivalentă;
- clientul a solicitat preţul cel mai probabil sau cel mai mare preţ posibil pe piaţa liberă;
- clientul a solicitat valoarea pentru toate utilizările la care se poate adapta proprietatea
sau numai cea mai bună utilizare.
Evaluatorul poate fi solicitat să răspundă la întrebări referitoare la potenţialii utilizatori
ai proprietăţii, cum ar fi:
- valoarea de investiţie ca parte dintr-un ansamblu imobiliar să fie reconciliată cu o
estimare a valorii de piaţă pentru un cumpărător tipic;
- valoarea intrinsecă a unei clădiri administrative să fie reconciliată cu estimarea valorii
de piaţă pentru o ipotecă;
112
- o valoare de asigurare să fie reconciliată cu valoarea de piaţă a contribuţiei clădirii
asigurate la valoarea proprietăţii.
Evaluatorul trebuie să reţină că orice client care caută o opinie profesională, deseori
vrea să ştie şi pe ce se bazează acea opinie. În procesul de evaluare, evaluatorul trebuie să
utilizeze cantitatea de informaţii pe care participanţii pe piaţă o consideră adecvată pentru
rezolvarea problemei de evaluare de date. Procesul de evaluare este o colecţie de unelte
disponibile, din care evaluatorul alege pe cele mai potrivite pentru un caz dat. Metodele de
evaluare ce nu sunt importante pentru o anumită lucrare, pot fi utile la reconciliere.
Toate estimările utilizate în aplicarea metodelor de evaluare trebuie să corespundă cu
percepţiile pieţei. Concluzia evaluării trebuie să reflecte valoarea de piaţă şi datele analizate
trebuie să fundamenteze opinia finală a evaluatorului, dar datele singure nu produc o estimare
a valorii. Combinând analiza datelor cu calificarea profesională şi experienţa, evaluatorul
poate să raţioneze corect şi să emită o opinie valabilă referitor la valoare.
Dacă în estimarea valorii de piaţă, datele de pe piaţă nu sunt suficiente, nu există altă
soluţie decât de a ne baza pe opinia unui evaluator imparţial care are calificarea şi experienţa
corespunzătoare.
12.1.2. Principiile şi criteriile de analiză a rezultatelor

În analiza rezultatelor, concluziile preliminare trebuie să fie testate pentru a ne asigura
că raportul de evaluare şi concluziile sale respectă următoarele principii:
valoarea este o predicţie – evaluatorul va reexamina rezultatele cât este posibil de obiectiv
şi se va încredinţa că rezultatele reprezintă o previziune realistă a comportamentului
forţelor ce fac piaţa;
valoarea este subiectivă – valoarea unei proprietăţi imobiliare poate fi diferită pentru
diverşi cumpărători, datorită unor motive emoţionale, pentru că este o investiţie
particulară sau altor cerinţe. Deşi o anumită proprietate se tranzacţionează între doi
indivizi particulari, din motive personale şi subiective, piaţa este alcătuită din suma
acestor decizii subiective;
evaluarea este comparare – analiza rezultatelor ce duc la estimarea finală a valorii trebuie
să ia în considerare o mulţime de comparaţii efectuate în decursul procesului de evaluare
şi nu o selecţie arbitrară şi inconsistentă de componente parţiale în cadrul fiecărei metode.
Compararea este fundamentală pentru întregul proces şi prin urmare este necesară o mare
grijă la selecţia şi utilizarea tranzacţiilor comparabile;
orientarea pe piaţă – în analiza finală, evaluarea trebuie să reflecte piaţa. Folosirea fără
discernământ a formulelor financiare sau a criteriilor de comparaţie care nu reflectă
gândirea participanţilor pe piaţă şi fără verificarea şi testarea ipotezelor în raport cu
comportarea pieţei este pur şi simplu inacceptabilă.
Datele de piaţă nu pot fi considerate niciodată ca o supralicitare în estimarea finală a
valorii. Mai mult decât oriunde, în procesul de evaluare în analiza rezultatelor, evaluatorul se
bazează pe experienţa profesională, expertiză şi judecată. El va pondera semnificaţia relativă,
aplicabilitatea şi fundamentarea fiecărui rezultat şi se va baza mai mult pe metoda cea mai
adecvată naturii evaluării. Sunt luaţi în vizor toţi factorii şi sunt referiţi la problema clientului,
care, în ultimă instanţă, direcţionează analiza evaluatorului.
Criteriile cu care un evaluator ajunge la o estimare finală a valorii, fundamentată şi
semnificativă, sunt: adecvarea, precizia şi cantitatea de informaţii.
• Adecvarea
Prin acest criteriu, evaluatorul judecă pertinenţa fiecărei metode, scopului şi utilizării
evaluării. Adecvarea unei metode, de regulă, se referă direct la tipul proprietăţii imobiliare şi
viabilitatea pieţei. Deşi estimarea finală a valorii este bazată pe metodele care sunt cele mai
aplicabile, opinia evaluatorului nu este în mod necesar identică cu valoarea obţinută prin
metoda cea mai aplicabilă. Dacă două metode sunt aplicabile într-o evaluare, estimarea finală
a valorii poate fi mai aproape de o valoare decât de cealaltă. De exemplu, să presupunem că
113
valoarea obţinută prin capitalizarea venitului e mai mică decât prin metoda comparaţiei
directe. Dacă participanţii pe piaţă sunt în primul rând interesaţi de potenţialul de a realiza
profit, estimarea finală va fi mai apropiată de valoarea dată de capitalizarea venitului. Pentru
un alt tip de proprietate, cum ar fi o locuinţă ocupată de proprietar, metoda comparaţiilor
directe ar putea avea o relevanţă primordială. Criteriul adecvării poate fi folosit şi pentru a
judeca relevanţa fiecărei proprietăţi comparabile şi a fiecărei corecţii făcute în aplicarea
metodei comparaţiei directe.
• Precizia
Precizia unei evaluări este măsurată de încrederea evaluatorului în corectitudinea
datelor, de calculele efectuate şi de corecţiile aduse preţurilor de vânzare a proprietăţilor
comparabile. Numărul de proprietăţi comparabile, numărul de corecţii, corecţiile absolute şi
nete, pot sugera precizia relativă a unei anumite aplicaţii a metodei. Dacă sunt disponibile
multe proprietăţi comparabile care şi par că se conformează unui model real al pieţei
imobiliare, se poate obţine o precizie mai mare decât cu alte metode şi evaluatorul se va baza
mai mult pe metoda comparaţiei directe. Mai mult, evaluatorul poate extrage date privind
veniturile şi cheltuielile, precum şi rata de capitalizare pentru aceste proprietăţi şi, în acest
caz, poate să atribuie o mai mare precizie şi încredere metodei capitalizării profiturilor şi mai
puţin metodei costului.
Dacă trebuie făcute mai puţine corecţii la una sau două proprietăţi comparabile, decât
altele, atunci evaluatorul poate atribui o mai mare importanţă rezultatelor obţinute cu mai
puţine corecţii, mai ales dacă mărimea corecţiilor este aproximativ la fel. La acelaşi număr de
corecţii se acordă o importanţă mai mare rezultatelor obţinute cu o corecţie absolută mai mică.
În unele cazuri, o corecţie mare poate fi mai precisă şi mai fundamentată pe piaţă decât multe
corecţii mici. De regulă, corecţia totală netă este un indicator mai nesigur pentru precizie şi nu
se poate conta pe faptul că impreciziile în corecţiile pozitive şi negative se compensează.
• Cantitatea informaţiilor
Adecvarea şi precizia influenţează calitatea şi relevanţa rezultatelor unei metode.
Ambele criterii trebuie studiate în raport cu cantitatea informaţiilor evidenţiate de o anumită
tranzacţie comparabilă sau de o anumită metodă. Chiar şi datele care îndeplinesc criteriile de
adecvare şi precizie pot fi contestate dacă nu se fundamentează pe suficiente informaţii. În
termeni statistici, intervalul de încredere în care va fi valoarea reală, va fi îngustat de
informaţiile suplimentare disponibile.
Indiferent de cantitatea de informaţii disponibile, responsabilitatea evaluatorului
depăşeşte manipularea datelor numerice. Deşi datele tranzacţiilor comparabile pot fi precise şi
adecvate, acestea se referă la evenimente ce au avut loc înainte de data evaluării. Aceste date
ce reflectă trecutul sunt relevante în măsura în care pot ajuta evaluatorul să estimeze
beneficiile anticipate viitoare aduse de proprietate şi valoarea prezentă a acestor beneficii.
Datele pieţei sunt importante în măsura în care ajută şi nu afectează analizele evaluatorului.
12.1.3. Estimarea finală a valorii

Într-un raport de evaluare, estimarea finală a valorii poate fi exprimată ca o singură
cifră, un interval de valori sau în ambele moduri. Tradiţional, o estimare exprimată ca o
singură valoare se numeşte estimare punctuală şi reprezintă cea mai bună estimare a
evaluatorului. Estimarea punctuală trebuie să fie rotunjită, astfel încât ea să reflecte gradul de
precizie asociat cu o anumită evaluare şi totuşi, deseori în rapoartele de evaluare această
rotunjire exprimă o precizie mai mare decât este fundamentat de procesul de evaluare.
Exprimarea printr-un interval de valori reflectă intervalul dat de rezultatele obţinute prin două
sau mai multe metode.
Evaluarea este o opinie asupra unei valori. Deşi este o concluzie imparţială, expertă şi
rezonabilă a unui profesionist calificat, bazată pe analiza tuturor informaţiilor relevante,
rămâne totuşi o opinie. Ea reprezintă percepţia evaluatorului referitor la cel mai probabil preţ
obtenabil într-o tranzacţie obiectivă. Un interval larg de valori nu este util clientului; el
114
doreşte o valoare sau un interval garantat. În loc de o singură valoare, un evaluator poate
exprima un interval de probabilitate care să sugereze un nivel de încredere, optimismul sau
pesimismul asociat cu valoarea estimată.
12.2. Raportul de evaluare

Un raport de evaluare îl conduce pe cititor de la definiţia problematicii evaluării, prin
analiză şi prin descrierea informaţiilor relevante, la o anumită concluzie. Evaluatorul trebuie
să prezinte toate faptele, raţionamentele şi concluziile într-un mod concis. Dimensiunea, tipul
şi conţinutul rapoartelor de evaluare sunt cerute de către client, de anumite reglementări
obligatorii, de către instanţa de judecată, în funcţie de tipul de proprietate supusă evaluării şi
de natura problematicii.
Orice raport de evaluare este elaborat pentru a răspunde unor întrebări şi pentru a
asigura informaţii specifice solicitate de client. Câteva dintre întrebările uzuale ale evaluării
sunt: Care este valoarea de piaţă a proprietăţii? Care este cea mai bună utilizare a terenului,
liber sau amenajat? Care este valoarea părţii de proprietate supusă exproprierii? Care este
pierderea sau avantajul dreptului de moştenire a unei proprietăţi ca rezultat al preluării?
12.2.1. Tipuri de rapoarte

Un raport de evaluare poate fi verbal sau scris. Comunicările scrise includ scrisori de
opinie, formulare sau rapoarte scrise. De obicei, un raport este prezentat în modalitatea
solicitată de client. Atunci când clientul solicită doar o opinie din partea evaluatorului, fără o
documentaţie detaliată, evaluatorul trebuie să facă totuşi analiza cerută pentru a realiza o
evaluare completă. În acest caz, toate materialele, informaţiile şi foile de lucru folosite în
pregătirea raportului sunt păstrate în dosarul permanent al evaluatorului. Deşi evaluatorul s-ar
putea să nu furnizeze argumentaţia scrisă pentru opinia sa, afirmată într-o formă abreviată, el
poate fi solicitat ulterior să explice sau să-şi susţină opinia.
• Rapoartele verbale
Un evaluator poate face un raport verbal când circumstanţele sau nevoile clientului nu
permit sau nu justifică realizarea unui raport scris. Raportul de expertiză, dacă este prezentat
ca depoziţie în instanţă, este considerat un raport verbal. Orice raport de evaluare verbal ar
trebui să includă o descriere a proprietăţii, a evenimentelor, a ipotezelor, a condiţiilor şi a
raţionamentelor pe care se bazează concluzia. După comunicarea unui raport de evaluare
verbal, evaluatorul va păstra în fişier toate notele şi informaţiile referitoare la obiectul
evaluării şi va completa un memorandum cuprinzând analiza, concluziile şi opinia sa.
• Rapoartele limitate
Câteodată, cu asentimentul prealabil al clientului, un evaluator prezintă rezultatele
unei evaluări într-un raport limitat. Analiza unor secţiuni poate fi mai restrânsă într-un raport
limitat, dar trebuie să conţină informaţii suficiente care să conducă la concluziile evaluării.
Mai solicitate sunt următoarele tipuri: scrisori raport de opinie şi rapoarte tip.
• Rapoartele tip
Rapoartele tip corespund, în principiu, cerinţelor instituţiilor financiare, ale
companiilor de asigurare şi ale agenţiilor guvernamentale. Mulţi creditori şi-au dezvoltat
tipare de rapoarte de evaluare, fiecare într-un fel diferit, dar adecvate scopurilor de creditare
ipotecară. Utilizarea unui raport-tip logic facilitează folosirea tehnologiei computerizate şi
asigură accesul eficient al creditorilor la informaţiile dorite. Dacă un raport tip al creditorului
pare prea rigid şi nu asigură includerea tuturor informaţiilor oportune, se vor adăuga
informaţii relevante şi comentarii suplimentare. Un raport tip de evaluare este inacceptabil
dacă evaluatorul nu reuşeşte să: 1) stabilească scopul raportului, definirea valorii, ipotezele şi
condiţiile inerente în raport; 2) să întrebe clientul despre orice criterii nescrise care ar putea
periclita practica adecvată de evaluare; 3) să revadă raportul înaintea semnării.
• Rapoartele explicative
115
Un raport de evaluare explicativ îi oferă evaluatorului posibilitatea de a-şi susţine şi
explica opinia şi concluziile şi de a-şi convinge cititorii în privinţa valorii finale estimate.
Rapoartele explicative asigură adesea evaluatorilor cel mai bun mod de îndeplinire a
obligaţiilor faţă de client. Un raport explicativ rezumă faptele, tehnicile şi metodele de
evaluare pe care le-a aplicat evaluatorul în cadrul procesului de analiză, pentru a obţine
valoarea estimată sau altă concluzie. Acest tip de raport reflectă abilitatea evaluatorului de a
interpreta informaţiile relevante şi de a selecta metode şi tehnici corespunzătoare de evaluare
pentru a estima o valoare specifică definită.
Evaluatorul trebuie să separe descrierile de analiză şi interpretare. Datele faptice şi
descriptive sunt prezentate, de obicei, la începutul raportului, astfel analiza şi interpretarea
ulterioară se pot referi la aceşti factori şi pot indica modul în care aceştia influenţează
valoarea finală estimată. Deoarece evaluatorul poate fi absent în momentul examinării sau
expunerii unui raport explicativ, raportul în sine este reprezentantul evaluatorului; un raport
bun creează o impresie favorabilă despre competenţa profesională a evaluatorului.
Deoarece acest tip de raport este cel mai complet şi mai uzual, în continuare, se va
pune accentul, în primul rând, pe raportul explicativ.
12.2.2. Formatul raportului explicativ

Un raport de evaluare explicativ bine elaborat se bazează pe o cercetare amănunţită, pe
o organizare logică şi pe un raţionament solid. Aceste atribute de bază sunt puse în valoare de
o bună compoziţie, un stil de redactare fluent şi de o exprimare clară. Pentru a comunica
eficient cu cititorul, conţinutul raportului va fi conceput cât mai succint posibil.
• Principii generale
Rapoartele de evaluare explicative pot varia din punct de vedere al conţinutului şi al
organizării, dar toate conţin anumite elemente. În esenţă, un raport explicativ urmăreşte
ordinea de desfăşurare a procesului de evaluare. Cele mai multe rapoarte explicative au patru
părţi majore. Organizarea rapoartelor explicative variază dar pot fi utilizate următoarele
elemente ca îndrumare generală:
Partea întâi - Introducerea
- Scrisoarea de transmitere
- Pagina de titlu
- Cuprinsul
- Certificarea valorii
- Rezumatul faptelor principale şi al concluziilor importante
Partea a doua - Premisele evaluării
- Ipoteze şi condiţii limitative
- Scopul şi utilizarea evaluării
- Definirea valorii şi data estimării valorii
- Precizarea modului în care este exprimată valoarea estimată: numerar, echivalent al
numerarului sau alte modalităţi
- Drepturile de proprietate evaluate
- Sfera evaluării
Partea a treia - Prezentarea datelor
- Identificarea proprietăţii, descrierea juridică
- Identificarea oricăror proprietăţi mobile sau a altor elemente care nu reprezintă
proprietăţi imobiliare
- Date despre zonă, oraş, vecinătăţi şi amplasare
- Informaţii despre amplasament
- Descrierea amenajărilor şi construcţiilor
- Zonarea
- Date privind impozitele şi taxele
- Istoric, incluzând vânzările anterioare şi ofertele sau cotaţiile curente
116
- Studiu de vandabilitate, dacă se consideră oportun
Partea a patra - Analiza datelor şi concluziile
- Cea mai bună utilizare a terenului considerat ca fiind neocupat
- Cea mai bună utilizare a proprietăţii considerată cum este construită
- Valoarea terenului
- Abordarea prin comparaţie directă
- Abordarea prin costuri, inclusiv studiu de fezabilitate, dacă este oportun
- Abordarea pe bază de venit
- Reconcilierea valorilor diferite calculate într-o valoare finală
- Calificările evaluatorului
Anexa
- Descrierea juridică detaliată, dacă nu este inclusă în prezentarea datelor
- Date statistice detaliate
- Rezumatul închirierilor
- Alte informaţii considerate adecvate
Aranjarea elementelor în această schemă este flexibilă şi poate fi adaptată aproape
oricărui tip de evaluare şi oricărui tip de proprietate imobiliară. Unele proprietăţi pot necesita
o tratare unică, fie în structura prezentată mai sus, fie prin adăugarea şi a altor elemente.
• Partea întâi – Introducerea
Scrisoarea de transmitere prezintă oficial raportul de evaluare beneficiarului. Ea
trebuie concepută într-un stil corespunzător limbajului afacerilor şi să fie pe cât de succintă
permite caracterul şi natura evaluării. O scrisoare de transmitere adecvată poate include
următoarele elemente: data scrisorii şi formula de adresare; adresa proprietăţii şi o scurtă
descriere, dacă este necesar; declaraţie care identifică interesul în proprietatea evaluată;
declaraţia că inspecţia proprietăţii şi toate investigaţiile şi analizele necesare au fost efectuate
de evaluator; menţiunea că scrisoarea este însoţită de un raport complet de evaluare; data
efectivă a evaluării; valoarea estimată; orice ipoteze extraordinare sau condiţii limitative;
semnătura evaluatorului.
Pagina de titlu conţine adresa proprietăţii, data evaluării, numele şi adresa
evaluatorului. Pot fi incluse şi numele clientului, numele şi adresa persoanei care autorizează
raportul.
Cuprinsul conţine diferitele secţiuni ale raportului, care sunt prezentate în ordine.
Trebuie evidenţiate capitolele principale ale raportului şi toate subtitlurile utilizate în raport.
Certificarea valorii poate urma estimării valorii finale sau poate fi combinată cu
aceasta. Apoi, vor fi adăugate semnătura evaluatorului, data şi o ştampilă. În cadrul scrisorii
de transmitere, certificarea este, în general, în formă abreviată. În conformitate cu
Regulamentul 7, certificarea trebuie să conţină declaraţii privind: a) inspecţia personală a
proprietăţii a fost sau nu realizată de fiecare evaluator care semnează raportul; inclusiv data
inspecţiei; b) toţi factorii care afectează valoarea au fost luaţi în considerare; c) evaluatorul nu
a avut, nu are şi nu va avea interese personale legate de proprietatea evaluată; d) după
cunoştinţele evaluatorului, informaţiile raportate sunt adevărate şi bazate pe fapte reale şi au
fost verificate în limita posibilităţilor; e) raportul a fost realizat în conformitate cu Codul de
Etică şi cu Standardele de Practică Profesională; f) raportul este supus doar acelor ipoteze şi
condiţii limitative prezentate în raport, şi că raportul identifică toate condiţiile limitative; g)
nici realizarea evaluării şi nici remunerarea nu depind de suma (valoarea) raportată; h)
valoarea finală estimată şi data efectivă a evaluării; i) data şi semnătura (semnăturile). Fie că
certificarea e inclusă în scrisoarea de transmitere, fie că e prezentată separat, pe o pagină
semnată, ea este importantă deoarece stabileşte poziţia evaluatorului, protejând totodată
integritatea evaluatorului cât şi validitatea evaluării.
Rezumatul caracteristicilor principale şi concluziilor importante poate fi util atunci
când un raport de valuare e lung şi complicat. O astfel de expunere este convenabilă pentru
cititorii raportului şi îi permite evaluatorului să sublinieze aspectele principale luate în
117
considerare pentru estimarea valorii finale. Un evaluator poate folosi un tip diferit de rezumat
pentru rapoartele mai lungi sau mai complexe. În multe rapoarte de evaluare, rezumatul e
omis, în special dacă scrisoarea de transmitere prezintă pe scurt concluziile principale.
• Partea a doua – Premisele evaluării
Ipotezele şi condiţiile limitative pot fi prezentate în scrisoarea de transmitere, dar ele
sunt incluse de obicei în raport ca pagini separate. Aceste declaraţii sunt folosite pentru a-1
proteja pe evaluator şi pentru a-i informa şi proteja pe clienţi sau pe alţi utilizatori ai
raportului. Condiţiile standard corespunzătoare sunt o parte importantă a raportului şi trebuie
prezentate clar.
Scopul şi utilizarea evaluării. Scopul unui raport de evaluare este întrebarea la care
clientul caută un răspuns.
Definirea valorii şi data estimării valorii. O definiţie acceptabilă a valorii evaluate
este inclusă în raport pentru a elimina orice confuzie în mintea clientului sau a altui cititor al
raportului. Un contract de evaluare poate solicita estimarea valorii actuale sau o estimare a
valorii la un anumit moment din trecut. Raportarea datei la care este aplicabilă valoarea
estimată este esenţială. Când un client solicită estimarea valorii la o dată viitoare, este
necesară o atenţie şi o analiză specială.
Prezentarea modului în care este exprimată valoarea: numerar, echivalente de
numerar sau alte modalităţi precis definite. Când este estimată valoarea de piaţă, raportul
trebuie să exprime clar dacă valoarea estimată reflectă o sumă în numerar, aranjamente
financiare echivalente numerarului sau alte tipuri definite precis. Dacă nu se precizează altfel,
valoarea estimată este considerată implicit că reflectă plata în numerar sau în aranjamente
financiare similare comparabile.
Drepturi de proprietate evaluate. În identificarea proprietăţii în cauză, evaluatorul
trebuie să definească drepturile sau interesele specifice supuse evaluării. Această definire este
foarte importantă mai ales în cazul evaluării unei participaţii la o proprietate, a unor drepturi
limitate cum ar fi dreptul de trecere sau drepturile minerale, o proprietate deplină închiriată pe
termen lung sau dreptul de folosire a proprietăţii închiriate.
Sfera evaluării. Pentru a proteja terţele părţi care pot fi afectate de rezultatele
evaluării, este necesară o descriere clară şi corectă a sferei evaluării sau a naturii investigaţiei.
Termenul de sferă a evaluării se referă la întinderea procesului de colectare, confirmare şi
raportare a datelor. Standardele impun evaluatorului responsabilitatea de a determina durata
realizării analizei şi raportului solicitat, în relaţie cu semnificaţia problemei evaluate. Prin
descrierea sferei evaluării, evaluatorul îşi asumă această responsabilitate.
• Partea a treia - Prezentarea datelor
Identificarea proprietăţii. Proprietatea în cauză este identificată astfel încât să nu
poată fi confundată cu nici o altă proprietate imobiliară. Aceasta se realizează prin includerea
în raport a unei descrieri complete din punct de vedere juridic. Când sunt folosite copii ale
certificatului de proprietate, registrul de cadastru sau o expertiză realizată de un inspector de
cadastru, evaluatorul se poate referi la acestea şi le poate prezenta la începutul secţiunii. Dacă
aceste documente nu sunt disponibile, evaluatorul poate descrie proprietatea după nume,
specificând pe ce parte a străzii este amplasată, adresa şi descrierea juridică de pe rolul
financiar. Trebuie identificate acele proprietăţi personale şi toate elementele care nu
reprezintă proprietăţi imobiliare.
Informaţii privind zona, oraşul, vecinătăţile şi amplasamentul. Toate aspectele legate
de un oraş şi împrejurimile sale pe care evaluatorul le consideră pertinente pentru evaluare
trebuie incluse în informaţiile despre zonă. Un evaluator măsoară şi ia în considerare toţi
factorii pertinenţi în analiza datelor, dar în raport trebuie analizate doar acele informaţii care
sunt semnificative pentru problema în cauză. Trebuie prezentate atât aspectele pozitive, cât şi
cele negative ale zonei. Dacă se impune utilizarea informaţiilor statistice cum ar fi date
privind aspectele demografice, indicii preţurilor de consum sau veniturile pe familie,
evaluatorul poate încorpora în raport aceste date sau le poate prezenta sub formă tabelară la
118
începutul analizei şi se va referi la acestea pe parcurs. În multe rapoarte nu este necesară o
secţiune separată despre datele privind zona; acestea sunt adesea combinate cu informaţiile
despre vecinătăţi.
Datele despre amplasament pot include descrieri ale faţadei, adâncimea, zona de
amplasare şi forma, condiţiile de sol şi subsol, facilităţi şi restricţii, utilităţi, alte îmbunătăţiri
care aduc avantaje sau dezavantaje amplasamentului. Trebuie oferită o concluzie despre
utilitatea sau adaptabilitatea amplasamentului pentru construcţiile existente sau propuse.
Descrierea construcţiilor prezintă toate datele despre construcţii şi amenajări
relevante pentru scopul evaluării. Deşi evaluatorul ia în considerare şi analizează în cursul
evaluării o mulţime de informaţii, sunt prezentate în raport numai acele caracteristici
semnificative ale proprietăţii care influenţează valoarea.
Zonarea. Informaţiile despre zonare sunt incluse fie în secţiunea cu descrierea
terenului, fie prezentate într-o secţiune separată a raportului de evaluare. În cazul în care sunt
semnificative, restricţiile particulare şi de zonare trebuie analizate în detaliu.
Informaţii despre impozite şi valoarea de utilizare. Valorile actuale de impozitare sau
ratele de impozitare trebuie raportate şi trebuie inclusă şi calcularea impozitului anual datorat
pentru proprietatea în cauză. Dacă există, vor fi specificate şi taxele şi facilităţile locale.
Trebuie analizate tendinţele existente în valoarea de impozitare sau schimbările previzibile.
Date istorice. Din ce în ce mai mult, în rapoartele de evaluare se manifestă tendinţa de
a lua în considerare cea mai recentă vânzare a proprietăţii analizate, precum şi orice alte
tranzacţii efectuate recent - de regulă în ultimii trei ani. Pentru alte tipuri de proprietăţi decât
rezidenţele unifamiliale, chiriile actuale sau precedente trebuie analizate împreună cu orice
ofertă de vânzare sau de cumpărare. Datele istorice referitoare la proprietate pot include
informaţii despre costurile iniţiale de construcţie, achiziţie sau asamblare; cheltuieli pentru
aporturi suplimentare de capital sau pentru modernizare; date financiare sau transferuri de
proprietate; experienţa unor pierderi accidentale; istoricul şi tipul de ocupare; prestigiul sau
orice alte tipuri de fapte care se referă la sau pot afecta concluziile prezentate în raport.
Studiul de vandabilitate este legat direct de concluziile prezentate în raportul de
evaluare. Un astfel de studiu poate examina piaţa sau subpiaţa imobiliară specifică, oferta de
proprietăţi existente (pe baza inventarierii spaţiilor, tendinţelor de construcţie, ratelor de
absorbţie), previziunea cererii (expansiunea sau diminuarea previzibilă), echilibrul curent
dintre cerere şi ofertă şi nivelul chiriilor competitive.
• Partea a patra – Analiza datelor şi concluziile
Cea mai bună utilizare trebuie exprimată în termenii utilizării celei mai probabile şi
mai profitabile a proprietăţii. Tipurile de utilizare a terenului din zonă, regulile de zonare şi
profitabilitatea construcţiilor existente sau propuse trebuie analizate.
Cea mai bună utilizare a terenului considerat neocupat. Terenul este evaluat în
general ca şi când ar fi neocupat şi disponibil pentru dezvoltarea la cea mai bună utilizare, în
raport trebuie specificată clar utilizarea cea mai bună pe care se bazează estimarea valorii
terenului considerat neocupat. Evaluatorul trebuie să specifice că valoarea estimată nu este
valabilă decât dacă utilizarea viitoare a proprietăţii este în concordanţă cu programul propus.
Dacă o închiriere pe termen scurt împiedică dezvoltarea imediată şi dacă proprietatea nu se
poate adapta celei mai bune utilizări în viitorul apropiat, raportul trebuie să indice acest fapt şi
să identifice utilizarea care stă la baza valorii estimate de evaluator.
Cea mai bună utilizare a proprietăţii considerată construită. Pentru a determina cea
mai bună utilizare a proprietăţii ca finalizată, evaluatorul ia în considerare dacă înlăturarea sau
înlocuirea construcţiilor existente este sau nu justificată economic la data evaluării. Dacă
construcţiile existente vor fi menţinute, determinarea celei mai bune utilizări se va baza pe
modul în care trebuie exploatată proprietatea pentru a maximiza venitul pe care îl produce.
Evaluatorul poate sugera un posibil curs al acţiunii cum ar fi reabilitarea, îmbunătăţirea
activităţii de întreţinere sau un management mai bun al proprietăţii.
119
Valoarea terenului. În secţiunea despre valoarea terenului, datele despre piaţă şi alte
informaţii referitoare la valoarea terenului sunt prezentate împreună cu o analiză a datelor şi a
raţionamentelor care au condus la estimarea acesteia. Factorii care afectează valoarea
terenului trebuie prezentaţi într-o manieră clară şi precisă.
Moduri de abordare a valorii. Evaluatorul utilizează modalităţile de abordare
aplicabile lucrării de evaluare din care obţine nivelul valorii. Pentru fiecare abordare utilizată,
sunt prezentate datele faptice, analiza şi raţionamentul care au condus la nivelul respectiv al
valorii. Mulţi clienţi nu sunt familiarizaţi cu mecanismele de aplicare a celor trei abordări de
determinare a valorii, astfel că evaluatorul poate explica procedurile folosite în prelucrarea
informaţiilor. Complexitatea explicaţiei depinde de circumstanţele evaluării. Simple expuneri
care descriu ce conţine fiecare din cele trei abordări, îl pot ajuta pe cititor să înţeleagă
raportul. Cele trei abordări sunt rareori complet independente unele faţă de celelalte. O
evaluare e formată dintr-un număr de proceduri integrate, corelate şi inseparabile ce au ca
obiectiv comun o estimare convingătoare, demnă de încredere, a valorii. Uneori, cele trei
abordări sunt atât de întrepătrunse încât unii evaluatori utilizează o „singură abordare” şi nu
fac prezentări separate.
Reconcilierea nivelurilor valorii. Reconcilierea nivelurilor valorii trebuie să îl
conducă în mod logic pe cititor la estimarea valorii finale. Estimarea tipului de valoare finală
se poate realiza în mai multe feluri. Următoarea modalitate este un exemplu simplu.
Ca rezultat al cercetării şi analizei pe care le-am realizat, în opinia mea, valoarea de
piaţă a participaţiei identificate la proprietate, la data de 20 iulie 2007, este de: patru sute de
mii de dolari (400.000 $).
Când evaluatorul alege să aloce estimări ale valorii pentru fiecare componentă a
proprietăţii, după estimarea valorii finale, se poate adăuga în raport alocarea pe elemente.
Spre exemplu: Teren= 80.000 $; Construcţii= 300.000 $; Proprietăţi mobile şi alte elemente;
20.000 $; Total= 400.000 $
Calificările evaluatorului. În raportul de evaluare pot fi incluse documente ce atestă
pregătirea de specialitate a evaluatorului ca dovadă a competenţei sale de a realiza o astfel de
evaluare. Mulţi evaluatori consideră eficientă introducerea în raportul de evaluare a unei
prezentări tipărite a calificării lor. Desigur, calificările evaluatorului trebuie prezentate cu
acurateţe şi înţr-o manieră care să nu inducă în eroare.
• Anexa
În funcţie de mărimea şi complexitatea evaluării, pot fi incluse anexe care prezintă
informaţii ce ar întrerupe cursul expunerii raportului. În anexă pot fi incluse următoarele
elemente: planul de amplasare sau planul parcelei; planurile şi elevaţii ale clădirilor; fotografii
ale proprietăţii; harta oraşului, a regiunilor învecinate sau alte tipuri de hărţi; diagrame şi
grafice; sumarul închirierilor; informaţii istorice despre venituri şi cheltuieli; specificaţii
legate de clădiri; estimări detaliate ale costurilor de reconstrucţie sau de înlocuire a clădirilor;
date despre vânzări şi cotaţii; date despre impozite şi valoarea de impozitare; date despre
analiza de vandabilitate.
12.3. Verificarea evaluării

Definiţii (din GN 11 – Verificarea evaluării)
Verificarea evaluării. O misiune de evaluare care acoperă diferite tipuri şi scopuri.
Principala caracteristică, a verificărilor de evaluări, este faptul că un evaluator îşi exercită
raţionamentul imparţial pentru a analiza activitatea altui evaluator. O verificare a evaluării
poate veni în sprijinul aceleiaşi concluzii cu privire la valoare conţinută în evaluarea
verificată, sau poate fi în dezacord cu concluzia valorii din raportul verificat. Verificările
evaluărilor oferă o viză de control a credibilităţii evaluării, ca şi o verificare a eficienţei
activităţii evaluatorului iniţial, cu privire la cunoştinţele, experienţa şi independenţa sa.
120
Verificare administrativă (de conformitate). O verificare a evaluării, efectuată de un
client sau un utilizator al serviciilor de evaluare, când evaluarea este utilizată în scopul luării
de decizii precum ipotecarea, achiziţionarea sau vinderea proprietăţii. În anumite situaţii, un
evaluator poate desfăşura o verificare administrativă pentru a ajuta clientul în aceste decizii. O
verificare administrativă este efectuată, de asemenea, pentru a se asigura că o evaluare
respectă sau nu respectă cerinţele de conformare sau instrucţiunile pentru o anumită piaţă şi,
ca minimum, este conformă cu Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP).
Verificare tehnică. O verificare a evaluării, efectuată de un evaluator pentru a forma o
părere dacă analizele, opiniile şi concluziile din raportul care este verificat sunt corecte,
adecvate, rezonabile şi argumentate.
Verificare de birou. O verificare a evaluării care se limitează la datele prezentate în
raport, care pot fi confirmate independent sau nu. În general este efectuată cu ajutorul unei
liste de verificare a elementelor. Verificatorul analizează acurateţea calculelor, corectitudinea
datelor, caracterul adecvat al metodologiei şi respectarea instrucţiunilor clientului, a cerinţelor
de reglementare şi a standardelor profesionale.
Verificare în teren. O verificare a evaluării care include inspectarea exteriorului şi
uneori şi a interiorului proprietăţii în cauză ca şi posibila inspecţie a proprietăţilor
comparabile, pentru a confirma datele prezentate în raport. În general este efectuată cu
ajutorul unei liste de verificare, care conţine elementele examinate într-o verificare de birou şi
poate include, de asemenea, confirmarea datelor de piaţă, a cercetării pentru colectarea datelor
suplimentare ca şi verificarea programului utilizat în elaborarea raportului.
Motivele pentru care se cere verificarea rapoartelor
1. Precauţiunea clientului
2. Mărturia în instanţă
3. Nemulţumirea unui client sau neîncrederea în calităţile profesionale ale
evaluatorului.
4. Ca o componentă a procesului de creditare, în cazul unui credit garantat cu o
ipotecă.
Esenţa procesului de verificare
garantarea acurateţei, corectitudinii şi calităţii rapoartelor de evaluare
sunt luate în considerare corectitudinea, consecvenţa, credibilitatea şi integritatea
evaluărilor
verificarea evaluării oferă o viză de control a credibilităţii evaluării verificate şi analizează
soliditatea acesteia, concentrându-se asupra:
- adecvării şi relevanţei evidente a datelor utilizate şi a cercetărilor efectuate;
- corectitudinii metodelor şi procedurilor de evaluare folosite;
- faptului că analiza, opiniile şi concluziile sunt adecvate şi credibile;
- faptului că raportul de evaluare respectă sau nu Standardele de Evaluare recunoscute
verificarea evaluării poate solicita intervenţia experţilor care au cunoştinţe de specialitate
referitoare la costurile de construcţie, venitul proprietăţii, aspectele juridice şi de
impozitare, sau problemele de mediu.
Structura raportului de verificare
identificarea clientului şi utilizatorilor vizaţi ai verificării evaluării, utilizării vizate a
opiniilor şi concluziilor evaluatorului verificator şi scopul acestei misiuni;
identificarea proprietăţii în cauză, a datei evaluării, proprietăţii şi dreptului de proprietate
evaluat în raportul verificat, data raportului verificat, a datei efective pentru care este
valabilă opinia din raportul verificat şi evaluatorului care a întocmit raportul verificat;
identificarea ariei procesului de verificare ce trebuie efectuat;
identificarea tuturor ipotezelor şi condiţiilor limitative ale evaluării;
formularea unei păreri cu privire la integralitatea raportului verificat, în funcţie de
tematica aplicabilă în cazul misiunii;
121
formularea unei păreri cu privire la conformitatea şi relevanţa aparentă şi la orice ajustări
ale informaţiilor;
formularea unei păreri referitoare la adecvarea metodelor şi tehnicilor folosite pentru a
fundamenta motivele pentru aprobarea raportului verificat sau pentru orice dezacord faţă
de raport;
formularea unei păreri care să arate că analizele, opiniile şi concluziile activităţii verificate
sunt adecvate, rezonabile şi argumentate;
includerea în raportul de verificare a unei declaraţie de conformitate semnată.
Formularea concluziilor asupra valorii
Evaluatorul verificator nu va lua în considerare evenimentele care afectează
proprietatea sau piaţa, care au avut loc după evaluare, ci numai acele informaţii care erau
disponibile pe piaţă în timpul evaluării. Motivele pentru aprobarea concluziilor sau pentru
dezacordul faţă de concluziile din raportul de evaluare trebuie explicate integral, de către
evaluatorul verificator.

1) Cea mai precisă utilizare a judecăţii în evaluare apare probabil la:
a. proiectarea venitului
b. reconcilierea rezultatelor metodelor de evaluare
c. selectarea corectă a datelor pentru proprietăţile comparabile
d. analiza vecinătăţii
e. metoda utilizării multiple
2) În procesul de evaluare, rezultatele sunt reconciliate într-o valoare finală:
a. după determinarea celei mai bune utilizări
b. după raportarea valorii considerate
c. după aplicarea fiecărei metode
d. după ce au fost aplicate toate metodele relevante
e. după metoda alocării
3) Un client ce se hotărăşte asupra celei mai bune asigurări pentru proprietatea sa ar fi mai
interesat, din raportul de evaluare, de secţiunea:
a. date generale
b. estimarea costului
c. evaluarea terenului
d. cea mai bună utilizare
e. analiza vecinătăţii
4) La reconcilierea rezultatele pentru o construcţie în proiect dedusă prin metoda costului cu
rezultatele obţinute prin metoda comparării şi prin metoda capitalizării venitului, un
evaluator trebuie să ia în considerare:
a. atingerea gradului de ocupare stabilizat
b. deprecierea cumulată
c. rezerva pentru înlocuire
d. condiţiile pieţei curente
e. cererea latentă
5) Ce metodă de evaluare ar avea probabil cea mai mare importanţă în estimarea unei clădiri
de birouri?
a. costul
b. parcelarea
c. compararea vânzărilor
d. capitalizarea venitului
e. alocarea
6) Adecvarea şi precizia contribuie la:
122
a. calitatea raportului
b. numărul de date din raport
c. criteriul reconcilierii
d. valoarea finală estimată
e. sporirea veniturilor
7) Cel mai bun indicator al preciziei evaluării rezultă din folosirea:
a. celui mai mare număr de corecţii
b. corecţiilor brute
c. celui mai mare număr de proprietăţi comparabile
d. corecţiilor nete
e. metoda extracţiei
8) Estimarea punctuală este cea mai puţin adecvată pentru un client interesat de:
a. taxele imobiliare
b. formularea unei oferte pentru proprietate
c. compensări în caz de expropiere
d. deductibilităţi pentru impozitul pe venit
e. taxele vamale
9) Rezultatul evaluării ar trebui rotunjit pentru a reflecta:
a. interesul clientului
b. locaţia proprietăţii
c. gradul înalt de precizie asociat cu o opinie
d. lipsa preciziei asociată cu o opinie
e. dificultatea calculelor
10) Intervalul valorii nu poate fi:
a. prea larg pentru a mai fi folositor
b. prea restrâns şi deci arbitrar
c. raportat ca valoare fixă
d. folosit greşit de clienţi
e. unic
11) Lungimea, conţinutul şi tipul raportului de evaluare nu este dictat de:
a. tipul proprietăţii
b. cererile clientului
c. efortul evaluatorului
d. natura problemei
e. imaginea evaluatorului
12) O scrisoare de transmitere nu conţine:
a. adresa proprietăţii
b. ipotezele şi condiţiile limitative
c. data efectivă a evaluării
d. identificarea drepturilor de proprietate evaluate
e. date despre inflaţie
13) Rapoartele de evaluare pot omite:
a. anexe
b. ipotezele evaluării
c. prezentarea datelor
d. analiza datelor şi a concluziei
e. sursele bibliografice
14) Secţiunea cu certificarea valorii dintr-un raport de evaluare nu conţine afirmaţia că:
a. evaluatorul nu are interes în proprietate
b. onorariul nu este condiţionat de vreun aspect al raportului
c. faptele sunt corecte după cunoştinţa evaluatorului
d. o anumită metodă de evaluare a fost folosită în evaluare
123
e. valoarea unei proprităţi modifică piaţa
15) Secţiunea cu ipotezele şi condiţiile limitative a unui raport de evaluare se poate adresa
tuturor cazurilor următoare, mai puţin:
a. precizia descrierii legale şi a titlului de proprietate
b. conformitatea cu reglementările zonale şi de mediu
c. obiectivul şi scopul evaluării
d. lipsa obligaţiilor sau a datoriilor
e. principiile de funcţionare a pieţei ideale
16) Care din următoarele teme nu vor fi discutate în identificarea drepturilor proprietăţii
evaluate?
a. multiplicatorii chiriei
b. servituţile
c. ipotecile
d. contractele de închiriere pe termen lung
17) Secţiunile descriptive şi de interpretare ale unui raport de evaluare trebuie să fie:
a. combinate
b. separate
c. egale ca întindere
d. transmise separat
e. eliminate
18) Care din următorii termeni dintr-un raport de evaluare indică faptul că proprietatea
evaluată este generatoare de venit?
a. studiul de piaţă
b. descrierea juridică a proprietăţii
c. determinarea celei mai bune utilizări
d. date despre amplasament
e. descrierea construcţiilor
19) Următoarele sunt greşeli comune găsite în rapoartele de evaluare, mai puţin:
a. sprijinul prea mare pe datele istorice în analiza tendinţelor
b. confuzia asupra datei efective în concluzia finală
c. omisiunea ipotezelor şi condiţiilor limitative specifice
d. folosirea analizei statistice
e. folosirea programelor de calculator
20) Care din propoziţiile următoare este falsă? Verificatorii ar trebui:
a. să aibă nivel de pregătire şi experienţă potrivit cu complexitatea evaluării pe
care o recenzează
b. să respecte standardele de corectitudine şi obiectivitate în muca lor
c. să considere raportul de evaluare în lumina condiţiilor de piaţă cărora li se
supun prognozele făcute
d. să furnizeze evaluatorilor concluzii astfel încât ei să-şi măsoare performanţa
unul faţă de altul
e. să răspundă pentru greşelile făcute de evaluatori
21) Un evaluator trebuie să investigheze motivaţiile participanţilor la piaţă nu pentru că:
a. datele despre vânzare sau închiriere pot fi incomplete
b. cunoaşterea motivaţiei poate explica diferenţele dintre rezultatele obţinute prin
diverse metode
c. cunoaşterea motivaţiei poate explica diferenţele dintre previziuni şi datele
istorice legate de cheltuieli şi venituri
d. informaţiile adunate de la participanţii la piaţă sunt de obicei cele mai de
încredere
e. piaţa este liberă
124

Curs Epi Ucv

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Curs Epi Ucv

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

UNIVERSITATEA DIN CRAIOVA

Facultatea de Economie şi Administrarea Afacerilor

Conf.univ.dr. Ilie MURĂRIŢA

Capitolul 1. EVALUAREA ŞI PIAŢA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE ....................................................... 5

Capitolul 1. EVALUAREA ŞI PIAŢA PROPRIETĂŢILOR

1.2. Necesitatea evaluării

1.4. Caracteristicile pieţelor imobiliare

1.5. Tipurile de pieţe imobiliare

1.6. Analiza pieţei imobiliare

1.7. Concepte fundamentale

1.7.4. Echilibrul pieţei

Capitolul 2. ASPECTE JURIDICE ALE PROPRIETĂŢILOR

2.1. Dreptul de proprietate

2.2. Forme de proprietate în dreptul românesc

După regimul juridic aplicabil, proprietatea este publică sau privată.

2.3. Limitele exercitării dreptului de proprietate

Proprietatea comună este forma dreptului de proprietate caracterizeazată prin aceea

2.5. Dezmembrămintele dreptului de proprietate

2.6. Modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate se poate dobândi prin: accesiune (incorporaţiune); convenţie;

2.7. Garanţii reale

2.7.2. Arhiva de garanţii reale mobiliare

Model de extras de carte funciară

EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ

Cartea funciară nr. __________ Localitate __________ Sector/Judeţ _____

Partea III – Sarcini

Capitolul 3. PROCESUL DE EVALUARE A PROPRIETĂŢII

3.1. Etapele procesului de evaluare

3.2. Definirea problemei

3.3. Analiza preliminară, colectarea şi selecţia datelor

3.4. Estimări privind cea mai bună utilizare

3.5. Evaluarea terenului

3.6. Abordarea evaluării

3.6.1. Abordarea prin cost

3.6.2. Abordarea prin comparaţia directă a vânzărilor

3.6.3. Abordarea prin capitalizarea veniturilor

3.7. Analiza rezultatelor şi estimarea finală

3.8. Redactarea raportului de evaluare

3.9. Întrebări grilă

Capitolul 4. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZĂRI

4.2. Scopul analizei celei mai bune utilizări

4.3. Criteriile analizei celei mai bune utilizări

4.4. Testarea celei mai bune utilizări

4.5. Situaţii speciale

4.6. Întrebări grilă, probleme

Capitolul 5. EVALUAREA TERENULUI

5.1. Concepte şi principii de evaluare

5.2. Caracteristicile fizice ale amplasamentului

5.3.1. Metoda comparaţiei directe

5.3.2. Metoda alocării

5.3.3. Metoda extracţiei

5.3.4. Metoda parcelării

5.3.5. Metoda reziduală

5.3.6. Metoda capitalizării rentei funciare

5.4. Întrebări grilă, probleme

Problema 3 – Metoda reziduală

Problema 4 – Metoda comparaţiei

Capitolul 6. ABORDAREA PRIN COST

6.1. Costul clădirilor

6.2. Profitul promotorului imobiliar

6.3. Sursele de informaţii

6.4. Metode de estimare a costului

6.5. Deprecierea cumulată

6.7. Studiu de caz

Cartea funciară nr. ____ Localitate Sector/Judeţ _